O presente estudo considerou o tema da inspeção de obras como um dos serviços relacionados à engenharia diagnóstica para a identificação de patologias estruturais. Com base em um estudo de caso, ilustrar os procedimentos e patogênese relacionados a uma vistoria de construção realizada em um edifício em Belo Horizonte, Minas Gerais.
Fachadas
Este capítulo traz uma abordagem dos principais conceitos relacionados ao tema proposto, expondo a definição de Fachadas; Sistema de fachada e patologias na construção civil. A seção a seguir aprofunda o tema em questão nesta pesquisa e traz uma abordagem relacionada ao projeto com foco no sistema de fachada.
Revestimentos de fachadas
A fachada de um edifício moderno é um dos elementos mais caros e importantes da construção civil, podendo representar até 35% dos custos de construção. Com a implementação de novos e mais onerosos requisitos de energia, o projeto de fachada deve fazer parte de uma estratégia holística.
Patologias
Todos os elementos acima podem ser revestidos para estética e durabilidade em uma variedade de sistemas de revestimento. Uma patologia na engenharia civil ocorre quando uma construção apresenta um defeito ou não atende mais aos requisitos básicos de uma obra. A realização de inspeções, avaliação de estruturas e diagnóstico de patologias na construção civil são tarefas que devem ser realizadas em intervalos regulares.
Os autores consideram ainda que a má qualidade da mão de obra responsável por muitas das patologias verificadas e a vida útil de uma construção depende, portanto, dos cuidados tomados na fase de execução. Os defeitos nos edifícios são geralmente devidos ao uso de materiais em um ambiente inadequado ou ao uso de materiais defeituosos ou danificados. As patologias dos revestimentos de fachadas apresentam-se de diversas formas, todas resultando na impossibilidade de cumprimento dos objetivos para os quais foram concebidos, sobretudo ao nível da estética, proteção e isolamento, tendo como efeito imediato, a desvalorização do imóvel.
Manutenção predial
Tipos da manutenção
Para uma melhor compreensão dos tipos de manutenção, isso se refere a uma busca pela melhor forma de se recuperar das patologias encontradas por meio de atividades corretivas. É importante mencionar que um dos motivos da atividade de manutenção refere-se ao investimento em ativos, com o objetivo de minimizar o desgaste natural e prevenir a deterioração prematura. Corretiva: refere-se à atividade destinada a restaurar ou restaurar patógenos ou patologias planejados ou não planejados no edifício.
Isso implica necessariamente no desligamento total ou parcial de um sistema por profissionais da área, que possui os maiores custos de execução. Detetive: refere-se à atividade que visa identificar as causas de falhas e desvios, auxiliando nos planos de manutenção, com o objetivo de atacar a origem do problema, e não apenas seu sintoma. Mas a vida útil de um bem, móvel ou imóvel, certamente pode ser estendida se for mantida adequadamente.
Inspeção predial
Tipos de inspeção predial
A técnica consiste no estudo de todas as anomalias construtivas do edifício, tanto de produtos como de sistemas, e a análise do seu desempenho. O uso determina anomalias funcionais e analisa o desempenho da habitação, segurança e condições ambientais, e a manutenção, em última análise, determina falhas e avalia os métodos utilizados, processos operacionais, vantagens e desvantagens (SHEBALJ, 2011). Tipologia construtiva, ou seja, padrão de desenvolvimento, visando o estado geral de conservação na data da vistoria.
Vale ressaltar que há distinção entre anomalia e falha, onde anomalia se refere a um defeito construtivo, que pode decorrer de erros de projeto, material e execução denominados endógenos, decorrentes da própria edificação, ou decorrentes de danos causados por terceiros. Na execução, associada às atividades do item, os cuidados quanto ao uso inadequado de procedimentos estão descritos no plano de manutenção. Para aquele autor, existem métodos de inspeção definidos em termos de criticidade, ou seja, há necessidade de definir na inspeção se o impacto é irreversível - relativo a riscos à saúde, segurança do usuário e ao meio ambiente, bem como intervenção imediata em a perda excessiva de desempenho.
Metodologia e classificação
Porém, vale ressaltar que o laudo é de responsabilidade do profissional, dependendo do escopo e nível contratado, por isso é importante escolher aquele que deve estar registrado no CREA ou CAU, e também no IBAPE. Além disso, deve-se verificar se há mais de um profissional envolvido no trabalho, o que geralmente caracteriza um trabalho mais detalhado, aprofundado e completo (FERREIRA NETO, 2012). Há também, na opinião de Pae (2018), a necessidade de verificar a extensão dos serviços prestados pelo profissional, sua abrangência e sistemas construtivos que serão inspecionados.
Além disso, deve-se verificar que tipo de informação será apresentada no Relatório, com destaque para as obrigatórias, conforme mencionado, e a norma do IBAPE. O especialista destaca o respeito ao laudo fornecido como completo em relação à análise das rotinas de manutenção existentes e se há análise dos documentos.
Grau de Risco de manutenção
Classificação do Grau de Risco
Regular: refere-se ao risco que pode resultar em perda de funcionalidade sem prejudicar a operação direta dos sistemas, exceto por perda ocasional de desempenho (possibilidade de recuperação), deterioração precoce e comprometimento menor, programação instrucional e intervenções de curto prazo. Neves e Branco (2016) analisam que a determinação do grau de risco e as orientações técnicas podem ser melhor amparadas quando se tem a possibilidade de consultar documentos como o Manual de operação, uso e manutenção da edificação, o Manual do Administrador Fiduciário, pois auxilia nas análises necessárias, procedimentos, com o acréscimo de informações. Os autores destacam que, na ausência desses manuais, o inspetor predial pode sugerir um plano de manutenção com o auxílio de uma empresa especializada.
A importância da classificação do grau de risco permite uma fiscalização que aborde as situações críticas identificadas com risco iminente à vida e segurança do usuário; além disso, também indica situações de interdição parcial ou total de sistemas e da própria edificação com anomalias ou falhas críticas, situações de risco à vida e segurança dos usuários (FERREIRA NETO, 2012). Ainda de acordo com o Grau de Risco, pode-se analisar situações administrativas como interdições por órgãos governamentais ou multas e a falta de acessibilidade em determinados locais ou sistemas e falta de facilidade de manutenção. Há nota sobre a existência ou não de plano de manutenção, bem como registro das atividades de manutenção realizadas em orientação técnica para sua elaboração, no caso de sua ausência.
Embasamento legal
Em relação à NBR 14037 – o grupo de trabalho pós-construção, formado por empresas participantes do Comitê de Tecnologia e Qualidade (CTQ) do Sinduscon/SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo) propôs à ABNT – Associação Brasileira de Tekniske normas, a revisão dessas normas, tendo em vista sua necessidade de adequação às práticas vigentes no setor imobiliário e ao Building Performance Standard, vigente a partir de maio de 2010 (PUJADAS, 2019). Segundo Shebalj (2011), a Comissão de Estudos de Manutenção Predial (CE) realiza trabalhos de auditoria, o Comitê Brasileiro de Construção Civil - (Cobracon) elabora, divulga e divulga normas técnicas para o setor de construção civil. desempenho Norma que estabelece critérios e métodos de avaliação de desempenho dos principais sistemas que compõem uma edificação.
A metodologia utilizada neste estudo se propõe a representar a vistoria de construção de uma edificação residencial, utilizando uma técnica visual para orientar a manutenção adequada da estrutura observada. Para atingir os objetivos propostos neste trabalho, foi escolhido o método de estudo de caso único, que segundo Gil (2019) e Michel (2020) onde se trata de uma categoria de pesquisa, em que o objeto é uma unidade que é analisada em profundidade. Não se trata de uma obra em curso nem de construção ou renovação efetiva, apenas se identifica o edifício onde foi efetuada a vistoria.
Análise das manifestações patológicas - Condomínio do Edifício Mon
Em processo de elaboração de Relatório Técnico para identificação e verificação das causas e eventual reabilitação da fachada do Condomínio Ed. Mon Serrat, foram utilizados registros de descamação de telhas cerâmicas nas fachadas do prédio em seu estado atual. As medidas de desvios de revestimentos cerâmicos podem ser classificadas como manifestações patológicas, ou seja, anomalias ou defeitos estruturais resultantes do mecanismo natural de degradação devido ao uso ou não manutenção de obras, como pode ser visto na contribuição teórica deste estudo.
Tais manifestações patológicas são apresentadas neste estudo e registradas no laudo, que mostra seu grau de gravidade e natureza na edificação através de fotografias tiradas “in loco”. Incluiu ainda as técnicas de inspeção e ensaio utilizadas para o estudo das causas e manifestações patológicas em estudo, e por fim os procedimentos de reparação propostos com o objetivo de alcançar as condições ideais quanto à durabilidade, funcionalidade e estética da estrutura a restaurar
Método de inspeção e instrumentos utilizados
Características principais: 18 andares, com 02 apartamentos/pvto; O Piso Pilotis, contendo salão de festas, recepção e espaço de lazer; Piso subterrâneo, com garagens; acabamento com telha cerâmica 10cm x 10cm (5.208 m² - área total das fachadas); O objeto foi inspecionado visualmente em outubro de 2022 e durante a vistoria percebeu-se que havia marcas em todas as fachadas do objeto. A classificação da vistoria predial seguiu o método citado por Angeloni (2012) e Paes (2018) quanto ao grau de risco de anomalias ou falhas após o resultado de uma vistoria para identificar anomalias e falhas evidentes decorrentes de aspectos técnicos, de uso ou manutenção . manutenção do edifício.
Em entrevista ao gerente solicitante, foi informado que a fachada posterior (posterior), voltada para o hemisfério sul, foi reformada na década de 1990 devido ao remanejamento de algumas telhas cerâmicas. Ocorreu esta ação (escorregamento de placas cerâmicas) e depois recuperada, o fato voltou a ocorrer entre agosto e setembro de 2022, porém, não apenas na fachada sul, mas também em todas as fachadas do edifício Mon Serrat. Devido ao agravamento do problema, houve uma redução significativa na parcela de segurança para os locatários, que não atenderam à norma NBR 15.575 (que define o comportamento da edificação ao longo do tempo para atender às expectativas dos usuários quanto ao conforto, segurança no uso), não só na área de lazer, mas também ao redor do edifício.
Avaliações do revestimento
Após as avaliações técnicas realizadas no local, constatou-se que o desprendimento das placas cerâmicas foram consideradas irregularidades.
Prognóstico e manutenção preventiva
Com base na base bibliográfica realizada, foi possível compreender que a inspeção predial pode contar com a técnica de inspeção visual detalhada para associar à investigação das características do edifício e utilização de equipamentos adequados para identificação de patologias existentes. Com base no estudo de caso do Condomínio Edifício Mon Serrat, a inspeção predial realizada por meio de técnica de análise visual do sistema de fachada do edifício revelou a necessidade de reparos imediatos. Ficou claro que a vistoria predial é o primeiro passo para identificar e classificar os patógenos para posteriormente orientar o plano de recuperação e manutenção.
O objetivo geral proposto neste estudo, de avaliar a utilização da inspeção predial para orientar as atividades de manutenção do sistema de fachada mais recomendável, foi alcançado. Por meio de documentos, constatou-se no laudo técnico da gerência de vistoria predial que é possível orientar uma adequada manutenção predial. Vistoria tridimensional de casas populares no município de Jacinto Machado, SC: estudo de caso.
