EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA 6ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS SP

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EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA

6ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS

_{– SP}

PROCESSO DIGITAL n° 4001710-76.2013.8.26.0019

Classe

_{– Assunto: Cumprimento de Sentença - Liminar}

Exequente: Alexandre Ugo

Executado: Wendel Alves da Silva

ELDER JOSÉ PELLEGRINO MUZETTI, CREA/SP 0601319285,

IBAPE/SP 1631, Engenheiro Especializando em Auditoria, Avaliações e Perícias,

perito nomeado nos autos em epígrafe, vem apresentar as conclusões a que chegou

consubstanciado no seguinte.

(2)

SUMÁRIO

1 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES E RESSALVAS ... 3

2 SOLICITANTE ... 3

3 OBJETO DA AVALIAÇÃO... 4

3.1 Tipo do Bem ... 4

3.2 Localização do Bem ... 4

4 FINALIDADE DO LAUDO ... 5

5 OBJETIVO DA AVALIAÇÃO ... 5

6 VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO ... 6

6.1 Data da Vistoria ... 6

6.2 Documentação ... 6

6.3 Terreno ... 7

6.4 Edificações... 7

6.5 Condomínio... 7

7 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ... 8

8 INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTO UTILIZADO ... 11

9 PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS ... 12

10 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO ... 12

11 RESULTADO DA AVALIAÇÃO ... 13

12 ENCERRAMENTO ... 14

ANEXO I

_{– FOTOS DO AVALIANDO ... 15}

ANEXO II

_{– ELEMENTOS COMPARATIVOS ... 24}

ANEXO III

– TRATAMENTO DOS DADOS ... 39

ANEXO IV

_{– TABELAS FUNDAMENTAÇÃO – NBR 14653-2:2011 ... 46}

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1 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES E RESSALVAS

Este trabalho fundamenta-se no que estabelecem as NBR 14.653-1:2019

–

Avaliações de bens

– Parte1: Procedimentos gerais, NBR 14653-2:2011 – Avaliações

de bens

– Parte 2: Imóveis urbanos, Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos

IBAPE/SP:2011

– Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São

Paulo e também se baseia nos seguintes pontos:

I. Nos elementos constatados “in loco” quando da vistoria ao imóvel.

II. Nas informações obtidas junto aos agentes do mercado imobiliário local

(vendedores, compradores, corretores, imobiliárias, etc.) e em pesquisa realizada pela

web (internet).

III. Que a documentação oferecida esteja correta e que todas as informações

fornecidas o foram de boa fé e que são confiáveis.

IV. Não foram efetuadas investigações específicas no que concerne a defeitos em

documentações fornecidas a este profissional, por não integrarem o escopo deste

trabalho.

V. O autor responsável pelo presente trabalho declara que realizou suas

atividades com absoluta liberdade e isenção.

VI. Neste laudo pericial não foi considerado, em nenhum dos imóveis, avaliando

ou dados comparativos, qualquer tipo de restrição referente a passivos ambientais.

VII. Todos os imóveis, comparativos e avaliando, foram considerados como

estando livres de quaisquer ônus.

VIII. Não foram efetuadas medições no imóvel avaliando sendo que as áreas

indicadas neste trabalho foram obtidas da análise dos documentos disponibilizados

nos autos do processo.

IX. Fez parte da equipe de trabalho deste perito signatário, Arlindo Thomaisino

Junior, CAU nº A4265-0 e IBAPE nº 0687.

2 SOLICITANTE

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Juízo de Direito da 6ª Vara Cível

da Comarca de Campinas/SP.

(4)

3 OBJETO DA AVALIAÇÃO

3.1 Tipo do Bem

Casa Residencial Unifamiliar

3.2 Localização do Bem

Endereço: Rua Quarenta e Dois (Atual Rua Ilha Caiçaras, nº 135)

– Lote 33,

Quadra S1

– Loteamento Caminhos de San Conrado – Distrito de Paz de Sousas –

Campinas/SP

– CEP: 13104-106, conforme localizações demonstradas nas Figuras 1

e 2.

Coordenadas Geográficas: LAT.: -22°51'51.83" LONG.: -46°58'37.89".

FIGURA 1

– Localização do imóvel

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FIGURA 2 – Localização do imóvel

Fonte: Google Maps, 2020.

Cadastro Cartográfico Municipal: 4153.33.61.0211.01001

Quarteirão/Quadra: 11199

– S1

Lote/Sublote: 033-

4 FINALIDADE DO LAUDO

Conforme determinação do (a) Juízo (a) de Direito da 6º Vara Cível de

Campinas de fls. 657:

5 OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

Determinação do Valor de Mercado para Venda à Vista do Imóvel, definido pela

NBR 14653-1:2019 como:

“quantia mais provável pela qual se negociaria voluntária e

conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das condições de

mercado vigente”.

No caso em tela foi utilizada situação de avaliação em imóvel paradigma,

previsto em norma técnica e fundamentado por este signatário em fls. 692.

(6)

6 VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO

6.1 Data da Vistoria

Sexta-feira, 02 de outubro de 2020, às 10:00 horas, após devidamente

intimadas às partes, este perito signatário realizou a vistoria no referido imóvel.

Nenhuma das partes compareceu ao local.

Informa que haviam janelas abertas, e que apesar de insistentes chamados

deste signatário em frente ao referido imóvel não foi atendido por ninguém que

facultasse a entrada, conforme peticionamento deste signatário.

Na administração do Condomínio, atendido pelo Sr. Thaíde, obteve a relação

de todos os moradores cadastrados para acesso ao imóvel, são eles: Cícero Bernardo

da Silva, Kelvin B. da Silva, Elizabeth B. da Silva, Jéssica B. da Silva e Micke B. da

Silva. Esta informação vai de encontro com a do Sr. Oficial de Justiça em 25/05/2017

em fls. 487 dos autos.

Desta forma foram apuradas as condições externas do imóvel para a adoção

de avaliação em imóvel paradigma e posterior análise interna hipotética das

características físicas, padrão construtivo e o estado de conservação interno do

imóvel.

6.2 Documentação

➢ Matrícula do imóvel sob Nº 17.592 registrado no 4º Oficial de Registro de

Imóveis de Campinas/SP, emitido em 09/09/2020 (fls. 681/684 dos autos).

(7)

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6.3 Terreno

Lote de número 33 da Quadra S1 situado no loteamento denominado Caminhos

de San Conrado, localizada no Distrito da Paz de Sousas em Campinas/SP,

possuindo uma área total de 613,80m² com frente de 22,00m, 21,50m no fundo,

25,50m de um dos lados confrontando com o lote nº 19; e 30,30 de outro lado

confrontando com o lote nº 34, em situação de meio de quadra, com edificação.

6.4 Edificações

Casa com área total construída de 416,70m², conforme obtido no

Demonstrativo do Lançamento do IPTU

– Exercício 2020 em fls. 685, tendo

destinação de uso residencial.

O imóvel paradigma possui classe residencial com padrão construtivo médio,

segundo Estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos

– Imóveis Isolados,

realizado por IBAPE/SP em 2019 (ANEXO V)

Atualmente o imóvel encontra-se ocupado (informado pela Administração do

Condomínio), tendo o estado de conservação externo e hipotético interno, entre

regular e necessitando de reparos simples, de acordo com enquadramento na

classificação do Estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos

– Imóveis

Isolados, realizado por IBAPE/SP em 2019 demostrado em Anexo V, com idade

estimada de construção de 18 anos.

Cabe ao imóvel 3 vagas de garagem descobertas.

6.5 Condomínio

O Condomínio Caminhos de San Conrado, no Distrito de Paz de Sousas em

Campinas/SP dispõe de infraestruturas/equipamentos com Portaria 24 horas, praças

e muitas áreas verdes. Demais características descritas na Tabela 1.

TABELA 1

– Empreendimento

Infraestrutura

(X)

Água

potável

(X)

Esgoto

sanitário

(X)

Energia

elétrica

(X)

Telefon

e

(X)

Iluminaçã

o pública

(X)

Pavimentaç

ão

(X)

Rede

pluvial

(8)

Ocupação do

Terreno

( )

Prédios

( X ) Unidades

isoladas

(X)

Lazer

( )

Garagens

(X)

Arruamento

( X )

Lotes

Vagos

Posição

_{Meio de quadra}

( )

_Esquina

( )

_Isolado

( X )

Tipo de

Cercamento

(Muro) Frente

(Muro) Laterais/Fundo

Cota/Greide

( )

Abaixo

( X )

Igual ou Acima

Controle de

acesso

( X ) Sim

( ) Não

Fonte: Próprio Autor, 2020.

7 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

O imóvel avaliando está situado no Loteamento Caminhos de San Conrado

(Sousas) e faz divisa, de acordo com Google Maps, com o bairro Parque Jatibaia,

Condomínio Pedra Alta e Condomínio Entreverdes, com boa localização e bom

acesso por vias pavimentadas.

Em relação às principais vias de acesso, encontra-se aproximadamente a 760m

da Avenida Isaura Quércia, 1330 da Avenida Mário Garnero, 1900m da Avenida Dr.

Antônio Carlos Couto de Barros e 4250m da Rodovia Dom Pedro I (SP-065).

O bem está localizado na Macrozona de Relevância Ambiental, conforme

Figura 3, e de acordo com publicado no Diário Oficial do Município de Campinas,

abrange região situada na sua maior parte na zona rural e que apresenta relevância

ambiental e áreas públicas privadas estratégicas à preservação ambiental e dos

recursos hídricos e tem como objetivo, de acordo com Plano Diretor Estratégico de

Campinas 2018:

I

– Incentivar a preservação do ambiente, a biodiversidade e os

mananciais, a vegetação nativa, as faixas de preservação permanente,

as matas ciliares, as várzeas e as planícies de inundação;

II

– Dinamizar a economia da zona rural do município;

III

– Incentivar a produção agrícola e agroindustrial, em especial de

alimentos, e o turismo com sustentabilidade ambiental;

IV

– Fomentar o desenvolvimento ordenado ambiental, social e

econômico;

V

– Identificar os núcleos urbanos informais de interesse social e de

interesse específico;

VI

– Realizar estudos das áreas rurais, prevendo formas diversas de

ocupação, para garantir a manutenção sustentável de suas

características, de forma compatível com o desenvolvimento

econômico e social.

(9)

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E tem as diretrizes específicas para a citada Macrozona:

I

– Regulamentação de usos e atividades urbanas e rurais compatíveis

com a conservação ambiental;

II

– Incentivo à manutenção das atividades rurais com orientação para

o manejo adequado;

III

– fortalecimento de atividades culturais e econômicas que preservem

o patrimônio cultural;

IV

– Preservação das paisagens urbanas e dos imóveis de interesse

histórico e cultural, valorizando as referências históricas e estimulando

o turismo e a economia criativa;

V

– Coibir o parcelamento irregular na zona rural para fins urbanos;

VI

– Manutenção da alta permeabilidade do solo e preservação dos

elementos naturais das Fazendas Chapadão, Santa Elisa e Remonta,

de propriedade do Estado e da União;

VII

– proteger e recuperar o ambiente, a biodiversidade e os

mananciais, por meio do controle da expansão urbana e da

regulamentação de usos compatíveis com a conservação ambiental;

VIII

– preservar o patrimônio cultural urbano e o patrimônio ligado ao

ambiente rural e natural;

IX

– Melhorar a qualidade de vida das famílias residentes em área rural;

X

– Estímulo aos usos rurais, caracterizados por atividades

agrossilvopastoris, por meio de certificação das propriedades que

desenvolvam a agricultura sustentável e conservem os recursos

naturais;

XI

– desenvolvimento de programas específicos para as áreas rurais.

FIGURA 3

– Macrozona

Fonte: https://zoneamento.campinas.sp.gov.br/#, 2020.

Pertence a Zona 03 APA, de acordo com a Lei. Nº 10.850/01, e tem-se os

objetivos do município ao criar a APA:

I

– A conservação do patrimônio natural, cultural e arquitetônico da

região, visando a melhoria da qualidade de vida da população e a

proteção dos ecossistemas regionais;

II

– A proteção dos mananciais hídricos utilizados ou com possibilidade

de utilização para abastecimento público, notadamente as bacias de

contribuição dos Rios Atibaia e Jaguari;

(10)

III

– O controle das pressões urbanizadoras e das atividades agrícolas

e industriais, compatibilizando as atividades econômicas e sociais com

a conservação dos recursos naturais, com base no desenvolvimento

sustentável.

Tem os usos de tipologias permitidas de ocupação de Instituições de Âmbito

Local (EL), Habitação Unifamiliar (H), Habitação Multifamiliar Horizontal (HMH),

Habitação Multifamiliar Vertical (HMV) e Serviços Profissionais Domiciliares (SP-1)

(FIGURA 4).

FIGURA 4 – Zoneamento

Fonte: https://zoneamento.campinas.sp.gov.br/#, 2020.

Trata-se de região com padrão econômico e construtivo médio/superior, com

predominância de uso residencial multifamiliar, alguns tipos de estabelecimentos

comerciais como: ateliês, bares, lojas, restaurantes, mercados, farmácias, dentre

outros, de bom acesso, topografia predominantemente irregular e solo seco.

A infraestrutura urbana disponível é: água potável, esgoto sanitário, rede

pluvial, energia elétrica, pavimentação, rede de telefonia, coleta de lixo, arborização,

iluminação pública, guias e sarjetas.

Contendo os serviços comunitários: segurança pública, correios, redes

bancárias, educação, transporte coletivo e lazer.

(11)

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8 INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTO UTILIZADO

Este trabalho segue o preconizado pelas NBR 14.653-1:2019

– Avaliações de

bens

– Parte1: Procedimentos gerais, NBR 14653-2:2011 – Avaliações de bens –

Parte 2: Imóveis urbanos, Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP:2011

– Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo.

O método avaliatório utilizado foi o Comparativo Direto de Dados de Mercado,

pela técnica de Inferência Estatística com uso de Regressão Linear Múltipla, através

do software SisDEA® de cálculo estatístico para engenharia de avaliações.

Método: MCDDM

– Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

Ferramenta Utilizada: Software SisDEA para Regressão Linear Múltipla

e Redes Neurais Artificiais.

O primeiro passo para a investigação do valor de mercado, foi a realização de

pesquisas na região visando a obtenção de dados comparativos com imóveis

similares à venda ou vendidos na mesma região em que está inserido o imóvel

avaliando. Esses dados comparativos encontram-se devidamente caracterizados no

Anexo II do presente trabalho.

Foram identificadas as possíveis variáveis que pudessem interferir neste valor

de venda dos imóveis e as formas como estas se relacionam.

Foram também efetuados vários testes estatísticos, e formuladas hipóteses

regidas pela teoria das probabilidades, visando identificar o modelo matemático que

melhor explica a variação dos preços dos imóveis.

Após a obtenção do modelo matemático, bastou substituir as variáveis

independentes pelos valores referentes aos do imóvel paradigma avaliando, para

encontrar o valor mais provável de comercialização do imóvel avaliando, ou seja, o

Valor de Mercado para venda à vista.

No caso em tela, as características internas do imóvel foram hipotéticas,

utilizando toda a expertise deste profissional engenheiro avaliador com base nos

imóveis utilizados como dados comparativos no modelo estatístico e localizados

dentro do Condomínio em questão.

(12)

9 PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS

Dados colhidos durante o mês de dezembro de 2020.

➢ Elementos Comparativos: (ANEXO II)

➢ Tratamento dos dados: (ANEXO III)

10 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: II - tendo sido atingido 13 pontos de acordo

com a tabela do Anexo IV.

GRAU DE PRECISÃO: III - com amplitude de 5,50% (mínimo) + 5,82%

(máximo) = 11,32%.

Como as somatórias das amplitudes são inferiores a 30%, a avaliação quanto

à precisão, enquadra-se no GRAU III, conforme Tabela 2.

(13)

Tabela 2 – Grau de precisão

Descrição

Grau

III

II

I

Amplitude do intervalo de confiança

de 80% em torno da estimativa da

tendência central

≤ 30%

≤ 40%

≤ 50%

Fonte: NBR 14653-2:2011 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos. (adaptada).

11 RESULTADO DA AVALIAÇÃO

Utilizada a metodologia de avaliação fundamentada na NBR 14653-1:2019 e

NBR 14653-2:2011, nas condições acima descritas, conforme demonstrado no Anexo

III, determinou-se como o Valor de Mercado à Vista do imóvel objeto da referida lide,

o Valor Médio de R$1.319.796,53; já considerado o fator de negociação de 10%, valor

esse obtido como resultado do tratamento estatístico.

Aplicando-se o campo de arbítrio (previsto em norma técnica) sobre o valor

médio calculado para o imóvel avaliando, em razão da não vistoria interna e utilização

de valores paradigma para as condições de estado de conservação e padrão

construtivo, arbitrou-se um desconto de 10% sobre o referido valor calculado. Tendo

assim o valor final, aplicado o arredondamento previsto na referida Norma Técnica de:

Valor de Mercado do Imóvel para

Venda à Vista em Dezembro de 2020

R$ 1.190.000,00 (Um Milhão e Cento e

Noventa Mil Reais)

(14)

12 ENCERRAMENTO

Este laudo é composto por 48 (quarenta e oito) páginas digitadas

eletronicamente; salvo em arquivo “pdf” e anexado diretamente nos autos do processo

em epígrafe com a devida certificação digital deste perito signatário.

Campinas, 30 de dezembro de 2020.

ELDER JOSÉ PELLEGRINO MUZETTI

Engenheiro Especializando em Auditoria, Avaliações e Perícias

Perito Judicial

CREA/SP 0601319285 IBAPE/SP 1631

(15)

ANEXO I

_{– FOTOS DO AVALIANDO}

FOTO 01

– Portaria do Condomínio

(16)

FOTO 03

– Logradouro da entrada do Condomínio

(17)

FOTO 05

– Entrada interna do Condomínio

(18)

FOTO 07

– Logradouro do Avaliando dentro do Condomínio

(19)

FOTO 09

– Fachada do Imóvel Avaliando

(20)

FOTO 11

– Vizinho da esquerda

(21)

FOTO 13

– Vista da frente do imóvel

(22)

FOTO 15

– Identificação do imóvel

(23)

FOTO 17

– Quadra de localização do imóvel avaliando

(24)

ANEXO II

_{– ELEMENTOS COMPARATIVOS}

Marcador Vermelho

– IMÓVEL AVALIANDO

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Página 25 de 48 AVENIDA SAN CONRADO, S/N

BAIRRO LOT. CAMINHOS DE SAN CONRADO

INFORMANTE LINK CORRETOR 19-3397-5995

REFERÊNCIA CA0378 LOCALIZAÇÃO 0 X

-VALOR R$ 1.100.000,00 PADRÃO 2,355 X

-UNITÁRIO (R$/m²) R$ 4.680,85 DEPRECIAÇÃO 2,52 X

-A.T. 450,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 235,00 X - X

-UNITÁRIO (R$/m²) -

DESC. 10% R$ 4.212,77

RUA DA URCA, 427

INFORMANTE BRIZOTTI IMOVEIS 19-3388-6311

REFERÊNCIA CA0235-BRK LOCALIZAÇÃO 0 X

-VALOR R$ 1.250.000,00 PADRÃO 2,356 X

-A.T. 489,70 DATA dez/2020 X

-A.C. 378,10 X - X

DESC. 10% R$ 2.975,40

COMPARATIVO 1

(26)

AVENIDA SAN CONRADO, S/N

INFORMANTE LINK CORRETOR 19-3397-5995

REFERÊNCIA CA0156-FQU LOCALIZAÇÃO 0 X

-VALOR R$ 1.280.000,00 PADRÃO 2,356 X

-A.T. 494,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 350,00 X - X

DESC. 10% R$ 3.291,43

INFORMANTE ATUALI NEG. IMOB. 19-3258-8881

REFERÊNCIA CA0103-ATU LOCALIZAÇÃO 0 X

-VALOR R$ 1.245.000,00 PADRÃO 2,656 X

-A.T. 300,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 250,00 X - X

DESC. 10% R$ 4.482,00

COMPARATIVO 3

(27)

Página 27 de 48 RUA QUINTA DA BOA VISTA

INFORMANTE BAUER (19)3751-2000

REFERÊNCIA 55887 LOCALIZAÇÃO 0 X

-VALOR R$ 1.400.000,00 PADRÃO 2,355 X

-A.T. 530,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 330,00 X - X

DESC. 10% R$ 3.818,18

INFORMANTE G2F 19-3345-0800

-VALOR R$ 1.295.000,00 PADRÃO 2,656 X

-A.T. 340,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 269,00 X - X

DESC. 10% R$ 4.332,71

COMPARATIVO 5

(28)

RUA LUCIA RIBEIRO DO VALLE NOGUEIRA, 355

BAIRRO LOT. RESIDENCIAL JAGUARI

INFORMANTE FEOLA 19-3407-3958

-VALOR R$ 2.800.000,00 PADRÃO 3,331 X

-A.T. 1400,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 404,00 X - X

DESC. 10% R$ 6.237,62

INFORMANTE IMOVIT 19-2512-7700

-VALOR R$ 2.200.000,00 PADRÃO 3,008 X

-A.T. 1140,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 400,00 X - X

DESC. 10% R$ 4.950,00

COMPARATIVO 7

(29)

Página 29 de 48 RUA LUCIA RIBEIRO DO VALLE NOGUEIRA, 355

INFORMANTE JAZZ 19-3325-7051

-VALOR R$ 2.850.000,00 PADRÃO 3,331 X

-A.T. 1500,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 435,00 X - X

DESC. 10% R$ 5.896,55

INFORMANTE G2F 19-3345-0800

-VALOR R$ 2.800.000,00 PADRÃO 3,331 X

-A.T. 1050,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 578,00 X - X

DESC. 10% R$ 4.359,86

COMPARATIVO 9

(30)

INFORMANTE SIMBRASIL 19-3368-0468

-VALOR R$ 3.380.000,00 PADRÃO 3,331 X

-A.T. 1036,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 500,00 X - X

DESC. 10% R$ 6.084,00

INFORMANTE R2 19-3294-1500

-VALOR R$ 1.900.000,00 PADRÃO 2,656 X

-A.T. 1070,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 380,00 X - X

DESC. 10% R$ 4.500,00

COMPARATIVO 11

(31)

INFORMANTE R2 19-3294-1500

-VALOR R$ 2.850.000,00 PADRÃO 3,331 X

-A.T. 1025,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 500,00 X - X

DESC. 10% R$ 5.130,00

INFORMANTE WIMOVEIS 19-3258-3399

-VALOR R$ 2.700.000,00 PADRÃO 3,331 X

-A.T. 1005,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 558,00 X - X

DESC. 10% R$ 4.354,84

COMPARATIVO 13

(32)

INFORMANTE OFF 19-3307-3777

-VALOR R$ 3.500.000,00 PADRÃO 3,331 X

-A.T. 1036,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 580,00 X - X

DESC. 10% R$ 5.431,03

INFORMANTE CMB 19-2129-7900

REFERÊNCIA CF00646 LOCALIZAÇÃO 1 X

-VALOR R$ 3.200.000,00 PADRÃO 3,865 X

-A.T. 1000,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 500,00 X - X

DESC. 10% R$ 5.760,00

COMPARATIVO 15

(33)

INFORMANTE TREVELIN 19-3368-3666

-VALOR R$ 3.500.000,00 PADRÃO 3,865 X

-A.T. 1012,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 600,00 X - X

DESC. 10% R$ 5.250,00

INFORMANTE WIMOVEIS 19-3258-3399

-VALOR R$ 2.500.000,00 PADRÃO 2,356 X

-A.T. 1001,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 569,00 X - X

DESC. 10% R$ 3.954,31

COMPARATIVO 17

(34)

INFORMANTE ZAMM 19-2511-6658

-VALOR R$ 2.500.000,00 PADRÃO 2,656 X

-A.T. 1140,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 565,00 X - X

DESC. 10% R$ 3.982,30

INFORMANTE TREVELIN 19-3368-3666

-VALOR R$ 3.000.000,00 PADRÃO 4,399 X

-A.T. 1092,30 DATA dez/2020 X

-A.C. 449,50 X - X

DESC. 10% R$ 6.006,67

COMPARATIVO 19

(35)

INFORMANTE LUIZA 1998111-8994

-VALOR R$ 2.100.000,00 PADRÃO 2,656 X

-A.T. 1220,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 531,00 X - X

DESC. 10% R$ 3.559,32

INFORMANTE JAZZ 19-3325-7051

-VALOR R$ 910.000,00 PADRÃO 2,355 X

-A.T. 450,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 350,00 X - X

DESC. 10% R$ 2.340,00

COMPARATIVO 21

(36)

-VALOR R$ 1.420.000,00 PADRÃO 3,008 X

-A.T. 1164,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 320,00 X - X

DESC. 10% R$ 3.993,75

INFORMANTE ATUALI NEG. IMOB. 19-3258-8881

-VALOR R$ 2.990.000,00 PADRÃO 3,008 X

-A.T. 1500,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 750,00 X - X

DESC. 10% R$ 3.588,00

COMPARATIVO 23

(37)

INFORMANTE LILLO BRIZOTTI 19-3388-6311

-VALOR R$ 1.990.000,00 PADRÃO 2,656 X

-A.T. 843,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 550,00 X - X

DESC. 10% R$ 3.256,36

INFORMANTE ELASA 19-3397-1149

-VALOR R$ 1.300.000,00 PADRÃO 2,656 X

-A.T. 473,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 296,00 X - X

DESC. 10% R$ 3.952,70

COMPARATIVO 25

(38)

-VALOR R$ 1.150.000,00 PADRÃO 3,008 X

-A.T. 408,00 DATA dez/2020 X

-A.C. 240,00 X - X

DESC. 10% R$ 4.312,50

(39)

ANEXO III

_{– TRATAMENTO DOS DADOS}

Número de variáveis testadas no modelo: 5

(Área do terreno, Área construída, Localização, Padrão construtivo e Depreciação).

Número de variáveis consideradas e utilizadas no modelo: 5

(Área do terreno, Área construída, Localização, Padrão construtivo, Depreciação).

Sendo:

Variável dependente: Valor Unitário do imóvel (R$/m²), aplicado o fator de

negociação de 10%, como tratamento prévio dos preços observados, conforme NBR

14653-2:2011.

Variáveis Independentes:

Área terreno: Variável Quantitativa (m²)

– valor referente a área total de terreno dos

imóveis.

Avaliando em situação-paradigma: (613,80)

Área construída: Variável Quantitativa (m²)

– valor referente a área total construída

dos imóveis.

Avaliando em situação-paradigma: (416,70)

Localização: Variável Dicotômica

– adotada para imóveis em localização boa (0) e

localização muito boa (1).

Avaliando em situação-paradigma: (0)

Padrão Construtivo: Variável Proxy

– Coeficientes obtidos no estudo de Valores de

Edificações de Imóveis Urbanos

– Unidades Isoladas – desenvolvido pelo IBAPE/SP

em 2019, conforme Anexo V.

(40)

Depreciação: Variável Proxy

_{– classificação do estado de conservação em graduação}

referencial, conforme estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos

–

Unidades Isoladas

– desenvolvido pelo IBAPE/SP em 2019, conforme Anexo V.

Avaliando em situação-paradigma: (8,09)

– Entre regular e necessitando de reparos

simples.

Relatório Estatístico

_{– Regressão Linear}

1 ) Modelo:

• PROCESSO DIGITAL n° 4001710-76.2013.8.26.0019

2 ) Data de referência:

• Dezembro de 2020

3 ) Informações Complementares:

Variáveis e dados do modelo

Quant.

Total de variáveis:

6 Variáveis utilizadas no modelo:

6 Total de dados:

27 Dados utilizados no modelo:

24 4 ) Estatísticas:

Estatísticas do modelo

Valor

Coeficiente de correlação:

0,9409190 / 0,9411431

Coeficiente de determinação:

0,8853285

Fisher - Snedecor:

27,79

(41)

5 ) Normalidade dos resíduos:

Distribuição dos resíduos

Curva

Normal

Modelo

Resíduos situados entre -1s e + 1s

68%

70%

Resíduos situados entre -1,64s e + 1,64s

90%

95%

Resíduos situados entre -1,96s e + 1,96s

95%

100%

6 ) Outliers do modelo de regressão:

Quantidade de outliers:

0 % de outliers:

0,00%

7 ) Análise da variância:

Fonte de variação

Soma dos

Quadrados

Graus de

Liberdade

Quadrado

Médio

F

Explicada

0,816

5 0,163

27,794

Não Explicada

0,106

18 0,006

Total

0,921

23 8 ) Equação de regressão:

ln (Valor unitário) = +7,898122183 +9,909446398E-005 * Área do terreno -0,0007721957058

* Área construída +0,1473565033 * Localização +0,6312173197 * ln (Padrão construtivo)

-0,01376334318 * Depreciação

• Função estimativa (moda):

Valor unitário = +2676,468478 * e^( +9,909446398E005 * Área do terreno) * e^(

-0,0007721957058 * Área construída) * e^( +0,1473565033 * Localização) * e^(

+0,6312173197 * ln (Padrão construtivo) * e^( -0,01376334318 * Depreciação)

(42)

• Função estimativa (mediana):

Valor unitário = +2692,222079 * e^( +9,909446398E005 * Área do terreno) * e^(

-0,0007721957058 * Área construída) * e^( +0,1473565033 * Localização) * e^(

+0,6312173197 * ln (Padrão construtivo) * e^( -0,01376334318 * Depreciação)

• Função estimativa (média):

Valor unitário = +2700,133617 * e^( +9,909446398E005 * Área do terreno) * e^(

-0,0007721957058 * Área construída) * e^( +0,1473565033 * Localização) * e^(

+0,6312173197 * ln (Padrão construtivo) * e^( -0,01376334318 * Depreciação)

9 ) Testes de Hipóteses:

Variáveis

Transf.

t Obs.

Sig.(%)

Área do terreno

x

1,44

16,83

Área construída

x

-4,55

0,02

Localização

x

3,00

0,77

Padrão construtivo

ln(x)

5,31

0,01

Depreciação

x

-1,69

10,75

Valor unitário

ln(y)

63,54

0,01

10 ) Correlações Parciais:

Correlações parciais para Área do terreno

Isoladas

Influência

Área construída

0,70

0,62

Localização

0,60

0,04

Padrão construtivo

0,51

0,14

Depreciação

-0,38

0,01

(43)

Correlações parciais para Área construída

Isoladas

Influência

Localização

0,45

0,52

Padrão construtivo

0,36

0,58

Depreciação

-0,14

0,10

Valor unitário

-0,01

0,73

Correlações parciais para Localização

Isoladas

Influência

Padrão construtivo

0,61

0,29

Depreciação

-0,62

0,14

Valor unitário

0,70

0,58

Correlações parciais para Padrão

construtivo

Isoladas

Influência

Depreciação

-0,46

0,21

Valor unitário

0,77

0,78

Correlações parciais para Depreciação

Isoladas

Influência

(44)

Gráfico de Aderência - Regressão Linear

(45)

Dados para a projeção de valores:

• Área do terreno = 613,80

• Área construída = 416,70

• Localização = 0

• Padrão construtivo = 2,355

• Depreciação = 8,09

• Endereço = RUA QUARENTA E DOIS (RUA ILHA CAIÇARAS, 135) - LOTE 33,

QUADRA S1

• Bairro = LOT. CAMINHOS DE SAN CONRADO (DISTRITO DE PAZ DE SOUSAS)

Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%

• Valor Unitário

• Mínimo (5,50%) = 2.993,17

• Médio = 3.167,26

• Máximo (5,82%) = 3.351,48

• Valor Total

• Mínimo = 1.247.252,37

• Médio = 1.319.796,53

• Máximo = 1.396.560,08

• Intervalo Predição

• Mínimo = 1.174.633,09

• Máximo = 1.482.899,55

• Mínimo (11,00%) = 2.818,89

• Máximo (12,36%) = 3.558,67

• Campo de Arbítrio

• RL Mínimo = 2.692,17

• RL Máximo = 3.642,35

(46)

ANEXO IV

_{– TABELAS FUNDAMENTAÇÃO – NBR 14653-2:2011}

Item Descrição Grau Grau Grau Pontos

obtidos III II I 1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todas as variáveis analisadas Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo Adoção de situação paradigma

I

2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 6 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes 4 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes 3 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes

II

3 Identificação dos dados de mercado

Apresentação de informações relativas a

todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e

características conferidas pelo autor do

laudo Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados

no modelo

II

4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma variável, desde que: a) as medidas das

características do imóvel avaliando não

sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores

à metade do limite amostral inferior, b) o

valor estimado não ultrapasse 15% do valor

calculado no limite da fronteira amostral, para

a referida variável

Admitida, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100

% do limite amostral superior, nem inferiores

à metade do limite amostral inferior; b) o

valor estimado não ultrapasse 20 % do valor calculado no limite

da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e simultaneamente, e em módulo

lll

5 Nível de significância (somatório do valor das

duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)

10% 20% 30%

_II

6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula

do modelo através do teste F de Snedecor 1% 2% 5%

_III

TOTAL DE PONTOS 13 Graus III II I Pontos Mínimos 16 10 6

Itens obrigatórios no grau correspondente

2, 4, 5 e 6, no grau III e os demais no mínimo no grau II

2, 4, 5 e 6, no mínimo no grau II e os demais no

mínimo no grau I

Todos no mínimo no grau I

(47)

ANEXO V

_{– ESTUDOS UTILIZADOS}

Estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos

– Unidades Isoladas 2019 –

desenvolvido pelo IBAPE/SP (Classificações das Tipologias Construtivas)

(48)