EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS/SP.
PROCESSO N° 0019332-09.2017.8.26.0114
LUIZ GONZAGA DIAS DA MOTTA, infra assinado, Engenheiro Civil - CREA/SP n° 060087686.1, perito judicial nos autos mencionados, tendo concluído o trabalho com que foi distinguido, vem pela presente, respeitosamente, apresentar a V. Exa. as conclusões a que chegou e que seguem consubstanciadas por meio do seguinte:
LAUDO DE AVALIAÇÃO
Classe: Cumprimento de Sentença
Exequente: Zélia Aparecida Cação Paiva
Executada: Amauri Ceroni
1 - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
1.1 - Objetiva o presente laudo, determinar o valor de mercado do imóvel constituído de terreno (Lote 09 da Quadra F) e edificação, situado na Rua Sylvio Viamonte, nº 337, Alto de Pinheiros, Campinas/SP, objeto da matrícula nº 47.848 - 2º CRI de Campinas/SP (fls. 276/277).
1.2 – Às fls. 281 dos autos o signatário foi honrado com a sua nomeação para perito do M. Juízo.
1.3 – Inicialmente, o signatário obteve junto a Prefeitura Municipal de Paulínia, os seguintes dados:
a) Setor de IPTU e Dívida Ativa: número de Inscrição Imobiliária do imóvel (nº 875180864034700), onde consta que o imóvel situa-se na Rua Sylvio Viamonte, nº 337. No lançamento municipal consta apenas a área do terreno sem benfeitorias.
b) Setor de Planejamento: foi-nos entregue cópia da planta do loteamento que permitiu a localização do imóvel.
No carnê do IPTU conta como proprietário do imóvel Goncilio Côrrea e como compromissário, Sebastião Côrrea.
Detalhes nas ilustrações a seguir.
1.4 – No dia 16 de julho de 2020, às 9:30 horas, o signatário esteve no imóvel e foi recebido pelo Sr. Sebastião Côrrea, que se identificou como seu proprietário. Como mencionado anteriormente, no carnê do IPTU do imóvel, consta como compromissário o Sr. Sebastião Côrrea.
1.5 – Informou-nos o Sr. Sebastião Côrrea que é proprietário do imóvel vizinho (lado direito do imóvel visto da rua), onde reside. Que a construção no imóvel sub judice, possui planta aprovada junto a Municipalidade de Paulínia (documento juntado a seguir), caracterizado por um prédio residencial com dois pavimentos, sendo que o pavimento térreo se encontra ocupado. O pavimento superior não foi construído.
1. Situação do imóvel em 2011 (seta), obtido do Google Earth. O imóvel com muro cor azul é
de propriedade do Sr. Sebastião Côrrea, que está construindo no imóvel sub judice.
2. Situação atual do imóvel em questão.
2 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
2.1 - LOCALIZAÇÃO E ASPECTOS GERAIS DA REGIÃO:
O imóvel em estudo, objeto de penhora, conforme mencionado nos itens 1.1 retro, fica situado na Rua Sylvio Viamonte, nº 337, no quarteirão nº 881, que se completa com as Ruas Benedito Semantelli, José Mussignatti e Joaquim dos Santos, Paulínia/SP.
A região onde se situa o imóvel em estudo apresenta um perfil de ocupação tipicamente residencial.
É dotada de toda a infraestrutura básica própria do loteamento, como:
redes de água potável, telefone, energia elétrica e iluminação pública; galerias
pluviais, guias e sarjetas; pavimentação asfáltica; arborização, além de escolas,
transporte coletivo, coleta de lixo, creches e outros.
2.2. – O IMÓVEL EM QUESTÃO:
2.2.1 – TERRENO:
O terreno apresenta um perfil em nível com via pública, com formato
retangular (12,00 x 25,00) e área total de 300,00 m².
2.2.2 – EDIFICAÇÃO:
Sobre o terreno encontra-se edificado parcialmente um prédio de natureza mista (comercial e residencial).
O Sr. Sebastião Côrrea (ocupante do imóvel) tomou ciência da vistoria judicial e exibiu a planta aprovada da edificação, que é dotada de dois pavimentos:
a) pavimento térreo: sala, 2 garagens, escada para o pavimento superior,
2 dormitórios com banheiro privativo (suíte), corredor, vestiário, lavabo e quarto de despejo. Nos fundos foi edificado um depósito na área permeável (área não aprovada com 32,00 m²). Uma das garagens foi convertida em salão comercial ocupado por um bar explorado pelo Sr. Sebastião Côrrea, a sala convertida em outro salão, demais partes permanecem inalteradas;
b) pavimento superior (não construído): sala, área social e hall de escada,
sacada lateral, de frente e de fundo, 3 dormitórios com banheiro privativo, banheiro social, quarto de despejo, área de serviço, despensa e cozinha.
Apenas o pavimento térreo foi edificado e conta com uma área total de 184,34 m² sendo 152,34 m² aprovado e 32,00 m² irregular.
Detalhe nos documentos juntados a seguir.
Características construtivas externas da edificação:
a - sistema estrutural: de concreto armado (vigas, pilares e sistema de fundação);
b - alvenaria: de tijolos de barro assentados em argamassa de cimento e areia;
c – revestimentos da fachada: reboco;
d - esquadrias e ferragens: de aço (portas de enrolar dos salões, madeira (portas internas) e alumínio (esquadrias externas);
e - cobertura: laje impermeabilizada;
f – pinturas: esmalte e látex (pintura parcial);
g – fechamento perimetral: muros de alvenaria com reboco e gradil metálico e portões na frente;
i – pisos internos: cerâmica;
j – revestimento interno: reboco e cerâmica nas áreas molhada;
k – forros: laje.
Idade aparente: 10 anos;
Estado de Conservação: Bom.
3. Vista dos dois salões frontais do imóvel.
4. Vista interna da parte do imóvel ocupado pelo bar.
5. Vista da garagem que também é uma área ocupada pelo bar.
6. Nova vista da frente do bar.
6. Vista interna do imóvel mostrando o corredor.
7. Vista interna da área ampliada nos fundos do terreno, que não consta da planta aprovada.
8. Nova vista interna da área ampliada nos fundos do terreno, que não consta da planta
aprovada (depósito).
9. Vista do corredor lateral a partir da garagem no sentido dos fundos (área ampliada).
10. Vista do corredor lateral no sentido dos fundos para a frente.
3 - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
3.1 - MÉTODO DE AVALIAÇÃO ADOTADO:
No desenvolvimento da avaliação é recomendado o emprego de métodos de cálculo calçados em raciocínios confiáveis e em processos condizentes com os objetivos do trabalho, e que haja meios técnicos suficientes para se atingir o fim visado.
No caso em estudo, foram observadas as exigências técnicas da NBR 14.653 – Partes 1 e 2 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, e o laudo será conduzido pelo modelo simplificado.
No presente caso, a avaliação do imóvel será feita com base no MÉTODO EVOLUTIVO, o qual, segundo a NBR 14.653-2 assim se define:
3.2 – VALOR DO IMÓVEL:
3.2.1 – VALOR DO TERRENO:
Foi empregado o Método Comparativo de Dados de Mercado a partir de pesquisa feita na região do imóvel, juntada a seguir.
8.2.4.1 – A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da
conjugação de métodos a partir do valor do terreno, considerados os custos de reprodução
das benfeitorias devidamente depreciadas e o fator de comercialização.
O Método Comparativo é aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. As
características e os atributos dos dados pesquisados que exerçam influência na formação de preços e, conseqüentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneização ou por inferência estatística. É condição fundamental para aplicação deste método a
existência de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário.
O Tratamento dos dados da amostra (com 16 elementos), bem como a definição do valor de mercado mais provável do terreno em estudo, foi feito por método científico com tratamento técnico com a utilização da Regressão Linear/Inferência Estatística, observando-se os procedimentos básicos constantes do ANEXO A (Procedimentos para utilização de modelos de regressão linear) da NBR 14.653 - 2ª PARTE.
Foram obtidos os seguintes resultados:
Dados para a projeção de valores:
Área total = 300,00
Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%
Valor Unitário
Mínimo (3,25%) = 612,61
Médio = 633,19
Máximo (3,36%) = 654,46
Intervalo Predição
Mínimo (10,37%) = 567,54
Máximo (11,57%) = 706,43
Campo de Arbítrio
RL Mínimo = 538,21
RL Máximo = 728,17
Adotando o valor unitário médio dos resultados obtidos (R$ 633,19/m²), o possível valor do terreno com 300,00 m², resulta:
V
TERRENO – JULHO/2020= 300,00 m² x R$ 633,19/m²
.
Foi empregado o software “SISDEA Windows – Regressão Linear e Redes Neurais”, de autoria da Pelli Sistemas Engenharia.
Relatório Estatístico - Regressão Linear
1. Informações Complementares:
Variáveis e dados do modelo Quant.
Total de variáveis: 2
Variáveis utilizadas no modelo: 2
Total de dados: 16
Dados utilizados no modelo: 10
2. Estatísticas:
Estatísticas do modelo Valor
Coeficiente de correlação: 0,3473211 / 0,3501990
Coeficiente de determinação: 0,1206320
Fisher - Snedecor: 1,10
Significância do modelo (%): 1,00
V
TERRENO - JULHO/2020= R$ 189.957,00
3. Normalidade dos resíduos:
Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo
Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 70%
Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 90%
Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100%
4. Outliers do modelo de regressão:
Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0,00%
5. Análise da variância:
Fonte de variação Soma dos
Quadrados
Graus de Liberdade
Quadrado Médio
F
Explicada 0,006 1 0,006 1,097
Não Explicada 0,045 8 0,006
Total 0,051 9
6. Equação de regressão:
ln (Valor unitário) = +6,313520387 +0,0004760921118 * Área total
Função estimativa (moda):
Valor unitário = +548,9130421 * e^( +0,0004760921118 * Área total)
Função estimativa (mediana):
Valor unitário = +551,9847322 * e^( +0,0004760921118 * Área total)
Função estimativa (média):
Valor unitário = +553,5270171 * e^( +0,0004760921118 * Área total)
7. Testes de Hipóteses:
Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)
Área total x 1,05 32,54
Valor unitário ln(y) 45,26 0,01
8. Correlações Parciais:
Correlações parciais para Área total Isoladas Influência
Valor unitário 0,35 0,35
Tabela de Fundamentação - NBR 14653-2
Item Descrição Grau Grau Grau Pontos
obtidos
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando
Completa quanto a todas as variáveis
analisadas
Completa quanto às variáveis utilizadas no
modelo
Adoção de situação paradigma
III
2 Quantidade mínima de dados
de mercado, efetivamente
utilizados
6 (k+1), onde k é o número de variáveis
independentes
4 (k+1), onde k é o número de variáveis
independentes
3 (k+1), onde k é o número de
variáveis independentes
II
3 Identificação dos dados de mercado
Apresentação de informações relativas a
todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e
características conferidas pelo autor do
laudo
Apresentação de informações relativas
a todos os dados e variáveis analisados na
modelagem
Apresentação de informações relativas aos dados
e variáveis efetivamente
utilizados no modelo
I
4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma variável, desde que: a) as medidas das
características do imóvel avaliando não
sejam superiores a 100% do limite amostral superior,
nem inferiores à metade do limite amostral inferior, b) o
valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável
Admitida, desde que: a) as medidas das características
do imóvel avaliando não sejam superiores a
100 % do limite amostral superior,
nem inferiores à metade do limite amostral inferior;
b) o valor estimado não ultrapasse 20
% do valor calculado no limite
da fronteira amostral, para as referidas variáveis,
de per si e simultaneamente,
e em módulo
III
5 Nível de
significância (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da
hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)
10% 20% 30% I
6 Nível de
significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do
teste F de Snedecor
1% 2% 5% III
Gráfico de Aderência - Regressão Linear
Gráfico de resíduos - Regressão Linear
3.2.2 – VALOR DA EDIFICAÇÃO:
O valor da edificação foi feita com base no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – 2017 (IBAPE), cujas tipologias, valores unitários e respectivos fatores de depreciação são apropriados para a avaliação das edificações em questão, com as adaptações necessárias a cada caso verificado. Ao valor unitário de construção selecionada não foram aplicados quaisquer outros fatores valorizantes e/ou desvalorizantes a título de
"compensações", "fator de comercialização" ou "vantagem da coisa feita", por terem sido considerados embutidos nos padrões do próprio estudo. Aplicação da correspondente depreciação com base no fator FOC (fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação), do próprio estudo.
A edificação pode ser enquadrada como Casa – Padrão Simples – item 2.2.3, no seu limite médio, no estudo – Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – 2.007, onde o valor unitário é calculado de 1,251 de R
8N.
Área construída = 184,34 m
2Preço Unitário = 1,251 x R$ 1.454,44/m
2= R$ 1.819,50/m
2Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação – F
OCF
OC= R + K x (1 – R)
R = coeficiente residual correspondente ao padrão = 0,20
K = coeficiente de Ross/Heidecke (Necessitando de reparos simples – item d e idade aparente de 10 anos) – Vida referencial – I
r= 70 anos – Idade em % da vida referencial = 10/70 = 14,28% – K = 0,853
F
OC= 0,20 + 0,853 x (1 – 0,20)
F
OC= 0,8824
Tendo-se em conta que a edificação (pavimento térreo) ainda necessita de acabamentos internos e externos, será aplicado um redutor de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o seu preço unitário.
Substituindo teremos:
V
PAVIMENTOTÉRREO= 184,34 m
2x R$ 1.819,50/m
2x 0,75 x 0,8824
2.2.3 - FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO – FC:
Será adotado um fator de comercialização de “1,00” , incidente sobre a parcela do terreno e das edificações, tendo-se em conta que o imóvel as edificações incorporadas ao terreno não interferem significativamente em seu preço final.
3.2.4 - VALOR TOTAL DO IMÓVEL:
Pelo critério evolutivo, o valor do imóvel resulta da equação:
V
I= (V
T+ V
C) . F
COnde:
V
I= valor do imóvel.
V
T= valor do terreno = R$ 189.957,00 V
C= valor da construção = R$ 221.972,00 F
C= Fator de comercialização = 1,00
V
EDIFICAÇÃO – JULHO/2020= R$ 221.972,00
V
IMÓVEL - JULHO/2020= R$ (189.957,00 + 221.972,00) x 1,00
(APROXIMAÇÃO EM ATÉ ±1% CONFORME PREVISTO NA NBR 14.653-2)
4 - CONSIDERAÇÕES FINAIS
Conforme consta do demonstrativo de cálculo do Capítulo 3 – item 3.2.4, o valor de mercado do imóvel, na data base do laudo (17 de julho de 2020), em números inteiros, é de:
V
IMÓVEL - JULHO/2020= R$ 412.000,00
V IMÓVEL – JULHO/2020 = R$ 412.000,00
(quatrocentos e doze mil reais).
5 – QUESITOS DAS PARTES
Nada consta dos autos.
6 - TERMO DE ENCERRAMENTO
O presente trabalho compõe-se de 29 (vinte e nove) páginas, assinadas digitalmente pelo signatário.
Campinas, de 17 de julho de 2020.
_____________________________
LUIZ GONZAGA DIAS DA MOTTA
Engº Civil – CREA/SP 060087686.1 Assinado Digitalmente