ANÁLISE DAS ETAPAS DE PROJETO DE DUAS COOPERATIVAS HABITACIONAIS DO RIO GRANDE DO SUL

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ANÁLISE DAS ETAPAS DE PROJETO DE DUAS COOPERATIVAS

HABITACIONAIS DO RIO GRANDE DO SUL

Luciana Inês Gomes MIRON

M.Sc., Arq., Doutoranda do NORIE pelo Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil da UFRGS. Av. Osvaldo Aranha, n° 99, 3º andar - Engenharia Civil / NORIE CEP 90035-190 Porto Alegre (RS) Brasil -

Correio eletrônico: lumiron@cpgec.ufrgs.br

Régis VASCONCELLOS

Estudante de graduação da Faculdade de Arquitetura da UFRGS, auxiliar de pesquisa NORIE. Correio eletrônico: regissv@terra.com.br

Carlos Torres FORMOSO

Eng. Civil, PhD, professor do NORIE / PPGEC / UFRGS. Av. Osvaldo Aranha, n° 99, 3º andar - Engenharia Civil / NORIE CEP 90035-190 Porto Alegre (RS) Brasil - Correio eletrônico: formoso@vortex.ufrgs.br

RESUMO

Nos últimos anos, o aumento das restrições dos programas habitacionais brasileiros tem estimulado a participação de cooperativas e demais agentes não-públicos na produção de habitações de interesse social. Contudo, para que os empreendimentos sejam realizados há necessidade do envolvimento de um grande número de pessoas: cooperativados, projetistas, representantes de instituições financeiras e governamentais. Tais pessoas possuem interesses e requisitos conflitantes, o que resulta em entraves burocráticos, dificuldades financeiras e atrasos no desenvolvimento das etapas de projeto. O presente trabalho consiste na análise das etapas de desenvolvimento dos projetos de duas cooperativas no Rio Grande do Sul. Esses projetos foram realizados por uma empresa de Porto Alegre, formada há dois anos e constituída por cinco sócios arquitetos, que busca diferenciação no mercado através do foco em projetos com características de responsabilidade ambiental e social. O estudo procurou investigar mecanismos que possibilitassem melhorias na prestação de serviços de arquitetura e urbanismo para empreendimentos habitacionais de cooperativas. A pesquisa foi realizada através de entrevistas com os sócios arquitetos da empresa e coleta de documentos relacionados aos projetos das cooperativas. Os dados coletados foram utilizados para identificar as etapas de projeto e as falhas no processo, especialmente em relação ao gerenciamento dos requisitos do cliente. Por fim, o resultado das análises foi objeto de um seminário de discussão com os arquitetos da empresa e pesquisadores. Esse trabalho é parte integrante do Projeto GEHIS: Gestão de Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social financiado pelo Programa Habitare/FINEP.

Palavras-chaves: gestão do projeto, cooperativas habitacionais, desenvolvimento de produto, requisitos do cliente

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1. INTRODUÇÃO

Os estudos no campo da habitação constituem parte significativa da literatura sobre a indústria da construção no Brasil que, segundo Farah (1988), se consolidaram no país na década de 70, justamente um período de grande produção habitacional no país através do Sistema Financeiro da Habitação. A extinção do BNHi no final da década de 80, provocou grandes mudanças no mercado imobiliário pela falta dos agentes financeiros. Excluídos do mercado formal e da provisão pública as famílias com renda baixaii e médiaiii adotaram o auto-financiamentoiv, via cooperativas habitacionais como meio para acessar à habitação (FRUET, 2002).

As cooperativas habitacionais podem ser formadas por diferentes meios dependendo da organização socioeconômica do país (WERNA et al., 2001). No Zimbabue e em diversos outros países, as organizações, os movimentos sociais e os agentes relacionados ao trabalho, ocasionalmente em conjunção com partidos políticos, desempenharam um papel importante na formação de cooperativas habitacionais (WERNA et al., 2001). Contudo, na maioria dos países em desenvolvimento o impacto do sistema de cooperativa na provisão geral da habitação tem sido muito limitado (OKPALA, 1992).

A provisão de habitação pelo autofinanciamento necessita da participação de ambos os setores público e privado, o que resulta em uma intrincada rede de agentes com interesses e requisitos altamente conflitantes. Aliados à falta de uma política habitacional consistente, o avanço tecnológico e as expectativas dos clientes finais têm tornado o gerenciamento e controle sobre as atividades de desenvolvimento de empreendimentos de cooperativas habitacionais um desafio para os profissionais que atuam nesse mercado.

Neste contexto as limitações da produção habitacional estão relacionadas, entre outras coisas, à própria complexidade do atendimento de uma necessidade básica: a da moradia. Tal necessidade envolve uma série de relações culturais, econômicas, ambientais, políticas e sociais. Por essa razão, o produto habitação possui atributos que costumam gerar no consumidor um comportamento de aquisição mais complicado, pois se trata de um produto caro, com características únicas e considerado como de uso bastante prolongado (LEITÃO, 1998). O comportamento desse cliente, torna-se ainda mais complexo quando se trata de um processo de produção e aquisição participativo, implícito à formação de uma cooperativa habitacional.

A formação de cooperativas habitacionais gera em seus associados a expectativa da possibilidade de escolha, da realização do sonho da casa própria e da personalização desse sonho. Brandão (2002), explica que a diversidade habitacional provém da busca do homem em ser diferente, o que o faz personalizar seu habitat. Segundo esse autor, quatro são os grandes fatores de diversificação do morar na perspectiva da demanda: 1) uma maior diversificação demográfica pelo surgimento de novas composições familiares, não tradicionais; 2) a mudança de perfil e os novos papéis desempenhados pela mulher; 3) a coexistência do morar e do trabalhar no mesmo espaço; 4) a profusão de novos equipamentos, tecnologias e mídias que habilitam o lar para muitas outras funções, notadamente, a do lazer.

Contudo, a grande limitação que se coloca à participação dos usuários no processo de planejamento e projeto do ambiente construído é de ordem puramente operacional: quando se trata de um objeto a ser apropriado por um grande número de pessoas, tal como um empreendimento habitacional, como viabilizar a participação desse coletivo na formulação do projeto desse objeto (MALARD et al., 2002)?

Segundo Malard et al. (2002), obter a participação de um leigo num projeto significa também dar-lhe os meios de acessar os códigos de representação do objeto arquitetônico para que possa entender o que está sendo proposto e contribuir com a proposição. Dada a grande dificuldade no estabelecimento dessa participação evidencia-se um dos grandes desafios dos profissionais que atuam em empreendimentos habitacionais de cooperativas: o gerenciamento dos requisitos do cliente.

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Considerando as lacunas de conhecimento relacionadas ao gerenciamento de empreendimentos habitacionais o objetivo do estudo, neste artigo relatado, foi o de investigar mecanismos que possibilitassem melhorias na prestação de serviços de arquitetura e urbanismo para empreendimentos habitacionais de cooperativas. Essa investigação foi realizada através da comparação das etapas de projeto de dois empreendimentos de cooperativas habitacionais com as etapas do modelo de gestão para o processo de desenvolvimento de produtos da construção civil (TZORTZOPOULOS et al., 2000). Além disso buscou-se analisar a aplicação das diretrizes para o gerenciamento dos requisitos do cliente (MIRON, 2002) no contexto desses projetos.

2. MÉTODO

O trabalho de campo desta pesquisa constituiu-se de um estudo de caso realizado em uma empresa de projeto que atua no desenvolvimento de projetos de cooperativas habitacionais. A referida empresa foi fundada há dois anos e tem como foco o desenvolvimento de projetos para clientes pessoa-jurídica tais como: prefeituras, cooperativas e instituições. Atualmente constitui-se de cinco sócios arquitetos, duas estagiárias e uma secretária. Foram analisadas as etapas dos projetos de duas cooperativas habitacionais.

A pesquisa começou com a realização de entrevistas com quatro dos sócios arquitetos da empresa. Em seqüência foi realizada uma coleta dos principais documentos relacionados aos projetos das cooperativas: plantas, cortes e fachadas das áreas condominiais e unidades habitacionais em diversas etapas de projeto; levantamentos; laudos; programas de necessidades e os contratos da empresa de projeto com as cooperativas. Os dados coletados foram utilizados para identificar as etapas de projeto como realizadas e as falhas no processo, especialmente em relação ao gerenciamento dos requisitos do cliente. Por fim, o resultado das análises foi objeto de um seminário de discussão com os arquitetos da empresa e pesquisadores.

1.1 Caracterização da Cooperativa Habitacional 1

A Cooperativa 1 convidou por meio de carta, diversas empresas de projeto para participarem da licitação que encaminhou a contratação de serviços profissionais necessários à elaboração dos projetos técnicos especializados nas áreas de Urbanismo, Paisagismo, Arquitetura e Engenharia. O edital possuía as informações básicas para o lançamento do projeto de urbanização do terreno de 1,7ha, localizado em Porto Alegre, comprado pela cooperativa sem a ajuda técnica especializada. Propunha-se então a construção de 24 unidades habitacionais com três tipologias diferentes e áreas pré-estabelecidas: 12 unidades térreas com 80m2; 7 sobrados com 90m2 e 5 sobrados geminados com 100m2. Além da área residencial, a implantação da cooperativa compreendia uma área comercial, um centro comunitário e uma quadra de esportes. A empresa objeto do presente estudo foi selecionada e contratada em novembro de 1999, integrando ao programa da cooperativa o uso de sistemas e tecnologias alternativas capazes de reduzir o impacto ambiental do empreendimento habitacional. As etapas de projeto foram divididas em: serviços preliminares e projeto de arquitetura sendo esse subdividido em estudo preliminar, anteprojeto, projeto legal e projeto executivo.

1.2 Caracterização da Cooperativa Habitacional 2

O objeto do contrato foi um projeto de 50 unidades habitacionais com no máximo dois modelos diferentes para o projeto de loteamento, localizado em terreno de aproximadamente 7,4ha no interior do RS. O contrato entre a empresa de projeto e a Cooperativa 2 foi assinado no final de setembro de 2001 e as etapas de projeto foram divididas em: serviços preliminares e projeto de arquitetura sendo subdividido em estudo preliminar, anteprojeto, projeto legal e projeto executivo.

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3. ANÁLISE DOS DADOS

3.1 Cooperativa Habitacional 1

Através dos dados levantados foram identificadas as etapas previstas em contrato, as quais foram comparadas com as etapas efetivamente desenvolvidas. A partir dessas comparações foram feitas constatações e considerações relativas a cada etapa efetivamente realizada, as quais são descritas a seguir.

!" Serviços preliminares – foram realizados no tempo previsto em contrato e envolveram as atividades compreendidas dentro da etapa de estudo preliminar do Modelo de Gestão do PDP. Os requisitos do cliente usuário, bem como sua faixa de renda foram levantados. O projeto foi feito de acordo com a percepção dos arquitetos sobre as necessidades e reais possibilidades desses clientes.

!" Estudo preliminar 01 – demonstrou a tentativa de criação de um Módulo Básico Econômico, com 40m², a partir do qual todas as tipologias para as unidades habitacionais seriam desdobradas. Esse estudo preliminar foi realizado em 30 dias e apresentado já na versão 01, sendo que o estudo preliminar 00, previsto em contrato foi suprimido.

!" Estudo preliminar 02 - as tipologias das unidades habitacionais sofreram alterações. Foram criados o Modelo Casa Térrea com 1 Dormitório (53,7m²) e o Sobrado Especial com 3 Dormitórios (132m²). O Módulo Básico Econômico não foi bem aceito pelos clientes e os projetistas não tiveram argumentos para justificar os benefícios deste. O nível de detalhamento desse estudo correspondeu à etapa de anteprojeto do Modelo de Gestão do PDP.

!" Estudo preliminar 03 – as atividades previstas para 15 dias foram realizadas em 4 meses. Esta etapa se caracteriza pela volta do uso das tipologias básicas que foram pedidas no programa de necessidades previamente levantado pela empresa de projeto nos serviços preliminares. Outra característica marcante dessa etapa é o aumento considerável das áreas das unidades, em média 50% da área da etapa anterior. Uma licença ambiental consumiu 4 meses, tempo não previsto em contrato.

!" Anteprojeto – as atividades previstas para 45 dias foram realizadas em 4 meses. As outras duas versões previstas em contrato não foram desenvolvidas o que parece indicar que o nível de detalhamento das versões do estudo preliminar pode ter tornado essas versões desnecessárias. Aparentemente nesta etapa os requisitos dos clientes relativos ao projeto das unidades habitacionais foram atendidos. Houveram reduções nas áreas dessas unidades habitacionais que variaram de 4% a 17%. Ainda assim, essas unidades encontravam-se com acréscimos de 22% a 50% em relação às áreas especificadas na carta convite. Nesta etapa foram menores as evidências de contato com os clientes, o que evidenciou o desgaste nas relações projetistas e cooperativados.

!" Projeto legal – essa etapa consumiu um período de tempo de 8 meses para a aprovação dos projetos pela prefeitura.

!" Projeto executivo – essa etapa prevista em contrato para ser realizada em 20 dias, consumiu um período de tempo de 6 meses.

A partir dessas constatações e das informações obtidas através das entrevistas foi possível identificar os principais problemas no desenvolvimento dos projetos da Cooperativa 1, os quais estavam particularmente relacionados à ausência de uma etapa de planejamento e concepção desse empreendimento (prevista no Modelo de Gestão do PDP). Essa falha resultou em diversos conflitos entre o cliente cooperativa e a empresa de projeto. Primeiramente a compra da área sem auxílio técnico resultou em inúmeros problemas e entraves, uma vez que mais de 60% da mesma encontrava-se em zona de preservação ambiental, o que demandou inúmeras

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negociações com a prefeitura. Além disso, as condições de topografia acidentada dessa área tiveram grande impacto sobre os custos da implantação da infraestrutura condominial.

Os projetistas também tiveram dificuldades para gerenciar as relações de comunicação com os representantes da cooperativa. Esses profissionais não tiveram controle sobre as novas demandas dos clientes, o que ocasionou inúmeros retrabalhos. Também cabe considerar que o elevado nível de detalhamento realizado por esses projetistas nas etapas iniciais de projeto também contribuiu fortemente para tais retrabalhos. Outro desperdício foi relativo aos prazos, que previstos em contrato para 9 meses foram consumiram 34 meses.

Esse problema esteve fortemente relacionado à ausência de um promotor do empreendimento, papel que deveria ter sido assumido pela cooperativa. Assim, os requisitos do cliente usuário foram adequadamente levantados pela equipe da empresa, enquanto que os requisitos relativos à viabilidade do empreendimento não foram devidamente explicitados e compreendidos, por ambos empresa e cooperativa. Dessa forma, os clientes não estavam visualizando os sacrifícios (custos) relacionados à produção das unidades habitacionais. Além disso, os acréscimos de áreas exigidos pelos clientes resultaram na inviabilização dos incentivos para habitação de interesse social. 3.2 Cooperativa Habitacional 2

Similarmente ao que a análise que foi feita sobre os projetos da Cooperativa 1, seguem as constatações e comparações relativas às etapas de projeto da Cooperativa 2.

!" Estudo Preliminar 01 – esse estudo foi feito de acordo com a percepção dos arquitetos sobre as necessidades e reais possibilidades dos clientes. Foram definidas duas unidades habitacionais a partir de um modelo básico: casa de dois dormitórios com estar/jantar, cozinha, banheiro e área de serviço externa, numa área de 46m²; casa de três dormitórios, a qual diferencia-se apenas pela adição de um dormitório, num total de 57m². Uma das características desse modelo é a cobertura de uma água, utilizada com a intenção de redução de gastos. Outra característica marcante é a concepção de casas conjugadas duas a duas. As atividades foram antecipadas e o nível de detalhamento desenvolvido equipara-se à etapa de anteprojeto do Modelo de Gestão do PDP.

!" Estudo Preliminar 02 - as tipologias das unidades não foram alteradas ocorrendo apenas um maior detalhamento em plantas, cortes e fachadas. Atividades foram realizadas antecipadamente, em relação aos prazos previstos em contrato.

!" Estudo preliminar 03 - essa etapa foi caracterizada por grandes alterações no projeto das tipologias das unidades, que passaram a ter telhado de duas águas. Três tipologias foram desenvolvidas: a unidade de dois dormitórios sofreu acréscimo de 5%; a de três dormitórios sofreu diminuição de 8%; e uma unidade de quatro dormitórios foi criada com 62m². Mais uma vez as atividades foram realizadas antecipadamente, em relação aos prazos previstos em contrato.

!" Anteprojeto – essa etapa prevista em contrato foi totalmente suprimida em função do alto nível de detalahamento dos estudos preliminares.

!" Projeto legal – essa etapa consumiu um período de tempo de 2 meses para a aprovação dos projetos pela prefeitura.

!" Projeto executivo – essa etapa prevista em contrato para ser realizada em 20 dias, consumiu um período de tempo de 10 meses. Todas as edificações foram detalhadas em cortes e cortes de pele, além de plantas baixas para serem encaminhadas ao canteiro.

A partir dessas constatações e das informações obtidas através das entrevistas foi possível identificar os principais problemas no desenvolvimento dos projetos da Cooperativa 2, os quais também foram influenciados pela ausência de uma etapa de planejamento e concepção desse empreendimento (prevista no Modelo de Gestão do PDP).

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O principal problema no desenvolvimento dos projetos dessa cooperativa se concentrou na reprovação da casa com uma água de telhado. Esse fato revelou um equívoco, por parte dos projetistas, na identificação da percepção da imagem de casa para os clientes cooperativados. Além disso, os projetistas não souberam quantificar a redução de custo que essa solução teria, no valor final da obra, não tendo informações para auxiliar a tomada de decisão do cliente cooperativa. Cabe considerar que os prazos previstos em contrato para aproximadamente 9 meses consumiram efetivamente 15 meses.

4. CONCLUSÕES

Foi constatada uma grande disparidade entre as especificações feitas no contrato em relação ao desenvolvimento real dos projetos, especialmente em relação aos prazos. Essas diferenças expõe as falhas relativas ao gerenciamento dos empreendimentos habitacionais, dos projetos das cooperativas estudadas. Nem as cooperativas entenderam e assumiram todas as responsabilidades relativas à essa forma de provisão habitacional, nem a empresa de projetos teve condições de auxiliar nessas questões em função de ter como foco de atuação o desenvolvimento dos projetos e não a gestão de empreendimentos.

Esses problemas de gestão ficaram evidenciados pela falta da etapa de planejamento e concepção dos empreendimentos. Além disso, a ausência de gestão dos requisitos dos clientes resultou em falhas na captura dos requisitos e na falta de controle sobre a evolução desses nas definições de projeto.

Cabe ressaltar que o gerenciamento da informação sobre os requisitos do cliente consiste em encontrar o conhecimento que é aplicável em uma situação de problema e formulá-lo em objetivos e restrições de projeto. Whelton e Ballard (2002), corroboram essa idéia afirmando que para gerar maior valor para os clientes finais é necessário que os responsáveis pela concepção de empreendimentos da construção aprendam sobre as características destes empreendimentos de forma crítica e coletiva. Além disso, é importante que os responsáveis pela tomada de decisão sejam claramente definidos a fim de obterem uma maior compreensão sobre como operam os agentes financiadores e legisladores. Esta compreensão pode auxiliar na melhor definição sobre o problema de projeto, o qual é essencial para a definição dos objetivos de um empreendimento habitacional e da forma de gerenciar seus processos, particularmente no contexto das cooperativas habitacionais.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BRANDÃO, Douglas. Diversidade e potencial de flexibilidade de arranjos espaciais de apartamentos: uma análise do produto imobiliário no Brasil. 2002. 429 f. Tese (Doutorado em Engenharia de Produção) – Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil, Universidade Federal de Santa Catarina, Florianópolis.

FARAH, Marta Ferreira Santos. Alterações na organização do trabalho na construção habitacional: a tendência de racionalização. In: ENCONTRO ANUAL DA ASSOCIAÇÃO NACIONAL PÓS-GRADUAÇÃO E PESQUISA EM CIÊNCIAS SOCIAIS, 12., 1988, Águas de São Pedro, Anais... Águas de São Pedro: ANPOCS, 1988.

FRUET, Genoveva. Paths to state/society synergy? The experience of housing cooperatives in Porto Alegre, Brazil. 2002. Ph.D. Dissertation (Graduate School of International Development Studies) Roskilde University, Roskilde, Danish.

LEITÃO, Elenara. Análise do comportamento de compra do consumidor de imóveis residenciais: estudo de caso, apartamentos novos de 2 e 3 dormitórios. 1998. 142 f. Dissertação (Mestrado em Engenharia de Produção) - Escola de Engenharia, Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Porto Alegre.

MALARD et al. Avaliação pós-ocupação, participação do usuário e melhoria da qualidade de projetos habitacionais: uma abordagem metodológica com o apoio do Estado. In: ABIKO e ORSTEIN (ed). Inserção Urbana e Avaliação Pós-ocupação da Habitação de Interesse Social. São Paulo: FAUUSP, 2002. (Coletânea Habitare/FINEP, 1).

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MIRON, Luciana. Proposta de diretrizes para o gerenciamento dos requisitos do cliente em empreendimentos da construção. 2002. 150 f. Dissertação (Mestrado em Engenharia Civil) – Escola de Engenharia, Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Porto Alegre.

OKPALA, D. Housing production systems and technologies in developing countries: a review of the experiences and possible future trends/prospects. Habitat International, v 16, issue 3. 1992, p 9-32.

TZORTZOPOULOS, Patrícia et al. Desenvolvimento de um Modelo de Gestão para o Processo de Desenvolvimento de produtos da Construção Civil: projeto de edificações. Porto Alegre: NORIE/UFRGS, 2000. WERNA, Edmundo et al. Pluralismo na habitação (baseado nos resultados do Projeto: “O novo papel do Estado na oferta da Habitação: parceria entre agentes públicos e não públicos”). São Paulo: Annablume, 2001.

WHELTON, Michael e BALLARD, Glenn. Project definition and wicked problems. In: 10th Annual Conference on Lean

Construction. Proceedings ... August, 2002. AGRADECIMENTOS À empresa de projetos. Ao Programa Habitare. À Finep. NOTAS i

O Banco Nacional da Habitação foi criado entre 1964 e 1965 com a finalidade de orientar e controlar o Sistema Financeiro da Habitação; em 14 de novembro de 1971 foi transformado em empresa pública pela lei nº 5762, vinculado ao Ministério do Interior, passando a representar o principal instrumento de execução da política habitacional do Governo Federal. O BNH foi extinto pelo DL 2291 de 21 de novembro de 1986, tendo sido incorporado à Caixa Econômica Federal, que assumiu o compromisso de manter seu conjunto de atribuições (Enciclopédia Digital Master On-Line -Sistema Financeiro da Habitação - SFH.htm).

ii

Diferentemente de outras Regiões Metropolitanas do Brasil a renda familiar das cooperativas habitacionais de Porto Alegre varia, principalmente, de 1 a 8 salários mínimos (FRUET, 2002).

iii

Considerada neste trabalho entre 8 e 15 salários mínimos.

iv

Segundo Fruet (2002), o auto-financiamento é a antecipação dos recursos do cliente para a fase de produção da

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