Tabela 10 - Marabá: áreas de expansão urbana e edificação entre 2009 e 2013
Elaboração: SOUZA, M.V.M. (2014).
Analisando os mapas anteriores e a Tabela 10 acima é possível concluir que, excetuando-se o caso de Morada Nova, distrito que recebeu poucos investimentos em termos de empreendimentos imobiliários (a não ser conjuntos habitacionais), em todos os outros distritos de Marabá a diferença entre a expansão urbana e a efetiva edificação é bastante expressiva. Como afirmado anteriormente, o tecido urbano entre 2009 e 2013 apresentou um crescimento de 35%, entretanto, a área edificada no referido período equivale a apenas 18% da área expandida. Dessa feita, a produção material do espaço urbano em Marabá está sendo realizada por meio de vazios urbanos, em que a retenção de terras (que pode ter fins especulativos) dificulta o acesso da população à moradia e à cidade, colaborando para o aumento da edificação nas áreas de ocupação urbana, como verificado, agravando a situação do déficit habitacional.
Após analisar a produção material da cidade no período pós-ALPA, em que já é possível observar a expressão espacial das diferentes lógicas estabelecidas em Marabá, a análise segue através das estratégias e discursos destas lógicas e a importância delas no estabelecimento da atual conjuntura de produção do espaço urbano nesta cidade.
Distrito Área Expandida
2009-2013 (ha) Área Edificada 2009-2013 (ha) Percentual de área edificada (%)
Nova Marabá 294,1539 36,1811 12 Cidade Nova 332,6923 58,4741 18 Expansão Urbana Nova Marabá 439,9968 19,9445 4 São Félix 392,1582 100,6329 26 Morada Nova 83,8717 67,6547 80 TOTAL 1542,8729 282,8873 18
4.2. - A lógica de mercado e a produção do espaço urbano de Marabá: discursos e práticas
De acordo com Monte-Mór et al (2013) a expectativa de crescimento econômico, surgida pela possibilidade de grandes empreendimentos nas cidades do sudeste paraense, como a ALPA em Marabá, um aeroporto de cargas em Canaã dos Carajás e a ampliação das atividades da Vale em Ourilândia do Norte, acaba por alimentar um circuito imobiliário nestas cidades. Antes disso, no caso de Marabá, eram pequenas as iniciativas voltadas à instalação de empreendimentos imobiliários. Por exemplo, entre 2000 e 2008 apenas três produtos desta natureza surgiram em Marabá.
O primeiro loteamento a ser instalada na cidade foi o Novo Progresso, através da empresa Deltaville Empreendimentos Imobiliários35, em 2005. Segundo entrevista36 realizada com o presidente desta empresa, senhor Antônio José Guadagnin, no ano 2005 "em Marabá a ausência de loteamentos era total, não tinha nenhum". Naquele momento, segundo o entrevistado, Marabá "tinha uma carência muito grande, não tinha nenhum loteamento e quase 200 mil habitantes. Tinha 9 ou 12 guseiras, tinha bom nível de emprego, Marabá estava em uma situação positiva e tinha uma carência [imobiliária] em todos os níveis". Naquele momento ainda não havia notícias da chegada da ALPA, como afirma o entrevistado: "Quando em vim pra cá e acreditei na cidade nem existia o pensamento da ALPA. Hoje fizeram muita expectativa em cima da ALPA"
Mas a realidade dos negócios imobiliários começam a mudar com as notícias da chegada deste grande empreendimento. A própria VALE S/A colaborou para isso, ao divulgar na cidade as oportunidades que poderiam surgir, não apenas no mercado imobiliário, com a vinda da siderúrgica:
O processo começou com divulgação pela Vale para o empresariado das demandas da Alpa, em dois fóruns dedicados ao projeto, com apresentação dos números dos investimentos, apresentando demanda para o setor de serviços (hotel, restaurante) e logística (MONTE-MOR et al, 2013, p.62)
35 Empresa atualmente com sede em Brasília-DF, surgida em 2000 no oeste da Bahia, com atuação inicial
em Luís Eduardo Magalhães e Barreiras (BA). Atualmente possui empreendimentos em todo o Brasil, sendo que em Marabá possui três empreendimentos imobiliários, sendo todos loteamentos.
Nesse sentido, a entrevista37 com a delegada regional do CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), Mércia Spindola, é bastante esclarecedora: "Em 2009 realmente teve um boom imobiliário. No mercado, o que valia 100, começou a valer 130, na perspectiva desses projetos grandes [...] só que o mercado imobiliário é novo, não existe uma cultura imobiliária [em Marabá]. Mas como a especulação estava muito grande, as pessoas acreditaram e começaram a vender as grandes áreas para os empreendimentos, os loteamentos". Para a entrevistada, os fatores que levaram a este boom foram dois: "A perspectiva tanto da ALPA quanto do Plebiscito38. Isso fez com que as pessoas acreditassem que ia acontecer tudo isso aí e que não aconteceu, nem um nem outro".
Durante o processo de revisão do Plano Diretor também foi verificado a importância da ALPA nas alterações da dinâmica imobiliária em Marabá:
As perspectivas de expansão da renda geradas pela implantação dos novos empreendimentos industriais e de mineração podem ser considerados como os fatores responsáveis pela atratividade do mercado local em relação aos investimentos imobiliários. Somando-se a estes, as dimensões do déficit habitacional observadas no município, a disponibilidade de áreas próximas aos principais eixos de acessibilidade e a valorização de novas localizações provocada pela implantação de empreendimentos comerciais (PMM, 2011, p.166). Com relação a implantação de empreendimentos comerciais supracitado, houve também durante o período pós-ALPA a divulgação da instalação de alguns destes equipamentos, atraídos pelas perspectivas que se apontavam para Marabá, com o potencial crescimento do mercado consumidor (FIGURA 19). O Quadro 06 a seguir mostra estes empreendimentos e a situação atual deles. Observar-se que o único empreendimento a se consolidar foi o Shopping Pátio Marabá (e os hotéis adjacentes a este projeto, em construção), de capital local.
37
Entrevista realizada em 06 de Março de 2012.
38 Plebiscito realizado no Estado do Pará, em 2011, a respeito da divisão do Estado e a provável criação
Figura 19: Notícia de Jornal sobre os novos empreendimentos comerciais de Marabá. Fonte: SHOPPINGS (2010)
Quadro 06 - Marabá: Empreendimentos comerciais/serviços previstos em 2011 Empreendimento Localização
Prevista Descrição (Setembro de Situação 2014) Shopping Pátio
Marabá Nova Folha 32, rodovia Marabá, Transamazônica.
Área construída de 85.000 m²,
com 4 pisos, 3
estacionamentos, 2 torres de hotel, praça de alimentação, 5 salas de cinema. 2000 empregos diretos durante a construção. Inaugurado em Maio de 2013, porém na Folha 30. Unique Shopping Marabá Nova Marabá, km 6 da rodovia Transamazônica Terreno de 88 mil m², investimento de R$ 180 milhões, com mais de 200 lojas, 6 salas de cinema. 1800 postos de trabalho na construção Empreendimento Cancelado Y.Yamada Plaza Marabá Nova Marabá, Folha 32, rodovia Transamazônica
Hipermercado com área construída de 15 mil m².
Obras paralisadas
Hotéis Accor Nova Marabá, km 6 da rodovia Transamazônica
Conjunto hoteleiro integrado ao Unique Shopping. Empreendimento Cancelado Solare Hotéis e Suítes / Expresso XXI Nova Marabá, Folha 32, rodovia Transamazônica.
Hotéis de categoria midscale e econômico, totalizando 274 unidades, integrados ao Shopping Pátio Marabá
Em construção Fonte: PMM (2011)
Voltando à questão do mercado imobiliário, em 2008 a empresa Urban Systems Brasil realizou um estudo de mercado para a Deltaville Empreendimentos Imobiliários que, naquele momento, já possuía um loteamento em Marabá (Novo Progresso, de 2005) e visava ampliar seus negócios na cidade. Nesse sentido, o referido estudo aponta a chegada da ALPA como o grande fator que impulsionará as oportunidades de negócios imobiliários em Marabá, como pode ser observado no Quadro 07. O aumento populacional e dos negócios como um todo são diretamente impulsionados pela expectativa gerada sobre o empreendimento siderúrgico, criando rebatimentos no mercado imobiliário. Houve um crescimento dos negócios imobiliários, como será visto adiante porém, a expectativa de aumento do número empresas esbarrou na não confirmação do projeto ALPA.
Naquele momento (2008), a Deltaville possuía dois terrenos em que pretendia estabelecer novos empreendimentos, sendo um (Terreno 1) no distrito de São Félix e o outro (Terreno 2) no distrito de Expansão Urbana da Nova Marabá, rodovia Transamazônica. Na avaliação da Urban Systems Brasil (2008, p.22) a localização do Terreno 1 poderia "dificultar o acesso à oferta de equipamentos culturais, educacionais, às opções comerciais e empresariais de Marabá", em virtude das dificuldades de acessibilidade que poderiam ser geradas, em caso de obstrução da ponte rodoferroviária. Já o Terreno 2 se encontra em localização privilegiada, pois esta "permite acesso rápido a toda a infraestrutura do município, sobretudo ao eixo Av. VP-8 que concentra equipamentos culturais, comerciais e educacionais" (URBAN SYSTEM BRASIL, 2008, p.24).
Quadro 07 - Marabá : Potencial de Mercado para Empreendimentos em Novembro de 2008 Potencial de Mercado para Empreendimentos em Marabá Variável Expectativa CRESCIMENTO POPULACIONAL
Marabá possui crescimento populacional de 2,25% ao ano, e tende a aumentar com a entrada da Vale, aspecto positivo para implantação de empreendimentos residenciais no município
CRESCIMENTO EMPRESARIAL
O crescimento empresarial é importante para implantação tanto de um centro de Galpões Industriais como para empreendimentos residenciais.
CHEGADA DA ALPA
Os 16.000 empregos gerados durante a construção e os 3.500 na operação, devem ser alvo do empreendimento residencial;
A entrada da Vale em Marabá tende a atrair indústrias e empresas para o município abrindo um oportunidade de negócio para Galpões Industriais e Empreendimentos Residenciais.
Fonte: URBAN SYSTEMS BRASIL (2008) Org.: SOUZA, M.V.M. (2014)
Isso refletiu diretamente na estratégia de localização dos empreendimentos da Deltaville em Marabá, como afirma o presidente do grupo: "Se você olhar todos [empreendimentos] estão ao longo de uma BR. O Novo Progresso está ao longo da BR- 222, o Castanheira está na Transamazônica, próximo da Cidade Nova, o DeltaPark também [na Transamazônica], na saída para São Domingos. Esse é um primeiro aspecto, a localização em cima de uma canal de fácil acesso e depois teremos que ter um relevo não muito acidentado". Posteriormente, o Terreno 2 deu origem aos
empreendimentos DeltaPark I, II e III. O Terreno 1 (FIGURA 20), 'curiosamente', não se tornou empreendimento do grupo mas, atualmente, nele está localizado o Conjunto Habitacional Residencial Vale do Tocantins, construído com recursos do PMCMV pela HF Engenharia, entregue à população em 2012, que posteriormente será abordado.
Figura 20 - Marabá : Estudo de Mercado para Localização de Empreendimento Imobiliário em Novembro de 2008.
Fonte: URBAN SYSTEMS BRASIL (2008).
Anteriormente à notícia da chega da ALPA os movimentos do mercado imobiliário em Marabá, através do lançamentos de empreendimentos, ainda eram incipientes, como já foi supramencionado. No período anterior a 2008 são poucos os empreendimentos característicos da difusão de um "novo habitat urbano" (SPOSITO, 2006) em Marabá, sob a forma de loteamentos ou condomínios. Nesta época foram criados dois loteamentos (Novo Progresso e Jardim Imperial) e um loteamento fechado (Green Village).
Mas após a veiculada chegada da ALPA em Marabá é que realmente foi possível observar uma expansão urbana baseada na incorporação de terras rurais ao tecido urbano e sua transformação, principalmente, em loteamentos, sobretudo nos anos de
2009 e 2010. De tal forma, estabelece-se a produção do espaço pautada na (re)produção da cidade-mercadoria, como foi possível afirmar em outro momento:
A partir deste momento é possível perceber a introdução em Marabá de relações sociais que até então não faziam parte do cotidiano espacial desta cidade e de sua sociedade, que é o fato do espaço assumir (e ser assumido) enquanto uma mercadoria e de sua produção ser inserida em uma lógica capitalista, em que a prática sócio-espacial passa a ser limitada por uma norma, que é a compra e venda da propriedade em um mercado de terras (SOUZA; SOARES, 2013, p.804)
Um fato importante que contribuiu para o surgimento dos inúmeros empreendimentos imobiliários em Marabá, listados a seguir, foi a alteração do Perímetro Urbano no ano de 2009, através da Lei Municipal 17.358, de 3 de Julho de 2009, ou seja, aproximadamente um ano após a notícia da vinda da ALPA para o município. Esta alteração permitiu incluir os núcleos de São Félix e Morada Nova dentro do novo perímetro urbano, tornando possível a expansão de empreendimentos imobiliários para esta área (sentido Norte do município), além de ampliar o perímetro no sentido Leste, na área chamada de "Distrito de Expansão da Cidade Nova", de forma que o terreno da futura ALPA ficasse alojado dentro do novo perímetro. O Mapa 13 a seguir demonstra a expansão do perímetro urbano.