A invenção da Barra da Tijuca: a anticidade carioca

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Natália Sánchez

Universidade Presbiteriana Mackenzie

Dissertação apresentada à

Universidade Presbiteriana Mackenzie como requisito para a obtenção do título de Mestre em Arquitetura e Urbanismo

Orientadora: Profª Drª Angélica A. Tanus Benatti Alvim

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S211i Sanchéz, Natália Padilha.

A invenção da Barra da Tijuca: a anticidade carioca / Natália Padi-lha Sanchéz – 2009.

151 f. : il. ; 30 cm

Dissertação (Mestrado em Arquitetura e Urbanismo) – Universidade Presbiteriana Mackenzie, São Paulo, 2009.

Bibliografi a: p. 131-137.

1. Arquitetura e Urbanismo. 2. Condomínio Fechado. 3.

Mercado imobiliário. 4. Plano Piloto. 5. Barra da Tijuca; 6. Rio de Janei-ro. I. Título.

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Aprovada em ___________________

BANCA EXAMINADORA

Profª Drª Angélica A. Tanus Benatti Alvim

Profª Drª Nádia Somekh

Prof. Dr. Antonio Ferreira Colchete Filho

Universidade Federal de Juiz de Fora

Dissertação apresentada à

Universidade Presbiteriana Mackenzie como requisito para a obtenção do título de Mestre em Arquitetura e Urbanismo

Natália Sánchez

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AGRADECIMENTOS

À professora e orientadora Angélica A. Tanus Benatti Alvim, que com enorme competência, respeito e dedicação me ajudou a concluir esta empreitada;

À professora Nádia Somekh, pelas aulas ministradas, incentivo, exemplo de profi ssional competente e apoio para obtenção da bolsa CAPES;

Ao professor Luiz Guilherme Rivera Castro, pela atenção e apoio sempre que solicitado e por ter compartilhado generosamente seu imenso saber durante o Estágio Docente;

À professora e coordenadora da Pós, Maria Isabel Villac, pelo respeito e apoio na obtenção para bolsa CAPES;

Ao professor Antonio Ferreira Colchete Filho, pela participação da banca e pelas valiosas orientações fornecidas por ocasião do Exame de Qualifi cação; Aos arquitetos Edison e Edmundo Musa, pela atenção, tempo e conhecimento dedicados e compartilhados em entrevistas concedidas, em especial ao Edison por ter me convidado para conhecer o condomínio Nova Ipanema (onde mora), possibilitando a obtenção de diversas fotografi as para agregar ao presente trabalho; À Marília Musa, por ter prontamente me recebido em sua residência no condomínio Nova Ipanema e pela atenção dedicada por ocasião da visita; Às arquitetas Marise Ferreira Machado e Estela Marques, pela ajuda na obtenção das plantas do condomínio Nova Ipanema e de material bibliográfi co do condomínio Alfa Barra, respectivamente;

À Francine Sakata e ao Denis Cossia, pela editoração gráfi ca;

Ao meu pai Emil, pelo apoio fi nanceiro relativo às mensalidades, pela torcida, ajuda na obtenção de material nas bibliotecas da UFF, da Ong Viver Cidades e da UFRJ, pela produção dos gráfi cos e revisão do presente trabalho;

À minha mãe Sandra, pela torcida e ajuda na obtenção de material nas bibliotecas da UFF e da Ong Viver Cidades;

À minha irmã Lara, pela torcida e companhia na busca por material bibliográfi co na Biblioteca Nacional do Rio de Janeiro;

Ao tio Pedro, pelo Abstract e revisão ortográfi ca; Ao Sauhan, Camillo e Robson, pelo apoio na impressão gráfi ca do projeto de pesquisa ampliado, por ocasião do Exame de Qualifi cação; Ao Sauhan, pela paciência e renúncia dos momentos de convivência que esta pesquisa consumiu;

Ao Emilson e ao Genê, pela estadia em São Paulo, no primeiro semestre do curso;

À amiga Eliana, pelo constante apoio nas disciplinas do curso, caronas, ajuda na obtenção dos dados da ADEMI e intermediação no contato com o arquiteto Alexandre Villas (da Incorporadora Cyrela);

Às amigas Raquel e Renata, pela torcida e incentivo, mesmo a distância;

À CAPES, pela bolsa concedida;

Ao Mack Pesquisa, pelo apoio fi nanceiro para a produção da pesquisa;

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RESUMO

Esta dissertação trata do surgimento do condomínio resi-dencial fechado − fenômeno da cidade contemporânea − no bairro Barra da Tijuca, localizado na zona oeste do Rio de Janeiro. O bairro, ocupado desde o início pela po-pulação de alta renda, foi uma das últimas fronteiras de expansão da cidade. A intensifi cação de sua ocupação só ocorreu a partir da década de 1970, após a implemen-tação do Plano Piloto elaborado em 1968 pelo arquiteto Lúcio Costa, conforme premissas do Urbanismo Moder-no. O planejamento urbano associado à ação do mercado imobiliário e ao aumento da violência urbana propiciou o declínio do núcleo urbano estabelecido por Costa e o surgimento do condomínio residencial fechado − na dé-cada de 1980 − como o produto moradia a ser explorado. Esse modelo de habitação, pautado na implantação de torres isoladas em grandes glebas, com amplas áreas ver-des e de lazer, caracterizou o bairro como a anticidade carioca. Atualmente a Barra da Tijuca se mantêm como uma das principais áreas de expansão do Rio de Janeiro e é um referencial no que diz respeito aos grandes empre-endimentos privados voltados para a população de alta renda.

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ABSTRACT

This paper analyzes the appearance of the gated commu-nities − phenomenon of the contemporary city − in the Barra da Tijuca district, located in the western part of Rio de Janeiro. This district, occupied from its beginning by high income population, was one of the last frontiers in the expansion of the city. The intensifi cation of its occu-pation started in the 1970’s, after the implementation the Pilot Plan, elaborated in 1968 by architect Lúcio Costa, according to the premises of Modern Urbanism. Urban planning, associated with the action of the real estate ma-rket and the increase in the urban violence, resulted in the decline of the urban nucleus established by Costa and the appearance of the gated communities − in the 1980’s − as the top real estate product. This model of dwelling, characterized by isolated towers in large stretches of land, with vast green areas and leisure facilities, turned the dis-trict into the carioca anti-city. Presently, Barra da Tijuca is still one of the main areas of expansion in Rio de Janeiro and is a reference in big private developments focused on the high income population.

Key words: Architecture and Urbanism; Gated

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INTRODUÇÃO

1. A PRODUÇÃO DO ESPAÇO RESIDENCIAL DE ALTA RENDA NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO

1.1 A formação da anticidade e o papel do condomínio fechado

1.2 O deslocamento do espaço residencial da elite carioca

1.3 A inovação do produto imobiliário: de Copacabana à Barra da Tijuca

2. A FORMAÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: O PLANO PILOTO E O PRIMEIRO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL 2.1 Ocupação Inicial da Região

2.2 O Plano Piloto proposto para a área compreendida entre a Barra da Tijuca, o Pontal de Sernambetiba e Jacarepaguá

2.3 O primeiro núcleo residencial: Condomínio Nova Ipanema

2.3.1 A confi guração urbanística e arquitetônica do empreendimento

2.3.2 As transformações no empreendimento − confi gurando o condomínio fechado

3. ALTERAÇÕES NO PLANO PILOTO E O CONDOMÍNIO ALFABARRA

3.1 As Alterações do Plano Piloto e os efeitos no Espaço Urbano

3.2 Os Condomínios Construídos Pós Alterações do Plano Piloto: o Caso do Alfa Barra

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. 4. A TRANSFORMAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS EM UMA

MARCA

4.1 Aspectos Recentes do Mercado Imobiliário no Rio de Janeiro

4.2 Novos Modelos em Curso: o Caso do Reserva Jardim 4.2.1 A confi guração urbanística e arquitetônica do

empreendimento

CONSIDERAÇÕES FINAIS

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS BIBLIOGRAFIA CONSULTADA ANEXOS

LISTA DE FIGURAS LISTA DE MAPAS LISTA DE QUADROS LISTA DE GRÁFICOS

101

104 114 117

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INTRODUÇÃO

Este trabalho procura compreender as relações entre planejamento urbano e a ação dos agentes produtores do espaço - Estado e mercado imobiliário. No âmbito destas relações encontra-se a formação da “anticidade” por meio da proliferação dos condomínios residenciais fechados, produto residencial bastante difundido pelo mer-cado imobiliário como modelo de moradia da cidade contemporânea.

A discussão sobre anticidade surgiu dentro do contexto do ideário moderno, que se baseava na produção em série, na cidade racional, funcional, ordenada e planejada. Segundo o pesquisador Murad Vaz (2006):

Ao propor uma cidade ordenada por vias para automóveis, onde o espaço para o homem está contemplado por grandes gramados e torres, alguns conceitos inerentes à cidade perdem sentido: o contato humano nos luga-res públicos, os espaços de encontro, a multiplicidade de funções e usos, os encontros e, sobretudo o inesperado. [...] Isso confi gura a condição de ser urbano e a negação dessa vivência, como nas super quadras de Brasília, transforma-as em anticidades. (p.41-42).

Pode-se dizer que a anticidade está associada ao conceito de não lugares, os quais são espaços que podem ser encontrados em qualquer região, cidade ou país, como os shoppings centers, aeroportos, etc. O não lugar “é originário de discussões aprofundadas sobre a super modernidade, sobretudo na obra de Mar Augé, Não-Lugares (AUGE, 1994)”. De acordo com este autor:

Se um lugar pode se defi nir como identitário, relacional e histórico, um es-paço que não pode se defi nir nem como identitário, nem como relacional, nem como histórico defi nirá um não-lugar. (AUGÉ, 1994, p.73 apud VAZ, op. cit. p.42).

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A INVENÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: A ANTICIDADE CARIOCA

A abordagem histórico-romântica, nessa situação, pode ser agregada na interpretação da crise atual das cidades brasileiras, com seus centros ne-cessitados de “renovação” e populações escondendo-se em loteamentos fe-chados e outras megaestruturas descontextualizadas da cidade, avessas à continuidade e criadoras deliberadas de “fossos feudais”. (p. 9).

A anticidade vem a ser, portanto, um modelo que se contrapõe à diversidade da cidade tradicional, ao espaço público e ao “inesperado”, uma vez que busca a homo-geneidade, o isolamento e o planejamento. Hoje este modelo é uma tendência que se prolifera nas principais cidades do mundo, onde se destacam os condomínios residen-ciais fechados.

Conforme Lícia Valadares (apud RIBEIRO, 1997, p.22), os condomínios residenciais são responsáveis pela produção dessa “anticidade”, assim como pelo novo mapa social brasileiro. Nos condomínios, há um fechamento (por meio de grades e/ou muros) para a convivência com essa diversidade sócioeconômica comum às metrópoles, portanto, as pessoas que optam por esse modelo de moradia almejam conviver com pessoas de mesma classe social e assim o fazem.

Na sociedade contemporânea, os empreendimentos fechados ou “enclaves fortifi -cados”, como denominados por Caldeira (2000), se proliferam principalmente devido ao aumento da violência urbana nas grandes cidades. É notório e sabido que a condição urbana da cidade contemporânea está fugindo ao controle e que, na tentativa de ame-nizar alguns temores, as pessoas estão recorrendo cada vez mais às grades, às câmeras de vigilância, aos lugares “públicos” condicionados, como os shoppings, levando a uma vida urbana quase 24 horas sob monitoramento.

Neste contexto, a lógica da produção arquitetônica contemporânea, para Koolha-as (1998), é muito bem defi nida pelo termo “more is more”. Esse autor ressalta que a publicidade e o consumo desenfreado de marcas já foi incorporado pelos arquitetos e atualmente é imprescindível para o entendimento da condição urbana. Os condo-mínios residenciais podem ser considerados uma “marca” de consumo, cada vez mais desejada pela população.

Aliado a isso, alguns importantes elementos agregam valor ao produto imobiliário. Dentre eles, destaca-se a possibilidade de contato com o verde, com a natureza, que hoje se transforma em “capital ecológico” (COSTA, 2006).

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Para Pires (2007), este quadro aponta para as novas formas urbanas que emergem na cidade contemporânea tendendo a confi gurações cada vez mais dispersas e polinu-cleadas. Esta autora afi rma que as profundas transformações verifi cadas na organização física, funcional e espacial das metrópoles são decorrentes de novas formas de produ-ção e consumo e da própria acumulaprodu-ção do capital. Segundo a afi rmaprodu-ção de Meyer (2000), citado por Pires (2007, p.2):

Considerando a metrópole como lócus privilegiado da acumulação, essas novas exigências da acumulação capitalista estariam aí se manifestando, promovendo uma fragmentação dos espaços, a partir do desenvolvimento de núcleos de atividades difusas e insulares (dispersão), decorrentes das exi-gências espaciais das formas contemporâneas de produção de riqueza.

No Brasil, a intensa urbanização ocorrida nos últimos 30 anos assume caracterís-ticas de dispersão funcional e fi sicamente fragmentada, particularmente nas grandes cidades. Essa característica é resultado da relação intrínseca entre uma tendência geral do processo de desenvolvimento do modo capitalista de produção – a da concentração – e a produção de formas espaciais que sustentam e expressam essa tendência – as aglomerações urbanas”. (SPOSITO, 2004, p.9, apud ibidem, p. 3). Nesse cenário, novas formas espaciais expressam e sustentam esse processo, por meio de uma emergência de territorialidades marcadas pela extensão das áreas urbanas cada vez mais dispersas e descontínuas (ibidem), onde os grandes empreendimentos residenciais (particularmen-te os condomínios) assumem um importan(particularmen-te papel.

Se por um lado, a dinâmica do mercado imobiliário formal determina, em gran-de parte, o processo gran-de organização espacial e as condições gerais gran-de apropriação do espaço urbano pelos diferentes grupos sociais (Ibid), por outro, o Estado, por meio da legislação urbana e da implementação de infraestruturas, é também um importante agente produtor do espaço urbano, contribuindo decisivamente para essa confi guração espacial das cidades. Para Harvey (1996, apud Ibid.) o poder público municipal, por meio dos instrumentos legais de regulação do uso do solo, “tornam-se meros reguladores do solo urbano, gerenciando e criando condições para que o mercado imobiliário possa desenvolver suas atividades” (p. 5).

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Dentro desse contexto, insere-se a Barra da Tijuca, bairro localizado na zona oeste do Rio de Janeiro, objeto de pesquisa desta Dissertação de Mestrado. Trata-se de um bairro qualifi cado neste trabalho como anticidade carioca, devido à sua ocupação pre-dominante de grandes empreendimentos privados, em especial condomínios fechados e shoppings centers.

O processo de ocupação da Barra da Tijuca se iniciou na década de 1930 de forma muito tímida, sendo necessário que o Estado investisse em infraestrutura urbana para estimular a ocupação da região. Em 1968, o Estado contratou o urbanista Lúcio Costa para elaborar o Plano Piloto de urbanização dessa área, o qual seria voltado para deter-minados segmentos sociais, em especial para as classes de média e de alta renda. Nessa ocasião, a Barra da Tijuca tornou-se a “promessa” de um novo estilo de vida para os cariocas, apresentando-se como uma nova forma de ocupação espacial do desenho ur-bano. Além de realizar o planejamento urbano para a área por meio da encomenda do Plano Piloto, o Estado construiu diversas vias com a fi nalidade de conectar a região da Barra da Tijuca com o restante da cidade. Esses investimentos do Estado foram de fun-damental importância para a concretização das características que a região adquiriu.

O modelo de cidade proposto por Lúcio Costa trazia consigo conceitos do Urbanis-mo Moderno, especialmente aqueles decorrentes do IV CIAM1, ocorrido em 1933 , cujo

principal resultado foi o documento intitulado Carta de Atenas, uma carta que defi ne os princípios da cidade moderna.

O Plano Piloto considerava que a Barra da Tijuca seria uma área de expansão natural da cidade, surgindo como uma fuga da saturação do mercado imobiliário em outras regiões. Além disso, era a promessa de não seguir os erros urbanísticos ocorridos anteriormente em outras áreas, como Copacabana, cuja densidade de ocupação de edi-fícios foi intensa e sem controle, formando grandes paredões de ediedi-fícios, com elevados gabaritos, ao longo de sua orla marítima, na Avenida Atlântica.

Entretanto, o plano piloto estabelecido por Costa, não necessariamente foi cum-prido integralmente e ordenou de maneira equilibrada a ocupação do espaço urbano da Barra da Tijuca. O modelo proposto, as ações do Estado no espaço urbano e as modifi cações instituídas na legislação urbanística original do Plano deram margem às transformações urbanas promovidas pelo mercado imobiliário ao longo do tempo. Tais transformações foram possíveis porque, embora a Barra da Tijuca fosse alvo de um pla-no urbanístico que tinha por objeto um espaço ideal, equilibrado e projetado, as terras

1_{Os CIAMs eram os Congressos Internacionais de Arquitetura Moderna. O IV CIAM, diferentemente do período}

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se concentravam nas mãos de poucos proprietários, que viram ali uma oportunidade de lançar produtos imobiliários distintos para o então mercado consumidor carioca.

Entender o processo de apropriação do espaço urbano da Barra da Tijuca, ocorrido a partir do fi nal da década de 1960, signifi ca entender os princípios de planejamento moderno que estão contidos no Plano Piloto elaborado pelo arquiteto Lúcio Costa para a região que dão origem aos condomínios, bem como as modifi cações na legislação urbanística, “forjadas” pelo Estado, no sentido de viabilizar as ações promovidas pelo mercado imobiliário ao longo do tempo e intensifi car a proliferação deste modelo.

Sendo assim, o objetivo geral desta pesquisa é contribuir para a discussão do fenômeno dos condomínios residenciais fechados, procurando compreender, particu-larmente, os fatores que vêm propiciando o surgimento e fortalecimento desse modelo de ocupação urbana no contexto contemporâneo das metrópoles brasileiras. Como ob-jetivo específi co, por meio da compreensão das principais transformações promovidas pelo Estado e ao mesmo tempo pelo mercado imobiliário na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, entre 1960 e 2007, procura-se discutir as origens dos condomínios residenciais naquela região e as principais transformações deste modelo de moradia, que hoje pro-movem, mais do que nunca, “ilhas” isoladas da cidade tradicional.

A metodologia utilizada nesta pesquisa envolveu inicialmente uma analise teórica da problemática apresentada, na tentativa de identifi car conceitos que permitam de-senvolver o estudo de caso. A partir da teoria apreendida e dos conceitos elaborados e seu rebatimento na compreensão dos marcos legais, a investigação passou para a fase prática, procurando efetuar a análise do caso estabelecido. Portanto, os procedimen-tos metodológicos envolveram etapas interligadas e superpostas: análise bibliográfi ca; análise documental; análise de dados secundários, estudos de casos.

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Por fi m, na etapa dos estudos de casos, três empreendimentos residenciais foram investigados, cada qual em um período distinto, procurando apresentar a evolução do modelo condomínio ao longo do tempo em interface com as alterações do plano piloto e decorrentes legislações urbanísticas, particularmente nos dois primeiros empreen-dimentos, bem como a tendência dos condomínios lançados recentemente na Barra da Tijuca (o último modelo). Os casos escolhidos e critérios de escolha são relatados a seguir: a) Nova Ipanema, primeiro empreendimento residencial da Barra da Tijuca, que é implantado como núcleo residencial aberto proposto no âmbito do Plano Piloto, mas que por motivos vários se transforma em um “condomínio fechado”; b) Alfa Barra, empreendimento construído após as alterações do Plano Piloto por meio dos decretos nº 324 de 1976 e nº 3.046 de 1981; c) Reserva Jardim, empreendimento recentemente lançado, que representa um novo modelo comercializado pelo capital imobiliário do Rio de Janeiro, o qual se associa à construção de um novo bairro (sub-bairro da Barra da Tijuca), e indica as novas formas de expansão em curso na cidade carioca, para além da Barra da Tijuca. Para a realização desta etapa do trabalho, entrevistas com atores que vivenciaram cada momento - particularmente arquitetos e empreendedores – foram fundamentais.

Portanto, este trabalho estrutura-se em quatro capítulos além desta Introdução e das considerações fi nais. No primeiro capítulo, inicialmente são apresentados os princi-pais conceitos que norteiam este trabalho, para em seguida, entender como ocorreu o deslocamento da elite carioca no espaço urbano e as inovações do produto “moradia” criadas pelo mercado imobiliário durante esse processo de deslocamento. São levados em conta os mecanismos de expansão da cidade e sua relação com a atuação do mer-cado imobiliário.

No segundo capítulo, procura-se compreender o processo de ocupação inicial da Barra da Tijuca − anterior ao plano urbano elaborado para a região − assim como as premissas do Plano Piloto estabelecidas por Lúcio Costa. Ainda neste capítulo, apresenta-se o primeiro núcleo residencial estabelecido na Barra − o Nova Ipanema, empreendimento que “nasceu” pautado no conceito de unidade de vizinhança, con-forme premissas do Plano Piloto, mas que viria a se tornar um condomínio fechado, modelo para os empreendimentos futuros.

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de 1980 - o Alfa Barra - localizado na orla, área que, apesar de ter recebido observações específi cas de Lúcio Costa e ênfase na importância do cumprimento de alguns parâme-tros urbanísticos, foi objeto de modifi cações feitas pelo Poder Público Municipal, por meio de decretos substitutivos ao Plano Piloto.

No quarto e último capítulo são analisados os dados da produção imobiliária re-sidencial no Rio de Janeiro entre os anos de 1998 e 2007, com atenção especial para a produção do bairro Barra da Tijuca. O recorte temporal para esta análise é justifi ca-do pelo aquecimento da produção imobiliária em decorrência da economia favorável. Como parte da análise de casos, apresenta-se um novo modelo de condomínio fechado lançado pelo mercado imobiliário recentemente: o Reserva Jardim. Este condomínio é parte de um empreendimento maior lançado no início dos anos 2000 - o bairro deno-minado Cidade Jardim – considerado como representante dos modelos de condomínios lançados na Barra da Tijuca na última década, os quais procuram cada vez mais incen-tivar formas de ocupação que promovam a “anticidade” carioca.

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Capítulo 1 | A PRODUÇÃO DO ESPAÇO RESIDENCIAL DE ALTA RENDA NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO

1.1 A FORMAÇÃO DA ANTICIDADE E O PAPEL DO CONDOMÍNIO

FECHADO

A cidade é um espaço complexo e dinâmico, em constante transformação. Nas últimas três décadas, “as metrópoles, aglomerações urbanas e mesmo cidades médias brasileiras vêm apresentando um crescimento territorial urbano marcado pela implanta-ção de grandes equipamentos de habitaimplanta-ção, lazer, comércio e serviços”. (PIRES, 2007. p.1). Essa implantação de grandes equipamentos privados é impulsionada pelo modelo de cidade capitalista, com seus confl itos, consensos e dissensos, seus agentes econômicos privados e instituições públicas.

O mercado imobiliário é um importante agente na produção do espaço urbano e as políticas públicas são importantes agentes dessas transformações. O Estado é o res-ponsável pela normalização e aceleração desse processo (HARVEY, 2007). Nas palavras da autora Heloísa Costa:

O Estado no sistema capitalista tem importante atuação na confi guração es-pacial urbana em que atua como grande industrial, consumidor do espaço, proprietário fundiário e promotor imobiliário, sendo também um agente regulador do uso do solo e alvo dos chamados movimentos sociais urbanos. As terras públicas são reservas fundiárias para serem utilizadas posterior-mente. A atuação do Estado se faz tanto na provisão de bens e serviços de uso coletivo − pavimentação, abastecimento de água, esgotamento sanitá-rio, coleta de lixo, entre outros, como no estabelecimento das condições de regulação − legislação, códigos, zoneamentos etc, ou na tributação − em especial, neste caso, o IPTU. (COSTA, 2006, p. 449).

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No âmbito da produção imobiliária residencial, a habitação para população de alta renda apresenta intensa tendência a agregar valores de consumo padronizados, pois não busca atender apenas a uma necessidade básica de moradia, mas também a um desejo de consumir o que há de mais sofi sticado, mais completo, o que há de me-lhor no mercado.

Nas últimas décadas, o mercado imobiliário tem estimulado a produção de lotea-mentos e de condomínios fechados aproveitando-se da emergência que a população de alta renda tem de “viver protegida” devido ao aumento da violência. (COSTA, 2006).

A Lei nº 4591 de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edifi cações e as incor-porações imobiliárias, assim como a Lei Federal nº 6766 de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e que permitiu que as cidades tivessem um novo instrumento para regulamentar o parcelamento do solo foram fundamentais para a or-ganização e consolidação desses modelos. De acordo com a Lei nº 6766/ 79, “considera-se loteamento urbano a subdivisão de gleba em lotes destinados à edifi cação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modifi cação ou ampliação das vias existentes”.1 Segundo Azevedo (1983) apud Rodrigues (2006, p. 16),

o parcelamento do solo é:

A divisão de uma gleba em lotes, que passam a ter vida autônoma, com acesso direto à via pública. A gleba parcelada perde a sua individualidade, a sua caracterização originária, dando nascimento a várias parcelas indivi-dualizadas, que recebem o nome de ´lotes´. Daí a denominação de lotea-mento.

De acordo com a Lei nº 4591/ 642, os condomínios residenciais são edifi cações ou

conjuntos de edifi cações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de uni-dades isoladas entre si, destinadas a fi ns residenciais. Esta legislação foi fundamental para a formação dos condomínios residenciais fechados no Brasil, uma vez que possi-bilitou a organização desses empreendimentos em termos administrativos e jurídicos. Ela dispõe sobre o condomínio em edifi cações e as incorporações imobiliárias e defi ne os deveres e direitos de cada um dos envolvidos nas questões referentes às unidades condominiais.

1 _{“O Alphaville foi o primeiro loteamento fechado a ser lançado no Brasil; o projeto de loteamento foi inicialmente}

desenvolvido para indústrias não poluentes. Com a instalação de grandes empresas, verifi cou-se a necessidade dos empresários morarem perto do local de trabalho.” (RODRIGUES, 2006, p.20).

2_{A primeira lei relativa às edifi cações multifamiliares organizadas sob a forma de condomínio é o Decreto nº 5481 de}

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Pode-se dizer que alguns condomínios residenciais fechados são loteamentos fe-chados, como o caso do Condomínio Nova Ipanema, estudo de caso apresentado no capítulo 2. Segundo Azevedo (1983) apud Rodrigues (op. cit., p. 17-18), o que difere o loteamento comum do loteamento fechado é que:

No primeiro as vias e logradouros passam a ser do domínio público, poden-do ser utilizadas por qualquer pessoa, sem nenhuma restrição. No segunpoden-do, as ruas e praças, jardins e áreas livres, continuam de propriedades dos con-dôminos, que deles se utilizarão conforme estabelecerem em convenção. No loteamento comum cada lote tem acesso direto à via pública; no lote-amento condominial não; os lotes tem acesso ao sistema viário do próprio condomínio, que, por sua vez, alcançará a via pública.

Os condomínios residenciais podem ser de três tipos: unifamiliar (destinado apenas à construção de casas), multifamiliar (destinado à construção de torres de apar-tamentos) e misto (destinado à construção tanto de edifi cações unifamiliares quanto multifamiliares). Segundo a pesquisadora Annie Eppinghaus, os condomínios fechados podem ser caracterizados da seguinte maneira:

Podemos dizer que esse modelo de concentração residencial se caracteriza pela organização de seu espaço por particulares, diferenciando-se do seu entorno tanto em padrões de desenho espacial quanto em instrumentos de fechamento como muros, grades, portões ou guaritas. O conjunto edifi cado volta-se para o interior que abriga a comunidade, que tende a ser social-mente homogênea e protegida da vida extra-muros.(EPPINGHAUS, 2004. p.43).

O fechamento dos condomínios residenciais por meio de grades e/ ou muros isola a vida da população residente da convivência com a diversidade socioeconômica co-mum às cidades; por isso, foram denominados de anticidade.

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3_{O urbanismo moderno surgiu no início do século XX como uma crítica à cidade industrial propondo uma cidade}

formada por arranha-céus, dentro de um parque, tendo o solo livre e a circulação de veículos e pedestres comple-tamente separadas. Esse modelo de cidade proposto privilegia o automóvel e incentiva a mistura de usos. Para análises e preceitos do Urbanismo Moderno, ver Frampton (2000); Choay (2000); Le Corbusier (2000), entre outros.

4 _{Em 1955, foi realizado concurso para o projeto da nova capital brasileira − Brasília − e o arquiteto Lúcio Costa}

foi o vencedor do concurso. O projeto se baseia nos princípios do urbanismo modernista. Atualmente, Brasília é considerada pela UNESCO patrimônio cultural da humanidade.

5_{Howard planejou para as cidades-jardins uma perfeita combinação entre moradia e empregos no terciário e nas}

indústrias com um desenho urbano circular, cercado por um cinturão verde e ligado a outras cidades pequenas para formar um outro círculo, como no conceito de cidades satélites. (CALDEIRA, 2000).

A sociedade brasileira vem cada vez mais optando pelo fechamento dos empreen-dimentos residenciais devido à crescente insegurança das cidades, à falta de interesse pela vida em comunidade e à pouca sociabilização dos espaços da vida urbana.

No Brasil a formação dos condomínios fechados é fortemente infl uenciada, por um lado, pelos princípios do Urbanismo Moderno3_{, e por outro, pelos condomínios}

norte-americanos, com as devidas adaptações (CALDEIRA, 2000). No início do século XX, foi instaurado no Brasil o projeto de modernidade, em que as políticas urbanas trataram de “limpar” e ordenar os centros urbanos em prol de uma cidade melhor e de qualidade de vida para a população. Já na segunda metade do século passado, a busca pela cidade ideal tornou-se mais incessante, pois a industrialização, a modernização e a aceleração do ritmo da vida da população transformaram o cotidiano nas cidades contemporâneas em algo estressante e fatigante, além do fator violência, que aumen-tou muito, principalmente a partir da década de 1980 (Ibid). O condomínio fechado apareceu dentro desse contexto e se tornou o principal modelo de moradia lançado pelo mercado imobiliário e o mais almejado pela população.

Dentro do contexto do ideário do Urbanismo Moderno, vale ressaltar um de seus principais elementos estruturadores − a Unidade de Vizinhança − que teve seus con-ceitos fundamentais utilizados em projetos de diferentes objetivos e escalas em várias cidades brasileiras, como nos bairros-jardim e nos condomínios privados. No Brasil, este conceito foi associado, desde cedo, às tentativas de dar soluções à questão da habi-tação e equipamentos de consumo coletivo no planejamento das cidades, mas ganhou enorme credibilidade ao ter seus princípios aplicados por Lúcio Costa em Brasília4.

Pode-se considerar que a unidade de vizinhança tem duas vertentes distintas. A primeira delas é a que se baseia nas cidades-jardins, com edifi cações unifamiliares e baixas densidades, modelo este difundido por Ebenezer Howard no fi nal do século XIX5_.

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fi nal da década de 1950, e dos núcleos urbanos projetados para o bairro da Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, pelo mesmo arquiteto, uma década depois. De acordo com Jacobs (2001), o próprio Le Corbusier descreveu a cidade modernista como uma “cida-de-jardim vertical”. Dentre as características comuns aos dois modelos de urbanismo pode-se citar a negação da rua, a segmentação espacial das funções e a existência de grandes áreas verdes intercalando as áreas construídas.

Nas unidades de vizinhança, os equipamentos urbanos devem estar próximos às habitações e não pode haver interrupções por vias de veículos, com a fi nalidade de facilitar o trajeto a pé. Além disso, cada unidade, ou núcleo residencial, tem um nú-mero estabelecido de habitantes, para um conjunto de equipamentos comunitários, comércio e serviços locais que procuram facilitar as relações sociais da comunidade. De acordo com Costa (2006), a Unidade de Vizinhança apresenta os seguintes princípios básicos: a escola e outras instituições devem estar no centro da unidade com as torres de apartamentos em torno e o comércio na periferia. Ainda segundo a autora, a crítica em relação a essas unidades, é que elas geraram ilhas urbanas isoladas.

Teresa Caldeira tece importantes críticas a este modelo. Nas palavras da autora:

O planejamento urbano modernista aspirava transformar a cidade em úni-co domínio públiúni-co homogêneo patrocinado pelo estado, eliminar as di-ferenças para criar uma cidade racionalista universal, dividida em setores de acordo com funções urbanas: residência, trabalho, recreação, transporte, administração e cívica. [...] Ao destruir a rua como espaço para a vida pú-blica, o planejamento modernista também minou a diversidade urbana e a possibilidade de coexistência de diferenças. O tipo de espaço que ele cria promove não a igualdade − como pretendido − mas apenas uma desigual-dade mais explícita. (CALDEIRA, op. cit, p.311).

No centro da idéia da Unidade de Vizinhança existe a intenção de uma hierarquia clara entre o ato de morar, caminhar, utilizar os equipamentos e comprar as necessida-des básicas do dia a dia. Este modelo procura estabelecer modos de vida comuns a todos os cidadãos. Para De Bem et al (2005) estas relações cotidianas não são tão simples e facilmente estabelecidas devido à complexidade dos modos de vidas da sociedade.

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6_{O jornalista e escritor Joel Garreau é autor do livro Edge City: Life on the New Frontier (1997), um referencial na}

literatura a respeito de edge city.

Nos Estados Unidos, a partir das décadas de 1950 e 1960, no âmbito do contexto do Ideário Moderno, surgiu um novo modelo de urbanização com áreas planejadas no entorno das grandes cidades, voltado para as classes de rendas média e alta. Tal modelo foi denominado pelo jornalista norte-americano Joel Garreau6 de edge city

caracteriza-se como um conjunto de edifícios isolados em uma mesma área, localizados, de um modo geral, próximos a uma grande cidade, com lojas de conveniência, escolas, hospi-tais, edifícios de escritórios e comerciais e um amplo sistema de segurança.

No Brasil, de acordo com Garreau (1997), Alphaville, na cidade de Barueri, na Re-gião Metropolitana de São Paulo (RMSP), é o caso que mais se aproxima desse conceito. Além de Alphaville, pode-se dizer que a Barra da Tijuca no Rio de Janeiro também está bem próxima desse conceito. Esse bairro, localizado na zona oeste da segunda maior metrópole brasileira, o Rio de Janeiro, associa condomínios fechados, voltados para uma classe média alta e alta, a uma variada gama de serviços, com edifícios de escritó-rios e comerciais, shoppings centers, escolas, universidades e hospitais, porém, trata-se de um bairro e não de uma cidade.

No Brasil, além do fechamento − existente em poucos empreendimentos dos Es-tados Unidos − a falta de interesse pela vida em comunidade e pela sociabilização são características marcantes nesses modelos. Os modelos norte-americanos, ao contrário dos brasileiros, valorizam a possibilidade de se fazer coisas em conjunto, recebendo inclusive o nome de gated communities. Caldeira (Ibid) fala com propriedade das distin-ções entre ambos os modelos:

Os condomínios fechados brasileiros não são obviamente uma invenção original, partilham várias características com os CIDs (common interest de-velopments ou incorporações de interesses comuns) e subúrbios america-nos. No entanto, algumas diferenças entre eles são esclarecedoras. Primeiro, os condomínios fechados brasileiros são invariavelmente murados e com acesso controlado, enquanto nos EUA, os empreendimentos fechados (gated communities) constituem apenas cerca de 20% dos CIDs. Segundo, os tipos mais comuns de condomínios fechados no Brasil são os de prédios de apar-tamentos. (CALDEIRA, ibidem, p. 261).

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e de espaços efetivamente públicos. O transporte particular é privilegiado em detrimen-to do transporte público. Nesse quadro, o fenômeno da dispersão urbana, ou sprawl, é caracterizado pelas baixas densidades, amplos espaços livres e extensos sistemas de infraestrutura viária. O condomínio residencial fechado é um dos produtos associados a esse modelo de urbanização no Brasil.

Dentro desse contexto, os condomínios fechados têm representado cada vez mais uma promessa de melhor qualidade de vida urbana, a ser conseguida a partir de um estilo de vida e de uma eventual fuga da violência que permeia as áreas urbanas nos tempos atuais. Eles são soluções elitistas para a violência e o desequilíbrio da sociedade e da cidade contemporânea, as quais promovem uma cidade segregada onde as classes mais favorecidas seguem vetores pré-defi nidos de urbanização e as camadas de baixa renda da população são expelidas para áreas que não interessam ao mercado formal (VILLAÇA, 2001).

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1.2 O DESLOCAMENTO DO ESPAÇO RESIDENCIAL DA ELITE CARIOCA

A habitação sempre foi uma das maiores necessidades da sociedade. Além de ne-cessária, a aquisição de habitação signifi ca defi nir as possibilidades de consumo dos espaços residencial e urbano.

“Assim, quando as famílias adquirem um imóvel estão tendo acesso a uma forma de consumo do espaço que é defi nida tanto pela materialidade do imóvel quanto pelos atributos simbólicos, sociais, culturais e naturais, que sua localização produz.” (CAMPOS, 1989. P. 134).

Entretanto, a habitação como mercadoria é algo relativamente recente no Brasil. A construção com objetivo especulativo teve início a partir de 1850, quando D.Pedro II, Imperador do Brasil na época, promulgou a Lei nº 601, conhecida como “Lei de Terras”. Esta Lei instituiu a propriedade privada do solo e com isso foi possível transformá-la em mercadoria. Anteriormente a essa Lei, o Estado − representado pelo Império − é quem era o dono das terras e quem as concedia às pessoas, por meio das Sesmarias7_{. Após a}

promulgação da Lei, as terras que ainda não tinham sido concedidas a ninguém, foram consideradas pertencentes ao Império e leiloadas. Ou seja, a partir da “Lei de Terras” de 1850, para ter terra passou a ser necessário pagar por ela. (CAMPOS, 1989. CARDOSO, 1989. RYFF, 2002). “A história da mercadoria moradia é marcada por particularidades de-correntes do contraditório movimento de expansão das relações capitalistas na produção imobiliária.” (RIBEIRO, 1997. p.163).

De acordo com Campos (op. cit.), as modifi cações na estrutura urbana foram e ainda são essenciais para a valorização do Capital Imobiliário. Ou seja, as mudanças na estrutura urbana infl uem diretamente no valor do imóvel (edifício − habitação).

O imóvel não é apenas um valor de uso, uma materialidade que se esgota em seu consumo. O imóvel é uma materialidade (edifício) constituída sobre um bem não reprodutível (terra urbana), além disso, é uma materialidade (edifício) com longo período de depreciação física. A propriedade da terra urbana permite a cobrança de uma renda (preço) que se altera em função das mudanças na estrutura urbana. (Ibid., p.134).

Segundo Ribeiro (op. cit.), no Rio de Janeiro ocorreram importantes transformações urbanas depois de 1870, quando as terras utilizadas para fi ns agrícolas começaram a ser parceladas para a compra e venda de lotes, e começaram a ser construídas casas para a população de alta renda, ao invés de chácaras e fazendas, e posteriormente

7_{Sesmaria é um instituto jurídico português (presente na legislação de Portugal desde o século XIV) que normatiza}

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edifícios de apartamentos. Essas transformações urbanas ocorridas no Rio de Janeiro de forma intensifi cada no fi nal do século XIX e início do século XX é uma das questões relevantes para se entender o deslocamento espacial da moradia da população carioca de alta renda.

Nas duas primeiras décadas do século XX as tendências da urbanização do Rio de Janeiro se consolidaram e a expansão da malha urbana ocorreu de forma signifi cativa, com a abertura de diversas vias, principalmente ao longo da malha ferroviária. Ocor-reram importantes intervenções urbanas nesse período, com destaque para a reforma Pereira Passos (1903-1906), uma das mais importantes e famosas intervenções ocorridas no Rio de Janeiro no início do século XX. Esta reforma foi realizada na gestão do prefeito Pereira Passos e foi constituída por 196 projetos. Ela contemplava o reordenamento e a extensão da malha de circulação viária, o escoamento de águas pluviais, a indução e o desenvolvimento da produção, o reaproveitamento do solo urbano, a abertura de esco-las do ensino regular e a ampliação do atendimento médico de ordem pública, ou seja, o reordenamento da cidade e a sua modernização. (VILLAÇA, 2001. RIBEIRO, 1997).

A reforma tinha como linha mestra a abertura de avenidas litorâneas que facilitas-sem o acesso de uma extremidade a outra da cidade. Em pouco mais de três anos foram arrasadas áreas inteiras e demolidas inúmeras habitações precárias (cortiços e casas de cômodo), limpando-se os espaços urbanos para o maior usufruto da elite carioca8_.

(Ibid).

Com o crescimento da cidade e com as reformas urbanas ocorridas no fi nal do século XIX e início do século XX, a proximidade ao centro foi ainda mais valorizada e a região atraiu, mais ainda, a população de alta renda. Os bairros cresciam mais em dire-ção ao centro do que surgiam. A populadire-ção de alta renda, nesta ocasião se concentrava predominantemente no centro da cidade, com maior concentração no setor oeste, em direção a São Cristóvão. Entre a Praça XV e a Praça Tiradentes havia a maior concentra-ção de famílias de alta renda. A localizaconcentra-ção do Palácio de São Cristóvão (6 Km distante da Praça XV) foi um importante fator que atraiu as famílias mais abastadas para suas imediações, devido ao seu requinte e a valorização da área onde se localizava, contri-buindo para a dispersão da localização da população de alta renda dentro do tecido urbano central do Rio de Janeiro. (VILLAÇA, op. cit.).

8_{O projeto de higienização que visava erradicar as doenças da cidade foi entregue ao cientista Oswaldo Cruz,}

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Nessa época o centro da cidade era o local dos grandes teatros, áreas de lazer e edifícios públicos, locais onde a elite mantinha uma vida social e cultural. O Passeio Público (1783), o Campo de Santana (1810) e o Jardim Botânico (1808), áreas de lazer localizadas no centro do Rio de Janeiro e concebidas inicialmente para o uso privado foram abertas ao uso público posteriormente, e se tornaram importantes locais de en-contros da alta sociedade do Rio de Janeiro nesta época. (MACEDO, 1999).

De acordo com Villaça (op. cit.), também havia algumas residências da elite carioca um pouco mais afastadas da região central, como o caso das residências da nobreza francesa, que morava na Tijuca, e das residências dos ingleses, que moravam no Alto da Boa Vista. O clima agradável oferecido pelos altos morros, cobertos de matas e ur-banizáveis, foram um dos atrativos para essa elite, o que gerou a ocupação de bairros como Santa Tereza e Alto da Boa Vista. Porém, os morros menores e mais difíceis de serem urbanizados foram desprezados por essa classe social e ocupados pela classe de baixo poder aquisitivo. Portanto, nessa época, a localização da classe alta afastada do centro da cidade ocorria mais nos bairros interiores que nos bairros ao longo das praias, pois no fi m do século XIX a ocupação desta classe social nestes bairros não passava de Botafogo, e só se expandiu pelo restante da zona sul do Rio após a difusão do banho de mar na década de 1920 (Ibid).

A partir da segunda metade do século XIX teve início a decadência do Centro do Rio de Janeiro e vizinhanças. Dentre os bairros afastados do centro da cidade, somente os bairros aristocráticos da zona sul mantiveram sua ocupação pelas classes mais abasta-das, como, por exemplo, Laranjeiras, Flamengo e Botafogo (Ibidem).

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A difusão do banho de mar no Brasil, no início do século XX, foi fundamental para que o vetor de expansão da população de alta renda ocorresse em direção à zona sul do Rio de Janeiro. O banho de mar já era bastante disseminado na Europa e valorizado pe-los turistas que visitavam o Brasil, como pode ser explicitado pela construção de hotéis de luxo à beira mar, como o Hotel Copacabana Palace, projetado pelo arquiteto francês Joseph Gire e inaugurado em 1923. Portanto, devido a essa difusão do banho de mar, o Estado passou a investir mais no acesso à orla carioca, e o Centro da Cidade começou a se especializar no setor comercial e de serviços (Ibidem. MATOS, 2006).

Com isso, por um lado, as classes de alta renda foram se deslocando dentro do espaço urbano e redirecionamento a ocupação da cidade e das áreas mais privilegiadas pela geografi a e pelos investimentos em infraestrutura proporcionados pelo Estado. Por outro lado, consolidou-se a tendência ao crescimento da cidade em direção aos vetores norte, sul e subúrbios9 _{(Villaça, op. cit.).}

Essa redefi nição da estrutura urbana gerou a decadência do Centro da Cidade, que pode ser defi nida como o abandono da região pela elite. Porém, no Rio de Janeiro esse abandono da elite ocorre apenas no uso residencial, pois o Centro permaneceu “vivo” até os dias de hoje, como principal área de negócios e serviços, concentrando um gran-de número gran-de escritórios e representações gran-de empresas multinacionais, tornando-se o principal local de serviços da burguesia carioca (VAZ, 1994).

Para Villaça (op. cit.) a tradição carioca de uso do Centro da cidade contribuiu muito para que seu uso se mantivesse intenso, assim como a localização do Aeroporto Santos Dumont (inaugurado em 1937 e localizado próxima à área central).

Verifi ca-se, portanto, que a partir dos anos de 1920, devido ao crescimento da cidade e à desvalorização do uso residencial na região central, associados à difusão do banho de mar, houve um deslocamento espacial da localização da elite carioca dentro do espaço urbano do Rio de Janeiro, transformando a zona sul (orla da cidade) no seu principal vetor de expansão. A zona sul carioca agregava um sobrelucro de localização e passou a possibilitar grandes lucros para o Mercado Imobiliário. Dentre os bairros da zona sul, Copacabana foi um grande destaque de ocupação nesta época, alcançando o índice de 144% de crescimento no período compreendido entre 1920 e 1933 (Estatística Predial do Distrito Federal de 1933 apud RIBEIRO, 1997).10

9_{É considerado subúrbio carioca os bairros ao longo da malha ferroviária da Central do Brasil e da Estrada de Ferro}

da Leopoldina, como Engenho Novo, Méier, Penha, Braz de Pina, Pavuna, etc. (RIBEIRO, 1997).

10_{Mesmo com esse aumento expressivo de sua população, é importante dizer que Copacabana ainda apresentava}

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Copacabana foi ocupada por classes de elevado poder aquisitivo desde o início. Inicialmente o bairro foi ocupado pelas residências unifamiliares (“casarões”) da eli-te carioca, apresentando baixas densidades e grandes áreas permeáveis nos loeli-tes. O bairro, no início de sua ocupação, era considerado um local de veraneio, pois ainda era demasiadamente longe do Centro da cidade. O Estado realizou diversas obras de infra-estrutura para melhorar a acessibilidade, como a construção de vias e túneis, contornando as peculiaridades da geografi a local. Um dos exemplos é o Túnel Novo, construído em 1904 para ligar Copacabana ao bairro de Botafogo. Na década de 1940 foi necessária a realização de obras para a sua duplicação para acompanhar a expan-são do bairro e atender às novas demandas. A Figura 1.1 mostra a Avenida Atlântica (Avenida beira mar de Copacabana) no início do século XX com a predominância das edifi cações unifamiliares ou palacetes e a Figura 1.2 mostra as obras de duplicação do Túnel Novo, construído para interligar os bairros de Copacabana e Botafogo (RIBEIRO, op. cit. VILLAÇA, op.cit.).

Figura 1.1 − Avenida Atlântica no início do século XX: residências unifamiliares eram o mode-lo de habitação típico antes da atuação fervorosa do mercado imobiliário.

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Figura 1.2 − Obras de duplicação do Túnel Novo, que liga Copacabana a Botafogo, na década de 1940.

Fonte: Disponível em: <zrak7.ifrance.com/rio-urb-05b.pdf>. Acesso em 01/nov/2008.

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11_{“A verticalização é a multiplicação do solo urbano, possibilitada pelo uso do elevador. A essa idéia associam-se a}

característica da verticalidade, o aproveitamento intensivo da terra urbana (densidade) e o padrão de desenvolvi-mento tecnológico do século XX”. (SOMEKH, 1987. p.20).

1.3 A INOVAÇÃO DO PRODUTO IMOBILIÁRIO: DE COPACABANA À

BARRA DA TIJUCA

Conforme apresentado, a população de alta renda do Rio de Janeiro se deslocou dentro do tecido urbano, principalmente a partir dos anos de 1920, conforme o cresci-mento da cidade, os investicresci-mentos em estrutura urbana e os investicresci-mentos imobiliários. De acordo com Campos (1989), o mercado imobiliário tende a deslocar espacialmente suas decisões de investimento quando as possibilidades de antecipação das rendas fun-diárias se esgotam, como ocorrido com as áreas de ocupação tradicionais da cidade. Um importante aliado do Mercado Imobiliário é a inovação do produto, que atua indu-zindo o consumo de novas moradias e de novas localizações.

No mercado imobiliário a inovação no produto é utilizada para diferenciar o novo produto habitacional do estoque existente e, desta forma, produzir um efeito depreciador sobre a produção passada de moradias. O artifício da inovação no produto imobiliário tem um duplo objetivo diferenciador. O primeiro é distinguir o produto − moradia que está sendo ofertada do estoque de residências da demanda solvável potencial, pois o longo tempo de depreciação dos imóveis impõe uma rigidez no seu deslocamento para o novo vetor de atuação dos capitais. O segundo objetivo diferenciador é caracterizar um novo padrão de ocupação na área onde os capitais estão atuando, pois, só assim, podem antecipar o ganho fundiário. A mudança de uso do solo que determina um novo padrão de ocupação da área se faz, em geral, diferenciando o novo produto imobiliário (fl uxo) do estoque existente na região e a inovação é um artifício utilizado para esta distinção. (Ibid, p.135).

Neste contexto, é fundamental entender as inovações realizadas pelo mercado imobiliário nos produtos lançados no Rio de Janeiro, particularmente os residenciais.

Na segunda década do século XX a verticalização foi um fator fundamental para a inovação do produto imobiliário. De acordo com Vaz (1994), foi a partir da década de 1920 que o Rio de Janeiro iniciou o seu processo de verticalização11_{. A difusão dos}

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Quadro 1.1 − Verticalização no Rio de Janeiro _ 1920 − 1933.

Prédios Prédios Prédios

Prédios 1920192019201920 1933193319331933 Porcentagem (%)Porcentagem (%)Porcentagem (%)Porcentagem (%)

1 Pavimento 111.732 187.762 68,04%

2 Pavimentos 14.919 71.207 109,17%

3 Pavimentos 2.756 4.464 61,97%

4 Pavimentos 192 582 203,12%

5-6 Pavimentos 33 249 654,54%

7-9 Pavimentos - 85

-10 ou mais Pav. - 37

-Fonte: Ferreira, Carlos E. Construção Civil e Criação de empregos. Rio de Janeiro, FGV, p.30 apud Queiroz, 1997.

Concentrados inicialmente no centro do Rio de Janeiro, em 1931 o bairro de Copa-cabana, em particular a região próxima ao Hotel Copacabana Palace (inaugurado em 1923 e considerado precursor e impulsionador da verticalização no local) já era des-taque de reportagem que o qualifi cava como a “Babylonia de Arranha Céus”. (Ibid). A partir de então, os grandes edifícios começaram a tomar conta da cidade, se difundindo como um novo tipo de habitação do carioca, principalmente em Copacabana. O bairro era a promessa de um novo estilo de vida para a população da cidade, oferecendo a modernidade das torres de apartamentos com uma “nova arquitetura” −Art Déco − ar-rojada e moderna, com o requinte dos embasamentos em mármore ou granito e halls extremamente trabalhados e bem decorados.

O crescimento imobiliário nessa época foi extraordinário e a incorporação imo-biliária apareceu como forma de produção. A inovação do produto − edifício de apartamentos − associada à diferenciação espacial com o sobrelucro de localização devido à valorização das terras localizadas na orla é uma característica fundamental do fi m dessa primeira metade do século XX. Foi nessa época que Copacabana se tornou o principal vetor de expansão da elite da cidade.

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Figura 1.3 − Orla de Copacabana atualmente. Edifícios de apartamentos verticais como mode-lo de moradia.

Fonte: VILLAÇA, 2001, p.98.

Com o edifício de apartamentos possibilitando a diluição do preço da terra e a grande demanda por moradia em Copacabana associado à legislação edilícia da área, o bairro tornou-se altamente denso, verticalizado, e atraiu turistas do mundo todo. Esse público trouxe para o local inúmeras lojas, restaurantes, cinemas e boates, que com o tempo provocaram transformações na região, que de certo foram contribuindo para a saída de parte dos moradores de alta renda, mas que também atraíram novos mora-dores. “Essa mistura de usos provocou a saída de inúmeras famílias de alta renda, mas pelas excepcionais vantagens naturais do bairro muitas fi caram e muitas outras vieram, convivendo com suas desvantagens.” (Ibidem).

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Figura 1.4 − Avenida Vieira Souto (Ipanema) em 1930: ainda era notável a presença das edifi -cações de gabarito mais baixo.

Fonte: Disponível em: <zrak7.ifrance.com/rio-urb-05b.pdf>. Acesso em 01/nov/2008.

Figura 1.5 − Avenida Vieira Souto atualmente: verticalização das residências da elite carioca.

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12_{Para mais informações referentes à renda da população da cidade do Rio de Janeiro consultar a base de dados da}

Secretaria Municipal do Rio de Janeiro. Disponível em: <http://www.armazemdedados.rio.rj.gov.br/>. Acesso em 01/jun/2009.

Portanto, com a expansão da cidade associada à modernidade e incorporação de preceitos do novo modelo, a verticalização passa a ser elemento fundamental e domi-nante da paisagem carioca. As residências unifamiliares (“casarões”) foram substituídas pelos edifícios de apartamentos, as avenidas foram ampliadas e receberam a infra-es-trutura necessária para a adequação de seu uso, como no caso das avenidas litorâneas e seus calçadões, que passaram a ser freqüentadas pela população da cidade e pelos turistas, devido à popularização do banho de mar. O mapa 1.1 apresenta a localização dos bairros da zona sul ao longo da orla. Esses bairros estão dentre os mais famosos do mundo, onde residem famílias com umas das maiores rendas per capita do Brasil12_.

Mapa 1.1 − Localização de Copacabana, Ipanema e Leblon, bairros da zona sul carioca, provi-dos de uma orla marítima singular, que se apresentaram como uma diferenciação espacial e social dentro da cidade e que geraram grandes lucros para o mercado imobiliário.

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Na década de 1970, após a escassez de novas áreas na zona sul para empreendi-mentos residenciais e à elevação dos preços dessa área nobre da cidade, o mercado imobiliário passou então a procurar novas áreas para a expansão dos negócios e ino-vações do seu produto, sendo a Barra da Tijuca o principal alvo de promoção de novos empreendimentos (RIBEIRO, op.cit.).

Segundo Campos (op. cit.), a concentração espacial dos investimentos, além de ser uma forma dos capitalistas se precaverem diante de um quadro de incerteza, estabele-ce tendências na estruturação urbana e transforma a área onde foram conestabele-centrados os investimentos numa nova frente de expansão, diminuindo os riscos dos investimentos. Entretanto, de acordo com este autor, isso não elimina a incerteza do horizonte do cálculo dos capitalistas, pois os negócios referentes às incorporações imobiliárias são instáveis, uma vez que também estão sujeitos à economia e aos créditos imobiliários.

Temos, então, dois fatores que fazem com que os capitais imobiliários con-centrem espacialmente suas decisões de investir. O primeiro refere-se a uma atitude defensiva dos capitais diante do caráter incerto da evolução futura do ambiente construído urbano. Assim, suas decisões de investir concen-tram-se espacialmente, como em uma “convenção” não explicitada, a fi m de reduzir as incertezas quanto às mudanças futuras na estrutura urbana, e, à medida que direcionam suas decisões para uma determinada área, as mudanças tendem a ocorrer no sentido esperado. Porém, o tempo da ocorrência dessas alterações é uma incógnita em função das decisões serem estritamente individuais, o que reintroduz a incerteza no horizonte das de-cisões de investir dos capitais imobiliários. (Ibid, p. 134).

Neste contexto, a Barra da Tijuca, localizada na zona oeste da capital carioca, surgiu como uma nova frente de expansão para o mercado imobiliário investir não somente devido à disponibilidade de terra, mas principalmente devido a investimentos públicos, que estavam ali sendo realizados no sentido de dotar aquele bairro de maior acessibilidade. Fruto de um plano de ocupação idealizado pelo arquiteto Lúcio Costa (assunto a ser melhor explorado no Capítulo 2), contratado pelo Poder Público Munici-pal, a Barra da Tijuca, a partir da década de 1970 começa a experimentar um processo de crescimento populacional bastante expressivo, alcançando 160% de aumento de sua população quando comparada a década anterior (RIBEIRO, op. cit.).

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Em 1973 a Barra da Tijuca ainda concentrava apenas 1,6% da área licenciada do Rio de Janeiro, enquanto a zona sul concentrava 35% dessa área, apresentando-se ainda como a principal região de crescimento da cidade. Já em 1977 a porcentagem de área licenciada aumenta 27% e a da zona sul cai para 26%. Em 1983 43% da área licenciada da cidade encontra-se na Barra da Tijuca. Entre as décadas de 1970 e 1980 este bairro cresceu cerca de 627%, enquanto o crescimento do restante da cidade não ultrapassou os 22%. Era realmente a Barra da Tijuca se consolidando como a nova e principal área de expansão do Rio de Janeiro (Ibidem).

O mapa 1.2 apresenta a localização do bairro da Barra da Tijuca (zona oeste do Rio de Janeiro) em relação à zona sul e ao Centro da cidade.

Mapa 1.2 − Mapa de localização da Barra da Tijuca em relação à zona sul e ao centro do Rio de Janeiro.

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A fase de consolidação da expansão da Barra da Tijuca como nova frente de desen-volvimento do Rio de Janeiro é caracterizada pelos empreendimentos de unidades com grandes áreas úteis e localizados em grandes glebas de alto valor, destinados às classes de alta renda. Trata-se de uma estratégia mercadológica semelhante à utilizada pelo mercado imobiliário na “criação” de Copacabana. A diferença é que a novidade ofere-cida por Copacabana era o edifício de apartamentos e a localização privilegiada, com cerca de 8Km de praia e uma vizinhança formada por pessoas com alto poder aquisiti-vo. Já no caso da Barra da Tijuca, a novidade colocada pelo mercado foram os núcleos residenciais, localizados em grandes glebas urbanas abertas e arborizadas, com baixa densidade e sem o caos urbano que havia em Copacabana após a intensa ocupação do solo urbano.

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A Barra da Tijuca localiza-se na zona oeste do Rio de Janeiro e apresentou-se, na segunda metade do século XX, como uma nova e importante frente de expansão da ci-dade. A região teve uma ocupação inicial caracterizada por grandes fazendas de cultivo agrícola e, apesar de na década de 1940 ter tido um pequeno trecho de seu território loteado (loteamentos Jardim Oceânico e Tijucamar), sua ocupação foi intensifi cada so-mente na década de 1970, em função do projeto de urbanização daquele território encomendado pelo Estado ao arquiteto Lúcio Costa em 1968 e consolidado no Decreto-Lei nº42, de 23 de Junho de 1969.

O Plano Piloto1, formulado por Costa, visava à modernidade, com largas avenidas

e núcleos residenciais voltados para a alta renda, onde as grandes glebas rurais foram divididas em glebas menores. Conforme Villaça (2001), a intenção era criar uma nova opção de moradia para a população carioca de alta renda e a área “surgiu” como uma extensão dos bairros da Zona Sul, que naquela ocasião confi gurava-se como uma região com poucas terras disponíveis, devido à intensa atuação do mercado imobiliário. Entre-tanto, a região objeto do Plano Piloto deveria ser uma antítese ao modelo de ocupação dos bairros desta região, em especial ao de Copacabana. Estavam abolidas as quadras-bloco, a aeração insufi ciente, o bloqueio das visuais e o traçado quadricular tradicional da malha urbana.

A implementação do Plano Piloto, a partir dos anos de 1970, foi favorecida pelo uso do solo rarefeito, já que a região era uma área plana, ideal para a execução dos princípios do Urbanismo Modernista Racionalista, e pelo fato da área ter se mantido preservada da ocupação urbana2_{até então. A geografi a foi um dos fatores que}

contri-buiu para isso, pois a área é cercada por dois maciços rochosos, que preservaram suas

1_{O Plano Piloto é um projeto de urbanização encomendado por Francisco Negrão de Lima, Governador do Estado}

do Rio de Janeiro (ainda Estado da Guanabara na época), ao arquiteto Lúcio Costa. A área abrangida pelo Plano corresponde ao que atualmente é conhecido como a Região Administrativa da Barra da Tijuca (bairros do Joá, Ita-nhangá, Barra da Tijuca, Camorim, Vargem Pequena, Vargem Grande, Recreio dos Bandeirantes e Grumari). Aqui neste trabalho, quando se falar em Barra da Tijuca, se estará fazendo referência apenas ao bairro Barra da Tijuca.

2_{A Lei nº 894, de 22 de agosto de 1957, dentre outras coisas, determinou a preservação da região e com isso ajudou}

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belezas naturais e seus ecossistemas até o início da expansão da região. Além disso, dentre a construção de várias outra vias, a construção da Avenida Niemeyer (1922) e do Elevado do Joá (1970) favoreceram a expansão urbana, uma vez que ligaram a região com a zona sul da cidade.

No Plano Piloto Lúcio Costa defi niu a unidade de vizinhança como elemento es-trutural e não detalhou alguns trechos, imaginando uma ocupação mais dinâmica. Entretanto, isso propiciou o surgimento de um novo modelo de moradia − o condomí-nio residencial − e do modelo de cidade difusa − sprawl (JACOBS, 2001) − já presentes na época nas cidades norte-americanas.

O principal objetivo deste capítulo é estudar as relações entre o Plano Piloto, o processo de intensifi cação da ocupação da Barra da Tijuca a partir de 1969 e as origens do primeiro núcleo residencial inaugurado em 1977 − o Condomínio Nova Ipanema. Mas antes de serem apresentados o Plano Piloto e o primeiro núcleo da Barra, é apre-sentado o processo inicial de ocupação da região, com a fi nalidade de se entender as condições em que a área se encontrava e quais diretrizes regeram sua ocupação até o momento da implementação do Plano.

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Capítulo 2 | A FORMAÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: O PLANO PILOTO E O PRIMEIRO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL

2.1 OCUPAÇÃO INICIAL DA REGIÃO

A região da Barra da Tijuca fi cou praticamente imune de ocupação por quase quatro séculos. Isso se deve a diversos fatores, como a considerável distância física do núcleo econômico e histórico da cidade do Rio de Janeiro, as barreiras geográfi cas (Ma-ciço da Pedra Branca e Ma(Ma-ciço da Tijuca) e a falta de interesse do Estado e da iniciativa privada em promover a ocupação da região.

Conforme Costa (1969), em texto do Memorial do Plano Piloto, a região “bloqueada pelos maciços da Tijuca e da Pedra Branca, que lhe difi cultavam o acesso, preservou-se ´in natura` enquanto a cidade derramava-se como um líquido pela Zona Norte e se com-primia contida entre os vales e as praias da Zona Sul.” (Figura 2.1). As regiões da Barra da Tijuca e Jacarepaguá eram os sertões da cidade, apresentando uma extensa faixa de terra desocupada e quase virgem, com lagoas de águas cristalinas. (PALMA, 1932 apud PINHEIRO, 2001, p.48).

Figura 2.1 – Barra da Tijuca na primeira metade do século XX.

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A primeira legislação a regulamentar de fato a ocupação da região foi o Decreto nº 6.000, de 1º de julho de 1937, que acatava o zoneamento proposto pelo Plano Agache4

. Esse Decreto se tornou a Legislação de Edifi cações de toda a cidade do Rio de Janeiro, em detrimento ao Decreto nº 5.595, de 10 de julho de 19355, o qual havia, dentre outras

coisas, subdividido a zona residencial (ZR) da cidade do Rio de Janeiro em três zonas: ZR1, ZR2 e ZR3. O Decreto nº 6.000 manteve essa orientação de zoneamento para a área urbana, entretanto aumentou o número de categorias e integrou a região da Barra da Tijuca como Zona Rural e Agrícola (assim como já era previsto pelo Plano Agache) além de defi nir uma Zona Residencial 3 (ZR3), área correspondente aos futuros loteamentos Jardim Oceânico e Tijucamar. Se por um lado esse zoneamento consolidava a ocupação já existente na região, reforçando a ocupação das grandes fazendas e sítios voltados para o cultivo agrícola, por outro lado, abriria a possibilidade de loteamento naquela pequena área.

Na década de 1940, em função do zoneamento proposto pelo Decreto nº6.000/ 37 ocorreu o desdobramento em lotes menores para o uso residencial nas áreas atualmen-te conhecidas como Jardim Oceânico e Tijucamar, que se caracatualmen-terizaram primeiramenatualmen-te pelo uso residencial de fi m de semana. O restante das terras da região da Barra da Tijuca permaneceu ainda por um tempo como grandes áreas desurbanizadas (LEITÃO, 1999).

O loteamento Tijucamar foi efetuado pela Incorporadora Imobiliária Tijucamar, fundada em 1934. Com sua falência em 1959, houve a transferência de suas terras para a Incorporadora Barra da Tijuca S.A.6_{, fundada em 1936 e responsável pelo}

lotea-mento Jardim Oceânico, considerado continuidade do primeiro. Ambos os lotealotea-mentos tinham a concepção de desenho urbano baseado no modelo de Cidade Jardim de Ho-ward (Mapa 2.1).

4_{O Plano Agache é um plano urbano elaborado pelo Arquiteto Alfred Agache (em 1930) que suscitou um novo}

en-foque analítico da cidade, que até então se concentrava no embelezamento e melhoramentos da cidade. O Plano Agache estabelecia o zoneamento da cidade e dava alguns parâmetros urbanísticos. Entretanto, não chegou a ser totalmente implementado.

5_{O Dereto nº 5.595, de 10 de julho de 1935 não considerava a região da Barra da Tijuca e baixada de Jacarepaguá.} 6_{Em 1975 a Incorporadora Caravalho Hosken S.A. adquiriu o controle acionário da Barra da Tijuca S.A. e se tornou}

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Capítulo 2 | A FORMAÇÃO DA BARRA DA TIJUCA: O PLANO PILOTO E O PRIMEIRO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL

Mapa 2.1 – Foto aérea atual da área referente ao Jardim Oceânico.

Fonte: Imagem aérea do Google Earth <http://earth.google.com/>. Acesso em 10/jun/2009.

Na década de 1940 os primeiros moradores dessa região foram as tradicionais fa-mílias tijucanas em busca de um lugar tranqüilo para viver ou passar os fi ns de semana. Em seguida, vieram algumas famílias de classe média alta e alta residentes na zona sul carioca, que, após o boom imobiliário das décadas de 1940 e 1950 naquela região da cidade, estavam à procura de paisagem semelhante à da área onde viviam, porém menos caótica. (Ibidem).

Na ocasião, a difi culdade de acesso era um dos principais obstáculos para a ocupa-ção mais intensa da região. De acordo com Bernardes (1961 apud LEITÃO, 1999, p.52), em referência às vias de acesso à região e aos dois primeiros loteamentos: