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LAUDO DE AVALIAÇÃO
Ação:
PROCEDIMENTO COMUM - DIREITOS / DEVERES DO CONDÔMINO
Solicitado por:
AGENOR ADÃO
Contra:
ENILDA VIEIRA DOS SANTOS
Processo n.º 1017143-78.2017.8.26.0037
3ª Vara Cível da Comarca de
Araraquara/SP
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SUMÁRIO
1. Dados do Processo
2. Objetivo
3. Identificação e Caracterização do Imóvel Avaliando
4. Vistoria do Imóvel à Avaliar
5. Diagnóstico do Mercado
6. Metodologia Utilizada
7. Avaliação do Terreno
8. Avaliação das Benfeitorias
9. Determinação do Valor do Imóvel
10. Determinação do Valor do Aluguel
11. Conclusão
12. Considerações Finais
13. Encerramento
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___________________________________________________________________________________ 1) DADOS DO PROCESSO
Processo: 1017143-78.2017.8.26.0037
Ação: Procedimento Comum – Direitos e Deveres do Condômino Requerente: Agenor Adão
Requerido: Enilda Vieira dos Santos
2) OBJETIVO
Determinação do valor de venda e valor de locação do imóvel objeto da ação.
3) IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 3.1 – Características da Região
O imóvel avaliando fica localizado na Zona Urbana da cidade de Araraquara que fica a 270 km da capital paulista. A cidade é considerada uma das mais desenvolvidas do Brasil em qualidade de vida pelos seus índices de saúde, renda e educação. Também é conhecida como uma das mais industrializadas do estado de São Paulo pela diversidade do seu polo industrial. A economia é predominantemente baseada na laranja e cana-de-açúcar. O município possui uma área total de 1.003,625 km² e grau de urbanização de 97,16% (Fundação SEADE, Atlas da Competitividade da Indústria Paulista). Segundo dados do Censo Demográfico 2014 (IBGE, 2014), a cidade conta com uma população estimada de 224.304 habitantes.
O comércio local é referência para cidades da região. Possui empresas dos mais variados segmentos, entre os principais estão: aeronáutico, agronegócios, alimentos/bebidas, atacado, distribuição, logística, metal mecânico, farmacêutico, energia, têxtil e tecnologia da informação que colaboram para o desenvolvimento econômico do município.
Juntamente com 26 municípios, Araraquara compõe a Região Turística Centro Paulista com potencial de desenvolvimento devido aos variados recursos naturais e histórico-culturais. Outro setor de com fluxo expressivo de visitantes e turistas em Araraquara está relacionado diretamente ao Turismo de Negócios e Eventos, que atrai um público significativo em virtude da sua especificidade.
A região onde estão situados os imóveis avaliando, possui relevo homogêneo de inclinação mediana apresentando área plana e solo seco. É dotada de infraestrutura urbana tais como: redes de água, luz, telefone, esgoto e sistema viário com vias pavimentadas, e está servida dos principais serviços públicos e privado.
3.2 – Imóvel
3.2.1 – Localização
O imóvel localiza-se na Rua Lázaro Machado, nº 50, Lote 54 da Quadra 49 do Loteamento Jardim Selmi Dei III, situado no munícipio de Araraquara/SP.
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3.2.2 – Descrição do Imóvel
O imóvel, representado no Anexo I - Fotos, é composto de uma edificação e uma cobertura para veículo, encravados em um terreno com dimensões de 10,00m de frente para a Rua Lázaro Machado, igual medida na linha dos fundos, 25,00m da frente aos fundos em ambos os lados, encerrando uma área de 250,00m2, praticamente em nível tanto na direção
frente-fundo, bem como na direção transversal. É servido por rede pública de água, esgoto e telefone, rede elétrica com iluminação da via pública e pavimento asfáltico.
Possui Matrícula no 1º Cartório de Registro de Imóveis sob o nº 24.287 e Cadastro na Prefeitura Municipal nº 22.048.054.01.00
Benfeitoria 1 - Residência:
Residência com área edificada de 68,27m², representada no Anexo I - Fotos, é constituída sala de estar, 02 dormitórios, 01 sanitário, copa, cozinha e cômodo para despejo. A cobertura é de telha cerâmica, assentes sobre estrutura de madeira e telha de fibrocimento na cozinha e despejo. O forro em placas de madeira com pintura látex e sem forro na cozinha. As paredes são de alvenaria revestidas e com pintura látex. As esquadrias são de madeira e ferro. As instalações elétricas e hidráulicas são parcialmente embutidas. Piso cimentado em todos os cômodos.
Benfeitoria 2 – Cobertura para veículo:
Cobertura para 01 veículo com área edificada de 24,00m², representada no Anexo I - Fotos, é constituída de estrutura de madeira e cobertura em telha de fibrocimento.
O imóvel, de acordo com as informações contidas no espelho do IPTU, representado no Anexo II, foi construído no ano de 1981 e apresenta estado de conservação (f), necessitando de reparos de simples a importantes, de acordo com o Quadro A do Estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do IBAPE/SP.
4) VISTORIA DO IMÓVEL A AVALIAR
A vistoria ao imóvel em questão, foi realizada no dia 10 de julho de 2018, no período das 09:00 às 09:30 horas, e foi acompanhada pela Sra. Enilda Vieira dos Santos (Requerida) e pelo Sr. Agenor Adão (Requerente).
5) DIAGNÓSTICO DO MERCADO
Considerando a retração da atividade econômica que vem ocorrendo em nosso país, com pouco incentivo dos governos municipal e federal na construção de novas edificações residenciais, comerciais e industriais, o município encontra-se com um desempenho baixo, havendo na cidade um número significativo de ofertas de imóveis, com absorção considerada lenta. A liquidez do imóvel avaliando é considerada como baixa, estando o desempenho do mercado anormal.
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___________________________________________________________________________________ 6) METODOLOGIA UTILIZADA
A avaliação obedecerá às diretrizes gerais conforme determinação da Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos NBR-14.653/2001 e preceitos do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.
Para a determinação do valor do imóvel será considerado o valor do terreno mais o valor das benfeitorias. VI = VT + VB Onde: VI = Valor do Imóvel VT = Valor do Terreno VB = Valor da Benfeitoria
6.1 – MÉTODO APLICADO PARA AVALIAÇÃO DO TERRENO
A avaliação do terreno será feita pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é um tipo de método em que o valor de mercado é obtido através do tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra de elementos. O Método Comparativo Direto é o mais respeitável, entre outros, quando possível sua utilização com eficácia, como acontece nesta avaliação.
6.2 – MÉTODO APLICADO PARA AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES
A avaliação das duas edificações será feita pelo Método do Custo, que é um tipo de método utilizado nas avaliações das benfeitorias quando da avaliação de imóveis pelo Método Evolutivo. Obtém-se o resultado por meio de orçamento analítico ou de modelos consagrados que utilizam custos unitários de construção divulgados pelas entidades oficiais credenciadas. Para a utilização do CUB - Custo Unitário Básico - a norma técnica sugere a seguinte fórmula (R$/m2 construído).
6.3 - NÍVEL DE PRECISÃO
O nível de precisão adotado segundo a NB 14.653‐2 (Procedimento para avaliação de imóveis urbanos) da ABNT, será de precisão normal.
7) AVALIAÇÃO DO TERRENO
Obtido a partir de pesquisa imobiliária direcionada para a região, efetuada junto a estabelecimentos do ramo e corretores do município, considerando as benfeitorias públicas, dimensões, ofertas de lotes à venda nas imediações, chegando‐se ao seguinte resultado médio para o terreno avaliando:
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Amostra Comparativas
Aplicando nas 11 amostras comparativas os Fatores de Oferta, Área, Profundidade e Frente, encontra-se o Valor unitário (Vu) Médio:
Vu Médio = R$ 309,01 / m²
Com o Vu Médio = R$ 336,80 / m², encontrase a média saneada com valor mínimo de -30% e valor máximo de +-30%. Não foram encontradas nas amostras valores fora do intervalo. Portanto: Vu = R$ 309,01 / m² Área Preço Terreno (R$) (m2)
1 Jardim Selmi Dei III - Cód. 5222 Tedde Work
Imobiliária Site Imobiliária 75.000,00 25,00 10,00 250,00 2 Jardim Selmi Dei - Cód. 6658 Tedde Work Imobiliária Site Imobiliária 140.000,00 21,05 13,43 282,80
3 Jardim Selmi Dei - Cód. FO-T030 Toscano Imóveis Rede Araraquara 85.000,00 20,00 10,00 200,00
4 Jardim Selmi Dei - Cód. FO-TE528 Font Imóveis Rede Araraquara 85.000,00 25,00 10,00 250,00
5 Rua Doutor Jose De Freitas Madeira -
Jardim Selmi Dei - Cód. 6002 Borsari Imóveis Site Imobiliária 90.000,00 20,00 10,00 200,00 6 Rua Doutor Jose De Freitas Madeira -
Jardim Selmi Dei - Cód. 6001 Borsari Imóveis Site Imobiliária 80.000,00 20,00 10,00 200,00 7 Jardim Selmi Dei III - Cód. TR01240 SABA Imóveis Site Imobiliária 110.000,00 25,00 14,14 295,12
8 Jardim Selmi Dei I - Cód. TE00493 ImobiliáriaCasell Site Imobiliária 85.000,00 25,00 10,00 250,00
9 Jardim Selmi Dei - Cód. TE00745 Casell
Imobiliária Site Imobiliária 96.000,00 25,00 10,00 250,00 10 Av. Pablo Picasso 500, Jardim Selmi
Dei - Cód. 305
Viva Real
Imóveis Site Imobiliária 100.000,00 25,00 10,00 250,00 11 Av. Sebastião Gonçalves Ferreira, Jardim Selmi Dei - Cód. NTE 025 Viva Real Imóveis Site Imobiliária 75.000,00 25,00 10,00 250,00
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Adotado para o imóvel avaliando o valor mínimo do campo de arbítrio (devido à baixa liquidez atual) que varia de +15% a -15%, portanto:
Vu = R$ 262,65 / m²
Assim,
Valor do Terreno (VT)
VT = Vu x Área
VT = R$ 262,65 x 250,00 m²
VT = R$ 65.663,73 (sessenta e cinco mil, seiscentos e sessenta e três reais e setenta e
três centavos)
8) AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS
A avaliação das benfeitorias será realizada considerando o padrão construtivo, estado de conservação, idade aparente, depreciação e demais características do imóvel, podendo enquadrá-lo de acordo com os “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” elaborado pelo IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, que estabelece um valor unitário de venda (Vu).
O valor demonstrado é referente aos CUB – Custo Unitário Básico de Construção Civil elaborado e divulgado pelo "Sindicato da Indústria de Construção Civil no Estado de São Paulo" (SINDUSCON/SP), adotando-se o valor de R8-N = R$ 1.361,56/m² (julho/2018).
Dado Fator Oferta Área Preço Unit. Profund Frente
nº (R$) (m2) (R$/m2) (m) (m) 1 67.500,00 250,00 270,00 25,00 10,00 1,00 1,00 1,00 270,00 2 126.000,00 282,80 445,54 21,05 13,43 1,02 0,84 0,93 354,60 3 76.500,00 200,00 382,50 20,00 10,00 0,96 0,80 1,00 289,30 4 76.500,00 250,00 306,00 25,00 10,00 1,00 1,00 1,00 306,00 5 81.000,00 200,00 405,00 20,00 10,00 0,96 0,80 1,00 306,32 6 72.000,00 200,00 360,00 20,00 10,00 0,96 0,80 1,00 272,29 7 99.000,00 295,12 335,46 25,00 14,14 1,03 1,00 0,92 318,95 8 76.500,00 250,00 306,00 25,00 10,00 1,00 1,00 1,00 306,00 9 86.400,00 250,00 345,60 25,00 10,00 1,00 1,00 1,00 345,60 10 90.000,00 250,00 360,00 25,00 10,00 1,00 1,00 1,00 360,00 11 67.500,00 250,00 270,00 25,00 10,00 1,00 1,00 1,00 270,00 250,00 25,00 10,00 309,01 309,01
401,71 Área Unitário Valor
216,30 (m2) (R$/m2) (R$) 0 250,00 309,01 R$ 77.251,44 (R$/m2) Valor (R$) -15% 262,65 65.663,73 Vu médio 309,01 77.251,44 +15% 355,36 88.839,16 Campo de arbítrio Elem. Discrepante Avaliando
MÉDIA GERAL Avaliando (Vu médio)
Limite Superior Limite Inferior
Fat. área Fat. prof Fat. frente Vu (R$/m2) Avaliando
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Para a depreciação do imóvel no estado em que se encontra, utilizaremos o “Método
Ross- Heidecke”.
De acordo com o Método de Ross-Heidecke teremos um fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação: Foc o qual é dado pela fórmula:
Foc = R + K . (1 – R)
R = coeficiente residual corresponde ao padrão do imóvel K = Coeficiente de Ross-Heidecke
8.1 – Benfeitoria 1 - Residência
Área construída (Ac): 68,27 m²
Padrão construtivo: “padrão econômico” Idade aparente: 35 anos
Vida útil: 70 anos
Estado de conservação = necessitando de reparos de simples a importante (f) Índice construtivo (Ic) = 0,789
Aplicando-se os dados na tabela 2 para determinação do coeficiente “K”: Idade em % da vida referencial = 35 anos ÷ 70 anos = 0,50 = 50,00% K = 0,418 (necessitando de reparos de simples a importante (f)) R = 20%
Foc = R + K * (1 - R)
Foc = 0,20 + 0,418 (1 – 0,20) = 0,5344
8.2 – Benfeitoria 2 – Cobertura para veículo
Área construída (Ac): 24,00 m² Padrão construtivo: “padrão simples” Idade aparente: 15 anos
Vida útil: 20 anos
Estado de conservação = necessitando de reparos de simples a importante (f) Índice construtivo (Ic) = 0,060
Aplicando-se os dados na tabela 2 para determinação do coeficiente “K”: Idade em % da vida referencial = 15 anos ÷ 20 anos = 0,75 = 75,00% K = 0,221 (necessitando de reparos de simples a importante (f)) R = 20%
Foc = R + K * (1 - R)
Foc = 0,20 + 0,221 (1 – 0,20) = 0,3768
8.4 – VALOR DAS BENFEITORIAS
VB = Vb1 + Vb2
VB = R$ 39.193,15 + 738,77
VB = R$ 39.931,92 (trinta e nove mil, novecentos e trinta e um reais e noventa e dois
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___________________________________________________________________________________ 9) DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL
VI = VT + VB
VI = Valor do Imóvel VT = Valor do Terreno VB = Valor da Benfeitoria
VI = R$ 65.663,73 + R$ 39.931,92
VI = R$ 105.595,65 (cento e cinco mil, quinhentos e noventa e cinco reais e
sessenta e cinco centavos).
10) DETERMINAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL
Houve época em que a cobrança de um aluguel equivalente a 1% do valor do imóvel era considerada possível. Contudo, com as várias transformações do mercado, inclusive com o considerável desaquecimento, dificilmente um imóvel de qualquer modalidade — residencial, comercial ou industrial — encontrará esse valor no mercado na atualidade. Hoje, é muito mais adequado falar em aluguéis com valores menores do que 0,5% ao mês do valor de venda. Porém, cabe sempre frisar que este percentual está bastante vinculado ao mercado local.
Índice Área
Construtivo Construída Vuc Vb
(Ic) (m2) (R$/m2) (R$)
1 Residência 35 Casa Padrão Econômico 0,789
Necessitando de Reparos de Simples a Importantes (f) 68,27 CUB Padrão R8-N 1.361,56 1.074,27 0,418 0,5344 39.193,15 2 Cobertura p/ veículo 15 Cobertura Padrão Simples 0,060 Necessitando de Reparos de Simples a Importantes (f) 24,00 CUB Padrão R8-N 1.361,56 81,69 0,221 0,3768 738,77 92,27 39.931,92 Vuc R8-N Vb Foc
Valor Unit. de Venda da Construção Vuc = Ic x R8-N Custo básico de construção Sinduscon Valor das benfeitorias Vb = Ac x Vuc x Foc Fator de obsolescência Foc = R + K*(1 - R)
Foc Categoria (R$/m2)
TOTAIS
VALOR DAS BENFEITORIAS
Nº Descrição Idade (anos) Padrão Construtivo Conservação Sinduscon (Julho/18) K
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HOMOGENEIZAÇÃO DOS VALORES COMPARATIVOS DE LOCAÇÃO
Adotado para o imóvel avaliando o valor mínimo do campo de arbítrio (devido ao baixo padrão de construção e ao mau estado de conservação) que varia de +15% a -15%, portanto:
% Aluguel = 0,36% do Valor do Imóvel
Assim,
Valor do Aluguel (VA)
VA = Val% x VI
VT = 0,36% x R$ 105.595,65
VA = R$ 379,85 / mês (trezentos e setenta e nove reais e oitenta e cinco centavos por
mês)
11) CONCLUSÃO:
De acordo com diligências e estudos que se fizeram necessários, adota-se para o imóvel objeto da ação, o valor de venda de R$ 105.600,00 (cento e cinco mil e seiscentos reais) e valor de locação mensal de R$ 380,00/mês (trezentos e oitenta reais por mês), valor válido para agosto de 2018.
Preço Área Preço % Aluguel
Aluguel Construída Venda em relação ao
(R$) (m2) (R$/m2) (R$) Preço de Venda
1 Jardim Roberto Selmi Dei - Cód. MC-CA02495
Rede Imobiliária
Araraquara Site Imobiliária 450,00 53,00 8,49 110.000,00 0,409% 2 Rua Marina Corrêa Falcão 802, Jardim Selmi Dei - Cód. CA 0401 Viva Real Imóveis Site Imobiliária 450,00 53,00 8,49 110.000,00 0,409%
3 Jardim Selmi Dei - Cód. 1806 Viva Real Imóveis Site Imobiliária 1.100,00 86,00 12,79 290.000,00 0,379%
4
Avenida José Cendon Farto, 549 - Jardim Roberto Selmi Dei - Cód. 6335
Imobiliária São
Paulo Site Imobiliária 700,00 49,60 14,11 135.000,00 0,519%
5 Jardim Roberto Selmi Dei - Cód. 01629 ImobiliáriaCasell Site Imobiliária 600,00 80,00 7,50 150.000,00 0,400%
0,423% (R$/m2) Valor (R$) -15% 0,360% 379,85 Aluguel médio 0,423% 446,88 +15% 0,487% 513,92 MÉDIA Campo de arbítrio Valor do Imóvel R$ 105.595,65
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___________________________________________________________________________________ 12) CONSIDERAÇÕES FINAIS
• Este laudo está vinculado a data de sua elaboração, tendo validade por um determinado período, conforme grau de mudança no comportamento do mercado imobiliário local, bem como dos custos unitários básicos da construção civil.
• A caracterização do imóvel objeto deste laudo, foi baseada em vistoria no local e análise dos dados constantes na matricula do imóvel.
• A documentação obtida para elaboração deste é, por premissa, considerada boa e válida, não tendo sido efetuada análise jurídica.
12) ENCERRAMENTO
Encerro o presente trabalho que é composto de 11 páginas impressas apenas no anverso, 2 anexos, perfazendo um total de 16 páginas, ao mesmo tempo em que me coloco à inteira disposição deste juízo para dirimir quaisquer dúvidas que possam surgir a respeito deste trabalho no trâmite normal desta ação.
Termos em que pede deferimento
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ANEXO I
– FOTOS
Foto 01 – Vista Frontal do Imóvel
Foto 02 – Vista Interna do Imóvel
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___________________________________________________________________________________ Foto 04 – Vista do Corredor do Lado Esquerdo
Foto 05 – Vista do Corredor do Lado Direito
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Foto 07 – Vista da Sala de Estar
Foto 08 – Vista do Dormitório 1
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___________________________________________________________________________________ Foto 10 – Vista da Copa e Cozinha
Foto 11 – Vista da Cozinha
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