Observações: Observações: ***

(1)

*

* ** *** Limeira

* Conforme certidão de Inteiro Teor da comarca de Picuí/PB sob matrícula n° 2510 * Conforme certidão de Inteiro Teor da comarca de Picuí/PB sob matrícula n° 2510 Construção:

Observações: 1) 1. Acreditamos que as informações prestadas por terceiros foram dadas de boa fé; 2) Não foram feitas averiguações a respeito de restrições ao direito de propriedade ou de quaisquer ônus que pesem sobre o imóvel avaliando; 3) O valor encontrado representa o preço que o bem seria comercializado depois de exposto adequadamente ao mercado; 4) Os trabalhos foram desenvolvidos “in loco” e de conformidade com as Normas

Picuí

ÁREA AVERBADA ÁREA NÃO AVERBADA

331,02 ÁREA TOTAL Observações: 0,00 331,02 Terreno (m): Endereço: Município: 1.200,00 Área (m²)

Rua Dr. Carlos Macieira, n° 96

Regular

Bairro:

Interessado: Banco Santander (Brasil) S/A – Dossiê 5892

Observações: PB Características: Estado: Área (m²) Cliente:

Referência: Laudo de Avaliação n° 258/2016

Proprietário:

Dados do Imóvel:

26/07/2016

Banco Santander (Brasil) S/A – Dossiê 5892

Data / Vistoria:

* Conforme certidão de Inteiro Teor da comarca de Picuí/PB sob matrícula n° 2510

Valor Total do Imóvel em números redondos: Engenheiros responsáveis: Cláudio Amaral CREA 020356637-8 Sócio/diretor

Ana Maria Cotrim Amaral CREA 020069551-7

Método Evolutivo, conforme NBR 14653-2/2011 Grau II Fundamentação e grau III de precisão Especificação:

comercializado depois de exposto adequadamente ao mercado; 4) Os trabalhos foram desenvolvidos in loco , e de conformidade com as Normas Brasileiras, levando-se em consideração o fator fonte e fator área; 5) Documentação fornecida: Conforme Certidão de Inteiro Teor do Cartório do 1º Ofício de Picuí / PB, sob matrícula n° 2510; 6) A avaliação foi realizada para o cliente nomeado na capa. A avaliação não é subdivisível de seus anexos; 7) Não há indícios de contaminação do solo no imóvel vistoriado; 8) Informamos que por falta de terrenos disponíveis na região tivemos que retirar a construção do terreno na amostra 05 por meio do custo de reprodução e utilizamos o terreno como amostra; 9) 9. Adotamos o valor mínimo de mercado, pois as áreas de terreno que estão inferior a do avaliando; 10) Os engenheiros responsáveis declaram não ter interesse presente ou futuro, próprio ou de familiares, no imóvel avaliando; 11) O imóvel Não foi vistoriado internamente.

Documentações fornecidas: Metodologia: DATA BASE: 27/07/2016 Valor de Mercado 539.000,00 R$

Valor de Liquidez Forçada

356.000,00 R$

(2)

Av. Mendonça Júnior, 317 A – Gruta de Lourdes -Maceió/AL Fone/Fax: (82) 3338-1429 / 3241-0237 CNPJ: 02.250.720/0001-30 CEP: 57.052-480 E-mail: [email protected]

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SUMÁRIO

Folha Resumo ... 1 Interessado ... 2 Proprietário ... 2 Objeto da Avaliação ... 2 Finalidade ... 3 Vistoria ... 3 Diagnóstico do Mercado ... 3 Metodologia Empregada ... 4

Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados ... 5

Especificação da Avaliação ... 7

Determinações de Valor de Mercado ... 9

Conclusão ... 10

Observações Complementares Importantes ... 11

Encerramento ... 12

(3)

Av. Mendonça Junior 317- A Gruta de Lourdes, Maceió/AL CEP: 57.052-480 E-mail: [email protected] Site: www.cotrimamaral.com.br

Fone/fax: (82) 3338-1429/3241-0237/ 3022-0463

LAUDO DE AVALIAÇÃO – FOLHA RESUMO

Nº de laudo: 258/2016

Interessado: Banco Santander (Brasil) S/A – Dossiê 5892 Proprietário: Banco Santander (Brasil) S/A – Dossiê 5892

Objetivo da avaliação: Valor de Mercado e Valor de Liquidez Forçada

Endereço completo do imóvel:

Endereço: Rua Dr. Carlos Macieira, n° 96

Bairro: Limeira Cidade: Picuí UF: PB

Área do terreno: 1.200,00 m² (Conforme Certidão de Inteiro Teor do Cartório do 1º Ofício de

Picuí / PB, sob matrícula n° 2510)

Área de construção: 331,02 m² (Conforme Certidão de Inteiro Teor do Cartório do 1º Ofício de

Picuí / PB, sob matrícula n° 2510)

Método(s) utilizado(s): Método Evolutivo

Resultado da avaliação:

- Valor de mercado para venda do imóvel em números redondos:

R$ 539.000,00

(quinhentos e trinta e nove mil reais)

- Valor de Liquidez Forçada em números redondos:

R$ 356.000,00

(trezentos e cinqüenta e seis mil reais)

Dados e assinatura dos Responsáveis Técnicos do Laudo de Avaliação:

_____________________________ ____________________________

Cláudio Amaral Ana Maria Cotrim Amaral Eng. Civil (CREA 0203566378) Eng. Civil (CREA 0200695517)

Local e data do Laudo de Avaliação

(4)

2 LAUDO DE AVALIAÇÃO

Nº 258/2016 1.0 – INTERESSADO:

Banco Santander (Brasil) S/A – Dossiê 5892

2.0 – PROPRIETÁRIO:

Banco Santander (Brasil) S/A – Dossiê 5892

3.0 – OBJETO DA AVALIAÇÃO:

UPR – Urbano Prédio Residencial Descrição Sumária:

Trata-se de um imóvel residencial com vocação comercial situado à rua Dr. Carlos Macieira, n° 96, conjunto JK, no bairro Limeira, município de Picuí / PB, constituído de 02 (dois) pavimentos sendo o pav. térreo composto de terraço, sala de estar, sala de jantar, 03 (três) quartos, cozinha, área de serviço, wc social, garagem, despensa, pergolado e escada de acesso ao pav. superior que é composto de circulação, 03 (três) quartos, bwc e 02 (dois) terraços.

Ocupação: O imóvel encontra-se desocupado

Área do terreno: 1.200,00 m² limitando ao Norte, com terreno pertencente a João

Batista Balduino; ao sul, com terreno pertencente a João Fernandes de Souza; ao leste, com terras de Sebastião Tibúrcio de Lima; ao poente, com o leito da rua Carlos Macieira. (conforme Certidão de Inteiro Teor do Cartório do 1º Ofício de Picuí / PB, sob matrícula n° 2510)

Área construída: 331,02 m² (Conforme Certidão de Inteiro Teor do Cartório do 1º

Ofício de Picuí / PB, sob matrícula n° 2510)

Posição Georeferenciada: S.: 06°30'24.49" W.: 36°20'30.07"

(5)

3 4.0 – FINALIDADE:

O presente trabalho tem como objetivo, apresentar nesta data, o valor de mercado e valor de liquidez forçada, conforme as Normas Específicas Vigentes.

5.0 – VISTORIA:

A vistoria foi realizada em 26 de julho de 2016 (terça-feira), porém como trata-se de Parecer de avaliação, o imóvel foi observado apenas externamente.

6.0 – DIAGNÓSTICO DO MERCADO:

Picuí é um município brasileiro no estado da Paraíba, localizado na microrregião do seridó oriental paraibano. De acordo com o censo realizado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) sua população foi estimada em 2015 pelo IBGE em 18.670 habitantes. Área territorial de 661,00 km².

O Produto Interno Bruto do município de Picuí é de R$ 102.551,00 (cento e dois mil quinhentos e cinquenta e um reais) à preços correntes, tendo destaque para a prestação de serviços que representa grande parte da renda bruta municipal. Dessa renda total R$ 5.064,00 (cinco mil e sessenta e quatro reais) são de impostos sobre produtos líquidos de subsídios.

Setor primário: A agricultura é o setor menos relevante da economia de Picuí. De todo o PIB da cidade R$ 3.281,00 é o valor adicionado bruto da agropecuária. Segundo o IBGE em 2013 o município possuía um rebanho de 6.959 bovinos, 1.360 caprinos, 80 equinos, 29.324 galináceos, 2.495 ovinos, 725 suínos. Em 2013 a cidade produziu 413 mil litros de leite de 765 vacas e 12 mil dúzias de ovos de galinha. Na lavoura temporária são produzidos principalmente a mandioca (200 t), a batata-doce (80 t), feijão (181 t) e o milho (60 t). Já na lavoura permanente são produzidos principalmente castanha de caju (60 t), goiaba (12 t), manga (80 t), maracujá (315 t) e agave (80 t).

(6)

4

Setor secundário: A indústria atualmente é o segundo setor mais relevante para a economia picuiense R$ 14.572,00 do PIB municipal são do valor adicionado bruto da indústria (setor secundário). A indústria tem uma representatividade de 14,20% na economia do município paraibano.

Setor terciário: O setor terciário atualmente é a maior fonte geradora do PIB picuiense R$ 79.634,00 do PIB municipal são do valor adicionado bruto da prestação de serviços. De acordo com o IBGE a cidade possuía no ano de 2013 287 empresas e 2.812 trabalhadores, sendo 1.550 pessoal ocupado total e 1.262 ocupado assalariado. Salários juntamente com outras remunerações somavam R$ 23.526,00 mil reais e o salário médio mensal de todo município era de 2 salários mínimos. Nas pesquisas, encontramos um equilíbrio entre oferta e demanda para os imóveis a disposição dos investidores, porém o mercado encontra-se recessivo, indicando, portanto, uma liquidez normal-baixa e absorção pelo mercado de 36 meses.

7.0 - METODOLOGIA EMPREGADA:

Método Evolutivo

Justificativa da escolha do método:

Conforme item 8.2.4 da NBR 14653-2 o Método Evolutivo, onde a composição do valor total do imóvel avaliando será obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:

VI = (VT + CB) * FC Onde,

VI é o valor do imóvel VT é o valor do terreno

(7)

5

CB é o custo de reprodução da benfeitoria FC é o fator comercialização

No presente trabalho, o valor do terreno será feito aplicando–se o método comparativo de dados de mercado conforme disposto no item 8.2 da NBR 14653-2 da ABNT, onde o modelo utilizado foi da homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos conforme tabelas 3, 4 e 5 item 9.1 e 9.2.

A edificação será aplicada a metodologia do custo de reprodução, utilizando-se da tabela do Sinduscon/PB de junho de 2016.

Fator comercialização é a razão entre o valor de mercado e o custo de reedição de um imóvel assemelhado. Admite-se que o fator pode ser maior ou menor que 1, dependendo da situação do mercado, à época da avaliação. O custo de reedição é o resultado da soma do Valor do terreno e do custo de reprodução depreciado das benfeitorias (Vt + Vb), conforme as Normas da ABNT (14653-2).

Fk = Valor de Mercado

Vt + Vb

Fator comercialização será considerado 1,00 (um) devido à falta de prédio comercial de mesmo padrão do avaliando no mercado imobiliário.

8.0 – PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS

Período de pesquisa: Julho de 2016 Ref. ao anexo número: IV

Tratamento dos dados: Homogeneização (anexo IV)

Números de dados de mercado pesquisados: terrenos a venda (05) Número de dados considerados: terrenos a venda (05)

(8)

6

Conforme pesquisas realizadas no mês de julho de 2016, visitando os terrenos disponíveis para venda na região e solicitando informações a pessoas idôneas e atuantes no mercado imobiliário da região, chegamos a uma amostragem de 05 (cinco) terrenos efetivamente considerados no trabalho avaliatório, conforme anexo IV.

O avaliador considerou que as informações colhidas junto a terceiros são de inteira confiança para a elaboração deste Laudo de Avaliação.

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

A especificação encontrada na avaliação, conforme pesquisa de mercado a mesma está fundamentada e enquadrada da seguinte forma: Laudo de Avaliação.

DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

O valor encontrado para o imóvel avaliando foi determinado pela Homogeneização, com uma amostragem de 05 (cinco) terrenos considerados.

CONSTRUÇÃO DO MODELO:

A presente avaliação busca a convicção do valor justo, real e atual do imóvel ao explicar as variações dos valores obtidos no mercado imobiliário através da homogeneização.

Foram utilizadas as seguintes variáveis:

 Fator fonte – define o tipo de negociação realizada com o imóvel da seguinte forma: (1,00) Transação e (0,90) Oferta;

 Fator área – o fator área é utilizado para ajustar a relação entre a área do dado pesquisado (Ad) e a área do imóvel avaliando (Av). Quando esta relação é inferior ou igual a 30% a fórmula FA = (Ad / Av) ^ 0,250. Quando a relação é superior a 30%, utilizamos FA = (Ad / Av) ^ 0,125;

(9)

7

O laudo se enquadra no Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão da estimativa de valor, conforme NBR-14.653-2/2011 (2° edição válida a partir de 03/03/2011).

Tabela 3 – Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores

Tabela 4 – Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores

Graus III II I

Pontos mínimos 10 6 4

Itens obrigatórios Itens 2 e 4 no Grau III, com os demais no mínimo no Grau II

Itens 2 e 4 no mínimo no Grau II e os demais no mínimo no Grau I

Todos, os mínimo no Grau I

Tabela 5 – Grau de precisão nos casos de utilização de modelos de regressão linear ou do tratamento por fatores

Descrição Grau

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa

de tendência central

≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%

Tabela 6 – Grau de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de custos de benfeitorias N° Descrição Pontua ção Grau III (3 pontos) II (2 pontos) I (1 ponto) 1 Caracterização do imóvel avaliando 3 Completa quanto a todas as variáveis analisadas Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo Adoção de situação paradigma 2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 2 12 5 3

3 Identificação dos dados

de mercado 3 Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laudo Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados

4

Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores

3 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50a a

No caso de utilização de menos de cinco dados de mercados, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea

(10)

8

Tabela 7 – Enquadramento do laudo segundo seu quadro de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação do custo de benfeitorias

Tabela 10 – Grau de fundamentação no caso de utilização do método evolutivo

10.0 – DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM Ite m Descriçã o Pontuaç ão Grau

III (3 pontos) II (2 pontos) I (1 ponto) 1

Estimativ a do custo direto

2 Pela elaboração de orçamento, no mínimo sintético.

Pela utilização de custo unitário básico para projeto semelhante ao projeto padrão

Pela utilização de custo unitário básico para projeto

padrão, com os devidos ajustes

2 BDI 1 Calculado Justificado Arbitrado

3 Deprecia ção física 2

Calcular por levantamento do custo de recuperação do bem, para deixa-lo no estado de novo ou Casos de bens novos

ou projetos hipotéticos

Calculadas por métodos técnicos consagrados, considerando-se idade, vida útil e estado de conservação

Arbitrada Total pontuação atingida 5 Graus III II I Pontos Mínimos 7 5 3 Itens obrigatórios no grau correspondentes 1, com os demais no mínimo no Grau II 1 e 2, no mínimo no Grau II Todos, no mínimo no Grau I

Item Descrição Grau

III II I 1 Estimativa do valor do terreno Grau III de fundamentação no método comparativo ou no involutivo Grau II de fundamentação no método comparativo ou no involutivo Grau I de fundamentação no método comparativo ou no involutivo.

2 Estimativa dos custos de reedição Grau III de fundamentação no método da qualificação do custo Grau II de fundamentação no método da qualificação do custo Grau I de fundamentação no método da qualificação do custo 3 Fator Comercialização Inserido em mercado

(11)

9

Com base na pesquisa realizada e tratamento dos dados (Homogeneização – Anexo IV), chegamos ao seguinte intervalo de valores para o modelo:

10.1 – TERRENO

Área total do terreno = 1.200,00 m²

Valores estimados Área do Terreno Valor Unitário Valor Total

Valor de Mercado Mínimo 1.200,00 m² R$ 221,52 /m² R$ 265.824,00

Valor de Mercado Médio 1.200,00 m² R$ 259,45 /m² R$ 311.340,00

Valor de Mercado Máximo 1.200,00 m² R$ 297,39 /m² R$ 356.868,00

Valor adotado:

R$ 311.340,00 (trezentos e onze mil trezentos e quarenta reais) 10.2 – BENFEITORIA

Com base no método custo de reprodução considerando o tipo de imóvel, estado de conservação (tabela de Ross-Heidecke), depreciação linear, padrão construtivo e custo unitário básico fornecido pelo Sinduscon/PB de junho/2016 (Anexo V), encontramos o seguinte valor:

10.2.1 – Edificação Atributos de entrada:

Área Construída = 331,02 m² Tipo de imóvel = 03 (Residências) Idade Aparente = 20 anos

(12)

10

Custo unitário (R$/m²) = R$ 957,94 /m² (conforme custo unitário básico Projeto R-8 Padrão normal, fornecido pelo Sinduscon/PB para o mês de junho/2016) + 25 % de BDI = R$ 1.197,43 /m².

Área (m2): 331,02 V (R$) = 396.371,62 Custo unitário novo (R$/m2): 1.197,43 _{Vd (R$) =} _317.097,30

Tipo de imóvel (tabela): 3 Vr (R$) = 79.274,32 Estado de conservação (tabela): 4  0,333333 Método para depreciação (tabela): 1  0,612733 Idade aparente (anos): 20 Vx (R$) = 273.570,41

Valor adotado = R$ 273.570,41 (duzentos e setenta e três mil quinhentos setenta reais e quarenta e um centavos)

10.3 – DETERMINAÇÃO DO VALOR VENAL

VI = (VT + CB) * FC

VALORES ESTIMADOS TERRENO BENFEITORIAS FC VALOR TOTAL

Valor de Mercado Mínimo R$ 265.824,00 R$ 273.570,41 1,00 R$ 539.394,41

Valor de Mercado Médio R$ 311.340,00 R$ 273.570,41 1,00 R$ 584.910,41

Valor de Mercado Máximo R$ 356.868,00 R$ 273.570,41 1,00 R$ 630.438,41

Valor adotado (Valor de mercado mínimo):

R$ 539.394,41 (quinhentos e trinta e nove mil trezentos e noventa e quatro reais e quarenta e um centavos)

11.0 - CONCLUSÃO:

O valor mínimo de mercado em números redondos para o imóvel residencial com vocação comercial situado à rua Dr. Carlos Macieira, n° 96, conjunto JK, no bairro Limeira, município de Picuí / PB, importa em:

R$ 539.000,00

(quinhentos e trinta e nove mil reais)

(13)

11

O imóvel encontra-se em uma região que se encontra em expansão. Acreditamos que a absorção pelo mercado seja em um período de tempo de até 36 (trinta e seis) meses e a taxa de mercado SELIC é de 1,16% a.m. (jun/2016), tem-se:

VL = VV/ (1+i)^n VL = Valor de Liquidez

VV = Valor de Venda = R$ 539.000,00 I = Taxa de desconto = 1,16%

n = Prazo de absorção no mercado = 36 meses Assim,

VL = R$ 539.000,00/ (1+0,0116)^36

R$ 356.000,00

(trezentos e cinqüenta e seis mil reais)

12.0 - OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES:

1. Acreditamos que as informações prestadas por terceiros foram dadas de boa fé; 2. Não foram feitas averiguações a respeito de restrições ao direito de propriedade

ou de quaisquer ônus que pesem sobre o imóvel avaliando;

3. O valor encontrado representa o preço que o bem seria comercializado depois de exposto adequadamente ao mercado;

4. Os trabalhos foram desenvolvidos “in loco”, e de conformidade com as Normas Brasileiras, levando-se em consideração o fator fonte e fator área;

5. Documentação fornecida: Conforme Certidão de Inteiro Teor do Cartório do 1º Ofício de Picuí / PB, sob matrícula n° 2510;

(14)

12

6. A avaliação foi realizada para o cliente nomeado na capa. A avaliação não é subdivisível de seus anexos;

7. Não há indícios de contaminação do solo no imóvel vistoriado;

8. Informamos que por falta de terrenos disponíveis na região tivemos que retirar a construção do terreno na amostra 05 por meio do custo de reprodução e utilizamos o terreno como amostra;

9. Adotamos o valor mínimo de mercado, pois as áreas de terreno que estão inferior a do avaliando;

10. Os engenheiros responsáveis declaram não ter interesse presente ou futuro, próprio ou de familiares, no imóvel avaliando.

11. O imóvel Não foi vistoriado internamente.

13.0 - ENCERRAMENTO:

Os engenheiros Claudio Amaral, engenheiro civil, CREA Nacional nº 020356637-8 e Ana Maria Cotrim Amaral, engenheira civil, CREA Nacional n° 0200695517, veem mui respeitosamente encaminhar o laudo de avaliação, constituído de 13 (treze) fls. impressas e assinadas e 08 (oito) anexos.

Maceió, 27 de julho de 2016.

COTRIM E AMARAL AVALIAÇÕES E PERÍCIAS LTDA. CREA / AL 1611EMAL

CGC 02.250.720/0001-30

Cláudio Amaral Ana Maria Cotrim Amaral

Sócio/diretor Sócia/diretora

Eng. Civil (CREA 0203566378) Eng. Civil (CREA 0200695517)

14.0 - ANEXOS:

(15)

13

- Relatório fotográfico (ANEXO II)

- Foto aérea / Croqui (ANEXO III)

- Dados amostrais / Tratamento de dados (Venda) (ANEXO IV) - Tabela Ross Heideck / Tabela Sinduscon / PB (ANEXO V)

- Documentação (ANEXO VI)

- Levantamento de Indícios de Contaminação (ANEXO VII) - Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) (ANEXO VIII)

(16)

ANEXO I

(17)

VISTORIA

CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

A) Aspectos Físicos

A topografia da região é plana e o solo argiloso.

B) Aspectos ligados à infraestrutura - Abastecimento de água potável - Energia elétrica de alta e baixa tensão - Serviço público de coleta de lixo - Telefonia - em paralelepípedo C) Equipamentos comunitários - Restaurantes - Transporte coletivo - Supermercado - Farmácia - Panificação - Igreja - Praças - Escolas

(18)

ANEXO II

(19)

Av. Mendonça Junior 317- A Gruta de Lourdes, Maceió/AL CEP: 57.052-480 E-mail: [email protected] Site: www.cotrimamaral.com.br

Fone/fax: (82) 3338-1429/3241-0237/ 3022-0463

LOGRADOURO

(20)

Av. Mendonça Junior 317- A Gruta de Lourdes, Maceió/AL CEP: 57.052-480 E-mail: [email protected] Site: www.cotrimamaral.com.br

Fone/fax: (82) 3338-1429/3241-0237/ 3022-0463 IMÓVEL AVALIANDO VISTA DO IMÓVEL

(21)

ANEXO III

(22)

Av. Mendonça Junior 317- A Gruta de Lourdes CEP: 57.050-480 Fone/fax: 0xx (82) 3338-1429/3241-0237 E-mail:[email protected] - Maceió /AL

FOTO AÉREA

RUA DR. CARLOS MACIEIRA LIMEIRA - PICUÍ / PB

(23)

Av. Mendonça Junior 317- A Gruta de Lourdes CEP: 57.050-480 Fone/fax: 0xx (82) 3338-1429/3241-0237 E-mail:[email protected] - Maceió /AL

CROQUI

RUA DR. CARLOS MACIEIRA LIMEIRA - PICUÍ / PB

(24)

ANEXO IV

DADOS AMOSTRAIS / TRATAMENTO DE DADOS (VENDA)

(25)

Endereço: Bairro: UF: PB Tipo: Endereço: Bairro: UF: PB Tipo: E d Foto 4,5 Foto 4,5 Oferta 2 Fonte: F t Of t 2 R J é O ó i P t Coordenadas: S.: 06°30'21,2" W.: 36°20'28,7" Amostra n.º 3 Data 27/07/16

Empreendimento: Trata-se de terreno Andar:

Fonte/ telefone: Saul (83)99943-4359 Posição:

-A. privativa / construída (m²) - Área total / terreno (m²) 230,00 N.º dormitórios / suites

-Valor total (R$) 120.000,00 Valor unitário (R$/m²) 521,74

N.º vagas -Empreendimento: JK Cidade: Picuí Oferta 2 q de Lima Coordenadas: S.: 06°30'22,08" W.: 36°20'32,1" Amostra n.º 2 Data 27/07/16

Terreno Padrão de construção:

-Fonte/ telefone: João (83) 99619-4334 Posição: -N.º dormitórios / suites - N.º vagas

Valor total (R$) 155.000,00 Valor unitário (R$/m²) 310,00 Estado de conservação - Idade Aparente (anos):

-A. privativa / construída (m²) -Amostra n.º 1 Data 27/07/16 Empreendimento: Cidade: Picuí Terreno

Trata-se de terreno Andar:

Estado de conservação - Idade Aparente (anos): JK

Trata-se de terreno Andar:

-Área total / terreno (m²) 500,00 Padrão de construção:

DADOS AMOSTRAIS

Rua Roldão Zacarias de Macedo Fonte:

Endereço: Bairro: UF: PB Tipo: Endereço: Bairro: UF: PB Tipo: Endereço: Bairro: UF: PB Tipo: Foto 4,5 Foto 4,5 Foto 4,5

Rua Carlos Macieira esquina com Jovelina Alice da Luz Fonte: Oferta 2 Fonte: Oferta 2 Rua José Osório Pontes

Valdecira (83)99943-0101 Posição:

-JK Cidade: Picuí

Terreno

Coordenadas:

S.: 06°30'25.8" W.: 36°20'29.8"

N.º dormitórios / suites - N.º vagas

-Valor total (R$) 224.000,00 Valor unitário (R$/m²) 263,53 Fonte/ telefone:

Padrão de construção: -Estado de conservação - Idade Aparente (anos):

-A. privativa / construída (m²) - Área total / terreno (m²) 850,00 Coordenadas:

S.: 06°30'23.44" W.: 36°20'47.47"

Amostra n.º 5 Data 27/07/16

Empreendimento:

A. privativa / construída (m²) - Área total / terreno (m²) 119,00

-Valor total (R$) 50.000,00 Valor unitário (R$/m²) 420,17 Fonte/ telefone: Poliane (83) 99831-1931 Posição:

-- Idade Aparente (anos): -Empreendimento:

JK Cidade: Picuí

Fonte: Oferta 2 Rua Anazia Henriques

Fonte/ telefone: Erinaldo (83) 99951-9617 Posição: -Coordenadas:

S.: 06°30'19,7" W.: 36°20'27,5"

Amostra n.º 4 Data 27/07/16

Estado de conservação - Idade Aparente (anos):

-A. privativa / construída (m²) - Área total / terreno (m²) 500,00

-Valor total (R$) 230.000,00 Valor unitário (R$/m²) 460,00

JK Cidade: Picuí

-Trata-se de terreno Andar:

-Estado de conservação

(26)

FOTO AÉREA COM IDENTIFICAÇÃO DOS DADOS AMOSTRAIS

(27)

00 ÁR EA: 1 2 0 0 m ² IDADE: -anos ES T ADO : -T IPO : T erre n o VALO R AR EA VALO R F AT O R F AT O R F AT O R F AT O R F AT O R F AT O R F AT O R F AT O R VL. UNI T . VL. UNI T . R $ (m ²) R $ /m ² F O NT E ÁR EA LI VR E LI VR E LI VR E LI VR E LI VR E LI VR E R $ S ANEADO R $ 1 155. 000, 00 500, 00 310, 00 R$ 0, 90 0, 80 1, 00 1, 00 1, 00 1, 00 1, 00 1, 00 224, 16 224, 16 VALO R ( R $ /M ²) AM P LI T UDE: V A L OR M Á X IM O = 297, 39 R $ 14, 621% 2 120. 000, 00 230, 00 521, 74 R$ 0, 90 0, 66 1, 00 1, 00 1, 00 1, 00 1, 00 1, 00 310, 69 310, 69 V A L OR M É D IO = 259, 45 R$ V A L OR M ÍN IM O = 221, 52 R $ -14, 621% 3 230. 000, 00 500, 00 460, 00 R$ 0, 90 0, 80 1, 00 1, 00 1, 00 1, 00 1, 00 1, 00 332, 62 332, 62 Lim eir a Pi cu í PB Ru a D r. Carl o s Mac ie ira, n ° 9 6 E N D E RE ÇO : C O M P LEM ENT O : BA IRRO : C IDADE: DCDM – DI RETO CO M P ARATI V O DE DADO S DE M E RCADO ( T RATAM ENTO P O R F ATO RES ) UF : DADO S AVALI ANDO DETERM INAÇÃO DO VALO R DO BEM V A L OR ( R $) 4 50. 000, 00 119, 00 420, 17 R$ 0, 90 0, 56 1, 00 1, 00 1, 00 1, 00 1, 00 1, 00 212, 21 212, 21 V A L OR M Á X IM O = 356. 862, 79 R$ V A L OR M É D IO = 311. 342, 73 R$ 5 224. 000, 00 850, 00 263, 53 R$ 0, 90 0, 92 1, 00 1, 00 1, 00 1, 00 1, 00 1, 00 217, 59 217, 59 V A L OR M ÍN IM O = 265. 822, 67 R$ MÉ D IA 259, 45 R $ 259, 45 R$ C A L C U L O D OS L IM ITE S 77, 84 R$ -R$ L IM . S U P . 337, 29 R$ -R$ L IM . I N F . 181, 62 R$ -R$ DES VI O P ADR ÃO 57, 47 R$ Q UANT IDADE DE DADO S UT ILI ZADO S 5 INT ER VALO DE C O NF IANÇ A 37, 93 R$ O fat o r áre a é u til izad o p ara aj u st ar a re lação e n tre a áre a d o d ad o p es q u is ad o (Ad) e a á re a do im ó ve l a va lia ndo ( Av) : * Q ua ndo a dif er enç a f or inf er ior a 3 0 %: F a = [ ár ea do e le m ent o p es q uis ado/ ár ea do e le m ent o a va lia ndo] ^ 0 ,2 5 ; * Q ua ndo a dif er enç a f or s up er ior a 3 0 %: F a = [ ár ea do e le m ent o p es q uis ado/ ár ea do e le m ent o a va lia ndo] ^ 0 ,1 2 5 . O fat o r fo n te d efi n e o t ip o d e n eg o ci ação re al izad a c o m o i m ó v el d a se guint e f or m a: (1 ,0 0 ) T ran sação ; (0, 95) Of er ta 1; (0, 90) Of er ta 2.

(28)

Tabela 3 – Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores NBR 14653-2:2011 1 3 2 2 3 3 4 2 10 III II I 29,24%

Tabela 4 – Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores

Item Descrição Classificação Grau

Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todas as variáveis analisadas

6

ª No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com número maior de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea

Fundamentação Grau II

Quantidade mínima de dados de mercado,

efetivamente utilizados 5

Identificação dos dados de mercado

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e

características observadas pelo autor do laudo

Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o

conjunto de fatores 0,50 a 2,00

Todos, os mínimo no Grau I

Graus III II I

Descrição Grau

Pontos Minimos 10

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno

do valor central da estimativa ≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%

ENQUADRAMENTO NBR 14653-2

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO / GRAU DE PRECISÃO

Intervalo de Confiabilidade: TOTAL

Precisão Grau III

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

GRAU DE PRECISÃO

4 Itens obrigatórios no grau

correspondente

Itens 2 e 4 no Grau III, com os demais no mínimo no Grau II

Itens 2 e 4 no mínimo no Grau II e os demais no mínimo no Grau

(29)

ANEXO V

(30)

CÁLCULO CUSTO DE REPRODUÇÃO

O cálculo da depreciação física pode ser realizado de duas formas: pela forma analítica, na qual se faz necessária a realização de um orçamento à recomposição do imóvel na condição de novo, ou pela aplicação simples de coeficiente de depreciação, que leve em conta a idade da construção e o seu estado de conservação. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável. O segundo tipo é mais usual nos laudos judiciais, podendo ser aplicada a consagrada Tabela Ross-Heideck de depreciação.

Tabela 01 Tabela 02

Tabela 03

V (R$) “Valor do imóvel novo” = Área * Custo unitário novo Vd (R$) “Valor depreciável” = V (R$) * (depreciação tabela 01) Vr (R$) “Valor residual” = V – Vd

 = Tabela 03

 = 1 – (alfa + (1 – alfa) * Coeficiente da tabela 02

Vx (R$) “Valor do custo de reprodução” = Delta * Vd + Vr Tipo de Imóvel (vida útil) (depreciação)

1 - Apartamentos...: 50... 0,90 2 - Bancos...: 67... 0,80 3 - Residências...: 60... 0,80 4 - Fábricas...: 50... 0,80 5 - Garagens...: 60... 0,80 6 - Celeiros...: 75... 0,80 7 - Hotéis...: 50... 0,80 8 - Paióis...: 67... 0,80 9 - Edif. de Escrit...: 67... 0,90 10 - Lojas...: 67... 0,80 11 - Teatros...: 50... 0,80 12 - Armazéns...: 75... 0,80 Estado de conservação (Heidecke) 1 - ótimo...: 0,0000 2 - muito bom...: 0,0032 3 - bom...: 0,0252 4 - intermédio...: 0,0809 5 - regular...: 0,1810 6 - deficiente...: 0,3320 7 - mau...: 0,5260 8 - muito mau...: 0,7520 9 - demolição...: 1,0000

Método para depreciação

1 – Linear... Depreciação = Idade aparente / Vida útil

2 - Parábola (Kuentzle).... Depreciação = Idade aparente * Idade aparente / Vida útil / Vida útil 3 – Ross... Depreciação = 0,5 * (Idade aparente / Vida útil + Idade aparente *

(31)

CUB/m²

Custos Unitários Básicos de Construção

Sinduscon-João Pessoa Data de emissão: 29/07/2016 14:23

(NBR 12.721:2006 - CUB 2006) - Junho/2016

Os valores abaixo referem-se aos Custos Unitários Básicos de Construção (CUB/m²), calculados de acordo com a Lei Fed. nº. 4.591, de 16/12/64 e com a Norma Técnica NBR 12.721:2006 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e são correspondentes ao mês de Junho/2016. "Estes custos unitários foram calculados conforme disposto na ABNT NBR 12.721:2006, com base em novos projetos, novos memoriais descritivos e novos critérios de orçamentação e, portanto, constituem nova série histórica de custos unitários, não comparáveis com a anterior, com a designação de CUB/2006".

"Na formação destes custos unitários básicos não foram considerados os seguintes itens, que devem ser levados em conta na determinação dos preços por metro quadrado de construção, de acordo com o estabelecido no projeto e especificações correspondentes a cada caso particular: fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático; elevador(es); equipamentos e instalações, tais como: fogões, aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão, outros; playground (quando não classificado como área construída); obras e serviços complementares; urbanização, recreação (piscinas, campos de esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio; e outros serviços (que devem ser discriminados no Anexo A - quadro III); impostos, taxas e emolumentos cartoriais, projetos: projetos arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de instalação, projetos especiais; remuneração do construtor; remuneração do incorporador."

VALORES EM R$/m²

PROJETOS - PADRÃO RESIDENCIAIS

PADRÃO BAIXO PADRÃO NORMAL PADRÃO ALTO

R-1 978,32 R-1 1.178,80 R-1 1.431,42

PP-4 886,82 PP-4 1.093,06 R-8 1.161,14

R-8 843,99 R-8 957,94 R-16 1.227,56

PIS 651,63 R-16 926,98

PROJETOS - PADRÃO COMERCIAIS CAL (Comercial Andares Livres) e CSL (Comercial Salas e Lojas)

PADRÃO NORMAL PADRÃO ALTO

CAL-8 1.103,05 CAL-8 1.179,46

CSL-8 958,20 CSL-8 1.044,71

CSL-16 1.273,39 CSL-16 1.389,07

PROJETOS - PADRÃO GALPÃO INDUSTRIAL (GI) E RESIDÊNCIA POPULAR (RP1Q)

RP1Q 1.026,39

(32)

ANEXO VI

(33)

(34)

(35)

(36)

(37)

(38)

(39)

ANEXO VII

(40)

LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS DATA DA VISITA: 26/07/2016 1. DADOS GERAIS DO IMÓVEL 1.1. Identificação do Imóvel:Residencial com vocação comercial 1.2. Endereço: Imóvel residencial com vocação comercial, encontra‐se situado à rua Dr. Carlos Macieira, n° 96, conjunto JK, no bairro Limeira, município de Picuí / PB. 1.3. Uso atual do imóvel: Comercial Uso pretendido: 1.4. “Coordenadas Geográficas: S.: 06°30’24,49” W.:36°20’30,07” 1.5. Foto aérea ou imagem de satélite (Google Earth): Inserir fotos aéreas e/ou imagens do presente e passado do imóvel, conforme disponibilidade, no Anexo I. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO 2.1. Foi realizada alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar cópia. X Não  Sim. Que tipo? ________________________________________ Quando? _____________ 2.2. O imóvel está cadastrado em alguma lista de áreas contaminadas? (Ex: CETESB‐ SP, FEAM‐MG,INEA/RJ)?X Não  Não sei Sim 2.3. Algum (ns) imóvel (eis) na vizinhança, em um raio de 100m,está cadastrado em lista de áreas contaminadas?(Ex: CETESB‐ SP, FEAM‐MG,INEA/RJ) X Não  Não sei  Sim. Qual imóvel?______________________________________________ A que distância? ____________ 3.IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO 3.1. No imóvelexiste ou existiu em seu passado, presente ou futuro:

Passado Presente Futuro Ocorrências no imóvel

   Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto.    Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramento.    Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo?    Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores (bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos?    Corpos d’água (rio, poço, lago, lagoa). Se poço de água, possui outorga?  Sim  Não    Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na água.    Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível

(41)

LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS    Pendência jurídica ou administrativa (notificações ou infrações ambientais). Se sim, favor encaminhar cópia.    Notificações e/ou infrações ambientais relacionadas ao imóvel ou a qualquer uma de suas instalações. Se sim, favor encaminhar cópia.    Outros. Descrever: _________________________________________ ______________________________________________________________________ __________________________________________ Observações e/ou justificativa: ______________________________________________________ _____________________________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________________________ _________________________ 3.2. No entorno (vizinhança) do imóvel, existe ou existiu: *Caso não houver acesso aos imóveis do entorno ou às informações, utilizar o campo Observações e/ou justificativa para descrever o entorno do imóvel.

Passado Presente Informação não

acessível Ocorrências no entorno do imóvel    Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto.    Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de monitoramento.    Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo?    Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores (bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos?    Corpos d’água (rio, poço, lago, lagoa). Se poço de água, possui outorga?  Sim  Não    Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na água.    Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias químicas, odor de gás e/ou combustível    Pendência jurídica ou administrativa (notificações ou infrações ambientais). Se sim, favor encaminhar cópia.    Notificações e/ou infrações ambientais relacionadas ao imóvel ou a qualquer uma de suas instalações. Se sim, favor encaminhar cópia.    Outros. Descrever:_____________________________________ _________________________________________________________________________ _________________________________ Observações e/ou justificativa: __________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________________________________________ 4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL

(42)

LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS

4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado, tem uso presente ou terá uso futuro para quaisquer dos seguintes fins:

Passado Presente Futuro Uso do imóvel

   Indústrias. Quais?____________________________________ ___________________________________________________    Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível.    Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria.    Bota‐Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro‐velho ou cemitério    Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos:__________ __________________________________________________    Hospital ou outro serviço de saúde. Descrever:_____________ ___________________________________________________    Comércio. Que tipo:__________________________________ __________________________________________________    Outros. Descrever: Residencial __________________________________________________    Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo?__________ __________________________________________________ Observações e/ou justificativa: __________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 4.2. Indicar abaixo se os imóveis do entorno tiveram uso passado, tem uso presente ou terão uso futuro para quaisquer dos seguintes fins: * Caso a informação não seja acessível, fazer descrição visual do entorno. Passado Presente Informação

não acessível Uso do imóvel    Indústrias. Quais?____________________________________ ___________________________________________________    Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível.    Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria.    Bota‐Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro‐ velho ou cemitério    Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos:_____________ _____________________________________________________    Hospital ou outro serviço de saúde. Descrever:__________________________________________________ __________________

(43)

LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS    Comércio. Que tipo:_____________________________________ _____________________________________________________    Outros. Descrever:______________________________________ _____________________________________________________    Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas. Se sim, que tipo?_______________________ ___________________________________________________________ _______________________________________________ *Observações e/ou justificativa: __________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________ 6. CONCLUSÃO: (a ser preenchido pelo Banco ou por empresa por ele indicada) (Sugiro colocar na ordem de light para pesado) XÁrea sem indícios de contaminação

 Área com Indícios de Contaminação – Sem histórico de ocupação de atividades potencialmente poluidoras, porém com suspeitadefontes com potencial poluidor para solos e/ou águas subterrâneas;  Área Potencialmente Contaminada – Ocupação presente ou passada de atividades potencialmente poluidoras  Área de vizinhança imediata com potenciais fontes de contaminação  Área de vizinhança imediata contaminada  Área contaminada (registrada)  Inconclusivo ____________________________________ Cotrim e Amaral Avaliações e Perícias Ltda. Cláudio Amaral 02.250.720/0001‐30

(44)

LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS ANEXO I Foto Aérea e/ou imagem de satélite do imóvel

(45)

ANEXO VIII

ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA (A.R.T.)