Demonstrações Financeiras
LOG Commercial Properties e
Participações S.A.
Demonstrações Financeiras, Individuais e Consolidadas, para o exercício findo em 31 de dezembro de 2013
LOG Commercial Properties e Participações S.A.
Demonstrações Financeiras
31 de dezembro de 2013
Índice
Relatório dos auditores independentes sobre as demonstrações financeiras ... 1
Demonstrações financeiras auditadas Balanços patrimoniais ... 4
Demonstração dos resultados ... 5
Demonstração dos resultados abrangentes ... 6
Demonstração das mutações do patrimônio líquido ... 7
Demonstração dos fluxos de caixa ... 8
Demonstração do valor adicionado ... 9
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Relatório dos auditores independentes sobre as demonstrações financeiras
Aos
Acionistas e Administradores da
LOG Commercial Properties e Participações S.A.
Belo Horizonte - MG
Examinamos as demonstrações financeiras individuais e consolidadas da LOG Commercial Properties e Participações S.A. (“Companhia”), identificadas como Controladora e Consolidado, respectivamente, que compreendem o balanço patrimonial em 31 de dezembro de 2013 e as respectivas demonstrações do resultado, do resultado abrangente, das mutações do patrimônio líquido e dos fluxos de caixa, para o exercício findo naquela data, assim como o resumo das principais práticas contábeis e demais notas explicativas.
Responsabilidade da administração sobre as demonstrações financeiras
A Administração da Companhia é responsável pela elaboração e adequada apresentação das demonstrações financeiras individuais de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil e das demonstrações financeiras consolidadas de acordo com as normas internacionais de relatório financeiro (IFRS), emitidas pelo International Accounting Standards Board – IASB, e de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, assim como pelos controles internos que ela determinou como necessários para permitir a elaboração dessas demonstrações financeiras livres de distorção relevante, independentemente se causada por fraude ou erro.
Responsabilidade dos auditores independentes
Nossa responsabilidade é a de expressar uma opinião sobre essas demonstrações financeiras com base em nossa auditoria, conduzida de acordo com as normas brasileiras e internacionais de auditoria. Essas normas requerem o cumprimento de exigências éticas pelos auditores e que a auditoria seja planejada e executada com o objetivo de obter segurança razoável de que as demonstrações financeiras estão livres de distorção relevante.
Uma auditoria envolve a execução de procedimentos selecionados para obtenção de evidência a respeito dos valores e divulgações apresentados nas demonstrações financeiras. Os procedimentos selecionados dependem do julgamento do auditor, incluindo a avaliação dos riscos de distorção relevante nas demonstrações financeiras, independentemente se causada por fraude ou erro. Nessa avaliação de riscos, o auditor considera os controles internos relevantes para a elaboração e
adequada apresentação das demonstrações financeiras da Companhia para planejar os
procedimentos de auditoria que são apropriados nas circunstâncias, mas não para fins de expressar uma opinião sobre a eficácia desses controles internos da Companhia. Uma auditoria inclui, também, a avaliação da adequação das práticas contábeis utilizadas e a razoabilidade das estimativas
contábeis feitas pela administração, bem como a avaliação da apresentação das demonstrações financeiras tomadas em conjunto.
Acreditamos que a evidência de auditoria obtida é suficiente e apropriada para fundamentar nossa opinião.
Opinião sobre as demonstrações financeiras individuais
Em nossa opinião, as demonstrações financeiras individuais acima referidas apresentam adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira da LOG Commercial Properties e Participações S.A. em 31 de dezembro de 2013, o desempenho de suas operações e os seus fluxos de caixa para o exercício findo naquela data, de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil.
Opinião sobre as demonstrações financeiras consolidadas
Em nossa opinião, as demonstrações financeiras consolidadas acima referidas apresentam
adequadamente, em todos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira consolidada da LOG Commercial Properties e Participações S.A. em 31 de dezembro de 2013, o desempenho consolidado de suas operações e os seus fluxos de caixa consolidados para o exercício findo naquela data, de acordo com as normas internacionais de relatório financeiro (IFRS) emitidas pelo International Accounting Standards Board – IASB e as práticas contábeis adotadas no Brasil.
Ênfases
Demonstrações financeiras individuais
Conforme descrito na nota explicativa 2.1 (I), as demonstrações financeiras individuais foram elaboradas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil. No caso da LOG Commercial Properties e Participações S.A. essas práticas diferem do IFRS, aplicável às demonstrações financeiras separadas, somente no que se refere à avaliação dos investimentos em controladas, coligadas e controladas em conjunto pelo método de equivalência patrimonial, enquanto que para fins de IFRS seria custo ou valor justo. Nossa opinião não está ressalvada em função desse assunto.
Reapresentação dos valores correspondentes
Conforme mencionado na nota explicativa 2.3, em decorrência das mudanças nas práticas contábeis adotadas pela Companhia em 2013, os valores correspondentes do balanço patrimonial consolidado em 31 de dezembro de 2012 e os valores correspondentes das demonstrações consolidadas do resultado, do resultado abrangente, dos fluxos de caixa e do valor adicionado para o exercício findo naquela data, apresentados para fins de comparação, foram ajustados e estão sendo reapresentados como previsto no CPC 23, (Práticas Contábeis, Mudanças de Estimativa e Retificação de Erro). Nossa opinião não está ressalvada em função desse assunto.
Outros assuntos
Demonstrações do valor adicionado
Examinamos, também, as demonstrações individual e consolidada do valor adicionado (DVA), referentes ao exercício findo em 31 de dezembro de 2013, preparadas sob a responsabilidade da administração da Companhia, cuja apresentação é requerida pela legislação societária brasileira para companhias abertas e como informação suplementar pelas IFRS, que não requerem a apresentação da DVA. Essas demonstrações foram submetidas aos mesmos procedimentos de auditoria descritos anteriormente e, em nossa opinião, estão adequadamente apresentadas, em todos os seus aspectos relevantes, em relação às demonstrações financeiras tomadas em conjunto.
Auditoria dos valores correspondentes a 01 de janeiro de 2012
Os valores correspondentes a 01 de janeiro de 2012 apresentados para fins de comparação, ora reapresentados em decorrência dos assuntos descritos na nota explicativa 2.3, foram auditados por outros auditores independentes que emitiram relatório datado de 13 de maio de 2013 que não continha qualquer modificação.
Belo Horizonte, 28 de fevereiro de 2014.
ERNST & YOUNG
Auditores Independentes S.S. CRC-2SP015199/O-6 – F - MG
Flávio de Aquino Machado Contador CRC-1MG065899/O-2
LOG Commercial Properties e Participações S.A.
Balanços patrimoniais
31 de dezembro de 2013 e de 2012 e 1º de janeiro de 2012 (Valores expressos em milhares de reais – R$)
Individual Consolidado
Notas 31/12/2013 31/12/2012 31/12/2013 31/12/2012 01/01/2012
Ativo (reapresentado)
Circulante
Caixa e equivalentes de caixa 3 79.138 22.079 151.200 24.095 182.900
Contas a receber 4 3.212 1.725 20.758 4.601 1.620
Impostos a recuperar 4.341 3.940 5.144 4.159 1.376
Despesas antecipadas 726 868 1.654 1.517 444
Outros 3 8 3 - 31
Total do ativo circulante 87.420 28.620 178.759 34.372 186.371
Não circulante
Contas a receber 4 2.433 2.311 14.194 2.917
Despesas antecipadas 854 1.035 2.842 2.142 600
Impostos a recuperar 10.621 8.410 19.822 11.313
Imposto de renda e contribuição social diferidos 10 6.386 2.922 6.505 2.922 1.822
Outros - 1 2 2 13
Investimento em controladas e controladas em
conjunto 5 1.099.410 695.160 156.929 57.110 47.308
Propriedades para investimento 6 185.998 258.200 1.246.621 974.409 560.700
Imobilizado 376 191 613 292 55
Total do ativo não circulante 1.306.078 968.230 1.447.528 1.051.107 610.498
Total do ativo 1.393.498 996.850 1.626.287 1.085.479 796.869
Passivo e patrimônio líquido Passivo circulante
Fornecedores 1.735 3.308 10.772 14.483 10.654
Empréstimos e financiamentos 7 117.380 52.943 121.414 53.014 116.074
Debêntures 7 123.907 9.463 123.907 9.463 1.268
Salários, encargos sociais e benefícios 2.611 921 4.024 1.702 1.549
Impostos e contribuições a recolher 714 543 4.196 1.973 1.323
Contas a pagar por aquisição de terrenos 8 13.821 73.322 13.821 73.322 61.413
Adiantamentos - permutas - - 6.647 13.061 15.078
Impostos diferidos 10 - - 1.625 -
Dividendos a pagar 12 2.938 816 2.938 816 624
Obrigações com empresas relacionadas 16 6.832 405 201 405 105
Contas a pagar por aquisição de investimento 5 65.950 - 65.950 -
-Outros 356 336 1.812 776 313
Total do passivo circulante 336.244 142.057 357.307 169.015 208.401
Passivo não circulante
Empréstimos e financiamentos 7 166.153 234.943 370.455 271.457 20.895
Debêntures 7 151.140 174.812 151.140 174.812 107.441
Contas a pagar por aquisição de terrenos 8 - 9.254 - 9.254 6.027
Adiantamentos - permutas - - 5.811 23.766 26.282
Impostos diferidos 10 - - 970 433 235
Provisão para riscos trabalhistas, fiscais e cíveis 11 64 17 64 17 5
Outros - - 555 903 509
Total do passivo não circulante 317.357 419.026 528.995 480.642 161.394
Total do passivo 653.601 561.083 886.302 649.657 369.795
Patrimônio líquido
Capital social 12 171.453 134.362 171.453 134.362 134.250
Reservas de capital 525.576 286.521 525.576 286.521 285.661
Reservas de lucro 42.868 14.884 42.868 14.884 7.112
Patrimônio líquido atribuível aos acionistas da
Companhia 739.897 435.767 739.897 435.767 427.023
Participações dos acionistas não controladores - - 88 55 51
Total do patrimônio líquido 739.897 435.767 739.985 435.822 427.074
Total do passivo e do patrimônio líquido 1.393.498 996.850 1.626.287 1.085.479 796.869
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Demonstrações dos resultados
Exercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e de 2012
(Valores expressos em milhares de reais – R$, exceto quando indicados de outra forma)
Individual Consolidado Notas 2013 2012 2013 2012 (reapresentado) Receita líquida 14 12.520 6.887 89.255 27.656 Custos 15 (3.954) (1.775) (38.835) (6.640) Lucro bruto 8.566 5.112 50.420 21.016
Receitas (despesas) operacionais
Despesas comerciais 15 (3.570) (1.766) (7.616) (2.756)
Despesas gerais e administrativas 15 (9.380) (7.651) (9.565) (7.644)
Honorários da administração 15 (990) (838) (990) (838)
Outras despesas operacionais, líquidas 15 (742) (25) (1.364) (846)
Resultado de equivalência patrimonial 5 36.939 10.891 8.445 975
Lucro operacional antes do resultado financeiro 30.823 5.723 39.330 9.907
Resultado financeiro
Encargos financeiros 7 (9.124) (6.055) (15.901) (8.425)
Receitas financeiras 7.038 7.820 11.054 8.297
Lucro antes do imposto de renda e da contribuição social 28.737 7.488 34.483 9.779
Imposto de renda e contribuição social
Correntes - - (4.610) (2.143) Diferidos 2.185 1.100 1.049 952 10 2.185 1.100 (3.561) (1.191) Lucro do exercício 30.922 8.588 30.922 8.588 Lucro atribuível a: Acionistas controladores 30.922 8.588
Acionistas não controladores -
-30.922 8.588 Lucro por ação:
Básico (centavos por ação) 13 0,20119 0,06394 0,20119 0,06394
Diluído (centavos por ação) 13 0,20081 0,06382 0,20081 0,06382
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Demonstrações dos resultados abrangentes
Exercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e de 2012 (Valores expressos em milhares de reais – R$)
Individual Consolidado
2013 2012 2013 2012
(reapresentado)
Lucro do exercício 30.922 8.588 30.922 8.588
Outros componentes do resultado abrangente - - -
-Total de resultados abrangentes do exercício 30.922 8.588 30.922 8.588 Resultados abrangentes atribuível a:
Acionistas controladores 30.922 8.588
Acionistas não controladores -
-30.922 8.588
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Demonstrações das mutações do patrimônio líquido Exercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e de 2012 (Valores expressos em milhares de reais – R$)
Patrimônio líquido
Reservas de capital Reservas de lucro atribuível aos Participações de Capital Ágio na emissão Opções outorgadas Retenção de Lucros acionistas acionistas não
social de ações reconhecidas Legal lucros acumulados da Companhia controladores Total Saldo em 31 de dezembro de 2011 134.250 285.418 243 404 6.708 - 427.023 51 427.074
Aportes de acionistas AGE de 26/07/2012 112 512 - - - - 624 - 624
Aportes líquidos de acionistas não controladores - - - 4 4
Constituição de reserva de opções de ações - - 348 - - - 348 - 348
Lucro do exercício - - - 8.588 8.588 - 8.588
Destinção do lucro do exercício:
Constituição de reserva legal - - - 429 - (429) - -
Dividendos a pagar - - - (816) (816) - (816)
Constituição de reserva de retenção de lucros - - - - 7.343 (7.343) - - Saldo em 31 de dezembro de 2012 134.362 285.930 591 833 14.051 - 435.767 55 435.822 Aportes de acionistas AGE 18/04/13 e 25/06/13 37.091 241.187 - - - - 278.278 - 278.278
Gasto com emissão de ações - (2.483) - - - - (2.483) - (2.483)
Aportes líquidos de acionistas não controladores - - - - - - - 33 33
Constituição de reserva de opções de ações - - 351 - - - 351 - 351
Lucro do exercício - - - - - 30.922 30.922 - 30.922
Destinção do lucro do exercício:
Constituição de reserva legal - - - 1.546 - (1.546) - -
Dividendos a pagar - - - - - (2.938) (2.938) - (2.938)
Constituição de reserva de retenção de lucros - - - - 26.438 (26.438) - -
Saldo em 31 de dezembro de 2013 171.453 524.634 942 2.379 40.489 - 739.897 88 739.985
LOG Commercial Properties e Participações S.A.
Demonstrações dos fluxos de caixa
Exercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e de 2012 – Método indireto (Valores expressos em milhares de reais – R$)
Individual Consolidado
Notas 2013 2012 2013 2012
Fluxo de caixa das atividades operacionais (reapresentado)
Lucro do exercício 30.922 8.588 30.922 8.588
Ajustes para reconciliar o lucro com o caixa líquido gerado pelas (utilizado nas)
atividades operacionais:
Depreciação 3.974 1.775 13.356 6.647
Resultado de equivalência patrimonial 5 (36.939) (10.891) (8.445) (975)
Amortização de despesas antecipadas 481 257 909 853
Lucro na venda de terrenos 14 - - (16.076)
Provisão para crédito de liquidação duvidosa 4 - - 176 572
Encargos incorridos e não pagos 8.257 5.786 15.553 7.960
Impostos diferidos (2.185) (1.100) (3.336) (1.256)
Opções de ações 12 351 348 351 348
4.861 4.763 33.410 22.737 (Aumento) redução nos ativos operacionais:
Contas a receber (1.609) (4.036) (5.740) (6.470)
Impostos a recuperar (1.280) (11.016) (1.839) (14.096)
Despesas antecipadas (158) (2.054) (1.746) (3.468)
Outros ativos 5 (5) (3) (199)
Aumento (redução) nos passivos operacionais:
Salários, encargos sociais e benefícios 1.690 (293) 2.322 153
Impostos e contribuições a recolher (141) 6 5.872 2.372
Outros passivos (254) 447 531 1.522
Imposto de renda e contribuição social pagos - - (3.744) (1.744)
Recebimento pela venda de terrenos - - 24.363
Dividendos recebidos de controladas 5 31.482 11.376 -
Caixa líquido gerado pelas (utilizado nas) atividades operacionais 34.596 (812) 53.426 807 Fluxo de caixa das atividades de investimento
Aumento / aquisição de investimentos (174.331) (195.743) (25.586) (3.789) Aquisições de propriedades para investimento (104.602) (151.852) (357.781) (377.785)
Outros (205) (154) (344)
Caixa líquido utilizado nas atividades de investimento (279.138) (347.749) (383.711) (381.574) Fluxo de caixa das atividades de financiamento
Captação de empréstimos, financiamentos e debêntures, líquido 193.158 295.487 355.166 329.564 Amortização de empréstimos, financiamentos e debêntures (115.236) (70.965) (115.236) (70.965)
Pagamento de juros (56.770) (36.640) (56.273) (36.641)
Aporte de acionistas 278.278 624 278.278 624
Gastos com emissão de ações (3.762) - (3.762)
Pagamento de obrigações com empresas relacionadas (77.490) (33.246) (55.517) (33.246) Aumento de obrigações com empresas relacionadas 84.239 33.246 55.517 33.246
Aportes de acionistas não controladores - - 33 4
Pagamentos de dividendos 12 (816) (624) (816) (624)
Caixa líquido gerado pelas atividades de financiamento 301.601 187.882 457.390 221.962 Aumento (redução) do saldo de caixa e equivalentes de caixa 57.059 (160.679) 127.105 (158.805) Caixa e equivalentes de caixa
No início do exercício 22.079 182.758 24.095 182.900
No fim do exercício 79.138 22.079 151.200 24.095
Aumento (redução) do saldo do caixa e equivalentes de caixa 57.059 (160.679) 127.105 (158.805)
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Demonstrações do valor adicionado
Exercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e de 2012 (Valores expressos em milhares de reais – R$)
Individual Consolidado
Notas 2013 2012 2013 2012
Receitas (reapresentado)
Receita de aluguéis e venda de terrenos 14 13.795 7.591 93.671 29.190
Outras receitas 50 15 158 92
Receitas relativas à construção de ativos próprios 39.327 213.020 285.545 419.939
Provisão para créditos de liquidação duvidosa - Reversão/(Constituição) 4 - - (176) (572)
53.172 220.626 379.198 448.649 Insumos adquiridos de terceiros (inclui os valores dos impostos
ICMS, IPI, PIS E COFINS)
Materiais, energia, serviços de terceiros e outros (32.638) (171.307) (216.121) (354.575)
(32.638) (171.307) (216.121) (354.575)
Valor adicionado bruto 20.534 49.319 163.077 94.074
Depreciação (3.974) (1.780) (13.356) (6.647)
Valor adicionado líquido produzido 16.560 47.539 149.721 87.427
Valor adicionado recebido em transferência
Resultado de equivalência patrimonial 5 36.939 10.891 8.445 975
Receitas financeiras 7.038 7.820 11.054 8.297
43.977 18.711 19.499 9.272
Valor adicionado total a distribuir 60.537 66.250 169.220 96.699
Distribuição do valor adicionado
Pessoal: 10.008 8.354 26.817 14.256
Remuneração direta 8.295 6.988 20.946 11.143
Benefícios 1.067 763 3.999 2.212
F.G.T.S 646 603 1.872 901
Impostos, taxas e contribuições: 5.111 3.308 20.634 18.799
Federais 3.651 2.278 15.762 6.559
Estaduais 23 8 133 52
Municipais 1.437 1.022 4.739 12.188
Remuneração de capitais de terceiros: 14.496 46.000 90.847 55.056
Juros 10.486 40.391 70.559 41.083
Aluguéis 3.960 5.609 20.186 13.929
Arrendamento mercantil 50 - 82 44
Outros - - 20
-Remuneração de capitais próprios: 30.922 8.588 30.922 8.588
Dividendos 12 (e) 2.938 816 2.938 816
Lucros retidos 27.984 7.772 27.984 7.772
Participação dos não-controladores nos lucros retidos - - -
-Valor adicionado distribuido 60.537 66.250 169.220 96.699
LOG Commercial Properties e Participações S.A.
Notas explicativas às demonstrações financeiras para o exercício findo em 31 de dezembro de 2013.
Valores expressos em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma.
1. Contexto operacional
A LOG Commercial Properties e Participações S.A. (“Companhia”) é uma sociedade anônima de capital aberto, na categoria “B” (concedido pela Comissão de Valores Mobiliários em 12 de novembro de 2013), com sede em Belo Horizonte, Minas Gerais, constituída em 10 de junho de 2008, que tem por objetivo a: (i) administração de bens próprios; (ii) prestação de serviços de engenharia e de construção de
imóveis residenciais e/ou comerciais; (iii) incorporação, construção, comercialização e locação de imóveis próprios ou de terceiros, residenciais e/ou comerciais; e (iv) participação em outras sociedades na qualidade de sócia ou acionista.
Os empreendimentos são desenvolvidos pela LOG Commercial Properties e Participações S.A., suas controladas e controladas em conjunto (“Grupo”) e têm como atividade principal a construção e locação (mediante arrendamento
operacional) de galpões industriais, lojas comerciais/escritórios, shopping centers, strip malls e o loteamento e vendas de terrenos industriais. Os empreendimentos estão localizados nos estados de Minas Gerais, São Paulo, Espírito Santo, Paraná, Rio de Janeiro, Goiás, Ceará, Sergipe e Bahia. Vide relação e informações adicionais das controladas e controladas em conjunto na nota 5.
A Companhia e suas controladas estão em fase de significativas expansões, com a aquisição de terrenos, construção de galpões e outros empreendimentos a serem alugados e/ou comercializados futuramente. Alinhada com a estratégia de crescimento, os acionistas da Companhia, juntamente com o Fundo de Investimento em Participações Multisetorial Plus (“FIP MPlus”), realizaram aporte de capital, em junho de 2013, no montante de R$277.462 (nota 12). Adicionalmente, em 31 de dezembro de 2013, o Grupo possui linhas de crédito já aprovadas no montante de R$134.872 e está em fase final de negociação para captação de recursos no valor de R$100.000 para rolagem da 1ª emissão de debêntures que apresenta vencimento em fevereiro de 2014, além do processo corrente de negociações com instituições financeiras para captação de recursos para financiamento de seus projetos.
2. Apresentação das demonstrações financeiras, principais políticas
contábeis e adoção de novos pronunciamentos
2.1 Apresentação das demonstrações financeiras
I. Declaração de conformidade
As demonstrações financeiras da Companhia compreendem:
· As demonstrações financeiras consolidadas elaboradas e apresentadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil (BR GAAP) e de acordo com as normas internacionais de contabilidade (“International
Financial Reporting Standards – IFRS”), emitidas pelo International Accounting Standards Board - IASB, identificadas como Consolidado; e
· As demonstrações financeiras individuais da Companhia elaboradas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, identificadas como Individual.
As práticas contábeis adotadas no Brasil compreendem aquelas incluídas na legislação societária brasileira e os pronunciamentos, as orientações e as interpretações emitidas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) e aprovados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC).
As demonstrações financeiras individuais apresentam a avaliação dos
investimentos em controladas e em controladas em conjunto pelo método da equivalência patrimonial, de acordo com a legislação brasileira vigente. As práticas contábeis adotadas no Brasil, aplicadas nas demonstrações financeiras individuais, diferem do IFRS aplicável às demonstrações financeiras separadas, apenas pela mensuração dos investimentos em controladas que, conforme IFRS, deve ser avaliado pelo custo ou valor justo.
II. Base de elaboração
As demonstrações financeiras foram elaboradas com base no custo histórico, exceto pelo saldo de “caixa e equivalentes de caixa”, mensurados pelos seus valores justos, conforme descrito nas práticas contábeis a seguir. O custo histórico geralmente é baseado no valor justo das contraprestações pagas em troca de ativos.
III. Bases de consolidação e investimentos em controladas em conjunto
a. Controladas
As demonstrações financeiras consolidadas incluem as demonstrações financeiras da Companhia e de entidades controladas diretamente pela Companhia ou indiretamente através de suas controladas. O controle é obtido quando a Companhia:
· tem poder sobre a investida;
· está exposta, ou tem direitos, a retornos variáveis decorrentes de seu envolvimento com a investida;
· tem a capacidade de usar esse poder para afetar seus retornos. A Companhia reavalia se retém ou não o controle de uma investida se fatos e circunstâncias indicarem a ocorrência de alterações em um ou mais de um dos três elementos de controle relacionados anteriormente.
A consolidação de uma controlada começa quando a Companhia obtém o controle sobre a controlada e termina quando a Companhia perde o controle sobre a controlada. Especificamente, as receitas e despesas de uma
controlada adquirida ou alienada durante o exercício são incluídas na demonstração do resultado e outros resultados abrangentes a partir da data em que a Companhia obtém o controle até a data em que a Companhia deixa de controlar a controlada.
A Companhia apresenta, nas suas demonstrações financeiras consolidadas, suas participações em controladas usando o método de consolidação integral. As controladas da Companhia incluídas na consolidação estão relacionadas na nota 5. As participações nos ativos, passivos e resultados das controladas são combinados com os correspondentes itens nas demonstrações financeiras consolidadas da Companhia, linha a linha. Na consolidação foram eliminadas as participações da controladora nos patrimônios líquidos das controladas, bem como os saldos de ativos e passivos, receitas, custos e despesas.
b. Controladas em conjunto
Uma controlada em conjunto é um acordo através do qual as partes que detêm controle conjunto sobre o acordo possuem direitos sobre os ativos líquidos do acordo conjunto. Controle conjunto é o compartilhamento
contratualmente acordado de controle, aplicável somente quando as decisões sobre as atividades relevantes requerem o consentimento unânime das partes que compartilham o controle.
Um investimento em uma controlada em conjunto é contabilizado pelo método de equivalência patrimonial a partir da data em que a investida é classificada neste item. Na aquisição do investimento em uma controlada em conjunto, qualquer excedente do custo do investimento sobre a participação do Grupo no valor justo líquido dos ativos e passivos identificáveis da investida é reconhecido como ágio, que é incluído no valor contábil do investimento. Qualquer excedente da participação do Grupo no valor justo líquido dos ativos e passivos identificáveis da investida sobre o custo do investimento, após a reavaliação, é imediatamente reconhecido no resultado do período em que o investimento é adquirido.
Quando o Grupo reduz sua participação acionária em uma controlada em conjunto, mas continua a usar o método de equivalência patrimonial, o Grupo reclassifica para o resultado a proporção do ganho ou da perda anteriormente reconhecida em outros resultados abrangentes em relação a essa redução na participação acionária se esse ganho ou essa perda for reclassificado para o resultado na alienação dos ativos e passivos relacionados.
Quando uma entidade do Grupo realiza uma transação com uma controlada em conjunto do Grupo, os lucros e prejuízos resultantes da transação são reconhecidos nas demonstrações financeiras consolidadas do Grupo somente na extensão das participações na controlada em conjunto que não sejam relacionadas ao Grupo.
Quando necessário, as demonstrações financeiras das controladas em conjunto são ajustadas para adequar suas políticas contábeis àquelas estabelecidas pelo Grupo.
2.2 Principais políticas contábeis
(a) Caixa e equivalentes de caixa
Incluem caixa, saldos positivos em contas bancárias, aplicações financeiras resgatáveis no prazo de até três meses da data de contratação e com risco insignificante de mudança de valor de mercado. Os caixas e equivalentes de caixa são classificados como ativos financeiros mensurados a valor justo, e seus rendimentos são registrados no resultado do período.
(b) Contas a receber
Representado substancialmente por aluguéis a receber de ativos locados e venda de terrenos, líquidos da provisão para crédito de liquidação duvidosa que é constituída com base na avaliação da Administração, considerando os riscos envolvidos. A Administração da Companhia considera a referida provisão como suficiente para cobrir perdas identificadas. As contas a receber por aluguéis não são ajustadas a valor presente por apresentar vencimentos de curto prazo e/ou não apresentar efeito relevante nas demonstrações financeiras. As contas a receber por venda de terrenos de curto prazo (se relevante) e longo prazo são ajustadas a valor presente de acordo com o item 2.2 (o).
(c) Investimentos em controladas e controladas em conjunto
Nas demonstrações financeiras individuais da Companhia, as informações financeiras das controladas e das controladas em conjunto são reconhecidas através do método de equivalência patrimonial, com base nas demonstrações financeiras levantadas pelas respectivas investidas nas mesmas datas-base e critérios contábeis dos balanços da Companhia. Nas demonstrações financeiras consolidadas, as informações financeiras das controladas em conjunto são reconhecidas através do método de equivalência patrimonial, com base nas demonstrações financeiras levantadas pelas respectivas investidas nas mesmas datas-bases e critérios contábeis dos balanços da Companhia.
(d) Imobilizado
Avaliado ao custo histórico, deduzido das depreciações acumuladas, sendo analisada periodicamente a capacidade de recuperação dos valores registrados no ativo imobilizado.
(e) Propriedades para investimento
As propriedades para investimento são propriedades mantidas para obter renda com aluguéis ou para valorização do capital (incluindo imobilizações em
andamento para tal propósito) e são mensuradas ao custo, incluindo os custos da transação. Os encargos financeiros incorridos com empréstimos atrelados ao desenvolvimento dos empreendimentos são capitalizados e reconhecidos no resultado mediante a realização dos referidos ativos.
O valor justo das propriedades para investimento do Grupo, utilizado apenas para divulgação na nota 6, foi calculado internamente e levou em consideração o estágio operacional de cada ativo, conforme detalhado abaixo:
· Terrenos: avaliação de especialistas internos com base em transações de propriedades comparáveis (tipo de propriedade, localização, perfil de ocupação e qualidade do imóvel) observadas no mercado.
· Projetos em construção: fluxo de caixa descontado dos projetos, considerando taxas de vacância estimadas entre 7% e 10%. Não foi
considerada correção de inflação ou reajustes de aluguel durante o período. A taxa utilizada para desconto dos fluxos foi 9,26% ao ano.
· Projetos concluídos: taxa de capitalização direta. As taxas utilizadas oscilaram entre 8,50% e 9,00% ao ano.
A depreciação é reconhecida com base na vida útil estimada de cada ativo pelo método linear, de modo que o valor do custo menos o seu valor residual após sua vida útil seja integralmente baixado (exceto para terrenos e construções em andamento). A vida útil estimada, os valores residuais e os métodos de
depreciação são revisados no final da data do balanço patrimonial e o efeito de quaisquer mudanças nas estimativas é contabilizado prospectivamente.
Eventuais gastos incorridos com manutenção e reparo das propriedades para investimento são capitalizados somente se os benefícios econômicos associados a esses itens forem prováveis e os valores puderem ser mensurados de forma confiável, enquanto que os demais gastos são registrados diretamente no resultado quando ocorridos.
A propriedade para investimento é baixada após a alienação ou quando esta é permanentemente retirada de uso e não há benefícios econômicos futuros resultantes da alienação, quando aplicável. Qualquer ganho ou perda resultante da baixa do imóvel é reconhecido no resultado do exercício em que o imóvel é baixado.
(f) Redução de valor recuperável de ativos tangíveis
A Administração revisa o valor contábil dos ativos de vida longa, principalmente as propriedades para investimento a serem mantidas e utilizadas nas operações do Grupo, com o objetivo de determinar e avaliar a deterioração em bases periódicas ou sempre que eventos ou mudanças nas circunstâncias indicarem que o valor contábil de um ativo ou grupo de ativos não poderá ser recuperado.
Anualmente, são feitas análises para identificar as circunstâncias que possam exigir a avaliação da recuperação dos ativos de vida longa e medir a potencial perda no seu valor recuperável. Os ativos são agrupados e avaliados segundo a possível deterioração, com base nos fluxos futuros de caixa projetados
descontados do negócio, durante a respectiva vida remanescente estimada. Nesse caso, uma perda seria reconhecida como base no montante pelo qual o valor contábil excede o valor provável de recuperação de um ativo de vida longa.
O valor provável de recuperação é determinado como sendo o maior entre: (a) o valor justo dos ativos menos os custos estimados para venda, e (b) o valor em uso, determinado pelo valor presente esperado dos fluxos de caixa futuros do ativo ou da unidade geradora de caixa. Em 31 de dezembro de 2013, não foram identificados eventos que indicassem a necessidade de reconhecimento de provisão para perda e, portanto, nenhuma provisão para perda foi contabilizada nas demonstrações financeiras referentes ao exercício findo naquela data.
(g) Provisões
As provisões, incluindo riscos em processos judiciais, são reconhecidas para obrigações presentes resultantes de eventos passados, em que seja possível estimar os valores de forma confiável e cuja liquidação seja provável.
O valor reconhecido como provisão é a melhor estimativa das considerações requeridas para liquidar a obrigação no final de cada período de relatório, considerando-se os riscos e as incertezas relativos à obrigação. Quando a provisão é mensurada com base nos fluxos de caixa estimados para liquidar a obrigação, seu valor contábil corresponde ao valor presente desses fluxos de caixa.
Quando alguns ou todos os benefícios econômicos requeridos para a liquidação de uma provisão são esperados que sejam recuperados de um terceiro, um ativo é reconhecido se, e somente se, o reembolso for virtualmente certo e o valor puder ser mensurado de forma confiável.
(h) Empréstimos, financiamentos e debêntures
São reconhecidos inicialmente no recebimento dos recursos, líquidos dos custos das transações. Na data do balanço estão apresentados pelos seus
reconhecimentos iniciais, deduzidos dos pagamentos e acrescidos dos correspondentes encargos incorridos. Os custos de transações estão apresentados como redutores do passivo circulante e não circulante, sendo apropriados ao resultado, no mesmo prazo de pagamento dos financiamentos que os originaram, com base na taxa efetiva de cada transação.
(i) Custos dos empréstimos
Os custos de empréstimos atribuíveis diretamente à aquisição, construção ou produção de ativos qualificáveis, os quais levam, necessariamente, um período de tempo substancial para ficarem prontos para uso ou venda, são
acrescentados ao custo de tais ativos até a data em que estejam prontos para o uso ou a venda pretendida. Devido ao fato de as atividades de financiamento serem coordenadas de forma centralizada na Companhia, os juros incorridos na referida empresa, referentes ao financiamento de ativos qualificáveis de suas controladas e controladas em conjunto, são capitalizados e apresentados na rubrica de investimento (demonstrações individuais), líquido dos ganhos decorrente da aplicação temporária dos recursos obtidos com empréstimos específicos ainda não gastos com os ativos qualificáveis. Nas demonstrações consolidadas, os valores referentes às controladas são reclassificados para o custo das propriedades para investimento qualificáveis financiadas, sendo
levados ao resultado juntamente com a realização dos respectivos ativos (nota 7).
(j) Plano de opções de compra de ações
A Companhia possui plano de remuneração baseado em ações, pelo qual recebe serviços de determinados colaboradores em contrapartida a instrumentos
patrimoniais (opções de compra de ações). A Companhia reconhece os custos de remuneração no resultado pelo método linear durante o período de serviço requerido (vesting period), compreendido entre a data de outorga até a data em que o beneficiário adquire o direito ao exercício da opção, com um
correspondente aumento no patrimônio líquido. Os custos de remuneração são mensurados pelo valor justo na data de outorga das opções de compra de ações e foram estimados com base no modelo de valorização de opções denominado Black & Scholes, vide nota 12, letra (f).
(k) Outros ativos e passivos
Os ativos e passivos são classificados como circulantes quando é provável que sua realização ou liquidação ocorra nos próximos doze meses. Caso contrário, são demonstrados como não circulantes.
(l) Impostos
O imposto de renda, a contribuição social e os impostos sobre vendas, correntes e diferidos, são reconhecidos como despesa ou receita no resultado do período, exceto quando estão relacionados com itens registrados em outros resultados abrangentes ou diretamente no patrimônio líquido, caso em que os impostos correntes e diferidos também são reconhecidos em outros resultados
abrangentes ou diretamente no patrimônio líquido, respectivamente, quando aplicável.
Imposto de renda e contribuição social
A provisão para imposto de renda e contribuição social está baseada no lucro tributável do período. O lucro tributável difere do lucro apresentado na
demonstração do resultado, porque exclui receitas ou despesas tributáveis ou dedutíveis em outros períodos, além de excluir itens não tributáveis ou não dedutíveis de forma permanente. A provisão para imposto de renda e
contribuição social é calculada individualmente por cada empresa do Grupo, com base nas alíquotas vigentes no fim do período.
A Companhia apura o imposto de renda e a contribuição social com base no lucro real. Conforme facultado pela legislação tributária, as controladas e controladas em conjunto, em quase sua totalidade, optaram pelo regime de tributação com base no lucro presumido, cuja base de cálculo do imposto de renda e da contribuição social é calculada à razão de 32% sobre as receitas brutas provenientes da prestação de serviços de locação acrescido das receitas financeiras.
Sobre o lucro tributável se aplica a alíquota regular de 15% acrescida do
adicional de 10% - para lucros superiores a R$240 anuais para imposto de renda - e de 9% para a contribuição social.
As empresas controladas e controladas em conjunto, que optaram pelo lucro presumido como regime de tributação, adotam como facultado pela legislação fiscal vigente, o regime de caixa para apuração do resultado de prestação de serviços de locação de imóveis comerciais, venda de terreno e para tributação de receitas financeiras.
Impostos diferidos
O imposto de renda e contribuição social diferidos (“impostos diferidos”) são reconhecidos em sua totalidade, conforme descrito no CPC 32 e IAS 12
-Tributos sobre o Lucro, sobre as diferenças entre ativos e passivos reconhecidos para fins fiscais e correspondentes valores compreendidos nas demonstrações financeiras. O imposto de renda e a contribuição social diferidos são
determinados considerando as alíquotas (e leis) vigentes na data de preparação das demonstrações financeiras e aplicáveis quando o respectivo imposto de renda e contribuição social forem realizados. Os impostos diferidos ativos ou passivos não são reconhecidos sobre diferenças temporárias resultantes de ágio (quando aplicável) ou de reconhecimento inicial de outros ativos e passivos em uma transação que não afete o lucro tributável nem o lucro contábil.
Os impostos diferidos ativos são reconhecidos somente na extensão em que seja provável que existirá base tributável positiva para a qual as diferenças
temporárias possam ser utilizadas e os prejuízos fiscais possam ser
compensados. A recuperação do saldo dos impostos diferidos ativos é revisada no final de cada período e, quando não for provável que lucros tributários futuros estarão disponíveis para permitir a recuperação de todo o ativo, ou parte dele, o saldo do ativo é ajustado de forma a refletir o montante que se espera que seja recuperado.
Impostos sobre as receitas
A receita é apresentada líquida de impostos sobre as vendas (PIS e COFINS). Para fins de cálculo do Programa de Integração Social - PIS e da Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS, a alíquota total é de 9,25% no lucro real (regime de não cumulatividade) e de 3,65% no lucro presumido.
(m) Apuração do resultado
As receitas de aluguéis são reconhecidas pelo método linear durante o período de vigência dos contratos em questão e estão sendo apresentadas líquidas, ou seja, deduzidas dos impostos sobre as mesmas na extensão em que for provável que benefícios econômicos serão gerados para a Companhia e quando possa ser mensurada de forma confiável.
A receita de venda de terrenos é reconhecida quando os terrenos são entregues e a posse foi transferida nesse prazo de tal forma que todas as seguintes
condições forem satisfeitas:
· O Grupo transferiu para o comprador os riscos e benefícios significativos relacionados à propriedade dos terrenos.
· O Grupo não mantém envolvimento continuado na gestão dos terrenos vendidos em grau normalmente associado à propriedade nem controle efetivo sobre tais terrenos.
· O valor da receita pode ser mensurado com confiabilidade.
· É provável que os benefícios econômicos associados à transação fluirão para o Grupo.
· Os custos incorridos ou a serem incorridos relacionados à transação podem ser mensurados com confiabilidade.
As receitas e despesas são apropriadas ao resultado de acordo com o regime de competência.
(n) Instrumentos financeiros
Os ativos e passivos financeiros são reconhecidos quando uma empresa do Grupo for parte das disposições contratuais do instrumento.
Os ativos e passivos financeiros são inicialmente mensurados pelo valor justo.
Os custos da transação diretamente atribuíveis à aquisição ou emissão de ativos e passivos financeiros (exceto por ativos e passivos financeiros reconhecidos ao valor justo no resultado) são acrescidos ou deduzidos do valor justo dos ativos ou passivos financeiros, se aplicável, após o reconhecimento inicial. Os custos da transação diretamente atribuíveis à aquisição de ativos e passivos financeiros ao valor justo por meio do resultado são reconhecidos imediatamente no resultado.
Ativos financeiros
Os ativos financeiros são classificados nas seguintes categorias: (i) pelo valor justo por meio de resultado; (ii) mantidos até o vencimento; (iii) empréstimos e recebíveis; e (iv) disponíveis para venda. A classificação depende da natureza e do propósito dos ativos financeiros e é determinada no reconhecimento inicial. Todas as aquisições ou alienações normais de ativos financeiros são
reconhecidas ou baixadas com base na data de negociação. As aquisições ou alienações normais correspondem a aquisições ou alienações de ativos
financeiros que requerem a entrega de ativos dentro do prazo estabelecido por meio de norma ou prática de mercado.
O Grupo apresenta ativos financeiros, os quais são classificados em conformidade com as categorias abaixo descritas:
Categoria Ativos financeiros
Pelo valor justo por meio de resultado -Caixa e equivalentes de caixa Empréstimos e recebíveis -Contas a receber
· Ativos financeiros pelo valor justo através do resultado
Os ativos financeiros são mensurados ao valor justo por meio do resultado quando são mantidos para negociação ou, no momento do reconhecimento inicial, designados pelo valor justo por meio do resultado e quaisquer ganhos ou perdas resultantes são reconhecidos no resultado.
· Empréstimos e recebíveis
Empréstimos e recebíveis são ativos financeiros não derivativos com
pagamentos fixos ou determináveis e que não são cotados em um mercado ativo, sendo mensurados pelo valor de custo amortizado utilizando o método de juros efetivos, deduzidos de qualquer perda por redução do valor recuperável. A receita de juros, quando aplicável, é reconhecida através da aplicação da taxa de juros efetiva, exceto para créditos de curto prazo quando o reconhecimento dos juros seria imaterial.
· Desreconhecimento
O Grupo baixa um ativo financeiro, apenas quando os direitos contratuais aos fluxos de caixa provenientes desse ativo expiram ou transfere o ativo e substancialmente todos os riscos e benefícios da propriedade para outra
empresa. Na baixa de um ativo financeiro em sua totalidade, a diferença entre o valor contábil do ativo e a soma da contrapartida recebida e a receber é
reconhecida no resultado.
· Redução do valor recuperável de ativos financeiros
O Grupo avalia nas datas do balanço se há alguma evidência objetiva que determine se o ativo financeiro ou grupo de ativos financeiros não é recuperável. Um ativo financeiro ou grupo de ativos financeiros é considerado como não recuperável se, e somente se, houver evidência objetiva de ausência de
recuperabilidade como resultado de um ou mais eventos que tenham acontecido depois do reconhecimento inicial do ativo (“um evento de perda” incorrido) e este evento de perda tenha impacto no fluxo de caixa futuro estimado do ativo
financeiro ou do grupo de ativos financeiros que possa ser razoavelmente estimado. Em 31 de dezembro de 2013, com exceção da provisão para crédito de liquidação duvidosa (nota 4), não foram indicados eventos que indicassem a necessidade de reconhecimento de provisão para perda e, portanto, nenhuma provisão para perda foi constituída.
Passivos financeiros
Os principais passivos financeiros mantidos pelo Grupo são: contas a pagar por aquisição de terrenos, empréstimos, financiamentos, debêntures e fornecedores. Esses passivos são inicialmente mensurados ao valor justo, líquido dos custos da
transação, e subsequentemente mensurados pelo custo amortizado, utilizando-se o método da taxa efetiva de juros. O método da taxa efetiva de juros é utilizado para calcular o custo amortizado de um passivo financeiro e alocar sua despesa de juros pelo respectivo período. A taxa de juros efetiva é a taxa que desconta exatamente os fluxos de caixa futuros estimados (inclusive honorários e pontos pagos ou recebidos que constituem parte integrante da taxa de juros efetiva, custos da transação e outros prêmios ou descontos) ao longo da vida estimada do passivo financeiro ou, quando apropriado, por um período menor, para o reconhecimento inicial do valor contábil líquido.
· Desreconhecimento
A baixa de passivos financeiros ocorre somente quando as obrigações da Companhia, das suas controladas ou controladas em conjunto são extintas e canceladas ou quando vencem. A diferença entre o valor contábil do passivo financeiro baixado e a contrapartida paga e a pagar é reconhecida no resultado.
· Apresentação líquida
Ativos e passivos financeiros são apresentados líquidos no balanço patrimonial se, e somente se, houver um direito legal corrente e executável de compensar os montantes reconhecidos e se houver a intenção de compensação, ou de realizar o ativo e liquidar o passivo simultaneamente.
(o) Ajuste a valor presente
São ajustados a seu valor presente com base em taxa efetiva de juros os itens monetários integrantes do ativo e passivo, quando decorrentes de operações de curto prazo, se relevantes, e longo prazo, sem a previsão de remuneração ou sujeitas a: (i) juros pré-fixados; (ii) juros notoriamente abaixo do mercado para transações semelhantes; e (iii) reajustes somente por inflação, sem juros. O Grupo avalia periodicamente o efeito deste procedimento e, para os períodos apresentados, tal ajuste está restrito às contas a pagar por aquisição de terrenos e contas a receber pela venda de terrenos.
(p) Uso de estimativas
A preparação das demonstrações financeiras requer a adoção de estimativas por parte da Administração da Companhia, que impactam certos ativos e passivos, receitas e despesas nos períodos demonstrados. Ativos e passivos sujeitos a essas estimativas e premissas incluem o valor justo, residual e vida útil das propriedades para investimento, imposto de renda e contribuição social diferidos ativos, análise da redução ao valor recuperável de ativos, provisões para riscos trabalhistas, fiscais e cíveis e o valor justo de instrumentos financeiros. Uma vez que o julgamento da Administração envolve estimativas referentes à
probabilidade de ocorrência de eventos futuros, os montantes reais podem divergir dessas estimativas. A Companhia revisa as estimativas e premissas anualmente. Os efeitos decorrentes das revisões feitas às estimativas contábeis são reconhecidos no período em que as estimativas são revistas, se a revisão afetar apenas este período, ou também em períodos posteriores se a revisão afetar tanto o período presente como períodos futuros.
(q) Moeda funcional e de apresentação
As demonstrações financeiras individuais e consolidadas são apresentadas em reais, que é a moeda funcional e de apresentação da Companhia, de suas controladas e controladas em conjunto.
(r) Demonstração do valor adicionado (DVA)
Essa demonstração tem por finalidade evidenciar a riqueza criada pelo Grupo e sua distribuição durante determinado período e é apresentada, conforme
requerido pela legislação societária brasileira, como parte de suas demonstrações financeiras individuais e como informação suplementar às demonstrações
financeiras consolidadas, pois não é uma demonstração prevista e nem obrigatória conforme as IFRS.
A DVA foi preparada com base em informações obtidas dos registros contábeis que servem de base de preparação das demonstrações financeiras e seguindo as disposições contidas no CPC 09 - Demonstração do Valor Adicionado. Em sua primeira parte apresenta a riqueza criada, representada pelas receitas, pelos insumos adquiridos de terceiros e o valor adicionado recebido de terceiros. A segunda parte da DVA apresenta a distribuição da riqueza entre pessoal, impostos, taxas e contribuições, remuneração de capitais de terceiros e remuneração de capitais próprios.
(s) Arrendamentos
A determinação se um contrato é, ou contém, um arrendamento é baseado na substância do contrato na data de início.
Grupo como arrendador
Arrendamentos mercantis para os quais o Grupo não transfere substancialmente todos os riscos e benefícios da posse do ativo são classificados como
arrendamentos mercantis operacionais.
Os recebimentos relacionados aos arrendamentos operacionais são creditados à demonstração do resultado pelo método linear, durante o período do
arrendamento.
Grupo como arrendatário
Nos contratos de arrendamentos financeiros em que, se transfere para o Grupo substancialmente todos os riscos e benefícios inerentes à propriedade do bem arrendado, são capitalizados no início da locação pelo justo valor da propriedade arrendada ou, se inferior, pelo valor presente dos mínimos pagamentos do arrendamento. Os pagamentos da locação são divididos entre os encargos financeiros e redução do passivo de arrendamento de forma a alcançar uma taxa constante de juros sobre o saldo remanescente do passivo. Encargos financeiros são reconhecidos nos custos de financiamento na demonstração do resultado. Um ativo arrendado é depreciado durante a vida útil do bem.
Os contratos de arrendamento operacional são reconhecidos como despesa operacional na demonstração do resultado linearmente durante o prazo de arrendamento.
(t) Lucro por ação
Básico
O lucro básico por ação é calculado mediante a divisão do lucro atribuível aos acionistas da Companhia, pela quantidade média ponderada de ações ordinárias emitidas durante o período, excluindo as ações ordinárias compradas pela Companhia.
Diluído
O lucro diluído por ação é calculado mediante o ajuste da quantidade média ponderada de ações ordinárias em circulação, para presumir a conversão de todas as ações ordinárias potenciais diluídas. A Companhia tem apenas uma categoria de ações ordinárias potenciais diluídas: opções de compra de ações, para as quais é feito um cálculo para determinar a quantidade de ações que poderiam ter sido adquiridas pelo valor justo (determinado como o preço de mercado da ação da Companhia), com base no valor monetário dos
direitos de subscrição vinculados às opções de compra de ações em circulação.
(u) Informações por segmento
Um segmento operacional é um componente da Companhia que desenvolve atividades de negócio das quais pode obter receitas e incorrer em despesas, incluindo receitas e despesas relacionadas com transações com outros
componentes da Companhia. Todos os resultados operacionais dos segmentos operacionais são revistos frequentemente pelo Presidente da Companhia (CEO) para decisões sobre os recursos a serem alocados ao segmento e para avaliação de seu desempenho, e para o qual informações financeiras individualizadas estão disponíveis.
A Companhia possui os seguintes segmentos operacionais: galpão industrial,
retail (shopping center e strip mall), escritório e loteamento industrial.
Até 31 de dezembro de 2013, somente o segmento de galpão industrial se encontra em operação e os demais não atendem os parâmetros mínimos quantitativos estabelecidos pelo CPC 22 para serem demonstrados separadamente.
(v) Normas e interpretações novas e revisadas já emitidas e ainda não adotadas
Os pronunciamentos contábeis do IASB a seguir foram publicados e/ou revisados mas ainda não têm adoção obrigatória, dessa forma, não foram aplicados
antecipadamente pelo Grupo em suas demonstrações financeiras para o exercício findo em 31 de dezembro de 2013. O Grupo implementará tais pronunciamentos
à medida que suas aplicações se tornarem obrigatórias, não sendo esperados efeitos relevantes para as demonstrações financeiras.
Pronunciamento Descrição Vigência
Modificações à IAS 32 Esclarece que o imposto de renda decorrente de distribuições a acionistas são contabilizados em conformidade com a IAS 12 – Impostos sobre o lucro.
Períodos anuais iniciados em ou
após 1º de janeiro de 2014. IFRIC 21 - Taxas A interpretação esclareceu quando uma
entidade deve reconhecer uma obrigação de pagar taxas de acordo com a legislação. A obrigação somente deve ser reconhecida quando o evento que gera a obrigação ocorre. IAS 39 - Renovação de
Derivativos e Continuação de Contabilidade de Hedge
Essa revisão ameniza a descontinuação da contabilidade de hedge quando a renovação de um derivativo designado como hedge atinge certos critérios.
IFRS 9 - Instrumentos Financeiros
Aborda a classificação, a mensuração e o reconhecimento de ativos e passivos financeiros. Refere-se à primeira fase do projeto de substituição do “IAS 39: Instrumentos Financeiros - Reconhecimento e Mensuração”.
Períodos anuais iniciados em ou
após 1º de janeiro de 2015.
2.3 Adoção de novos pronunciamentos contábeis
A natureza da alteração e os principais impactos decorrentes dos novos pronunciamentos que entraram em vigor a partir de 1º de janeiro de 2013 e adotados pelo Grupo é como segue:
· CPC 19 (R2) - Negócios em Conjunto (IFRS 11): removeu a opção de consolidar os empreendimentos controlados em conjunto utilizando a forma de consolidação proporcional. Dessa forma, a partir de 1º de janeiro de 2013, esses empreendimentos passaram a ser reconhecidos no saldo consolidado por equivalência patrimonial. Para as demonstrações
financeiras individuais não houve alteração, uma vez que já eram reconhecidos pelo método de equivalência patrimonial.
· CPC 45 – Divulgação de Participação em Outras Entidades (IFRS 12): estabelece as divulgações mínimas para entidades que tenham
investimentos em subsidiárias, controladas em conjunto, associadas ou outras entidades não consolidadas.
Outros novos pronunciamentos e alterações, incluindo CPC 36(R3)
Demonstrações Consolidadas (IFRS 10), se aplicam pela primeira vez em 2013. No entanto, eles não têm impacto nas demonstrações financeiras do Grupo.
A aplicação pela primeira vez do CPC 19 (R2) fez com que os saldos
consolidados referentes aos anos anteriores fossem reapresentados para fins comparativos, e conforme requerido pelo CPC 23 são demonstrados abaixo:
31/12/12 01/01/12 Originalmente
apresentado Ajustes Reapresentado
Originalmente
apresentado Ajustes Reapresentado Balanço patrimonial consolidado:
Ativo Circulante
Caixa e equivalentes de caixa 36.931 (12.836) 24.095 200.526 (17.626) 182.900
Estoque 1.477 (1.477) - 4.780 (4.780)
Outros ativos circulantes 10.877 (600) 10.277 3.476 (5) 3.471
Total do ativo circulante 49.285 (14.913) 34.372 208.782 (22.411) 186.371
Não circulante
Estoque 15.697 (15.697) - 4.252 (4.252)
Investimento em controladas e
controladas em conjunto - 57.110 57.110 - 47.308 47.308
Propriedades para investimento 1.002.632 (28.223) 974.409 582.292 (21.592) 560.700
Outros ativos não circulantes 19.591 (3) 19.588 2.492 (2) 2.490
Total do ativo não circulante 1.037.920 13.187 1.051.107 589.036 21.462 610.498
Total do ativo 1.087.205 (1.726) 1.085.479 797.818 (949) 796.869
Passivo e patrimônio líquido
Passivo circulante 169.586 (571) 169.015 208.434 (33) 208.401
Passivo não circulante 481.797 (1.155) 480.642 162.310 (916) 161.394
Total do patrimônio líquido 435.822 - 435.822 427.074 - 427.074
Total do passivo e do patrimônio líquido 1.087.205 (1.726) 1.085.479 797.818 (949) 796.869
2012 Originalmente
apresentado Ajustes Reapresentado Demonstração consolidada dos resultados:
Receita líquida de aluguéis 27.656 - 27.656
Custo dos aluguéis (6.640) - (6.640)
Lucro bruto 21.016 - 21.016
Despesas operacionais líquidas (12.093) 9 (12.084)
Resultado de participação em controladas e controladas em conjunto - 975 975
Resultado financeiro 1.350 (1.478) (128)
Imposto de renda e contribuição social (1.685) 494 (1.191)
Lucro do exercício 8.588 - 8.588
Demonstração consolidada dos fluxos de caixa:
Fluxo de caixa das atividades:
Operacionais (6.390) 7.197 807
Investimento (379.167) (2.407) (381.574)
Financiamento 221.962 - 221.962
Redução do saldo de caixa e equivalentes de caixa (163.595) 4.790 (158.805)
Caixa e equivalentes de caixa
No início do exercício 200.526 (17.626) 182.900
No fim do exercício 36.931 (12.836) 24.095
Redução do saldo do caixa e equivalentes de caixa (163.595) 4.790 (158.805)
Demonstração do valor adicionado:
Receitas 453.833 (5.184) 448.649
Insumos adquiridos de terceiros (359.661) 5.086 (354.575)
Valor adicionado bruto 94.172 (98) 94.074
Depreciação e amortização (6.645) (2) (6.647)
Valor adicionado líquido produzido 87.527 (100) 87.427
Valor adicionado recebido em transferência:
Resultado em participação societária - 975 975
Receitas financeiras 9.777 (1.480) 8.297
Valor adicionado total a distribuir 97.304 (605) 96.699
Distribuição do valor adicionado:
Pessoal 17.894 (3.638) 14.256
Impostos, taxas e contribuições 15.352 3.447 18.799
Remuneração de capitais de terceiros 55.470 (414) 55.056
Remuneração de capitais próprios:
Dividendos 816 - 816
Lucros retidos no exercício 7.772 - 7.772
Participação de acionistas não controladores - -
3. Caixa e equivalentes de caixa
A composição da conta de caixa e equivalentes de caixa é como segue:
Individual Consolidado 31/12/13 31/12/12 31/12/13 31/12/12 01/01/12
Reapresentado
Caixa 19 9 21 11 24
Bancos - conta movimento 108 109 475 786 318
Aplicações financeiras:
Certificados de depósitos bancários (CDB) 69.495 21.961 83.054 23.298 87.133
Compromissadas com lastro em debêntures 9.516 - 27.340 - 95.425
Fundo de investimento - - 40.310 -
-Total 79.138 22.079 151.200 24.095 182.900
As aplicações financeiras, classificadas como destinadas para negociação, possuem liquidez diária, cláusula de resgate imediato, estão sujeitas a risco insignificante de mudança de valor e estão apresentadas com base nos valores de custo acrescidos dos rendimentos auferidos de, aproximadamente, 105,76% do CDI - Certificados de Depósitos Interbancários no Individual e 103,81% do CDI no Consolidado em 31 de dezembro de 2013 (105,7% do CDI no Individual e 105,4% do CDI no Consolidado em 31 de dezembro de 2012 e 104,6% do CDI no Consolidado em 1º de janeiro de 2012) e ajustados ao valor justo, quando aplicável.
As aplicações em compromissadas com lastro em debêntures de instituições financeiras têm a recompra diária garantida pelo emissor, permitindo seu resgate imediato, conforme a necessidade da Companhia e tem rendimento atrelado a variação do CDI.
O fundo de investimento é um fundo não exclusivo, de liquidez imediata e tem como objetivo acompanhar a variação do CDI através da aplicação em fundos que alocam, no mínimo, 95% de seus recursos em títulos ou operações atreladas a esse
indicador.
4. Contas a receber
Individual Consolidado 31/12/13 31/12/12 31/12/13 31/12/12 01/01/12 Reapresentado Locação 4.409 3.630 11.959 7.388 1.620 Venda de terrenos - - 21.870 - -Outros 1.236 406 1.871 702 -5.645 4.036 35.700 8.090 1.620Provisão para crédito de liquidação duvidosa - - (748) (572)
-Total 5.645 4.036 34.952 7.518 1.620
Circulante 3.212 1.725 20.758 4.601 1.620
Não circulante 2.433 2.311 14.194 2.917
-5.645 4.036 34.952 7.518 1.620
A locação refere-se a aluguéis dos galpões industriais firmados mediante arrendamento operacional, sujeitos à Lei 8.245/91 (“Lei de Locação”) que inclui, dentre outros, procedimentos relativos à cancelamento dos contratos de locação e respectivas multas rescisórias, que são acordadas comercialmente com cada
locatário. Os contratos são reajustados anualmente pela variação do Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M).
A venda de terrenos foi realizada pelo Grupo no 3º trimestre de 2013, com recebimentos até julho de 2015, em parcelas pré-fixadas. O resultado dessas transações está demonstrado na nota 14. Em 31 de dezembro de 2013, o fluxo de recebimento é como segue:
Consolidado
12 meses 13.290
13 a 24 meses 10.000
Total 23.290
Ajuste a valor presente – taxa 9,75%a.a. (1.420)
Total 21.870
Apresentamos abaixo o escalonamento do vencimento das contas a receber:
Individual Consolidado 31/12/13 31/12/12 31/12/13 31/12/12 01/01/12
Reapresentado
A vencer 5.300 3.995 33.928 7.384 1.620
Vencido até 30 dias 84 41 760 41
-Vencido de 31 a 90 dias 226 - 226 -
-Vencido a mais de 90 dias 35 - 786 665
-Total 5.645 4.036 35.700 8.090 1.620
Segue abaixo a movimentação da provisão para crédito de liquidação duvidosa para os exercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e de 2012:
Consolidado 2013 2012
Saldo inicial (572)
-Constituição (176) (572)
Saldo final (748) (572)
Os recebimentos mínimos futuros garantidos contratualmente, escalonados por vencimento, são como segue:
Individual Consolidado 31/12/13 31/12/12 31/12/13 31/12/12 01/01/12 Reapresentado 12 meses 16.152 11.777 63.618 40.719 13.477 13 a 24 meses 15.973 12.905 57.049 39.505 12.696 25 a 36 meses 14.297 12.348 46.048 33.359 8.150 37 a 48 meses 6.177 10.769 27.661 24.092 4.751 Acima 48 meses 5.854 3.870 36.447 34.494 412 Total 58.453 51.669 230.823 172.169 39.486
