Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo: 108434/12.5YIPRT.L12 Relator: JORGE LEAL Descritores: MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA PAGAMENTO REMUNERAÇÃO ACORDO Nº do Documento: RL Data do Acordão: 09122015 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: IMPROCEDENTE Sumário: (art.º 663.º n.º 7 do CPC) Tendo a A., mediadora imobiliária, praticado todos os atos necessários a encontrar comprador para a casa dos RR., tendo conseguido esse objetivo, pois foi a um dos casais junto de quem divulgou a casa que os RR. venderam a sua moradia, devem estes pagarlhe a remuneração acordada, sendo indiferente para o caso que não tenha sido a A. a lograr a obtenção do financiamento de que os compradores careciam, pois tal não fazia parte das suas obrigações. Decisão Texto Parcial: Decisão Texto Integral: Acordam os juízes no Tribunal da Relação de Lisboa RELATÓRIO Em 28.6.2012 A… – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda intentou procedimento de injunção, que após a distribuição passou a correr termos sob a forma de processo experimental, prevista pelo DecretoLei n.º 108/2006 de 8 de junho, contra Rui (…) e Sandra (…), pedindo a condenação destes no pagamento da quantia de € 15.744,00, a que acrescem juros de mora vencidos no valor de € 629,76 e outras quantias no valor de € 153,00. Para tanto a A. alegou, em síntese, que as partes haviam celebrado um contrato de mediação imobiliária com vista à venda de uma moradia, tendo a Autora conseguido arranjar compradores interessados, por um preço mais baixo, mas que os Réus aceitaram. Os Réus vieram a celebrar escritura de compra e venda do imóvel com esses interessados, mas à revelia da Autora, a quem não pagaram a comissão devida, e ainda dentro do prazo de duração contratual. Os Réus deduziram oposição, alegando que a Autora não conseguiu que os interessados obtivessem um empréstimo bancário, apesar de ter protocolos com vários Bancos, o que inviabilizava a concretização de qualquer negócio. Foram os interessados que conseguiram desbloquear a situação, tendo a escritura sido marcada e realizada sem qualquer intervenção ou auxílio da Autora que, consequentemente, não tem direito a qualquer retribuição. Foi proferido despacho saneador e selecionados os temas da prova. Realizouse audiência de discussão e julgamento. Em 14.02.2015 foi proferida sentença em que se julgou a ação totalmente procedente, por provada, e consequentemente se condenou os RR. no pagamento à A. da quantia de € 15 744,00, acrescida de juros moratórios vencidos desde 28.12.2009 e vincendos até integral pagamento, à taxa supletiva legal para os juros civis.Os RR. apelaram, tendo apresentado alegações em que formularam as seguintes conclusões: 1. A douta Sentença recorrida, ao julgar provada e procedente a acção instaurada pela Recorrida contra os Recorrentes, fez uma errada apreciação e valoração dos meios de prova, uma errada interpretação dos factos apurados em audiência de discussão e julgamento e uma inadequada aplicação do Direito; 2. O recurso de apelação é meio de impugnação da douta Sentença recorrida relativa à decisão sobre a matéria de facto, visando a reapreciação da prova gravada, e é meio de impugnação da decisão de mérito consubstanciada na douta Sentença recorrida; 3. Há erro de julgamento, com errada apreciação e valoração dos meios de prova constantes do processo, por parte do Tribunal “a quo”, no que respeita aos factos dados como assentes e provados enunciados sob as alíneas C/, D/ e F/ da douta Sentença recorrida; 4. Há erro de julgamento, com errada apreciação e valoração dos meios de prova, no que respeita aos factos dados como assentes e provados enunciados sob as alíneas C/ e D/, em razão do depoimento prestado pela testemunha Raul (…); 5. Por força do depoimento da testemunha Raul (…), não pode ser dado como assente e provado que foi a Recorrida quem aproximou as partes interessadas no negócio; 6. Por força do depoimento da testemunha Raul (…), não pode ser dado como assente e provado que foi a Recorrida quem angariou os interessados no negócio; 7. O Tribunal “a quo” não relevou devidamente o teor do depoimento da testemunha Raul (…), que depôs, segundo o Tribunal recorrido, como todas as outras testemunhas, com isenção, de forma concretizada, merecendo credibilidade; 8. Há fundamento para modificar o julgamento e a decisão da matéria de facto, alterandose os factos dados como assentes enunciados sob as alíneas C/ e D/ da douta Sentença recorrida, no sentido defendido e sustentado anteriormente pelos Recorrentes; 9. Há erro de julgamento, com errada apreciação e valoração dos meios de prova, no que respeita ao facto dado como assente e provado enunciado sob a alínea F/, em razão da ausência de qualquer prova efectuada nos autos; 10. Há fundamento para modificar o julgamento e a decisão da matéria de facto, alterandose igualmente o facto dado como assente enunciado sob a alínea F/ da douta Sentença recorrida, no sentido defendido e sustentado anteriormente pelos Recorrentes; 11. No contrato de mediação imobiliária, a remuneração só é devida ao mediador se houver uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato; 12. A Recorrida não fez prova que a sua actividade tenha contribuído para a concretização do negócio, estando em causa um contrato de mediação imobiliária que foi celebrado entre as partes em regime de não exclusividade; 13. Os Recorrentes fizeram prova, através do depoimento da testemunha Raul (…), que não corresponde à realidade que a actividade da Recorrida mediadora contribuiu para a aproximação das partes interessadas do negócio, não sendo verdade que os interessados tenham sido angariados pela Recorrida mediadora; 14. O Tribunal “a quo” devia, ao abrigo do disposto no artigo 5º, n.º 2/ do CPC, ter tomado em consideração, na douta Sentença recorrida, o facto que resulta do depoimento prestado pela testemunha Raul (…);
15. Por força do princípio da aquisição processual, tendo resultado da instrução e da discussão da causa, em sede de audiência de discussão e julgamento, o Tribunal “a quo” devia ter considerado e relevado o facto que resultou do depoimento da testemunha Raul (…), enquanto facto complementar ou facto concretizador da defesa apresentada pelos Recorrentes, sendo certo que foi, de forma manifesta e incontroversa, garantido o contraditório entre as partes a tal propósito; 16. Ao arrepio da lei vigente, nomeadamente da legislação fiscal, não há qualquer prova feita nos autos de alguma vez a Recorrida ter emitido em nome dos Recorrentes qualquer factura do montante de € 15.744,00, incluindo o IVA à taxa legal vigente, a propósito da remuneração e comissão alegadamente devida pelos Recorrentes; 17. A Recorrida não pode querer habilitarse a receber um determinado montante, que diz ter sido facturado, com IVA à taxa legal vigente, sem fazer prova da passagem e emissão da respectiva factura; 18. Não faz qualquer sentido, não havendo qualquer prova feita nos autos da emissão e passagem daquela factura em nome dos Recorrentes, que a Recorrida possa almejar o direito a receber quaisquer juros moratórios, alegadamente vencidos desde a data de 28 de Dezembro de 2009; 19. Tal decisão, consubstanciada na douta Sentença recorrida, viola, de forma flagrante e de modo manifesto, a legislação fiscal, em particular o que se mostra estabelecido e previsto no Código do Imposto Sobre o Valor Acrescentado, em particular a regra prevista no artigo 29º, n.º 1/, alínea b/ do CIVA; 20. Motivação suficiente, assim entendem os Recorrentes, para se julgar igualmente procedente o recurso de apelação, absolvendo os Recorrentes do pedido formulado pela Recorrida; 21. Pelo que, nesta medida, deve ser dado provimento ao recurso de apelação, modificandose a decisão e o julgamento sobre a matéria de facto dada como provada, revogandose a decisão proferida em primeira instância, na forma e nos termos expostos, fazendo assim V. Exas. a melhor interpretação da prova produzida e a mais correcta aplicação do Direito. Como é de Justiça. A apelada contraalegou, pugnando pela improcedência do recurso e consequente manutenção da sentença recorrida. Foram colhidos os vistos legais. FUNDAMENTAÇÃO As questões a apreciar neste recurso são as seguintes: impugnação da matéria de facto; crédito da A. perante os RR.. Primeira questão (impugnação da matéria de facto) O tribunal a quo deu como provada a seguinte Matéria de facto Factos assentes, por não impugnados A) A Autora e os Réus celebraram entre si, em 12 de novembro de 2008, o contrato de mediação imobiliária cuja cópia consta de fls. 196 e 197, por via do qual se obrigou a diligenciar pela obtenção de comprador para o prédio urbano destinado à habitação sito na Rua (…), freguesia de Charneca da Caparica, concelho de Almada, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Almada sob o número (…) e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…), pelo preço de 375 mil euros (cláusula 1ª). B) Do contrato constam ainda as seguintes cláusulas: “Cláusula 4ª Regime de Contratação 1 – O Segundo Contraente contrata a Mediadora em regime de x Não exclusividade. (…)
Cláusula 5ª Remuneração 1 – A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no art.º 19º do DL n.º XXX. 2 – O Segundo Contraente obrigase a pagar à Mediadora a título de remuneração: a quantia de 4% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado acrescida de IVA à taxa legal de 23%. (…) 3 – O pagamento da remuneração será efetuado nas seguintes condições: X 3.1. O total da remuneração aquando da celebração do Contrato Promessa de Compra e Venda, se o sinal for igual ou superior a 10%. (…) Cláusula 8ª Prazo de Duração do Contrato O presente contrato tem uma validade de 6 (seis) meses contados a partir da sua celebração, renovandose automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de receção ou por outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.” C) A Autora promoveu a venda do imóvel dos Réus e arranjou interessados na compra do mesmo por 320.000,00€, os senhores Raúl (…) e Cristina (…). D) A Autora comunicou aos Réus o que consta em C) e estes aceitaram fazer a venda pelo proposto preço de 320.000,00€. E) Em 28 de dezembro de 2009 os Réus, Raúl (…) e Cristina (…) outorgaram escritura pública de compra e venda do imóvel acima identificado, pelo preço de 320.000,00€, sem intervenção da Autora e sem dela lhe terem dado conhecimento. F) Os Réus foram por diversas vezes instados a proceder ao pagamento da comissão reclamada pela Autora, de 12.800,00€ mais IVA, mas recusamse a pagála. Factos Provados 1) A Autora, apesar de ter tentado auxiliar os interessados compradores, não conseguiu que houvesse aprovação de crédito bancário para realizar a compra do imóvel. 2) Não foi a Autora quem tratou da documentação necessária com vista à realização da escritura de compra e venda do imóvel. O Direito Nos termos do n.º 1 do art.º 662.º do CPC “a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.” Pretendendo o recorrente impugnar a decisão relativa à matéria de facto, deverá, nos termos do art.º 640.º do CPC, sob pena de rejeição, especificar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. In casu, os apelantes impugnam os factos dados como provados sob as alíneas C, D e F. Para tal, invocam o depoimento da testemunha Raúl (…) e, quanto à alínea F, a total ausência de prova.
Nas contraalegações, a apelada realça o depoimento das testemunhas Sílvia (…), Fernando (…) e Jorge (…), para além da admissão de factos emergente do teor da oposição. Vejamos. Os apelantes entendem que não se provaram os seguintes factos (dados como provados pelo tribunal a quo): C) A Autora promoveu a venda do imóvel dos Réus e arranjou interessados na compra do mesmo por 320.000,00€, os senhores Raúl (…) e Cristina (…). D) A Autora comunicou aos Réus o que consta em C) e estes aceitaram fazer a venda pelo proposto preço de 320.000,00€. F) Os Réus foram por diversas vezes instados a proceder ao pagamento da comissão reclamada pela Autora, de 12.800,00€ mais IVA, mas recusamse a pagála. Antes de mais, cabe registar que na sua oposição os RR. não negaram nenhum destes factos. Pelo contrário, até juntaram aos autos um documento que comprova que a compradora mulher visitou a casa por intermédio da A.. Na oposição os RR. centram a sua versão no facto de a A. não ter conseguido obter financiamento para a aquisição da casa por parte dos interessados compradores, tendo sido os RR. a lograr obter esse financiamento. Quanto à prova testemunhal, a testemunha Sílvia, funcionária da A., confirmou ter mostrado a casa à compradora mulher, assim como também a testemunha Raúl, interessado comprador, confirmou que a casa lhe foi mostrada pela A.. Esta testemunha admitiu até que, face ao seu interesse pela casa e à necessidade que tinha em obter financiamento bancário para a adquirir, a A. diligenciou, em nome da testemunha e da sua companheira, obter tal financiamento junto de várias instituições bancárias, embora sem sucesso. Exposto isto, não vemos razões para alterar a decisão de facto. Segunda questão (crédito da A. perante os RR.) À data dos factos a atividade de mediação imobiliária encontrava se regulada pelo DecretoLei n.º 211/2004, de 20.8. Nos termos do art.º 2.º desse diploma, “a actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.” Essa atividade traduzse na prática de atos materiais, que nos termos do diploma “consubstanciase no desenvolvimento de: a) Acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente; b) Acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões.” (n.º 2 do art.º 2.º). Nos termos do art.º 19.º o contrato deve ser reduzido a escrito e conter, obrigatoriamente e nomeadamente, a identificação das características do bem imóvel que constitui objeto material do contrato, a identificação do negócio visado pelo exercício de mediação, as condições de remuneração, nomeadamente montante ou percentagem e forma de pagamento (alíneas a) a c) do n.º 2 do art.º 19.º). Quando o contrato é omisso relativamente ao respetivo prazo de duração, considerase o mesmo celebrado por um período de seis meses (n.º 3 do art.º 19.º). Nos termos do art.º 18.º n.º 1 do Dec.Lei n.º 211/2004, “a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.” Não será assim nos casos em
que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora: se assim for, a empresa mediadora terá direito a remuneração (n.º 2 do art.º 19.º). Resulta da matéria provada que entre a A. e os RR. foi celebrado um contrato com as características supra referidas, ou seja, um contrato mediante o qual a A. se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra de um determinado imóvel dos RR., pelo preço que inicialmente foi fixado em € 375 000,00, desenvolvendo para o efeito as necessárias ações de promoção e divulgação. Em contrapartida os RR. obrigaramse a pagar à A., a título de remuneração, a quantia de 4% calculada sobre o preço pelo qual o negócio fosse efetivamente concretizado, acrescida do IVA à taxa legal em vigor. O contrato teria uma validade de seis meses, contados a partir da data da sua celebração, renovandose automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo caso não fosse denunciado por qualquer das partes. A A. foi contratada em regime de não exclusividade. Ora, provouse que: C) A Autora promoveu a venda do imóvel dos Réus e arranjou interessados na compra do mesmo por 320.000,00€, os senhores Raúl (…) e Cristina (…). D) A Autora comunicou aos Réus o que consta em C) e estes aceitaram fazer a venda pelo proposto preço de 320.000,00€. E) Em 28 de dezembro de 2009 os Réus, Raúl (…) e Cristina (…) outorgaram escritura pública de compra e venda do imóvel acima identificado, pelo preço de 320.000,00€, sem intervenção da Autora e sem dela lhe terem dado conhecimento. F) Os Réus foram por diversas vezes instados a proceder ao pagamento da comissão reclamada pela Autora, de 12.800,00€ mais IVA, mas recusamse a pagála. 1) A Autora, apesar de ter tentado auxiliar os interessados compradores, não conseguiu que houvesse aprovação de crédito bancário para realizar a compra do imóvel. 2) Não foi a Autora quem tratou da documentação necessária com vista à realização da escritura de compra e venda do imóvel. Ou seja, a A. praticou todos os atos necessários a encontrar comprador para a casa dos RR., tendo conseguido esse objetivo, pois foi a um dos casais junto de quem divulgou a casa que os RR. venderam a sua moradia. A A. chegou a diligenciar pela obtenção de financiamento bancário por parte dos referidos interessados, o que não fazia parte das suas obrigações (pelo que é irrelevante que esse financiamento tenha sido obtido por intermédio de outrem). Assim, a A. cumpriu a sua parte no contrato, cabendo aos RR. respeitarem a sua obrigação, que é pagar a remuneração acordada, acrescida do respetivo IVA (artigos 406.º n.º 1 e 762.º n.º 1 do Código Civil) e dos juros de mora peticionados (artigos 805.º n.º 2 alínea a) e 806.º do Código Civil), os quais se vencem, pelo menos, desde a data da escritura de compra e venda, conforme decorre do acordado, pelo que não era necessária interpelação por parte da A. para que os RR. entrassem em mora. As condições em que a A. terá ou não emitido fatura relativamente a este negócio (vide conclusões 16 a 19 da apelação) não eximiam os RR. do cumprimento da sua obrigação perante a A., tanto mais que na contestação os RR. nunca alegaram a falta de quitação como fundamento para a não realização da sua prestação, nos termos do art.º 787.º n.º 2 do Código Civil. A apelação é, assim, improcedente.
DECISÃO Pelo exposto, julgase a apelação improcedente e consequentemente mantémse a sentença recorrida. As custas da apelação são a cargo dos apelantes, que nela decaíram. Lisboa, 09.12.2015 Jorge Leal Ondina Carmo Alves Olindo dos Santos Geraldes
