The current dissertation has one of the stages of an estate appraisal as its central theme, more specifically, the physical inspection. The work tried to demonstrate the importance of this phase of the evaluation process and the indispensable procedures for it are realization.
APRESENTAÇÃO
JUSTIFICATIVA
OBJETIVOS
Objetivo Geral
Objetivos Específicos
RELEVÂNCIA
METODOLOGIA
ESTRUTURA DO TRABALHO
Também são abordados os seguintes temas: Reportagem Fotográfica, em que se mostra o importante suporte de uma sequência fotográfica adequada, e Análise Documental, em que se comentam os principais documentos que envolvem propriedade e legalidade. Ao final do trabalho, apresentam-se as expectativas que se pretendia alcançar e indicadores dos caminhos pelos quais se vislumbram as possibilidades de desenvolvimento do tema.
NATUREZA E OBJETIVO DAS AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS
No âmbito deste estudo, a avaliação nada mais é do que um caso especial desse processo comparativo. Assim, para este trabalho, a definição de avaliação será retirada da Norma Brasileira NBR 14653, Avaliação de Ativos, Parte 1 - Procedimentos Gerais, Seção 3.5, que estabelece como "uma análise técnica realizada por um avaliador para determinar o valor de um bem, seus custos, frutos e direitos e determinar indicadores da justificativa de seu uso econômico para um fim, situação e data específicos”.
NORMA BRASILEIRA
- A Nova Norma para Avaliações de Bens
- NBR 14653-Parte 2: Imóveis Urbanos
- Métodos Avaliatórios
- Métodos para identificação do valor do bem
- Métodos para identificação do custo de um imóvel
- Graus de Fundamentação e Precisão
Quando não for possível ao avaliador ter acesso ao interior do imóvel, o motivo deverá ser explicitado no laudo de avaliação. O método aplicável aos trabalhos de avaliação é tratado pela NBR-14653-2 de forma diferente da norma anterior (NBR 5676).
ETAPAS DE UMA AVALIAÇÃO
Vistoria
A NBR 14653-1 em seu item 3.52 define o termo fiscalização da seguinte forma: “Verificação local dos fatos pela observação criteriosa do bem e dos elementos e condições que o compõem ou o afetam”. Complementarmente, cabe mencionar o preceito da NBR 5676, que continua bastante relevante, ao afirmar que o objetivo da vistoria é permitir que o engenheiro avaliador conheça o imóvel avaliado e o contexto do imóvel da melhor maneira possível. maneira possível. onde pertence, o que garante as condições para o direcionamento adequado da coleta de dados”.
Pesquisa de Mercado
Relatório Final
Tendo visitado a Real Fábrica de Ferro de São João de Ypanema e colhido da boca dos homens que ali viverão e trabalharão todas as notícias mais importantes que pude colher, passo agora a descrever o estado atual e as melhorias que deverá ter. No topo deste granito, massas consideráveis de atraente minério de ferro erguiam-se nas alturas; e nos pontos baixos este mineral aparece em bancos, e desmoronou em cúmulos. De todos esses defeitos juntos, vejo que dois terços do gusa se perdiam na escória, e apenas um terço do ferro era usado em barras, gastando a enorme quantidade de 20 arrobas e mais carvão para fazer um refinado fazendo ferro, quando em boas condições, as forjas estrangeiras não perdem nada além de 12 a 20 ferro por 100 gusa e o combustível não excede uma proporção não superior a 4 para um de ferro em barras.
A primeira fonte do infortúnio desta fábrica foi a empresa sueca que trouxe Herdberg, que, em vez de mestres fundidores, refinadores e formadores, com exceção do mestre da fábrica Lourenço Hultgren, nada sabia de todos os outros da ferraria. .
ASPECTOS GERAIS
Da Região
O estado das infraestruturas da cidade: características dos espaços públicos, tipo de pressões, existência de rede de água potável, saneamento, iluminação, drenagem, eletricidade, gás, telefonia;. Disponibilidade de serviços públicos ou cedidos: existência de coletor de lixo, linhas de coleta, posto policial, hidrantes, correios, telefone público, equipamentos públicos; Proximidade e interferência com atividades que causem risco, poluam o meio ambiente ou tenham alto nível de ruído: existência de favelas, penitenciárias, matadouros, asilos, entidades que desenvolvam atividades perigosas ou desagradáveis (prisões públicas, casas noturnas, certos tipos de cultos ), exploração de pedreiras, descargas de resíduos e aterros sanitários, aterros sanitários, depósitos de poluentes químicos e atmosféricos, garagens de ônibus, tráfego intenso, frequência de engarrafamentos, existência de grandes oficinas, ferrovias, aterros sanitários, torres, antenas e redes de transmissão; .
Existência de planos ou projetos públicos que possam interferir na estrutura urbana do bairro, a curto e médio prazo: se houver previsão de desapropriações, abertura de ruas e vias de transporte, construção de.
Do Logradouro
ASPECTOS PARTICULARES
Do Terreno
Para dados cadastrais: verifique se de acordo com os dados do Registro Geral de Imóveis o imóvel está corretamente identificado: descrição da via de acesso, número do prédio e da unidade, dimensões do lote, área;. Características físicas e geométricas: conformação, dimensões da circunferência, comprimento da testa, área de superfície; se é plano ou montanhoso, em subida ou descida, localizado acima, abaixo ou no nível da estrada; se os limites estão perfeitamente materializados e de que tipo são (muros, grades, cercas, vegetação, acidentes naturais); Tipo de residência: se houver plantas subterrâneas, árvores de grande porte, acidentes naturais, edificações e benfeitorias que não sejam a edificação principal;
Restrições de uso: se faz divisa direta com curso d'água, faixa de domínio ou ferrovia e quais são os requisitos para remoções e restrições de uso; os limites com a área protegida, área segura ou de risco e quais são as consequências; se for obrigado a respeitar um determinado tipo de direito de passagem (acesso a vizinhos, passagem para uma área de mato, redes aéreas de transmissão, condutas subterrâneas);
Do Prédio
- Concepção arquitetônica
- Concepção estrutural
- Itens complementares
Construção tradicional em betão armado: constituída por pilares, vigas e lajes maciças (ou pré-fabricadas), onde o dimensionamento se baseia exclusivamente em elementos de betão armado, sem ter em conta o apoio de paredes e elementos de vedação; Construção mista: no projeto, além da construção em concreto armado, utiliza-se a contribuição de elementos de vedação (paredes de blocos de concreto ou paredes estruturais de cerâmica); Vagas de garagem: Além disso, as vagas de estacionamento são um item de grande valor na composição do preço.
Podem ser encontradas várias situações, desde o exemplo ideal de um lugar de estacionamento privado, coberto e fechado (em última instância mais do que um lugar de estacionamento), passando por exemplos de lugares de estacionamento partilhados (geralmente de dimensão inferior ao número de unidades), espaços em abrigos exteriores. , estacionamento descoberto, mesmo que não haja vaga disponível.
Da Unidade
- Determinação da área privativa
- Conceito e aplicação de área equivalente
- Distribuição de espaços internos
- Especificações construtivas e de acabamentos
Essa "zona", comumente referida por agentes imobiliários, corretores e anúncios classificados, é tecnicamente a "zona privada real". 3.14 – A área privativa atual da unidade autónoma: A soma das áreas atualmente cobertas e descobertas incluídas nos limites de utilização exclusiva da unidade autónoma considerada.”. 3.20 – Área de construção equivalente: A área estimada, fictícia, que, com o custo unitário básico abaixo definido, tem o mesmo valor, em cruzeiros, da efetivamente estimada para a correspondente área real, descoberta ou coberta com outro padrão.
Com base nestes critérios, determina-se a área privativa real da unidade, que servirá de base para (através de outras considerações técnicas, indispensáveis ao caso) encontrar o valor final pretendido.
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
- Idade Real e Idade Aparente
- A existência de trabalhos de manutenção
- A sujeição a intempéries e a ações do meio ambiente
- A qualidade dos materiais e serviços aplicados
- A forma e a freqüência de utilização
- Ocorrências de Defeitos
- Depreciação e Obsoletismo
- Testes e Verificações Expeditas
- Problemas de observação direta
- Ocorrências de maior complexidade
Como fator primordial para uma evolução satisfatória da vida útil do imóvel e um controle adequado de sua inexorável depreciação física, surgem as obras de manutenção. Tanto quanto as obras de manutenção do imóvel, a qualidade dos materiais especificados e a mão de obra empregada na construção pesam como fator determinante em sua vida útil. A forma de habitação, o número de ocupantes, o tipo e frequência de uso são fatores que interferem diretamente na condição física do imóvel.
O estado de conservação do imóvel é, portanto, resultado direto dessas ações, que podem separar completamente a idade real da idade aparente.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Quanto ao número de fotografias, deve-se pautar pela natureza e grau de importância da obra. Um levantamento menos extenso, por exemplo enquadrado no grau I de exatidão (classificação da NBR 14653-2, Seção 9.2.3), ficará bem representado com três fotografias, que podem ser inseridas no corpo do laudo ou como anexo: um um externo, mostrando a fachada principal, e dois internos, caracterizando o padrão existente: um na sala (ou quarto), para mostrar principalmente os revestimentos e esquadrias, e outro, no banheiro (ou cozinha), para mostrar tipos de cerâmica, azulejos, louças, bancas. 56 Nos casos em que se exija alto grau de precisão e raciocínio da obra, por exemplo Grau III da Norma, ou em obras de maior porte, em que o imóvel tenha projeto arquitetônico diferenciado, amplos espaços internos e externos, benfeitorias acessórias (piscinas piscina, jardins, varandas, etc.), elevados padrões de construção e acabamentos requintados, e que estes elementos são importantes na formação de valor, os registos fotográficos devem ser muito detalhados, destacando as melhorias que mais condicionam o resultado da avaliação.
O relatório deve ser apresentado em anexo, com fotografias numeradas e legendadas, preferencialmente com carimbo da data.
ANÁLISE DOCUMENTAL
Em qualquer um desses casos, a situação deve ser exposta com clareza, informando a realidade do imóvel e discriminando as diferenças entre áreas cadastradas e não cadastradas, pois a regularização da situação pode acarretar gastos significativos com previdência social, município, cartórios. e qualquer terceirização de serviços técnicos profissionais. Outro ponto que deve ser observado na leitura da certidão do RGI é a existência de ônus significativos, que podem afetar o valor do imóvel. Igualmente, o Registo Predial funciona como canal regulador de outras necessidades legais do imóvel, uma vez que o registo da construção só é feito com a aprovação da Câmara Municipal (através da emissão da certidão de “Registo”); após aceite pelo INSS (verificado pela CND-Certidão Negativa de Débito) e, no caso de edificações, após manifestação dos Bombeiros (através de Certidão de Aprovação).
Para sistematizar o processo de coleta de informações, foi desenvolvida uma planilha que organiza toda a sequência do trabalho e funciona como um guia prático ou checklist a ser seguido durante o trabalho de campo.
APRESENTAÇÃO DA PLANILHA
Ladrilhos de madeira ( )padrão superior ( )padrão normal ( )padrão baixo ( )até o teto ( )em meia parede [ ]pedra almofadada cerâmica ( )padrão superior ( )padrão normal ( )padrão baixo ( )até o teto ( )em meia parede . Acabamentos do Teto: [ ]Tela exposta [ ]Telhado exposto [ ]Reboco pintado [ ]Forro de gesso [ ]Forro de PVC [ ]Forro de madeira.
COMENTÁRIOS SOBRE O PREENCHIMENTO
65 A Tabela 4 mostra as características do edifício em todos os seus componentes e aspectos internos e externos. Na Figura 6, a edificação é analisada em relação ao seu estado geral, com destaque para a ocorrência de problemas de execução, falhas e defeitos construtivos, problemas de estabilidade e solidez, fissuras, depreciação excessiva e afins. No que diz respeito a problemas de manutenção, defeitos estruturais e outros defeitos, eles devem ser relatados de forma clara e, se necessário, elaborados separadamente na forma de um apêndice.
A Tabela 7 apresenta informações adicionais sobre a documentação utilizada na obra, data e horário da visita, guia turístico, fontes de informação e outras observações de interesse da obra.
EXEMPLO PRÁTICO
Apesar desse inconveniente, esses pequenos fornos são muito úteis para se espalhar pelo Brasil, pois custa pouco montar e pagar uma dessas pequenas fábricas; pois com 5 a 8 mil Cruzados se ergue uma dessas pequenas Instituições, que assim aproveita o minério de ferro que o Brasil tanto abunda, sem a necessidade de grandes florestas, nem calcário para inundação, que falta em muitas partes. A natureza do mineral e do fundente torna necessário acrescentar outro feito de calcário triturado, que vem de quatro lagos, e portanto custa mais que o dobro do mineral de ferro e greenstone, quando nas boas fábricas o mineral não não levar mais de 8 a 15 por 100 calcário. Se necessário, além do mineral devidamente queimado (após a reconstrução do forno), acrescentar algum outro fundente além do calcário, assim eu escolheria, ao invés do greenstone, alguma argila ferruginosa que é fácil de derreter, pois neste assim teremos uma boa mistura de sílica, cal, alumina e óxido de ferro.
Em decorrência de tudo isso, nas duas fusões a serem realizadas de outubro de 1818 a 4 de janeiro de 1819, seriam fundidas apenas 5.784 arrobas de minério de ferro, que em partes iguais levariam 3.856 arrobas de fluxo, uma cifra enorme se verdadeiro. Acho que vi esse primeiro cheiro e eles renderão apenas 3.130 gusa. Nesta última fundição, que durou mais de seis meses, obtiveram-se 13.000 arrobas de ferro-gusa, segundo me disse o administrador, mas acho que houve um engano, porque comparada com a primeira fundição, não é provável que rendesse mais de 9.000 arrobas. Mas acredito que independentemente do método do chip, que o administrador substitua os cabeçotes de armazenamento que a fábrica da Foz d'Alge usa, e que sejam melhores que os chips porque o armazenamento é mais compacto e menos inflamável e mais rico em carbono, e por isso o as cargas não precipitam tão rapidamente como as telhas, deve haver outra proporção de carvão, se se quiser obter fundição comum e ferro-gusa, ou ferro-gusa menos branco, mais macio e menos quebradiço e, portanto, capaz de ser trabalhado em ferro esticado.
