NOVA RADIAL IMÓVEIS–LTDA CNPJ 23.430.103/0001-97
NOVA RADIAL IMÓVEIS Roberto Carlos Soares CRECI/SP - Nº 66787 F
L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O D E I M Ó V E L
1. Solicitante: :
Dr. Valdery Portela
2. Processo : 1058130-04.2016
3. Objetivo : Determinação do valor de mercado
4. Objeto da Avaliação : Apartamento 71, 7° andar, Edifício Porto Seguro.
5. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL CONFORME MATRÍCULA:
IMÓVEL – Apartamento nº 71, no 7º andar do Edifício Porto Seguro, situado a Rua
Frederico Guarinon, nº 965, do Jardim Ampliação, no Bairro do Morumbi, 29º Subdistrito Santo Amaro, com a área útil de 138,80 m2, área comum de 140,92 m2, perfazendo um total construído de 279,72 m2, correspondente a fração ideal de 6,76% no terreno.- referido Edifício e seu terreno fazem parte do condomínio registrado no 11º Cartório do Registro de Imóveis de São Paulo sob o nº 58, da matrícula 6.653. e o apartamento nº 86.436- Contribuinte:- 170.020.0094-1.
5.1 DESCRIÇÃO SITUAÇÃO ATUAL:
O apartamento objeto desta avaliação é privilegiado por ser o único localizado no andar, composto de: uma ampla sala de estar, sala de TV, 4 (quatro) banheiros, cozinha, 3 dormitórios sendo uma suíte, área de serviço e dependência de empregado ; piso em cerâmica; paredes com pintura de primeira a látex; forro em laje revestida; portas de madeira; caixilhos em alumínio com vidros lisos; aparelhos sanitários de louça branca; forração; instalações elétricas e hidráulicas embutidas em perfeito estado ; a unidade dispõe de 2 (duas) vagas de garagem de uso privativas e cobertas; a unidade é atendida por 2 elevadores sendo 1 (um) social e outro de serviço.
5.1.1 EDIFICAÇÃO
Construção com o devido projeto arquitetônico e com características de construção de alto padrão , com materiais de alvenaria e acabamentos de primeira linha, atualmente não necessitando de reparos do dia a dia, o estado de conservação é excelente pelo tempo de construção e seu padrão atendendo as necessidades de habitabilidade.
Foto da Rua do Edifício Porto Seguro
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Foto do Hall de entrada do Edifício Porto Seguro
Foto da recepção do Edifício Porto Seguro
Foto do Solarium do Edifício Porto Seguro
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Foto da sala ampla do apartamento avaliado
Foto do Lavabo da Sala do apartamento avaliado
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Foto do Banheiro dos dormitórios do apartamento avaliado
Foto do Banheiro da Suite do apartamento avaliado
Foto da suite do apartamento avaliado
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Foto do segundo dormitório do apartamento avaliado
Foto da Sala de TV do apartamento avaliado
Foto da área de serviços do apartamento avaliado
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6. IMÓVEIS SIMILARES
6.1 APARTAMENTO Rua Marie Nader Calfat, 18º andar, Morumbi/ S.P.
Características: 3 dormitórios; 3 vagas; 157 m2; com ambientes amplos; com passagem interna da cozinha para área intima; armários nos quartos; corredor e cozinha; mármore nos banheiros; granito na cozinha; piso de madeira nas salas; escritório com piso fino acabamento; churrasqueira, Playground, Salão de Festas, Salão de festas.
Contato: fone 3723.4050
Valor à vista R$650.000,00 (Seiscentos e cinqüenta mil reais) 6.2. APARTAMENTO Rua Raimundo Simão de Souza nº 26.
Características do imóvel: Área útil 174,00 m²; Apto. Padrão Superior; 2 (duas) vagas de garagem;
Contato: Regina Célia da Silva Souza FONE: 99187-5555 –
Valor à vista R$940.000,00 (Novecentos e quarenta mil reais)
6.3 APARTAMENTO - Rua Frederico Guarinon, Jardim Ampliação, Morumbi, S.P.
Características do imóvel: 3 dormitórios/ Suíte 1 suíte; Vagas 2 vagas; Área útil 120 m²; Construído 1990; Valor do m² R$ 6.166,67/m2.
Contato – Fone 2389-0977 – GK Santo Antonio - Código oferta no Zap: IM04540575
Valor de venda à vista R$ 740.000,00 (Setecentos e quarenta mil reais).
6.4 APARTAMENTO – Rua Frederico Guarinon, Jardim Ampliação, Morumbi, São Paulo.
Características do imóvel: 3 dormitórios / 1 suíte Vagas 2 vagas Área útil 86 m² Valor do m² R$ 7.325,58/m2
Contato - Coelho Fonseca Jardins – Fone 4302-7622 – código oferta no Zap: IM012504381
Preço de venda à vista R$ 630.000,00 (Seiscentos e trinta mil reais). 6.5 APARTAMENTO – Rua Frederico Guarinon Morumbi, Sao Paulo – SP
Características do imóvel: 3 Dormitórios / 1 suíte; 2 vagas; Área útil 90 m²; Valor do m² R$ 8.888,88/m2.
Contato -Lopes Prime – Fone 3894-1000 Código oferta noZap:IM09053383
Valor de venda à vista R$ 800.000,00 (Oitocentos mil reais). 6.6 RESUMO DAS REFERÊNCIAS A VENDA NA REGIÃO:
ÍTEM VALOR DO IMÓVEL ÁREA ÚTIL VALOR / m2
7. REGIÃO E SUAS CARACTERÍSTICAS:
O Morumbi é um bairro que tem como característica ser uma região nobre da Zona Oeste da cidade de São Paulo, constituída por mansões e condôminos de luxo e uma população pertencente às classes média alta e alta.
A região do Morumbi é conhecida por abrigar o Estádio Cícero de Pompeu Toledo e o Palácio dos Bandeirantes, além de ser um dos bairros mais arborizados da capital, tendo 239 metros quadrados de área verde por habitante, sendo quase quatro vezes mais do que a média, que fica em torno de 58 metros por habitante.
Além disso, o bairro possui uma localização excelente, já que está cercado por importantes vias de acesso, como por exemplo, as Avenidas Morumbi, Giovanni Gronchi e Doutor Alberto Penteado. E ainda oferece aos seus moradores e freqüentadores fácil acesso ao transporte público, contando com diversas linhas de ônibus e a estação de metrô Butantã.
8. DIAGNÓSTICO DO MERCADO
O Jardim Ampliação, onde se localizam os imóveis comparados, têem sido alvo de constante processo de revitalização, pelos órgãos municipais, havendo no bairro um número significativo nessa área de transações imobiliárias. A quantidade de ofertas de bens similares é média e a absorção pelo mercado pode ser considerada normal. O imóvel avaliado encontra-se dentro do padrão construtivo encontrado no Jardim Ampliação, sendo sua área similar à outros imóveis encontradas para a formação das amostras, sendo seus padrão de acabamento também similar aos dados coletados. Considerando as condições do mercado e os atributos particulares dos imóveis comparados, estes são classificados como de “LIQUIDEZ NORMAL”.
9. USO DO SOLO 9.1 Residencial
O uso residencial familiar é em toda rua, geralmente de “alto padrão” , com muitos moradores vivendo em residências de alto padrão, na região é visto muitos seguranças de empresas privados.
10. DISTRITOS LIMÍTROFES
Fica afastado do centro de São Paulo numa distância entre 12 e 15 km. Limita-se com os distritos de Vila Sônia, Campo Limpo, Vila Andrade, Itaim Bibi, Pinheiros e Butantã. Abrange
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os bairros de Vila Progredior, Caxingüi, Jardim Guedala, Cidade Jardim, Real Parque, Vila Morumbi, Paineiras do Morumbi, Jardim Panorama, Jardim Sílvia, Jardim Vitória Régia, Vila Tramontano, Super Quadra do Morumbi.
Dentro dos limites do Morumbi encontra-se o Hospital Israelita Albert Einstein, um dos mais importantes hospitais privados do município, o Palácio dos Bandeirantes, sede do Governo do Estado de São Paulo, a Escola Americana (Escola Graduada) e o Estádio Cícero Pompeu de Toledo, além da sede social do São Paulo Futebol Clube.
11. METODOLOGIA EM EMPREGADA
Para este laudo foi utilizado o “Método Comparativo de Dados de Mercado”, com tratamento técnico dos dados por utilização da regressão linear /inferência estatística, conforme recomenda a Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, NBR 14653-1:2001, ou seja, apresentação do laudo de avaliação com os requisitos mínimos,
simplificado
- contendoinformações sucinta necessárias ao seu entendimento;
Este laudo obedece a condições específicas pré-combinadas com o requerente contratante e não tem validade para outros usos ou exibição para terceiros.
Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado o pesquisa física visitando imóveis da mesma rua e analítica com pesquisas e preços dos imóveis vizinhos e da região , cujo Período de pesquisa deu-se de 10/09/2017 a 15/09/2017 e tantos imóveis serviram como parâmetro.
12 . RESULTADO DA AVALIAÇÃO:
Valor do Imóvel: Este laudo foi elaborado pelo corretor de imóveis Roberto Carlos Soares,
Creci/SP 66787 , De acordo com os dados acima, os quais também foram embasados no valor praticado no mercado imobiliário local , AVALIO o imóvel no valor mínimo em
R$886.196,36 (Oitocentos e oitenta e seis mil, cento e noventa e seis reais e trinta e seis
centavos ), ressaltando que o valores expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez do mercado da região, na presente data, obedecendo aos atributos particulares do imóvel em questão, suas características físicas, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no mercado imobiliário da região.
Nada mais tendo a acrescentar, o presente Laudo é encerrado com 02 (duas) folhas impressas, sendo a última assinada e as demais rubricadas além dos seus anexos.
São Paulo, 15 de Setembro de 2017.
