Alto Vila Paiva – Varginha-MG
Complan 2017
Principais desafios
• Teriva marca desconhecida na cidade
• Tentação de fazer um produto Premium que não existe na cidade
• Cidade de mercado limitado
• Cidade desconhecia processo de represamento
• Preço de venda com R$/m² alto pelo terrenista
Como definimos o produto (1/2)
Análise
Econômica
Cidade População Renda Média Localização Renda no Entorno Domicílios por classe Potencial de Consumo Concorrênci aEstimativa
de
Demanda
Varginha é uma cidade do interior de MG entre BH e SP
•
A Cidade de Varginha/MG está na mesorregião Sul/Sudoeste de Minas
População 2016
(Município)
Região: Boa Esperança, Campanha, Campo do Meio, Campos Gerais, Carmo da Cachoeira, Coqueiral, Elói Mendes, Guapé, Ílicíniea, Monsenhor Paulo, Santana da Vargem, São Bento Abade, São Tomé das Letras, Três Corações, Três Pontas e Varginha
Com uma população de 133 mil, é uma cidade importante numa
microrregião com 16 municípios e 471 mil habitantes
Renda Média 2016
(Município)
Renda média domiciliar de R$ 4,7k/mês - Classe B2, numa região com
renda média de R$ 3,6k/mês
Região: Boa Esperança, Campanha, Campo do Meio, Campos Gerais, Carmo da Cachoeira, Coqueiral, Elói Mendes, Guapé, Ílicíniea, Monsenhor Paulo, Santana da Vargem, São Bento Abade, São Tomé das Letras, Três Corações, Três Pontas e Varginha
Visão de Varginha e da área no Google Earth
Área fica a 9 min (2,6 km) do Centro de Varginha no vetor
norte da cidade...
Renda média por setor censitário - 2016
Cidade tem 8,6% dos domicílios na classe B1...
Fonte: ¹ IBGE/Projeções Geofusion ² IBGE
Proporção de domicílios por faixa de
renda
Cidade Região Faixa populacional
Varginha Varginha 100-200k
Total domicílios (2016) 44.219 155.091 43.733
Domicílios A++ (acima de R$ 25.145) 319 523 211 Domicílios A+ (de R$ 14.484 a R$ 25.145) 646 1.082 550 Domicílios B1 (de R$ 6.561 a R$ 14.484) 3.828 7.708 2.583 Domicílios B2 (de R$ 3.418 a R$ 6.561) 8.626 21.641 6.450 Domicílios C1 (de R$ 1.928 a R$ 3.418) 13.190 41.155 10.641 Domicílios demais classes (abaixo de R$ 1.928) 17.610 82.982 23.299
39,82% 53,51% 53,28% 29,83% 26,54% 24,33% 19,51% 13,95% 14,75% 8,66% 4,97% 5,91% 1,46% 0,70% 1,26% 0,72% 0,34% 0,48%
Cidade Região Faixa
... mas 42% do gasto com aquisição de imóvel na
cidade é desse público
Fonte: ¹ IPC Marketing/Geofusion
Distribuição do potencial de consumo (aq. de Imóveis) por faixa de
renda
8,5% 12,5% 5,8% 7,4% 11,1% 11,7% 29,5% 27,3% 24,9% 41,9% 40,4% 40,8% 12,7% 8,7% 16,7%Cidade Região Faixa
Demais classes
Classe C1
Classe B2
Classe B1
Classe A
Cidade com poucos lançamentos recentes e foco em
produtos menores comparado a cidades semelhantes
Empreendimento Lançamento Unidades Estoque VGV Tamanho Lote Valor m² Lançamento
BAIRRO MINAS
GERAIS
set-12
589
147
R$
28.272.000,00
220
R$
218,18
BELO HORIZONTE II
set-12
230
0
R$
11.500.000,00
200
R$
250,00
PARQUE DAS
GREVILEAS
nov-13
130
0
R$
6.825.000,00
210
R$
250,00
PORTO REAL
abr-13
168
20
R$
10.340.400,00
267
R$
231,00
SAN MARINO
mai-12
593
6
R$
30.836.000,00
200
R$
260,00
SANTA LUZIA
jul-14
440
24
R$
22.440.000,00
200
R$
255,00
SAO MIGUEL
ARCANJO
jan-13
103
0
R$
5.665.000,00
230
R$
239,00
Lançamentos
Unidades Lançadas Cidade Região Faixa Pop. % total Cidade % Total Região % Total Faixa Pop.
Varginha Varginha 100-200k Varginha Varginha 100-200k
< 200 m² 1263 1587 461 56,1% 43,5% 34,5% Entre 201 m² e 300 m² 990 1594 405 43,9% 43,7% 30,3% Entre 301 m² e 400 m² 0 0 162 0,0% 0,0% 12,2% Entre 400 m² e 600 m² 0 464 213 0,0% 12,7% 15,9% > 600 m² 0 0 95 0,0% 0,0% 7,1% Fonte: Geoimóvel
