Muito de discute a respeito da aplicabilidade ou não do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de financiamento, uma vez que as instituições financeiras que operam nos financiamentos imobiliários procuram de todas as formas a não aplicação do CDC nestas relações.
Isso porque o CDC estabelece normas de proteção e defesa ao consumidor, de ordem pública e interesse social, nos termos do artigo 1º, da Lei n. 8.078/90. (BRASIL, 1990).
Além disso, o CDC garante o direito de revisão das cláusulas contratuais nos contratos de financiamento, quando surgirem fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas. (NUNES, 2005, p. 134).
A este respeito, Theodoro Júnior (2009, p. 486) afirma que “o Código de Defesa do Consumidor veio a permiti-la, com amplitude, para eliminar cláusulas abusivas e para reequilibrar genericamente as bases do negócio afetado por lesividade tanto originária como superveniente”.
Por isso, diz-se que nos contratos de financiamento aplica-se a teoria da imprevisão, prevista na regra da cláusula rebus sic stantibus, isto é, permanecendo assim as coisas, sendo que esta teoria tem como pressuposto o fato de que, na oportunidade da assinatura do contrato, as partes não tinham condições e nem podiam prever acontecimentos posteriormente surgidos, como, por exemplo, o divórcio.
Neste sentido, Nunes (2005, p. 134) afirma que,
Para que se faça a revisão do contrato basta que, após ter ele sido firmado, surjam fatos que o tornem excessivamente oneroso. Não se pergunta, nem interessa saber, se, na data de seu fechamento, as partes podiam ou não prever os acontecimentos futuros. Basta ter havido alteração substancial capaz de tornar o contrato excessivo para o consumidor.
Ainda a este respeito, tem-se o seguinte entendimento do Tribunal Regional Federal, da 4ª Região, do Rio Grande do Sul:
SFH. MÚTUO HABITACIONAL. SEPARAÇÃO DO CASAL - DIVÓRCIO. ALTERAÇÃO DO CONTRATO. COMPROMETIMENTO DA RENDA. LEI 8.692/93. Havendo a separação do casal, deve haver a revisão do mútuo habitacional, no sentido de manter o comprometimento de renda do mutuário a que na partilha foi destinado o imóvel financiando no percentual de 30%, e isso por força do disposto na Lei .8.692/93 que assim dispõe: "Os contratos de financiamento habitacional celebrados em conformidade com o Plano de Comprometimento da Renda estabelecerão percentual de no máximo trinta por cento da renda bruta do mutuário destinado ao pagamento dos encargos mensais. (RIO GRANDE DO SUL, 2007, grifo do autor).
Desta forma, para que se possa caracterizar a relação existente entre os contratantes nos contratos de financiamento, faz-se necessária a devida conceituação de consumidor, que, de acordo com o artigo 2º, do Código de Defesa do Consumidor, é “toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”. (BRASIL, 1990).
Assim, “se percebe que não se trata apenas de adquirir, mas também de utilizar o produto ou serviço, ainda quando quem o utiliza não o tenha adquirido”. (THEODORO JÚNIOR, 2009, p. 73).
Do mesmo modo, importante é a definição de fornecedor e serviço, com base no Código de Defesa do Consumidor, o qual dispõe, em seu artigo 3º, § 2º, que:
Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
[...]
§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista. (BRASIL, 1990, grifo do autor).
Diante disso, pode-se perceber que, na relação entre contratantes e contratado, ou melhor, devedores e credor, fica caracterizada uma relação de consumo, uma vez que há a prestação de um serviço por parte do agente financeiro/credor a um consumidor/devedor.
Ainda a este respeito, Pereira (2002, p. 21) afirma que “os contratos de financiamento do Sistema Financeiro de Habitação são verdadeiros contratos de adesão”. Isso se justifica, pois as partes interessadas em obter um financiamento para a compra da casa própria não podem discutir quaisquer cláusulas contidas no contrato, tendo em vista que as cláusulas já são previamente elaboradas e padronizadas.
Da mesma forma, “jurisprudência e doutrina não discordam quanto à conclusão de que o Código do Consumidor se aplica a todos os contratos bancários, eis que perfeita a relação de consumo e/ou prestação de serviços”. (PEREIRA, 2002, p. 29).
No mesmo sentido, Nunes (2005, p. 95) diz que “ninguém duvida que esse setor da economia presta serviços ao consumidor e que a natureza dessa prestação se estabelece tipicamente numa relação de consumo”.
Ainda a respeito da aplicação do CDC, nos contratos de financiamento, vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação, colhe-se a seguinte jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:
AGRAVO REGIMENTAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. AÇÃO AJUIZADA CONTRA SEGURADORA. COMPETÊNCIA. JUSTIÇA ESTADUAL. SÚMULA 7/STJ. MULTA CONTRATUAL. SÚMULAS 5 E 7/STJ. LEGITIMIDADE ATIVA DO MUTUÁRIO. COBERTURA SECURITÁRIA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. CDC. APLICABILIDADE. PRESCRIÇÃO. SÚMULA 7/STJ. DECISÃO AGRAVADA MANUTENÇÃO.
1.- "Nas ações envolvendo seguros de mútuo habitacional no âmbito do SFH, a CEF detém interesse jurídico para ingressar na lide como assistente simples somente nos contratos celebrados de 02/12/1988 a 29/12/2009 - período compreendido entre as edições da Lei n. 7.682/88 e da MP n. 478/09 - e nas hipóteses em que o instrumento estiver vinculado ao FCVS (apólices públicas, ramo 66). Ainda que compreendido privadas, ramo 68), a CEF carece de interesse jurídico a justificar sua intervenção na lide. Ademais, o ingresso da CEF na lide somente será possível a partir do momento em que a instituição financeira provar documentalmente o seu interesse jurídico, mediante demonstração não apenas da existência de apólice pública, mas também do comprometimento do FCVS, com risco efetivo de exaurimento da
reserva técnica do FESA, colhendo o processo no estado em que este se encontrar no instante em que houver a efetiva comprovação desse interesse, sem anulação de nenhum ato anterior" (EDcl no EDcl no Resp nº 1.091.363, Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI, Relatora p/acórdão Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, data do julgamento 10/10/2012).
2.- O Tribunal de origem consignou que a CEF não tem interesse no presente caso, uma vez que não restou demonstrado que os valores devidos aos segurados em razão do seguro habitacional afetam ou colocam em risco o FCVS. Assim, convicção a que chegou o Acórdão recorrido decorreu da análise do conjunto fático-probatório, e o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, obstando a admissibilidade do especial à luz da Súmula 7 desta Corte.
3.- O Tribunal de origem, interpretando as cláusulas do contrato, concluiu que os vícios de construção verificados estavam cobertos pela apólice. Nessa medida, apenas a análise do contrato e dos vícios apresentados poderia apontar em sentido contrário, o que é defeso a esta Corte por aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ.
4.- Com relação à multa contratual, o acolhimento das alegações da agravante necessitaria de interpretação das cláusulas contratuais e a análise das provas carreadas aos autos, o que é inviável na via eleita ante o óbice das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.
5.- As regras do Código de Defesa do Consumidor aplicam aos contratos de financiamento vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação. (3ª Turma, AgRg no REsp 1093154/RS, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, unânime, Data do Julgamento 16/12/2008, DJ de 20/02/2009).
6.- Quanto à prescrição, verifica-se que rever a conclusão do julgado a respeito do tema só seria possível mediante o revolvimento de fatos e provas, o que impede a Súmula 7/STJ.
7.- Agravo Regimental improvido. (BRASIL, 2013, grifo do autor).
No mesmo sentido, tem-se a jurisprudência do Tribunal de Justiça de Santa Catarina:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE
NAS RELAÇÕES ENVOLVENDO INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS. SÚMULA 297 DO STJ. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 6º, V, E 51, E SEUS §§, DO CDC e 421 e 422, DO CÓDIGO CIVIL. "O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras" (Súmula 297, do STJ), pelo que, afetado ao consumidor o direito público subjetivo de obter da jurisdição "a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais, ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas", bem como a declaração de nulidade das que se apresentem nulas de pleno direito, por abusividade, ou não assegurem o justo equilíbrio entre direitos e obrigações das partes, possível é a revisão dos contratos, visto a legislação consumerista ter relativizado o princípio pacta sunt servanda. Essa possibilidade de revisão se insere nos princípios também consagrados pelo Código Civil vigente, de condicionar a liberdade de contratar "em razão e nos limites da função social do contrato", obrigando que os contratantes guardem, "assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé" (arts. 421 e 422). JUROS REMUNERATÓRIOS. SENTENÇA QUE LIMITOU REFERIDO ENCARGO À TAXA MÉDIA DE MERCADO. OBSERVÂNCIA DO ENUNCIADO DO GRUPO DE CÂMARAS DE DIREITO COMERCIAL DO TJSC. CRITÉRIO PARA AFERIÇÃO DA ABUSIVIDADE DAS TAXAS. SÚMULA VINCULANTE N. 7 DO STF. RECURSO DESPROVIDO. Com o objetivo de uniformizar entendimento a fim de evitar perplexidade do jurisdicionado ante decisões díspares dentro no mesmo Tribunal, sobre a mesma matéria, e, também, não frustrar o destinatário da prestação jurisdicional com expectativas que não são agasalhadas pela jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal Federal (Súmula nº 648), e do Superior Tribunal de Justiça (súmula nº 296), passíveis de, naquelas Cortes, serem aplicadas monocraticamente, o Órgão, aderindo ao enunciado nº I, homologado pelo Grupo de Câmaras de Direito Comercial, em nova orientação, passou a aplicar o entendimento de que, "Nos contratos bancários, com exceção das cédulas e notas de crédito rural, comercial e industrial, não é abusiva a taxa de juros remuneratórios superior a 12 % (doze por cento) ao ano, desde que não ultrapassada a taxa média de mercado à época do pacto, divulgada pelo Banco Central do Brasil". Esse critério exige, ainda que não se possa com ele comungar, postura também de submissão tanto ao sumulado sob n. 648, do Excelso Supremo Tribunal Federal, no sentido de que "a norma do § 3º do art. 192 da Constituição, revogada pela Emenda Constitucional 40/2003, que limitava a taxa de juros reais a 12% ao ano, tinha sua aplicabilidade condicionada à edição de lei complementar", bem como a Súmula de n. 596, que preceitua que "as disposições do Decreto 22626/1933 não se aplicam às taxas de juros e aos outros encargos cobrados nas operações realizadas por instituições públicas ou privadas, que integram o Sistema Financeiro Nacional", e já agora à Súmula Vinculante n. 7, no mesmo sentido. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. INCIDÊNCIA DAS DISPOSIÇÕES DA MEDIDA PROVISÓRIA Nº 1.963-17/2000. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE PACTUAÇÃO EXPRESSA NO CONTRATO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. O art. 5º da Medida Provisória n.º 1.963- 17/2000, de 30.03.2000, reeditada sob n.º 2.170-3/2001, permite a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual, nas operações realizadas por instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, desde que expressamente pactuada. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. ENCARGO PACTUADO SOB OUTRA RUBRICA. PACIFICAÇÃO, PELO STJ, QUANTO AO ENTENDIMENTO DE SUA NATUREZA JURÍDICA E DE VEDAÇÃO DE CUMULAÇÃO COM
OUTROS ENCARGOS MORATÓRIOS. ACOLHIMENTO DESSE
POSICIONAMENTO PELA CÂMARA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Verificado que os encargos moratórios previstos no contrato exercem função idêntica à comissão de permanência, de remunerar o capital e atualizar o débito, tem-se como contratada a sua incidência, embora sob outra rubrica, pois que "Nos contratos bancários, os encargos moratórios imputados ao mutuário inadimplente estão concentrados na chamada comissão de permanência, assim entendida a soma dos juros remuneratórios à taxa média de mercado, nunca superiores àquela contratada, dos juros moratórios e da multa contratual, quando
contratados; nenhuma outra verba pode ser cobrada em razão da mora" (STJ, REsp n. 863887/RS). DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA. FALTA DE INTERESSE RECURSAL CONFIGURADA. NÃO CONHECIMENTO DO APELO NESTE PONTO. Verificando-se que a sentença recorrida não acarretou prejuízo ao Apelante, manifesta é sua falta de interesse recursal. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A MAIOR NA FORMA SIMPLES, A SER AFERÍVEL EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. ART. 42 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. O entendimento pacificado nesta Terceira Câmara de Direito Comercial, em face da abusividade de cláusulas contratuais, é no sentido de admitir a compensação ou repetição do indébito de forma simples, ante o princípio da vedação do enriquecimento sem causa, independentemente da prova de erro no pagamento. (SANTA CATARINA, 2013, grifo do autor).
Desse modo, pode-se dizer que, nos contratos de financiamento habitacional vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, visto que se trata de uma prestação de serviço, na qual o agente financeiro fornece o serviço por meio do crédito e, em contrapartida, os contratantes/devedores utilizam o crédito a fim de realizarem o sonho da aquisição da casa própria.
Assim, seguem as considerações acerca dos direitos e deveres do agente