SFH;' EVOLUCÃO DO CUSTO REAL DE FINANCIAMENTO
.
PARA AQUISIÇÃO DE MORADIA PROPRIA - A OTICADO MUTUÁRIO
DISSERTAÇÃO SUBMETIDA Â CONGREGAÇÃO DA ESCOLA DE POS-GRADUAÇÃO EM ECONOMIA (EPGE)
DO ' INSTITUTO BRASILEIRO DE ECONOMIA PARA OBTENÇÃO DO GRAU DE
MESTRE EM ECONOHIA
POR
I
EDVARD AXEL JOHANSSONI
C I R C U L A R N9 27
Assunto: Apresentação e defesa públi ca de Dissertacão de Mestrado
Comunicamos formalmente à Congregação da Escola que está marcada ｾ｡ｲ｡＠ dia 9 de junho de 1987 (3a. feira), às l5:30h, no Audi-tório Eugenio Gudin (109 andar), a apresentação e defesa pública da Dissertação de Hestrado, intitulada: "SFH: EVOLUÇÃO DO CUSTO REAL DE FINANCIAMENTO PARA AQUISICÃO
DE
MORADIA ｐｒｏｐｒｉｬｾ＠ - A OTTCA 00 Mt.1I'lJÂRI0",do candidato ao título de Mestre em Economia, Edvard Axel Johansson. Anexamos urna súmula dessa Dissertação para seu prévio es tudo.
A Banca-Examinadora "ad hoc" designada pela Escola será composta pelos doutores: Fernando de Holanda Barbosa, Antonio Sala-zar P. Brandão e Clovis de Faro (Presidente).
Com esta convocação oficial da Congregação de Professo-res da Escola, estão ainda convidados a participarem desse ato ｡｣｡､ｾ＠
mico os alunos da EPGE, interessados da FGV e de outras instituições.
Rio de Janeiro, 20 de maio de 1987.
ＯＷｾｾｾｾ｟＠
j .
/
ｾ ｾｾ
ｩｱｵ･＠
SimonsenLAUDO SOBRE DISSERTAÇÃO DE MESTRADO
Corno integrante da Banca Examinadora, designado pela EPGE para julgar a dissertação de Mestrado, intitu-lada "SFH: EVOLUÇÃO DO CUSTO REAL DE FINANCIAMENTO PARA AQUISIÇÂO DE MORADIA PR6PRIA - A 6TICA DO MUTUÂRIO", do candidato ao titulo, Sr. EDVARD AXEL JOHANSSON, apre-sento as seguintes portderações que justificam meu pare-cer:
a) o autor através de um levantamento sistemático de toda a legislação sobre o terna oferece urna contribui-ção importante na literatura que trata do assuntoi b) o autor na sua pesquisa determinou, com critérios
objetivos, os niveis das taxas de juros reais que prevaleceram nos contratos de financiamento do SFH.
Assim e nessas condições, sou de parecer que a referida Tese seja aprovada e outorgado o titulo pre-tendido pelo candidato e autor deste trabalho.
Rio de Janeiro, 09 de junho de 1987.
DA FUNDAÇÃO GETULIO VARGAS
PRAIA DE BOTAFOGO, 190/10.0 ANDAR
RIO DE ..JANEIRO - BRASIL - CEP 22.250
LAUDO
Tendo examinado, na qualidade de membro da Banca Examina-dora, a Dissertação de Mestrado "SFH: EVOLUÇÃO DO CUSTO REAL DE
FI-NANCIAMENTO PARA AQUISIÇÃO DE MORADIA PRÓPRIA - A ÓTICA DO
MUTUÁ-RIO", cujo autor
é
o Sr. Edvard Axel Johansson, devo declarar que:i) o trabalho demonstra o bom conhecimento do autor dos instrumentos básicos de análise econômica;
ii) o tema escolhido
é
de grande relevância e o autor deu um tratamento adequado ao mesmo.Nestes termos, considero sua tese aprovada.
A-4 Formato Internacional
210x297mm
Rio de Janeiro, 09 de junho de 1987
ａｮｴｯｮｩｏ ｾｾ
ｏ Ｇ＠
L A U D O
Na qualidade de membro da banca examinadora designada por esta
Escola para examinar a Dissertação de Mestrado, intitulada
"SFH: EVOLUÇÃO DO CUSTO REAL DE FINANCIAMENTO PARA AQUISIÇÃO
DE MORADIA PR6PRIA -A 6TICA DO MUTUÁRIO", do candidato ao
tí-tulo de Mestre em Economia, EDVARD AXEL JOHANSSON, declaro que
a mesma satisfaz plenamente os requisitos para que seja
confe-rid o ao candidato o título pretendido.
Rio de Janeiro, 09 de junho de 1987
A-4 Formato Internacional
210xU7mm
Professor da EPGE .
Agradeço aos professores da Escola de Pós-Graduação em Economia, da Fundação Getúlio Vargas, os ensinamentos que me auxiliaram a realizar o presente trabalho. Em p articuLar, a gradeço ao Professor Clóvis de Faro, pela segura orientação di spe nsada em todas as fases da elaboração do estudo, tecendo se mpre valiosos comentários, que muito me auxiliaram a atingir o obje tivo colimado.
Aos professores Fernando de Holanda Barbosa e Antonio Salaz ar Pessoa Brandão agradeço, da mesma forma, os comentá-ri os e as construtivas críticas apresentadas, de grande valia na c ondução e no aperfeiçoamento deste trabalho. Naturalmente, eventuais lacunas remanescentes, terão ocorrido por limitações de nossa parte, e por elas desde já nos desculpamos.
Ao Professor Ney Coe de Oliveira agradeço o apoio re cebido em todas as fases de minha permanência na EPGE.
1. INTRODUÇÃO 1
2. CONCEITOS SOBRE PLANOS DE FINANCIAMENTO... 6
2.1- Consistência Financeira ... ... 6
2.2- Os Sistemas de Amortização Utilizados pelo SHF . . . 10
3. LEGISLAÇÃO E ATOS NORMATIVOS SOBRE O SFH ... 17
3.1- A Criação do SFH ... 17
3.2- A Correção Trimestral da Dívida ...•... 20
3.3- A Limitação da Prorrogação de Prazo ... 24
3.4- O Plano de Equivalência Salarial - PES
...
273.5- O Sistema de Amortizações Constantes - SAC ...•. 30
3.6- O Reajuste das Prestações pela UPC Acumulada .... 32
3. 7- O Número Contratual de Prestações corro Limite Máxirro. 34 3.8- O Sistema de Amortização Misto - SAM ... 37
3.9- O Reajuste Semestral das Prestações ... 40
3.10- O Retorno ao Reajuste pelo Salário Mínimo ... 41
3.11- A Amortização Pelo SIMC ... 42
3.12- Dois Indexadores Alternativos para a Prestação... 43
4. OS INCENTIVOS FISCAIS 50 4.1- Por Abatimento da Renda Bruta ... 50
4 . 1 • 1- O s Juros ... 5 O 4 . 1 . 2 - O DL 1188/71 ... 51
4.2- Por Cupons do DL 1358/74 ... 51
4.3- Por Bônus do DL 2164/84 ... 53
5. METODOLOGIA ADOTADA NO ESTUDO DE CASOS ... 55
5.1- Considerações Gerais ... 55
5.2- Os Planos Consistentes ... 61
5.3- As ｓｾｲｩ･ｳ＠ Ex6genas ... 62
5.4- Os Planos Inconsistentes ... 63
5.5- Os Incentivos Fiscais ... 77
5.6- O Truncarnento das prestaç6es ... ... 73
5.7- O Fluxo de Caixa Total... ... 73
6. RESULTADOS FINAIS 76 BIBLIOGRAFIA ... 77
1
2
3
4
TAXAS INTERNAS DE RETORNO, EM % AO ｍｾｓ＠ ... .
SALDOS DEVEDORES ... . PERCENTUAIS DE REAJUSTE DA PRESTAÇÃO ... .
COEFICIENTES DE EQUIPARAÇÃO SALARIAL ... .
V
77
78
80
BNH BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO
CES COEFICIENTE DE EQUIPARAÇÃO SALARIAL CM CORREÇÃO HONETÁRIA
CNE CONSELHO NACIONAL DE ECONOMIA DL DECRETO LEI
FC FLUXO DE CAIXA
FCVS FUNDO DE COMPENSAÇÃO DE VARIAÇÕES SALARIAIS IRPF IMPOSTO DE RENDA DAS PESSOAS FlsICAS
ORTN OBRIGAÇÕES REAJUSTÁVEIS DO TESOURO NACIONAL PA PROGRESSÃO ａｒｉｔｍｾｔｉｃａ＠
PES PLANO DE ｅｑｕｉｖａｌｾｎｃｉａ＠ SALARIAL
RBNH RC RD SAC SAM SH1C RESOLUÇÃO RESOLUÇÃO RESOLUÇÃO SISTEMA DE SISTEMA DE SISTEMA DE
DO BNH
DO CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO DA DIRETORIA DO BNH
AMORTIZAÇÕES CONSTANTES AMORTIZAÇÃO MISTO
AMORTIZAÇÃO COM PRESTAÇÕES SM SALÁRIO(S) MINIMO(S)
SPC SISTEMA DE PRESTAÇÕES CONSTANTES TCA TAXA DE COBRANÇA E ADMINISTRAÇÃO TIE TAXA DE INSCRIÇÃO E EXPEDIENTE TIR TAXA INTERNA DE RETORNO
UPC UNIDADE PADRÃO DE CAPITAL
11
DO BNH
INTRODUÇÃO
O presente trabalho tem por objetivo avaliar o ni-vel da taxa real de juros que foi efetivamente paga por mu-tuários do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) , nos contra-tos de financiamento para aquisição da casa própria.
Cabe ressaltar que a taxa de juros impressa nestes
-contratos deve ser interpretada como uma taxa nominal,que nao representa, com exatidão, a taxa real de juros que onerou o mutuário, ainda que de forma implicita.
Para medirmos a taxa real de juros, que efetivamen-te onerou o mutuário, ｯｰｴ｡ｾｯｳ＠ pelo conceito de taxa interna de retorno (TI R) , associada ao fluxo de caixa (FC) represen-tativo do financiamento. Em outras palavras, pela taxa de ju-ros que anula o valor atual do FC que contém a totalidade das receitas e despesas do mutuário, relativas ao financiamento.
Esta opção pela TIR tem o atrativo de facilitarcon-frontos com as demais taxas praticadas nos diversos segmentos do mercado financeiro, permitindo-nos melhor situar o custo real, segundo a ótica do mutuário, dos créditos concedidos no âmbito do SFH.
As taxas contratual e real, nos termos em que foram definidas acima, são consideradas já deflacionadas, ou seja, já foram escoimadas da inflação. Portanto, foram obtidas a
partir do FC expresso em um numerário que guarde correlação positiva com a inflação. Optou-se, neste trabalho, pela Uni-dade Padrão de Capital (UPC) , por ser, adicionalmente, o nu-merário oficialmente adotado pelo SFH nos contratos de finan-ciamento. Contudo, cumpre observar que o uso deste numerário implica na introdução de algum viez, para maior,no valor cal-culado para a TIR. Isto ocorre em virtude da periodicidade trimestral dos reajustes da UPC, vis-às-vis a evolução prati-camente contínua da inflação.
Diversas razões contribuíram para o distanciamento entre as taxas contratual e real. Por um lado, o Banco Na-cional da Habitação (BNH) , autorizava aos seus agentes a co-brança, do mutuário, de encargos compulsórios que eram agre-gados ao valor dos juros e da amortização, compondo a mensa-lidade paga pelo mutuário. Por outro lado, houve a concessao de alguns benefícios de caratér fiscal, que comportavam-seco-mo receitas do mutuário. Adicionalmente, os principais nla-
..
nos de financiamento do BNH apresentavam, com frequência,sal-do residual não nulo, após o pagamento da última prestação contratual. Este saldo residual, que podia assumir propor-ções consideráveis, recebeu do BNH di ferentes tratamentos, ao longo dos anos, gerando diferentes impactos sobre a TIR rela-tiva ao FC representativo do financiamento.Quando ao período analisado por este trabalho, ini-ciou-se com a criação do SFH, através da Lei 4380/64, de 21/ 08/64, e estendeu-se até o final de 1985.
contra-tos de financiamento imobiliário, uma medida de grande alcan-ce finanalcan-ceiro, a saber, a correção periódica da expressão mo-netária dos saldos devedores e das prestações. Objetivou es-ta medida reses-tabelecer a viabilidade destes contratos para o ofertante dos recursos, cobrando, do financiado, juros reais compativeis com a destinação dada aos recursos intermediados.
o
presente estudo concentrou-se nos planos de fi-nanciamento com correção monetária (CM) dita não uniforme,nos quais o reajuste das prestações subordinava-se a aumentos sa-lariais, ao passo que o saldo devedor era corrigido trimes-tralmente. O SFH oferecia também um plano de correção uni-forme, que não foi analisado neste trabalho, visto que sua TIR pouco se afasta da taxa de juros impressa no contrato. Realmente, tanto a prestação quanto a divida eram indexadas ao próprio numerário aqui adotado, a UPC, implicando em saldo residual necessariamente nulo. Portanto, a TIR deste plano ?oderia se afastar da taxa contratual de juros somente porin-fluência das taxas acessórias e dos beneficios fiscais.Tal pesquisa permitiu a elaboração de um relato cro-nológico, abarcando as diversas fases por que passou o SFH, e contendo as informações e dados objetivos necessários
à
con-fecção do FC total, cuja TIR objetivamos calcular. Adicional-mente, este relato procurou sempre que possivel, interpretar as motivações e intenções que regeram a edição dos diversos atos normativos.Os dados obtidos nesta análise bibliográfica, foram complementados por índices econômico-financeiros, permitindo assim a montagem de planos de financiamento hipotéticos, mas que fossem representativos de contratos que realmente
ocorre-ram na prática.
A seguir, foram submetidos a processamento eletrô-nico os dados de cada um dos casos confeccionados, gerando as-sim as diversas séries das variáveis relevantes do financia-mento, tais que amortização, saldo devedor, juros, incentivos fiscais diversos, taxas acessórias, etc, ate ser atingido o FC total, cuja TIR foi, finalmente, extraída.
CONCEITOS SOBRE PLANOS DE FINANCIAMENTO
2.1 - Consistência Financeira
-O presente trabalho analisou operaçoes de financia-mento que são representadas por um FC composto por "n" pres-tações mensais, que podem ser desiguais entre si, alocadas nas datas "1" até "n", e que resgatam o principal - d (O) -
alo-cado na data "O 11. Esta configuração de FC recebe a
denomina
-çao de financiamento do tipo simples.
Incialmente, vejamos alguns conceitos de Matemárica Financeira, que serão uteis na apresentação dos capítulos se-guintes deste trabalho. Dizemos que a seqüência de "n" pres-tações, o principal e a taxa de juros (i), compõem um plano consistente de financiamento, quando o valor atual da série de prestações, computado a taxa "i", exatamente iguala o va-lor do principal. Designando por p(k) a k-ésima prestação da seqüência considerada, ternos:
n
d(O) - L p(k) (1 + i)-k
=
O k=lTornando agora urna data "m", intermediária a "O" e "n", desdobremos o segundo termo da equação anterior em duas parcelas, e a seguir multipliquemos ambos os membros por(l+i) exp(m), resultando:
d(O) (l+i)m - m L:
k=l p(k)
(l+i) m-k = n L:
k=m+l p(k) (l+i) m-k
-Convencionou-se chamar o primeiro membro da equaçao supra de saldo devedor na data "m", ou ainda, de saldo deve-dor pela ótica retrospectiva. Por outro lado, o segundo mem-bro recebeu a denominação de estado da divida na data "m", ou saldo devedor pela ótica prospectiva.
No plano de financiamento até aqui enfocado, con-sistente e isento de inflação, vemos que o saldo devedor e o estado de divida igualam-se para todo "m". Contudo, em pla-nos de financiamento que analisaremos adiante, cada saldo as-sumirá significado próprio.
Conforme de Faro (1982, capítulo 10), vejamos os ajustes necessários nas variáveis representativas do financia-mento, na eventualidade de o numerário utilizado sofrer perda de poder aquisitivo.
Em contrapartida, para que a série de prestações vincendas (em relação ao momento da correção da expressão mo-netária), a saber: p(k), p(k+l) , ... p(n), resgatem, exatamen-te, a nova expressão monetária do saldo devedor, deverá a série também ser corrigida pelo mesmo fator F(k), já que es-ta série eses-tava expressa em preços da daes-ta "k-l".
Adotado o critério acima descrito para aplicação da CM, chamado método de CM uniforme, ficará preservada a
propriedade D(n)=O, ou seja, a dívida extingui-se-á, exata-mente, com o pagamento da última prestação contratual. Nabu-ralmente, observando-se ocorrência de inflação em períodos seguintes, a série de prestações vincendas deverá sofrersu-cessivos reajustes cumulativos.
Inversamente, perde-se a garantia de que o saldo devedor irá exatamente anular-se com o pagamento da última prestação contratual, na eventualidade de ser a CM aplicada de forma não uniforme. Isto poderá ocorrer por utilização de diferentes índices para corrigir o saldo devedor e
à
série de prestações, ou pela aplicação de um mesmo índice, mas em da-tas não coincidentes, ou ainda, pela aplicação de diferentes índices em diferentes datas. Em outras palavras, em qual-quer destes casos, poderá haver saldo residual ao fim do prazo contratual.Conforme veremos no decurso deste trabalho, a for-mação de saldo residual após a última prestação contratual,
Se o ｣ｲｩｴｾｲｩｯ＠ adotado para a ｡ｰｬｩ｣｡ｾｯ＠ da eM, em um plano de financiamento, implicar em insuficiência de reajuste das prestações, vis-à-vis a correção do saldo devedor, haverá formação de saldo devedor pelo mutuário, que chamaremos de saldo devedor, ou ainda, de saldo residual positivo. Natural-mente, a insuficiencia citada pode originar-se do uso de in-dexador da ｰｲ･ｳｴ｡ｾｯ＠ com valor ｮｵｭｾｲｩ｣ｯ＠ inferior ao do inde-xador da dívida e/ou por atraso no reajuste da prestação, em
｣ｯｭｰ｡ｲ｡ｾｯ＠ com a correção da dívida.
Inversamente, havendo insuficiência de correção da dívida, vis-à-vis o reajuste das prestações, ocorrera forma-ção de saldo residual a crédito do mutuário, que chamaremos de saldo residual credor, ou saldo residual negativo. Em rea-lidade, neste caso, haverá urna ｬｩｱｵｩ､｡ｾｯ＠ precoce da dívida. Analogamente ao caso anterior, de saldo devedor, a inconsis-tência pode ter-se originado em insuficiência de valor nume-rico do indexador da dívida e/ou em atraso da correção da dí-vida, em relação ao reajuste das prestações.
ｾ＠ importante ter em mente que o saldo residual, as-sim chamado por ser medido apos a última ｰｲ･ｳｴ｡ｾｯ＠ contratual,
ｮｾｯ＠ ｾ＠ necessariamente pequeno. No caso de ser devedor, por exemplo, ele pode superar o próprio valor financiado. Para que isto ocorra, e bastante que a insuficiência das presta-ções acentue-se a ponto de causar predominância, ao longo do contrato, de prestações inferiores aos juros ｦｯｲｾ｡､ｯｳ＠ no pe-ríodo imediatamente precedente. Neste caso, a parcela dos
são ditas não-amortizantes, ou com quota de amortização nega-tiva.
A chamada aternização da dívida consiste na ocor-rência predominante de amortizações negativas ao longo do contrato, com o conseqüente crescimento do saldo devedor,ain-da que o prazo seja indefinidevedor,ain-damente prorrogado.
Naturalmente, há o caso limite de ser nula a quota de amortização, ou seja, da prestação sempre igualar os juros formados no período precedente, implicando na constância do saldo devedor.
2.2 - Os Sistemas de Amortização Utilizados pelo SFH
Durante o período analisado por este trabalho, va-leu-se o BNH de diversos sistemas de amortização. Obedecida a seqüência em que foram implantados, denominavam-se eles: - Sistema Francês de Amortização, ou Tabela Price, com
pres-tações reais constantes (aqui abreviado para SPC). - Sistema de amortizações reais constantes (SAC).
- Sistema de amortização misto ＨｓｾｾＩＬ＠ urna composiçao dos dois sistemas anteriores.
Sistema misto de amortizações reais crescentes (SIMC),o úni-co úni-com prestações reais crescentes (embora fossem úni-constantffi as 24 primeiras prestações)
po-der aquisitivo constante, ou seja, dispensada a necessidade de qualquer CM nas variáveis do contrato.
Nos contratos havidos na prática, em virtude da inflação, as prestações e a dívida passaram
a
ser corrigidas por índices correlacionados positivamente com a inflação. Em virtude desta indexação, que via de regra utilizava diferen-tes índices e diferendiferen-tes periodicidades, para prestação e para dívidas, as características básicas dos planos de amor-tização ficaram obscurecidas, sendo dificilmente reconhecí-veis por observação das ｳｾｲｩ･ｳ＠ Je juros, prestações, amorti-zações e saldo devedor, quando expressas no numerário adota-do neste estuadota-do.Quanto a indexação supracitada, esteve o saldo devedor quase sempre indexado
à
UPC (a partir de março de 1966), portanto reajustado trimestralmente. Por outro lado, as prestações foram indexadas, ora ao SM, ora a UPC, mas com-reajustes apenas anuais, tendo sido oferecida a opçao semes-traI somente a partir de julho de 1982.
Vejamos as equações gerais que regem um plano de financiamento, a preços constantes. Além da equação de con-sistência financeira, apresentada no capítulo anterior, se-quem-se as equaçoes de definição das ｳｾｲｩ･ｳ＠ de saldo ､･ｶ･､ｯｾ＠
amortização e juros pagos.
n
d(O)
=
L p(k) (l+i)-kk=l
d(k)
=
d(k-l) (l+i)n
=
L a(k)k=l
a(k) d(k) - d(k-l)
j (k) mínimo {p(k), i d(k-l)}
sendo: p(k) - prestação, na data k d(k) - saldo devedor,na data k j (k) juros pagos, na data k
i taxa de juros efetiva, por período n número contratual de prestações k inteiro de 1 até n
A incorporação, ao sistema supra, da propriedade de definição de cada um dos sistemas utilizados pelo SFH, permi-te deduzir as propriedades de cada um despermi-tes sispermi-temas, con-forme demonstrado em de Faro (1985). Resumidamente, estas propriedades estão descrita a seguir.
o
SPC condiciona que as prestações reais sejam to-das idênticas, o que implica em juros decrescentes. Isto por-que, sendo as prestações todas arnortizantes, sera necessaria-mente decrescente a série do saldo devedor. Ora, a série dosjuros, por sua vez, e dado que as prestações são todas arnor-tizantes,
é
proporcional a série da dívida, acompanhando,por-tanto, o seu perfil.ｾ＠ útil ter em mente que, em um plano consistente de financiamento, e na ausência de inflação, se as prestações formarem urna série não-crescente, necessariamente, todas elas
razão, ser amortizante. Em conseqüência, a dívida se t.orna-ria urna função crescente do prazo, contrat.orna-riando a hipótese de consistência financeira do plano.
Urna conseqüência imediata e que, nestes planos con-sistentes com prestações não-crescentes, a série de juros e sempre decrescente. Neste caso enquadram-se o SPC, de pres-tações constantes, bem corno o SAC e o SAM, de prespres-tações de-crescentes.
o
SPC, com prestação constante e juros decrescentes, tem, portanto, amortização necessariamente crescente. Confor-me demonstrado por de Faro (1985), a amortização do SPC cres-ce segundo urna progressão geométrica de razão l+i.A prestação do SPC, dada pela equação de consistên-cia financeira, é calculável pela expressão abaixo, conforme demonstrado em de Faro (1982). Os símbolos ja foram previa-mente definidos.
p
=
d(O) (l+i)n. i / ((l+i)n -1)Conforme mencionado anteriormente, os critérios de indexação adotados pelo SFH fazem com que as séries de variá-veis financeiras, geradas para os casos sem inflação, venham a perder suas propriedades originais, quando expressas em UPC. Por esta razão, apresentaremos, para os planos consistentes. apenas a equação das prestações.
que as amortizações são constantes. Os juros, proporcionais ao saldo devedor, decrescem também segundo urna PA. em con-seqtlência, as prestações, sorna da amortização constante com os juros decrescentes, decrescem também segundo urna PA. Con-forme demonstrado por de Faro(1985) , a prestação do SAC, se-gundo simbologia já definida anteriormente, vale:
p(k)
=
d(O) (l+(n-k+l) i)/nPassando ao SAM, suas variáveis são dadas por urna média ponderada entre as variáveis correspondentes do SPC e do SACo
vale:
Sua prestação, portanto também decrescente em PA,
p(k)=(l-q) Ｈｰｲ｣ｳｴｾ￣ｯ＠ do SPC(k)) + ｱＨｰｲ･ｳｴ｡ｾｯ＠ da SAC(k)}
Nesta equação,"q" representa um real contido entre zero e a unidade. O BNH atribuiu ao real "q" somente os va-lores alternativos 0/0,5/1. Para os valores extremos,o sis-tema de amortização reduz-se, respectivamente, ao SPC e ao SACo
Finalmente, o SIMC mantém as 24 primeiras presta-ções constantes e concede urna redução de 15% no valor destas prestações, em relação ao valor do SPC, para um financiamento equi valente, isto é: que tivesse o rresno prazo, valor financia-do e taxa de juros. A prestação de ordem 25 e superiores passam a crescer segundo urna PA, cuja razão, R, é função do
al-guma data, o valor da prestação do SPC.
p(k)
=
0,85 (prestação SPC(k)) + ｾ￡ｸｩｭｯ＠ {O, k-24 } • RSerá útil para nossas análises futuras, cermos algumas comparações entre o SPC e o SACo
estabele-Para isto, tomemos dois planos de financiamento que difiram tão somente pelo sistema de amortização utilizado, sendo um pelo SPC e o outro pelo SAC, e que tenham, portanto, idênticos parâmetros contratuais (taxa de juros, valor financiado e prazo contra-tual) .
Em ambos os planos, a soma dos termos da série de amortizações iguala o valor financiado. Ora, se esta série é constante no SAC, e e estritamente crescente no SPC (conforme visto anteriormente), resulta que a amortização do SPC, ini-cialmente é menor que a do SAC, mas termina o contrato acima da amortização do SACo
Em ｣ｯｮｳ･Ｔ￪ｮ｣ｩｾＬ｡＠ curva do saldo do SPC está sempre acima da do SAC, já que ambas partem do meSmo ponto, na data zero, e já que ambas anulam-se no fim do prazo contratual.
Em conseqüência desta posição relativa entre as mrr-vas dos saldos devedores, podemos afirmar que o valor médio do saldo devedor, tomado ao longo do prazo contratual,é maior no SPC do que no SACo Uma forma alternativa da mesma propo-sição, e que o prazo médio de financiamento do principal, e maior no SPC do que no SACo
jun-to ao financiado, podemos afirmar que, para idênticos
para-metros contratuais, o SPC representa maior volume de
LEGISLAÇÃO E ATOS NORMATIVOS SOBRE O SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO
3.1 - A Criação do Sistema Financeiro da Habitação
Em uma economia com inflação, e desprovida de meca-nismos de indexação monetária, tende a inviabilizar-se o mer-cado de intermediação financeira de longo prazo. Isto porque, observa-se nas economias inflacionárias, correlação positiva entre a média e a dispersão da variável taxa de inflação. Em outras palavras, torna-se crescentemente difícil ｡ｶ｡ｬｩ｡ｲＬ｣ｾ＠ a necessária ｳ･ｧｵｲｾｾ｡Ｌ＠ a ･ｶｯｬｵｾ￣ｵ＠ futura da taxa de Inflação. A incorporação desta elevada taxa de risco, derivada da in-certeza de previsão, tanto por parte dos ofertantes como por parte dos demandantes de crédito, acarreta drástica redução no volume de recursos intermediados através do mercado em questão.
Adicionalmente, quando a taxa de inflação esperada torna-se ponderável perante a taxa de juros pactuada em con-trato, resulta grande instabilidade da variável taxa real de
juros, que pode mesmo tornar-se negativa. Esta instabilidade da taxa real de juros, resulta da grande dispersão da distri-buição da taxa de inflação.
No Brasil, anteriormente ｾ＠ criação do SFH, pela lei 4380/64 de 21.8.64, encontrava-se praticamente paralizado o
mercado de financiamento imobiliário, restrito a poucos fun-dos oficiais que concediam recursos sem qualquer correçao in-flacionária, a taxas de juros que não podiam exceder o máximo legal de 12% ao ano. Naturalmente, tais fundos rapidamente se exauriram, por transferência de seus recursos reais àqueles poucos mutuários que primeiro lograram o benefício.
A lei 4380/64 objetivou aumentar a oferta de mora-dias, particularmente para famílias de menor renda, implemen-tando a viabilização da captação de poupança popular
e
da aplicação destes recursos em financiamento imobiliário. Os principais instrumentos de captação foram as Cadernetas de Poupança e as Letras Imobiliárias. Outras fontes de recursos foram também acionadas, tais que o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e os recursos próprios dos diversos integrantes do SFH.A medida que veio viabilizar o mercado de interme-diação financeira de longo prazo, adotada pela Lei 4380/64, foi a introdução da CM nos contratos de financiamento, ou se-ja, a permissão legal de serem corrigidas as expressões mone-tárias dos diversos valores constantes nos contratos. Esta correção reduzia sensivelmente a dispersão da taxa real de juros, anteriormente citada, que constituía o principal en-trave à boa fluidês deste mercado financeiro de longo prazo.
Quanto ao indexador legal, seria ele apurado men-salmente pelo Conselho Nacional de Economia (CNE) , e os rea-justes seriam feitos na mesma proporção da variação doindice, medida esta variação entre duas datas consecutivas de vigên-cia de novo SM. Observe-se que para o primeiro reajuste,ex-cepcionalmente, a variação do indice seria medida desde a data de assinatura do contrato até a dada de vigência do pri-meiro aumento de SM.
Além de condicionar as correções aos reajustes de SM, conforme acima descrito, procurou a Lei 4380/64 viabili-zar o mercado, para o mutuário, estabelecendo um máximo para a taxa de juros, fixado em 10% ao ano, ou 0,833% ao mês. Adi-cionalmente foi fixado um teto para as prestações reajusta-das: nenhuma prestação, ao longo de todo o contrato, poderia exceder o número de SM contidos na primeira prestação.
Finalmente, consoante o objetivo da Lei de atender as classes de menor renda, restringiam-se as condições acima descritas a financiamentos para imóveis de valor não superior a 200 SM, com area construida não superior a 100 metros qua-drados, e com até 180 dias de "habite-se" concedido.
Em março de 1965, cumpriu o BNH as determinações da Lei 4380/64, por meio da resolução do seu Conselho de Admi-nistração número RC 29/65, estabelecendo, adicionalmente,que na hipótese de haver saldo residual devedor pelo mutuário,ao fim do prazo contratual, seria este prorrogado até total ex-tinção da divida.
pelo menos uma vez ao longo da vida do contrato, o valor teto estabelecido para a prestação. Realmente, neste caso a pres-tação seria rebaixada para o valor teto, ao passo que a dívi-da permaneceria corrigidívi-da pelo índice do CNE. Em conseqüên-cia, haveria,necessariamente, formação de saldo residual de-vedor, que só poderia ser extinto mediante prestações adicio-nais.
Contudo, nem mesmo as prestações adicionais garan-tiam inteiramente a extinção da dívida, pois seria possível ocorrer, conforme vimos no capítulo sobre consistência finan-ceira, a chamada eternização da dívida. Realmente, havendo forte predominância de sub-reajustes das prestações, vis-à-vis os respectivos reajustes da dívida, pode o saldo devedor tor-nar-se função crescente do prazo.
Com o objetivo de descartar esta possibilidade de eternização da dívida, recomendava a RC 29/65, que fosse obti-da a concordância do mutuário, expressa em contrato, quando à
eliminação do valor teto para as prestações. Assim estaria eliminado o único foco de inconsistência e estaria garantida a nulidade do saldo devedor, simultaneamente ao pagamento da última prestação.
3.2 - A Correção Trimestral da Dívida
Os saldos passaram a ser corrigidos no primeiro dia de cada
trimestre civil, na mesma proporção da variação do valor
no-minal das Obrigações Reajustáveis do Tesouro Nacional (ORTN),
observada no trimestre imediatamente anterior. Este critério
de reajuste da divida permaneceu inalterado ao longo dos anos,
ao menos até dezembro de 1985, data limite para este trabalho.
Contudo, em novembro de 1966, através da RC 106/66,
introduziu o BNH uma alteração de denominação ao criar a
Uni-dade Padrão de Capital (UPC). Trata-se de uma variável
mone-tária cujo valor é dado, em cada trimestre civil, pelo valor
nominal da ORTN no primeiro mes do respectivo trimestre. Em
conseqüência, podemos dizer que a UPC é o indexador do saldo
devedor, em todas as aplicações regidas pelo SFH.
Além da correção trimestral da dívida, a Instrução
numero 5 do BNH criou dois planos para reajuste das
presta-ções, chamados A e B. O plano A limitava-se a habitações de
valor até 75 vezes o maior SM vigente no pais, e o reajuste
das prestações era indexado a este salário, respeitada a
de-fasagem de 60 dias para vigência do reajuste, após a vigência
do aumento do SM.
Posteriormente, a RD 35/67 de 4.10.67. viria
escla-recer que, na hipótese de o contrato ser assinado antes de
de-corridos 60 dias de uma elevação do SM, não sofreria ele
rea-juste da prestação em conseqüência deste aumento de SM.
Passando ao plano B, eram suas prestações
reajusta-das pelo mesmo critério da divida, isto é: no primeiro dia de
tri-mestre anterior, pelo valor nominal da ORTN. Portanto, esté plano era financeiramente consistente, e seu saldo devedor necessariamente anulava-se com o pagamento da última presta-ção contratual. Por outro lado não havia limite preestabe-lecido para o valor financiado pelo plano B.
Inversamente, o plano A podia apresentar saldo re-sidual tanto positivo quanto negativo. Realmente, por um lado, era maior a freqfiência de correção
traI), comparada
à
freqfiência de reajusteda dívida (trimes-das prestações (anual), um fator que favorecia a formação de saldo residual positivo. Mas, por outro lado, presumivelmente, haveria na economia naturais ganhos de produtividade, decorrentes do avanço tecnológico, da acumulação de capital, etc, os quais seriam incorporados ao SM, gerando assim percentuais de rea-juste das prestações superiores aos percentuais de correção da dívida.
Naturalmente, o maior percentual de reajuste da prestação poderia suplantar o efeito da menor freqüência de reajustes, ensejando a formação de saldo residual negativo, ou seja, ensejando a liquidação precoce da dívida. Na hipó-tese inversa, poderia o saldo devedor manter-se positivo,rnes-mo com o pagamento da Gltima ｾｾｾｾｌ｡ｾｯ＠ contratual. Este do residual devedor, corno veremos adiante, teria que ser sal-dado pelo mutuário.
a ｦｯｲｭ｡ｾｯ＠ de saldo residual positivo, no plano A, era favo-recida pela escolha de uma data, para assinatura do contrato, que implicasse em máximo retardo para vigência do primeiro reajuste de prestação.
Na eventualidade de ocorrência de saldo residual devedor, estabelecia a Instrução número 5:"Se, em conseqüên-cia da ｣ｯｲｲ･ｾｯ＠ monetária do saldo devedor e ｣｡ｰｩｴ｡ｬｩｺ｡ｾｯ＠ de
juros, o total da dívida atingir valor que ｮｾｯ＠ possa ser amor-tizado em prazo inferior a 300 meses, pelas prestações vigen-tes, aplicar-se-á
à
operação os critérios referentes ao pla-no B".Contudo, a aplicaççao deste critério levaria o mu-tuário a arcar com reajustes trimestrais da prestação, ferin-do um preceito da Lei 4380/64, qual seja,o de ｮｾｯ＠ permitir, nas faixas de menor renda, qualquer reajuste de ｰｲ･ｳｴ｡ｾｯ＠ sem o correspondente respaldo em aumento de salário.
-Note-se que nao caberia a eventual argumentação de que o critério em foco aplicava-se somente ao saldo residual, uma vez que, conforme explanado em capítulo anterior, o saldo residual não é necessariamente pequeno, podendo mesmo exceder o próprio valor financiado.
3.3 - A Limitação da Prorrogação do Prazo
Em junho de 1967, introduziu o BNH importantes modi-ficações nos sistemas de financiamento, através da RC 25/67. O plano A de reajuste de prestações teve seu limite de valor de financiamento ampliado para 500 vezes o maior SM vigente no pais, ao invés dos 75 anteriores. Adicionalmente, foi criado o chamado plano C, também com reajuste anual da prestação, mas condicionado aos aumentos salariais da categoria profissional do mutuârio.
O plano C tinha caracteristicas similares às dopla-no A, mas o mês contratado para reajuste das prestações cor-respondia ao mês seguinte àquele em que o mutuârio tivera seu Gltimo aumento salarial, antes da assinatura do contrato. Ca-so o mutuário viesse a mudar de categoria profissional,poderia recontratar nova data para reajuste das prestações.
Quanto ao percentual de reajuste da prestação, opla-no C não diferia do A: era dado pelo quociente entre o último e o penúltimo maiores SM decretados no pais. Porém, quanto ao primeiro reajustamento do contrato, era o plano C mais rigo-roso que o A, pois, na hipótese de ser atingida a data pactua-da para o primeiro reajuste, sem que tivesse havido vigência de novo SM, após a assinatura do contrato, haveria, não obstan-te, reajuste da prestação segundo o quociente entre o último e o penúltimo maiores SM decretados. Conforme citado acima, o
ｰｬｾｮｯ＠ A era dispensado de reajuste quando a assinatura do
contra-tada para vigência do reajuste não era precedida por aumento do SM, senão antes da assinatura do contrato.
Esta RC 25/67 introduziu alterações de grande im-ｰｯｲｴｾｮ｣ｩ｡＠ quanto ao saldo devedor, abandonando a prorrogação anteriormente adotada. O mutuário passou a obrigar-se a uma prorrogação de ｡ｴｾ＠ 50% do prazo contratual, com as presta-ções sofrendo reajustes pelo mesmo ｣ｲｩｴｾｲｩｯ＠ anterior. Caso persistisse a existência de saldo devedor ao ｴｾｲｭｩｮｯ＠ desta prorrogação, seria ele absorvido pelo então criado Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). Ou seja, o FCVS pagaria o saldo residual ao Agente Financeiro que concedera o financiamento, liberando o mutuário.
Quanto ao custo de participação no FCVS, para o mu-tuário, foi fixado em uma (1) prestação de amortização e ju-ros, ao valor corrente, paga no ato da inscrição. Este cus-to não era muicus-to oneroso para o mutuário, girando em cus-torno de 0,5% do valor financiado, se nos referirmos a financia-mentos pelos prazos máximos permitidos no SFH. O FCVS con-tava ainda com a garantia subsidiária do BNH, tendo entrado
-efetivamente em operaçao em agosto de 1967.
Em resumo, com a RC 25/67, o número de presta9ões a que se obrigava Ú ffiutuárlO p ... l:":'30U {l ser o mínimo 2i1tré d-.lé.lS
possibilidades: 150% do número contratual, ou o numero ne-cessário para anular o saldo devedor.
Como existia um seguro que assumia a liquidação da dívida em caso de falecimento do mutuário, populaLizou-se uma frase, corrente na epoca, que ilustra a visão do público quanto ao risco de eternização da dívida. Dizia-se: "No BNIl, para se concretizar o sonho da casa própria, é preciso morrer antes".
A criaçao deste limite máximo para as prestações trouxe, potencialmente, um benfício adicional para o mutuá-rio, qual seja, a possibilidade de não amortizar a totalida-de da dívida. Isto aconteceria na eventualidade de persis-tir o saldo devedor positivo ao fim da prorrogação contra-tual, já que o FCVS absorveria este saldo. A formação deste saldo era influenciada por vários fatores,tais que, nível in-flacionário observado ao longo do contrato, política gover-namental quanto ao SM, datas escolhidas para assinatura do contrato e para reajuste das prestações, etc.
Naturalmente, sob a ótica do mutuário, o recurso ao FCVS correspondia a uma redução da taxa real de juros pa-ga, vale dizer, a uma redução da TIR associada ao FC repre-sentativo do financiamento. Poderíamos ressalvar que, para isto, o saldo residual devedor deveria exceder ｾ＠ valor
atua-lizado da contribuição ao FCVS, paga pelo mutuário,quando da assinatura do contrato.
3.4 - O Plano de Equivalência Salarial
Em 01 de janeiro de 1970, criado pela RC 36/69, en-trou em vigor o chamado Plano de Equivalência Salarial (PES) , em substituição aos planos A e C.A principal alteração foi a eliminação da prorrogação de prazo, passando o nGmero de pres-tações a ser fixo. Excetuava-se apenas o caso de o mutuário realizar pagamentos extraordinários, o que poderia reduzir o nGmero de prestações devidas. Contudo, mesmo neste caso, o contrato prosseguia com previsao de nGmero fixo de prestações, embora o valor numérico houvesse sido alterado. Em resumo, passou o nGmero de prestações a ser absolutamente independen-te do valor do saldo residual.
Quanto ｾ＠ receita du rCV3, [oi dispensada a taxa de participação anteriormente cobrada do mutuário, passando o FCVS a ser credor do eventual saldo residual negativo que se formasse. Mais precisamente, o agente Financeiro repassava ao F'CVS todo pagamento do mutuário que excedesse a amortiza-ção total da divida.
Em contrapartida, passou a série de prestações a ser multiplicada pelo chamado Coeficiente de Equiparação Sa-larial (CES) , cuja função era ajustar as prestações de modo a ser obtido saldo residual próximo de zero, promovendo as-sim a estabilidade financeira do FCVS.
o
valor do CES, embora constante ao longo de ummes-mo contrato, era alterado periodicamente pelo BNil, para em-prego nos novos contratos, sendo fixado com base na evoluçãoindexa-dor da dívida (UPC).
Mais precisamente, era o CES uma função decrescente do quociente SM/UPC, dado pelo seu valor médio projetado ao lon-go da extensão do contrato. Naturalmente que, se o quociente em questão evoluísse, ex-post, abaixo do valor estimado quan-doda fixação do CES, teria ocorrido um caso de insuficiência no valor do CES inicialmente proposto, com inevitável forma-ção de saldo residual positivo, beneficiando assim o mutuá-rio.
Os valores de CES, estabelecidos pelo BNH, eram di-ferenciados pela data de reajuste das prestações, além de pe-la data de assintura do contrato . Preferiu o BNH ignorar a variação do CES segundo o prazo contratual e a taxa de juros. Conforme analisado por de Faro (1985), o CES é decrescenteoom o prazo re com a taxa de juros, no caso de ser o financiamento
amortizado pelo SPC. Para amortização pelo SAC mostrou-se o CES decrescente com a taxa de juros, e ligeiramente crescente com o prazo.
Conforme dito acima, o valor do CES, para urna mesma
data de assinatura, era diferenciado segundo o mês de reajuste
da prestação. Isto porque era de grande importância, para a
formação do saldo residual, a extensão de tempo decorrido en-tre a assinatura do contrato e o primeiro reajuste de
presta-ção. Niveladas todas as opções, no que se refere ao saldo
residual esperado, passava o mutuário a dispor do leque de
opções para o objetivo de ｬｬ｜･ｬｬｾＧＩｬＧ＠ lltrnr'ler suas ｣ｯｮｶｴｾＺＱＮｩＮ￪ｮ｣ｩ､ｳ＠ de
fluxo de caixa pessoal.
ｾ＠ interessante observar que, para o mutuário que levasse o contrato sem alterações até sua ultima prestação,
tornou-se secundário o critério de reajuste da dívida.
Real-mente, seu único compromisso era com um número fixo de
pres-tações: o eventual saldo residual devedor seria transferido
do FCVS para o Agente Financeiro envolvido, ao passo que urna
eventual liquidação precoce da dívida, por parte do mutuário,
implicaria na transferência dos pagamentos em excesso para o
FCVS, sem beneficiar,portanto, o mutuário.
Somente no caso de o mutuário solicitar
determina-das alterações, como por exemplo, no caso de realizar ele
amortizações extraordinárias, parciais ou totais, haveria
in-terferência do saldo devedor, isto é, da dívida pela
retrospectiva.
ótica
Não obstante, dada a periodicidade anual do
reajus-te das prestações, seria benéfica, ao mutuário, a ocorrência
de altos níveis inflacionários ao longo do contrato.
Realmen-te, isto contribuiria para reduzir o valor real das
pe-lo mutuãrio (relativa ao FC representativo do financiamento). Deve-se notar que esta RC 36/69 introduziu, pela primeira vez, o risco de o mutuãrio ter que amortizar mais do que a dívida contratada. Realmente, caso a inflação, ao lon-go da vida do contrato, se mostrasse inferior ao seu valores-timado por ocasião da fixação do CES, poderia haver uma ex-tinção precoce da dívida. Não obstante, isto não desobrigava o mutuãrio de saldar as prestações restantes, até completar o nGmero contratado. A ocorrªncia desta situação equivalia a uma elevação da TIR suportada pelo mutuãrio.
Por outro lado, certas características do regimean-terior foram mantidas no PES, a saber: 1) O indexador da dí-vida era a UPC, e 2) Os percentuais dos reajustes das pres-tações eram dados pelo quociente entre o último e o penGltimo maiores SM decretados no país. Este critério valia inclusive para o primeiro reajuste do contrato, e ainda que o Gltimo aumento de SM tivesse sido decretado anteriormente â ｡ｳｳｩｮｾｾ＠
ra do contrato. Note-se que este critério fora utilizado no plano C, mas ｮｾｯ＠ no plano A, para o qual havia umA Gnica di-ferença: era dispensado o reajuste de prestação quando o au-mento de SM, que lhe seria o fato gerador, antecedia a assi-natura do contrato.
Finalmente, a RC 36/69 alterou a denominação do Pla-no B para PlaPla-no de Correção Monetãria (PCM).
3.5 - O Sistema de Amortizações Constantes
tor-nou obrigatória, nos novos contratos, a amortização pelo SAC, em substituição ao SPC, até então vigente. Uma das proprie-dades do SAC, descrita no ca?ítulo sobre Sistemas de Amorti-zação, refere-se ao menor volume de crédito associado a este sistema, quando comparado a um financiamento, amortizado pelo SPC, e que tivesse idênticos parâmetros contratuais.
Adicionalmente, para idênticos valores de prestação incial, prazo contratual e taxas de juros, o valor do finan-ciamento concedido pelo SAC era de apenas 77%, aproximadamen-te, do valor concedido pelo SPC. Esta condicionante poderia reduzir o valor do principal contratado junto a mutuários que tivessem ｬｩｭｩｴ｡ｾ･ｳ＠ no valor da prestação inicial com que po-deriam arcar.
Possivelmente, um dos objetivos do BNH, ao adotar o SAC, foi o de reduzir o risco de formação de saldo residual devedor. Realmente, como vimos, o SAC apresenta um perfil de ｡ｭｯｲｴｩｺ｡ｾ･ｳ＠ mais deslocado para as fases iniciais do
contra
-to, em com?araçao com o SPC. Portanto, garantia o SAC mais rápido decréscimo do saldo devedor nas fases iniciais do con-trato, quando as previsões sobre os níveis inflacionários,fei-tas para fixação do valor do CES, tinham maior possibilidade de acerto. Nas fases posteriores do contrato, quando maiores eram os riscos de divergência entre valores estimados e obser-vados, encontraria-se a dívida com amortização já mais
adian
-tada, em comparaçao com o SPC.
contribui a o SAC para descontar um possível excesso de otimis-mo por parte do mutuário, por ocasião da escolha do imóvel a ser financiado.
3.6 - O Reajuste das Prestações pela UPC Acumulada
Em 01 de maio de 1973, através da RC 12/73, o BNH estabeleceu que o percentual de reajuste das prestações pas-saria a ser dado pela variação acumulada da UPC, tomada desde a data do último reajuste de prestação, havido no contrato, até a data de vigência do reajuste em foco. O BNH usou o ar-tifício de chamar de fator de produtividade todo aumento de SM que excedesse a variação acumulada da UPC, em igual perío-do. Esta alteração foi extensiva aos contratos já em vigor quando de sua implantação.
função decrescente do nível inflacionário observado. Em
ou-tras palavras, quanto maior a inflação esperada para a vida
do contrato, maior era o CES necessário para que fosse obtido
saldo residual nulo ao fim do contrato. Portanto,
sinteti-zando o aspecto ora em foco, podemos dizer que este novo
cri-tério de reajuste das prestações veio favorecer a
estabilida-de financeira do FCVS, na medida em que eliminou um dos
fato-res de incerteza pfato-resentes na estimativa do CES.
Outro ângulo a ser considerado, com relação
à
subs-tituição do SH pela UPC acumulada, para indexação das presta-ções, prende-se
à
redução do valor das prestações. Comefei-to,
°
uso do SM como indexador das prestações, comperiodici-dade anual, em contraposição à periodicidade trimestral da
correção da dívida, fundamentava-se no natural pressuposto da
ocorrência de futuros ganhos de produtividade na economia, os
quais, incorporados ao SM, fariam-no evoluir acima da
CM,com-pensando destarte a menor freqüência dos reajustes da
presta-ção. Portanto, tenderia o saldo residual a situar-se próximo
de zero, conferindo estabilidade financeira ao FCVS.
O novo indexador da prestação, despojado dos ganhos
de produtividade, veio, portanto, contribuir para a formação
de saldo residual positivo, nos contratos já em vigor quando
de sua implantação. Por outro lado, nos contratos novos, não
prevalecia esta tendência, na medida em que o valor do CES,
então fixado, levaria em consideração o novo critério de
in-dexação. Em outras palavras, para cada nível de inflação
a diferença de periodicidade de reajuste entre a prestação e a dívida.
ｾ＠ oportuno observar que o pressuposto acima mencio-nado, quanto ao desempenho da economia, não se verificou com regularidade. nos anos anteriores à medida ora em foco. Real-mente, houve no período, ｡ｃｾｉｊｴｵＬｊ｡＠ ｩｾｾｩｾｾｮ｣ｩ｡＠ de fasEs com SM decrescente, quando medido pelo valor médio anual, de rea-juste a rearea-juste, do quociente SM/UPC.
Em 23 de dezembro de 1974, foram instituídas, atra-ves da RC 36/74, as chamadas Taxa de Inscrição
(TIE) e Taxa de Cobrança e Administração (TCA).
e Expediente A TIE era cobrada
à
razão de 0,3% do valor financiado, limitada ao ma-ximo de 15 UPC, podendo ser liquidada na assinatura do con-trato, ou, alternativamente, incorporada ao financiamento. Quando à TCA, era cobrada no valor de 5% do valor da primeira prestação de amortização e juros, limitada ao máximo de 0,20 UPC, sendo necessariamente adicionada as prestações. Ademais, a TCA sofria reajustamentos segundo o mesmo critério das pres-tações. Convém resistrar, embora ferindo a cronologia aqui adotada, que em 5.5.82, através a Resolução do BNH (RBNH) nú-mero 142/82, passou a TCA a ser diferenciada segundo o valor do financiamento, sendo cobrada à razão de 0,20 UPC para fi-nanciamento até 1350 UPC, e à razão de 0,26 UPC para contra-tos acima daquele valor.3.7 - O Número Contratual de Prestações como Limite Máximo
de 24.4.77, e a RD 10/77, de 24.6.77, que adotaram explicita-mente a UPC acumulada, para indexar a prestação. Desde 1.5.73, era este indexador utilizado, porem sob o nome de SM expurga-do expurga-do ganho de produtividade, o qual, por sua vez, era defi-nido corno todo aumento do SM que excedesse a etevação da UPC, medidos ambos ao longo do mesmo perIodo.
Quanto ao percentual do primeiro reajuste de pres-tação passou ele a ser dado pela variação acumulada da UPC, tornada desde a assinatura do contrato até a data do
reaj us te.
primeiro
Adernais, foi abandonado o numero fixo de prestações, passando o número contratual de prestações a ser um limite má-ximo. Ou seja, na eventualidade de ocorrer liquidação preco-ce da dIvida, repreco-ceberia o mutuário quitação, ao passo que, no caso de subsistir saldo residual positivo ao fim do prazocon-tratual, seria ele liquidado pelo FCVS, recebendo o mutuário quitação da dIvida. Em conseqüência, deixou de ser
indife-rente, para o mutuário, o critério de correção da dIvida,como o era pelo sistema anterior.
Naturalmente, deixou o FCVS de ser credor da even-tual amortização em excesso paga pelo mutuário. Passou o FCVS a receber, do mutuário, a contribuição de 0,3% do valor do fi-nanciamento, paga na assinatura do contrato ou incorporada ao
finunciamento.
Adicionalmente, passou o CES a ser fixo, independen-do tanto da data independen-do contrato quanto da data independen-do primeiro
1/77, para determinação do percentual do primeiro reajuste de prestação, a saber: uso da variação acumulada da UPC, tornada desde a data de assinatura do contrato até a data escolhida para o primeiro reajuste de prestação.
convém relembrar que o critério anterior, para de-terminação do percentual do primeiro reajuste, agora abando-nado, utilizava o quociente entre o último e o penúltimo maio-res SM decretados no país, ainda que o último SM fosse ante-rior
à
assinatura do contrato. Portanto este método incorpo-rava, ao primeiro reajuste, a inflação, assim como eventuais ganhos de produtividade, formados em período anterior ao con-trato. Este período podia estender-se ate o máximo de dez meses, dado que os reajustes de SM eram anuais, e dado que havia então a condicionante de que o primeiro reajuste nao -poderia ocorrer antes de dois meses após a assinatura do con-trato.Com a RC 1/77, este efeito retroativo sobre o pri-meiro reajuste ficou limitado ao máximo de três meses, que ocorreria quando se assinasse o contrato no final de um tri-meste civil. Ademais, o novo critério excluiu o ganho de produtividade anterior ao contrato, ao substituir o SM pela
uPC.
bene-ficiar os mutuários de menor renda. Para isto foram fixados valores de CES crescentes com o valor do financiamento, a sa-ber: 1,10; 1,13 e 1,15 respectivamente para financiamentos até 500 UPC, até 1800 UPC e até 3500 UPC. Posteriormente, em
novembro de 1979, foi o primeiro limite elevado para 650 UPC. Admitindo-se que o FCVS estivesse então financeira-mente equilibrado, estaria ele promovendo transferências de renda para os mutuários com contratos de menor valor, a par-tir daqueles com contratos de maior valor.
Este sistema foi substituido em julho de 1982,quan-do da introdução da semestral idade para reajuste das presta-ções. Passou então o CES a ser diferenciado somente em fun-ção da periodicidade do reajuste das prestações, tendo sido fixado em 1,25 para a opção anual e em 1,10 para a semestral.
3.8 - O Sistema de Amortização Misto
Através das ROls 15/79 e 16/79, ambas de 7.5.79, adotou o BNH um sistema de amortização intermediário ao SPC e ao SAC, no sentido que, cada prestação era uma média pondera-da entre as prestações correspondentes dos dois sistemas de referência. Em conseqüência, e conforme demonstrado por de Faro (1985), as demais variáveis básicas do SAM, tais que ju-ros, amortização e saldo devedor, também eram uma média, de mesma ponderação, entre as variáveis correspondentes dos dois sistemas de referência.
de restringir a oferta de crédito. Portanto, a criação ,do SAM viria aprimorar esta possibilidade de regulagem da ofer-ta de crédito, já que permitia posições intermediárias aos dois sistemas até então utilizados. Lembramos que até outu-bro de 1971 foi adotado exclusivamente o SPC, quando foi subs-tituído pelo SACo A modulação de oferta de crédito, propor-cionada pelo SAM, seria obtida com grande facilldade,ja- que pela simples alteração do parâmetro "q", indicativo da pro-porção do valor financiado que é amortizado pelo SAC,confor-me explanado em capítulo anterior.
Até dezembro de 1985, limite de horizonte para es-te trabalho, o BNH usou somenes-te os valores ales-ternativos 0/0,5/1 para este parâmetro. Os valores extremos correspodiam a
uti-lizar, respectivamente, o SPC e o SAC, ao passo que o valor intermediário correspondia a amortizar metade do principal pelo SPC e metade pelo SACo
o
plano de escolha do valor do parâmetro, ofereci-do ao mutuário, era organizaofereci-do pelo BNH de moofereci-do a promover a regulagem de mercado considerada necessária. Naturalmente, este plano sofreu sucessivas modificações ao longo dos anos. Incialmente, foi fixado um limite de 500 UPC no va-lor financiado, acima do qual o mutuário não poderia esco-lher o valor nulo para o parâmetro "q", ou sej a, ficava-lhe veda-do amortizar a dívida integralmente pelo SPC. Nesta faixa, podia O mutuário escolher entre o SAM (q=0,5) e o SAC (q=l).valor financiado, visto que o próprio SPC integral já fora concedido. Não obstante, foi vedada a opção intermediáriado SAM (q=0,5), embora franquada a opção extrema do SAC (q = 1). Portanto, este primeiro plano implicava em ｲ･ｳｴｲｩｾｯ＠ da ofur-ta de crédito somente para faixas de valor financiado acima de 500 UPC.
Em novembro de 1979, através da RBNH 23/79, foi o limite supra elevado de 500 para 2000 UPC, mantidas as derrais caraterísticas do plano de opções. No mês seguinte, foi es-tendida aos contratantes de financiamentos de 2000 UPC, ou menores, a opção intermediária do SAM (q=0,5). O plano pas-sou ･ｮｴｾｯ＠ a apresentar uma única ｩｮｴ･ｲ､ｩｾｯＺ＠ SPC (q=O), para financiamentos superiores a 2000 UPC.
Em maio de 1980, pela RBNH 73/80, foi o limite no-vamente elevado, agora para 2250 UPC. Finalmente, em maio de 1982, as RBNH's 141/82 e 142/82 elevaram-no para 2700 UPC. Nesta oportunidade foi também elevado, de 3500 para 5000 UPC, o 1 imi te máximo de financiamento, no âmbito do SFH, ao compra-dor final de casa própria.
Portanto, observamos a franquia do SPC a níveis su-cessi vamente maiores df-' valor -f] '1:tnri ado I ou sej d f iJ,lQtou o
BNH uma política de expansão da oferta de crédito imobiliá-rio.
quociente apresenta um movimento sazonal dentro de cada um destes periodos de doze meses, conseqüência do fato de ser a UPC corrigida trimestralmente.
Portanto, vemos que nesta quadra de bom desempenho da economia brasileira, optou o BNH por uma politica de in-centivo
à
indústria de construção civil residencial,notoria-mente intensiva em mão-de-obra de menor qUdli f iCélJ;ãQ, e absor-vedora de insumos intermediários de procedência nacional.Para isto, expandiu o BNH a oferta de crédito imo-biliario, produto complementar ao imóvel, com reflexo posi-tivo sobre a demanda deste, e portanto sobre o nivel de ati-vidade do setor de construção civil residencial.
3.9 - O Reajuste Semestral das prestações
Em 26 de julho de 1982, através da RBNH 157/82,
-passou o SFH a oferecer a opçao de reajuste semestral para as prestações. Lembramos que o SM passara a ter aumentos se-mestrais a partir de 1979. Em contrapartida, seria o
mutuá
-rio optante beneficiado com um CES infe-rior ao da opçao por reajuste semestral. Não foi alterado o indexador das pres-tações, que continuou sendo a UPC.
Quanto às datas de vigência para os reajustes, foi estabelecido, como marco inicial de contagem, o primeiro dia do trimestre civil em que foi assinado o contrato. Os
de valor do indexador, UPC, coincidiam com as datas de vi-gência dos reajustes.
Relativamente ao plano de escolha do sistema de amortização, a finica interdição passou a ser a contratação integral do financiamento pelo SPC (q=O), nos casos em que o valor financiado excedesse o limite anteriormente estabele-cido de 2700 UPC, e, adicionalmente, a opção de reajuste ｦｯｾ＠ se semestral.
Nesta mesma data de 26.7.82, foi editada a RBNH 158/82, fixando o valor do CES em 1,10 ou 1,25, conforme a periodicidade de reajuste fosse, respectivamente, semestral ou anual. Por outro lado, esta RBNH estabeleceu a progressi-vidade para a taxa de contribuição do FCVS, fixando-a nos seguintes percentuais do valGr ｛ｩｮｾｮｾｪｾ､ｯＺ＠ 0, ｏＬＲｕｾＬ＠ ｏＯＴＵｾ＠ e
0,50%, respectivamente para contratos com valor financiado atê, inclusive, os seguintes limites superiores, dados em UPC: 300,800,2250,3500 e 5000.
3.10 - O Retorno ao Reajuste pelo Salário Mínimo
ｾ＠
Quanto as datas para tomada de valor do indexador, estabelecia esta RBNH 201/83 que seria no primeiro mês de ca-da um dos trimestres civis acima definidos para vigência dos reajustes. Tendo em vista que, durante a vigência desta RBNH, todos os aumentos de SM ocorreram em primeiros dias de mes, nao nos ocupamos em pesquisar como seria aplicada a RBNH, na ocorrência da hipótese contrária.
3.11- A Amortização pelo SIMC
Em janeiro de 1984, através da RC 1/84, o BNH ins-tituiu o chamado Sistema Misto de Amortização com Prestações Reais Crescentes (SIMC), que veio a ser regulamentado em 6.4.84 pela RD 6/84.
o
SIMC, já descrito no capítulo sobre Sistemas de Amortização, concedia um desconto de 15% nas primeiras 24 prestações, calculadas segundo o SPC, para idênticos parame-tros contratuais. Em conseqüência, para preservar a consis-tência financeira do plano, em moeda constante, passavam as prestações a serem crescentes da vigésima-quinta em diante, indo atingir o final do contrato com valor necessariamente superior à prestação do SPC correspondente. No caso do ｓｉｍｾ＠ eram elas crescentes segundo uma PA cuja razão ,era função do prazo contratual, da taxa de juros e do valor financiado.então em uso.
Observe-se que o SIMC foi lançado em quadra de gran-de enfraquecimento da gran-demanda por imóveis resigran-denciais, a qual mostrava-se insuficiente para absorver os amplos estoques de imóveis novos, então acumulados. O plano foi lançado com um limite de vigência: até 30.6.85, mas este limite foi estendido para 31.12.85 através da RC 37/85, de 11.3.85.
Outras medidas foram paralelamente tomadas para am-pliar a oferta de crédito imobiliário, produto complementar ao imóvel. Assim, foi concedido um adicional de cinco anos sobre os prazos então praticados no SFH. Adicionalmente, foi permi-tido que o valor financiado atingisse 100% do valor do imóvel.
Coerentemente, o SPC, que até então era interdito pa-ra financiamentos superiores a 2700 UPC, e que tivessem
rea-juste semestral, passou a ser oferecido irrestritamente. Por-tanto, nesta época, o mutuário de qualquer faixa dispunha das quatro opções de sistema de amortização (SPC,SAC,SAM e SIMC). Finalmente, quanto aos demais critérios que regiam a COllcessao de financiamento, no âmbito do SFH, não foram eles alterados.
3.12- Dois Indexadores Alternativos para a Prestação
