The tools identified, studied and reviewed for the methodology were: computerized maintenance system (management software), maintenance database, service orders, building inspection, contracted companies, maintenance indicators and maintenance planning and control. With the establishment of the methodology, a critical analysis was carried out separating the actions that must be taken in order to make the use of the methodology effective and useful for the public administration.
CARACTERIZAÇÃO DO PROBLEMA
Segundo Meirelles (2006) “bens e serviços comuns são aqueles cujos padrões de desempenho e qualidade podem ser objetivamente definidos pela ordem pública por meio de especificações usuais de mercado (art. 1º, § 1º). de aquisição e entrega a qualquer momento considerando que haja uma atividade comercial estável.
OBJETIVOS
Objetivo geral
Essa terceirização dos serviços prestados pela Administração Pública em decorrência do exposto deixa a cargo das empresas contratadas a prestação, qualidade e gestão dos serviços de manutenção predial, fazendo com que o agente público exerça apenas a função de mero fiscalizador e gestor do contrato. , que normalmente põe em risco a qualidade do “produto” final, prejudicando, por falta de um sistema de gestão de serviços adequado, o correto desempenho de tais atividades. Dessa forma, o trabalho aqui proposto visa contribuir para que o agente público - digamos a Administração Pública, juntamente com os profissionais da empresa contratada, tenha a possibilidade de gerenciar o serviço de manutenção predial por meio da utilização de ferramentas que permitam garantir a correta prestação desses serviços com a prática da qualidade, produtividade e gestão ideal.
Objetivos específicos
JUSTIFICATIVA / RELEVÂNCIA
O simples fato de garantir ou prolongar a vida útil de uma edificação, ao invés de não dar manutenção suficiente para reformar posteriormente, economizará dinheiro público.
METODOLOGIA
ESTRUTURA DO TRABALHO
CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
Por exemplo, em termos de poluição atmosférica, segundo Bauer (2000), “É muito comum em cidades de médio e grande porte cobrir os revestimentos externos dos edifícios com poeira, fuligem e partículas poluentes”. Também vale ressaltar em termos de investimento o que afirma Linzmayer (1994): “a falta de manutenção constante atrapalha imediatamente a vida útil dos equipamentos e.
A EDIFICAÇÃO
Assim, a falta de manutenção predial causa depreciação do imóvel ao longo do tempo, perda de renda e redução do ciclo de vida se os devidos cuidados não forem tomados. A ideia de que o investimento deve sempre ser mantido em sua capacidade máxima de produzir renda está implícita no significado de manutenção” (MOREIRA, 2001).
DEFINIÇÃO, TERMINOLOGIA E TIPOS DE MANUTENÇÃO
Definição
Segundo Mirshawka e Olmedo (1993), apud IBAPE (2005), manutenção é “o conjunto de atividades e recursos aplicados a sistemas ou equipamentos, com o objetivo de garantir o cumprimento de sua função dentro dos parâmetros de disponibilidade, qualidade, prazos, adequação custo e vida útil".
Terminologia
Política de manutenção – estratégia que rege as decisões de gestão de uma organização de manutenção. Tempo de manutenção – intervalo de tempo em que uma ação de manutenção é realizada em um item, de forma manual ou automática, incluindo atrasos técnicos e logísticos.
Tipos de manutenção
- Quanto à programação
- Quanto aos objetivos
- Quanto às instalações
- Quanto à administração
A manutenção preventiva também pode ser definida como aquela que é realizada em intervalos predeterminados ou de acordo com critérios prescritos, cujo objetivo é reduzir a probabilidade de falha ou deterioração do desempenho do item. Cabe ressaltar que o objetivo primordial da manutenção preventiva é a prevenção (PINTO e XAVIER, 2001) e evitar as consequências das falhas (SIQUEIRA, 2005). Confirmando o exposto, Branco Filho (2000) define que a manutenção preventiva periódica é “manutenção preventiva planejada de acordo com critérios sistemáticos predeterminados.
A HISTÓRIA E A EVOLUÇÃO DA MANUTENÇÃO
A atividade de manutenção planejada limitava-se a tarefas de serviço preventivo, como limpeza e lubrificação de máquinas, e tarefas corretivas para eliminar erros. Esses eventos estimularam a pesquisa e o desenvolvimento de técnicas de manutenção preventiva visando minimizar os efeitos de falhas em processos e ativos produtivos, o que propiciou o surgimento de técnicas de manutenção preditiva, bem como a difusão do processo regular de inspeção de equipamentos. O aumento dos custos, da mão-de-obra e do capital associados à concorrência à escala mundial tem conduzido ao dimensionamento dos equipamentos nos limites das necessidades do processo, ao estreitamento das suas gamas de funcionamento e ao aumento da importância da manutenção.
DO DOCUMENTO NACIONAL DA ABRAMAN
Para iniciar a pesquisa, está estruturado um cadastro de empresas de acordo com diferentes setores econômicos, parte do qual é formado por colegas da ABRAMAN, enquanto o restante é formado por empresas representativas de diferentes segmentos. Após o cadastro, é preparada uma mala direta para que os questionários possam ser enviados às empresas.
DO QUESTIONÁRIO
- Organização da manutenção
- Recursos humanos da empresa ou centro de trabalho
- Contratação de serviços
- Controle da manutenção
- Informática na manutenção
- Equipamentos das empresas
- Treinamento e desenvolvimento tecnológico
Ele trata das atividades do Corpo de Manutenção (ou centro de trabalho) da Empresa onde também são informados se tais atividades são realizadas por pessoal próprio ou terceirizado. Objetiva obter uma quantidade numérica exigindo informações sobre o seu próprio pessoal (total de funcionários da empresa, total de funcionários de manutenção, total de funcionários não administrativos, perfil do pessoal de manutenção de acordo com a classificação funcional (nível mais alto, técnico médio e não qualificado), a distribuição do pessoal de manutenção (gestão e supervisão), quantos níveis hierárquicos existem na estrutura de manutenção, o grau de especialização do pessoal de manutenção, se o pessoal não administrativo participa dos serviços de manutenção e "turnover" (rotação anual) do pessoal de manutenção); e para o pessoal contratado: total de pessoal empregado em serviços rotineiros/permanentes (média mensal), total de pessoal empregado em serviços específicos/ocasionais/esporádicos (média mensal), relação entre o número de contratados de execução (rotina/permanente + eventual/esporádico , valor médio) e o total de executantes (próprios + empregados). O controle da manutenção é baseado em: horas/horas devidas nos serviços de manutenção em relação ao total de funcionários/horas trabalhadas (manutenção corretiva, manutenção preventiva por tempo, manutenção preventiva por estado (preditiva) e outros), o desempenho da manutenção é acompanhado com indicadores e o que são os principais indicadores, índice de disponibilidade operacional (disponibilidade geral, indisponibilidade por manutenção), índice de disponibilidade de custo (quanto é o valor do estoque de manutenção sobre o custo total de manutenção e quanto é o giro do estoque).
DA ANÁLISE E INTERPRETAÇÃO DOS DADOS
- Forma de atuação
- Nível hierárquico
- Recursos humanos da empresa ou centro de trabalho
- Forma de contratação
- Controle da manutenção
- Informática na manutenção
- Equipamentos das empresas
- Treinamento e desenvolvimento tecnológico
Conforme a tabela 4, observa-se uma tendência de crescimento do quadro de manutenção nos últimos anos. Conforme a Figura 16, há indícios de uma tendência crescente na utilização de programas de treinamento de pessoal de manutenção nas empresas. Conforme a Figura 17, há certa diminuição na falta de treinamento do pessoal de manutenção.
DESCRIÇÃO DAS FERRAMENTAS
SISTEMA INFORMATIZADO DA MANUTENÇÃO (SOFTWARE PARA
Análise e diagnóstico
Tavares (1999) confirma o exposto e afirma que o controle de manutenção controlado por semi-computador é o controle em que a manutenção preventiva é controlada por computador, enquanto a manutenção corretiva é controlada e analisada por meio de formulários e cartões preenchidos manualmente. Critérios para elaboração da previsão orçamentária da área de manutenção (acompanhamento, planos de liquidação e centros de custo); Existência de um sistema de debitação dos custos dos serviços de manutenção aos utentes dos serviços;
Seleção do software
- Operacionalidade do Programa
- Navegação
- Segurança do Sistema
- Manutenção do Sistema
- Adequação do “hardware” disponível
- Compatibilidade com os demais programas da empresa
- Informações gerenciais disponíveis
- Políticas e procedimentos adotados
- Custos
Também é importante ressaltar que a adoção de um sistema de manutenção assistida por computador que se adeque às características da edificação e da própria manutenção pode trazer maiores benefícios na gestão dos serviços de manutenção predial. Como a aquisição de determinados softwares é realizada com dinheiro público, ou seja, dinheiro dos contribuintes, é necessário planejar e conhecer as necessidades realistas de manutenção predial. O ideal seria combinar um programa que satisfaça as características de uma determinada empresa com um preço de compra razoável, ou seja, a compra de um programa padronizado.
BANCO DE DADOS PARA MANUTENÇÃO
Segundo Almeida (2001), “É dever de todo gestor de manutenção predial ter um banco de dados atualizado”. A identificação, ou melhor, o exame detalhado dos equipamentos existentes para a criação do banco de dados, permitirá ao programa de manutenção listar as tarefas a serem executadas nos equipamentos. Desta forma, a criação e correta introdução de uma Base de Dados para manutenção, implementada no software a adquirir, é a garantia de uma ferramenta eficaz na gestão dos serviços de manutenção predial.
ORDENS DE SERVIÇO
- Introdução
- Projeto da ordem de serviço
- Ordem de serviço que chega até o sistema para execução
- Retorno da O.S. do executante ao sistema após execução
- Backlog
Isso permitirá saber quais pessoas podem participar das tarefas de manutenção que precisam ser realizadas. Cadastro de pessoal: identificação das pessoas que fazem parte da equipe de manutenção com suas devidas qualificações e responsabilidades para que possam ser incluídas nos serviços de manutenção a serem executados;. Registo de tarefas de manutenção: onde serão listadas as tarefas a realizar pela equipa de manutenção, tendo em atenção que neste campo irão constar tarefas de manutenção preventiva, preditiva e corretiva, para que possam ser emitidos relatórios e identificados eventuais problemas inesperados.
INSPEÇÃO PREDIAL
Considerações gerais
100% não ajustam os seus planos de manutenção em função da idade dos equipamentos, do número de horas de funcionamento dos seus componentes, do estado de conservação e eficiência existentes; Falta ou deficiência na composição de matrizes de responsabilidade na execução de tarefas de manutenção perante empreiteiros e empresas externas;. Por exemplo: usar um índice percentual para medir o número de ordens de serviço de manutenção.
Da vistoria e do laudo
De acordo com a norma de fiscalização de obras IBAPE/SP (2003), os níveis de classificação dessas irregularidades são: crítico (quando a ocorrência das irregularidades identificadas é considerada um risco à saúde, segurança e resistência, o que significa falta de condições de uso e falta de condições para reparação), regular (quando a ocorrência de irregularidades identificadas é avaliada como risco de funcionalidade, deterioração e dificuldade de utilização, o que implica a necessidade de reparação) e mínima (quando não existem irregularidades significativas, e o edifício apresenta um plano de manutenção normal e satisfatório). Segundo Pujadas (2006), “uma vistoria ou vistoria de construção é obrigatória para o sucesso de um plano de manutenção”. Para encontrar um Plano de Manutenção eficaz, é necessário definir os itens que farão parte do “checklist” de vistoria predial.
Do check-list
Com base nesta classificação, o resultado final da vistoria predial será o relatório que representará o “retrato” do prédio, consoante o estado geral de conservação, à data da vistoria. Verifique as saídas de ventilação no telhado, sempre use dispositivos em curvas, para evitar a entrada de água da chuva; Verifique e teste sempre as tubulações de água quente e gás, com compressor, caso não seja possível manter a carga;
TERCEIRIZAÇÃO
Introdução
Também as grandes concentrações empresariais estão descentralizando suas atividades, associando-se a outros empreendimentos, terceirizando atividades, tudo em direção a uma estrutura ágil, competitiva e presente em diversas frentes por meio de seus sócios. De repente o Brasil começou a falar em terceirização e virou uma moda e um meio a ser usado para resolver todos os problemas de uma empresa. A terceirização é uma ferramenta estratégica que pode trazer resultados positivos quando usada corretamente, mas também pode trazer grandes prejuízos quando usada incorretamente.
Conceito
Por que terceirizar?
INDICADORES DE MANUTENÇÃO
- Estrutura – Pessoal de Controle (EPCT)
- Estrutura – Pessoal de Supervisão (EPSP)
- Integração do Pessoal – Absenteísmo (IPAB)
- Efetivo Real ou Efetivo Médio Diário (EFMD)
- Movimento de Ordens de Serviço (MVOS)
- Eficiência da Programação (EFPG)
- Falta de Mão-de-Obra (FTMO)
- Falta de Material (FTMT)
O indicador "Horas de interrupção para trabalho corretivo" é a relação entre horas-homem gastas em reparos corretivos (reparos de falhas = manutenção corretiva) e horas-homem disponíveis. O indicador "Estrutura - Pessoal de controle" é a relação entre as horas-homem envolvidas no controle de manutenção e o pessoal disponível. O indicador “Estrutura – Supervisão” é a razão entre as horas do supervisor e as horas-homem disponíveis.
PLANEJAMENTO E CONTROLE DA MANUTENÇÃO (PCM)
METODOLOGIA PROPOSTA
Paralelamente à vistoria predial, devem ser obtidos os seguintes documentos e informações para alimentação do banco de dados do sistema: Normas técnicas e legislações referentes à edificação, manutenção predial, etc.; Manuais e catálogos dos equipamentos integrantes da edificação ou conjunto edificado para que sejam estabelecidas todas as atividades e serviços de manutenção preventiva a serem executados e planejados; Electricidade, canalizações, etc. Todos os dados e informações descritos acima devem ser registrados no sistema informatizado de manutenção predial (fluxo do sistema) para que este possa emitir ordens de serviço, programar as tarefas e serviços necessários para serviços emergenciais e agendados, emitir relatórios e outros. Caso não haja ordens de serviço não atendidas e os indicadores de obra sejam satisfatórios, será emitido mensalmente um relatório geral geral, criando assim um histórico que servirá de parâmetro para o acompanhamento do desenvolvimento da obra e dos serviços de manutenção predial.
ANÁLISE CRÍTICA DA METODOLOGIA PROPOSTA
A secção de engenharia será também responsável pela obtenção de manuais e catálogos de equipamentos pertencentes ao edifício ou conjunto de edifícios para alimentação da base de dados de manutenção. A Ferramenta de Ordem de Serviço deve ser cadastrada, no Sistema de Manutenção Informática implantado na empresa ou órgão público, por profissional contratado. Assim, será estabelecido um controle mais efetivo sobre os serviços e os principais indicadores de manutenção.
CONCLUSÕES
A situação da manutenção no Brasil, relatada através da análise dos dados obtidos nos Documentos Nacionais, mostrou que a manutenção descentralizada vem crescendo, ou seja, as empresas estão adotando, na estrutura organizacional, responsáveis e equipes de trabalho para cada área; o nível hierárquico gerencial é crescente, pois fica evidente a necessidade de pessoal especializado na execução da gestão da manutenção; qualidade e preço são fatores importantes na contratação de empresas para prestação de serviços de manutenção; o valor médio das horas de trabalho/horas de trabalho adequadas estão fundamentalmente relacionados com a manutenção corretiva e preventiva; que softwares externos e placas eletrônicas vêm crescendo em termos de uso pelas empresas, de forma que os serviços de manutenção estão sendo controlados através do uso de software através de computadores interligados (hardware); que a idade média dos equipamentos e ferramentas utilizados pelas empresas diminuiu; e há um aumento nos programas de treinamento para o pessoal de manutenção. Através da realização de uma pesquisa bibliográfica qualitativa e exploratória de diversos autores, foram identificadas sete ferramentas que podem contribuir para a gestão dos serviços de manutenção predial: Sistema Informatizado de Manutenção (Software de Gestão), Banco de Dados de Manutenção; Ordens de Serviço, Fiscalização Predial, Outsourcing, Indicadores de Manutenção e Planejamento e Controle de Manutenção. Por fim, após o reconhecimento das ferramentas e suas características, foi proposta uma metodologia baseada na utilização de um fluxograma, cuja função era elencar todos os itens a fim de garantir, de forma geral, uma melhor gestão dos serviços de manutenção predial prestados pela a empresa contratada. .
RECOMENDAÇÕES PARA ESTUDOS FUTUROS
Seminário - O Impacto do Software na Melhoria da Gestão da Manutenção, São Carlos, 4 a 5 de agosto de 2000. In: Seminário - O Impacto do Software na Melhoria da Gestão da Manutenção, São Carlos, de 4 a 5 de agosto de 2000. In; Seminário - The Impact of Software on Improved Maintenance Management, São Carlos, 4 a 5 de agosto de 2000.
