1
Pourquoi la BNB suit-elle de près le marché immobilier?
2
Impact sur l’activité
économique Stabilité financière Patrimoine des ménages
Accessibilité au logement Transition énergétique
des logements
3
01 02 03 04 05 06
Évolution des prix des logements
Comment expliquer l’évolution des prix?
Les prix sont-ils trop élevés?
La propriété demeure-t-elle accessible?
Que nous apprend le nouvel indice hédonique des prix immobiliers ?
L’enjeu de la transition énergétique des logements
Conclusions
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4
1. Évolution des prix des
logements
Les prix affichent une nette tendance à la hausse, en particulier au début des années 2000 et récemment
Source: BNB.
1 Deflatés au moyen du déflateur de la consommation privée.
5
Prix des logements en Belgique
(indices, 1973 = 100)
x 3
0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600
1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021
Nominaux Réels¹
x 15
La hausse est similaire dans les trois régions, même si elle est quelque peu plus prononcée en Flandre
Sources: Statbel, BNB.
6
Part de l’activité immobilière en Belgique Prix des logements par région
(indices, 1973 = 100) Région flamande
≈ 63 % du marché résidentiel
Région de Bruxelles-Capitale
≈ 9 % du marché résidentiel
Région wallonne
≈ 28 % du marché résidentiel
(moyennes 2016-2021)
0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800
1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021
Belgique Flandre Wallonie Bruxelles-Capitale
La hausse récente est générale alors que les cycles des prix immobiliers n’ont pas toujours été synchronisés en Europe
Sources: OECD, BNB.
7
Prix immobiliers dans une sélection de pays européens
(indices, 2010 = 100)
40 60 80 100 120 140 160 180 200 220
2000 2005 2010 2015 2020
DK IE NL
ES UK IT
40 60 80 100 120 140 160 180 200 220
2000 2005 2010 2015 2020
BE FI FR
40 60 80 100 120 140 160 180 200 220
2000 2005 2010 2015 2020
DE AT
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8
2. Comment expliquer
l’évolution des prix ?
Le prix que l’on peut offrir pour un logement a été soutenu par la croissance des revenus et la baisse des taux d’intérêt
Sources: ICN, BNB.
1 Taux d’intérêt moyens pour les nouveaux contrats.
2Déflatés par le déflateur de la consommation privée.
9
Revenu disponible brut des ménages
(pourcentages de variation annuelle) Taux d’intérêt hypothécaires¹
(en pourcentage)
-1 0 1 2 3 4 5 6
200 1 200 2 200 3 200 4 200 5 200 6 200 7 200 8 200 9 201 0 201 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 202 0 202 1
Nominal Réel²
-6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12 14 16
198 1 198 3 198 5 198 7 198 9 199 1 199 3 199 5 199 7 199 9 200 1 200 3 200 5 200 7 200 9 201 1 201 3 201 5 201 7 201 9 202 1
Nominaux Réels²
Les taux d'intérêt bas influencent également la croissance des prix via des
portfolioshifts: quête de rendement, à destination de l’immobilier (buy-to-let)
p.m. taux nominaux à la hausse depuis
avril 2022 (données
précises indisponibles actuellement)
Les besoins en logements ont augmenté de manière significative
Sources: Eurostat, Statbel et calculs propres.
10
Croissance de la population
(pourcentages de variation totale par décennie) Nombre de ménages en Belgique
(en million)
-10 -5 0 5 10 15
1970s 1980s 1990s 2000s 2010s
BE VL WL BXL EA
Pression démographique en BE
> à celle de la zone euro
3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 5,5
198 0 198 2 198 4 198 6 198 8 199 0 199 2 199 4 199 6 199 8 200 0 200 2 200 4 200 6 200 8 201 0 201 2 201 4 201 6 201 8 202 0
+ 1,4 millions de ménages en Belgique
La demande a donc fortement augmenté, quid de l’offre?
Source: OCDE.
11
Estimation de l’ elasticité de long-terme de l’offre de logements
0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0
CH UK SN CA NL DE AT BE FR PT IT IL FI AU NZ HU ZA ES JP NO DK US SK SE IE
Restrictions de l’offre ? 1. Entraves physiques
2. Entraves réglementaires
L’offre de logements est peu flexible en Belgique: elle
réagit faiblement aux mouvements de prix
La rareté des terrains est élevée en Belgique, particulièrement en Flandre
Sources: Statbel, OCDE, BNB.
12
Superficie bâtie
(en % de la superficie totale disponible, 2019) Superficie bâtie
(en % de la superficie totale disponible, 2017)
0 2 4 6 8 10 12
BE NL DE JP LU UK IL IT CH HU SK DK PT FR AT SI HL ES US IE NO NZ EE SE FI AU CA
Les règles d’aménagement du territoire en Belgique sont souvent décrites comme relativement strictes
Sources: Build Europe, OCDE.
1 Sans tenir compte des négociatons préalables et d’éventuels recours.
13
Distribution d’un indicateur de restrictivité
de l’utilisation du sol entre pays de l’OCDE Durée moyenne nécessaire à l’octroi d’un permis de bâtir¹
(2017)
-1,0 -0,5 0,0 0,5 1,0
AU SI HU UK DK US DE AT SK FR BE EE PL JP FI
NO CH NL CZ HL SE PT EE IT IE Durée légale Durée réelle
Pologne 65 jours
France 3 mois 12-18 mois
Norvège 4 mois
Royaume-Uni 4 mois
Irlande 4 mois 6-12 mois
Allemagne 3-6 mois 6-24 mois
Belgique – WL 5 mois
Belgique – BXL 5 mois
Malte 5 mois
Belgique – VL 7 mois
Espagne 12 mois
Roumanie 12-24 mois
Plus strict
Moins strict
Une hausse de l’offre en logements pèse a priori sur la croissance des prix immobiliers
Sources: Statbel, BNB.
1 Déflatés par le déflateur de la consommation privée.
14
Nombre de logements par ménage et prix de l’immobilier résidentiel
(indices, 1991 = 100)
100 120 140 160 180 200 220 240 260
100 101 102 103 104 105 106 107
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Nombre de logements par ménage (échelle de gauche) Prix des logements¹ (échelle de droite)
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15
3. Les prix sont-ils trop élevés? La
propriété demeure-t-elle accessible?
La hausse récente des prix immobiliers est plus rapide que ce que suggèrent leurs principaux déterminants
Source: BNB.
16
• La valeur de référence des prix immobiliers est estimée à l’aide d’un modèle économétrique
• Notre indicateur = part des prix immobiliers non expliquée par leurs principaux
déterminants:
• Revenu disponible des ménages
• Taux d’intérêt hypothécaires
• Le nombre de ménages
• Les changements structurels du marché immobilier (en particulier, la fiscalité)
Déviation des prix immobiliers par rapport aux prix estimés selon le modèle de la Banque
(en pourcentage)
-15 -10 -5 0 5 10 15 20 25
198 1 198 3 198 5 198 7 198 9 199 1 199 3 199 5 199 7 199 9 200 1 200 4 200 6 200 8 201 0 201 2 201 4 201 6 201 8 202 0
L’octroi de crédits hypothécaires a augmenté tandis que la part des jeunes emprunteurs a très légèrement diminué
Source: BNB.
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Nouveaux crédits hypothécaires
(en milliard d’€, somme des douze mois précédents) Distribution des nouveaux crédits hypothécaires par âge
(en pourcentage)
0 10 20 30 40 50 60
200 6 12 200 7 06 200 7 12 200 8 06 200 8 12 200 9 06 200 9 12 201 0 06 201 0 12 201 1 06 201 1 12 201 2 06 201 2 12 201 3 06 201 3 12 201 4 06 2014 12 201 5 06 2015 12 201 6 06 201 6 12 201 7 06 201 7 12 201 8 06 201 8 12 201 9 06 201 9 12 202 0 06 202 0 12 202 1 06 202 1 12
41 43 41 39 39 37 39 37 38 34 35 36 36 36 35 35 0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
200 6 200 7 200 8 200 9 201 0 201 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 202 0 202 1
< 35 ans Entre 35 et 55 ans > 55 ans
L’apport personnel et, dans une moindre mesure, la charge de remboursement des jeunes emprunteurs a augmenté
Sources: BNB et calculs propres.
1 Estimé sur la base du prix moyen d'un logement en Belgique et de la quotité moyenne pour les primo-acquérants.
2Cette simulation suppose une maturité du crédit de 20 ans, une quotité d’emprunt correspondant au montant moyen emprunté et l'hypothèse que le crédit est contracté par un couple dont les deux membres travaillent à temps plein
18
Estimation de l’apport personnel moyen des primo-acquérants 1
(en euro, incluant les coûts de transaction)
Estimation de la charge moyenne de
remboursement d’un crédit hypothécaire, pour les emprunteurs âgés de 18 à 34 ans 2
(en pourcentage de leurs revenus)
0 5 10 15 20
2016 2017 2018 2019 2020 2021
30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 60 000 65 000
2016 2017 2018 2019 2020 2021
➢ Les jeunes risquent d’être poussés vers des logements moins onéreux (plus petits, éloignés des centres-villes, etc.)
➢ Attention : plus élevé pour un isolé !
Sans apport personnel, l’achat d’un logement par de jeunes emprunteurs
implique une charge de remboursement élevée, surtout à Bruxelles et en Flandre
Sources: BNB et calculs propres.
1 Cette simulation suppose une maturité du crédit de 20 ans, une quotité d’emprunt de 100 % valorisée au prix moyen des logements (hors coûts de transactions) et l'hypothèse que le crédit est contracté par un couple dont les deux membres travaillent à temps plein.
19
Estimation de la charge moyenne de remboursement d’un crédit hypothécaire, pour les emprunteurs âgés de 18 à 34 ans¹
(en pourcentage de leurs revenus)
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45
Louvain Gand Bruxelles Bruges Anvers Namur Liège Mons Charleroi p.m.
Belgique
2016 2021
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20
4. Que nous apprend le nouvel indice
hédonique des prix immobiliers ?
Le prix d’une maison identique a augmenté d’environ 7 % de moins que le prix de vente moyen au cours de la dernière décennie
Source: Reusens, Vastmans & Damen (2022)
¹ La variation de la qualité correspond à la différence entre l’indice des prix moyens et l’indice hédonique.
21
Indices des prix des maisons dans les trois régions
(indices 2011T3-2012T2=100, prix nominaux)
90 95 100 105 110 115 120 125 130 135
201 2 T 2 201 3 T 2 201 4 T 2 201 5 T 2 201 6 T 2 2017 T2 201 8 T 2 201 9 T 2 202 0 T 2 202 1 T 2 201 2 T 2 201 3 T 2 201 4 T 2 201 5 T 2 201 6 T 2 201 7 T 2 2018 T2 201 9 T 2 202 0 T 2 202 1 T 2 201 2 T 2 201 3 T 2 201 4 T 2 201 5 T 2 201 6 T 2 201 7 T 2 201 8 T 2 2019 T2 202 0 T 2 202 1 T 2
Région flamande Région wallonne Région de Bruxelles-Capitale
Indice hédonique Indice des prix moyens Indice BNB
Variation de la qualité¹
= +6.6 % (2021 par rapport
à 2012)
Variation de la qualité¹
= +7.4 % (2021 par rapport
à 2012)
Variation de la qualité¹
= +4.5 % (2021 par rapport à
2012)
La qualité des maisons vendues a augmenté lors de la dernière décennie mais n'a pratiquement pas changé au cours de la première année « COVID »
22
Contributions à la variation de la qualité des maisons vendues¹
(en point de pourcentage, 2012=0)
-3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 202 0 202 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 202 0 202 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 202 0 202 1
Région flamande Région wallonne Région de Bruxelles-Capitale
PEB Superficie habitable Jardin Type de logements Âge Commune Variation totale de la qualité (en %)
Source: Reusens, Vastmans & Damen (2022)
¹ La qualité doit être interprétée au sens large comme la valeur des caractéristiques d'habitation des logements vendus. Les années sont retardées de deux trimestres (par exemple, l'année "2021" correspond à la période 2020T3-2021T2).
0 100 200 300 400 500 600 700
201 1 T 3 201 2 T 3 201 3 T 3 201 4 T 3 201 5 T 3 201 6 T 3 201 7 T 3 201 8 T 3 201 9 T 3 202 0 T 3
Région flamande Région wallonne Région de Bruxelles-Capitale
La surface habitable et la taille du jardin n’ont ainsi pas augmenté par rapport à la période (juste) avant le COVID
Sources: SPF Finances, Reusens, Vastmans & Damen (2022).
23
Superficie habitable moyenne
(en m²) Taille moyenne des jardins
(en m²) Part des maisons à 4 façades
(en %)
0 5 10 15 20 25 30 35 40
201 1 T 3 201 2 T 3 201 3 T 3 201 4 T 3 201 5 T 3 201 6 T 3 201 7 T 3 201 8 T 3 201 9 T 3 202 0 T 3
150 155 160 165 170 175 180 185 190
201 1 T 3 201 2 T 3 201 3 T 3 201 4 T 3 201 5 T 3 201 6 T 3 2017 T3 2018 T3 201 9 T 3 202 0 T 3
Sélection de caractéristiques de qualité des maisons vendues (par région et par trimestre)
Les prix moyens des maisons diffèrent principalement en raison de la localisation et, dans une moindre mesure, en raison de la qualité
24
Prix moyen des maisons en 2021¹
(en millier d’euros)
Différence de prix due à la localisation
(% de différence par rapport à la localisation moyenne)
Différence de prix due à la qualité
(% de différence par rapport à la qualité moyenne)
Source: Reusens, Vastmans & Damen (2022)
¹ Les années sont retardées de deux trimestres (par exemple, l'année "2021" correspond à la période 2020T3-2021T2).
La valeur de la localisation est plus élevée dans les villes par rapport aux zones périphériques et de navette, surtout dans le “losange” flamand
Source: Reusens, Vastmans & Damen (2022)
¹ Les années sont retardées de deux trimestres (par exemple, l'année "2021" correspond à la période 2020T3-2021T2).
² Tournai et Mons ne disposent pas de zone de navette.
25
Différence de prix des maisons due à la localisation en 2021¹, par région urbaine
(pourcentage de différence par rapport à la commune moyenne)
-60 -40 -20 0 20 40 60 80 100
Bru xel le s Lo uvain G an d A nvers Ma lin es Bru ges Saint -N ico las O stend e Has se lt Tu rn ho ut Cou rtr ai Ro ule rs Na mu r G en k Liè ge To ur nai² Ve rvie rs Mo ns ² Ch arle ro i
Ville Périphérie rurale-urbaine Zone de navette
L’augmentation plus rapide des prix dans les villes s’est poursuivie durant la première année “COVID”
26
Croissance de l’indice hédonique des prix immobiliers entre 2020 et 2021, par région urbaine¹
(en pourcentage)
-2 0 2 4 6 8 10 12
Bru xel le s Lo uvain G an d A nvers M ali nes Bru ges Saint -N ico las O stend e Has se lt Tu rn ho ut Co urt rai Ro ule rs Na mu r G en k Li èg e To ur nai² Ve rvie rs M on s² Ch ar le ro i
Ville Périphérie rurale-urbaine Zone de navette
Source: Reusens, Vastmans & Damen (2022)
¹ Les années sont retardées de deux trimestres (par exemple, l'année "2021" correspond à la période 2020T3-2021T2).
² Tournai et Mons ne disposent pas de zone de navette.
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27
5. L’enjeu de la transition
énergétique des logements?
Les performances énergétiques des maisons vendues se sont améliorées mais devront encore l’être considérablement pour atteindre l’objectif de 2050
Sources: SPF Finances, VEKA, SPW Wallonie, Bruxelles Environnement, calculs propres.
¹ Les scores de performance énergétique des logements vendus sont moins bons que ceux du parc immobilier dans son ensemble parce que les rénovations énergétiques ont souvent lieu après la vente (et ne sont donc pas encore incluses dans le score PEB) et parce que les logements anciens sont surreprésentés dans l'ensemble des transactions (Vastmans, 2020).
28
Score PEB des maisons vendues, par année de vente¹
(en % des maisons vendues (échelle de gauche); score PEB moyen en kWh/m²/an (échelle de droite))
0 60 120 180 240 300 360 420 480 540 600
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 202 0 202 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 202 0 202 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 201 7 201 8 201 9 202 0 202 1
Région flamande Région wallonne Région de Bruxelles-Capitale
PEB 50 PEB 150 PEB 250 PEB 350 PEB 450 PEB 550 PEB 650 PEB 750 PEB 850 PEB 950 PEB ≥1050
Performances énergétiques
(label VL) A B C D E F
Objectif 2050 = PEB 100
Bien que les appartements aient un meilleur score PEB, il s’est moins amélioré au fil du temps et demeure éloigné de l’objectif de 2050
Sources: SPF Finances, VEKA, SPW Wallonie, Bruxelles Environnement, calculs propres.
¹ Les scores de performance énergétique des logements vendus sont moins bons que ceux du parc immobilier dans son ensemble parce que les rénovations énergétiques ont souvent lieu après la vente (et ne sont donc pas encore incluses dans le score PEB) et parce que les logements anciens sont surreprésentés dans l'ensemble des transactions (Vastmans, 2020).
29
Score PEB des appartements vendus, par année de vente¹
(en % des appartements vendus (échelle de gauche); score PEB moyen en kWh/m²/an (échelle de droite))
Performances énergétiques
(label VL)
Objectif 2050 = PEB 100
0 60 120 180 240 300 360 420 480 540 600
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 20 21 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 20 21
Région flamande Région wallonne Région de Bruxelles-Capitale
PEB 50 PEB 150 PEB 250 PEB 350 PEB 450 PEB 550 PEB ≥650
B
A C D E F
La rénovation énergétique des logements vers le label PEB A en 2050 constitue un énorme défi
• Que signifie la rénovation énergétique des logements vers le label A en 2050?
• Coût d’investissement de 250-400 milliards d’€
(en moyenne 50 000 à 80 000 € par logement)
• Rénovation profonde de 3 % des logements (= 170 000 logements) par an
• Défis de la rénovation énergétique
• Insuffisance de main-d'œuvre dans le secteur de la construction
• La moitié des ménages ne peuvent pas financer la rénovation
• Le retour sur investissement peut être très long
• Des incitations partagées entre propriétaire et locataire
30
Sources: Les stratégies 2020 de rénovation des logements de Région flamande, Région wallonneet de la Région de Bruxelles-Capitale; SERV, 2019; Ryckewaert, Van den Broeck en Vastmans (2020); Albrecht (2020).
La différence de prix entre un score PEB élevé et faible a augmenté (et cela devrait continuer en raison des prix élevés de l'énergie et des obligations de rénovation)
Source: SPF Finances, VEKA, SPW Wallonie, Bruxelles Environnement, calculs propres.
¹ Bien que les surprix estimés soient corrigés pour tenir compte de l'effet des caractéristiques de qualité et de confort non observées, ils doivent être interprétés avec prudence. Notez aussi que les années sont retardées de deux trimestres (par exemple, l'année "2021" correspond à la période 2020T3-2021T2).
² Le surprix du PEB 50 est omis pour la période avant 2015 ainsi que pour les maisons bruxelloises car il est basé sur trop peu de transactions.
31
Estimation du surprix de l’efficacité énergétique des maisons¹
(en pourcentage, différence de prix par rapport à une maison comparable avec un score PEB de 350 kWh/m²)
-20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Région flamande Région wallonne Région de Bruxelles-Capitale
PEB 50² PEB 150 PEB 250 PEB 350 PEB 450 PEB 550 PEB 650 PEB 850 PEB ≥1050
Conclusions
• Les prix de l’immobilier résidentiel en Belgique affichent une nette tendance haussière depuis plusieurs décennies
• Cette tendance s’est récemment poursuive et s’est nettement accélérée
• Essentiellement soutenue par des facteurs de demande (taux d’intérêt bas)
• Évolution similaire ailleurs en Europe
• L’accès à la propriété s’est quelque peu détérioré pour les jeunes candidats acheteurs
• Le nouvel indice hédonique des prix révèle surtout l’effet des performances énergétiques
• La rénovation énergétique des logements constitue un important défi
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11 mai 2022
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Le marché de l'immobilier résidentiel en Belgique: état des lieux et évolutions récentes
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