A FORMAÇÃO DO VALOR DOS ALUGUÉIS DE
APARTAMENTOS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE
PORTO ALEGRE
Dissertação apresentada à Escola
de Engenharia da Universidade
Federal do Rio Grande do Sul para
obtenção do título de Mestre em
Engenharia.
Área de Concentração:
Construção
Orientador:
Carlos Torres Formoso
PORTO ALEGRE
1993
Civil da
Un
iversidade Federal
do Rio Grande do Sul.
BANCA
EXAMINADORA
Carlos
Torres Formoso
(orientador)
Ph.D., University of Salford.
André
Maciel
Zeni
Eng. Civil.
Martim
Oscar Smolka
Ph
.
D
.,
University of
Pennsy
lvania.
Luis
Fernando
Mahlmann
Heineck
Ph.D.,
University
of
Leeds.
Prof. Carlos
Torres
Formoso
Orientador
tel
R
iera
do Curso de
Pós-em
Engenharia
Civil
Ao
Prof. Carlos
Torres Formoso,
pela
orientação
prestada durante a realização
desta
dissertação.
Aos P
r
ofs. André Maciel
Zeni
e Martin Oscar
Smolka,
pelos preciosos
conselhos para aperfeiçoamento deste
trabalho
.
Ao pessoal
do NORIE, pelo
apoio constante.
Ao
acadêmico
Paulo
Otto Weber, auxiliar
de pesquisa, pela dedicação
e
esforço na coleta e processamento de
dados
.
À bibl
i
otecária Juliana Zart Bonilha, pela ajuda com a organização das
referências
b
i
bliográficas
.
Aos órgãos financiadores
,
CAPES e CNPq
,
cujos recursos possibilitaram a
dedicação a
este
curso
de
Pós-Graduação
.
À minh
a
família
,
especialmente meus pais
,
pelo apoio e compr
e
ensão
dispensados sempre
.
LISTA DE TABELAS... IV LISTA DE FIGURAS ... VI RESUMO ... VIl ABSTRACT ... VIII CAPÍTULO 1 - INTRODUÇÃO... 1
1.1 JUSTIFICATIVA DA PESQUISA
...1
1.2 OBJETIVOS E HIPÓTESES
... 31.3 ESTRUTURA DA DISSERTAÇÃO
... 4CAPÍTULO 2 -MERCADO IMOBILIÁRIO ... 5
2.1
CARACTERIZAÇÃO GERAL DO MERCADO ... 52.2 LOCALIZAÇÃO E INFLUÊNCIA DO TRANSPORTE... 8
2.3 CRESCIMENTO DA POPULAÇÃO E DA CIDADE
...11
2.4
CARACTERÍSTICAS DA HABITAÇÃO ...13
2.5 HABITAÇÃO E SITUAÇÃO ECONÔMICA
...14
CAPÍTULO 3- MÉTODOS DE AVALIAÇÃO E AMOSTRAGEM ... 15
3.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS
...15
3.2 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
...15
3.2.1
MODELOS DE FORMAÇÃO DE PREÇOS ...15
3.2
.2 MÉTODOS DE AVALIAÇÃ0
...15
3.2.2.1 MÉTODO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO
...17
3.2.2.2 MÉTODO RESIDUAL ...
...18
3.2.2.3 MÉTODO DA RENDA
...18
3.2.2.4
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCAD0 ...19
3.3 AMOSTRAGEM ...
21
3.3.1 TERMINOLOGIA ...
21
3.3.2 MÉTODOS DE AMOSTRAGEM ...
...22
3.3.2.1
AMOSTRAGEM ALEATÓRIA SIMPLES ...23
3.3.2.2
AMOSTRAGEM SISTEMÁTICA ...23
3.3.2.3 AMOSTRAGEM ESTRATIFICADA ...
...24
3.3.2.4 AMOSTRAGEM POR AGRUPAMENT0
...24
3.3.2.5 AMOSTRAGEM EM VÁRIOS ESTÁGIOS .
...25
3.3.2.6
DUPLA AMOSTRAGEM ...25
3.3.2.7
AMOSTRAGEM COM PROBABILIDADES DESIGUAIS ...25
CAPÍTULO 4 - DETERMINAÇÃO DA AMOSTRA DE TRABALHO ...
26
4.
1 CONSIDERAÇÕES
INICIAIS ...26
4.2 ALTERNATIVAS
DE AMOSTRAGEM ... 284.2.1
BUSCA DE TRABALHOS SEMELHANTES ...28
4.2.2 CENSO BRASILEIRO DE
1991
(IBGE) ...29
4.2.3 SINDICATO DAS IMOBILIÁRIAS (SECOVI) ..
...29
4.2.4
PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE ...30
4.3 MÉTODO EMPREGADO ... 31
4.4 DESCRIÇÃO DA PESQUISA ... 31
4.5 DESCRIÇÃO DO UNIVERSO DE DADOS ... 32
4.5.1 DISTRIBUIÇÃO POR BAIRRO ... 32
4.5.2 DISTRIBUIÇÃO POR TIPO DE IMÓVEL ... 34
4.6 ANÁLISE DOS DADOS E SELEÇÃO DA AMOSTRA ... 34
CAPÍTULO 5- VARIÁVEIS CONSIDERADAS NO ESTUDO ... 38
5.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS ... 38
5.2 TIPOS DE VARIÁVEIS ... 38
5.2.1 ESCALAS DE MEDIDA ... 38
5.2.1.1 ESCALAS NOMINAIS ... 38
5.2.1.2 ESCALAS ORDINÁRIAS ... 39
5.2.1.3 ESCALAS DE INTERVALOS ... 39
5.2.1.4 ESCALAS PROPORCIONAIS ... 39
5.2.2 VARIÁVEIS QUANTITATIVAS ... 39
5.2.3 VARIÁVEIS QUALITATIVAS ... 40
5.2.3.1 VARIÁVEIS INDICADORAS ... 40
5.2.3.2 VARIÁVEIS QUALITATIVAS DE VÁRIOS ESTÁGIOS ... 40
5.2.4 RESUMO DOS TIPOS DE VARIÁVEIS EMPREGADAS ... 41
5.3 FONTES DOS DADOS REFERENTES AOS IMÓVEIS ... 41
5.3.1 PESQUISA INICIAL ... 41
5.3.2 VISTORIAS ... 41
5.3.3 CADASTRO DA PREFEITURA MUNICIPAL ... 42
5.4 VARIÁ V EIS EMPREGADAS NESTE TRABALHO ... 43
5.4.1 TAMANHO DO IMÓVEL ... 43
5.4.2 ATRIBUTOS DO IMÓVEL ... 45
5.4.3 CONDIÇÕES E EQUIPAMENTOS DO PRÉDIO ... 46
5.4.3.1 MEDIDAS DE APARÊNCIA DA FACHADA ... 46
5.4.3.2 OUTRAS CARACTERÍSTICAS DO PRÉDIO ... 48
5.4.4 VIZINHANÇA DO IMÓVEL ... 48
5.4.5 LOCALIZAÇÃO I MACRO E MICRO-ACESSIBILIDADE ... 50
5.4.5.1 CONDIÇÕES SÓCIO-ECONÕMICAS ... 50
5.4.5.2 ACESSIBILIDADE ... 51
5.4.6 OUTRAS VARIÁVEIS ... 52
5.4.7 VARIÁVEIS DEPENDENTES ... 52
5.5 ANÁLISE FATORIAL ... 53
5.6 RESUMO DAS VARIÁVEIS EMPREGADAS ... 53
CAPÍTULO 6- ANÁLISE ESTATÍSTICA. ... 55
6.1 CONSIDERAÇÕES GERAIS ... 55
6.2 ANÁLISE DE REGRESSÃO ... 55
6.2.1 MODELO LINEAR CLÁSSICO ... 56
6.2.2 MÉTODO DOS MÍNIMOS QUADRADOS ... 57
6.2.3 COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO ... 58
6.2.4 TESTE DOS REGRESSORES (t) ... 59
6.2.5 TESTE DA REGRESSÃO (F) ... 59
6.3 ANÁLISE DOS RESÍDUOS ... 59
6.3.1 MÉDIA DOS RESÍDUOS ... 61
6.3.2 HETEROCEDASTICIDADE ... 62
6.3.3 AUTOCORRELAÇÃO ... 63
6.3.3.1 TESTE DE DURBIN-WA TSON ... 65
6.3.4 NÃO-NORMALIDADE DOS RESÍDUOS ... 66
6
.
3.7 "OUTLIERS"
..
....
...
.
...
...
...
...
67
6.4
SELEÇÃO DO MELHOR CONJUNTO DE VARIÁVEIS
...
69
6.4.1
TODAS AS REGRESSÕES POSSÍVEIS.
...
.
.
...
...
70
6.4.2 "BACKWAR
D"
.
...
...
.
..
.... .. ....
.. ...
.
.
.. .. ..
..
.... ...
.
.
...
..
.
.
..
...
.
. .. ...
..
...
.
70
6
.4.3 "FORWARD"..
...
...
.. .. ..
..
.. ...
..
.. ....
..
... ..
..
..
..
...
... ...
...
70
6
.
4.4 "STEPWISE" ...
...
...
...
...
...
... 71
6.5 REGRESSÃO ATRAVÉS DA ORIGEM ....
...
...
...
....
...
71
6.6 COLINEARIDADE
...
...
...
.... ...
...
...
... ...
72
6.7 ANÁLISE FATORIAL...
...
...
... 7
4
CAPÍTULO 7 - ANÁLISE DOS MODELOS GERAIS.
...
...
..
...
76
7.1
CONSIDERAÇÕES
IN
ICIAIS
...
...
...
...
...
....
...
76
7.2- REGRESSÕES COM O VALOR TOTAL
...
...
79
7.2.1
REGRESSÕES COM A ÁREA ....
...
...
...
79
7.2
.1.1 -
GRÁF
I
COS
...
..
...
...
...
...
...
80
7.2.2
INVESTIGAÇÃO DA VARIÁVEL QUARTOS
...
...
..
83
7
.
2.2.1 -GRÁFICOS...
...
...
...
.
...
...
... 86
7.2.3 REGRESSÕES COM PEÇAS E QS ...
...
..
89
7.2.4 LOGARÍTMO DECIMAL DO VALOR TOTAL ...
90
7.3- REGRESSÕES ENVOLVENDO O VALOR UNITÁRIO...
...
...
...
..
...
92
7.3
.
1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS ....
...
...
...
92
7.3.2 VALOR
UNITÁRIO POR ÁREA
...
..
...
92
7
.
3
.
3 VALOR UNITÁRIO POR QUARTO/SALA...
...
...
..
93
7.4-
REGRESSÕES POR GRUPOS PARCIAIS...
94
7.4.
1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS...
...
....
..
...
...
94
7.4.2 AGRUPAMENTO POR NÚMERO DE DORMITÓRIOS
... 95
7.4.3 AGRUPAMENTO POR DISTÂNCIA DO CENTRO
...
97
7.4.4 AGRUPAMENTO
POR IDADE
...
...
...
...
....
99
7.4
.5 DIVISÃO DO GRUPO POR BAIRROS
...
...
...
... 100
7.5-
CONSIDERAÇÕES SOBRE MODELOS E VARIÁVEIS ...
...
... 102
7.5.1
MODELOS ...
...
...
... 102
7.5.2 VARIÁVEIS ...
...
...
...
103
CAPÍTULO 8- CONSIDERAÇÕES FIN
AIS
...
..
...
107
8.1 SÍNTESE DO TRABALHO ... 107
8
.
2 CONCLUSÕES ...
....
...
...
... 108
8
.
3 SUGESTÕES
...
...
...
...
...
...
109
ANEXO
A-
PLANILH
A
DE
VISTORI
A
...
...
...
...
110
ANEXO B - AMOSTRA VISTORIADA ...
...
...
... 111
ANEXO C
-
VARIÂNCIA EXP
LICADA PELAS VARIÁVEIS EM CADA
UM
DOS
MODELOS TESTADOS
...
...
...
...
131
LISTA DE TABELAS
TABELA 4.1 -NÚMERO DE IMÓVEIS POR BAIRRO ...
33
TABELA
4
.2
-QUANTIDADE DE IMÓVEIS POR TIPO, INDICANDO A PRESENÇA OU NÃO DE GARAGEM, MOBÍLIA, COBERTURA E DEPENDÊNCIAS DE EMPREGADA ...34
TABELA
4.3-
ALUGUEL MÉDIO POR TIPO, INDICANDO PRESENÇA OU NÃO DE GARAGEM, MOBÍLIA, COBERTURA E DEPENDÊNCIAS DE EMPREGADA (VALORES EM Cr$1.000,00) ...
.
..
....
...
.
.
...
...
...
...
.
....
..
...
...
....
.
34
TABELA 4.4-GRUPOS PREPARADOS E SELECIONADOS ... 36
TABELA 5
.1-
TIPOS DE VARIÁVEIS EMPREGADAS NO ESTUD0 ...41
TABELA 5.2-COMBINAÇÕES DAS VARIÁVEIS INDICADORAS PARA O NÚMERO DE DORMITÓRIOS ...
.44
TABELA 5.3-COMBINAÇÕES DAS VARIÁVEIS INDICADORAS QUE REPRESENTAM A EXISTÊNCIA DE BOXES DE ESTACIONAMENT0 ...
.45
TABELA 5.4-VARIÁVEIS QUE REPRESENTAM A EXISTÊNCIA DE MOBÍLIA NO IMÓVEL ... 45
TABELA 5.5-CRITÉRIOS DE JULGAMENTO PARA APARÊNCIA EXTERNA DO IMÓVEL ...
47
TABELA 5.6- ESCALA DE VALORES PARA O ESTADO DE CONSERVAÇÃO ...
.47
TABELA
5
.
7-
CRITÉRIOS DE CLASSIFICAÇÃO PARA QUALIDADE DE CONSTRUÇÃO ...47
TABELA
5
.
8-
NÍVEIS DA VARIÁVEL JARDIM ....48
TABELA
5.9-
TIPOS DE PAVIMENTAÇÃO ....49
TABELA 5
.
10-
CLASSIFICAÇÃO DOS NÍVEIS DE RUÍDO ....49
TABELA
5
.
11
-SITUAÇÃO NO QUARTEIRÃO ...49
TABELA 5
.
12-
CLASSIFICAÇÃO DOS BAIRROS ...50
TABELA 5.13-VARIÁVEL DIA ... 52
TABELA
5.14-
RESUMO DAS VARIÁVEIS DEPENDENTES ... 53TABELA
5
.
15-
RESUMO DAS VARIÁVEIS INDEPENDENTES ...54
TABELA 7.1- MODELOS DE EQUAÇÕES DE REGRESSÃO TESTADOS ... 76
TABELA 7
.
2-
REGRESSÕES EMPREGANDO ÁREA E OS VALORES TOTAIS EM Cr$ E US$ ...79
TABELA 7.3-
REGRESSÕES ENVOLVENDO OS VALORES
TOTAI
S EM Cr$
E
QUARTOS
....
...
...
.
...
...
...
...
83
TABELA 7.4- REGRESSÕES ENVOLVENDO OS VALORES TOTAIS
EM US$
E
QUARTOS ...
...
...
...
...
...
...
...
84
TABELA 7.5-
CÁLCULO DO VALOR DO ALUGUEL ATRAVÉS DAS EQUAÇÕES
DETERMINADAS- COMPARAÇÃO QUARTOS x Q1
, Q2, Q3, Q4 ...
...
...
85
TABELA 7.
6- REGRESSÕ
ES ENVOLVENDO PEÇAS E QS E O VALOR TOTAL
EM Cr$ E US$ ...
...
...
...
...
...
...
...
89
TABELA 7.7- REGRESSÕES COM ÁREA
E O LOGARiTMO DECIMAL DO
VALOR TOTAL, EM Cr$ E US$
..
...
...
...
...
...
...
...
...
90
TABELA 7.8- REGRESSÕES ENVOLVENDO QUARTOS E O
LOGARITMO
DECIMAL DO VALOR TOTAL, EM Cr$ E US$..
..
... .. .... ..
...
...
.. . .
. . . . ..
.
.. ..
.. .. .. .. .. .
. 91
TABELA 7.9-
REGRESSÕES COM VALORES UNITÁRIOS EM Cr$ E US$
...
...
.
.
.
.
.
.
....
93
TABELA 7.10- REGRESSÕES
EMPREGANDO O VALOR UNITÁRIO POR
QUARTO/SALA, EM Cr$/QS E US$/QS .. ...
...
...
...
... ..
.
94
TABELA 7.11 -REGRESSÕES COM O VALOR TOTAL
EM Cr$ E US$ PARA
IMÓVEIS PEQUENOS (JK E UM DORMITÓRIO) ...
...
..
... ... ...
...
.. .. ...
....
95
TABELA 7
.
12- REGRESSÕES COM O VALOR TOTAL EM Cr$
E US$
PARA
IMÓVEIS GRANDES (DOIS,
TR
ÊS E QUATRO DORMITÓRIOS) ....
...
...
...
....
96
TABELA 7.
13- REGRESSÕES COM VALORES TOTAIS EM Cr$ E US$, PARA
IMÓVEIS SITUADOS ATÉ 2,24 KM DO CENTRO DA CIDADE.
...
...
97
TABELA 7.
14-
REGRESSÕES COM VALORES TOTAIS EM Cr$
E US$, PARA
IMÓVEIS SITUADOS A MAIS DE 2.24 KM
DO CENTRO DA CIDADE
...
...
98
TABELA 7.
15- REGRESSÕES COM O VALOR TOTAL EM Cr$ E US$, PARA
IMÓVEIS CONSTRUÍDOS ATÉ 1970... ..
...
...
..
....
.. .. .... ...
.. ..
99
TABELA 7.16-
REGRESSÕES COM O VALOR TOTAL EM Cr$ E US$,
PARA
IMÓVEIS CONSTRUÍDOS APÓS
1970
...
...
...
100
TABELA 7.17
- REGRESSÕES COM O VALOR TOTAL EM Cr$ E US$, PA
RA OS
IMÓVEIS SITUADOS NO BAIRRO C
ENTRO
...
...
...
...
1 01
TABELA 7.
18- REGRESSÕES COM O VALOR TOTAL EM Cr$
E US$,
PARA OS
IMÓVEIS SITUADOS NO
BAIRRO CIDADE BAIXA
...
....
...
1
01
TABELA 7.19- REGRESSÕES COM O VALOR TOTAL EM Cr$ E US$, PARA OS
IMÓVEIS SITUADOS NOS BAI
RROS
MENINO DEUS E PRAIA DE
BELAS
...
102
TABELA
7.20 -IMPORTÂNCIA RELATIVA DAS VARIÁVEIS EMPREGADAS,
MEDIDA A
TRAVÉS
DOS INCREMENTOS NO COEFICIENTE DE
LISTA DE FIGURAS
FIGURA 4.1 -MAPA REPR
ESENT
ANDO A LOCALIZAÇÃO DOS IMÓVEIS
VISTORIADOS ...
...
...
..
...
.. 37
FIGURA 6
.1 - IDENTIFICAÇÃO DE HETEROCEDASTICIDADE ATRAVÉS
DE
GRÁFICOS DE RESÍDUOS
...
...
... 63
FIGURA 6.2 -IDENTIFICAÇÃO DE AUTOCORRELAÇÃO ATRAVÉS DE
GRÁF
ICOS
DE RESÍDUOS
.
.
...
...
...
...
...
...
....
...
64
FIGURA 6.3- REPRESENTAÇÃO DOS INTERVALOS DO
TESTE
DE
DURBIN-WATSON ...
...
...
...
...
...
...
... 65
FIGURA 7.1 -GRÁFICO DE PROBABILIDADE NORMAL DOS RESÍDUOS, PARA
MODELOS COM VALORES
TOTAI
S
EM Cr$ ...
...
.... 81
FIGURA 7.2-
GRÁFICO DE PROBABILIDADE NORMAL DOS RESÍDUOS, PARA
MODELOS COM VALOR
ES TOT
AIS EM US$
...
...
...
81
FIGURA 7.3- GRÁF
I
CO DOS RESÍDUOS x VA
L
ORES TOTAIS ESTIMADOS,
NOS MODELOS EM Cr$ ...
...
...
...
...
... 82
FIGURA 7.4- GRÁFICO DOS
RESÍDUOS
x VALORES
TOTAIS
ESTIMADOS,
NOS MODELOS EM US$ ...
...
...
...
...
...
...
... 82
FIGURA
.
7.5- GRÁFICO DE
PROBABILIDADE
NORMAL DOS RESÍDUOS,
PARA MODELOS COM VALORES TOTAIS EM Cr$
...
...
...
.
...
....
...
....
.. 87
FIGURA.
7.6-
GRÁFICO DE
PROBABILIDADE NORMAL
DO RESÍDUO PARA
MODELOS COM VALORES
TOTAI
S EM
US$
...
...
.
87
FIGURA 7.7-
GRÁFICO DOS RESÍDUOS x VALORES TOTAIS ESTIMADOS,
NOS MODELOS EM Cr$ ...
...
... 88
FIGURA 7.8- GRÁF
I
CO DOS RESÍDUOS x VALORES TOTAIS
ESTIMADOS,
RESUMO
Este trabalho constitui-se
em
um estudo do comportamento
do
mercado
imobiliário
de Porto
Alegre,
através do emprego de
modelos
estatísticos de múltiplas
variáveis, que explicam
a
formação de valor de
aluguel
dos
imóveis. A
principal
hipótese
testada foi
a
da existência de um modelo único para a cidade.
Buscou-se contribuir
também
para o
entendimento
dos
procedimentos
estatísticos empregados na
avaliação
de imóveis,
detalhando
os critérios adotados
na
amostrag
em e
análise de regressão
realizadas.
Os
modelos
desenvolvidos
foram
bas
eados em
amostra de
504
apartamentos
res
i
denciais
espa
l
had
os
pela
cidade,
ofertados em
um
período
de
33 dias.
Diversas variáveis
foram pesquisadas para
detectar
a
influência
das
mesmas
na
formação
dos valores de aluguel. Os modelos
foram
compilados com cuidados
especiais
na
aná
l
ise
de
resíduos
e de colinearidade entre
variáveis,
para
verificar
a
viabilidade
de serem considerados adequados
e
válidos
para
representar o
mercado
de
locações
.
ABSTRACT
This research
work aims at investigating the behavior of the real
estate market
of the
city
of Porto
Alegre,
through the use of multiple
variable statistical
models, which
explain the
value
formation of housing rents. The main hypothesis tested in the
research
was the existence of a single model for the who
le city.
The study also makes a contribution for the understanding
of
the statistical
procedures employed in the valuation of dwellings by detailing the sampling
and
regression
analysis criteria
adopted. The models developed
were based
on a sample of
504 apartments, from several
different
areas
of the
city, offered
in
the market during a
period of 33 days.
A number of variables had their influence in the value of rent investigated. The
models were ali checked in
terms
of existence of residuais and colinearity between
variables, in order to make sure that they were adequate and valid to
represent the rental
housing market.
1
.1
JUSTIFICATIVA DA PESQUISA
A
avaliação
de
imóveis
é a determinação técn
i
ca
do
valor de um imóvel ou de
um direito sobre ele,
sendo
empregada em
um
a
variedade de
s
it
uações,
tai
s como
:
inventários
,
dissolução de sociedade
,
operações de compra e venda
,
aluguel,
cobrança
de
tributos
,
seguros
,
hi
potecas,
estudos
de
dinãmica
imobiliária
e outros
(F
i
ker,
1985)
.
Os
objetos
de uma avaliação podem ser terrenos para habitação ou comércio,
glebas
urbanizáveis,
casas,
apartamentos
,
salas comerciais
ou prédios
in
dustriais
,
com a
final
i
dade de
determinar o
seu valor
de
venda
ou de
aluguel.
Para que
seja
feita
um
a
boa
ava
liação
,
o profissional deve
conhece
r
não só as
ferramentas ma
temáticas e
n
vo
lvida
s
no
cálcu
lo
,
mas t
ambém
o fun
cionamento
do mercado
onde se situa o imóvel. A
Le
i no 5194
,
de 24/12
/
66
,
que regulamenta
o
exercício
da
profissão para
Engenheiros e Arquitetos,
atr
i
bui
a competência
exclusiva
de avaliação de
imóveis
,
máquinas
e equipame
n
tos a estes
profissionais
.
A
Resolução
n° 218
do
CO
N
FEA
(
Conselho Federal de Engenharia
,
Arquitetura
e
Agronomia) define as atribuições de cada
categoria
profissional. E
a
NB-502,
Norma Brasi
l
eira de Avaliação de
Imóve
i
s Urbanos
(ABNT,1989) apresenta
os
procedimentos
e cr
itérios
a se
r
em
cumpridos
nas
avaliações
de
imóve
i
s.
A
aplic
aç
ã
o
da estatíst
ica
,
pr
incipa
lmen
t
e
n
a
área
i
nf
erenc
i
a
l,
poss
i
b
ili
t
ou o
s
u
r
g
im
e
nto de
proc
e
dimentos
de
avali
a
ção de valor
es
de imóveis com maior precisão
e
co
m carac
t
erí
sticas
c
i
e
ntíficas não
e
n
co
ntr
a
das no
s
m
é
todos anterior
es.
que empregavam
grand
e
dose
de
subje
t
iv
idade
, embora
bas
e
ad
os em
t
é
cn
i
cas
consagr
adas
n
o
meio
profis
si
onal (Berrini
,
1957; Vegni-Neri
,
19
6
8)
.
Para se atingir tais
caract
e
rísticas
científicas
,
é
necessário
o uso de
estatístic
a
a
vança
da,
c
om equa
çõe
s de
regressão
definidas a part
i
r de
amostras
da população de
imóveis em
es
tudo
.
A citada
Norma
de Avaliação
de
Imóveis Urbanos,
NB
-502
(ABNT, 1989), exige
estas técnicas para
os níveis
mais
altos
de confiança
.
Antigamente,
o
principal obstáculo para a disseminação dos procedimentos era a complexidade
dos
cálculos exigidos para
a
determinação das
equações de
regressão
(normalmente com
múltiplas variáveis), que possibilitam a
inferência
de valores (Hoffmann e Vieira,1977;
Johnston,
1977;
Kmenta, 1978;
Maddala,1977;
Weisberg,1985). Com o
emprego
de
computadores pessoais (tipo IBM-PC) e
de
"softwares" estatísticos
poderosos
, esse tipo
de
análise tomou-se efetivamente
acess
íve
l
aos profissionais habilitados para o
exercício
profiss
ional na área.
Porém, nem
sempre os técnicos possuem o necessário preparo para esse tipo
de análise, principalmente pela deficiente formação em avaliação de
imóveis
e estatística
avançada obtida nas universidades.
A
bibliografia em língua portuguesa é restrita
e,
em
sua maioria, está desatualizada, tratando a avaliação pelos métodos antigos (Caíres,
1978;
Fiker,1985; IBAPE,1974,1983; Maia Filho,1988; Moreira,1984), ou então,
volta-se para
a
estatística
de
uma
forma
genérica. Existem poucos trabalhos que abordam os modernos
procedimentos de
avaliação de imóveis. Franchi
(1991)
realizou
um
trabalho exploratório,
apresentando
conc
lusõ
es sobre
variáveis importantes para a formação de valor de venda
de apartamentos residenciais e contribuindo para o entendimento da metodologia.
Entretanto, especificamente
para
aluguéis ainda há pouca informação. Por isso,
o profissional iniciante, sem o conhecimento adquirido
pela experiência, não tem
noção das
variáveis
que influ
em
n
a
formação do valor de aluguel de imóveis.
Mesmo
os
profissionais
experientes no ramo, que têm conhecimentos empíricos,
não
dominam
totalmente
os
modernos procedimentos
,
normalmente
por
não terem uma formação
adequada em
estatística inferencial.
O
estudo
do
comportamento
esp
ecí
fico do mercado imobiliário
de
uma
cidade,
tal
com
o
Porto
Al
e
gre
, é
importante,
para
se
ev
itar a
adoç
ão de procedim
en
tos utili
za
dos
em outras
localidades
(Berry e Bednarz,1975; Kain e Quigley,
1970
;
Lucena
,
1985
;
Sumka,1977; Witte et ali,
1979).
Existe porta
n
to a
n
ecessidade de pesquisar
a
natureza das variáveis
mais
importantes na formação do valor
de
aluguéis, empregando-se o processo
estatístico
adequado para analisar o fe
n
ômeno. Por out
r
o
l
ado,
é
importante
também
conhecer
os
mecanismos de formação de valor, para que se possa, a
l
ém
das finalidade diretas
,
como
avaliação do valor de mercado,
obter
informações para
intervenções
neste mercado por
parte
de entidades ligadas
à
questão
da habitação
.
O desenvolvimento
de
tais estudos
pode
auxiliar
a definição de me
did
as a
serem
tomadas no p
l
anejame
n
to urba
n
o e
p
rojetar
a
inf
l
uência destas no me
r
cado.
1.2 OBJETIVOS E HIPÓTESES
O o
b
jet
i
vo gera
l
do traba
lh
o
é
co
n
tr
i
buir para o conhecimento
sobre
o
m
ercado
imobiliário
,
especificamente com
relação
à
locação
de apartamentos residenciais
em Porto
Alegre, e sobre
os
processos
técnicos,
r
elacionados
à
estatística inferencial
,
adotados
na
aná
l
ise de va
l
o
r
, de
f
o
r
ma a
f
o
rn
ecer subsí
di
os para ava
li
ado
r
es de imóveis e outros
profissionais ligados
ao
mercado imobiliário. A
técnica
de análise adotada segue
as
indicações da
norma NB-502
(ABNT,1989)
1 e
,
visando
ao aproveitamento prático
do
trabalho,
procurou-se
emprega
r
fontes de dados que
estão
no
r
malmente
ao
alcance
dos
profissionais do
r
amo.
Mais
especificamente
,
o
objetivo do trabalho é
pesquisar
modelos
estatíst
icos
que
expliquem
a
formação
de
valor
dos aluguéis
,
através de procedimentos
que
assegurem a confiança
estat
í
stica nos resu
l
tados.
A hipótese principal do estudo é a existência de um modelo único para toda a
cidade
,
ou seja, um modelo
que permita
explicar a formação de valor dos aluguéis para
qualqu
e
r imóvel do mercado
.
Por outro
l
ado,
se não
for possíve
l
encontrar es
t
e modelo
único para a
ci
dade, existe
a poss
ibilidade de desenvol
ve
r
-
se
mod
elos
d
ife
r
enciados
para
segmentos
do
mercado,
por regiões
ou t
ipo
de im
óvel. Outra hipótese alt
e
rn
ativa é a de
qu
e
exi
s
t
em
algumas vari
áveis que particip
am de qu
a
lqu
er modelo e diversas outras
que
tem importância
conforme o
tipo
de imóvel.
1 A Norma trata de avaliação de um imóvel específico. No caso. será usada como indicação dos procedimentos e limites dos testes estatísticos.
1.3
E
STRUTURA DA DISSERTAÇÃ
O
A dissertação está estruturada em oito capítulos
.
Neste
primeiro
Capítulo
,
discute-s
e a motivação para
o estudo, os objetivos e
as hipóteses.
Em
seguida
,
no
Capítulo 2, apresenta-se
uma síntese explicativa sobre o mercado imobiliário e suas
características principais, a
partir
das
quais
são escolhidas as
variáveis
medidas e
testadas na formação de valor. Discute-se também a dinâmica existente
neste
setor da
economia,
em função
da
constante
transformação
das áreas urbanas e conseqüentes
alterações de
valor.
No Cap
ítulo
3, apresenta-se resumidamente
os métodos de
avaliação e
de
amostragem de uso corrente. No
Capítu
l
o seguinte são expostas as
alternativas
de
fontes
de
dados
para
a pesquisa,
discutindo-se
a opção escolhida e
apresentando
os
dados
obtidos
através
desta.
Relata
-se
em seguida a
escolha dos
apartamentos que
compõe a
amostra de
tratamento diferenciado,
para
a
qual
foi
realizada pesquisa
detalhada das
características
dos
imóveis, através de vistorias.
No Capítulo 5 apresenta-se uma descrição das variáveis consideradas e
a
análise fatorial das mesmas, de forma a identificar colinearidades
e
n
tre elas.
O Capítulo 6
constitui-se em uma
revisão
dos
conceitos
e procedimentos estatísticos empregados na
análise dos dados
(regressão
e
f
atorial).
No Capítulo 7,
discute-se a existência de um modelo único para o conjunto de
imóveis
escolhido,
que represente o comportamento do mercado imobiliário
da
cidade. Os
diversos modelos
estatísticos obt
i
dos são
analisados e
a confiabilidade dos mesmos é
verificada
.
O
últ
imo capítul
o
con
s
i
s
te
na
sín
t
ese da anál
is
e
e dos
resultados
obtidos,
prin
cipalm
ente
quanto a hipóteses
formulad
as
e variáveis
testadas
, ressaltando
-
se
as
que
demonstraram importânci
a
na formação de valor dos
aluguéis.
CAPÍTULO 2 - MERCADO IMOBILIÁRIO
2.1
CARACTERIZAÇÃO
GERAL DO MERCADO
Para desenvolver trabalhos de analise do mercado de imóveis é importante
buscar nos estudos anteriores as características e comportamento do mercado,
principalmente com relação às variáveis admitidas como relevantes.
A compreensão das
relações
e fenômenos observados no setor da construção
civil é extremamente
importante
, pois pode
levar
a uma atuação mais
racional
do Governo
e da
iniciativa
privada, tendo um forte
impacto
sobre o bem-estar dos consumidores, além
de maximizar os benefícios advindos da produção e uso do bem (Lucena, 1985). Excluindo
ruas e
espaços vazios, a maior parte de
uma
área urbana é composta por terras de
finalidade residencial
(Lean
e Goodall,1966).
Há uma
conside
rável
variedade de produtos dentro do
mercado
de habitação
.
Os imóveis apresentam uma elevada heterogeneidade, até para um mesmo prédio ou
localização
.
A oferta
consiste
de propriedades
novas e velhas,
de
diferentes
tamanhos
e
padrões de qualidade. Isto se reflete em variações de preço. Existem
também
grandes
variações de preço entre imóveis semelhantes, dependendo de sua
localização
.
A
explicação
mais
comum para isso é a variação de valor dos terrenos onde as habitações
são construídas
,
mas
há outros fatores que contribuem para a diferenciação de preços
(Lavender, 1990)
.
O estoque de habitações reflete decisões tomadas no passado e
a
heterogeneidade das construções reflete estas decisões
,
bem como diferenças de renda
,
acumu
la
ção de capital, estrutura
de família
,
acesso
ao
trabalho
e
também
a competição
co
m
ou
tr
os usos para a
terra (Lean e Goodall
,
1966)
.
Algumas
características
especiais
dos imóveis são
a
imobilidade do produto
,
a
longa v
id
a útil (ao
menos 50 anos)
,
os investimentos financeiros necessários relativamente
altos
e a interdependência entre terras públicas e
privadas. A
imobilidade
faz com
que
ESCOLA DE
ENGENHAR
I
A
cada imóvel seja diferente de todos os outros. Por exemplo, mesmo dois terrenos vagos, lado à lado, poderiam ser considerados diferentes. As construções, por sua vez, diferem em estilo, materiais, distância de transporte, existência de locais de emprego, existência de centros sociais e cívicos, etc (Weimer e Hoyt, 1948).
Dada a imobilidade do produto, o excedente de oferta em uma determinada localização não pode ser deslocado para compensar a falta em outra. Por isso, o equilíbrio de demanda entre os diferentes bairros ou cidades se dá,
à
curto prazo, unicamente via preços. Além disso, o mercado habitacional é geograficamente baseado. Um conjunto de circunstâncias de mercado não pode ser aplicado para o país como um todo. Existem variações regionais de demanda, oferta e preço. Conforme Lavender (1990), dentro de regiões, ou mesmo cidades, existem consideráveis variações nas condições de mercado. Da mesma forma, Weimer e Hoyt (1948) afirmam que o mercado de imóveis tende a ser limitado em extensão, dentro da cidade ou até em parte dela. Os imóveis, via de regra, não são vendidos em mercados grandes, nacionais ou internacionais, como outras mercadorias. Fica claro que a oferta e a procura são limitadasà
região. Neste caso, o desenvolvimento econômico regional é de grande importância para o mercado imobiliário.Confirmando essa tendência, Rovatti (1990) afirma que o comportamento dos preços de venda de imóveis praticados em Porto Alegre é diferente de um bairro para outro. Pode ser esperada uma atuação semelhante para os valores de aluguéis, pois,
conforme Lucena (1985), o preço do aluguel e o preço de comercialização tem uma relação extremamente estável.
O mercado de habitações é dominado pelo estoque, por causa da durabilidade das construções. Existe uma relação direta entre preços de habitações novas e existentes.
l\ oferta consiste principalmente de propriedades do estoque, sendo que as novas construções representam um percentual relativamente pequeno do estoque total, e por isso a oferta de habitações tende a ser inelástica. Desta forma, as mudanças de preço são causadas por mudanças de demanda (Balchin, 1981; Balchin e Kieve, 1986; Lavender,1990).
Os imóveis,
como outras
mercadorias, são valorizados proporcionalmente à sua
utilidade
e
escassez. Por exemplo, em
locais de exploração de
minérios, o
valor da terra
residencial eleva-se rapidamente no início da exploração,
podendo perder quase
totalmente o seu
valor quando os recursos minerais se exaurirem. Os valores modificam-se
no tempo,
à medida que a sociedade se transforma. Padrões
de
consumo,
conhecimento
técnico
e
organização social
variam, alterando a procura por determinadas características,
e conseqüentemente, seu valor (Weimer
e Hoyt, 1948).
Existe
uma interdependência
entre imóveis públicos
e
privados.
Raramente um
imóvel terà utilização, exceto em conjunto com àreas
públicas. O acesso
é feito por ruas e
avenidas,
quase
sempre públicas,
e
há
serviços
de
água,
energia
elétrica,
gás,
saneamento, telefone
e
outras conveniências, implantadas,
via de regra,
com recursos
públicos (Weimer e Hoyt,
1948).
Segundo Weimer
e
Hoyt (1948),
aluguel
é o pagamento pelo
direito
de uso de
um imóvel. Seeley (1976) afirma que o valor de aluguel de uma propriedade é considerado
como
sendo
o valor que o inquilino
médio está
preparado
para pagar pela
ocupação do
imóvel. Com propriedades
não-residenciais,
o valor é
influenciado pela
lucratividade dos
processos
empreendidos
.
Em
períodos
de prosperidade pode-se
esperar um crescimento
no nível dos aluguéis.
Conforme Seeley (1976),
existem
diversos fatores que influenciam a demanda
por imóveis de aluguel
,
tais como :
a)
Prosperidade
geral
do
país:
em
tempos de
prosperidade,
a
demanda por
imóveis
e
seus valores de aluguel aumentam
,
enqua
nto em períodos
de
recessão acontece o inverso;
b
)
Movimentos
de
popu
lação:
em
áreas
com crescentes
oportunidades
de
emprego
,
tende a aumentar a demanda por
imóveis
,
com aumento
dos
valores de aluguel;
c)
Melhoramento dos transportes:
a criação de novas estradas ou metrôs cria
novos locais de desenvolvimento;
d) Mudanças no caráter da demanda: melhorias nos padrões de vida e trabalh
o
podem
criar
demanda por novas habitações
e resultar na
diminuição dos
valores de aluguel das velhas;
e)
Expectativa
de
lucro: o valor
dos
aluguéis de propriedades
comerciais,
industriais e agrá
r
ias são
proporcionais aos
l
ucros.
Logo, o aluguel que os
ocupantes
estão
preparados
para pagar
é influenciado
por
lucros
antecipadamente projetados.
2
.2
LOCALIZAÇÃO E INFLUÊNCIA DO TRANSPORTE
O
valor
de um
imóvel
depende diretamente das características do entorno, tais
como: tipos de imóveis existentes, ruas
, utilidades, conveniências. Mais que com o entorno
imediato,
o
imóvel
relaciona-se com a cidade
inteira.
Todavia, nem o
crescimento nem
o
declínio econômico de uma cidade afetam todas as
suas
partes
igualmente (Weimer e
Hoyt,1948).
A
teoria da localização
(escolha
do local de residência) normalmente é centrada
na atividade produtiva. Há uma consideração implícita de que a população deve responder
às
oportunidades
econômicas. Assim,
o crescimento
econômico
de uma região
ou
área
urbana normalmente é acompanhado por
imigração
de população, em função do maior
número de
empregos ou dos
maiores
salários
disponíveis.
Há exceções,
como por
exemplo
,
o deslocamento de pessoas aposentadas
ou
que
vivem exclusivamente
de
rendimentos financeiros
(Goodall
,
1972). Modernamente
,
tem-se
observado
que
o fácil
acesso aos
computadores
pessoais
,
fax e telefone, possibilita que muitos profissionais
possam
realizar
se
u trab
a
lho
diário
sem
precisar sair de
sua
residência. Neste caso
,
o
fator
transpor
t
e ao
l
ocal
d
e
tr
abalho
poderá
p
e
r
der e
m p
ar
t
e s
ua importânci
a.
Além di
sso,
os
empr
eg
os não estão espalhados homogene
a
mente p
e
la
cidade
,
e isso
também
afeta
os
preços
das
locações,
pois, segundo Smolka(198_], os
indivíduos
substituem despesas
de
transporte
por
despesas em
habitação
.
Lean e Goodall
(1966)
afirmam
que
a
urbanização
é essencialmente
um
fenômeno
econô
mico
e
que
o
padrão
de
uso de qualquer área urbana
é
um
ref
l
exo
da
competição por
locais
entre
vários usos
,
operando
através de
forças de
oferta
e demanda
.
Confor
m
e estes
autores,
as
decisões de localização não dependem de
um
fator
apenas
,
mas de um
conjunto de
forças
interagindo.
O valor das habitações tende
a
declinar
com a
distãncia ao centro comercial
das cidades
(
Muth,
1975). Da
mesma forma,
as variações do
preço
da
habitaç
ão
por
unidade de
distãncia
são
iguais
,
mas
em
sentido
inverso
,
às
variações do
custo
de
transporte
por unidade de distãncia (Smolka, 198_). O aumento da acessibilidade
ou
da
relevãncia dela para o uso da terra
aume
nta
o valor da
terra
em
questão.
Então,
o padrão
de
acessibilidade cria um padrão de
uso
urbano,
o
qual pode ser concomitante
com o
padrão de
custos.
Como a demanda
é
ma
ior
para os locais com o mais alto grau de
acessibilidad
e,
o mais provável é o
desenvolvimento intensivo
destes
locais
(Balchin e
Kieve
,
1986)
.
A acessibilidade
é a avaliação do custo de
movim
entação
de pessoas
e
bens
de um
l
ocal para outro
.
Está ligada
não só
à distãncia
percorrida entre
dois locais
,
mas
também
ao t
e
mpo díspendido
n
este
deslocamento. Se todas
as
outras variáveis forem
f
i
xas
,
a
oferta
de
possíve
i
s
locais
em
uma
área
urbana
é uma função
da rede
de
transportes existente (Lean e
Goodall, 1966; Robinson,1979)
.
O estado tem
o poder de alterar
as
relações
econômicas
das
habi
tações
,
qu
ando faz
in
vestimentos de infra
-
estrutura viária
.
Lavender
(
1990
)
af
i
rma
que
i
nfra-e
strutura urb
a
na, como
rodovias e trens
elétricos,
podem melhorar a acessibilidade para
u
m centro polarizador
,
e aumentar os preços nas áreas benef
i
ciadas
.
Segundo Lucena
(
1
9
85
),
na h
i
pót
e
se d
e
r
e
dução dos custos de tran
s
portes
,
d
e
verão aum
e
nt
ar
os custo
s
de
alugué
is
em
uma
d
e
t
e
r
minada
r
eg
i
ão.
N
e
st
e caso,
h
a
verá um
a
umento d
e
d
e
n
s
id
a
d
e
na
s
áre
as per
i
f
érica
s
.
porqu
e o
indivíduo não terá um ganho signifi
c
ativo e
m se
aprox
i
m
ar
do
c
e
ntro,
já qu
e
houve,
por
hipótese, uma melhoria
nos transportes (tempo de deslocamento,
custo
,
conforto)
.
Da m
e
sma
forma
,
Lean
e
Goodall (1966) também afirmam
qu
e
um
decréscimo geral dos custos de transporte
tende
a aumentar os custos de habitação
.
O processo de
urban
ização
acelerada das
cidades
produz profundas distorções
na distribuição
das
infra-estruturas
urbanas
. A
localização destas benfeitorias é produtora
de
gratuidades
, in
corporadas pelos bens
imóveis através
da elevação de seus preços.
Como as benfeitorias não estão homogeneamente distribuídas no espaço urbano, a
elevação
dos preços imobiliários não
é uniforme,
mas diferenciada por áreas
(Campos,1988).
Melhoramentos
nos transportes
podem produzir descentralização
urbana
ou um
maior crescimento
relativo
em algumas regiões da cidade,
à
medida que esses
melhoramentos reduzam o tempo ou o custo de acesso ao centro urbano.
Para
uma
mesma distância do centro, as regiões servidas por melhores sistemas de transporte
(ave
nidas
,
trens) tendem a ter
va
lores
mais altos
e
de declínio mais
lento
com a distância
,
do que
aquelas
não servidas por estas facilidades (Muth, 1975)
.
Balchín
e Kieve (1986) apresentam a hipótese de que, quando o custo de
transporte é nulo ou muito pequeno, os preços de habitações tendem a ser mais elevados.
Por este mecanismo, os ricos
viveriam
perto do centro e os pobres,
longe
.
Mas a s
i
tuação
oposta
eventualmente
ocorre: trabalhadores com baixos salários vivem perto
do
seu local
de trabalho, para diminuir seus custos de transporte
.
Em
r
egiões
com densidades de
habitação altas,
à
medida em
que
aumenta a
renda
,
existe uma tendência das pessoas
viverem
mais d
ist
antes do seu
trabalho,
em locais de menor densidade, em imóve
i
s
maiores
.
Pode-se concluir,
então
,
qu
e o transporte tem
influência
significativa nos preços
das habitações
.
Porém
,
se for considerado o caso geral
,
em
que o acesso
a
diversas
regi
ões da
c
id
ade (
universidad
es,
hospitais, grandes centros
d
e
compras) pode ser de
int
eresse
para grande
núm
ero
de pesso
as,
a
a
n
álise
do
f
e
nômeno se complica e as
alterações de
pr
eç
o dos imóveis não terão uma r
e
lação linear com as alterações
do
transporte (Lucena
,
1985).
2.3
CRESC
IMENTO DA POPULA
ÇÃO
E DA CIDADE
O modelo neoclássico de estruturação urbana atribui os valores da terra ao resultado da competição entre famílias e firmas pelo uso do solo urbano. A localização e as densidades otimizam o fator escasso terra e definem uma estrutura urbana que tende ao equilíbrio a partir das forças de mercado. Nesta forma, o consumidor tem soberania sobre o capital produtor de habitações e os produtores simplesmente respondem às demandas familiares (Campos, 1988).
Alternativamente, Campos apresenta a idéia de que o capital imobiliário transforma continuamente a estrutura urbana. Como o ganho fundiário é importante para a valorização dos capitais, os incorporadores destinam seus investimentos para as regiões onde são maiores as possibilidades de realizarem lucros. Nas áreas onde os padrões de ocupação estão se alterando, os lucros tendem a ser maiores que naquelas onde o uso está consolidado. Porém, a atuação contínua de incorporadores em uma área altera o padrão de utilização, e então há o deslocamento de investimentos para outras áreas. Assim, a cidade apresenta áreas com estágios diferenciados de ocupação ("ciclos de vida" ou níveis de densificação - verticalização). Quando os investimentos deslocam-se para novas áreas e alteram os padrões de ocupação, os preços relativos da cidade como um todo sofrem alterações. Como os capitais impõe um novo patamar de preços, estes, em geral, tendem a subir, inclusive para os imóveis do estoque.
O crescimento da população, ou de sua renda média, aumenta a demanda por habitação em uma cidade. No primeiro caso, o aumento na demanda resulta simplesmente da necessidade de habitação para um número maior de pessoas. No segundo, a quantidade média de serviços de habitação por pessoa ou os desejos de consumo devem aumentar, Em an1bos, o aumento na demanda leva a um aumento nos preços por unidade de habitação e também nos valores de aluguel na maioria das habitações (não necessariamente todas). A curto prazo, os aumentos de preço levam a uma ocupação mais densa do estoque de habitações.
Por outro lado
, a longo prazo,
a quantidade de habitações of
e
rtadas aumenta
,
baixando
relativamente os
preços.
Ocorre transformação de terra de uso agrícola em áreas
urbanas e um uso ma
i
s denso de
áreas
já urbanizadas
,
com
a substitu
i
ção de
velhos
imóveis
por outros que proporcionam ocupação maior do
solo
.
Pode ser esperada
uma
mudança geral na forma da cidade (Muth,
1975).
A medida em que a cidade cresce, a distância
dos locais
periféricos ao centro
histórico
tende
a ser cada vez maior, o que faz com que os custos de transporte dos
indivíduos como
um todo tenda a crescer proporcionalmente
.
Pode-se esperar que, a partir
de determinado ponto, surjam condições ao aparecimento de um comércio mais sofisticado
em determinadas
localizações que originalmente dispunham
de
um comércio de caráter
estritamente
local
(bares, padarias, açougues). Com
o
continuo crescimento
da
cidade,
estes
pequenos centros tendem a
aumentar
sua
importância
relativa dentro do contexto
urbano, até atingir um status de centro polarizador dentro da metrópole (Lucena,1985)
.
Por outro
lado,
quanto
maior a cidade
,
maior tende a ser a diversificação de
atividades e t
e
ndem a crescer
as diferenças sócio-econôm
ic
as entre os residentes
.
A
maior
diferenciação dos
indivíduos
pode causar
a
estratificação espacial,
resultando
na
existência de áreas específicas para localização de
cada
classe
sócio-econômica
(Lucena, 1985)
.
Em Porto Alegre
houve uma
divisão histórica de uso
.
Na parte Sul
da
cidade,
o uso predominante era o residencial
e na
região ao Norte havia um uso m
i
sto
(co
mércio,
serviços,
indú
s
tr
i
as).
A
evoluç
ão
urbana
não
se deu
apen
as
pela
utilização
diversificada,
mas foi incentivada p
e
lo poder
público
municipal
,
atrav
és
de planos de
desenvolvimento,
com
zonea
m
entos de uso e índices
de aproveitamento
(Rov
atti
,1991)
.
A
estrutura i
ntra
-
urbana resulta de
equil
í
brio
de m
e
rcado,
que r
ef
lete a
exis
tên
cia
de todos
os
grupos sócio-econômicos existentes
.
Conseqüentemente, qualquer modificação nos
parâmetros de cada grupo sócio-econômico e no
seu
próprio
t
am
anho
relativo
afeta todo
o
padrão de estrutura urbana (Smolka,198_).
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