Hedge Atrium Shopping Santo André ATSA11
JULHO DE 2020
Relatório Gerencial
JULHO DE 2020
Relatório Gerencial Hedge Atrium Shopping Santo André FII 2
OBJETIVO DO FUNDO
O Hedge Atrium Shopping Santo André FII tem como objetivo auferir ganhos pelo investimento no Atrium Shopping Santo André
COTA PATRIMONIAL
R$ 110,51
COTA DE MERCADO
R$ 112,85
VALOR DE MERCADO
R$ 194 mi
QUANTIDADE DE COTAS
1.715.200
QUANTIDADE DE COTISTAS
237
INÍCIO DAS ATIVIDADES Março de 2011
ADMINISTRADORA
Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.
GESTORA
Hedge Investments Real Estate Gestão de Recursos Ltda.
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO (inclui Gestão) 0,50% ao ano sobre o valor de mercado do Fundo TAXA DE PERFORMANCE
Não há
CÓDIGO DE NEGOCIAÇÃO ATSA11
TIPO ANBIMA
FII Desenvolvimento para Renda Gestão - Passiva – Shopping Centers PRAZO
Indeterminado PÚBLICO ALVO Investidores em geral
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RELAÇÃO COM INVESTIDORES
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Fonte: Hedge / Itaú. Data Base: 31/07/2020.
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PALAVRA DA GESTORA
Prezado Investidor,
Apresentamos neste relatório o resultado do Fundo referente ao mês de julho de 2020, que reflete o resultado de junho de 2020 do Atrium Shopping Santo André. Em cumprimento às recomendações do Governo do Estado de São Paulo, o Atrium Shopping teve suas atividades temporariamente suspensas entre os dias 19 de março e 14 de junho, inclusive. Durante este período, foram mantidos os acessos à população apenas às operações consideradas essenciais, como farmácia, supermercado e alimentação (somente delivery).
Em um primeiro momento, as atividades foram retomadas, em horário reduzido, com abertura permitida das 16h às 20h, sendo vedada a realização de atividades e eventos culturais e de lazer, bem como o funcionamento de praça de alimentação.
Desde o dia 06 de julho, conforme Decreto Municipal n° 17.431, o shopping passou a funcionar das 14h às 20h, com permissão de abertura das operações de alimentação, também para consumo no local, respeitando a limitação de 40% da capacidade total.
Durante o tempo em que o empreendimento esteve fechado, a AD Shopping, em conjunto com a Hedge, adotou medidas que objetivaram a expressiva redução de custos do empreendimento (especialmente os que impactam condomínio e fundo de promoção). Foi realizada uma negociação em massa com os fornecedores contratados a fim de reduzir e/postergar os custos fixos, como por exemplo, serviços de limpeza, segurança, custos com energia e água com demanda mínima contratada (e que não sofreriam redução mesmo com a queda do consumo). Na medida do necessário e seguindo o bom senso e razoabilidade, as condições para faturamento dos boletos aos lojistas foram flexibilizadas.
Adicionalmente, o Atrium Shopping disponibilizou, como alternativa adicional de vendas ao e-commerce, uma operação de “Drive Thru”, em que as vendas são executadas através de contato direto entre o cliente e lojista, e a retirada ocorre no estacionamento, em local demarcado, seguindo as devidas medidas de proteção recomentadas pelo Ministério da Saúde. Este canal de vendas permanece em funcionamento após a reabertura, e a expectativa é que se torne modalidade padrão de vendas.
Um ponto de preocupação que vale ser explorado é o aumento de vacância que o setor como um todo pode sofrer nos próximos meses. Como visto anteriormente, a administradora e o Fundo têm adotado diversas medidas que visam minimizar o impacto na saúde financeira dos lojistas e evitar o fechamento das operações.
No entanto, sabemos que, mesmo após a reabertura, a retomada pode ser lenta e corre-se o risco de que tais medidas sejam insuficientes para determinados lojistas. Cabe lembrar que, quando uma loja está vaga no shopping, além de não receber receitas de aluguéis, o Fundo arca com as despesas condominiais do espaço.
Assim, considerando as incertezas relativas aos resultados futuros e o nível de caixa do Fundo que encerrou o mês de julho com R$ 198 mil, optamos por não distribuir rendimento neste mês.
Com a reabertura do shopping, a retomada do faturamento de aluguéis, ainda que com desconto, e redução das incertezas relacionadas ao fluxo de caixa do empreendimento nos próximos meses, o Fundo voltará a receber as remessas de resultados do shopping. Cabe pontuar que existe um descasamento natural no setor de shopping center: os aluguéis relativos ao mês de agosto, por exemplo, somente serão refletidos no resultado no Fundo em outubro.
No mais, em decorrência da situação de caixa do Fundo, a Hedge irá diferir a parcela da taxa de administração que faz jus referente ao mês de julho, em 4 parcelas iguais, a serem pagas a partir de outubro.
A Hedge, em conjunto com a AD Shopping, manterá o mercado informado dos impactos no Fundo decorrentes do avanço da COVID-19 e continuará com ações preventivas visando a segurança de todos e monitorando quaisquer alterações nas diretrizes emitidas pelos órgãos competentes e/ou pelas autoridades locais de saúde.
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DESEMPENHO DO FUNDO
RESULTADO
O Fundo não distribuirá rendimento referente ao mês de julho de 2020. A política de distribuição de rendimentos do Fundo está de acordo com a regulamentação vigente, que prevê a distribuição de pelo menos 95% do resultado semestral auferido a regime de caixa. A tabela apresentada indica o efetivamente recebido no período, de modo que para uma análise mais completa do fluxo de caixa do Fundo, recomenda-se considerar uma média de um período mais longo.
ATSA11 jul-20 2020 12 Meses
Receitas totais 2.285 1.560.068 4.579.224 Resultado imobiliário 2.000 1.546.861 4.537.565 Receita financeira 285 13.207 41.659 Despesas totais (19.609) (677.976) (1.158.824) Resultado (17.324) 882.092 3.420.401 Rendimento - 857.600 3.533.312 Resultado Médio / Cota (0,01) 0,07 0,17 Rendimento Médio / Cota - 0,07 0,17 Fonte: Hedge / Itaú
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LIQUIDEZ
ATSA11 jul-20 2020 12 Meses
Presença em pregões 95% 69% 71%
Volume negociado (R$ milhões) 2,58 3,42 5,62
Giro (em % do total de cotas) 1,34% 1,76% 2,86%
Valor de mercado
Quantidade de cotas do Fundo 1.715.200 cotas (237 cotistas)
R$ 193,6 milhões Fonte: Hedge / Economática / Itaú / B3
RENTABILIDADE
A rentabilidade global calcula a taxa interna de retorno contemplando renda mensal e ganho de capital, comparada ao CDI Líquido (alíquota de 15%). Pessoas Físicas que detêm volume inferior a 10% do total do Fundo são isentas de Imposto de Renda nos rendimentos distribuídos e tributadas em 20% sobre o ganho de capital na venda da cota. No fechamento do mês, o valor de mercado da cota do fundo foi de R$ 112,85 e o valor patrimonial foi de R$ 110,51.
jul-20 2020 12 meses Início*
Cota Aquisição (R$) 113,50 137,00 108,00 100,00
Renda Acumulada 0,0% 0,6% 2,1% 9,9%
Ganho de Capital Líq. -0,6% -17,6% 3,6% 10,3%
TIR Líq. (Renda + Venda) -0,6% -17,1% 5,8% 22,4%
TIR Líq. (Renda + Venda) a.a. -6,1% -27,7% 5,8% 2,2%
% CDI Líquido - - 161% 21%
Retorno Total Bruto -0,6% -17,0% 6,6% 22,7%
IFIX -2,6% -14,5% 2,8% 170,4%
% do IFIX - - 238% 13%
ATSA11
*Considera a integralização da cota da 1ª emissão em 15 parcelas Fonte: Hedge / Economática / B3
INVESTIMENTOS
(% POR CLASSE DE ATIVOS)99,9%
0,1%
Imóveis Renda Fixa
Fonte: Hedge / Itaú
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FICHA TÉCNICA DO SHOPPING
Participação ABL Total Lojas Inauguração Operador
100% 32.559 m² 239 Out-2013 AD Shopping
Principais Operações: Poupatempo, Riachuelo, Renner, Pernambucanas, Besni, Lojas Americanas, Di Gaspi, Preçolândia, 1 a 99, Casas Bahia, Carrefour Express, Inova Academia, Cinemark e Fantasy Park.
Endereço: Rua Giovanni B. Pirelli, 155. Santo André - SP www.atriumshoppingsantoandre.com.br
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RESULTADO DO SHOPPING (BASE CAIXA) Mês 1
Competência do shopping Período de venda do lojista
com contratos vigentes
Mês 2
Caixa do shopping Vencimento dos boletos dos contratos de locação vigentes no mês 1
Mês 3
Caixa do Fundo
Repasse do resultado do shopping, líquido das despesas, para o FII
Segue abaixo o resultado caixa de junho de 2020, ou seja, trata dos contratos de locação vigentes e das vendas de maio de 2020. E portanto, impactado pelo pela flexibilização no faturamento em decorrência da suspensão das atividades frente o avanço da COVID-19.
No mês de junho, o resultado operacional foi negativo em R$ 196 mil. No acumulado do ano, o shopping apresenta queda de 78% no resultado operacional em relação ao mesmo período de 2019. Também impactado por uma forte base de comparação devido a comercialização do estacionamento em abril de 2019.
Realizado Variação Acumulado Variação jun-20 vs. jun-19 jun-20 acum. y/y
Aluguel mínimo faturado 454.224 25% 2.900.522 5%
Aluguel complementar faturado - -100% 610.305 -50%
Aluguel quiosques/stands 17.337 -83% 339.299 -39%
Descontos / carências / cancelamentos (441.755) 5512% (1.213.757) 1053%
Inadimplência (9.296) -87% (455.836) -18%
Outras receitas 22.298 -39% 193.475 -87%
Receitas totais 42.808 -94% 2.374.008 -56%
Encargos de lojas vagas e contratuais (213.435) -37% (1.837.596) -14%
Outras despesas (25.477) -84% (770.507) -34%
Despesas totais (238.912) -52% (2.608.103) -21%
Resultado operacional (NOI) (196.104) - (234.095) -
Resultado estacionamento - -100% 1.227.342 -49%
NOI + estacionamento (196.104) -135% 993.247 -78%
Benfeitorias (42.000) - (105.000) -83%
Resultado não operacional (115) -105% (103.736) -64%
Fluxo de caixa total (238.219) -156% 784.511 -78%
Atrium Shopping Santo André
HISTÓRICO DE NOI + ESTACIONAMENTO (R$ MILHÕES)
Fonte: AD Shopping
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INDICADORES OPERACIONAIS
O gráfico abaixo à esquerda apresenta o histórico de vendas do shopping desde 2019. Como mencionado anteriormente, os números refletem o funcionamento parcial do shopping, que teve suas atividades suspensas até o dia 14 do mês de junho. Desta forma, as vendas do mês foram 88% inferior ao observado em junho de 2019. No acumulado do ano, as vendas dos lojistas apresentam queda de 55% em relação ao mesmo período do ano anterior.
Ao lado, apresentamos o histórico do fluxo de veículos do shopping no mesmo período. No ano, o indicador acumula queda de 55%, impactado pela queda de fluxo decorrente do avanço da pandemia da COVID-19.
VENDAS (R$ MM) FLUXO DE VEÍCULOS (‘000)
13 10
13 13 16 14
17
14 13 15 15 23
15 12
7
0 0 2 0
5 10 15 20 25
jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez 2019 2020 Variação acumulada até jun-20
-55,0%
0 30 60 90 120 150
jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez 2019 2020 Variação acumulada até jun-20
-55,5%
INADIMPLÊNCIA LÍQUIDA 12M VACÂNCIA (% ABL)
11,6%
6,2%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez
2019 2020
19,1%
18,8%
17%
18%
19%
20%
21%
22%
jan fev mar abr mai jun jul ago set out nov dez
2019 2020
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DOCUMENTOS
Regulamento Vigente Demonstrações Financeiras 2019 Informe Mensal
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