Para se chegar ao “Valor dos Direitos do EXECUTADO sobre o Imóvel”, este signatário utilizou o Demonstrativo de Débito (fls. 208 dos autos) disponibilizado pelo credor, ou seja, Caixa Econômico Federal, tendo como base o saldo remanescente ao mês de maio de 2019, para apuração do saldo devedor do contrato de alienação fiduciária, vinculado à matrícula do imóvel avaliando.
De acordo com o referido demonstrativo, o saldo devedor do financiamento
imobiliário é de R$ 193.146,65.
ENGENHEIRO
32
Verificou-se que na Matrícula de Registro de Imóveis nº 370.499 (fls. 167 a 173 dos autos) não consta que o EXECUTADO é proprietário do imóvel objeto da presenta avaliação. Portanto, deve-se também considerar sobre o valor do imóvel determinado no item anterior, uma parcela relativa aos impostos e tributos de registro e averbação junto ao Cartório de Registro de Imóveis estimados em 10%
(dez por cento).
Desta forma, o valor dos direitos do EXECUTADO sobre o imóvel avaliando será dado através da seguinte fórmula:
V
D= (V
Ix F
DR) – S
DFOnde:
- V
D: Valor dos direitos do EXECUTADO sobre o imóvel - V
I: Valor de venda de mercado do imóvel = R$ 490.000,00 - F
DR: Fator de despesas com registro imobiliário = 0,90 (10%) - S
DF: Saldo devedor do financiamento imobiliário = R$ 193.146,65
• V
D= (R$ 490.000,00 x 0,90) – 193.146,65
• V
D= R$ 247.853,35
Ou em números redondos:
V
D= R$ 250.000,00/maio/2019
(Duzentos e cinquenta mil reais)
ENGENHEIRO
04514-041 – Rua Araguari nº 817 – Conj. 76 – Moema – São Paulo/SP – Fones: (11) 5090-6021 / 98128-9509 33
Conclusão VI
Após as considerações e desenvolvimentos devidamente fundamentados nos capítulos anteriores deste trabalho, este signatário conclui que:
1-) O “Valor de Mercado Livre para Venda” do imóvel em questão (Direitos do Contrato de Alienação Fiduciária e Compromisso de Compra e Venda), para as condições de mercado praticadas na época da avaliação e data base do saldo devedor do financiamento (contrato de alienação fiduciária), importa em:
V
D= R$ 250.000,00/maio/2019
(Duzentos e cinquenta mil reais)
ENGENHEIRO
34
Considerações Finais VII
Atesto que o presente Laudo de Avaliação obedeceu, criteriosamente, aos seguintes princípios fundamentais:
O imóvel objeto do presente trabalho foi inspecionado e vistoriado in loco;
Presume-se como sendo bom o título de propriedade, admitindo-se, ainda, que o mesmo se encontra livre de quaisquer ônus;
Para a presente avaliação assumiu-se que as dimensões constantes da documentação ofertada e utilizada estão corretas, não fazendo parte do escopo deste trabalho à aferição das mesmas;
Não fez parte do escopo desta avaliação a realização de quaisquer estudos de engenharia acerca do solo, fundações, estrutura, instalações elétricas e hidráulicas do imóvel avaliando. Não tenho razões para suspeitar que exista algum problema sério, mas não posso responder por estes aspectos e suas possíveis implicações;
Este signatário não tem no presente, nem contempla para o futuro,
interesse algum no bem objeto desta avaliação, assim como não possui
qualquer inclinação pessoal em relação à matéria ou partes envolvidas;
ENGENHEIRO
04514-041 – Rua Araguari nº 817 – Conj. 76 – Moema – São Paulo/SP – Fones: (11) 5090-6021 / 98128-9509 35
No melhor conhecimento e crédito do signatário, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente laudo são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos. Porém, desde já me reservo no direito de rever minhas conclusões caso haja posterior comprovação de erro nas informações fornecidas por terceiros;
Os honorários profissionais deste signatário não estão, de qualquer forma, subordinados às conclusões do presente laudo;
A presente avaliação e o respectivo Laudo foram elaborados com a estrita
observância dos postulados dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA
- Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e do IBAPE/SP
- Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo
(Resolução Aprovada em Assembleia de 01 de fevereiro de 2005).
ENGENHEIRO
36
VIII
Encerramento
Permanecendo à disposição de V. Exa. para eventuais esclarecimentos, dá-se por encerrado o predá-sente laudo, composto de 36 (trinta e dá-seis) folhas, dá-sendo esta última datada e assinada.
Segue anexo:
Anexo I: Pesquisa e Memória de Cálculos;
Anexo II: Cópia da Certidão de Dados Cadastrais.
São Paulo, 27 de setembro de 2019.
_____________________________
E
NGºM
ARCOSA
UGUSTO DAS
ILVAE
NGªR
OSANAA
KEMIM
URAKAMIPerito Judicial CREA 5060563814
CREA 0682582156
ENGENHEIRO
04514-041 – Rua Araguari nº 817 – Conj. 76 – Moema – São Paulo/SP – Fones: (11) 5090-6021 / 98128-9509
ANEXO I
PESQUISA E MEMÓRIA DE CÁLCULOS
ENGENHEIRO
Elementos Comparativos
0 1
data Set./2019
endereço Rua Prof. Guilherme Belfort Sabino nº 1.524 - Refúgio Marajoara - 2º andar setor 090
quadra 452
Dados Gerais índice local 1.251,01
valor do imóvel 525.000,00 imobiliária Estilo Imóveis
contato Sr. Alexandre
fone (11) 5523-5044 / (11) 5523-4599 natureza oferta
área privativa 74,830 idade estimada 9 estado conservação c - regular
padrão apartamento médio c/ elev. (-)
Construção face
-vagas 2 pavimentos 1
custo base coef. padrão 1,692 coef. depreciação 0,913 valor calculado 0,00
valor arbitrado 0,00 fator 1 - terreno 1,0000 fator 2 - terreno 1,0000 fator 3 - terreno 1,0000 Adicionais fator 4 - (p.terr.) 1,0000 fator 5 - (p.benf) 1,0000 fator posicionamento 1,0000
observações
terrimóvel
ENGENHEIRO
04514-041 – Rua Araguari nº 817 – Conj. 76 – Moema – São Paulo/SP – Fones: (11) 5090-6021 / 98128-9509 Elementos Comparativos
Dados Gerais índice local
valor do imóvel imobiliária fator 1 - terreno fator 2 - terreno fator 3 - terreno Adicionais fator 4 - (p.terr.) fator 5 - (p.benf)
Rua Prof. Guilherme Belfort Sabino nº 1.524 - Refúgio Marajoara - 2º andar 090
(11) 5523-5044 / (11) 5523-4599 oferta
74,830 9 c - regular
apartamento médio c/ elev. (-)
ENGENHEIRO
Dados Gerais índice local
valor do imóvel imobiliária fator 1 - terreno fator 2 - terreno fator 3 - terreno Adicionais fator 4 - (p.terr.) fator 5 - (p.benf)
Rua Prof. Guilherme Belfort Sabino nº 1.524 - Refúgio Marajoara - 7º andar 090
452 1.251,01 550.000,00 Corretor Sr. Marcio Silva
(11) 2679-2001 (11) / 96682-1020 oferta
74,830 9 a - novo
apartamento médio c/ elev. (-)
ENGENHEIRO
04514-041 – Rua Araguari nº 817 – Conj. 76 – Moema – São Paulo/SP – Fones: (11) 5090-6021 / 98128-9509 Elementos Comparativos
Dados Gerais índice local
valor do imóvel imobiliária fator 1 - terreno fator 2 - terreno fator 3 - terreno Adicionais fator 4 - (p.terr.) fator 5 - (p.benf)
Rua Prof. Guilherme Belfort Sabino nº 1.524 - Refúgio Marajoara - andar não 090
(11) 5536-3077 / (11) 98963-5200 oferta
74,830 9 c - regular
apartamento médio c/ elev. (-)
ENGENHEIRO
Dados Gerais índice local
valor do imóvel imobiliária fator 1 - terreno fator 2 - terreno fator 3 - terreno Adicionais fator 4 - (p.terr.) fator 5 - (p.benf)
Rua Prof. Guilherme Belfort Sabino nº 1.524 - Refúgio Marajoara - andar mé 090
452 1.251,01 550.000,00
MM Consultoria de Imóveis Sra. Marília
(11) 94047-3413 / (11) 95374-9417 oferta
74,830 9 a - novo
apartamento médio c/ elev. (-)
ENGENHEIRO
04514-041 – Rua Araguari nº 817 – Conj. 76 – Moema – São Paulo/SP – Fones: (11) 5090-6021 / 98128-9509 Elementos Comparativos
Dados Gerais índice local
valor do imóvel imobiliária fator 1 - terreno fator 2 - terreno fator 3 - terreno Adicionais fator 4 - (p.terr.) fator 5 - (p.benf)
Rua Huitaca nº 96 - Edifício Lyon - 8º andar 090
425 1.375,99 430.000,00
Imóveis Jardim Marajoara Sr. Robson Alves (11) 96755-1000 oferta 85,00 35 c - regular
apartamento médio c/ elev. (-)
ENGENHEIRO
Dados Gerais índice local
valor do imóvel imobiliária fator 1 - terreno fator 2 - terreno fator 3 - terreno Adicionais fator 4 - (p.terr.) fator 5 - (p.benf)
Rua Professor Guilherme Belfort Sabino nº 1.347 - Edifício Derby - andar alt 090
(11) 5524-6868 / (11) 96398-2345 oferta
88,00 25
d - entre regular e reparos simples apartamento médio c/ elev. (-)
ENGENHEIRO
04514-041 – Rua Araguari nº 817 – Conj. 76 – Moema – São Paulo/SP – Fones: (11) 5090-6021 / 98128-9509 Elementos Comparativos
Dados Gerais índice local
valor do imóvel imobiliária fator 1 - terreno fator 2 - terreno fator 3 - terreno Adicionais fator 4 - (p.terr.) fator 5 - (p.benf)
Av. Sargento Geraldo Sant'ana nº 1.100 - Portal do Brooklin - Bloco 20 090
(11) 5524-6868 / (11) 96398-2345 oferta
70,00 39
b - entre novo e regular apartamento médio c/ elev. (-)
ENGENHEIRO
Dados Gerais índice local
valor do imóvel imobiliária fator 1 - terreno fator 2 - terreno fator 3 - terreno Adicionais fator 4 - (p.terr.) fator 5 - (p.benf)
Rua Huitaca nº 63 - Edifício Europa - andar não informado 090
425 1.375,99 450.000,00
Carvalho Forte Imóveis Sr. Tadeu
(11) 5523-2627 / (11) 98282-6333 oferta
88,00 35
b - entre novo e regular apartamento médio c/ elev. (-)
ENGENHEIRO
04514-041 – Rua Araguari nº 817 – Conj. 76 – Moema – São Paulo/SP – Fones: (11) 5090-6021 / 98128-9509 Tratamentos
Avaliação de Terreno ? não
Parcela Benfeitorias 80%
Fatores
paradigma
Ff Oferta fator 0,90
avaliando
sim Floc Localização índice 1.251,01
sim Fob Idade idade 9
estado b - entre novo e regular
sim Fpad Padrão padrão apartamento médio c/ elev. (-)
não Fpos Posicionamento avaliando
sim Área área 74,830
sim Vagas vagas 2
acréscimo 4%
não fator 4 - (p.terr.) sobre terreno 1,0000
não fator 5 - (p.benf) sobre benfeitoria 1,0000
ENGENHEIRO
Unitário Original 1 2 3 Var.
1 sim 6.314,31 0,00 100,67 0,00 0,00 0,00 0,00 6.414,99 6.414,99 6.414,99 1,02
2 sim 6.374,45 0,00 101,63 0,00 0,00 0,00 0,00 6.476,08 6.476,08 6.476,08 1,02
3 sim 6.614,99 0,00 -1,33 0,00 0,00 0,00 0,00 6.613,66 6.613,66 6.613,66 1,00
4 sim 6.374,45 0,00 101,63 0,00 0,00 0,00 0,00 6.476,08 6.476,08 6.476,08 1,02
5 sim 6.614,99 0,00 -1,33 0,00 0,00 0,00 0,00 6.613,66 6.613,66 6.613,66 1,00
6 sim 4.552,94 -82,71 1.828,28 0,00 117,91 182,12 0,00 6.598,53 6.598,53 6.598,53 1,45
7 sim 5.113,64 -110,93 1.210,27 0,00 169,21 204,55 0,00 6.586,73 6.586,73 6.586,73 1,29
8 sim 4.474,29 -36,51 2.256,48 0,00 -59,21 0,00 0,00 6.635,04 6.635,04 6.635,04 1,48
9 sim 4.602,27 -83,60 1.754,12 0,00 152,29 184,09 0,00 6.609,17 6.609,17 6.609,17 1,44
10 não n ! n n n n n n n n n n
5.670,70 Média Aritmética 6.558,22 6.558,22 6.558,22
956,61 Desvio Padrão 79,92 79,92 79,92
3.969,49 - 30% 4.590,75 4.590,75 4.590,75
7.371,91 + 30% 8.525,68 8.525,68 8.525,68
16,87% Coef. Variação 1,22% 1,22% 1,22%
ENGENHEIRO
04514-041 – Rua Araguari nº 817 – Conj. 76 – Moema – São Paulo/SP – Fones: (11) 5090-6021 / 98128-9509 Variações
1,22%
Mínimo Coef. de Fatores Fatores Coef. de Modelo
28 variação combinados variação
a,
9 2,12% b, c Observado Predito
10 2,61% a, b, c 6.314,31 6.457,54
11 16,80% a, d 6.374,45 6.456,58
12 1,28% b, d 6.614,99 6.559,55
13 1,53% a, b, d 6.374,45 6.456,58
14 16,06% c, d 6.614,99 6.559,55
15 16,80% a, c, d 4.552,94 4.512,62
16 1,28% b, c, d 5.113,64 5.085,12
17 1,53% a, b, c, d 4.474,29 4.397,46
18 16,28% a, e 4.602,27 4.551,32
19 1,43% b 0,00 0,00
2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000
Predito
Observado
ENGENHEIRO Avaliação
tipo apartamento modalidade venda
data Set./2019
local Rua Professor Guilherme Belfort Sabino nº 1.524, Apto nº 12, Campinha - São Paulo/SP cliente 7ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro - São Paulo/SP
Área privativa 74,830m2
Média Saneada 6.558,22R$ / m2 Intervalo de Confiança (6521,01 - 6595,42)
Valor Total 490.751,60 R$
Grau de Precisão I I I
Planilha de cálculo Tratamento por fatores
desenvolvimento Dados
ENGENHEIRO
04514-041 – Rua Araguari nº 817 – Conj. 76 – Moema – São Paulo/SP – Fones: (11) 5090-6021 / 98128-9509
ENQUADRAMENTO DO LAUDO
ENGENHEIRO
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO COM USO DO TRATAMENTO POR FATORES
METODO COMPARATIVO DIRETOTabela 3 – Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
Item Descrição Grau
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando
Completa quanto a todas as variáveis
analisadas
Completa quanto aos fatores utilizados no
tratamento
Adoção de situação paradigma 2
Quantidade mínima de dados de mercado,
efetivamente utilizados 12 5 3
3 Identificação dos dados de mercado
Apresentação de informações relativas a todas as
características dos dados analisadas,
com foto e características observadas pelo
autor do laudo
Apresentação de informações relativas
a todas as características dos
dados analisadas
Apresentação de informações relativas a todas as características
dos dados correspondentes
aos fatores utilizados 4
Intervalo admissível de ajuste para cada fator e
para o conjunto de fatores
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50*
*No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.
Tabela 4 – Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Graus III II I
Pontos Mínimos 10 6 4
Itens obrigatórios no grau correspondente os demais no mínimo
no grau I
Todos, no mínimo no grau I
Enquadramento
Laudo Pontos (Σ1-4) Itens obrigatórios Grau
fundamentação
Valor do Imóvel 09 II Grau II
Tabela 5 – Grau de precisão no caso de utilização de modelos de tratamento por fatores
Descrição Grau
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80%
em torno do valor central da estimativa
≤ 30% ≤ 40% ≤50%
Nota: Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50%, não há classificação do resultado quanto
ENGENHEIRO
04514-041 – Rua Araguari nº 817 – Conj. 76 – Moema – São Paulo/SP – Fones: (11) 5090-6021 / 98128-9509 42
ANEXO II
CÓPIA DA CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS
Certidão expedida via Internet - Portaria SF nº 008/2004, de 28/01/2004.
A autenticidade desta certidão poderá ser confirmada, até o dia 13/10/2019, em 1.607,00
- da construção:
1.250,00 - de terreno:
Imóvel localizado na 2ª Subdivisão da Zona Urbana
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/certidoes/
Ressalvado o direito da Fazenda Pública do Município de São Paulo atualizar os dados constantes do Cadastro Imobiliário Fiscal, apurados ou verificados a qualquer tempo, inclusive em relação ao exercício abrangido por esta certidão, a Secretaria Municipal da Fazenda CERTIFICA que os dados cadastrais acima foram utilizados no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano do imóvel do exercício de 2019.
2.2019.001431864-8
Data de Emissão:Número do Documento:
15/07/2019
TORRE 3 - RES. REFUGIO MARAJOARA CEP 04678-002
TORRE 3 - RES. REFUGIO MARAJOARA CEP 04678-002 R PROF.GUILHERME BELFORT SABINO, 1524 AP 12 E 2 VG
R PROF.GUILHERME BELFORT SABINO, 1524 AP 12 E 2 VG
-Valores de m² (R$):
Local do Imóvel:
Endereço para entrega da notificação:
Contribuinte(s):
CPF 313.216.248-59 ROBERTA VANESSA DOS SANTOS
090.452.0176-3 Cadastro do Imóvel:
243.606,00 - da construção:
0,00 - da área não incorporada:
67.565,00
311.171,00 Base de cálculo do IPTU:
- da área incorporada:
Valores para fins de cálculo do IPTU (R$):
Dados cadastrais da construção: