1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DO FÓRUM DE OSASCO – SP
PROCESSO Nº 1016061-72.2017.8.26.0405
Lázaro Aurélio de Lima, arquiteto, registrado no CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo sob nº A2133-4, membro titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Estado de São Paulo sob nº 1191, perito nomeado por Vossa Excelência nos autos da Ação de Alienação Judicial de Bens nº 1016061-72.2017.8.26.0405, requerida por Aguinaldo Pereira Barbosa contra Rosilda Maria dos Santos pelo Juízo e Cartório da 1ª Vara Cível de Osasco – SP, após haver procedido aos estudos e diligências que se fizeram necessárias, vem, mui respeitosamente, apresentar à Vossa Excelência o seguinte
2 SUMÁRIO
1. Condições preliminares 2. Objetivo do laudo
3. Localização e dados do imóvel 4. Vistoria
5. Métodos e critérios de procedimento 6. Valor da construção
7. Obtenção do valor do terreno 8. Elementos comparativos
9. Determinação do valor do terreno 10. Valor total do imóvel
11. Cálculo do valor locativo 12. Conclusão
13. Fotografias
1. CONDIÇÕES PRELIMINARES
Visa o Requerente, com a presente ação, apurar o valor do imóvel descrito no Item 3. LOCALIZAÇÃO E DADOS DO IMÓVEL, localizado à Rua Mário Lago, 145, Vila Conquista, Bairro Conceição, Osasco, SP.
2. OBJETIVO DO LAUDO
Este laudo visa determinar, através de pesquisas e levantamento de preços, o valor de mercado para o imóvel em questão.
3. LOCALIZAÇÃO E DADOS DO IMÓVEL
O imóvel situa-se à Rua Mário Lago, 145, Vila Conquista, Bairro Conceição, Osasco, SP, sendo que a região possui todos os melhoramentos públicos.
3.1 Descrição do imóvel
Terreno - O terreno é constituído pelo Lote 13 da Quadra F-5, situado no loteamento Jardim Conceição, medindo 5,00 m de frente para a Rua Mario Lago; 5,00m nos fundos, confrontando com o lote 44; 15,60m do lado direito de quem da rua olha para o terreno, confrontando com o lote 12; 15,80 do lado esquerdo e confrontando com o lote 14; com área total de 78,41m2.
Construção - A construção possui as seguintes dependências, a saber:
a. Pavimento térreo – Salão comercial e um banheiro nos fundos – Área de 70,00m2; b. 1º Pavimento - Residência principal com 4 cômodos, assim descrita: Sala, copa/
cozinha, um dormitório e banheiro. Possui também uma varanda com churrasqueira e área de serviço. Área de 78,00m2;
c. 2º Pavimento – A construção dos cômodos foi iniciada, sendo constatado que somente a estrutura de concreto estava concluída. Área de 78,00m2;
3 Os demais dados são:
▪ Área construída do térreo e 1º pavimento; 148,00m2
▪ Área do 2º pavimento (construção iniciada, mas não concluída): 78,00m2; Área total (térreo, 1 e 2º pavimentos): 226,00m2
▪ Terreno de 78,41m2 (plano, seco, solo aparentemente firme); ▪ Estrutura de concreto, cobertura em laje pré-fabricada; ▪ Alvenaria de tijolos comuns de barro;
▪ Sala e dormitório: Pisos de cerâmica comum, paredes e tetos revestidos com tinta látex; ▪ Banheiro com piso de cerâmica comum e paredes revestidas com azulejos;
▪ Paredes externas: Revestidas com massa e pintadas; ▪ Caixilhos de madeira em todas as dependências; ▪ Salão comercial com piso de cerâmica;
▪ As paredes do fundo da residência e das laterais formam as divisas do terreno; ▪ Instalações hidráulicas e elétricas embutidas, comuns, dispondo a elétrica de 1 ponto de iluminação, 1 ponto de tomada e 1 interruptor em cada ambiente. ▪ Possui um portão metálico de entrada, com vão de 0,90m;
Existe depreciação de ordem funcional e seu padrão de construção é de Padrão Baixo, de acordo com o critério do Sinduscon – SP.
3.1.1 Térreo e primeiro pavimento
A área construída do imóvel (térreo e 1º pavimento) é de 148,00m2. Estas dependências têm idade aparente de 30 anos e sua conservação é muito ruim. As dependências vistoriadas necessitam de pintura, reparos nas instalações elétricas e hidráulicas como também nas paredes e piso.
3.1.2 Segundo pavimento
O 2º pavimento teve somente sua estrutura executada e sua área é de 78,00m2. Com exceção da estrutura, todos os demais serviços não foram executados.
4 Mapa do local do imóvel
5 4. VISTORIA
O signatário compareceu ao local no dia 31de julho de 2020, sexta-feira, quando iniciou as diligências conforme documentado nas fotografias do Item 13. FOTOGRAFIAS. Consagrou-se a esta vistoria um estudo de reconhecimento do local. Nesta vistoria foi recebido e acompanhado pelo Requerida Rosilda Maria dos Santos e seus filhos, que também residem no local. O Requerente da ação também compareceu.As pesquisas foram realizadas junto à Internet, nos “sites” especializados em imóveis, visando buscar informações para determinação do valor do imóvel.
5. MÉTODOS E CRITÉRIOS DE PROCEDIMENTO 5.1 Estrutura
Esta avaliação seguirá as diretrizes das seguintes normas:
1- Norma NBR 14.653-2 da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT – Avaliação de Bens – Imóveis Urbanos;
2- Norma para Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE – SP. 6. VALOR DA CONSTRUÇÃO
6.1 Depreciação da construção pelo obsoletismo e estado de conservação
O critério a seguir especificado é uma adequação do método Ross e Heideck, que leva em conta o obsoletismo, o tipo da construção e acabamento, bem como o estado de
conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. O valor unitário da edificação, fixado em função do padrão construtivo, é multiplicado pelo fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação – Foc, para levar em conta a depreciação. 6.2 Fator de obsoletismo e conservação
Este fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação, será obtido em função do estágio atual da residência. Assim, o Item g) Reparos Importantes, da tabela do Método Ross e Heideck, reflete exatamente a situação em que a construção (1º e 2º pavimentos) se encontra atualmente.
Tabela do Método Ross e Heideck
Estado da Construção Depreciação (%)
a) Novo 0,00
b) Entre novo e regular 0,32
c) Regular 2,52
d) Entre regular e reparos simples 8,09
e) Reparos simples 18,10
f) Entre reparos simples e importantes * 33,20
g) Reparos importantes 52,60
h) Entre reparos importantes a edificação sem valor
75,20
* Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações
6 hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a substituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária. Substituição ou reparos importantes na impermeabilização ou no telhado. 6.2.1 Idade referencial da construção
Para obter-se a idade em porcentagem da vida referencial da construção, tem-se que enquadrá-la num determinado padrão construtivo.
A construção foi enquadrada como sendo do tipo Econômico (Padrão baixo), com vida referencial de 70 anos e valor residual de 20%, de acordo com a Tabela 1.
TABELA 1
CLASSE TIPO PADRÃO VIDA REFERENCIAL - IC- (anos)
VALOR RESIDUAL - “R” - (%)
RESIDENCIAL BARRACO RÚSTICO 5 0
SIMPLES 10 0 CASA RÚSTICO 60 20 PROLETÁRIO 60 20 ECONÔMICO 70 20 SIMPLES 70 20 MÉDIO 70 20 SUPERIOR 70 20 FINO 60 20 LUXO 60 20
Conforme visualizado na Tabela 1, a idade percentual da vida referencial da construção é dada pelo quociente entre a Idade Estimada da Edificação, Ie e a Vida Referencial, Ir.
Idade em percentual =
=
=
0,42 ou 42% da vida referencial.Da Tabela 2, abaixo, na coluna “f”, que corresponde ao estado “Entre reparos simples e importantes” extrai-se o coeficiente K = 0,469.
Idade em % da Vida Referencial Estado de Conservação a b c d e f g h 2 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0,245 4 0,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0,243 6 0,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0,240 8 0,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0,237 38 0,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0,183 40 0,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0,179 42 0,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0,174 44 0,683 0,681 0,666 0,628 0,560 0,456 0,324 0,169
7 6.3 Obtenção do Foc – Fator de Obsolescência e Conservação
Substituindo-se na expressão de cálculo, temos para o Fator de Adequação: Fator de Obsolescência e Conservação (Foc) = R + K x (1 – R)
Foc = 20% + 0,469 x (1 – 20%)
→
0,20 + 0,469 x (1 – 0,20) O Foc ou Fator de Obsolescência e Conservação do imóvel é = 0,5352 6.4 Determinação do valor da residênciaPara obter-se o valor da residência no estado atual multiplica-se sua área pelo preço por metro quadrado de residência Multifamiliar Padrão Baixo (R-1), que é de R$ 1.451,36, de acordo com a tabela abaixo de Custos Unitários Básicos de Edificação do Sinduscon, São Paulo, (referente ao mês de agosto de 2020) e, após, pelo Fator de Obsolescência e Conservação.
O CUB (Custo Unitário Básico) é um indicador monetário que mostra o custo básico para a construção civil. Seu objetivo básico é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos do setor da construção civil.
R – 1 – Residência unifamiliar PP – 4 – Prédio popular
R – 8 – Residência multifamiliar PIS – Projeto de Interesse Social
Como se trata de residência unifamiliar de Padrão Baixo, o custo por m2 será de R$ 1.451,36
Logo, V = 226,00 m2 x R$ 1.451,36 x 0,5352 = R$ 175.549,54 O valor total da residência no estado é R$ 175.549,54
Arredondando, tem-se R$ 175.550,00 (cento e setenta e cinco mil e quinhentos e cinquenta reais).
8 7. OBTENÇÃO DO VALOR DO TERRENO
7.1 Método comparativo das vendas
Para calcular-se o valor do terreno será usado o Método Comparativo das Vendas. O método é assim definido: “É aquele em que o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas é obtido através da comparação de dados de mercado relativos a outros de características similares”. Este método se divide em comparações de vendas ou ofertas de imóveis, para indicar o valor comparável do imóvel avaliando. O preço resultante de uma livre compra e venda à vista, é definido nas Normas para Avaliação e Perícias de Engenharia do IBAPE-SP, onde se destaca o sentido amplo de valor de mercado: “É o valor pelo qual se realiza uma compra e venda, entre partes desejosas mas não obrigadas à transação e ambas perfeitamente conhecedoras do imóvel e do mercado, admitindo preço razoável para se encontrarem.”
7.2 Elementos Pesquisados
Para satisfazer o nível de avaliação proposto no cálculo do valor do imóvel, foram pesquisados dados de natureza específica, levando em consideração a identificação destes, a localização dos elementos pesquisados e suas dimensões. Foi buscada a maior quantidade possível de dados, com atributos comparáveis aos do bem avaliando e localizados na Vila Conquista, em Osasco.
7.3 Fator Adotado
7.3.1 Fator fonte ou de negociação
Nos casos dos elementos pesquisados que não reflitam com absoluta exatidão o valor de mercado, porque admitem uma elasticidade de negociação, foi efetuado um desconto, o que se fez pela aplicação de um fator fonte de 0,90 ou desconto de 10%.
Observação: Os fatores de transposição (índices fiscais) e acessibilidade, normalmente adotados em trabalhos desta natureza, não foram considerados porque são equivalentes a 1 (hum), tanto para o elemento avaliando como para os elementos comparativos, ou seja, a situação é a mesma para todos os casos.
7.4 Tratamento estatístico
Após o trabalho de homogeneização, com a aplicação dos fatores de homogeneização aos valores brutos obtidos na pesquisa de valores de mercado, será escolhido neste elenco de valores unitários aquele que deverá ser aplicado ao imóvel sob avaliação. Para tanto: 1) Será estabelecido rol dos valores;
2) Serão calculados desvio padrão e coeficiente de variação (30% para mais e para menos);
3) Serão eliminados dados suspeitos tantas vezes quantas forem necessárias; 4) Será instituído rol saneado e procedida a média ponderada.
8. ELEMENTOS COMPARATIVOS
Apesar dos esforços empreendidos na busca de elementos comparativos, não foi possível obter quantidade maior de elementos amostrais confiáveis. Assim, o signatário recorreu também a sites da Internet especializados em imóveis na cidade de Osasco que
9 fornecessem valores prováveis para a venda de um terreno com as mesmas características físicas do imóvel avaliando. Deste modo, seguem os elementos comparativos coletados nos sites citados. Os terrenos adotados como comparativos possuem pequenas construções antigas, mas que foram desprezadas dado seu valor irrisório.
Elemento Comparativo nº 1 (Oferta)
Fonte: Falg – Administração e Vendas Ltda. ME Telefone: (11) 3681-3322 (11)
https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-novo-osasco-bairros-osasco-250m2-venda-RS320000-id-60826181/?__vt=rfl:c
Local do elemento comparativo: Rua Francisco Munhoz Cegarra Localização: Novo Osasco, Osasco
Área útil: 250,00m2 Valor: R$ 320.000,00 Valor por m2: R$ 1.280,00
Elemento Comparativo nº 2 (Oferta)
Fonte: Pitale Imóveis Telefone: (11) 3685-2182
https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-jardim-primeiro-de-maio-chacara-fazendinha-bairros-osasco-108m2-venda-RS130000-id-2491322563/?__vt=rfl:c Local do elemento comparativo: Rua 19 de abril
Localização: Jardim 1º de Maio – Chácara Fazendinha, Osasco Área útil: 108,00m2
Preço: R$ 130.000,00 Valor por m2: R$ 1.203,70
Elemento Comparativo nº 3 (Oferta)
Fonte: Titular Administração e Vendas de Imóveis Ltda. Telefone: (11) 4620-9600
https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-jardim-novo-osasco-bairros-osasco-125m2-venda-RS150000-id-2494583816/?__vt=rfl:c
Local do elemento comparativo: Rua Nelson Palamin Localização: Jardim Novo Osasco, Osasco
Área: 125,00m2 Valor: R$ 150.000,00 Valor por m2: R$ 1.200,00
9. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO TERRENO 9.1 Valores unitários homogeneizados
a) Elemento Pesquisado nº 1
Fatores adotados: Fator fonte: Oferta: 0,90
Logo: Vu:
10 Valor Unitário (Vu): $ . ,
, x 0,90= R$ 1.152,00 Valor unitário do Elemento Pesquisado nº 1 = R$ 1.152,00
b) Elemento Pesquisado nº 2
Fatores adotados: Fator fonte: Oferta: 0,90
Logo: Vu:
Á
x Fator Fonte x Fator Conservação x Fator Padrão, ou
Valor Unitário (Vu): $ . ,
, x 0,90 = R$ 1.083,33 Valor unitário do Elemento Pesquisado nº 2 = R$ 1.083,33
c) Elemento Pesquisado nº 3
Fatores adotados: Fator fonte: Oferta: 0,90 Logo: Vu:
Á
x Fator Fonte x Fator Conservação x Fator Padrão, ou
Valor Unitário (Vu): $ . ,
, x 0,90 = R$ 1.080,00 Valor unitário do Elemento Pesquisado nº 3 = R$ 1.080,00 9.2 Resumo e cálculo da média
Ordem dos elementos R$/m2 Nº 1
→
R$ 1.152,00 Nº 2→
R$ 1.083,33 Nº 3→
R$ 1.080,00 Soma→
R$ 3.315,33 Média Geral = $ . , = R$ 1.105,11 Limite Inferior: R$ 1.105,11 – 30% (R$ 331,53) = R$ 773,58 Limite Superior: R$ 1.105,11 + 30% (R$ 331,53) = R$ 1.436,64Os valores unitários dos elementos pesquisados situaram-se dentro dos limites inferior e superior; logo, a Média Geral é o valor unitário do metro quadrado (Vu) dos elementos pesquisados ou Média Aritmética Saneada.
11 O valor do terreno é obtido pela Média Aritmética Saneada x Área do terreno ou R$ 1.105,11 x 78,41m2 = R$ 86.198,58
Arredondando, tem-se R$ 86.200,00 (oitenta e seis mil e duzentos reais). 10. VALOR TOTAL DO IMÓVEL
O valor total do imóvel é o Valor da Residência + Valor do Terreno, ou R$ 175.550,00 +R$ 86.200,00 = R$ 261.749,54
Logo, o valor total do imóvel é R$ 261.749,54, ou, arredondando, R$ 261.750,00 (duzentos e sessenta e um mil e setecentos e cinquenta reais).
11. CÁLCULO DO VALOR LOCATIVO
Existe consenso entre as administradoras de imóveis que o valor de locação de uma residência gira em torno de 0,7% do valor de venda deste imóvel. Este custo é líquido, ou seja, sem incluir obrigações como IPTU.
Assim, o signatário adotará 0,70% do valor total do imóvel, que resulta em R$ 1.832,25, que corresponderá ao valor do aluguel mensal da residência.
12. CONCLUSÃO
Portanto, o valor de mercado para o imóvel localizado à Rua Mário Lago, 145, Vila Conquista, Osasco, SP é de R$ 261.750,00, e o valor do aluguel mensal é R$ 1.832,25. Conforme o Item B.4 da NBR 14.653 - 2, o valor de mercado encontrado para a venda do imóvel pode variar até 10% a mais ou a menos, ou seja, a variação será de R$ 287.925,00 a R$ 235.575,00.
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12 13. FOTOGRAFIAS
Foto 1 – Fachada da residência Foto 2 – Outra vista da fachada
13
Foto 5 – Caixilho no corredor Foto 6 – Hidrômetro no corredor
14
Foto 9 – Vista da copa/cozinha
15 Foto 11 – Sala (também serve como dormitório)
16 Foto 13 – Banheiro
17 Foto 15 – Salão comercial
18 ________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________
Vai o presente laudo impresso em 18 (dezoito) folhas.
São Paulo, 02 de setembro de 2020
Arquiteto Lázaro Aurélio de Lima
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DO FÓRUM DE OSASCO – SP
PROCESSO Nº 1016061-72.2017.8.26.0405
Lázaro Aurélio de Lima, arquiteto, registrado no CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo sob nº A2133-4, membro titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Estado de São Paulo sob nº 1191, perito nomeado por Vossa Excelência nos autos da Ação de Alienação Judicial de Bens nº 1016061-72.2017.8.26.0405, requerida por Aguinaldo Pereira Barbosa contra Rosilda Maria dos Santos pelo Juízo e Cartório da 1ª Vara Cível de Osasco – SP, vem, respeitosamente, requerer que seja solicitada junto a Defensoria Pública do Estado a liberação de seus honorários, tendo em vista que o laudo já foi entregue.
Solicita, também, que a Defensoria Pública seja informada que a C/C do signatário no Banco do Brasil, para depósito de seus honorários, foi alterada para:
Agência: 3026-0
Conta Corrente: 17.659-1
Nestes Termos Pede Deferimento
São Paulo, 02 de setembro de 2020
Arquiteto Lázaro Aurélio de Lima
