Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

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Daniel Marinelli

São Paulo – Banco BTG Pactual Digital Analise.FII@btgpactual.com

Gustavo Cambaúva

São Paulo – Banco BTG Pactual S.A.

Matheus Oliveira

São Paulo – Banco BTG Pactual Digital

Equity Research

Banco BTG Pactual S.A.

Março 2021

Carteira

Recomendada de

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2 Índice

Alterações na Carteira ... 3

Cenário Econômico e Desempenho ... 4

Carteira Recomendada ... 10

FII RBR Rendimento High Grade (RBRR11) ... 11

FII BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11) ... 12

FII Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) ... 13

Capitânia Securities II (CPTS11) ... 14

XP Log FII (XPLG11) ... 15

BTG Pactual Logística FII (BTLG11) ... 16

HSI Logística FII (HSLG11) ... 17

FII RBR Properties (RBRP11) ... 18

Santander Renda de Aluguéis FII (SARE1) ... 19

FII BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) ... 20

FII Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) ... 21

CSHG Real Estate FII (HGRE11) ... 22

Avaliação dos Fundos ... 23

Riscos ... 23

Glossário... 24

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3 Alterações na Carteira

Estamos realizando a seguinte alteração em nossa carteira recomendada de março: redução de posição em BRCR11 de 10,0% para 5,0% e aumentando o peso em RBRR11 de 7,5% para 12,5%. Para acessar nossa carteira recomendada atual, clique aqui.

Rebalanceamos nossa carteira para ter maior exposição ao segmento de recebíveis, com representatividade em fundos

high grade atrelados ao CDI, em virtude de um provável início de ciclo de alta na taxa Selic no curto prazo. A carteira do

RBRR11 possui exposição de 52% a papéis atrelados ao CDI (taxa média de DI + 2,4%), o que sugere um aumento potencial do dividend yield líquido anualizado atual e já atrativo de 7,5% durante o ano. Adicionalmente, o fundo negocia com desconto de 4% sobre o valor patrimonial (P/VPA 0,96x) e, portanto, acreditamos ser um excelente risco vs. retorno, especialmente no ambiente atual de incertezas.

Projeção da curva DI (próximos 12 meses)

Fonte: Bloomberg.

Sobre o BRCR11, continuamos gostando do fundo por conta do seu portfólio de alta qualidade e bem localizado, preponderantemente em São Paulo. Olhando para frente, projetamos um FFO yield líquido para 2021 de 6,7%, acima da média do mercado (6,2%) e atrativo em nossa visão. Em contrapartida, o curto prazo é mais desafiador para o segmento de lajes corporativas com potencial aumento de vacância, por conta de uma absorção líquida ainda negativa e entrega de novos estoques na cidade no primeiro semestre de 2021. Assim, estamos sugerindo uma mudança tática com redução em 5% de BRCR11 e aumentando nossa posição em 5% de RBRR11.

Comparativo – lajes corporativas multiativos

Fundo VM VP EV ABL Vacância Liquidez

Diária EV/ABL P/VPA Cap rate FFO Yield Div. Yield Ticker (R$mm) (R$mm) (R$mm) (m²) (%) (R$) (R$/m²) - 2021E 2021E 2021E BRCR11 2.315 2.867 2.627 228.888 19,1% 6.607.537 11.477 0,81x 8,7% 6,7% 6,4% HGPO11 377 401 376 12.613 0,0% 321.937 29.776 0,94x 6,1% 5,5% 5,2% HGRE11 1.749 2.001 1.858 198.599 23,0% 3.769.832 9.357 0,87x 6,0% 4,9% 6,0% PATC11 300 352 123 8.526 15,2% 752.974 14.462 0,85x 6,8% 6,2% 5,9% RCRB11 585 731 578 36.678 21,0% 661.618 15.753 0,80x 6,1% 5,4% 5,2% RECT11 637 671 761 88.270 15,3% 2.597.519 8.625 0,95x 9,2% 8,6% 8,2% TEPP11 373 402 336 26.603 14,9% 751.975 12.621 0,93x 6,4% 6,0% 5,9% Média - - - - 15,5% 2.209.056 14.582 0,88x 7,0% 6,2% 6,1%

Fontes: Economática e BTG Pactual.

Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários

1,9% 3,9% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5%

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4 Cenário Econômico e Desempenho

Fevereiro foi um mês de volatilidade no mercado internacional e doméstico. Lá fora, as atenções se voltaram para as possibilidades de uma maior aceleração inflacionária norte-americana após o índice de inflação ao produtor de janeiro apresentar alta de 1,3%, acima do consenso do mercado de 0,4%. Este resultado, associado às discussões sobre o pacote de estímulos de U$ 1,9 trilhão, tem elevado a preocupação por uma aceleração inflacionária mais cedo do que se esperava, pressionando a taxa de juros de 10 anos que subiu para 1,38% ao ano, seu maior patamar desde o início do ano passado. Olhando para a frente, a contínua abertura da curva poderia potencialmente impactar na entrada de fluxo estrangeiro para os países emergentes.

Tesouro Americano - 10 anos (%) _{Inflação EUA (base = jan/20)}

Fontes: Federal Reserve St. Louis e BTG Pactual. Fontes: Federal Reserve St. Louis e BTG Pactual.

No Brasil, o mercado tem precificado um aumento de pelo menos 25 bps (0,25%) na Selic já no mês de março, buscando refletir a piora do ambiente global e da pressão inflacionária gerada principalmente pelo aumento nos custos dos alimentos. A expectativa é que os juros alcancem o patamar de aproximadamente 4% até o final do ano, o que na nossa opinião pode eventualmente tirar o apetite dos investidores por ativos de risco (e.g., fundos imobiliários), mas com impactos marginais na precificação dos ativos, uma vez que a taxa de juros real de longo prazo permanece estável em patamar baixo, com o cupom da NTN-B 2035 negociado a 3,8% ao ano.

Do ponto de vista das contas públicas, as incertezas se voltam para o cumprimento do teto de gastos, já que, além do orçamento do ano de 2021 não ter sido votado, ainda não foi definido como serão gerados os recursos para o pagamento das novas parcelas do auxílio emergencial que tem sido discutido no Congresso. Paralelamente, crescem os rumores sobre uma desidratação da PEC Emergencial no Senado, com mudanças para retirar medidas de contenção de gastos, o que potencialmente poderia dificultar ainda mais a consolidação das contas fiscais. Em contrapartida, houve certo avanço quanto à agenda econômica – mesmo diante das recentes polêmicas envolvendo a interferência na Petrobras, com a mudança da sua presidência –, com a sanção do projeto que prevê a autonomia do Banco Central e a entrega dos projetos de capitalização da Eletrobras e da transformação dos Correios em sociedade de economia mista.

Em relação ao mercado de capitais, o Ibovespa encerrou o mês com queda de 4,37%, cotado aos 110 mil pontos, impactado principalmente pelo ambiente político e econômico mais volátil. Já o Ifix apresentou leve alta de 0,25%, cotado aos 2,9 mil pontos, impulsionado pelo segmento de recebíveis. O Índice de Fundos Imobiliários apresentou em fevereiro um dividend yield dos últimos 12 meses de 6,7% e uma liquidez média diária ponderada de R$ 4,7 milhões. Nossa carteira recomendada apresentou alta de 0,38% no mês de fevereiro, mais uma vez superando a variação do Ifix (spread de 13

bps). 99% 99% 100% 100% 101% 101% 102% 102% jan -2 0 fe v -2 0 mar -2 0 a b r-2 0 mai -2 0 jun -2 0 jul-2 0 a g o -2 0 s e t-2 0 o u t-2 0 n o v -2 0 d e z -2 0 jan -2 1 Inflação Americana 1,38 0,92 0,00 0,25 0,50 0,75 1,00 1,25 1,50 1,75 2,00 jan -2 0 fe v -2 0 mar -2 0 a b r-2 0 mai -2 0 jun -2 0 jul-2 0 a g o -2 0 s e t-2 0 o u t-2 0 n o v -2 0 d e z -2 0 jan -2 1 fe v -2 1

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10 Maiores Altas (IFIX) 10 Maiores Baixas (IFIX) _{Liquidez diária média (IFIX) (R$ milhares)}

Código Segmento Retorno Código Segmento Retorno IRDM11 Recebível 11,37% XPCM11 Laje

Corporativa -29,80% RECR11 Recebível 6,87% XPPR11 Laje

Corporativa -12,01% HCTR11 Recebível 6,46% HTMX11 Hotel -9,31%

TORD11 Recebível 6,15% RNGO11 Laje

Corporativa -7,87% TRXF11 Híbrido 5,66% OULG11 Galpão

Logístico -7,03% KNHY11 Recebível 5,10% BCIA11 Fundo de

Fundos -5,65% BTLG11 Galpão

Logístico 5,01% HSML11

Shopping

Center -5,43% SARE11 Híbrido 4,98% RCRB11 Laje

Corporativa -5,15% MGFF11 Fundo de

Fundos 4,60% XPML11

Shopping

Center -4,97%

QAGR11 Outros 3,83% MALL11 Shopping _Center -4,28%

Fontes: Economatica e BTG Pactual. Fontes: Economatica e BTG Pactual.

Dividend yield por segmento (IFIX) Dividend yield: contribuição por segmento (IFIX)

Fontes: Economatica e BTG Pactual. Fontes: Economatica e BTG Pactual.

Sobre as lajes corporativas, o BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) apresentou queda de 2,79% em fevereiro. O fundo anunciou a renovação do contrato de locação de uma de suas locatárias do Edifício MV9 (RJ) pelo prazo de 5 anos, mantendo a ocupação do ativo em 100%. A renovação foi feita com base nos valores próximos aos praticados na região, resultando em redução de 14% dos valores cobrados anteriormente, sendo que, antes da renovação, o valor do aluguel havia sido reajustado pela variação do IGP-M. Vale destacar que a região do Rio de Janeiro se apresenta como uma das mais desafiadoras do Brasil, com um grande número de imóveis vagos, sendo assim, vemos como muito positiva a manutenção de 100% de ocupação no imóvel.

Já em relação à parcela do portfólio localizado em São Paulo, o fundo foi notificado por um de seus locatários do Edifício Diamond Tower, informando o seu desejo de rescindir antecipadamente o contrato de locação. Ressaltamos que essa desocupação em específico não terá efeitos no resultado do fundo porque o ativo conta com um mecanismo de Renda Mínima Garantida (RMG) negociado com o vendedor do ativo, que assegura o pagamento dos aluguéis em caso de desocupações. Adicionalmente, foi anunciada a ocupação da cobertura do Edifício Montreal, além da conclusão da saída de uma das locatárias do Cenesp.

Com as recentes movimentações, a vacância física do fundo chegou a 19% – sendo que ~79% estão localizados em São Paulo –, patamar levemente acima do mercado de lajes corporativas de alto padrão em São Paulo (17%)1_{. Em}

contrapartida, a vacância financeira se manteve em 8% durante o mês em virtude dos mecanismos de RMG em alguns ativos. Tendo em vista os dados apresentados, continuamos acreditando na tese do fundo, principalmente pelo fato de o

1_{Dados da consultoria imobiliária Buildings.}

1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 0,7% 3,5% 5,8% 5,8%6,7% 6,9% 7,4% 7,7%8,0% 9,4% 9,5% 11,3% 6,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,1% 0,2%0,4% 0,7% 0,8% 0,8% 1,0% 2,5% 6,7%

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fundo possuir um portfólio de alto padrão construtivo, por sua presença nas principais praças comerciais e por estar com um desconto expressivo em relação ao seu valor patrimonial (P/VPA 0,81x).

O CSHG Real Estate (HGRE11) encerrou o mês com queda de 0,90%. O fundo foi notificado pela Enel, locatária da Torre Jatobá do Edifício Castelo Branco Office localizado em Alphaville (SP), informando seu desejo de desocupar três dos sete andares que ocupa no imóvel (~3,3 mil m²). Segundo a gestão, a saída se deu pelo fato de a locatária estar em processo de transferência da sede administrativa para a cidade de São Paulo, o que inviabilizaria qualquer tipo de negociação para a sua manutenção no imóvel. Sendo assim, a locatária deverá cumprir 180 dias de aviso prévio, bem como efetuar o pagamento de multa rescisória no valor de R$ 3,2 milhões.

Em termos do portfólio, o fundo anunciou que as obras da Fase 1 da Torre Martiniano (SP), referentes às reformas das áreas internas, entraram em fase final de conclusão. Já as obras da Fase 2, que dizem respeito ao desenvolvimento de um edifício anexo à torre que incluirá estacionamento, praça de alimentação, centro de convenção e uma praça elevada, foram iniciadas. Por fim, a gestão destacou que segue com sua estratégia de reciclagem do portfólio, visando a venda de parte de seus ativos que não são considerados integrantes da estratégia “core” do fundo, quais sejam, lajes individuais, ativos monousuários e ativos fora de São Paulo.

Por fim, o Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) apresentou queda de 5,15% no mês. Em fevereiro, o fundo assinou um CCVvisando a aquisição adicional de 2 mil m² do Edifício Girassol 555, localizado na Vila Madalena (SP). O fundo irá desembolsar cerca de R$ 33,8 milhões (R$ 17,3 mil/m²) pelo ativo, que se encontra atualmente locado para a WeWork, através de um contrato de locação com prazo de 13 anos. Segundo os cálculos da gestão, o cap rate da aquisição é de 6,3% ao ano, com chance de chegar ao patamar de 7,4% ao ano caso haja repasse da variação do IGP-M. Adicionalmente, o fundo preparou uma apresentação acerca da tese de investimentos do ativo, que pode ser encontrada a partir da página três do documento da aquisição.

Do ponto de vista dos galpões logísticos, o BTG Pactual Logística (BTLG11) foi o destaque, apresentando forte alta de 5,01% no mês. Em fevereiro, foi anunciada a assinatura de um CCV visando a aquisição de três galpões de alto padrão (AAA) localizados no estado de São Paulo, pelo valor de R$ 195 milhões (R$ 2,2 mil/m²). Os ativos estão localizados nas cidades de Guarulhos, Itapecerica da Serra e Hortolândia, e somam uma ABL de 87 mil m². Sobre as ocupações, o ativo localizado em Guarulhos se encontra 80% locado, enquanto os demais, Itapecerica da Serra e Hortolândia, se encontram com ocupações de 88% e de 100%, respectivamente. Em termos dos aluguéis, a gestão ressalta que o preço praticado nos imóveis se encontra abaixo do preço de mercado na região, o que significa que há potencial de elevação do valor dos aluguéis cobrados para os próximos anos. O portfólio foi adquirido ao cap rate atrativo de 9,6% no primeiro ano e de 8,0% a partir do segundo ano, o que equivale a acréscimo de R$ 0,08 por cota nas receitas do fundo.

Adicionalmente, o fundo anunciou a assinatura de um contrato de locação atípico com a SM Empreendimentos Farmacêuticos, referente a uma área de 11 mil m² do imóvel BTLG Jundiaí, pelo prazo de 10 anos. Antes da ocupação ser efetivada, o fundo deverá investir cerca de R$ 17,4 milhões em obras para adequar o imóvel à operação da locatária. Sendo assim, após o término das obras previstas para maio de 2021, a gestão estima que a locação deverá impactar os resultados do fundo em R$ 0,03 por cota, o que equivale a um cap rate de 11,7% ao ano. Com as movimentações mencionadas acima, o fundo passou a deter uma vacância física de 3,5% enquanto a vacância financeira se encontra em 1,7%.

Já o XP Log (XPLG11) registrou uma variação negativa de 0,18% em fevereiro. Nesse mês, anunciou a locação de um conjunto do Syslog (RJ) para a Eletrobras, reduzindo em 0,2% a vacância total do fundo, que passou a ser de 9%. Adicionalmente, a gestão do fundo realizou um webcast no qual a gestão do fundo realizou sua apresentação de resultados do 4T20. Na ocasião, a gestão destacou que pretende destinar parte dos R$ 720 milhões para a realização de cinco aquisições, sendo três previstas para ocorrer entre os meses de março e abril e duas previstas para acontecer entre abril e maio. A gestão ainda destacou que, em virtude do aumento da competição no segmento de galpões logísticos, as aquisições que porventura o fundo vier a realizar deverão apresentar um cap rate mínimo de 8% a 9%. O fundo não visa realizar investimentos em ativos em desenvolvimento no curto prazo.

O HSI Logística (HSLG11) apresentou queda de 0,37% durante o mês.A gestão destacou o fato de janeiro ter sido o primeiro mês de operação do fundo, após ter pré-pagado cerca de ~R$ 490 milhões referentes a instrumentos financeiros que estavam atrelados aos ativos adquiridos. Do ponto de vista dos locatários, a gestão divulgou a locação de uma área

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de 1,6 mil metros no Galpão Itapevi (SP) para a SOS Tecnologia e Gestão de Informação, além de ter divulgado que tem mantido negociações para realizar a locação das últimas áreas vagas equivalente a 2,97% do total da ABL do portfólio. Em relação aos fundos de recebíveis imobiliários, o BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11) registrou alta de 0,29% no mês. O fundo tem realizado diversas alterações em seu portfólio, optando por girar parte dos ativos de sua carteira aproveitando o momento do mercado para gerar ganho de capital em algumas operações. Soma-se a isso o fato de o fundo ter alocado grande parte do caixa que possuía nos últimos meses, passando de 27% de caixa em junho de 2020 para ~5% em janeiro. Neste sentido, o fundo tem conseguido elevar consideravelmente suas distribuições que passaram de uma média de R$ 0,42 por cota no 2S2020 para R$ 0,57 por cota em fevereiro, o que, considerando a cota de fechamento desse mês, equivale a um dividend yield anualizado atrativo de 7,7%. Por fim, reforçamos que, além do perfil

high grade de seus ativos, o fundo ainda conta com um desconto de aproximadamente 8% em relação ao seu valor

patrimonial, diferença que acreditamos que poderá diminuir no decorrer dos próximos meses em função do yield atrativo. Já o Capitânia Securities II (CPTS11) apresentou um leve retorno positivo de 0,07% durante o mês. Em fevereiro, foi anunciada sua 9ª emissão de cotas(ICVM 476), que virá ao mercado buscando a captação de R$ 387 milhões através da emissão de 4,1 milhões de cotas, ao preço de R$ 97,49 por cota, sendo que este valor já inclui os custos de distribuição da oferta.

Como o fundo realizou diversas emissões ao longo dos últimos anos, a gestão aproveitou a ocasião do anúncio de sua nova emissão para destacar as mudanças realizadas em seu portfólio nos últimos meses. De acordo com seu último relatório gerencial, desde a sua 4ª emissão de cotas (realizada em novembro de 2018), o fundo reduziu significativamente a sua exposição a papéis residenciais e de loteamento, segmentos que tendem a incorrer em riscos de crédito significativamente maiores. Desde então o fundo tem buscado alocar seus recursos em CRIs de setores mais estáveis, como os de crédito corporativo e aos segmentos de shoppings e galpões logísticos.

Em 2018, parte representativa da carteira de crédito era formada por devedores com exposição ao segmento de incorporação (e.g., Helbor, Direcional e Tecnisa), cenário que mudou bastante nos últimos anos. Após a alocação dos recursos de sua 8ª emissão (encerrada em janeiro de 2021), os principais devedores passaram a ser empresas atuantes nos mais diversos setores da economia, como: BRF, Even, GPA, Via Varejo e BR Malls.

Outros indicadores relacionados às recentes emissões são: (i) prazo médio de alocação dos recursos captados em suas emissões foram de duas semanas; (ii) empresas de capital aberto ou de FIIs constituem cerca de 68% dos devedores de sua carteira de CRIs; (iii) desde a 6ª emissão de cotas do fundo (realizada em junho de 2020), foi gerado um ganho de capital equivalente a R$ 9,6 milhões em sua carteira de FIIs; (iv) geração de ganho de capital em operações com CRIs na ordem de R$ 23,1 milhões desde junho de 2020; e (v) há ainda potencialmente R$ 20,5 milhões em ganho de capital para serem realizados na carteira de FIIs.

O Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) apresentou alta e fechou o mês com um retorno positivo de 0,98%. O fundo encerrou o mês de janeiro com uma alocação de 91,8% em CRIs e com um caixa correspondente a 8,2% de seu PL (~R$ 316 milhões). Do ponto de vista do portfólio, os recebíveis que compõem a carteira estão em sua maioria atrelados ao CDI (88,6%), taxa média de CDI + 2,99% ao ano, e que na nossa visão serão positivamente impactados com o ciclo de alta da Selic nesse ano. Atualmente, o fundo possui um gap grande em relação ao seu valor patrimonial (desconto de 9%), o que sugere uma ótima relação de risco x retorno. Portanto, acreditamos que as atenções do mercado devem se voltar para o KNCR11 em 2021.

O RBR Rendimento High Grade (RBRR11) apresentou alta de 2,54% em fevereiro. A gestão optou por modificar sua taxa de performance para se adequar ao novo cenário de taxa de juros em patamares baixos e, assim, ficou acordado que a taxa de performance será cobrada apenas se o fundo exceder o maior índice entre: (i) CDI; e (ii) 4,5% ao ano. Tal movimento visa não penalizar os rendimentos entregues aos cotistas já que no momento a taxa DI se encontra em sua mínima histórica, o que na nossa visão é uma forma de alinhar os interesses do fundo com os de seus cotistas. Além disso, a gestão divulgou um novo guidance de seus proventos, que deverá ficar em patamares entre R$ 0,60 e R$ 0,70 por cota (média de R$ 0,65 por cota), equivalente a um dividend yield atrativo de 8,1%, levando em consideração a cota de fechamento de fevereiro.

Do ponto de vista da carteira, o fundo alocou R$ 48 milhões no CRI Exto, operação com remuneração de CDI + 4,0% ao ano, estruturada pela própria gestora cuja devedora é uma incorporadora paulista. A operação, que possui uma duration de 3,1 anos, conta com uma razão de garantia de 1,8x ou seja, para cada R$ 100 mil investidos na operação, há garantias

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firmadas no valor de R$ 180 mil. Essas garantias são unidades residenciais prontas localizadas nas regiões da Vila Madalena, Vila Romana e Perdizes, regiões com grande liquidez em São Paulo. Por fim, o fundo efetuou R$ 5,4 milhões em vendas de dois CRIs atrelados a recebíveis da Helbor e do Grupo Pão de Açúcar (GPA), além de ter realizado a venda por R$ 5,7 milhões do FII CVBI11, gerando um ganho de capital de R$ 0,03 por cota.

Em relação aos fundos híbridos, o RBR Properties (RBRP11) apresentou queda de 1,75%. Neste mês, o fundo recebeu 99,5% dos valores referentes aos aluguéis, mostrando que suas receitas voltaram à normalidade após os períodos de negociação com seus inquilinos durante a pandemia. Do ponto de vista do portfólio, a gestão já se movimenta para realizar as primeiras prospecções de locatários para o Edifício River One (SP), ativo que se encontra atualmente em desenvolvimento. Já em relação ao Centro Empresarial Mario Garnero (SP), as obras de retrofit da fachada do empreendimento seguem em andamento, já tendo apresentado um avanço considerável em um dos lados do imóvel. Em relação ao book de FIIs, o fundo reduziu consideravelmente suas posições táticas em cotas de outros fundos imobiliários, tendo esses recursos sido investidos na aquisição de ativos de tijolo. Adicionalmente, o fundo tem optado por alocar parte de seu caixa em fundos de CRIs em detrimento do investimento em títulos públicos, buscando melhorar o carrego de seu caixa. Por fim, a gestão ainda destacou que iniciou o estudo de alguns terrenos na região de Pinheiros e Vila Olímpia, visando identificar oportunidades de colocar em prática sua estratégia de desenvolvimento de novos empreendimentos.

Por fim, o Santander Renda de Aluguéis (SARE11) encerrou o mês com alta expressiva de 4,98%. Em seu último relatório gerencial, a gestão do fundo destacou que os resultados do mês de janeiro foram equivalentes a apenas 50% dos aluguéis recebidos após a aquisição do WT Morumbi (SP). Isso se deu pelo fato de a operação ter sido concluída no meio de dezembro, o que garantia ao fundo apenas metade dos valores. Sendo assim, no mês de fevereiro foi anunciada a distribuição de R$ 0,64 por cota (dividend yield anualizado de 7,6%), valor este que considera o recebimento de 100% dos aluguéis do imóvel.

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Fundo Peso Retorno

_{Performance Histórica (Base 100)}

Código (%) (%) RBRR11 7,50% 2,54%

BTCR11 7,50% 0,29%

KNCR11 5,00% 0,98%

CPTS11 7,50% 0,07%

XPLG11 10,00% -0,18% BTLG11 10,00% 5,01% HSLG11 7,50% -0,37%

RBRP11 15,00% -1,75%

SARE11 10,00% 4,98%

BRCR11 10,00% -2,79%

RCRB11 5,00% -5,15%

HGRE11 5,00% -0,90% Total 100% 0,38%

Mar-20 Abr-20 Mai-20 Jun-20 Jul-20 Ago-20 Set-20 Out-20 Nov-20 Dez-20 Jan-21 Fev-21 _meses12 No ano Desde o _início

BTG -17,69% 1,97% 0,99% 8,29% -1,42% 1,72% 1,46% -0,98% 1,34% 2,42% 1,10% 0,38% -2,59% 1,48% 14,83%

IFIX -15,85% -3,58% 2,08% 5,59% -2,61% 1,79% 0,46% -1,01% 1,51% 2,19% 0,32% 0,25% -2,62% 0,57% 9,90%

CDI 0,34% 0,28% 0,24% 0,21% 0,20% 0,16% 0,16% 0,16% 0,15% 0,15% 0,15% 0,15% 2,38% 0,30% 5,96%

Fontes: Fontes: B3, Relatórios Gerenciais, Economatica e BTG Pactual. Data base: 26 de fevereiro de 2021.

115 110 90 95 100 105 110 115 120 125 130 jun -1 9 jul-1 9 a g o -1 9 s e t-1 9 o u t-1 9 n o v -1 9 d e z -1 9 jan -2 0 fe v -2 0 mar -2 0 a b r-2 0 mai -2 0 jun -2 0 jul-2 0 a g o -2 0 s e t-2 0 o u t-2 0 n o v -2 0 d e z -2 0 jan -2 1 fe v -2 1

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10 Carteira Recomendada

A carteira recomendada de fundos imobiliários para o mês de março é composta por doze ativos: RBRR11 (12,5%), BTCR11 (7,5%), KNCR11 (5,0%), CPTS11 (7,5%), XPLG11 (10,0%), BTLG11 (10,0%), HSLG11 (7,5%) RBRP11 (15,0%), SARE11 (10%), BRCR11 (5,0%), RCRB11 (5,0%) e HGRE11 (5,0%). Os doze fundos que compõem a carteira estão divididos entre: recebíveis (32,5%), galpões logísticos (27,5%), híbrido (25,0%) e lajes corporativas (15,0%).

Nossa carteira recomendada apresenta um dividend yield anualizado de 7,0% e um dividend yield para os próximos 12 meses de 6,7%, enquanto as cotas dos fundos sugeridos negociam na média próximo aos seus valores patrimoniais. Em termos de liquidez, a carteira possui um volume médio diário de negociação de aproximadamente R$ 4,3 milhões. Continuamos otimistas com o mercado imobiliário apesar do cenário desafiador de curto prazo, uma vez que as taxas de juros estão em seu menor patamar histórico, tornando o investimento em fundos imobiliários atrativo. No curto prazo, vemos que a crise afetou principalmente as distribuições de proventos, graças a uma menor atividade da economia, mas que, dada a precificação atual dos ativos, acreditamos oferecer uma boa oportunidade para a compra de fundos de qualidade por preço abaixo do valor patrimonial.

Entendemos que o setor imobiliário tende a apresentar boa performance nos próximos anos, com valorização dos ativos. Acreditamos que uma carteira diversificada (entre diferentes gestores e segmentos do mercado imobiliário), com ativos de tijolo de alta qualidade e bem localizados (como os sugeridos) é a melhor forma de amenizar o momento de estresse atual e ainda aproveitar para maximizar seu retorno durante a recuperação.

Fundos Segmentos Gestoras

Fundo Peso Características P VPA P/VPA Performance Dividend Yield

Código (%) Gestora Segmento R$/Cota R$/Cota - 1M (%) 12M (%) Anualizado (%) Forward (%)

RBRR11 12,5% RBR Asset Recebíveis 95,8 99,8 0,96x 2,5% -1,4% 7,5% 8,1%

BTCR11 7,5% BTG Pactual Recebíveis 88,3 96,5 0,92x 0,3% -5,8% 7,7% 7,7%

KNCR11 5,0% Kinea Recebíveis 89,4 98,2 0,91x 1,0% -9,4% 3,4% 4,5%

CPTS11 7,5% Capitânia Recebíveis 100,0 94,5 1,06x 0,1% 11,0% 12,6% 8,3%

XPLG11 10,0% XP Asset Galpões Logísticos 120,5 109,0 1,11x -0,2% 0,7% 5,8% 5,9%

BTLG11 10,0% BTG Pactual Galpões Logísticos 118,0 101,2 1,17x 5,0% 20,3% 6,1% 6,2%

HSLG11 7,5% HSI Galpões Logísticos 112,9 105,2 1,07x -0,4% - 6,2% 6,0%

RBRP11 15,0% RBR Asset Híbrido 93,1 87,7 1,06x -1,7% 16,1% 6,7% 6,5%

SARE11 10,0% Santander Híbrido 99,7 100,3 0,99x 5,0% 2,9% 7,6% 7,4%

BRCR11 5,0% BTG Pactual Lajes Corporativas 86,9 107,6 0,81x -2,8% -14,4% 6,8% 6,6%

RCRB11 5,0% Rio Bravo Lajes Corporativas 158,6 198,0 0,80x -5,1% -14,2% 6,1% 5,1%

HGRE11 5,0% CSHG Lajes Corporativas 148,0 169,3 0,87x -0,9% -12,6% 5,4% 6,0%

Total 100% 106,5 107,5 0,99x 7,0% 6,7%

Fontes: Economatica e BTG Pactual. Data base: 26 de fevereiro de 2021. Glossário pode ser acessado aqui. 15% 13% 10% 10% 10% 8% 8% 8% 5% 5%5% 5% RBRP11 RBRR11 XPLG11 BTLG11 SARE11 BTCR11 HSLG11 CPTS11 BRCR11 KNCR11 RCRB11 HGRE11 32,5% 27,5% 25,0% 15,0% Recebíveis Galpões Logísticos Híbrido Lajes Corporativas 28% 23% 10% 10% 8% 8% 5%5% 5% RBR Asset BTG Pactual XP Asset Santander HSI Capitânia Kinea Rio Bravo CSHG

(11)

11 FII RBR Rendimento High

Grade (RBRR11)

Sobre o fundo: O RBRR11 é um fundo

de recebíveis imobiliários que tem o objetivo de investir em títulos e valores mobiliários por diferentes veículos, tais como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e cotas de outros Fundos Imobiliários. O diferencial do fundo é o investimento em operações exclusivas de originação própria, o que permite ao fundo customizar taxas, prazos e garantias atrelados à operação.

Informações gerais:

Características RBRR11

Início Mai/2018

Gestora RBR Asset Administradora BTG Pactual Taxa de Administração 0,20% a.a. Taxa de Gestão 0,80% a.a. Participação no IFIX 0,80% Liquidez Média Diária (3m) R$ 2,0 milhões

Portfólio do Fundo

Duration 3,6 anos Número de Papéis 34

LTV 60,00%

Patrimônio Líquido R$ 762 milhões

Proventos distribuídos: Período de ref. Provento (R$) Data ex Data do pagamento fev/20 0,60 11/03/20 17/03/20 mar/20 0,55 13/04/20 17/04/20 abr/20 0,55 13/05/20 19/05/20 mai/20 0,55 10/06/20 17/06/20 jun/20 0,55 10/07/20 16/07/20 jul/20 0,50 10/08/20 14/08/20 ago/20 0,50 11/09/20 17/09/20 set/20 0,50 13/10/20 19/10/20 out/20 0,50 12/11/20 18/11/20 nov/20 0,50 10/12/20 16/12/20 dez/20 0,60 13/01/21 19/01/21 jan/21 0,60 08/02/21 12/02/21 *Proventos recorrentes

Para acessar o site do fundo clique aqui

Tese de investimento: A tese de investimentos do RBR Rendimento High

Grade está baseada nos seguintes fatores: (i) carteira diversificada; (ii) garantias robustas e localizadas em regiões premium; (iii) time de gestão de ponta com experiência no setor imobiliário; e (iv) boa liquidez.

Portfólio do fundo: O fundo possui uma carteira de crédito pulverizada, com

diferentes devedores, emissores, vencimentos e indexadores (52% em CDI e 48% em inflação). As operações que compõem a carteira são classificadas pela gestão da seguinte forma: (i) ativos core, que são os papéis exclusivos estruturados pela própria gestora cujo rating da operação seja classificado como no mínimo “A-“ mensurado pela própria gestão; (ii) ativos táticos, que são ativos com potencial de ganho de capital no curto prazo; e (iii) ativos de liquidez, que são recursos líquidos e que aguardam alocação. Atualmente, grande parte do patrimônio líquido está aplicada na estratégia core (88%), seguida pela estratégia tática (10%) e caixa (2%). Em termos de remuneração, a carteira do fundo possui uma taxa média de CDI + 2,91% ao ano, o que representa um spread de 3,24% em relação a NTN-B 2025.

Gestão: A gestão é feita pela RBR Asset Management, gestora com larga

experiência no setor imobiliário e cujo processo de análise das alocações é rigoroso e diligente. Adicionalmente, os sócios possuem participação nos fundos da casa, o que alinha os interesses do fundo com os do cotista.

Riscos:Os principais riscos do fundo são de crédito, de pré-pagamento e de

mercado. Uma eventual insolvência dos devedores pode acarretar atrasos ou calote dos aluguéis. O risco de pré-pagamento é quando a empresa recompra os títulos de dívida e toma novos papéis por taxas mais baratas. E, por fim, o risco de mercado com flutuações no valor das cotas.

Distribuição de rendimento vs. valor de mercado

Fontes: Economatica, RBR Asset Management e BTG Pactual.

Obrigações dos devedores em dia Gestão especializada na estruturação de CRIs Garantias em todos os papéis

Pontos Fortes

0,60 0,55 0,55 0,55 0,55 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,60 0,60 80 85 90 95 100 105 110

(12)

12 FII

BTG

Pactual

Crédito

Imobiliário (BTCR11)

Sobre o fundo: Constituído em 2018, o

fundo tem o objetivo de investir em ativos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, preferencialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). O gestor busca entregar uma rentabilidade de 100% da variação da taxa DI, através da aquisição de CRIs de devedores de

excelente perfil de crédito e

diversificados em seus setores de atuação. Informações gerais: Características BTCR11 Início Mar/2018 Gestora BTG Pactual Administradora BTG Pactual Taxa de Administração 1,00% a.a.

Taxa de Gestão -

Participação no IFIX 0,47% Liquidez Média Diária (3m) R$ 557 mil

LTV -

Proventos distribuídos: Período de ref. Provento (R$) Data ex Data do pagamento fev/20 0,61 07/03/20 13/03/20 mar/20 0,40 08/04/20 15/04/20 abr/20 0,40 11/05/20 15/05/20 mai/20 0,42 08/06/20 15/06/20 jun/20 0,55 08/07/20 14/07/20 jul/20 0,25 10/08/20 14/08/20 ago/20 0,33 09/09/200 15/09/20 set/20 0,35 08/10/20 15/10/20 out/20 0,48 10/11/20 16/11/20 nov/20 0,55 08/12/20 14/12/20 dez/20 0,55 11/01/21 15/01/21 jan/21 0,57 08/02/21 12/02/21 *Proventos recorrentes

Tese de investimento: O BTCR11 é um fundo que busca adquirir papéis de

empresas consolidadas, com foco no longo prazo e na preservação do capital investido. Sendo assim, nossa recomendação para o BTCR11 está pautada nos seguintes pilares: (i) carteira de crédito pulverizada; (ii) excelente gestão; (iii) garantias robustas; e (iv) devedores com bom risco de crédito.

Portfólio do fundo: O BTCR11 possui um portfólio pulverizado e exposto a

devedores com baixo risco de crédito e de grande porte, como, por exemplo, Helbor, GPA, BRF, JSL, Vitacon e Banco do Brasil. Além disso, os devedores são diversificados em seus setores de atuação, o que ajuda a aumentar a pulverização do portfólio. Em termos de alocação, pouco mais de 65% dos papéis possuem vencimentos acima de 4 anos, enquanto apenas 7% possuem vencimentos com prazo inferior a dois anos. A carteira do fundo é composta por 21 CRIs, sendo que a maioria dos papéis está atrelada à inflação (60%) e o restante ao CDI (40%).

Gestão: O BTG Pactual Gestora possui um excelente time de gestão com

três fases de comitê muito bem desenhadas. A primeira fase é constituída pelos analistas e gestores do fundo que selecionam possíveis ativos para fazer parte da carteira. A segunda fase é composta pela equipe de crédito do banco, que faz o monitoramento e as análises da situação de crédito das empresas e, por fim, a última fase é formada pelo time completo de Real Estate do BTG Pactual Gestora que bate o martelo sobre o ativo.

Riscos: Os principais riscos do fundo são de crédito, pré-pagamento e

mercado. Uma eventual insolvência dos devedores pode acarretar atrasos ou calote. O risco de pré-pagamento é quando a empresa recompra os títulos de dívida e toma novos papéis por taxas mais baratas. E, por fim, o risco de mercado com flutuações no valor das cotas.

Fontes: Economatica e BTG Pactual.

Portfólio composto por grandes empresas

Gestão altamente qualificada

Estratégia voltada para o longo prazo

Pontos Fortes

0,61 0,40 0,40 0,42 0,55 0,25 0,33 0,35 0,48 0,55 0,55 0,57 80 85 90 95 100 105

(13)

13 FII Kinea Rendimentos

Imobiliários (KNCR11)

Sobre o fundo: Constituído em 2012, o

KNCR11 busca investir os seus recursos preferencialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), podendo investir também em Letra de Crédito Imobiliário (LCI). O objetivo do fundo é atingir uma rentabilidade de 100% do CDI líquido de impostos, através da aquisição de operações com devedores com bom perfil de crédito e diversificados em seus setores de atuação.

Características KNCR11

Início Out/2012

Gestora Kinea

Administradora Intrag DTVM Taxa de Administração 1,08% a.a.

Participação no IFIX 3,80% Liquidez Média Diária (3m) R$ 4,7 milhões

LTV -

Patrimônio Líquido R$ 3.839 bilhões

Proventos distribuídos: Período de ref. Provento (R$) Data ex Data do pagamento mar/20 0,45 01/04/20 14/04/20 abr/20 0,35 04/05/20 14/05/20 mai/20 0,30 01/06/20 12/06/20 jun/20 0,30 01/07/20 13/07/20 jul/20 0,30 03/08/20 13/08/20 ago/20 0,27 01/09/20 14/09/20 set/20 0,25 01/10/20 14/10/20 out/20 0,25 03/11/20 13/11/20 nov/20 0,30 01/12/20 11/12/20 dez/20 0,43 04/01/21 14/01/21 jan/21 0,28 01/02/21 11/02/21 fev/21 0,25 01/03/21 00/01/00 *Proventos recorrentes

Tese de investimento: O KNCR11 é um dos maiores fundos do segmento

de recebíveis e tem como estratégia adquirir papéis de empresas consolidadas em seus setores de atuação. Sendo assim, nossa recomendação para o fundo está pautada nos seguintes pilares: (i) carteira de crédito pulverizada e de qualidade; (ii) excelente liquidez; e (iii) gestão especializada.

Portfólio do fundo: O KNCR11 possui um portfólio com 50 papéis, exposto

principalmente a CRIs indexados à variação da taxa DI (88,6% do PL). Em termos dos devedores, o fundo possui exposição a grandes empresas, como Petrobras, BR Malls, Cyrela, MRV, JHSF sendo as maiores posições atreladas aos segmentos de escritórios corporativos (42,0%), shoppings centers (28,0%), e construção civil (13,3%). Em relação à remuneração, a taxa média de remuneração dos CRIs da carteira do fundo é de CDI + 2,99% ao ano para os papéis indexados à taxa DI e de inflação + 4,35% ao ano para os papéis indexados ao IPCA e ao IGP-M. Por fim, a carteira do fundo possui um prazo médio de vencimento de seus papéis de 5,9 anos.

Gestão: O fundo conta com a gestão da Kinea Investimentos, uma das

maiores gestoras de recursos do Brasil, que conta com profissionais extremamente dedicados e alinhados com o cotista, uma vez que seus sócios possuem capital investido em todos os fundos da gestora.

Fontes: Economatica e BTG Pactual. 0,45 0,35 _0,30 _0,30 _0,30 0,27 _0,25 _0,25 0,30 0,43 0,28 _0,25 82 84 86 88 90 92 94 96

Provento (R$ por cota)* Valor de Mercado (R$ por cota)

Excelente Liquidez Portfólio composto por

grandes empresas Gestão especializada

(14)

14 Capitânia Securities II (CPTS11)

Sobre o fundo: O Capitânia Securities II

é um fundo de recebíveis com exposição a papéis majoritariamente high grade, que também investe em cotas de fundos imobiliários, preponderantemente em fundos de CRIs. O portfólio do fundo é pulverizado e conta com diversas operações estruturadas pela própria gestora do fundo, o que colabora com a diminuição do nível de risco de sua carteira. Informações gerais: Características CPTS11 Início Ago/2014 Gestora Capitânia Administradora BTG Pactual Taxa de Administração 1,05% a.a.

Duration 4,5 anos Número de Ativos 41

LTV 43,20%

Tese de investimento: O CPTS11 é um fundo que busca adquirir papéis

majoritariamente high grade, podendo investir também em cotas de outros fundos imobiliários. Sendo assim, nossa recomendação para o CPTS11 está pautada nos seguintes pilares: (i) carteira de crédito pulverizada; (ii) excelente gestão; (iii) garantias robustas; e (iv) devedores com bom risco de crédito.

Portfólio do fundo: Em termos da carteira de CRIs, o fundo possui cerca de

35 papéis, pulverizados em diferentes devedores e segmentos, com exposição a papéis de qualidade e garantias bem amarradas em ativos performados. O fundo veio mudando o perfil da carteira durante os últimos três anos para um viés mais high grade e com maior diversificação por segmento. Além disso, grande parte dos papéis é estruturada dentro da gestora (~75% da carteira atual de CRIs), o que possibilita a geração de valor via negociação de taxas e garantias em operações exclusivas. Por fim, o

target da gestão é entregar um rendimento de CDI + 3,0% ao ano. Já a

carteira de cotas de fundo imobiliário apresenta diversificação em seus segmentos, tendo alcançado uma representatividade de 33,8% do patrimônio líquido do fundo.

Gestão:O fundo é gerido pela Capitânia, uma gestora de recursos que atua

no mercado há quase duas décadas, tendo grande relevância no mercado de renda variável.

Fontes: Economatica, Capitânia e BTG Pactual.

Portfólio composto por grandes empresas

Gestão altamente qualificada

Estratégia voltada para o longo prazo

Pontos Fortes

0,65 0,65 0,65 0,65 0,67 0,72 0,75 0,72 0,90 1,05 1,00 1,05 80 85 90 95 100 105 110

(15)

15 XP Log FII (XPLG11)

Sobre o fundo: O XP Log FII é um fundo

que atua no segmento de galpões logísticos e industriais que teve suas atividades iniciadas em 2018. Os ativos que compõem a carteira do fundo estão distribuídos entre os estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Pernambuco, Santa Catarina e Rio Grande do Sul. O fundo possui uma taxa de performance correspondente a 20% sobre o que exceder a variação do IPCA + 6,00% ao ano. Informações gerais: Características XPLG11 Início Jun/2018 Gestora XP Asset Administradora Vórtx Taxa de Administração 0,75% a.a.

ABL 736 mil m²

Número de Ativos 12

Vacância 9,00%

Proventos distribuídos: Período de ref. Provento (R$) Data ex Data do pagamento mar/20 0,58 01/04/20 14/04/20 abr/20 0,54 04/05/20 15/05/20 mai/20 0,54 01/06/20 15/06/20 jun/20 0,57 01/07/20 15/07/20 jul/20 0,58 03/08/20 14/08/20 ago/20 0,58 01/09/20 15/09/20 set/20 0,58 01/10/20 15/09/20 out/20 0,58 03/11/20 13/11/20 nov/20 0,58 01/12/20 14/12/20 dez/20 0,60 04/01/21 15/01/21 jan/21 0,58 01/02/21 12/02/21 fev/21 0,58 01/03/21 12/03/21 *Proventos recorrentes

Tese de investimento: O setor de galpões logísticos foi um dos menos

impactos pela pandemia do coronavírus, por conta da necessidade de distribuição de produtos neste momento, bem como a tipicidade dos contratos de locação que, muitas vezes, apresentam cláusulas rígidas em relação ao inadimplemento e à rescisão antecipada. A nossa sugestão de compra para o XP Log FII é pautada nos seguintes pilares: (i) portfólio pulverizado com ativos bem localizados; (ii) bons locatários; (iii) gestão experiente; e (iv) boa liquidez.

Portfólio do fundo: O portfólio do fundo é constituído por 12 ativos – 10 performados e 2 em construção –, distribuídos em diferentes estados do Brasil. Os ativos localizados no estado de São Paulo abrangem as regiões de Americana, Barueri, Cajamar, Santana de Parnaíba e Ribeirão Preto. Já em relação aos ativos localizados em Pernambuco, todos estão posicionados no polo logístico de Cabo de Santo Agostinho, região próxima ao porto de Suape. Em Minas Gerais, o fundo possui um ativo na cidade de Itapeva. Por fim, o restante dos ativos do fundo está localizado em Cachoeirinha (RS) e São José (SC). Do ponto de vista dos contratos, o fundo possui maior exposição a contratos atípicos (63%), com uma carteira de locatários diversificada em diferentes setores de atuação e, na sua maioria, em situações de crédito confortáveis (ex: Panasonic, Renner, GPA e Leroy).

Gestão: A gestão do fundo é feita pela XP Asset Management, gestora

qualificada que tem mostrado diligência e transparência em suas alocações.

Riscos: Os principais riscos do fundo são de crédito, vacância e mercado.

Uma eventual insolvência dos locatários pode acarretar atraso ou calote dos aluguéis. Já o risco de vacância está relacionado com a rescisão do contrato e desocupação dos inquilinos, o que impactaria a rentabilidade do fundo. Por fim, o risco de mercado com flutuações no valor das cotas.

Fontes: Economatica, XP Asset e BTG Pactual.

Excelente liquidez no mercado secundário

Exposição a contratos atípicos (63%)

Ativos com excelente localização

Pontos Fortes

0,58 _0,54 _0,54 0,57 0,58 0,58 0,58 0,58 0,58 0,60 0,58 0,58 90 100 110 120 130 140 150 160 170

(16)

16 BTG Pactual Logística FII

(BTLG11)

Sobre o fundo: O BTG Logística FII é

um fundo que tem por objetivo obter renda e ganho de capital através da

exploração de empreendimentos

imobiliários focados em operações no segmento de logística. Atualmente o fundo possui exposição nas regiões Sul, Sudeste e Nordeste – com ativos localizados em São Paulo, Rio de Janeiro, Santa Catarina e Ceará.

Características BTLG11

Início Ago/2010

Gestora BTG Pactual Administradora BTG Pactual Taxa de Administração 0,90% a.a.

ABL 455 mil m²

Vacância 3,46%

Proventos distribuídos: Período de ref. Provento (R$) Data ex Data do pagamento fev/20 0,60 16/03/20 25/03/20 mar/20 0,50 16/04/20 24/04/20 abr/20 0,50 18/05/20 25/05/20 mai/20 0,50 16/06/20 25/06/20 jun/20 0,50 16/07/20 24/07/20 jul/20 0,50 17/08/20 25/08/20 ago/20 0,33 16/09/20 25/09/20 set/20 0,60 16/10/20 23/10/20 out/20 0,60 16/11/20 25/11/20 nov/20 0,60 07/12/20 11/12/20 dez/20 0,60 18/01/21 22/01/21 jan/21 0,60 17/02/21 25/02/21 *Proventos recorrentes

Tese de investimento: A nossa sugestão de compra para o BTLG11 é

pautada nos seguintes pilares: (i) portfólio diversificado em diversas regiões, com maior exposição a São Paulo; (ii) carteira de locatários pulverizada; (iii) grande exposição a contratos atípicos; e (iv) boa liquidez.

Portfólio do fundo: O fundo é composto por 15 ativos distribuídos entre as

regiões Sul, Sudeste e Nordeste. A parte majoritária dos ativos do fundo está localizada em São Paulo, mais precisamente nas regiões de Araçatuba, Guarulhos, Vinhedo, Pirituba, Hortolândia, Embu, na região do ABC e na Capital. Os demais estão localizados nas cidades de Pavuna no estado do Rio de Janeiro, Navegantes em Santa Catarina e Fortaleza no Ceará. Em termos dos contratos, o fundo detém uma maior exposição a contratos atípicos (em torno de 61%), sendo que grande parte deles possui vencimento previsto para acontecer apenas após 2024. Por fim, a carteira de locatários do fundo é formada por empresas com grande representatividade em seus respectivos segmentos de atuação (ex.: BRF, Femsa, Cerrati, Natura e Magna).

Gestão: A gestão do fundo é realizada pela BTG Pactual Gestora de

Recursos, que possui uma equipe altamente técnica e capacitada.

Fonte: Anbima, Economatica e BTG Pactual.

Perfil diversificado dos locatários Grande exposição a contratos atípicos (67%) Maior exposição a São Paulo (90%)

Pontos Fortes

0,60 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,33 0,60 0,60 0,60 0,60 0,60 50 70 90 110 130 150

(17)

17 HSI Logística FII (HSLG11)

Sobre o fundo: O HSLG11 é um fundo

de galpões logísticos que visa obter renda através do investimento direto ou indireto em imóveis de perfil logístico.

Esses investimentos podem ser

realizados através de operações típicas de compra e venda, ou através de operações built-to-suit ou sale-leaseback. Informações gerais: Características HSLG11 Início Dez/2020 Gestora HSI Administradora BRL Trust Taxa de Administração 0,90% a.a.

Participação no IFIX - Liquidez Média Diária (3m) -

ABL 429 mil m²

Vacância 2,97%

Patrimônio Líquido R$ 1,4 bilhão

Proventos distribuídos: Período de ref. Provento (R$) Data ex Data do pagamento dez/20 0,31 04/01/20 15/01/20 jan/21 0,58 01/02/21 12/02/21 fev/21 0,58 01/03/21 12/03/21

Tese de investimento: Neste cenário de poucas oportunidades,

acreditamos que o HSI Logística se apresente como um case clássico de assimetria de mercado, uma vez que suas cotas vieram a mercado com um leve prêmio (4%) em relação ao seu valor patrimonial, ao passo que a média dos fundos de perfil semelhante negociam com um ágio de ~15%, além do fato de o fundo possuir um dividend yield estimado de 6,2% ao ano, acima da média dos fundos de perfil semelhante.

Sendo assim, nossa sugestão de compra para o HSLG11 é pautada nos seguintes pilares: (i) portfólio diversificado e de alto padrão; (ii) imóveis localizados em regiões metropolitanas num raio inferior a 35km da capital mais próxima; e (iii) carteira de locatários de qualidade.

Portfólio do fundo: O fundo é composto por cinco ativos, em sua maioria

(91%) de alto padrão (“AAA”), distribuídos entre as regiões Sul e Sudeste. Dos ativos, três estão localizados em São Paulo, nas cidades de Arujá, Itapevi e Santo André, um ativo está localizado em Contagem (MG) e outro em São José dos Pinhais (PR), garantindo ao fundo o acesso a três das principais capitais brasileiras. Adicionalmente, o fundo conta com locatários de primeira linha, como o Grupo Pão de Açúcar, Renner, Via Varejo e Pirelli, em contratos com prazo médio remanescente de 8 anos.

Gestão: A gestão é feita pela HSI, casa renomada e com grande experiência

no setor imobiliário, o que deve se configurar na boa capacidade de conduzir a operação do fundo.

Fontes: Economatica Hemisfério Sul Investimento e BTG Pactual.

Carteira de ativos de alto padrão (91%)

Perspectiva positiva para o longo prazo

Ativos last mile próximos às capitais

Pontos Fortes

0,31 0,58 0,58 80 85 90 95 100 105 110 115 120

dezembro-20 janeiro-21 fevereiro-21

(18)

18 FII RBR Properties (RBRP11)

Sobre o fundo: O RBR Properties é um

fundo híbrido que investe em diferentes tipos de imóveis, como lajes corporativas e galpões logísticos, em participações diretas ou indiretas (cotas de outros fundos imobiliários). Além disso, outra parte da estratégia é investir em ativos de renda fixa (CRIs e LCIs), bem como

aportar uma pequena parte do

patrimônio em incorporações, buscando surfar o ciclo de expansão do mercado imobiliário. Informações gerais: Características RBRP11 Início Mar/2015 Gestora RBR Asset Administradora BRL Trust Taxa de Administração 0,18% a.a Taxa de Gestão 1,00% a.a. Participação no IFIX 1,31% Liquidez Média Diária (3m) R$ 3,6 milhões

ABL 120 mil m²

Vacância 1,62%

Tese de investimento: A recomendação para o RBRP11 segue os seguintes

pilares: (i) carteira diversificada em vários ativos imobiliários; (ii) alocações que geram valor ao cotista; (iii) excelente gestão; (iv) flexibilidade para investir conforme o surgimento de oportunidades; e (v) boa liquidez.

Portfólio do fundo: O fundo possui uma política de alocação bastante

flexível, com possibilidade de investimentos em diversos ativos imobiliários, por meio de diferentes veículos. Esse tipo de estratégia é bastante adaptável a diferentes momentos do ciclo imobiliário e tem a capacidade de capturar oportunidades de curto prazo com alocações táticas. O portfólio é pulverizado e dividido em quatro principais nichos: ativo de tijolo, cotas de outros fundos imobiliários, ativos em desenvolvimento e caixa. A parte majoritária da carteira imobiliária está localizada em São Paulo e atrelada a contratos típicos. Portanto, no cenário de retomada do setor imobiliário, acreditamos no reajuste positivo nos contratos de aluguel no longo prazo, conforme as renovatórias do fundo forem acontecendo.

Gestão: A gestão do fundo é feita pela RBR Asset Management. Os gestores

possuem larga experiência no setor imobiliário e o processo de análise das alocações é rigoroso e diligente. Adicionalmente, os sócios possuem participação nos fundos da casa, o que alinha os interesses do fundo com os do cotista.

Fontes: Economatica, RBR Asset Management e BTG Pactual.

Política de investimento flexível

Ativos de tijolos representam > 50% Gestão ativa, dinâmica

e especializada

Pontos Fortes

0,50 0,37 0,40 0,42 0,48 0,53 0,56 0,58 0,58 _0,55 _0,55 0,52 0 20 40 60 80 100 120

(19)

19 Santander Renda de Aluguéis

FII (SARE1)

Sobre o fundo: O Santander Renda de

Aluguéis tem por objetivo investir em imóveis comerciais preferencialmente localizados nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro, com foco na obtenção de renda. Informações gerais: Características SARE11 Início Dez/2019 Gestora Santander Administradora Santander Taxa de Administração 1,25% a.a

Participação no IFIX 0,58% Liquidez Média Diária (3m) R$ 466 mil

ABL 59 mil m²

Vacância 0,00%

Patrimônio Líquido R$ 1,4 bilhão

Proventos distribuídos: Período de ref. Provento (R$) Data ex Data do pagamento mar/20 0,27 01/04/20 15/04/20 abr/20 0,28 04/05/20 15/05/20 mai/20 0,26 01/06/20 12/06/20 jun/20 0,27 01/07/20 14/07/20 jul/20 0,27 03/08/20 14/08/20 ago/20 0,25 01/09/20 15/09/20 set/20 0,19 01/10/20 15/10/20 out/20 0,22 03/11/20 16/11/20 nov/20 0,20 01/12/20 14/12/20 dez/20 0,24 04/01/21 15/01/21 jan/21 0,55 01/02/21 12/02/21 fev/21 0,64 01/03/21 12/03/21

Tese de investimento: Nossa sugestão de compra para o SARE11 está

pautada nos seguintes fatores: (i) portfólio composto por excelentes ativos e bem localizados; (ii) contratos de locação de longo prazo; e (iii) yield atrativo e descontado em relação ao seu valor patrimonial.

Portfólio do fundo: O fundo é composto por três ativos: (i) o Edifício Work

Bela Cintra (SP), localizado na região da Avenida Paulista; (ii) o WT Morumbi (SP), localizado na região da Chucri Zaindan; e (iii) o Galpão Barueri (SP). Do ponto de vista dos locatários, cerca de 45% atuam no setor de serviços, enquanto 42% atuam no setor de bens de consumo e 13% no setor de tecnologia. Já em relação a seus contratos de locação, o fundo possui cerca de 70% de seus contratos com vencimentos previstos para além de 2027, possuindo cerca de 56% com revisão prevista para acontecer no ano de 2021. Por fim, cabe destacar que o WT Morumbi, imóvel de maior representatividade na carteira do fundo, conta com um mecanismo de renda mínima garantida (RMG) que assegura o recebimento de um aluguel mensal e, portanto, maior previsibilidade de distribuição de rendimentos.

Gestão: A gestão é feita pela Santander Asset Management, gestora de

recursos com quase 50 anos de atuação em diversos países e com grande experiência no setor imobiliário.

Fontes: Economatica, Santander e BTG Pactual.

Contratos de longa duração

Perspectiva positiva para o longo prazo

Imóveis bem localizados

Pontos Fortes

0,27 0,28 _0,26 0,27 0,27 _0,25 0,19 0,22 0,20 0,24 0,55 0,64 70 75 80 85 90 95 100 105