Diferenciação socioespacial

É preciso observar que a diferenciação socioespacial, por motivos metodológicos, é analisada pelos critérios de infraestruturas urbanas e documentação de propriedade, embora não se deixa de considerar outro critério que já foi observado na seção anterior, que é a permeabilidade visual entre os espaços públicos e privados e a existência de áreas de uso comum analisados para a sociabilidade e interações.

4.2.2.1 Documentação de propriedade

A questão da documentação da propriedade foi amplamente usada como justificativa para a aprovação da lei federal nº 13.465/17, conforme observado anteriormente. A propriedade legalizada possibilita a intervenção e o investimento público nos núcleos urbanizados, a sua ilegalidade a mantém à margem das políticas públicas, até a aplicação dos instrumentos que a tornem regular. Como visto, a falta de documentação ou título de propriedade, priva os moradores de acesso a uma série de melhorias advindas das políticas habitacionais, carecendo estes espaços de projetos de regularização fundiária.

Conforme levantamento documental junto aos órgãos de registro, de posse das matrículas dos imóveis objetos deste estudo de caso, as quais se encontram nos anexo 2 e 3, pode-se verificar que no condomínio de lotes a titularidade é exatamente caracterizada pela forma condominial, através da venda e registros subseqüentes de frações ideais da gleba original.

No loteamento clandestino, inexistem averbações de vendas junto à matrícula, sendo estas feitas através de contratos particulares de compra e venda, os quais não se obtiveram acesso. Novamente vale observar que ambos os casos são passiveis de regularização através da nova lei federal nº 13.465/17.

4.2.2.2 Espaços de uso comum

Os espaços de uso comum para lazer passivo servem para a sociabilidade e interações entre os moradores. Nos processos convencionais de parcelamento do solo, originados pelo loteamento regular, estas áreas já estão disciplinadas nas legislações, em especial no PDPMI, o qual determina um percentual do total da área loteável de 10% para instalação de áreas verdes públicas e 5% para equipamentos comunitários públicos. Nos locais da pesquisa de campo, condomínio de lotes e loteamento clandestino, estes espaços foram objetos de observação e registro, revelando características peculiares.

Em relação à existência de espaços públicos de uso comum para equipamentos comunitários, não foi identificado destinação no local nem no mapa do condomínio de lotes, dentro do perímetro de ocupação do referido condomínio. O que pode representar uma sobrecarga para os espaços de equipamentos comunitários lindeiros, uma vez que neste local inexistem previsões para tais instalações.

No condomínio de lotes, com relação à existência de área verde, foi identificado no mapa e no local (figura 20), que, dentro do perímetro de ocupação do referido condomínio, existe local destinado a área verde de uso para lazer passivo, bem como área de preservação permanente, as quais são de propriedade particular condominial, pela natureza jurídica do título de propriedade, matrícula nº 10.003 do Registro de Imóveis da comarca de Ijuí, anexo 3. Tal área verde pode comportar o percentual de 10%, exigido no PDPMI, comparativamente ao que é exigido para condomínios residenciais edilícios ou loteamentos. Porém este espaço é de uso privado dos condôminos, não se configurando como espaço público. Em visita ao local foram registrados mobiliários urbanos que qualificam o espaço da área verde de uso comum dos proprietários do condomínio, que podem ser observados na figura 20.

Figura 20 – Espaço de uso comum (Área Verde)

Fonte: Fotografias do autor

No loteamento clandestino, não foram identificadas nem no mapa nem no local, à existência de área verde de uso comum ou espaço público de uso comum para equipamentos comunitários. Importante observar que foram identificados espaços ainda não ocupados que poderiam se tornar áreas verdes ou para equipamentos comunitários, porém, estes espaços estão anunciados com placas de venda por imobiliária e particulares.

No loteamento clandestino, como era de se esperar, pelos relatos e pela pesquisa documental, este tipo de ocupação urbana não possui locais de uso comum dentro dos limites de sua ocupação. Tal deficiência urbanística poderia ser contornada a partir do momento em que houvesse um projeto de regularização fundiária ou de regularização de loteamento para este local. Enquanto tal projeto não se concretize, esta situação desfavorável poderá ser amenizada pela ocupação por parte dos moradores das estruturas de lazer passivo dos parcelamentos lindeiros, especialmente pelo fato de que o bairro mais próximo é um dos mais bem planejado no município em termos de espaços públicos de uso comum como quadras de esporte, praças e grandes avenidas com canteiros centrais, dotados de mobiliários urbanos. O mesmo poderá ocorrer no que se refere aos serviços públicos como escola, creche ou serviços de saúde.

4.2.2.3 Permeabilidade visual

Para haver uma maior permeabilidade entre os espaços públicos e privados, recomendam-se fachadas mais próximas ao alinhamento e com aberturas de janelas e portas, de forma a promover certa integração entre os espaços externo e interno da edificação. Nos zoneamentos urbanos residenciais é comum o recuo para ajardinamento e varandas abertas defronte a casa. Observa-se com certa freqüência, a existência de muros cegos defronte os lotes, eliminando a permeabilidade visual almejada. O PDPMI, não determina um limite de altura máximo para os muros frontais, estando todos os muros regrados pelo Código de Obras Municipal que estabelece a altura de dois metros como máximo. O que pode ocorrer com muro frontal de 2 metros é que em diversas situações, a permeabilidade visual, que qualifica os espaços públicos, restará comprometida.

Outro fator que possibilita um aumento da permeabilidade entre os espaços públicos e privados é a existência de atividades mistas, ou seja, a existência de comércio ou serviços possibilita uma maior troca entre estes dois espaços.

No loteamento clandestino, encontrou-se a maioria das ocupações com boa permeabilidade, como se observa na figura 21, exatamente o oposto do que foi observado no outro lócus, o condomínio de lotes, quando temos todo o perímetro do condomínio fechado com muros altos, conforme se observa nas figuras 22 e 23. No condomínio, além do fechamento físico com muros altos, no acesso do mesmo, existe portão de entrada com monitoramento por câmera de segurança. Observa-se aqui que nos dias da visita para registro fotográfico e observação, não houve nenhuma interpelação ou constrangimento para acesso ao local, bem como não havia nenhum vigilante que solicitasse permissão para acesso. O acesso e a circulação dentro do condomínio se deram de tal modo como se o espaço viário de uso comum fosse propriedade pública.

Figura 21 - Residências em loteamento clandestino

Fonte: Fotografias do autor

Figura 22 – Fechamento com muros condomínio de lotes

Figura 23 - Muro externo condomínio de lotes

Fonte: Fotografias do autor

Importante destacar que no condomínio de lotes o fechamento se dá em todo o perímetro externo da gleba em relação ao restante da malha da cidade. Tal fechamento não ocorre nas divisas entre lotes internos do condomínio, bem como nas fachadas frontais destes lotes que fazem frente para a rua privada condominial, conforme pode ser observado nos registros fotográficos da figura 24.

Ainda sobre a questão da permeabilidade, pode-se observar que no condomínio de lotes, as ocupações são exclusivamente residenciais, embora documentalmente não foram observadas nenhuma proibição para que um proprietário da fração ideal desempenhe atividade comercial. Já no loteamento clandestino, foi observada a existência de locais com uso comercial e de prestação de serviços: junto a Rua Júlio Lopes, uma oficina de motocicletas e na Rua Alcides Weber, uma pequena metalúrgica (figura 25). Vale lembrar que ambos os locais estão classificados pelo PDPMI com zoneamento de ZR-2 (Zona Residencial – Dois), a qual permite instalação de atividades comerciais de pequeno porte e residenciais.

Figura 24 – Fachadas internas condomínio de lotes

Fonte: Fotografias do autor

Figura 25 - Diferentes usos no loteamento clandestino

4.3 ANÁLISE A PARTIR DA PERCEPÇÃO DE AGENTES PÚBLICOS E PRIVADOS