Lotes não edificados e sem uso

Os lotes não edificados são aqueles cuja área construída é igual a 0. Diferentemente dos lotes subutilizados, como veremos a seguir, que usam como referência o coeficiente de aproveitamento mínimo, este não pode ser parâmetro para analisar este caso. Isso se dá em função do coeficiente de aproveitamento (CA) ser definido no PDN como sendo a razão entre a área construída do lote subtraída de sua área não computável e a área total ter- reno (NATAL, 2007), como observamos abaixo. As áreas não computáveis, por sua vez, são correspondentes aos “pergolados, beirais, caramanchões, guaritas, garagens, depósitos de lixo, depósitos de gás, casas de máquinas e subestações” (NATAL, 2007).

Equação 1 Cálculo do coeficiente de aproveitamento

𝐶𝐴 =Á𝑟𝑒𝑎 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢çã𝑜 − Á𝑟𝑒𝑎 𝑛ã𝑜 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑢𝑡á𝑣𝑒𝑙 Á𝑟𝑒𝑎 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑜 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜

Fonte: Produzido pelo autor com base em dados do PDN (NATAL, 2007). 2019.

Salvo o contrário, considerar o coeficiente de aproveitamento, da forma como está definido hoje pelo PDN, significaria considerar como vazios não edificados lotes que possuem construções. O coeficiente de aproveita- mento para Natal é uma proporção entre as áreas em que se desempenham atividades humanas e a área total da terra. Logo, o coeficiente de aproveita- mento igual a 0, se usado como parâmetro de análise dos lotes, pode enco- brir situações em que terrenos são destinados a garagens ou depósitos, o que, conceitualmente, se aproxima mais daquilo definido como subutilização. A não edificação associada ao não uso é a situação em que mais fácil se verificam os vazios urbanos, pois são áreas do tecido edificado con- solidado que permanecem vazias, em contraste com o seu entorno, sendo frutos de eventuais demolições ou mesmo lotes que nunca receberam cons- truções desde seu parcelamento. Ao nível do observador, essas áreas são os descampados que, à noite, conferem à rua a aversão ao espaço público escuro, despovoado e potencial abrigo de crimes, enquanto revelam o seu perigo diuturno à cidade: a especulação imobiliária.

Essa é apontada como uma explicação mais frequente desse fenô- meno, pois são os espaços que usufruem da estrutura ao seu redor para sua valorização fundiária, mas não oferecem nada em troca ao seu entorno, se- não a sensação de insegurança, como observa Iris de Almeida Rezende Eb- ner:

Talvez, em realidade, a existência dos vazios urbanos só se explique pela especulação. Parece ser este o motivo mais con- tundente para se manter grandes áreas passíveis de serem ocupadas, em compasso de espera. Para futuro parcelamento ou ocupação, aumentando assim a possibilidade de seu pro- prietário auferir uma renda maior. (EBNER, 1999, p. 70)

Esses vazios, por sua vez, apresentam várias dimensões e se espa- lham por toda a cidade, ressaltando o seu caráter de produto do processo de evolução da cidade. Isto é, apenas são evidenciados como vazios os lotes que possuem um entorno construído, portanto, eles são marcas da atividade humana sobre o solo, uma vez que o construído e o não construído são parte do mesmo processo evolutivo do território, desde sua ocupação à sua cons- tante renovação. Portanto, pode-se afirmar que “o vazio é gerado como são criadas as construções urbanas” (EBNER, 1999, p. 68). Ou seja, estão sub- metidos às lógicas de mercado e, portanto, são apresentados nos lugares onde há maior possibilidade de benefício ao seu proprietário.

Em Natal, essa situação de lote pode ser vista em várias partes da cidade, mas o foco de maior especulação ocorre nos bairros das áreas que contam com externalidades e atrativos que sirvam de prerrogativa para man- ter a oferta dessas terras com valores do metro quadrado elevados e à es- pera da melhor oportunidade para serem vendidos (MARINHO, 2018, p. 34- 35).Essa porção do território, que também agrega as parcelas da sociedade natalense mais abastadas, se distribui desde o centro da cidade em direção ao sul, como se vê na Figura 3.

Figura 3 Mapa das áreas centrais e áreas de maior verticalização do município

Todavia, nem sempre o lote não edificado está sendo usado volun- tariamente para a especulação imobiliária. Quando se faz referência a terras públicas, ele pode se tratar de uma área verde, área non aedificandi ou parte de uma das 10 ZPAs, situações em que o lote ainda que não edificado de- sempenha sua função socioambiental, visto que contribui para o “bem-estar da coletividade e a preservação da qualidade do meio ambiente" (NATAL, 2007). Entretanto, quando essas áreas não edificáveis, mas passíveis a uti- lização (praças e áreas verdes), não estão qualificadas para tanto, caracteri- zam-se, pois, como lotes subutilizados.

Também há situações, quando se trata da propriedade privada, em que os proprietários não possuem recursos para edificá-los ou dar-lhes uso, bem como parcelá-los, em função da sua realidade socioeconômica. Porém esses casos são exceções à regra, o que se verifica pela localização das maiores concentrações de vazios, nos bairros mais dotados de infraestrutura e com uma população mais abastada, e pela retenção da terra vazia geral- mente concentrada nas mãos de poucos donos e mesmo empreiteiras. Mesmo assim, os lotes que não estão especulando não deixam de descum- prir sua função social e, portanto, seguem classificados como vazios urba- nos.

Pela sua fácil identificação, pelos limites de recursos e pelo limite de tempo deste estudo, nesta pesquisa, apenas os lotes não edificados e sem

uso serão alvo de investigação, a fim de que se possa estudá-los de forma mais aprofundada.