GUIA COMPRAR CASA. Faça um estudo dos preços praticados na zona escolhida, de forma a estar preparado para negociar a compra.

(1)

GUIA COMPRAR CASA

Escolha da Casa

1. Escolha da Zona

Escolha a zona geográfica onde pretende comprar casa, tendo em atenção aspectos relacionados com equipamentos sociais existentes, como consultórios médicos, hospitais, escolas, bombeiros, vias de comunicação, rede de transportes públicos, zonas verdes, supermercados, etc.

2. Comparar Preços

Faça um estudo dos preços praticados na zona escolhida, de forma a estar preparado para negociar a compra.

3. Analisar a Casa

 Veja a casa pretendida durante o dia, para comprovar melhor o seu estado de conservação, bem como as condições de iluminação natural, grau de poluição e ruído;

 Verifique bem as dimensões das divisões e estude o aproveitamento que poderá fazer de cada uma delas;

 Veja a qualidade dos materiais, tendo em atenção aspectos como: tipo de pavimentos, portas, janelas, azulejos, instalação eléctrica, qualidade dos elevadores, tipo de fechaduras, pinturas interiores e exteriores, isolamento térmico e acústico;

 Se estiver ainda em construção, analise as plantas do imóvel, da garagem e arrecadação e as listas de acabamentos e equipamentos;

 Analise o regulamento e despesas de condomínio.

4. Analisar Condições de Natureza Legal

 Verifique na Conservatória do Registo Predial, pedindo uma certidão, se o vendedor é o verdadeiro proprietário, ou seja, se tem o imóvel registado em seu nome e se não existem hipotecas ou ónus a favor de terceiros (por exemplo: o imóvel ou fracção não deverá estar sujeito a qualquer usufruto ou penhora a favor de terceiros);

 Verifique na Repartição de Finanças se o imóvel se encontra devoluto, ou seja, livre de herdeiros com direito de preferência ou inquilinos e se o imposto municipal sobre imóveis está em dia (se não for novo);

 Verifique na Câmara Municipal se já foram emitidas as Licenças de Construção ou de Habitação. No caso de se tratar de aquisição de

(2)

terreno para construção de habitação, se o mesmo se situa em zona autorizada para construções urbanas, ou seja, se foi emitido o Alvará de Loteamento.

Encargos

1. Encargos com a aquisição

 Ao equacionar a compra da sua habitação é necessário ter em conta algumas despesas:

o O montante a desembolsar no acto de assinatura do contrato promessa de compra e venda (Sinal);

o O montante com os custos de registos, notário, IMT e Imposto do Selo;

o O montante que vai necessitar de solicitar ao Banco para efectivar a compra da casa;

o O montante das prestações que vai ter de pagar mensalmente;

o Os custos com seguros obrigatórios que terá de efectuar.

Contrato-Promessa de Compra e Venda

A decisão de comprar e vender a habitação é formalizada através do Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV):

 O objectivo deste contrato é celebrar a intenção de compra/venda do imóvel e as condições (financeiras e outras) em que esse negócio será realizado, estipulando penalizações por incumprimento. Nele deve constar:

o Identificação dos promitentes vendedores e compradores (nome, estado civil, identificação civil e fiscal, morada, etc.);

o Identificação do imóvel (morada, identificação e localização de arrecadações e estacionamentos, número de descrição na Conservatória do Registo Predial, número do artigo matricial e número da licença de construção ou habitação (consoante estado de acabamento do imóvel);

(3)

o Valor da venda, forma e datas de pagamento. Com a assinatura do contrato é sempre pago o primeiro montante do valor do imóvel, denominado de Sinal;

o Prazos para conclusão da obra (no caso de imóveis em construção) e data limite para celebração da escritura;

o Deverá ter como anexos: planta do imóvel, planta de localização do imóvel no piso, planta dos estacionamentos e arrecadação (todas à escala), listagem de acabamento e equipamentos;

o As assinaturas dos intervenientes deverão ser reconhecidas presencialmente, embora o nº 3 do art.º 410 do Código Civil dispense esta formalidade, desde que tal referência conste no contrato.

Financiamento

1. Consulta às entidades bancárias

 Deve consultar várias entidades bancárias para verificar qual lhe dá melhores condições, prestando as seguintes informações:

o Fotocópias dos documentos de identificação;

o Recibos de vencimento;

o Declaração de IRS;

o Contrato-promessa de compra e venda ou minuta do mesmo;

o Valor pretendido para o empréstimo;

o Plantas do imóvel e de localização;

o Caderneta Predial ou Certidão do pedido de inscrição na Matriz;

o Certidão de descrições e inscrições em vigor na Conservatória do Registo Predial;

 Se a finalidade for Construção, Beneficiação ou Ampliação, deve também apresentar:

o Planta de localização do terreno;

o Projecto de construção, beneficiação ou ampliação;

o Orçamento do construtor e memória descritiva;

o Fotocópia da licença de construção.

2. Formalização do pedido de Crédito à Habitação

 Após escolha da entidade bancária, não esquecendo de comparar spreads, TAEG e prémios dos seguros obrigatórios, formalize o seu pedido de crédito à habitação.

o O Banco procederá à avaliação do imóvel, o que lhe permitirá apresentar as condições definitivas do empréstimo;

(4)

o Terão de ser efectivados os seguros obrigatórios, de vida (o que pode obrigar a exames médicos) e multi-riscos;

o Informar o Banco se necessitar de parte do crédito para o sinal a pagar com a assinatura do contrato-promessa de compra e/ou subsequentes reforços de sinal (se existirem) até à escritura.

3. Custos com o Crédito à Habitação

 Comissão de abertura de processo (com a formalização do pedido de crédito);

 Avaliação (indispensável para estipular o valor a financiar e spread a aplicar);

 Registos (antes da Escritura de compra e venda tem de ser efectuado na Conservatória do Registo Predial o registo provisórios de hipoteca);

 Escritura (custos notariais e de imposto de selo na assinatura do contrato mútuo com hipoteca);

 Prémios de seguros de vida e multi-riscos (pagos durante a duração do empréstimo);

 Prestação mensal (durante a duração do empréstimo).

4. Definição de termos

 Definição de alguns termos usados no processo de crédito à habitação.

o Taxa de juro fixa: taxa de juro que não sofre alterações durante um período estipulado;

o Taxa de juro variável: taxa de juro indexada à Euribor, podendo sofrer alteração a cada 3, 6 ou 12 meses;

o Euribor: taxa interbancária de referência nos créditos à habitação com taxa de juro variável, divulgada diariamente pela Federação Bancária Europeia, resultante de uma amostra de bancos mundiais. Pode ter maturidade de 3, 6 ou 12 meses;

o Spread: margem financeira aplicada pelos bancos, acrescida à taxa Euribor;

o TAE (Taxa Anual Efectiva): taxa que permite medir todos os custos associados a um empréstimo, incluindo juros, seguros e outros encargos;

o TAEG (Taxa Anual Efectiva Global de Encargos): distingue- se da TAE por incluir também os impostos associados ao empréstimo.

(5)

Antes da escritura de compra e venda

1. Registo Provisório

 Mecanismo que permite garantir a transmissão da posse do imóvel do vendedor para o comprador. Tem uma validade de 6 meses, sendo que, se esse período for ultrapassado sem que seja efectuado o registo definitivo, fica sem efeito. É feito na Conservatória do Registo Predial da área do imóvel, com base no contrato-promessa de compra e venda assinado e mediante apresentação da caderneta Predial Urbana.

2. Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis

 Antes da escritura tem de ser pago, em qualquer repartição de finanças, ou, se o valor do imóvel for inferior a €92.407, tem de ser solicitada uma declaração de isenção.

Escritura de compra e venda

1. Documentos necessários para fazer a escritura de aquisição de um imóvel

 Certidão da Conservatória do Registo Comercial (no caso de intervirem empresas);

 Certidão da Conservatória do Registo Predial competente, contendo todas as inscrições em vigor, incluindo os registos provisórios de aquisição e hipoteca;

 Caderneta predial ou em caso de ainda não existir, certidão do pedido de inscrição na matriz passada pela Repartição de Finanças;

 Licença de construção ou utilização (imóveis construídos antes de 13 de Agosto de 1951 estão dispensados);

 Documento comprovativo do pagamento do IMT ou declaração de isenção;

 Ficha Técnica de Habitação devidamente certificada pela Câmara Municipal a que pertence o imóvel;

 Certificado Energético da Habitação, emitido no âmbito do SCE;

(6)

 Declaração do IPPAR prescindindo do direito de preferência (se o imóvel estiver classificado como património cultural, em vias de classificação ou em zona de protecção);

 Declaração da Câmara comprovativa da renúncia pelo Estado do direito de preferência;

 Alvará da Mediadora (quando a transacção é feita através de uma empresa de mediação imobiliária);

 Comprovativo emitido pelo Banco, com a indicação do valor utilizado, no caso de ter usado o saldo da conta Poupança-Habitação para efectuar algum pagamento;

 Registo Provisório de Hipoteca (em caso de empréstimo bancário);

 Assinar ainda o Contrato Mútuo de Hipoteca com o banco onde ficam definidas todas as condições do empréstimo, valor, taxas, forma de pagamento e penalizações por incumprimento (em caso de empréstimo bancário).

Após a escritura de compra e venda

1. Deveres após aquisição de nova habitação própria

 Repartição de Finanças

o Declarar-se como novo proprietário do imóvel para actualização da inscrição na matriz, sendo portador de um exemplar da escritura;

o Solicitar, no prazo de sessenta dias após a escritura, a isenção de pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis, se o imóvel se destinar a habitação própria permanente;

o Actualizar a ficha do seu número fiscal de contribuinte com a nova morada;

(7)

 Conservatória do Registo Predial

o Dirigir-se à Conservatória do Registo Predial a que corresponde o imóvel e requerer o registo a seu favor. Se comprou com empréstimo bancário é o seu banco que trata da conversão dos registos provisórios em definitivos. Este registo pode efectuar- se a qualquer momento após a escritura;

 Civis

o Actualizar numa conservatória do registo civil ou numa loja do cidadão, o seu cartão de cidadão declarando a nova morada;

o Actualizar na conservatória do registo automóvel, no IMTT ou numa loja do cidadão, a morada constante do registo de propriedade da sua viatura;

o Deslocar-se à Junta de Freguesia da nova residência para actualização dos elementos de recenseamento e obtenção do novo cartão de eleitor (ou actualização do número).

Impostos

A aquisição de qualquer imóvel pressupõe o pagamento de IMT, IMI e imposto de selo.

IMT (Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)

 Imposto sobre as transmissões onerosas do direito de propriedade sobre imóveis (substitui a antiga SISA);

 O IMT incide sobre o valor constante da escritura do imóvel ou sobre o valor patrimonial tributável (no caso do imóvel já ter a avaliação feita pelo Ministério das Finanças). A tributação do IMT incide sobre o maior destes dois valores;

 Em caso de permuta, o IMT incide sobre a diferença dos valores a declarar na escritura ou sobre a diferença entre os valores patrimoniais tributáveis. A tributação do IMT incide sobre a maior das diferenças;

(8)

 É pago pelo comprador em qualquer Repartição de Finanças antes da celebração da Escritura e de acordo com a tabela fixada em cada ano pelo Orçamento Geral do Estado;

 Existem tabelas diferentes caso se trate de habitação própria e permanente (isento até 92.407€) ou de habitação secundária ou para arrendamento (sem isenção);

 No caso de se tratar de habitação própria e permanente com valor igual ou inferior a 92.407€ é necessário pedir à Repartição de Finanças o comprovativo dessa isenção, para apresentar no acto de escritura;

 Os compradores residentes em territórios constantes da lista de paraísos fiscais elaborada pelo Ministério das Finanças ficam sujeitos à taxa única de 8%;

 A taxa de IMT para terrenos, lojas, escritórios e estacionamentos é de 6,5%.

IMT - Tabela aplicável a prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação própria e permanente – Continente (2012)

Valor sobre que incide o IMT

(em euros) Taxa marginal a

aplicar Parcela a abater

Até 92.407 0% 0,00 €

De mais de 92.407 até

126.403 2% 1.848,14 €

172.348 5% 5.640,23 €

287.213 7% 9.087,22 €

574.323 8% 11.959,26 €

Superior a 574.323 Taxa única de 6%

Exemplo:

Está a comprar uma casa exclusivamente a habitação própria e permanente por 300.000,00€. O valor a pagar de IMT é de 12.040,74€, que se calcula da seguinte forma:

300.000,00€ X 8% = 24.000,00€ - 11.959,26€ = 12.040,74€

(9)

IMT - Tabela aplicável a prédios urbanos destinados exclusivamente a habitação, mas não a habitação própria e permanente – Continente (2012)

Valor sobre que incide o IMT

(em euros) Taxa marginal a

aplicar Parcela a abater

Até 92.407 1% 0,00 €

126.403 2% 924,07 €

172.348 5% 4.716,16 €

287.213 7% 8.163,12 €

550.836 8% 11.035,25 €

Superior a 550.836 Taxa única de 6%

Exemplo:

Está a comprar uma casa para 2ª habitação por 300.000,00€.

O valor a pagar de IMT é de 12.964,75€, que se calcula da seguinte forma:

300.000,00€ X 8% = 24.000,00€ - 11.035,25€ = 12.964,75€

Imposto de Selo

Tem de pagar imposto de selo na escritura de compra e venda, e no caso de contrair crédito à habitação, imposto de selo sobre a escritura de Mútuo com Hipoteca.

 Escritura de Compra e Venda – 0,008% sobre o valor da transacção ou sobre o valor patrimonial tributável (o que for superior).

Exemplo:

Está a comprar uma casa por 300.000,00€, sem recorrer ao crédito à habitação.

O valor a pagar de imposto de selo é de 2.400,00€, que se calcula da seguinte forma:

300.000,00€ X 0,008 = 2.400,00€.

 Escritura de Mútuo com Hipoteca (quando há empréstimo bancário).

o Para empréstimos com duração entre 3 e 5 anos inclusive: 0,005%;

o Para empréstimos com duração superior a 5 anos: 0,006%;

(10)

o Se quiser mudar de instituição de crédito fica isento do Imposto de Selo sobre o valor do imposto correspondente ao novo mútuo, até ao montante do capital em divida.

Exemplo:

Está a comprar uma casa por 300.000,00€, recorrendo ao crédito à habitação. O empréstimo tem uma duração superior a 5 anos.

O valor a pagar de imposto de selo é de 4.200,00€, que se calcula da seguinte forma:

300.000,00€ X 0,008 + 300.000,00€ X 0,006 = 4.200,00€.

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) -

Após a Escritura de Compra e Venda tem 60 dias para se dirigir à Repartição de Finanças da área onde se localiza o imóvel e fazer a inscrição na matriz a seu favor, levando um exemplar da escritura. Nessa deve pedir a isenção de pagamento do IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis, se tiver direito a tal.

 O IMI é um imposto que incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios (rústicos, urbanos ou mistos) situados em Portugal;

 É um imposto municipal, cuja receita reverte para os respectivos municípios;

 Substitui a Contribuição Autárquica e entrou em vigor em 01.12.2003;

 Estão isentos de IMI, dependendo do seu valor patrimonial tributário, os prédios urbanos habitacionais, destinados à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que a isenção seja requerida até 60 dias após o prazo de seis meses posterior à aquisição que o sujeito passivo tem para afectar o imóvel a habitação própria e permanente;

 Para poder beneficiar de isenção não pode ter dívidas à administração tributária nem à segurança social;

 A isenção só é concedida por duas vezes ao mesmo agente passivo ou agregado familiar e em espaços temporais diferentes;

 A aquisição do imóvel deverá ser participada, no decurso de 60 (sessenta) dias contados a partir da transmissão do imóvel, à repartição de finanças da área de localização do imóvel, para efeitos de inscrição ou actualização das matrizes prediais.

(11)

As taxas do Imposto Municipal Sobre Imóveis (IMI) são fixadas anualmente pelos Municípios da área de localização dos prédios, dentro dos seguintes intervalos, nos termos do artigo 112.º do Código do IMI:

Tipo de Prédio Taxa a aplicar

Prédios Urbanos 0,4% a 0,7%

Prédios Urbanos avaliados nos termos

do CIMI 0,2% a 0,4%

Prédios Rústicos 0,8%

Prédios cujos titulares possuam domicílio fiscal num território constante da Portaria 150/2004 *

1,0%

* Paraísos fiscais

 Diferenciação entre “Prédios Urbanos” e “Prédios Urbanos avaliados nos termos do CIMI”

o Prédio Urbano: Imóvel cuja avaliação patrimonial foi realizada antes de 01 de Janeiro de 2004;

o Prédio Urbano avaliado nos termos do CIMI: Imóvel cuja avaliação patrimonial foi realizada depois da entrada em vigor do CIMI (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis), em 01 de Janeiro de 2004 e pelas regras estabelecidas no mesmo.

No que respeita às isenções do imposto, exclusivamente para habitação própria e permanente e arrendamento para habitação, apresenta-se a tabela abaixo:

Valor Patrimonial Tributário (em

euros) Período de Isenção (em anos)

Até 157.500 8 Anos

Mais de 157.500 até 236.250 4 Anos

(12)

Qual a diferença entre Prédios Urbanos e prédios urbanos avaliados pelas regras do IMI?

Prédios Urbanos são todos aqueles cuja avaliação patrimonial foi feita antes da entrada em vigor do CIMI (Código de Imposto Municipal sobre Imóveis) de 01/01/2004. Após esta data as avaliações patrimoniais passaram a ser efectuadas segundo as regras estabelecidas no CIMI.

Tabela exemplificativa de taxas cobradas em diversos Municípios:

Município Prédio Urbano Prédio Urbano avaliado nos termos

do CIMI

Porto 0,700% 0,400%

Lisboa 0,675% 0,350%

Oeiras 0,700% 0,380%

Cascais 0,700% 0,400%

Sesimbra 0,700% 0,400%

Alcácer 0,600% 0,400%

Beja 0,600% 0,400%

Faro 0,700% 0,400%