Conceito

O CC/2002 conceitua em seu art. 1.347 o síndico como a pessoa física ou jurídica, remunerada ou não, condômino, ou pessoa estranha ao condomínio, eleito em assembleia para representar o condomínio⁵⁰, por prazo não superior a dois anos.

49 BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinário n. 414.426, Santa Catarina, DJ 01-08-2011.

50 É possível dizer, nessa ordem de ideias, que o síndico é representante do condomínio, que, conquanto não seja dotado de personalidade jurídica, tem reconhecida, por uma ficção, capacidade extraordinária, que se manifesta na prática de cada ato jurídico. Não se trata propriamente de representação dos condôminos porque, se assim fosse, a discordância de um deles quanto aos atos a serem praticados pelo síndico ou quanto à sua escolha poderia implicar a cessação ou o não-surgimento da representação no que tange àquele dado titular de unidade autônoma. Tal não ocorre. Ainda que não personificada, a situação jurídica condominial em edifícios adquire uma exterioridade que implica a conclusão de que, de fato, o condomínio age como se fosse pessoa jurídica, com capacidade, mas sem personalidade abstrata. FACHIN, Luiz Edson. Comentários ao Código Civil: parte

A administração geral do edifício fica confiada, nas legislações modernas, a uma pessoa física ou jurídica, que representa os condôminos (syndic, na França⁵¹; admministratore, na Itália⁵²; administrador, na Argentina⁵³). Ele representa o órgão administrativo mais importante no condomínio em função da relevância das suas atividades, e atua em caráter permanente na administração do edifício, ao contrário da assembleia geral, que se reúne periodicamente, do conselho fiscal que age quando solicitado e conforme definido em Convenção⁵⁴. Conforme preceitua João Nascimento Franco, “o síndico pode analogicamente ser equiparado ao mandatário, visto que é investido da administração do edifício por eleição realizada numa Assembleia Geral dos condôminos (CC/2002 art. 1.347)”⁵⁵.

Não existe vínculo empregatício entre o síndico e o condomínio, mesmo que este seja remunerado, conforme vem decidindo reiteradamente o TST⁵⁶. Situação diversa no caso de o síndico manter um funcionário/preposto, que responda para ele no condomínio. Este possui vínculo, não o síndico⁵⁷.

A Lei n. 4.591/1964, em seu art. 9º, f, Da Convenção, determina que a convenção de condomínio definirá as atribuições do síndico, além das legais, já estipuladas no seu art. 22, § 1º. Nesse diapasão, o síndico tem a mesma atribuição do mandatário, com todos os seus poderes e deveres em relação ao mandante⁵⁸.

Segundo ressalta Lucas Roberto de Sá:

especial: direito das coisas, v. 15 (arts. 1277 a 1368). Antônio Junqueira de Azevedo (coord.). São Paulo:

Saraiva, 2003, p. 294.

51 FRANÇA. Loi n. 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

52 ITÁLIA. Código Civil. Artigo 1.105 e seguintes.

53ARGENTINA. Código Civil Argentino. Artigo 2.065 e seguintes;

50 FRANCO, João Nascimento. Condomínio. São Paulo: RT, 2005, p. 26.

55 FRANCO, João Nascimento. Condomínio. São Paulo: RT, 2005, p. 25.

56 Agravo de instrumento em recurso de revista. Síndico. Vínculo empregatício com condomínio. Reexame do quadro fático-probatório. Impossibilidade. Súmula n. 126 do TST. O Tribunal Regional, com fulcro na prova coligida aos autos, pronunciou-se pela ausência de configuração do vínculo empregatício, diante da

inexistência de elementos indispensáveis à caracterização da relação empregatícia, em especial a subordinação jurídica em relação ao reclamado. A Corte Regional também deixou claro que o reclamante era síndico do reclamado e não mero administrador, como quer fazer crer o reclamante em suas razões de revista. Para se chegar à conclusão contrária, seria necessário o reexame do conjunto fático -probatório, procedimento que não se compatibiliza com a natureza extraordinária do recurso de revista, conforme os termos da Súmula n. 126 do Tribunal Superior do Trabalho. Agravo de instrumento desprovido. BRASIL. Tribunal Superior do

Trabalho. AIRR: 857408820045010047, Rel. Roberto Pessoa, Segunda Turma, j. 10-03-2010, Public. 23-04-2010.

57 Vínculo empregatício. Configuração. Condomínio. Síndico que delega poderes a terceiro para contratar segurança. Consequências. O fato de o síndico ser o representante legal do condomínio não inviabiliza o reconhecimento da relação de emprego do seu representado com trabalhador contratado por supervisor autorizado para tanto. Havendo prestação pessoal de serviços, durante período razoável, no âmbito do condomínio demandado, é de se presumir pela existência do vínculo empregatício, cabendo ao tomador de serviços demonstrar quadro fático em sentido contrário. Recurso conhecido e parcialmente provido. BRASIL.

Tribunal Regional do Trabalho-10, ROPS: 1178200800810000 DF, Rel. Grijalbo Fernandes Coutinho, Terceira Turma, j. 11-02-2009, Public. 20-02-2009.

58 SÁ, Lucas Roberto. Condomínio: a responsabilidade do síndico. São Paulo: LTr., 2001, p. 13.

O caráter representativo do Síndico em relação aos condôminos fica claro ao se considerar que, na lei, se verifica que não é necessário que o síndico seja proprietário, e nem mesmo morador, bastando que seja eleito, ou por outra, aprovado pela assembleia, órgão máximo do condomínio⁵⁹.

O CC/2002, em seu art. 1.347, traz a obrigatoriedade de escolha de um síndico eleito pela assembleia de condomínios, independentemente do tamanho do condomínio, de forma distinta do que acontece na Itália, ordenamento no qual existe a obrigatoriedade de nomeação de síndico apenas quando os condôminos são mais de oito, conforme art. 1.129 do Código Civil italiano⁶⁰.

Nas palavras de Marco Aurelio S. Viana:

O síndico é figura importante na vida da propriedade horizontal, atribuindo-lhe a lei poderes específicos: representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, praticar todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, nos limites traçados pela lei e pela convenção, exercer a administração interna da edificação no que tange à sua vigilância, moralidade e segurança, e serviços de interesse geral, praticar os atos que a lei, a Convenção ou o Regimento Interno lhe atribuírem, impor multas, segundo o que foi estabelecido por lei, pela Convenção, Regimento Interno, assim como executar e fazer executar as deliberações em Assembleia⁶¹.

São inúmeras as atribuições de competência do síndico, por isso, a administração do condomínio deve ser encarada como a de uma empresa. Com tantas atividades a serem realizadas, comandar a gestão é bastante desafiador, principalmente se o síndico não buscar especialização para entender as diferentes áreas envolvidas diretamente com a sua atuação.

Nesse sentido, João Batista Lopes ressalta a figura do síndico ser um verdadeiro “faz tudo” no condomínio: "Como órgão executivo, enfeixa, em suas mãos, grande soma de poderes, que o convertem, em muitos casos, em verdadeiro fac totum do condomínio"⁶².

A despeito dessa grande soma de poderes imputados ao síndico e do conhecimento geral de sua importância e atribuições, não há como, nos moldes da doutrina jurídica atual, qualificar o síndico como um profissional-liberal, visto faltarem aspectos fundamentais na sua qualificação para tanto. Nesse sentido, em obra sobre o tema, Maria Celina Bodin de Moraes e Gisela Sampaio da Cruz Guedes definem o conceito de profissional-liberal:

59 SÁ, Lucas Roberto. Condomínio: a responsabilidade do síndico. São Paulo: LTr., 2001, p. 13.

60 ITALIA. Código Civil italiano. Art. 1.129. "Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario".

61 VIANA, Marco Aurelio S. Manual do condomínio e das incorporações imobiliárias. São Paulo: Saraiva, 1982, p. 63.

62 LOPES, João Batista. Condomínio. 8. ed. São Paulo: RT, 2003, p. 113.

Enfim, a nosso ver, comprometidos com uma definição contemporânea de profissional liberal, o mais acertado parece defini-lo da seguinte forma: é o profissional que exerce atividade regulamentada, com conhecimento técnico-científico comprovado por diploma universitário, cujo exercício pode até ser realizado mediante subordinação, desde que esta não comprometa sua independência técnica e a relação de confiança que o vincula ao destinatário do serviço⁶³.

A nosso ver, a despeito de uma tendência futura em tornar o síndico um profissional liberal, carecem atualmente de elementos para qualificá-lo dessa forma, visto não existir curso com diploma universitário para síndico, tampouco ser uma profissão regulamentada.

Assim, a qualificação profissional do síndico é vaga e não possui contornos delimitados face à multidisciplinaridade da atividade do síndico, que ora requer conhecimentos de administração, ora de engenharia, direito, psicologia, demandando várias obrigações decorrentes do mandato, prestação de serviços e dever de custódia⁶⁴ cumulado com o desenho legal da dinâmica da administração condominial inserido no CC/2002 e na Lei n. 4.591/1964.