A palavra parcelar significa dividir ou fracionar, ganhando maior importância quando a divisão se refere a grandes pedaços de terra, na medida em que poderá gerar um aglomerado humano nesta região, a demandar do ente estatal um aporte de recursos financeiros para a realização de obras e estruturação do novo assentamento, com equipamentos urbanos e comunitários.
Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede
telefônica e gás canalizado83 e comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.84
A moradia digna perpassa pela concretização destes equipamentos como forma de proporcionar condições humanas de habitabilidade aos indivíduos residentes em determinada cidade. Não basta apenas ser dono de uma propriedade imobiliária, devendo o Poder Público ou até mesmo os particulares efetuarem um conjunto de obras e benfeitorias nos assentamentos urbanos existentes.
Assim, o lote urbano nada mais é que um terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos no plano diretor ou lei municipal para zona em que se situe (LPS, art. 2º, § 4º). A legislação garante um tamanho mínimo ao lote, considerando que se fosse menor, não haveria possiblidade do indivíduo explorá-lo economicamente e nem se teria certeza quanto ao cumprimento ou não da função social da propriedade imóvel.
Com efeito, os lotes deverão ter área mínima de 125m² e frente mínima de 5 metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes.85
Vale dizer, a legislação possibilita que haja lotes menores, mas somente de maneira excepcional, bem como confere “às Leis Estaduais e Municipais a faculdade de estabelecer metragens mínimas maiores do que as que são fixadas na Legislação Federal, em função do particularismo que cada metrópole encerra e dos planos governamentais Estaduais e Municipais relativos ao crescimento ordenado das cidades.”86
Observa-se, pois, que o parcelamento do solo deverá resguardar, em regra, a existência de lotes com metragem mínima de 125 metros quadrados, porém isso não é suficiente para que a divisão da gleba possa dar origem a um assentamento humano, uma vez que o fracionamento pode ser proibido diante de certas condições predeterminadas pela legislação regente, a saber:
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LPS, artigo 5º, parágrafo único. 84
LPS, artigo 4º, § 2º. 85
LPS, artigo 4º, inciso II. 86
COUTO, Sérgio A. Frazão do. Manual teórico e prático do parcelamento urbano. Rio de Janeiro: Editora Forense, 1981, p. 81.
Art. 3o Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.
Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo:
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
Il - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes; IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
O legislador quis impedir que a efetivação do direito constitucional à moradia colocasse em risco outro direito igualmente fundamental, mas de maior envergadura, que é a vida. As situações elencadas podem expor a vida dos habitantes dos referidos terrenos e não é razoável que se admita o parcelamento deste tipo de solo, andando bem o legislador em elencar estas proibições.
Importante destacar que a proibição de não edificar neste terreno não é absoluta, pois se admite que sejam adotadas medidas de sanação dos problemas. Logo, por estarmos diante de vedações relativas, o Município deverá verificar se as causas impeditivas estão superadas e se o terreno já está apto ao fracionamento.
A Lei nº 6.766/79 não deixou margens para dúvidas ao reconhecer que o parcelamento do solo urbano é gênero, cujas espécies são o loteamento e o desmembramento. De fato, o parcelamento poderá ser feito mediante as duas formas, devendo-se observar as disposições desta legislação e dos normativos estaduais e municipais pertinentes.
Parcelar significa fracionar uma gleba de terra com o objetivo de promover a ocupação ordenada do solo urbano. A diferença entre as duas modalidades cinge-se, grosso modo, à presença de arruamento ou não, o qual pode ser entendido como a abertura de vias de circulação. Se houver arruamento, estaremos diante da espécie loteamento e, por exclusão, não será um desmembramento.
Para efeitos legais, considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros
públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (LPS, art. 2º, § 1º), havendo atos de urbanização.
O desmembramento, em contrapartida, pode ser conceituado como a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes (LPS, art. 2º, § 2º).
Os juristas Ronaldo Francisco e Fábio Goldfinger sintetizam a definição das duas espécies ao afirmar que “o loteamento é a repartição de terra de que resulta a ampliação do sistema urbanístico, enquanto o desmembramento se opera dentro do espaço urbano existente, influenciando apenas na densidade de ocupação dos espaços já urbanizados, sem afetar, assim, os delineamentos das vias e logradouros preexistentes.” 87
Nota-se que loteamento e desmembramento são espécies de parcelamento do solo urbano, mas não se confundem entre si. Outra distinção é retratada na Lei 6.015/73 (LRP), uma vez que o loteamento deverá ser registrado no Cartório de Imóveis (art. 167, I, 19) e o desmembramento ficará sujeito à averbação (art. 167, II, 4).
O ponto de convergência entre as duas modalidades é a subdivisão da gleba com o objetivo de edificação, não definindo a LPS qual o tipo de construção que será erguida, podendo ser, inclusive, uma casa para efetivação do direito constitucional à moradia. A destinação do local será determinada pelo Município ou Distrito Federal quando da elaboração das normas do plano diretor de ordenamento territorial (PDOT).
Impende destacar, ainda, que o parcelamento de solo urbano se divide, basicamente, em duas grandes etapas: administrativa e registral. A fase administrativa se desenvolverá no âmbito municipal ou distrital, com a formulação de diretrizes, apresentação e aprovação do projeto de parcelamento. Já na etapa
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FRANCISCO, Ronaldo Vieira; GOLDFINGER, Fábio Ianni. Direito urbanístico. 2ª ed. Salvador: Editora Juspodivm, 2017, p. 193.
registral, a atribuição ficará a cargo do Registro de Imóveis competente para recepcionar o pedido, processar e inscrever os atos no fólio real.