Bom Sucesso – Design Resort, Leisure & Golf

O Bom Sucesso – Design Resort, Leisure & Golf obteve o alvará de construção de seu projeto em 2004 e até 2017 não tinha sido completamente finalizado (Tabela 13). Com projetos de casas desenhados por 23 arquitetos portugueses mundialmente renomados, o resort foi planeado para ter, em cerca de 156 hectares de área, 601 moradias (326 unidades isoladas e 275 unidades em banda, com tipologias que variam entre o T1 e o T5), num total de 2.966 camas (Figura 17) (Tabela 11).

Tabela 11 - Unidades de Alojamento no Bom Sucesso - Design Resort Leisure & Golf. Bom Sucesso – Design Resort, Leisure & Golf

Unidades de Alojamento T1 T2 T3 T4 T5 Total Total de camas

Total 55 175 210 147 14 601 2.966

Fonte: Câmara Municipal de Óbidos

Além de um corpo de grandes arquitetos, o empreendimento contava também com um heliporto, um hotel (da cadeia Hilton), um hotel para cães, um supermercado, lojas de conveniência, uma lavandaria, um cabeleireiro, um centro hípico, um restaurante e um campo de golfe com 18 buracos (Tabela 13).

O conceito principal do resort era que os compradores pudessem adquirir não apenas uma casa, mas uma obra de arte para se viver. Daí a participação dos 23 arquitetos, entre os quais se contam Álvaro Siza Viera, Eduardo Souto Moura, Alcino Soutinho, Gonçalo Byrne, Pedro Aires Mateus, Manuel Graça Dias ou Carrilho da Graça, associada a uma enorme diversidade de paisagistas, que desenvolveram um conceito inovador: arquitetura contemporânea envolvida pela paisagem, onde compradores adquiriram lotes com um projeto pré-estabelecido de casa que deveriam implementar, aproveitando as amenidades coletivas oferecidas pelo condomínio. Essas residências foram escolhidas pelos proprietários com base no arquiteto que desenharia a ‘obra de arte’ em que iriam morar. Tais atributos eram e são exaltados, pois configuram até hoje um grande diferencial entre os resorts em Portugal, tornando-se o único com essa vertente (Figura 17).

Os preços das casas variavam entre 250 mil e mais de um milhão de euros. Estes imóveis eram pensados para ter o mínimo impacto possível na geografia e na morfologia do terreno, possuindo alguns tetos verdes, acessos subterrâneos, entre outras prerrogativas. A par da almejada integração na natureza estava o campo de golfe (desenhado pelo também renomado arquiteto Donald Steel), que permitiria aos golfistas circular por todo o empreendimento ao utilizar os 18 buracos.

Figura 17 - Exemplo de uma das moradias ainda à venda e seus respetivos arquitetos. Fonte: www.bomsucesso.pt

Existiam duas formas de utilização dos serviços do resort por parte dos proprietários das residências: uma de regime livre, quando a residência era de uso exclusivo pelo proprietário; e outra de regime turístico, em que o proprietário utilizava o apartamento durante dez semanas e rentabiliza o imóvel durante o restante tempo, disponibilizando-o para outros utilizadores por intermédio do resort (o proprietário recebe cinco por cento do montante negociado entre o resort e o turista).

Na sua formatação inicial, o Resort foi classificado pela Agência Portuguesa para o Investimento (API), organismo estatal criado em 2005 para promover e apoiar grandes investimentos, como um projeto de Potencial Interesse Nacional – PIN. Além disso, o empreendimento recebeu do fundo COMPETE (Programa Operacional Temático Factores de Competitividade)12 _{incentivo para a instalação do Hotel Hilton e}

para a criação do Club House no Resort. Para o hotel foram concedidos cerca de 14 milhões de euros, e para o Club House o empreendimento conseguiu angariar um pouco

12 _{Inserido no Quadro de Referência Estratégico Nacional, o Programa Operacional Temático Factores de} Competitividade (COMPETE), aprovado a 5 de outubro de 2007, foi um dos programas de gestão de fundos estruturais europeus até 2013. O COMPETE visava a melhoria sustentada da competitividade da economia portuguesa num contexto de mercado global, intervindo sobre dimensões consideradas estratégicas, como a inovação, o desenvolvimento científico e tecnológico, a internacionalização, o empreendedorismo e a modernização da Administração Pública.

mais de um milhão de euros.

Os PIN procuraram facilitar a captação de investidores em diversas áreas como o turismo, a energia e a indústria, pois agilizavam a aprovação de investimentos privados considerados de grande relevância para o progresso e crescimento económico em Portugal (Figura 18). Vários dirigentes chamam a este modelo uma via expressa na burocracia para aprovações dos projetos. Segundo (Nunes & Jesus, 2011), mais de 50% dos Projetos PIN estão relacionados com a atividade turística.

Figura 18 – Projetos PIN voltados para o Turismo em Portugal. Destaque para o município de Óbidos. Fonte: Turismo de Portugal

O resort também contava com a instalação de um hotel com 80 quartos da cadeia internacional Hilton. O arquiteto Souto Moura projetou o edifício, cujas obras tiveram início em 2009. Com um custo inicial previsto de 27 milhões de euros, o projeto acabou por ver as suas obras interrompidas e encontra-se ainda inacabado.

Além do hotel, o resort apresenta outros projetos incompletos. Das 601 casas planeadas, apenas 338 foram erguidas, num total de 1.632 camas (Tabela 13). Destas habitações, 197 ainda se encontram disponíveis para comercialização, ou seja, foram compradas efetivamente 65 casas.

Contrariando as previsões otimistas pelo diferencial arquitetónico, o investimento de grande porte e a expectativa muito otimista de crescimento do turismo na Sub-região Oeste, o Resort Bom Sucesso declarou-se insolvente em 2014, tendo-se registado a venda de ativos do empreendimento.

A composição acionista do Bom Sucesso era bastante complexa. Cerca de metade do capital pertencia à promotora Acordo Óbidos S.A., detida por um grupo de maior dimensão, o Bom Sucesso SGPS, que promovia e explorava estabelecimentos hoteleiros e similares. Ambos se tornaram insolventes. Cerca de 23% das ações pertenciam à família Graça Moura, promotora e idealizadora do projeto, 15% ao Banco Espírito Santo PME Capital Growth (BES) e 14% ao Estado Português através do Portugal Ventures (operadora de capital de risco público) (Figura 19). Todos os acionistas detinham a empresa BS Atividades Hoteleiras e Turismo S.A. e o Golf Bom Sucesso S.A, igualmente insolventes.

Figura 19 - Estrutura acionista do Bom Sucesso Design Leisure Golf & Spa. Fonte: Câmara Municipal de Óbidos

Assim como a sua estrutura acionista, o resort também possui uma administração interna emaranhada, dividida em empresas responsáveis por diferentes partes do resort. A BS Vilas Exploração Turística Lda. trata do condomínio e do resort; a Planta de Implantação e Paisagismo (Master Plan) é promovida pela O’Dea & Moore Architects (Dublin); a promoção do Golfe está a cargo da Golf Ireland LTD (Dublin); o Centro Hípico é gerido pela Aquaiates Lda.; os projetos de especialidades encarregam- se dos acessos, arruamentos e estacionamentos; a Consultores de Engenharia Lda. encarrega-se da gestão das águas; os captadores estão a cargo da Keller Grundbau Gmbh; a rede de abastecimento hídrico é gerida pela Luságua S.A; o gás é distribuído

pela Lusitânia gás; e o paisagismo ficou a cargo da Graça Moura, Pimenta e Associados. O Hotel Hilton é outra estrutura do resort que também possui ações parceladas. Dos 27 milhões de euros já investidos, cerca de 14 milhões foram cofinanciados pelo Fundo COMPETE para Pequenas e Médias Empresas (PME) a fundo perdido e pelo BES, credor de 2,5 milhões de euros sobre o hotel inacabado.

O BES era um dos principais financiadores do negócio, especialmente para os compradores; mas, como é sabido, colapsou, extinguiu-se e foi repartido entre duas instituições financeiras, passando os seus ativos para o Novo Banco, cuja situação se afigura igualmente complexa.

Em 2014, por cerca de 63 mil euros, o grupo Onebiz adquiriu a Sociedade BS Villas, que fazia a exploração turística das vilas e do campo de golfe do Resort. Isto significou que o empreendimento voltou a sua utilização para o turista direto, ou seja, sem vínculo com o resort ou localidade. Esse turista apenas utiliza o resort como um equipamento de hospedagem e não como um investimento.

A Onebiz é um grupo de empresas especializadas na gestão, organização e montagem de franquias para empresas. Encontra-se presente em mais de 30 países, possui sede em Portugal e atua em várias áreas de mercado, tais como a educação, as finanças, a saúde, o desporto, o turismo e o imobiliário. A empresa gere, além do Bom Sucesso, duas outras empresas associadas ao mercado imobiliário turístico. Uma delas atua especificamente na reparação de imóveis, a outra na gestão de arrendamentos. Ambas se complementam, já que o resort implica uma maior necessidade de manutenção. Desta forma, a Onebiz tem uma base de apoio no que respeita à gestão dos arrendamentos.

Atualmente, a vertente turística, ou seja, o aluguer das casas para utilizadores temporários, desvinculados do investimento do resort, e o campo de Golfe são os principais produtos do Bom Sucesso. Apesar das estruturas ruinosas detetadas no condomínio (Figura 20), os clientes não deixaram de utilizar o resort.

Figura 20 - Novas ruínas no Resort Bom Sucesso. Superior esquerdo: Hotel Hilton; superior direito: casas e lago do condomínio; inferior esquerdo: restaurante; inferior direito: lojas de conveniência. Fotografias: Nunes (2016)