O trabalho de conclusão de curso intitulado: PROPOSTA DE AVALIAÇÃO DE EDIFÍCIOS MULTIFAMILIARES NA CIDADE DE CARATINGA - MG, elaborado pelos alunos IVANIR DA SILVEIRA NEVES JÚNIOR e WESLEY ASSIS DAMASCENO foi aprovado por todos os membros da banca examinadora e aceito pelo curso de Engenharia Civil das Faculdades Doctum de Caratinga, como requisito parcial para obtenção do título de. Este trabalho tem como objetivo criar um modelo matemático para avaliação de edifícios multifamiliares na cidade de Caratinga MG, através de análise de mercado.
Contextualização
Para tanto, serão utilizadas ferramentas de inferência estatística para encontrar variáveis matemáticas que demonstrem as variações de valores encontradas no atual mercado imobiliário da cidade de Caratinga, MG. Esta pesquisa se propõe, portanto, gerar uma contribuição para a área de Engenharia de Avaliação, principalmente na avaliação de imóveis urbanos em seis bairros diferentes da cidade de Caratinga, MG, com o objetivo de definir se existe diferença de valores entre os imóveis. nesses bairros.
Objetivos
Objetivo geral
Objetivo específico
Avaliação de imóveis
Normas e legislações brasileiras
DANTAS (2012) afirma que outras leis e normas relevantes precisam ser analisadas, especialmente aquelas que tratam do Código de Ética Profissional, do Código do Trabalho e da Conservação Ambiental, entre outras.
Processos de Avaliação
Métodos de Avaliação
Método comparativo direto de dados de mercado: Identifica o valor de um bem pelo tratamento técnico das características dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. Método inadvertido: Identificar o valor de um ativo, com base no seu uso eficiente, com base em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, por um empreendimento hipotético compatível com as características do ativo e com as condições do mercado em que está inserido, contraprestação de cenários viáveis para execução e comercialização do produto.
Vistoria de imóveis
Método de capitalização de renda: Identifica o valor do ativo com base na capitalização atual do seu lucro líquido esperado, levando em consideração cenários viáveis.
Particularidades de imóveis urbanos
Localização: situação na região e nas vias públicas, indicando limites e confrontos definidos de acordo com a posição do observador, que deve ser explicada;
Engenheiro de Avaliações
Para realizar a avaliação, o engenheiro deverá seguir as atividades básicas especificadas na norma NBR, que são: a) solicitar documentação relativa ao imóvel para execução da tarefa; b) examina os documentos e decide se a avaliação será realizada ou não; c) efectua uma inspecção ao bem avaliado, tendo em conta todos os aspectos importantes para a criação de valor; d) coleta de dados de mercado com características comparáveis ao ativo avaliado; e) escolher a metodologia de avaliação adequada ao caso; f) Tratamento dos dados de acordo com a metodologia escolhida; g) Determinar o valor de mercado do bem de acordo com a melhor metodologia a ser utilizada no caso em apreço.
Método de Regressão Linear Múltipla
Tipos de variáveis
As variáveis quantitativas podem ser contínuas ou discretas, expressas por números, e as variáveis qualitativas são divididas em dicotômicas, proxy, códigos atribuídos e códigos ajustados (Hochheim, 2017). As definições das variáveis qualitativas podem ser vistas abaixo: (Hochheim, 2011): . a) Dicotômica: assume dois valores, na maioria dos casos representados por “sim” ou “não”.
Intervenção Estatística
- Intervalos de confiança
Os parâmetros são características numéricas da população, e os principais parâmetros são a média e o desvio padrão, que mostram a tendência central ou dispersão com que os dados estão distribuídos em torno da média (Dantas, 1998). Os parâmetros populacionais são estimados a partir da amostra, mas é necessário obter informações sobre o seu comportamento probabilístico. Este é o intervalo que se pode dizer que contém o verdadeiro valor do parâmetro populacional, portanto o intervalo de confiança define os limites para o valor em estudo.
Explicação do modelo
Quanto ao poder preditivo do modelo, Hochheim (2011) explica que ele pode ser verificado por meio de uma análise gráfica, colocando os valores observados na abcissa e os valores calculados na ordenada.
Autocorrelação
Multicolinearidade
Normalidade
Segundo Hochheim (2011), essa verificação pode ser feita comparando as frequências acumuladas dos resíduos padronizados da amostra com os percentuais esperados em uma distribuição normal, ou comparando o histograma dos resíduos da amostra com a curva normal.
Pontos atípicos
- Pontos Influenciantes
- Outliers
Outliers são pontos que possuem um grande resíduo em relação a outros pontos da amostra. Eles podem ser detectados analisando o gráfico dos resíduos padronizados (ei) comparados aos valores calculados pelo modelo de regressão (Ŷi) (Dantas, 1998). Valores residuais padronizados maiores que o módulo 2 são geralmente considerados como critério para identificação de outliers, conforme mostra a Figura 4, embora haja exceções (Hochheim, 2011).
Grau de fundamentação e precisão
Para outros testes estatísticos, como análise de variância, o grau de justificação em função do nível máximo de significância é definido pela NBR como 1% para a classe III, 2% para a classe II e 5% para a classe I. O grau de precisão , segundo Hochheim (2011) é definido apenas quando é possível medir o grau de certeza e o nível de erro tolerável em uma estimativa. A Tabela 5 apresenta a estrutura para o grau de precisão da estimativa de valor para modelos de regressão linear. A cidade de Caratinga é um município localizado no interior do estado de Minas Geais, Região Sudeste do país que pertence ao colar metropolitano do Vale do Aço.
Desta forma, foram obtidas as principais características dos imóveis multifamiliares, que incluem: m², número de banheiros, quartos, vagas de garagem e sua localização, sem verificar as especificidades de acabamento. Este trabalho visa inicialmente verificar se há uma valorização de seis bairros diferentes da cidade de Caratinga, tendo como comparação 18 apartamentos, sendo 3 em cada bairro. A comparação de imóveis teve em conta as características de cada imóvel, sendo a sua localização descrita todos os dados que afetam o valor final da sua avaliação.
Os dados examinados foram avaliados e abordaram apenas as características das propriedades selecionadas para tratamento. A escolha das variáveis que compõem o estudo foi feita com o objetivo de apontar as características mais importantes no comércio de compra e venda de apartamentos na cidade de Caratinga, possibilitando assim a comparação de valores por m². Este estudo de caso foi desenhado com o objetivo de propor uma forma de avaliar um imóvel tendo como referência variáveis como critérios mais relevantes na cidade de Caratinga.
Imóveis Centro
Essas informações foram coletadas no site NETIMÓVEIS e filtram os bairros, Centro, Dario Grossi, Limoeiro, Santa Zita, Esplanada e Nossa Senhora Aparecida, por possuírem o maior índice de negociações da cidade segundo imobiliárias e corretores. A realização da equação de regressão linear múltipla foi criada com auxílio do software Excel Windows 2019, e para tanto foram realizadas diversas simulações entre as variáveis para identificar o melhor conjunto de variáveis para gerar a equação de regressão. Segundo informações do site Netimóveis, o apartamento estudado na amostra 03 está localizado no bairro central da Avenida Moacir de Matos nº 198 (figura 07), com valor de R.
Imóveis Dário Grossi
Segundo informações do site Netimóveis, o apartamento estudado na amostra 05 está localizado no bairro Dário Grossi na Rua Maria Aniceta de Paula Nº78 (figura 09), avaliado em R. Assim como as informações do site Netimóveis, o apartamento estudado é em amostra. 06, fica no bairro Dário Grossi na Av.
Imóveis Limoeiro
De acordo com as informações do site Netimóveis, o apartamento estudado na amostra 08 está localizado no bairro Limoeiro na Rua Jornalista Leonel Fontoura, 281 (figura 12), avaliado em R. Assim como as informações do site Netimóveis, o apartamento estudado é em amostra. 09, está localizado no bairro Limoeiro, na Rua Antônio Monteiro de Rezende, nº 220 (figura 13), avaliado em R.
Imóveis Santa Zita
Assim como as informações do site Netimóveis, o apartamento examinado da amostra 11 está localizado no bairro Santa Zita, na Rua Artur da Silva Araújo, 55. De acordo com as informações do site Moradaimóveis, o apartamento examinado da amostra 12 está localizado em Soeska Božička Zita na Rua Pedro Mourão - Vila (foto 16), avaliada em R$ 70.000,00.
Imóveis Esplanada
Segundo informações do site Netimóveis, o apartamento examinado na amostra 14 está localizado no bairro Esplanada, na Rua Petrina de Souza Barros, 151 (Figura 18), com valor de R. Segundo informações do site Netimóveis, o apartamento estudado na amostra 15, está localizado no bairro Esplanada da Vila Francisco Lopes, 90 (Figura 19), no valor da R.
Bairro Nossa Senhora Aparecida
Segundo informações do site Netimóveis, o apartamento examinado na amostra 17 está localizado no bairro Nossa Senhora Aparecida, na Rua Major Belegard nº 220 (Figura 21), com valor R. Dadas as informações do site Netimóveis, o apartamento examinado na amostra 18, está localizado no bairro Nossa Senhora Aparecida, na Rua Major Belegard Nº 50, (figura 22), em frente à R.
Imóveis selecionados para teste de estudo de caso
Segundo informações do site Netimóveis, o apartamento estudado Teste 02 está localizado no bairro Salatiel na Rua Rita Viana Fernandes Nº156, (figura 24), com valor R. De acordo com os dados inseridos, a variável Y composta pelo valor comercial valor dos imóveis de acordo com o valor informado no site Netimóveis que será utilizado para geração dos coeficientes. A Tabela 9 apresenta os resultados dos resíduos das variáveis inseridas no modelo para análise dos resíduos de localização, banheiro, quarto, vagas de garagem e área total por m2.
Após análise dos testes que servem para verificar se uma amostra é compatível com a outra, foi realizado um teste comparando o valor real de mercado com o valor gerado pelo modelo de avaliação imobiliária por meio de regressão linear múltipla. Foram coletadas amostras de imóveis de teste nos bairros Floresta, Rodoviários e Salatiel para verificar se o modelo adotado funciona comparando o valor real de mercado com o valor encontrado no modelo. Conforme evidenciado pelo valor do R-quadrado, é possível utilizar a equação do modelo, pois possui base matemática, e portanto haverá critérios para avaliação das propriedades utilizando o modelo adotado.
O objetivo geral de obter um modelo de equação de regressão linear múltipla que estime o valor de imóveis residenciais multifamiliares na periferia urbana de Caratinga foi alcançado utilizando o método de dados comparativos de mercado. Os dados obtidos permitiram gerar um modelo composto por 18 dados de imóveis selecionados e tendo em conta 5 variáveis independentes: área total, número de casas de banho, número de quartos, localização e lugar de garagem. O modelo utilizado confirmou que as variáveis que mais influenciam o valor do imóvel são m2, localização e lugar de garagem.
Portanto, concluímos que o modelo de criação através do método de regressão linear mostrou-se eficaz na avaliação de propriedades multifamiliares. Análise da variabilidade de resultados na avaliação de solos pelo método de involução com simulação de Monte Carlo.
