Planejamento urbano

Sob este aspecto, a partir da percepção dos entrevistados, pretende-se analisar como se dá a atuação do poder público municipal e dos particulares no planejamento urbano do Município de Ijuí, no que diz respeito à expansão urbana e ao fornecimento da infraestrutura adequada à população que passa a residir nestes espaços públicos.

4.3.1.1 Atuação pública c) In frae st rut ur as urban a s

Como o Sr (a) vê as transformações urbanas geradas pela instalação de conjuntos habitacionais na cidade de Ijuí?

Existem (iam) reclamações dos moradores dos locais de conjuntos habitacionais? Quais são as principais?

O município teve que arcar com algum tipo de contrapartida para a instalação destes conjuntos, sob a forma de serviços ou execução de infra-estruturas de entorno?

Como o Sr (a) vê as transformações urbanas geradas pela instalação de loteamentos de forma regular no município?

Existem (iam) reclamações dos moradores dos locais de loteamentos regulares? Quais são as principais?

Todas as infra-estruturas foram arcadas pelos proprietários ou loteadores? Comparando os custos de implantação do projeto e das infraestruturas, com o valor atual de mercado dos lotes, o Sr (a) acredita que houve valorização, ou seja, foi um bom investimento em termos financeiros?

No que diz respeito ao papel do município no controle e regulamentação das áreas urbanas, apareceram nas respostas algumas causas que impedem ou dificultam uma atuação mais efetiva do município, como por exemplo: a carência de uma política mais efetiva de fiscalização, não obstante a existência de legislação específica; baixo número de agentes de fiscalização; atuação fraca e sem monitoramento de novas ocupações; falta de informações aos compradores de lotes informais; ausência de uma secretaria municipal de urbanismo para controlar especificamente estes processos; e, ainda, falta de profissionais urbanistas planejando a expansão da cidade de forma ordenada.

Em contrapartida, os agentes entrevistados sugeriram algumas adequações à legislação municipal para alinhá-la às determinações de regularização fundiária prevista na lei federal nº 13.465/17 no sentido de permitir critérios menos rígidos para a alienação de imóveis públicos em loteamentos de interesse social promovidos pelo município. Também a possibilidade de o Município auxiliar nas infraestruturas dos loteamentos sob forma de parcerias com o empreendedor-loteador a fim de viabilizar economicamente lotes acessíveis para a camada social de baixa renda;

No que diz respeito especificamente aos condomínios de lotes somente foi apontado nas respostas a necessidade de adequar a lei municipal à nova previsão legislativa haja vista que até o presente momento não havia esta previsão legal.

Quando da análise dos loteamentos regulares existentes no Município de Ijuí, foi apontado que o Município intervém ativamente quando da análise do processo de loteamento e de sua aprovação. No entanto, em momento posterior, deveria haver a intervenção municipal para assegurar o efetivo cumprimento das exigências legais. Foi apontado, inclusive, registro de não cumprimento por parte do loteador das responsabilidades assumidas, gerando ao Município condenação judicial de responsabilidade solidária.

Sob o ponto de vista dos agentes privados, estes não vislumbram maiores dificuldades para se aprovar projetos de loteamentos e expedir as respectivas licenças. No entanto, apontam alguns empecilhos, tal como a morosidade na análise dos documentos em decorrência deficiência na quantidade de recursos humanos com atribuições técnicas e específicas para análise e aprovação.

4.3.1.2 Atuação privada

No que diz respeito à atuação privada no planejamento urbano, especificamente em relação aos condomínios de lotes, verificou-se que somente aqueles que se caracterizam como empreendedores com foco às camadas de médio e alto poder aquisitivo demonstraram interesse na implantação destes projetos.

Em contrapartida, no que diz respeito aos conjuntos habitacionais, verificou-se que somente uma minoria tem interesse nestes investimentos e mesmo assim, o fazem em pequena escala, com no máximo 04 unidades, o que demonstra que a atuação privada neste setor é muito tímida, incumbindo ao poder público atender a esta demanda de uma forma mais efetiva.

Outrossim, considerando que a regularização fundiária nos municípios é uma realidade que se impõe, notadamente com o advento da lei federal nº 13.465/17, os agentes privados, observaram que esta regularização também pode e deve ser buscada pelos particulares, notadamente por se caracterizar um novo nicho de mercado para escritórios de advocacia, engenheiros e/ou arquitetos:

acredito que é um nicho de mercado na regularização fundiária que escritórios de advocacia ou de engenheiros e arquitetos que podem atuar na regularização fundiária desde que os imóveis sejam passiveis, dentro da legislação, de serem regularizados [...] se o imóvel não infringe a lei municipal e nem a questão ambiental e são passiveis de serem regularizados acredito que há um nicho de mercado para os escritórios ai regularizar o imóvel destas pessoas através da regularização fundiária. (Entrevista Agente – 8).

Os agentes privados observaram, ainda, que a idéia de implantar ou projetar loteamentos urbanos surgiu a partir da demanda e da necessidade de expansão urbana da cidade, devido ao crescimento populacional e a carência de lotes disponíveis para a construção de edificações. Apontaram que a grande demanda pela implantação de loteamentos se deu em decorrência da instituição do PMCMV do governo federal, em face da carência de lotes urbanos disponíveis, provocada pelo referido programa. Aqueles que atuam nesta área manifestaram estarem satisfeitos com os resultados finais e com a experiência adquirida, embora tais empreendimentos sejam vistos com cautela por se tratarem investimentos cuja finalização é morosa, possuem alto custo de execução das infraestruturas e ainda estão suscetíveis às oscilações das demandas e aceitação do mercado.

4.3.1.3 Infraestruturas urbanas

Na correlação entre o planejamento urbano e as infraestruturas adequadas os entrevistados observaram que os conjuntos habitacionais atendem a demanda da parcela menos favorecida economicamente, garantindo o direito à moradia digna, visto que são providos de melhores condições físicas habitacionais, tais como:

um conjunto habitacional melhora a vida das pessoas, porque num conjunto habitacional eles moram em imóvel de alvenaria, tem esgoto, tem água de qualidade, normalmente o pátio é fechado, existe uma infraestrutura melhor, transporte urbano, a rua da frente é calçada, asfaltada na medida do possível, creche, colégio, então, acredito que o conjunto habitacional além de melhorar a moradia trás outros benefícios para os moradores também, que seria colégios, postos de saúde, creches... (Entrevista Agente – 8).

Não obstante, também foi apontado que, embora se caracterize como um grande avanço em termos da edificação de moradias pecou-se em pensar somente neste aspecto, deixando a desejar em termos infraestrutura e fornecimento de serviços públicos, sem a criação de um espaço adequado também para a circulação de pessoas. E, neste sentido, aparecem inúmeras reclamações dos moradores destes conjuntos habitacionais, especificamente, em relação à falta de transporte coletivo, saúde, escolas, dentre outros. No município de Ijuí, a implantação destes conjuntos habitacionais,

aconteceram em determinados locais da cidade, especialmente onde o valor da terra é mais adequado [...] isto acabou criando uma serie de, “problemas” e demandas de transporte, de saúde de escola, por exemplo, isso é uma coisa que produz transformações, de outra parte também a gente percebe que na cidade de um modo geral os grandes conjuntos habitacionais especialmente para as pessoas de mais baixa renda, seja por programa minha casa minha vida ou não eles acabam levando para a periferia parcela significativa da sociedade [...] então isso causa transformações, problemas e demandas e traz custos para o setor público. (Entrevista Agente – 2).

Foi evidenciado que, embora tenha havido contrapartida por parte do município de Ijuí na implantação destes conjuntos habitacionais, via PMCMV, inicialmente com a doação dos terrenos, este também teve que fornecer condições de circulação viária e acessos ao local (pavimentação), bem como escoamento sanitário e drenagem pluvial, ainda carece, de implantação de outros serviços públicos, tais como os mencionados acima.

No tocante aos loteamentos regulares, restou evidenciado nas respostas que nestes locais as infraestruturas são satisfatórias e representam um avanço no planejamento urbano,

principalmente porque o ônus de sua execução recai exclusivamente sobre o empreendedor- loteador por determinação legal e em razão do interesse econômico do investimento.

Não obstante, foi apontado que, mesmo na implantação destes loteamentos regulares, ainda há o interesse público na gestão destas moradias porque a obrigação e responsabilidade do loteador finda com o cumprimento das exigências legais, recaindo sobre a gestão pública a manutenção destas infraestruturas, bem como a obrigação de estabelecer e implantar os demais serviços públicos, pelo que é preciso

trabalhar sempre o conceito que o município precisa organizar a sua expansão, sua ocupação a partir de um conceito de sustentabilidade [...] trabalhar essas três dimensões: a dimensão ambiental, econômica e a social, [...] então mesmo os regulares, eles acabam gerando transformações, eles acabam produzindo demandas de vários tipos, eu acho que as demandas principais são sempre a questão da educação, da saúde e do transporte (da mobilidade) [...] como que tu resolves? O poder público tem capacidade de resolver isso sozinho? não tem [...] nesse ponto a gente também tem instrumentos de gestão no plano diretor, tem que sentar e dizer: olha nos vamos ter que compartilhar esse negócio. (Entrevista Agente – 2).

Inclusive foi apontado que, em razão de alguns loteadores “atropelarem” o processo de loteamento, algumas reclamações se tornam recorrentes, notadamente em relação às vias de acesso ao empreendimento, fornecimento da energia elétrica, água e iluminação pública.

Tais aspectos demonstram a necessidade de o Município atuar de forma mais efetiva no planejamento urbano visando atender o interesse público de forma mais abrangente. Portanto, não basta sua atuação especificamente por ocasião da aprovação e licenciamento dos projetos, mas também no acompanhamento da execução das infraestruturas.

O poder público municipal deve estar ciente de sua obrigação de manutenção das infraestruturas e da necessidade de fornecer acesso aos serviços públicos adequados à população que passará ocupar aquele espaço público, fundamentalmente, com a implantação de vias de acesso ao empreendimento, transporte público, saúde e educação no entorno.

4.3.2 Diferenciação socioespacial

Neste item busca-se avançar na análise acerca das repercussões do parcelamento e uso do solo, sob o aspecto da diferenciação socioespacial gerada em decorrência dos movimentos urbanísticos contemporâneos existentes no Município de Ijuí.

4.3.2.1 Documentação de Propriedade

Com relação à documentação de propriedade, nos conjuntos habitacionais, foi observado que a transferência dos títulos de propriedade ocorre de forma direta com a instituição financeira, sem a intervenção do município, cujo papel restringe-se, basicamente, em elaborar o cadastro dos possíveis adquirentes. Os títulos de propriedade, portanto, serão outorgados oportunamente, ao final do período de 10 (dez) anos no caso do programa da faixa mais baixa (PMCMV).

Nas ocupações informais foi apontado que a compra e venda dos lotes urbanos ocorre tão somente mediante contratos particulares entre as partes, também conhecidos como contratos de gaveta, que não são hábeis à transmissão do título de propriedade. Por consequência, não surtem os efeitos jurídicos necessários para cumprir com as determinações do Código de Obras do Município de Ijuí, o qual determina a necessidade de titulação individualizada de propriedade para licenciamento e aprovação de obras de edificações em terrenos urbanizados, bem como o seu parcelamento.

Em decorrência desta impossibilidade de transmissão dos títulos de propriedade e de futuras edificações as maiores reclamações destacadas são os pedidos de ligação de luz, fornecimento de água, pavimentação de vias e iluminação pública. Importante lembrar que as ligações de água e luz junto às concessionárias do Município de Ijuí estão regradas pelo Código de Obras Municipal, que exige, como já mencionado, a regularidade do título de propriedade, para licenciamento e fornecimento de tais serviços públicos.

O condomínio de lotes já fora caracterizado pela existência de apenas um título de propriedade e um conjunto de proprietários sob a forma de frações ideais da gleba original.

4.3.2.2 Espaços públicos de uso comum

Com relação aos espaços de uso comum, devem ser entendidos como sendo as áreas públicas advindas do processo regular de parcelamento do solo, como por exemplo, as áreas verdes, áreas de uso institucional ou para equipamentos comunitários e áreas do sistema viário.

No que tange aos condomínios de lotes ou loteamentos fechados, os agentes entrevistados observaram a existência de tais espaços como uma transformação positiva, principalmente

quando se cumprem com os percentuais legalmente exigidos, eis que tais espaços visam dar qualidade de vida urbana à população.

Em contrapartida, foi apontado que a instituição destes espaços públicos nos condomínios de lotes ou loteamentos fechados deve ser bem analisada, eis que geram uma segregação destes espaços públicos e às vias de acesso, impedindo que outros agentes ou a própria comunidade tenha acesso a uma área nobre da cidade.

daqui a pouco nos estamos num loteamento lá no alto de uma colina, onde há vista mais privilegiada da cidade [...] vai estar disponíveis pra uns [...] o uso e a ocupação do solo tem que ser de forma responsável e essa democratização do espaço público tem que ter uma coerência (Entrevista Agente – 4).

Quanto aos loteamentos clandestinos as respostas apontaram pela total e absoluta ausência de espaços públicos com enorme prejuízo para a população e para o erário público, até porque estes imóveis são mantidos sob o domínio privado, impedindo, inclusive o Município investir nestas glebas, que carecem de uma regularização fundiária.

4.3.2.3 Permeabilidade visual

A permeabilidade visual passa ser analisada para fins de verificar a existência ou não da segregação espacial e sua relação com o fechamento com muros altos e em grandes extensões nos condomínios de lotes.

Neste sentido apareceram nas respostas que o fechamento dos condomínios com muros decorre fundamentalmente da necessidade de segurança. A violência urbana é uma das grandes justificativas da existência de condomínios fechados, pois oferecem segurança por meio de portarias, muros altos, cercas elétricas e câmaras de vigilância. No entanto, os entrevistados também mencionaram que tal segurança é apenas relativa, pois estes esquemas dão apenas uma sensação ou aparência de segurança, visto que os moradores de condomínios fechados não estão imunes às agressões ao seu patrimônio, eis que acabam por chamar mais a atenção, em razão da própria segregação espacial e econômica que geram.

esse é o problema desses condomínios, em busca de segurança [...] se cria um ambiente segregado, para se isolar, se excluir da comunidade [...] na verdade configura sim uma situação de segregação espacial. As motivações são variáveis, talvez, a principal seja a segurança. Pensando idealisticamente, utopicamente, numa sociedade não deveria acontecer isso [...] geralmente quem está ali são pessoas que

tem bom poder aquisitivo, renda elevada, parece que tu cria um grupo social diferenciado que se autosegrega da sociedade. (Entrevista Agente – 2).

Portanto, foi apontado de forma quase unânime que os condomínios fechados com muros altos provocam, inequivocamente, a segregação espacial, da mesma forma que os imóveis residenciais que não estão localizados em condomínios fechados, mas que possuem muros altos acabam segregando que está de fora, segrega seus vizinhos, afasta as pessoas e o seu convívio.

Foi observado pelos entrevistados, também que a segregação espacial causada pelo fechamento desses condomínios com muros altos prejudica a conformação da cidade, pois interrompe a malha de circulação, obstruindo a continuidade dos fluxos das vias. E, ainda, em relação à parte estética e embelezamento da cidade a existência de grandes extensões de muro alto, além de agressivo, dá um impacto ruim, além de haver uma reverberação e expansão do calor em razão dos materiais utilizados, sugerindo-se arquitetonicamente algumas alternativas para que haja uma conexão e harmonia com o restante da cidade.

Importante ressaltar para fins de reflexão acerca da segregação espacial e econômica, que nas respostas foi mencionado que, da mesma forma que os condomínios de lotes fechados com muros, o conjunto habitacional também gera uma maior segregação socioespacial nas cidades.

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

A sociedade contemporânea tem vivido uma contínua transformação do espaço socioambiental em decorrência do acelerado movimento de urbanização das cidades, fazendo emergir a necessidade de se pensar em um novo modelo de urbanização, orientado para a gestão democrática do espaço urbano, como uma imposição de subsistência da própria espécie humana. O crescimento das cidades tem provocado a fragmentação do espaço público e, via de consequência, a exclusão social e territorial, sendo notório que a maioria das cidades brasileiras abrigam algum tipo de ocupação irregular ou clandestina, desprovidas de infraestruturas mínimas e/ou serviços públicos adequados. O crescimento fragmentado dos espaços urbanos é uma realidade decorrente da ausência de planejamento adequado, e, via de consequência, se tem a caracterização do que se entende por diferenciação socioespacial.

Nas últimas décadas houve uma grande ampliação dos zoneamentos urbanos nos municípios. Um dos fatores que influenciam esta expansão tem sido a grande demanda por novas áreas urbanizadas, especialmente a partir da implantação do PMCMV, o qual contribuiu para a escassez de solo disponível. No entanto, não se pode esquecer que a implantação da política habitacional do PMCMV em relação à moradia para classes menos favorecidas, ainda enfrenta alguns desafios, especificamente nas questões da relação centro/periferia, ausência de infraestruturas qualificadas ou diferenciação socioespacial. Neste particular, se verificou que a produção de habitação de interesse social promovida pelo Estado, é geralmente promovida pela implantação de empreendimentos periféricos na maioria das cidades brasileiras, normalmente ocasionada pela restrição orçamentária aliada à maximização de lucros da área privada.

Este crescimento periférico também pode ser identificado mediante a implantação de condomínios de lotes, dotados de infraestruturas de boa qualidade, e loteamentos clandestinos, com infraestruturas incompletas e rarefeitas.

Por outro lado, as políticas públicas no Brasil, relativamente recentes, têm ênfase na análise das estruturas e instituições dos processos de negociações das políticas setoriais específicas. A legislação brasileira estabelece, assim, normas que visam tornar mais efetivo o direito social constitucional à moradia, bem como a sua regularização, observando

as diretrizes gerais estabelecidas pela Constituição Federal de 1988 e pelo Estatuto das Cidades.

Carece no país, política que permita o parcelamento do solo para fins urbanos, com subsídio governamental, de forma que se tenham espaços públicos qualificados e com garantias de valores de comercialização pré-acordados, a fim de propiciar o acesso às camadas com menor poder aquisitivo. O que se observou foi certa forma de cumplicidade do poder público com as ocupações e parcelamentos clandestinos ou sob a forma de condomínio de lotes, como uma forma de atender a demanda por habitação por essas camadas populacionais. A ausência de fiscalização efetiva e prioritária sobre estas irregularidades é uma das formas de permissibilidade para que continuem ocorrendo em nossas cidades ocupações clandestinas ou irregulares, como resposta a demanda por espaços urbanos habitáveis.

A insuficiência de programas públicos para a ocupação dos espaços urbanos de forma controlada que possam promover a moradia legalizada para população de baixa renda e omissão do poder público em coibir de forma efetiva estas ocupações denota uma forma compensatória da ausência da aplicação de políticas públicas de parcelamento e uso do solo urbano às camadas vulneráveis da população municipal.

De todos os modelos de expansão urbana que se tem, o licenciamento e instalação de loteamentos de forma regular é o que tem se mostrado mais eficaz para os sistemas urbanos e o que melhor atende as necessidades de seus ocupantes. Por outro lado, a grande burocratização deste modelo, que objetiva um maior controle e fiscalização destes processos, torna-se uma forma de incentivo à clandestinidade. O loteamento regular, ainda é o que representa uma maior segurança jurídica, social e ambiental. Os movimentos de urbanização previamente licenciados e planejados sob a forma de loteamentos regulares, adéquam-se às expectativas e vocações socioespaciais do ambiente urbano. Isso possibilita uma expansão da ocupação urbana minimizando os efeitos das diferenciações socioespaciais e maximizando a integração.

No entanto, muitas vezes esses loteamentos são instalados sem observar a regulamentação e