MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA DE APARTAMENTOS
EM EDIFÍCIOS MULTI-FAMILIARES
Adalberto Cavalcanti Coêlho(1)
Graduado em Engenharia Civil fez Curso de pós-graduação na Área de Recursos Hídricos, obteve o grau Manter Sc em 1979, empregado da COMPESA desde 1976, ocupando diversos cargos Consultorias prestadas a OPS/OMS, INMETRO, Banco Mundial, GTZ, Agência de Cooperação Técnica do Governo Alemão, CEPIS, Atualmente Gerente de Comercialização.
João Carlos De Britto Maynard
Graduado em Administração de Empresas pela FESP, em 1976, exerceu diversas Funções de Confiança na COMPESA e nas Prefeituras da
cidade do Recife e do Município de Jaboatão dos Guararapes. Participou desde de 1977 do Desenvolvimento e implantação dos principais trabalhos da Área Comercial, e atualmente ocupa o cargo de Gerente de Cobrança e Arrecadação.
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RESUMO
O sistema de medição individual de apartamentos consiste na instalação de um hidrômetro em cada apartamento de forma que seja possível medir o seu consumo. Neste caso, o medidor instalado no ramal predial de água que abastece o prédio é mantido, servindo para apuração do consumo comum do prédio. Assim sendo, a conta de água/Esgotos será estabelecida para cada apartamento com base no consumo registrado no hidrômetro individual somado ao volume referente ao rateado do consumo comum do prédio de forma proporcional com todos os apartamentos.
O Sistema de medir somente o consumo global de água fornecida a um edifício de apartamentos é injusto por não permitir a todos os usuários a cobrança proporcional ao consumo. Neste sistema, a conta de água é rateada com todos os apartamentos, independente do número de pessoas, ou mesmo se o apartamentos, durante o mês foi mantido fechado. O fator negativo principal é que os usuários que economizam pagam pelos que esbanjam água. Outro aspecto desfavorável é que, quando alguns apartamentos não contribuem para o pagamento da conta, a ligação pode ser cortada não importando se a maior parte dos usuários tenha pago em dia o seu condomínio. Neste sistema os bons pagadores respondem pelos maus pagadores.
A experiência da COMPESA comprova com dados reais as vantagens da medição individualizada de apartamentos em edifícios multi-familiares.
PALAVRAS -CHAVE: Medição Individualizada em Apartamentos, Hidrômetros em
Apartamentos, Medição de Água, Hidrômetros Divisionários.
INTRODUÇÃO
O objetivo do presente trabalho é apresentar um modelo de medição e emissão de contas individualizadas para apartamentos de edifícios multi-familiares, sendo abordados todos os aspectos técnicos, comerciais e legais.
Nos últimos anos, em função do crescimento da crise econômica, a situação do débito dos edifícios populares tem sido agravada de forma considerável.
Na região Metropolitana do Recife, para os edifícios populares (COHAB) este nível de inadimplência chegou a alcançar índices próximos a 40%.
O tradicional sistema de medição global da água fornecida a um edifício rateia igualmente o consumo global do prédio para todos os apartamentos, independentes do seu consumo individual, o que é injusto, pois faz com que uns paguem pelos desperdícios dos outros.
Encontrar uma forma de corrigir esta distorção tem sido um problema que, desde muito tempo, as empresas de saneamento básico do Pais procuram equacionar. Buscando encontrar uma solução para este crucial problema, os autores desenvolvem o presente trabalho.
Outro aspecto que foi considerado é que nos sistemas de medição individualizada até então utilizados no Brasil o hidrômetro funciona como um medidor divisionário, servindo apenas para o rateio da conta de água/esgotos, que é única. A inovação para o sistema aqui desenvolvido prende-se ao fato de serem emitidas individualmente contas com base no consumo real de cada apartamento, acrescida do rateio do consumo comum.
É importante destacar que o desenvolvimento do modelo aqui proposto foi elaborado, originalmente, para ser utilizado em edifícios já existentes, cujas instalações hidráulicas permitissem as modificações de modo a garantir a fidelidade das medições.
Posteriormente, verificou-se que a utilização do modelo para edifícios novos além dos benefícios supramencionados, pode em projetos bem elaborados propiciar uma redução dos custos das instalações hidráulicas.
Pelo sistema de faturamento tradicional é emitida uma conta única para cada edifício, em nome do condomínio, sendo está rateada pelo sindico com todos os condôminos.
No caso de alguns condôminos não pagarem suas parcelas deste rateio, fica o sindico impossibilitado de efetuar o pagamento da conta única o que deixa o ramal predial sujeito ao corte regulamentar.
Movidos pelos aspectos, expostos anteriormente, os moradores de edifícios populares dos conjuntos residenciais Maranguape e Artur Ludgren localizados nas cidades de Olinda e
Paulista, respectivamente, solicitaram a medição individualizada dos apartamentos, responsabilizando-se por todos os gastos das modificações das instalações hidráulicas inclusive da instalação dos hidrômetros destinados a medição individualizada de cada apartamento.
À luz do Código de proteção ao Consumidor, a Empresa se viu na obrigação de estudar mais profundamente o problema, definindo uma metodologia que abrangesse os aspectos técnicos, comerciais e legais relativos ao mesmo.
CONDIÇÕES TÉCNICAS OBEDECIDAS
Para que seja utilizada a medição individualizada de apartamentos de edifícios muilti-familiares, é necessário que sejam atendidas as seguintes condições técnicas:
a) As instalações hidráulicas, dos edifícios e conjuntos residenciais deverão ser executadas ou
adaptadas de forma a permitir a alimentação de água de cada unidade habitacional, através de um único ponto ( padronizado e próximo á entrada de cada unidade ).
b) As instalações hidráulicas e o hidrômetro deverão ser dimensionados de forma a não
prejudicarem o abastecimento nas unidades habitacionais, quando da simultaneidade de utilização dos pontos de consumo. O dimensionamento das instalações prediais de água destas unidades deve ser feito em concordância com a NBR 5626.
c) Não será permitida qualquer tipo de interligação entre as instalações hidráulicas das
unidades habitacionais dos edifícios.
d) Nas instalações hidráulicas das unidades habitacionais a serem individualizadas está vedada
a utilização de válvulas de descarga por necessitarem para um bom funcionamento, de uma
vazão instantânea superior às compatíveis com os hidrômetros adequados a estas unidades.
e) Os hidrômetros deverão ser instalados em locais de fácil acesso, padronizados, próximo á
entrada de cada unidade habitacional, e protegidos adequadamente.
ASPECTOS COMERCIAIS E LEGAIS a) Quanto ao Cadastramento Comercial
a.1 - Cada unidade habitacional deverá cadastrada como novo usuário, recebendo número de
matrícula próprio, o qual ficará associado á matricula do edifício a que pertence a referida unidade.
a.2 - As unidades habitacionais do edifício com contas individuais, deverão ser cadastradas
com suas respectivas áreas e categorias, visando possibilitar o rateio, proporcional do consumo comum do edifício, conforme previsto nas Convenções do Condomínio.
a.3 - Após o cadastramento, deverá ser realizada a associação pelo sistema de
processamento de dados das matrículas das diversas unidades existentes com a matrícula das diversas unidades existentes com a matrícula do ramal predial que abastece o edifício.
b) Quanto aos Processos de Faturamento e Cobrança
b.1 - Para os edifícios com medição individualizada, a conta de água/esgoto de cada unidade
habitacional será emitida com base nas leituras verificadas no seu hidrômetro, acrescida do rateio do consumo comum do edifício.
b.2 - Não será emitida conta para a ligação referente a medição global do edifício, visto que a
diferença verificada se superior a 5%, entre o consumo global e o somatório dos consumos dos apartamentos estará rateada proporcionalmente e inclusa nas contas individuais, sendo apresentada na mesma, em campo específico para possibilitar a perfeita identificação do volume do rateio pelo consumidor.
b.3 - O Faturamento dos serviços de esgotamento sanitário será emitido com base no
consumo de água de cada unidade habitacional acrescido do consumo rateio utilizando-se os percentuais de cobrança previstos no Regulamento de Prestação de Serviços da Empresa.
b.4 - O corte do fornecimento de água das unidades habitacionais, com medição
individualizada, dar-se-á com a retirada do hidrômetro individual, tamponamento e instalação de selo de segurança no ramal de alimentação da unidade habitacional.
c) Quanto ao Sistema de Processamento de Dados
c.1 - A concepção original do sistema de informática foi adaptada para permitir a nova forma
de faturamento dos serviços para os edifício s com medição individualizada. O sistema de rateio e faturamento do consumo por macro medição foi desenvolvido prevendo duas funções básicas; Função 1: Cadastro de macromedidores e associação com as ligações das unidades individualizadas. e Função 2: Rateio do consumo do macromedidor entre ligações individuais. FUNÇÃO 1: CADASTRO DE MACROMEDIDORES E ASSOCIAÇÃO COM AS LIGAÇÕES DAS UNIDADES INDIVIDUALIZADAS.
a) Os macromedidores devem ser cadastrados como ligações normais, com todas as informações do imóvel, da ligação e do hidrômetro.
b) Após o cadastro, deve ser informado ao sistema de processamento, que esta ligação é um macromedidor e também todas as ligações associadas ao macromedidor. As associações são feitas através das matrículas das ligações individualizada com a matricula da medição global. c) Se após os procedimentos acima surgir mais uma ligação que deve ser associado ao macromedidor, basta informar ao sistema a identificação da ligação (matrícula) associando-a ao macromedidor.
d) Se houver necessidade de desassociar uma ligação de um macromedidor, basta informar ao sistema.
e) Caso haja uma exclusão do macromedidor, o sistema fará a desassociação de todas as matrículas antes da exclusão.
f) Após a informação ao sistema, que uma determinada ligação é um macromedidor, automaticamente o sistema bloqueia a emissão de contas para esta ligação.
g) Os macromedidores, podem estar associados a ligação com hidrômetro e sem hidrômetro. h) No cadastro do macromedidor, deve ser informado o tipo do rateio de consumo, o qual pode ser proporcional ao número de moradores ou à área construída dos imóveis.
FUNÇÃO 2: RATEIO DO CONSUMO DO MACROMEDIDOR ENTRE LIGAÇÕES INDIVIDUAIS
a) A ligação do macromedidor e todas as ligações individuais devem pertencer a um mesmo grupo de faturamento.
b) A leitura do macromedidor e dos micromedidores devem ser efetuadas normalmente e informadas ao sistema para que sejam consistidas.
c) Após a consistência, o sistema efetuará o rateio proporcional à área construída ou ao número de moradores, conforme informado no cadastro da ligação macromedida.
d) O rateio do consumo do macromedidor é feito de acordo com as seguintes condições: 1 - Todas as unidades associadas ao do macromedidor são ligadas sem hidrômetro: O consumo é rateado com todos as unidades proporcionalmente à área construída ou ao número de moradores.
2 - Todas as unidades associadas ao macromedidor são ligadas com hidrômetro: O sistema calcula a soma dos consumos de todos os micromedidores, e abate esta soma do consumo do macromedidor rateando a diferença (se superior a 5%) proporcionalmente à área construída ou ao número de moradores, entre todas as unidades. Caso a diferença seja negativa, o sistema fará o rateio dando um crédito de consumo nas contas das unidades individualizadas.
3 - Existem unidades que são ligadas com hidrômetro e outras que são ligações sem hidrômetro: O sistema calcula a soma dos consumos das ligações com hidrômetro e abate esta soma do consumo do macromedidor, rateando a diferença entre as ligações sem hidrômetro, também proporcionalmente à área construída ou ao número de moradores.
c.2 - O sistema de informática desenvolvido além de permitir o faturamento adequado dos
serviços a nova sistemática de medição individualizado de apartamentos, possibilitou uma solução para emissão de contas individuais em outras situações onde a macromedição de um
grupo de usuários (sem micromedição, com micromedição parcial ou com micromedição total) passou a ser apurada e distribuída na forma de rateio, para efeito de faturamento tais como;
d) Quanto aos Aspectos Legais
d.1 - O Regulamento Geral da Prestação de Serviços da Empresa foi adaptado de forma a permitir a medição individualizada de apartamentos
ESQUEMASADOTADOSPARAMEDIÇÃO
O esquema básico de adaptação para a individualização dos edifícios existentes e apresentado na figura 1. Em cada edifício foi montado o hidrômetro instalado no ramal predial e instalados hidrômetros na tubulação de alimentação de cada apartamento
Figura 1 - Esquema básico adotado para a instalação dos hidrômetros nos apartamentos.
DIMENSIONAMENTO DOS HIDRÔMETROS PARA OS APARTAMENTOS
O conceito de dimensionamento do hidrômetro a ser instalado nos apartamentos é diferente do utilizado para o dimensionamento dos hidrômetros instalados na medição de casas. Para a alimentação predial de residências unifamiliares predomina na utilização de ramal predial
abastecendo a caixa d’água inferior, que é dotada de bóia, o que faz com que os consumos ocorram sempre em baixas vazões.
Já o dimensionamento de hidrômetros destinados a apartamentos de edifícios multifamiliares deve considerar as vazões nos pontos de consumo, considerando o aspecto da utilização simultânea de vários pontos. Neste caso deve-se conceber o projeto de instalação prediais de água considerando os consumos em cada ponto, obedecendo a NBR 5626, instalações Prediais de Água Fria, com o dimensionamento das colunas de distribuição e do ramal de alimentação.
Assim deve ser feito o levantamento das vazões de distribuição ao ramal de alimentação de cada apartamento, utilizando no projeto os valores relativos a vazão de cada ponto de consumo, adotando a Tabela 1 da NBR 5626 - Vazões de Projeto e Pesos Relativos dos pontos de utilização.
Normalmente para os apartamentos de porte médio os hidrômetros dimensionados na medição individualizada terão capacidades superior ao obtido pelo método tradicional.
O dimensionamento de hidrômetros para apartamentos deve ser efetuado com base no estudo do projeto das instalações prediais de água nos termos recomendados pela NBR 5626. É necessário que o projeto hidráulico seja analisado verificando-se as vazões no ramal de alimentação de cada apartamento, e de acordo com as curvas de perda de carga e de erros dos aparelhos fazer a correção correta.
O PROBLEMA DA VÁLVULA DE DESCARGA
De acordo com a Tabela 1 da NBR 5626 - Vazões de projeto e Pesos Relativos dos Pontos de Utilização, encontra-se para válvula de descarga uma vazão necessária de 1,9 litros por segundo, o que representa 7,83 metros cúbicos por hora.
Analisando as perdas de cargas e os volumes mensais recomendados para os hidrômetros domiciliares com os valores acima obteríamos um hidrômetro de 10m3/h de vazão máxima. Na prática, colocar este hidrômetro representaria submedição, tendo em vista o elevado limite inferior de exatidão deste aparelho.
Assim sendo, as válvulas de descargas se constituem fator restritivo a medição individualizada de apartamentos em edifícios multifamiliares.
Outro aspecto a considerar é que os projetos de instalação de água utilizam para alimentação das válvulas colunas independentes, sendo impossível efetuar a medição do apartamento com um só hidrômetro.
Lembramos que um dos pontos básicos da medição individual é que a alimentação a este seja feita por um único ponto.
Por estes motivos a adaptação de prédios antigos que utilizam válvulas de descarga normalmente é muito cara, pois se faz necessário uma modificação completa das instalações prediais de água fria prevendo a substituição destas por caixa de descarga.
DESENVOLVIMENTO Universo Trabalho
Inicialmente, em janeiro de 1994, foram executadas a individualização de 4 edifícios e feito o acompanhamento durante 6 meses, com intuito da obtenção de parâmetros orientadores de um modelo de individualização.
Com os primeiros resultados e a divulgação dos mesmos houve uma grande adesão da população ao programa de individualização, e rapidamente chegou-se aos 576 edifícios que hoje possuem medição individualizada. Atualmente existem 14.682 apartamentos com hidrômetros, cuja distribuição por número de unidades habitacionais é apresentada no quadro seguinte:
Quadro 1 - Edifícios com Medição Individualizada.
NÚMERO DE APARTAMENTOS QUANTIDADE PERCENTUAL
DE 2 a 10 29 5,0%
DE 15 a 30 246 42,7%
Maiores que 30 301 52,3%
TOTAL 576 100,0%
Custo das Adaptações nas Instalações Hidráulicas dos Apartamentos
O custo médio das adaptações necessárias para a medição individualizada de um apartamento incluindo-se materiais (tubos, conexões, registro, caixa, hidrômetros e etc.) e mão de obra, de R$ 90,43 (noventa reais e quarenta e três centavos).
Número de Pessoas por Apartamento nos Edifícios Trabalhados
A situação do número de pessoas por apartamento nos edifícios estudados é apresentado no quadro 2. Este quadro deixa claro a injustiça da utilização do sistema de medição global de água num edifício, pois um morador solitário paga o mesmo que um com 8 pessoas em seu apartamento.
Quadro 2 - Número de Pessoas por Apartamento.
Nº DE PESSOAS P/ APARTAMENTO FREQÜÊNCIA % % ACUMULADO
1 54 9,37 9,37 2 139 24,13 33,50 3 90 15,62 49,12 4 162 28,12 77,24 5 90 15,63 92,87 6 27 4,69 97,56 7 9 1,57 99,13 >8 5 0,87 100,00
Consumo por Apartamento
Outro aspecto levantado foi o consumo por apartamento dos edifícios onde foi executado a individualização. Observa-se que os usuários de consumo superior eram subsidiados pelas tarifas de baixo consumo, o que é demasiado injusto.
Quadro 3 - Consumo Mensal por Apartamento (JAN/97).
FAIXA DE CONSUMO M3/MÊS FREQÜÊNCIA % % ACUMULADA
0-5 117 20,31 20,31 6-10 123 21,35 41,66 11-15 162 28,12 69,78 16-20 99 17,19 86,97 21-30 57 9,89 96,86 > 30 18 3,14 100,00 TOTAL 576 100,00 100,00 Avaliação do Faturamento
Foi tomada uma amostra aleatória de 50 prédios para avaliação do faturamento considerando a alternativa anterior ou seja a imersão de uma só conta baseado no hidrômetro instalado no round predial, e, a nova alternativa correspondente a imersão de contas individual com base no seu próprio consumo.
Verificou-se que devido ao efeito da tarifa progressiva, houve um incremento no faturamento de 21,6% com a medição individualizada.
Avaliação da Aceitação da Medição Individualizada
Na seqüência apresentamos o resultado da avaliação de uma amostra de 126 usuários que tiveram a individualização da medição da água com imersão de conta individual para cada apartamento.
Quadro 4 - Pesquisa de Opinião sobre o Resultado da Individualização.
AVALIAÇÃO FREQÜÊNCIA %
BOA 40 31,75
ÓTIMA 86 68,25
RUIM 0 0
CONCLUSÕES
Os principais resultados obtidos com a medição individualizada de apartamentos em 576 edifícios multi-familiares são apresentados a seguir.
Redução de Consumo nos Edifícios
Nos edifícios adaptados para a medição individualizada houve uma redução de consumo de 31,72% em função da diminuição no desperdício.
Aumento do Faturamento
Observou-se no faturamento dos edifícios adaptados um aumento de 21,6% em função da estrutura tarifária e, desse modo, o somatório correspondente à aplicação da tarifa com base no consumo real de cada apartamento, resulta num valor maior do que com a aplicação da tarifa no método tradicional.
Redução do Índice de Inadimplência
A inadimplência dos edifícios, que antes da individualização era de 36,1% foi reduzida para 9,4%. Isto aconteceu em função da redução de religações fraudulentas, visto que os apartamentos cortados são fiscalizados pelos outros moradores do prédio em virtude de que os consumos fraudados aumentaria o consumo global do edifício e, conseqüentemente, haveria um maior rateio para pagamento dos condôminos.
Aumento da Satisfação dos Usuários
De acordo com pesquisa feita junto aos síndicos dos imóveis com medição individualizada houve um índice de aprovação de 100%, sendo que 68,5% classificaram a nova sistemática como ótima, e 31,5 como boa. Os aspectos mais evidenciados pelos entrevistados foram a desvinculação da conta da água da taxa de condomínio, penalizando-se apenas os usuários maus pagadores e, o processo justo de cobrança em função do efetivo consumo de cada apartamento.
Aumento do Valor Venal do Imóvel
De acordo com a pesquisa citada anteriormente, houve um aumento do valor venal dos imóveis, visto que muitas pessoas não queriam comprá-los devido aos permanentes problemas com cortes em função do não pagamento por parte de alguns moradores. Não foi possível quantificar claramente o percentual de incremento.
Redução das Perdas de Faturamento
Observou-se uma sensível redução nas perdas de faturamento, em função da diminuição de ocorrência de fraudes, conforme o exposto no item 3.3, e uma melhor eficiência no processo de medição, decorrente da confrontação da medição global do edifício com a soma das medições individuais dos apartamentos.
Incremento dos Custos Unitários para a Empresa
O incremento de custos unitários por apartamento com a medição individualizada o seguinte : - Custo de Leitura...R$ 0,25
- Custo de Emissão e Crítica...R$ 0,10 - Custo da Entrega...R$ 0,12 - Custo da Manutenção dos Hidrômetros...R$ 0,29 - Custo Total...R$ 0,76
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
1. AWWA, Sizing Limes and meteres - Manual m22, USA, 1975.
2. AWWA, Water Meter, Selection, Instalation, Testing , Testing and maintenance - Manual M6, Denver USA, 1986.
3. Cavalcanti Coêlho, A, Medição de Água Política e Prática - Editora Comunicarte, fevereiro de 1986.
4. Gomez Bernardo, Instalación de Medidores de Água em Edifícios Multifamiliares - CEPIS/OPS , Agosto 1981.
