EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA CAPITAL

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DO FORO

CENTRAL DA CAPITAL

PROCESSO 1059325-26.2013.8.26.0100

MARIO DE SOUZA JUNIOR, engenheiro civil, CREA n°

60.339/D, perito judicial nos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO

EXTRAJUDICIAL requerida por JOÃO CARLOS FERREIRA contra MARIA

HELENA DE VIEIRA CARVALHO E OUTROS, tendo procedido aos estudos

e diligências necessárias, vem apresentar a Vossa Excelência as conclusões a que

chegou, consubstanciadas no presente

(2)

SUMÁRIO

CAPÍTULO I:

Objetivo da avaliação ...

3 CAPÍTULO II:

Vistoria ...

3 CAPÍTULO III:

Avaliação ...

19 CAPÍTULO IV:

Conclusão ...

27 CAPÍTULO V:

Encerramento ...

28

(3)

I - OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

O objetivo da avaliação consiste em estabelecer o valor de venda

do imóvel residencial situado na Rua Maria Leonete da Silva Nóbrega nº 275, Vila

Ida.

II - VISTORIA

II.1 - Localização do imóvel

Está localizado na Rua Maria Leonete da Silva Nóbrega nº 275,

na quadra completada pela Rua Tarubá, Rua Cardeal Cagliori e Rua São Firmo,

como indica o mapa abaixo.

(4)

A região tem características estritamente residenciais. Em relação

às zonas de avaliação indicadas na Norma editada em setembro de 2011 pelo

IBAPE/SP (“Norma para avaliação de imóveis urbanos”), a região enquadra-se na

3ª Zona (“residencial horizontal de padrão alto”).

II.2 - Mapa fiscal

De acordo com o Mapa Oficial da Cidade de São Paulo, o imóvel

está situado na Quadra 16 do Setor 81. Segundo a Planta Genérica de Valores de

2014, o valor fiscal da Rua Maria Leonete da Silva Nóbrega é igual a 1.910,00.

II.3 - Zoneamento

Pela legislação que dispõe sobre o parcelamento, uso e ocupação

do solo (Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016), o local é classificado como zona

ZER-1 (Zona Exclusivamente Residencial 1), assim definida no artigo 17 da Lei nº

16.402/2016:

Lei nº 16.402/2016 - artigo 17

As Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER) são porções do território destinadas

ao uso exclusivamente residencial, com densidade demográfica baixa, sendo

subdivididas em:

I - Zona Exclusivamente Residencial 1 (ZER-1): áreas destinadas exclusivamente

ao uso residencial com predominância de lotes de médio porte; ...

Os parâmetros de ocupação fixados para a zona ZER-1 são

aqueles indicados no quadro exibido adiante (Quadro 3, integrante da Lei nº

16.402/2016).

(5)

II.4 - Melhoramentos públicos

Trata-se de local dotado de todos os melhoramentos públicos.

II.5 - Características do terreno

Está situado no nível da Rua Maria Leonete da Silva Nóbrega,

tem topografia em aclive e encerra as seguintes dimensões:

área do terreno (At) = 494,00 m

2

frente projetada do terreno (Fpr) = 13,00 m

(6)

II.6 - Características da construção

Segundo o estudo divulgado em 2018 pelo IBAPE/SP (“Valores

de Edificações de Imóveis Urbanos - 2017”), a residência enquadram-se no padrão

superior.

A residência tem 37 anos; é composta de três pavimentos; e

encerra uma área construída de 270,00 m

2

.

Certidão de dados cadastrais do imóvel

A residência é composta pelas seguintes dependências: garagem,

dependências de empregada (dormitório e banheiro) e lavanderia, no pavimento

térreo (primeiro pavimento); duas salas, lavabo, copa e cozinha, no pavimento

superior (segundo pavimento); e sala íntima, banheiro, dois dormitórios, duas suítes

e terraço, no terceiro pavimento.

(7)

Em relação aos parâmetros fixados no retro referido estudo

(“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - 2017”), o estado de conservação da

residência enquadra-se na referência “e”: “necessitando de reparos simples”.

As fotografias exibidas adiante (FOTOS de 1 a 28) ilustram as

características do imóvel.

(8)

FOTOS 2/3 - Vista da Rua Maria Leonete da Silva Nóbrega. A seta amarela indica

a posição do imóvel avaliando.

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

(17)

(18)

(19)

III - AVALIAÇÃO

III.1 - Metodologia avaliatória

1. Serão adotadas as regras enunciadas na Norma editada em

setembro de 2011 pelo IBAPE/SP (“Norma para avaliação de imóveis urbanos”).

2. A avaliação será norteada pelo método comparativo. Por esse

método, como método direto, o valor do bem decorre dos indicadores de valor do

mercado imobiliário (isto é: decorre, no caso, do valor de outros imóveis

residenciais localizados na região de interesse).

3. No tratamento da pesquisa serão considerados os seguintes

fatores: (a) oferta (desconto de 10%, quando o valor pesquisado for proveniente de

oferta) e (b) localização, desconsiderando-se qualquer outro fator, porque os

imóveis pesquisados são todos de padrão superior e têm entre trinta e quarenta

anos, tal qual o imóvel avaliando. Para o fator indicado na letra “b” serão adotados

os valores fiscais divulgados na Planta Genérica de Valores de 2014 (valor fiscal do

local avaliando = 1.910,00).

4. Os valores pesquisados serão levados ao modelo avaliatório

sob a forma de valor unitário (valor por metro quadrado de área construída).

5. O valor unitário final (valor por metro quadrado de área

construída) resultará da média saneada dos valores compreendidos em um intervalo

de aceitação de 30% (para mais e para menos), intervalo esse calculado a partir da

média dos valores pesquisados.

(20)

III.2 - Amostra pesquisada

Elemento 1:

Localização: Rua Caramimuã nº 18

Setor 81 - Quadra 9 - Valor fiscal = 1.969,00

Terreno:

frente = 21,93 m

área = 562,00 m

2

Construção: área construída = 347,00 m

2

Valor:

R$ 2.500.000,00 (oferta - maio de 2019)

Ofertante:

ABG Administradora - Lina - 2899.3000

Fator localização = 1.910,00 ÷ 1.969,00 = 0,97

Valor unitário (Vu1)

(21)

Elemento 2:

Localização: Rua Cardeal Cagliori nº 110

Setor 81 - Quadra 8 - Valor fiscal = 1.992,00

Terreno:

frente = 17,00 m

área = 495,00 m

2

Construção: área construída = 360,00 m

2

Valor:

R$ 3.100.000,00 (oferta - maio de 2019)

Ofertante:

Taylor Imóveis - Sandra - 3079.8888

Fator localização = 1.910,00 ÷ 1.992,00 = 0,96

Valor unitário (Vu2)

(22)

Elemento 3:

Localização: Rua Cardeal Cagliori nº 405

Setor 81 - Quadra 33 - Valor fiscal = 1.814,00

Terreno:

frente = 22,00 m

área = 575,00 m

2

Construção: área construída = 451,00 m

2

Valor:

R$ 3.500.000,00 (oferta - maio de 2019)

Ofertante:

Canteli Imóveis - Ricardo - 99810.1900

Fator localização = 1.910,00 ÷ 1.814,00 = 1,05

Valor unitário (Vu3)

(23)

Elemento4:

Localização: Rua Maria Leonete da Silva Nóbrega nº 275 (imóvel avaliando)

Setor 81 - Quadra 16 - Valor fiscal = 1.910,00

Terreno:

frente = 13,00 m

área = 494,00 m

2

Construção: área construída = 270,00 m

2

Valor:

R$ 2.200.000,00 (oferta - maio de 2019)

Ofertante:

Shopping Imóveis - Maurício - 94751.8723

Fator localização = 1.910,00 ÷ 1.910,00 = 1,00

Valor unitário (Vu4)

(24)

Elemento 5:

Localização: Rua Cardeal Cagliori nº 221

Setor 81 - Quadra 17 - Valor fiscal = 1.995,00

Terreno:

frente = 28,00 m

área = 568,00 m

2

Construção: área construída = 418,00 m

2

Valor:

R$ 4.000.000,00 (oferta - maio de 2019)

Ofertante:

Bossa Nova Imóveis - Ângela - 3061.0000

Fator localização = 1.910,00 ÷ 1.995,00 = 0,96

Valor unitário (Vu5)

(25)

II.3 - Valor unitário

Os valores unitários que derivam da amostra pesquisada são

aqueles anotados na tabela abaixo.

Elemento

Valor unitário (R$/m

2

)

1 6.290,00

2 7.440,00

3 7.334,00

4 7.333,00

5 8.268,00

Média da amostra = 36.665,00 ÷ 5 = R$ 7.333,00/m

2

Intervalo de aceitação de resultados:

⇒

limite inferior:

7.333,00 x 0,70 = R$ 5.133,00/m

2

⇒

limite superior: 7.333,00 x 1,30 = R$ 9.533,00/m

2

Como todos os valores unitários restaram compreendidos no

intervalo de aceitação de resultados, a média saneada e a média geral da amostra

coincidem.

Média saneada da amostra = R$ 7.333,00/m

2

Valor unitário = R$ 7.350,00/m

2

Data-base: maio de 2019

(26)

III.4 - Valor do imóvel

O valor do imóvel (residência de padrão superior, com 270,00 m

2

de área construída) resulta igual a:

Área construída = 270,00 m

2

Valor unitário = R$ 7.350,00/m

2

Valor do imóvel = 270,00 x 7.350,00 = R$ 1.984.500,00

Valor do imóvel = R$ 2.000.000,00

Data-base: maio de 2019

(27)

IV - CONCLUSÃO

O valor de venda do imóvel residencial situado na Rua Maria

Leonete da Silva Nóbrega nº 275, Vila Ida, resulta igual a:

Valor de venda = R$ 2.000.000,00

(dois milhões de reais)

Data-base: maio de 2019

(28)

V - ENCERRAMENTO

Consta o presente laudo de 28 (vinte e oito) páginas, sendo esta

última datada e assinada.

São Paulo, 22 de maio de 2019