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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 5ª
VARA CÍVEL DE SANTOS
– SP.
PROCESSO Nº 1016514-18.2016.8.26.0562
Kátia Maria Pereira de Sousa, Arquiteta e Urbanista, registrada no
CAU/SP, Carteira nº A27177-2, Perita nomeada e compromissada nos
Autos Do Procedimento Comum que CONDOMINIO EDIFÍCIO
RESIDENCIAL MIOSÓTIS move contra RODRIGO PENHA
GUERREIRO e outros referente à penhora do imóvel, (Laudo anexo).
Os honorários para avaliação foram estimados em R$ 3.600,00 (três mil
seiscentos reais), os quais incluem o total das despesas incorridas na
realização dos trabalhos, apurados com base no Regulamento de
Honorários para Avaliações e Perícias de Engenharia
– IBAPE/SP.
Considerando que a guia de levantamento dos honorários parciais no valor
de R$ 1.800,00 (um mil e oitocentos reais) já foi
levantada por essa “
expert”.
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Requer seja deferida a expedição da guia de levantamento do restante dos
honorários R$ 1.800,00 (um mil oitocentos reais) a fim de dar quitação aos
honorários do trabalho aqui realizado.
Nestes Termos,
P. Deferimento.
Santos, 29 de maio de 2020.
Arq. KÁTIA MARIA PEREIRA DE SOUSA
CAU/SP
– A27177-2.
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INDÍCE DO TEXTO
1.
OBJETIVO
2.
CARACTERÍSTICAS GERAIS
Situação
Melhoramentos Públicos
Circunvizinhança
3.
CARACTERÍSITICAS ESPECÍFICAS
Fração Ideal de Terreno
Benfeitorias
4.
AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
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AÇÃO:
Procedimento Comum por CONDOMINIO EDIFÍCIO
RESIDENCIAL MIOSÓTIS
PROCESSO: 1016514-18.2016.8.26.0562
– 5ª VARA CÍVEL DA
COMARCA DE SANTOS
– SP
EXECUTADO: RODRIGO PENHA GUERREIRO E OUTROS.
1.
OBJETIVO
Em estrita observância ao r. despacho de fls.527/528 , o presente trabalho
visa a apresentar os subsídios técnicos indispensáveis à correta e criteriosa
determinação do valor do imóvel objeto de PENHORA, a saber:
“IMÓVEL: Apartamento duplex nº 92, localizado no 9º pavimento e
parte do 10º pavimento ou andar de cobertura, do Residencial Miosótis,
sito à Praça Palmares nº 08 no Município de Santos
– SP, registrado no
2º Cartório Registro de Imóveis de Santos- SP, sob a Matrícula nº
60.080”.
2.
CARACATERÍSITICAS GERAIS
Situação do imóvel: O imóvel localiza-se no endereço acima especificado,
na quadra compreendida pela Avenida Afonso Pena e a Rua Vinte e Oito
de Setembro, no bairro do Macuco, Santos
– SP.
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2.1. Melhoramentos Públicos:
IMÓVEL: O local é dotado de alguns equipamentos e serviços de
infraestrutura destinados ao uso urbano, em bairro de uso misto, residencial
e comercial de classe média de Santos.
2.2. Circunvizinhança:
Apresenta características de uso misto, com edifícios de apartamentos e,
imóveis comerciais e de serviços, para atendimento local. Como
mencionado
acima,
nas
proximidades,
registram-se
alguns
estabelecimentos comerciais e de serviços, tais como, padaria, mercado,
escola entre outros. Merece destacar, também, a facilidade de acesso e
proximidade a algumas avenidas de significativa importância do sistema
viário do bairro do Macuco em Santos, o local do imóvel é bastante atrativo
para empreendimentos residenciais em Santos.
3. CARACTERÍSITCAS ESPECÍFICAS
3.1. Terreno
Imóvel: Trata-se de terreno, com frente para a Praça Palmares e dimensões
adequadas para a implantação do empreendimento residencial, onde foi
edificada o Residencial Miosótis, em que se situa o imóvel avaliado.
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No trecho em questão, a via se desenvolve com traçado retilíneo, em um
sentido do tráfego de veículos, da Rua Vinte e Oito de Setembro e em
direção à Avenida Afonso Pena.
3.2. Benfeitorias
A Edificação é constituída com 10 pavimentos contendo sala, 3
dormitórios, sendo 1 suíte, banheiro social, cozinha, área de serviço e wc.
E no pavimento de cobertura: living, copa, wc, área livre, churrasqueira,
escada, deck e piscina.
A Edificação atende a projeto arquitetônico padrão, sendo que a estética da
fachada revestida com pastilha cerâmica.
A implantação da edifício no terreno foi efetuado dentro das normas de
construção, atendendo aos afastamentos entre as construções adequado ao
padrão do imóvel.
O imóvel possui duas vagas de garagem demarcada.
O acesso de veículos é feito por portões frontais. O acesso de pedestres
num portão separado localizado ao centro do edifício. Os portões de acesso
de carros e pedestres são automáticos, sendo controlados por uma guarita
que localiza-se na parte interna do edifício.
O pavimento térreo do edifício conta com hall de entrada para os
apartamentos, e escada de acesso.
Na oportunidade da vistoria do imóvel (apartamento 92), o mesmo
apresentava as seguintes dependências e os respectivos acabamentos:
PAVIMENTO INFERIOR:
SALA:
- piso revestido com granito;
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- laje de concreto; e
- esquadria de alumínio e vidro.
OBSERVAÇÃO: na parede da sala perto da escada que vai para o andar
superior existem manchas de umidade.
COZINHA:
- piso revestido com cerâmica;
- paredes revestidas com azulejos lisos até o teto;
- laje de concreto.
ÁREA DE SERVIÇO:
- piso revestido com cerâmica;
- paredes revestidas com azulejos lisos até o teto;
- forro de gesso; e
- esquadria de alumínio e vidro.
WC SERVIÇO:
- piso revestido de cerâmica;
- paredes revestidas com azulejos lisos até o teto;
- forro de gesso.
DORMITÓRIO EMPREGADA:
- piso revestido de cerâmica;
- paredes pintadas a látex sobre massa corrida; e
- laje de concreto.
WC SOCIAL:
- piso revestido de cerâmica;
- paredes revestidas com azulejos lisos até o teto;
- forro de gesso; e
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DORMITÓRIO 1 e 2:
- piso revestido com granito;
- paredes pintadas a látex sobre massa corrida;
- laje de concreto; e
- esquadria de alumínio e vidro.
DORMITÓRIO 3:
- piso revestido com granito;
- paredes pintadas a látex sobre massa corrida;
- laje de concreto; e
- esquadria de alumínio e vidro.
OBSERVAÇÃO: na parede e no teto do dormitório 3 aparecem manchas
de umidade.
WC SUÍTE:
- piso revestido de cerâmica;
- paredes revestidas com azulejos lisos até o teto;
- forro de gesso; e
- esquadria de alumínio e vidro.
PAVIMENTO SUPERIOR:
SALA:
- piso revestido de granito;
- paredes pintadas a látex sobre massa corrida;
- laje de concreto; e
- esquadria de alumínio e vidro.
WC SUPERIOR:
- piso revestido de cerâmica;
- paredes revestidas com azulejos lisos até o teto;
- forro de gesso; e
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- esquadria de alumínio e vidro.
COZINHA SUPERIOR:
- piso revestido com cerâmica;
- paredes revestidas com azulejos lisos e decorados até o teto;
- laje de concreto; e
- esquadria de alumínio e vidro.
ÁREA EXTERNA:
- piso revestido com cerâmica;
- paredes revestidas com pastilha cerâmica;
- deck da piscina em madeira; e
- churrasqueira em tijolo refratário.
ÁREAS:
De acordo com o disposto na Matrícula nº 60.080, do 2º Cartório do
Registro de Imóveis de Santos o imóvel, conta com as seguintes áreas:
IMÓVEL:
área útil = 185,77 m²
área de garagem = 25,00 m²
área comum = 64,9213 m²
área total = 275,6913 m²
fração ideal = 4,68%
4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
Para a avaliação do imóvel foi utilizado o método comparativo direto com
homogeneização por fatores, conforme descrito na Norma Brasileira
NBR-14653. Por este método, o imóvel avaliando é avaliado por comparação
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com imóveis de características semelhantes, cujos respectivos valores
unitários (por m²) são ajustados com fatores que tornam a amostra
homogênea.
O saneamento dos valores amostrais foi feito utilizando-se o Critério
Excludente de Chauvenet e o tratamento estatístico fundamentou-se
na Teoria Estatística das Pequenas Amostras (n<30) com a distribuição 't'
de Student com confiança de 80%, consoante com a Norma Brasileira.
Nenhum fator de tratamento foi inserido na amostra desta avaliação.
Imóveis amostrados para comparação:
Imóvel 1:
Rua Padre Anchieta, nº 325
– cobertura com 3 dormitórios e 2 vagas.
Área:
237m²
Valor:
R$ 586.000,00
Valor por metro quadrado:
R$ 2.472,57
Ofertado por: Centro Imobiliário
https://www.vivareal.com.br/imovel/cobertura-3-quartos-macuco-bairros-santos-com-garagem-237m2-venda-RS586000-id-2439272618/?__vt=ctaw:i
137m2-aluguel-RS3200-id-2461142240/
Imóvel 2:
Rua Padre Anchieta
– cobertura com 3 dormitórios e 2 vagas
Área:
200 m²
Valor:
R$ 450.000,00
Valor por metro quadrado:
R$ 2.250,00
Ofertado por: JS Imóveis
https://www.vivareal.com.br/imovel/cobertura-3-quartos-macuco-bairros-santos-com-garagem-200m2-venda-RS450000-id-2461557785/?__vt=ctaw:i
Imóvel 3:
Rua Conselheiro João Alfredo
– cobertura com 3 dormitórios e 3 vagas
Área:
200 m²
Valor:
R$ 630.000,00
Valor por metro quadrado:
R$ 3.150,00
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https://www.vivareal.com.br/imovel/cobertura-3-quartos-macuco-bairros-santos-com-garagem-200m2-venda-RS630000-id-46765156/?__vt=ctaw:i
Imóvel 4:
Av. Afonso Pena
– cobertura com 3 dormitórios e 1 vaga de garagem.
Área:
241m²
Valor:
R$ 530.000,00
Valor por metro quadrado:
R$ 2.199,77
Ofertado por: RGL Imóveis
https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-cobertura-3-quartos-com-area-de-servico-embare-santos-sp-241m2-id-2278435496/?__zt=rnk_gz%3Arescore_tiers_churn_boost
Imóvel 5:
Av. Senador Dantas
– cobertura com 3 dormitórios e 2 vagas de garagem.
Área:
139 m²
Valor:
R$ 600.000,00
Valor por metro quadrado:
R$ 4.316,55
Ofertado por: Rhema Imóveis
Tabela de homogeneização:
Imóvel
R$/m²
R$/m² homog.
1
2.472,57
2.472,57
2
2.250,00
2.250,00
3
3.150,00
3.150,00
4
2.199,17
2.199,17
5
4.316,55
4.316,55
Valores homogeneizados (Xi), em R$/m²:
Média:
X = ∑(Xi)/n
X = 2.877,66
Desvio padrão:
S = √(∑(X - Xi) ²)/(n-1)
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Verificação dos valores pelo Critério Excludente de Chauvenet:
O quociente entre o desvio (d) de cada amostra e o desvio padrão deve ser
menor que o valor crítico (VC), fornecido pela tabela de Chauvenet.
Ou seja: d = |Xi - X|/S < VC
Valor crítico para 5 amostras, pela Tabela de Chauvenet: VC = 1,65
Cálculo da amplitude do intervalo de confiança:
Os limites do intervalo de confiança (Li e Ls) são os extremos dentro dos
quais, teoricamente, um valor tem 80% de chance de se encontrar.
Eles são determinados pelas fórmulas: Li = X -
tc * S/√(n-1) e Ls = X
+ tc * S/√(n-1), onde tc é o valor da Tabela de Percentis da Distribuição t
de Studente, para 80% de confiança e 4 (n-1) graus de liberdade.
Limite inferior do intervalo de confiança (Li)):
Li = 2.877,66 -
1.53 * 889,24/√(5 - 1) = 2.197,39
Limite superior do intervalo de confiança (Ls):
Ls = 2.877,66 + 1.53 * 889,24/
√(5 - 1) = 3.557,92
Cálculo do campo de arbítrio:
Considerando-se a grande dilatação o intervalo de confiança, o campo de
arbítrio será estipulado em aproximadamente 10% em torno da média.
Campo de arbítrio: de R$2.589,89 a R$3.165,42. Por conta da crise
imobiliária em que o país se encontra o mais prudente seria considerar o
valor mínimo como valor unitário.
Amostra 1: d = |2.472,57 - 2.877,66| / 889,24 = 0,46 < 1.65
(amostra pertinente)
Amostra 2: d = |2.250,00 - 2.877,66| / 889,24 = 0,71 < 1.65
(amostra pertinente)
Amostra 3: d = |3.150,00 - 2.877,66| / 889,24 = 0,31 < 1.65
(amostra pertinente)
Amostra 4: d = |2.199,17 - 2.877,66| / 889,24 = 0,76 < 1.65
(amostra pertinente)
Amostra 5: d = |4.316,55 - 2.877,66| / 889,24 = 1,62 < 1.65
(amostra pertinente)
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Valor unitário do imóvel avaliando:
Valor unitário do imóvel avaliando: R$ 2.589,89
Resultado final:
Valor final = Valor unitário * área
Valor final = R$2.589,89 * 210,77 = R$ 545.871,11
Valor do imóvel avaliando: R$ 545.871,11
V = R$ 545.871,11 - MAIO/ 2020.
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5. ENCERRAMENTO
Vai o presente Laudo em 14 (catorze) folhas digitadas, sendo a última
datada, seguem 02 anexos: Anexo I, com o mapa de localização do imóvel
e Anexo II fotos do imóvel.
Santos, 29 de maio de 2020.
Arq. KÁTIA MARIA PEREIRA DE SOUSA.
CAU/SP
– A27177-2.
15
ANEXO I
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ANEXO II
FOTOS DO IMÓVEL
18
Foto 1
– Vista da Praça Palmares em direção à Rua Vinte e Oito de Setembro.
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20
21
Fotos 5 e 6
– Vista da cozinha pav. Inferior.
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Foto 7
– Vista da área de serviço.
23
Foto 9
– Vista do wc serviço.
24
Foto 11
– Vista do wc social.
25
Foto 13
26
Foto 15
27
Foto 17
28
Fotos 19 e 20
– Vista da cozinha pav. Superior
29
Fotos 21 a 24
– Vista da área externa.
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