E S C O L A S U P E R I O R D E A D M I N I S T R A Ç Ã O D I R E I T O E E C O N O M I A

E C O N O M I A P R O G R A M A D E P Ó S - G R A D U A Ç Ã O E M D I R E I T O I M O B I L I Á R I O A A L I E N A Ç Ã O F I D U C I Á R I A E M G A R A N T I A D E B E N S I M Ó V E I S C O M O E S T Í M U L O À E X P A N S Ã O D O C R É D I T O I M O B I L I Á R I O E R E D U Ç Ã O D A S T A X A S D E J U R O S P a u l o C é s a r H a c k P O R T O A L E G R E , 2 0 1 0

E S C O L A S U P E R I O R D E A D M I N I S T R A Ç Ã O D I R E I T O E E C O N O M I A P R O G R A M A D E P Ó S - G R A D U A Ç Ã O E M D I R E I T O I M O B I L I Á R I O A A L I E N A Ç Ã O F I D U C I Á R I A E M G A R A N T I A D E B E N S I M Ó V E I S C O M O E S T Í M U L O À E X P A N S Ã O D O C R É D I T O I M O B I L I Á R I O E R E D U Ç Ã O D A S T A X A S D E J U R O S A u t o r : P a u l o C é s a r H a c k O r i e n t a d o r : P r o f . D r . L u c i a n o B e n e t t i T i m m M o n o g r a f i a a p r e s e n t a d a a o P r o g r a m a d e P ó s - G r a d u a ç ã o e m D i r e i t o I m o b i l i á r i o , d a E s c o l a S u p e r i o r d e A d m i n i s t r a ç ã o D i r e i t o e E c o n o m i a . P O R T O A L E G R E , 2 0 1 0 .

S U M Á R I O R E S U M O . . . 4 A B S T R A C T . . . 5 1 . I N T R O D U Ç Ã O . . . 6 2 . A A L I E N A Ç Ã O F I D U C I Á R I A D E B E N S I M Ó V E I S . . . 1 1 3 . G A R A N T I A H I P O T E C Á R I A E A L I E N A Ç Ã O F I D U C I Á R I A D E B E N S I M Ó V E I S . . . 1 7 4 . B R E V E H I S T Ó R I C O D A P O L Í T I C A H A B I T A C I O N A L . . . 2 6 5 . M E R C A D O D E C R É D I T O I M O B I L I Á R I O N O B R A S I L . . . . 3 7 6 . E V O L U Ç Ã O D O S F I N A N C I A M E N T O S I M O B I L I Á R I O S N O B R A S I L . . . 4 3 7 . C O N C L U S Õ E S . . . 4 7 R E F E R Ê N C I A S . . . 4 9 A N E X O S . . . 5 2

R E S U M O D i a n t e d o a u m e n t o d o n ú m e r o d e c o n t r a t o s d e f i n a n c i a m e n t o s i m o b i l i á r i o s q u e p a s s a r a m a u t i l i z a r a A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a , a p a r t i r d e 2 0 0 3 , p a r e c e t e r s u r g i d o u m n o v o c e n á r i o , q u e e s t i m u l o u a q u e d a d o s j u r o s , p o i s o s A g e n t e s F i n a n c e i r o s t i v e r a m s e u r i s c o r e d u z i d o . C o m o c o n s e q ü ê n c i a o s p r a z o s f o r a m a u m e n t a d o s , o s j u r o s r e d u z i d o s e a s e x i g ê n c i a s c a d a s t r a i s d o s p r e t e n d e n t e s a o s f i n a n c i a m e n t o s i m o b i l i á r i o s a m e n i z a d a s , p o i s , e m c a s o d e i n a d i m p l ê n c i a , o i m ó v e l é l e i l o a d o e o c o m p r a d o r d e s p e j a d o e m p r a z o i n f e r i o r a u m a n o . P o r o u t r o l a d o , e s s a s i t u a ç ã o e x i g e m a i o r r e f l e x ã o d o p r e t e n d e n t e a o f i n a n c i a m e n t o s o b r e s u a r e a l c a p a c i d a d e d e p a g a m e n t o . É n e s s e c o n t e x t o q u e s e d e s e n v o l v e o p r e s e n t e t r a b a l h o , q u e t e m c o m o o b j e t i v o e s t u d a r o c o m p o r t a m e n t o d o m e r c a d o i m o b i l i á r i o a p a r t i r d a r e g u l a m e n t a ç ã o d o i n s t i t u t o d a A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a d e B e n s I m ó v e i s , q u e s t i o n a n d o s e a a p l i c a ç ã o d a A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a e m G a r a n t i a d e B e n s I m ó v e i s a t u a c o m o u m e s t í m u l o à e x p a n s ã o d o c r é d i t o i m o b i l i á r i o e à r e d u ç ã o d a t a x a d e j u r o s . A A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a p a r e c e s e r u m i n s t r u m e n t o i m p o r t a n t e p a r a a g a r a n t i a d e f i n a n c i a m e n t o s n o m e r c a d o i m o b i l i á r i o , i n s t i t u i n d o - s e c o m o u m a f e r r a m e n t a e f i c i e n t e p a r a r e s o l u ç ã o d e q u e s t õ e s l i g a d a s à i n a d i m p l ê n c i a e m c u r t o p r a z o e à r e d u ç ã o d a t a x a d e j u r o s , o q u e p o d e s e c o n f i g u r a r n u m i m p o r t a n t e i m p u l s o a o m e r c a d o i m o b i l i á r i o .

ABSTRACT

Given the increasing number of contracts for mortgages that now use the Chattel Mortgage, since 2003, seems to have emerged a new scenario that prompted the decline in interest rates, because the agents had their financial risk low. As a consequence the time were increased, the low interest rate and the registration requirements of applicants for mortgages softened, thus in case of default, the property is auctioned and the buyer turned out in less than one year. Moreover, this situation requires further reflection on the applicant to finance its real ability to pay. It is in this context that develops this work, which aims to study the behavior of the real estate market from the regulations of the Institute of Chattel Mortgage Real Estate, questioning whether application of the chattel mortgage of real estate acts as a stimulus to expansion of mortgage credit and reduced interest rate. The Chattel Mortgage appears to be an important tool to guarantee funding in the housing market, establishing itself as an efficient tool for addressing issues related to default in the short term and reduction in interest rates, which can be configured in a major increase the housing market.

1 I N T R O D U Ç Ã O C o m o p r o p ó s i t o d e s u p r i r n e c e s s i d a d e d o m e r c a d o i m o b i l i á r i o , q u e a t é 1 9 9 7 d i s p u n h a d e m e c a n i s m o s p o u c o e f i c i e n t e s d e g a r a n t i a , t a i s c o m o a h i p o t e c a - d i r e i t o r e a l s o b r e c o i s a a l h e i a q u e , i n e v i t a v e l m e n t e , p r e s s u p u n h a , n a h i p ó t e s e d e d e s c u m p r i m e n t o d a o b r i g a ç ã o c o n t r a t a d a , o a j u i z a m e n t o d e m o r o s a e x e c u ç ã o j u d i c i a l - e n t r o u e m v i g o r , e m 2 0 d e n o v e m b r o d e 1 9 9 7 , a L e i n . º . 9 . 5 1 4 . A l é m d e d i s p o r a r e s p e i t o d o S i s t e m a F i n a n c e i r o I m o b i l i á r i o , a r e f e r i d a L e i i n s t i t u i u a A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a d e c o i s a m ó v e l , d i s p o n d o s o b r e o d i r e i t o r e a l s o b r e c o i s a p r ó p r i a , a l t e r a d a , m a i s t a r d e , p e l a L e i n . º . 1 0 . 9 3 1 , d e 0 2 d e a g o s t o d e 2 0 0 4 . D e n t r e o s o b j e t i v o s d a A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a e s t á , s e m d ú v i d a , o d e a u m e n t a r o f l u x o d e i n v e s t i m e n t o s n o s e t o r i m o b i l i á r i o , o q u e s e c o n s e g u e p o r i n t e r m é d i o d a o u t o r g a d e m a i o r e s g a r a n t i a s l e g a i s a o n e g ó c i o , a m p l i a n d o a p r o d u ç ã o d e i m ó v e i s , a o f e r t a e , c o n s e q u e n t e m e n t e , a r e d u ç ã o d e s e u s p r e ç o s e t a x a s d e j u r o s p a r a o c o n s u m i d o r f i n a l . A A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a p a r e c e s e r e v e s t i r d e u m c a r á t e r e s t i m u l a d o r d o m e r c a d o i m o b i l i á r i o , p o i s a L e i n º . 9 . 5 1 4 / 9 7 , n o â m b i t o d o S i s t e m a F i n a n c e i r o I m o b i l i á r i o é e m i n e n t e m e n t e

e c o n ô m i c a , p o r e s t i m u l a r a c r i a ç ã o d e u m m e r c a d o a t r a t i v o e s e g u r o . A i n s t i t u i ç ã o d a A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a d e B e n s I m ó v e i s p o r e s t a L e i c r i o u o S i s t e m a F i n a n c e i r o I m o b i l i á r i o ( S F I ) , t r a z e n d o u m a n o v a m o d a l i d a d e d e c o n t r a t o , a u m e n t a n d o a g a r a n t i a d o c r e d o r . N e s s e s e n t i d o , o c r e d o r p a s s o u a t e r u m p o d e r o s o i n s t r u m e n t o p a r a r e t o m a r o i m ó v e l r a p i d a m e n t e d o m u t u á r i o i n a d i m p l e n t e . N a A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a o d e v e d o r , a o f i n a n c i a r o i m ó v e l o b j e t o d a f i d ú c i a , t r a n s f e r e a s u a p r o p r i e d a d e p a r a o n o m e d o c r e d o r - n o c a s o , o A g e n t e F i n a n c e i r o / F i d u c i á r i o - q u e p a s s a a f i g u r a r n o C a r t ó r i o d e R e g i s t r o d e I m ó v e i s c o m o p r o p r i e t á r i o . O c o m p r a d o r t o r n a - s e F i d u c i a n t e , e, a s s i m , a p e n a s p e r m a n e c e c o m a p o s s e e o u s o d o i m ó v e l e n q u a n t o m a n t i v e r s u a p o n t u a l i d a d e n o p a g a m e n t o d a s p r e s t a ç õ e s . J á q u e a l i e n o u o b e m a f a v o r d o b a n c o , o v e n d e d o r d e v o l v e r á a p r o p r i e d a d e a o c o m p r a d o r s o m e n t e d e p o i s d e s t e p a g a r t o d a a d í v i d a . D e s s a f o r m a , c o m a c o n s t i t u i ç ã o d a p r o p r i e d a d e f i d u c i á r i a , d á s e o d e s d o b r a m e n t o d a p o s s e , t o r n a n d o -s e o F i d u c i a n t e / c o m p r a d o r p o -s -s u i d o r d i r e t o e o F i d u c i á r i o / A g e n t e F i n a n c e i r o , p o s s u i d o r i n d i r e t o d o i m ó v e l . P e l a n o v a m o d a l i d a d e d e g a r a n t i a , o c r e d o r i m o b i l i á r i o , d i s p o n d o a g o r a d a A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a d e B e m I m ó v e l , c o n t i n u a

p r o p r i e t á r i o d o b e m , e n q u a n t o q u e n a H i p o t e c a e l e s e r á s i m p l e s c r e d o r d e u m a i m p o r t â n c i a e m d i n h e i r o . A d e s t a c a d a d i f e r e n ç a e n t r e a g a r a n t i a h i p o t e c á r i a e a g a r a n t i a d a A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a e s t á n o f a t o d e q u e , n o c a s o d e i n a d i m p l e m e n t o p o r p a r t e d o d e v e d o r / f i d u c i a n t e , a e x e c u ç ã o d a g a r a n t i a s e r á t o d a r e a l i z a d a e x t r a j u d i c i a l m e n t e , s e g u i n d o o p r o c e d i m e n t o p r e v i s t o n a L e i n . º . 9 . 5 1 4 / 9 7 . A t é a e d i ç ã o d a L e i n . º . 9 . 5 1 4 / 9 7 , a g a r a n t i a m a i s u t i l i z a d a n o m e r c a d o i m o b i l i á r i o e r a a h i p o t e c a , q u e p o r s u a s c a r a c t e r í s t i c a s e , f a c e à m o r o s i d a d e d a j u s t i ç a e a o g r a n d e n ú m e r o d e r e c u r s o s j u d i c i a i s p o s s í v e i s , a c a b o u s e n d o i n s u f i c i e n t e p a r a m o t i v a r o s i n v e s t i m e n t o s i m o b i l i á r i o s . N e s s e s e n t i d o , a L e i n . º . 9 . 5 1 4 / 9 7 v i a b i l i z o u a r e t o m a d a d o s i n v e s t i m e n t o s p o r q u e p o s s i b i l i t a q u e a s s i t u a ç õ e s d e i n a d i m p l e m e n t o s e j a m r e s o l v i d a s d e f o r m a r á p i d a e b e m m a i s e f i c i e n t e , t r a z e n d o a o m e r c a d o i m o b i l i á r i o u m i n c e n t i v o a o i n v e s t i m e n t o . É n e s s e c o n t e x t o q u e s e d e s e n v o l v e o p r e s e n t e t r a b a l h o , q u e t e m c o m o o b j e t i v o e s t u d a r o c o m p o r t a m e n t o d o m e r c a d o i m o b i l i á r i o a p a r t i r d a r e g u l a m e n t a ç ã o d o i n s t i t u t o d a A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a d e B e n s I m ó v e i s , q u e s t i o n a n d o s e p o d e m o s c o n s i d e r a r o u n ã o a a p l i c a ç ã o d a A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a e m G a r a n t i a d e B e n s I m ó v e i s c o m o u m e s t í m u l o à e x p a n s ã o d o c r é d i t o i m o b i l i á r i o e à

r e d u ç ã o d a t a x a d e j u r o s . A A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a p a r e c e s e r u m i n s t r u m e n t o i m p o r t a n t e p a r a a g a r a n t i a d e f i n a n c i a m e n t o s n o m e r c a d o i m o b i l i á r i o , i n s t i t u i n d o - s e c o m o u m a f e r r a m e n t a e f i c i e n t e p a r a r e s o l u ç ã o d e q u e s t õ e s l i g a d a s à i n a d i m p l ê n c i a e m c u r t o p r a z o e à r e d u ç ã o d a t a x a d e j u r o s , o q u e p o d e s e c o n f i g u r a r n u m i m p o r t a n t e i m p u l s o a o m e r c a d o i m o b i l i á r i o. N a p r i m e i r a p a r t e d e s t e t r a b a l h o d i s c o r r e - s e s o b r e o i n s t i t u t o d a A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a d e B e n s I m ó v e i s , c o m p a r a n d o e s t a g a r a n t i a c o m a d a H i p o t e c a e t e c e n d o u m b r e v e h i s t ó r i c o s o b r e a p o l í t i c a h a b i t a c i o n a l n o B r a s i l , b u s c a n d o c o m p r e e n d e r o c o n t e x t o n o q u a l s e i n s t a l o u / i n s t i t u i u a L e i n . º . 9 . 5 1 4 / 9 7 . N a s e g u n d a p a r t e , e v i d e n c i a - s e q u e , c o n f o r m e o t e m p o v e m d e m o n s t r a n d o , a A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a e m G a r a n t i a d e B e n s I m ó v e i s t e m s i d o u m i m p o r t a n t e f a t o r c o m o e s t í m u l o à c o n t r a t a ç ã o d e f i n a n c i a m e n t o s i m o b i l i á r i o s , b e m c o m o i n d u t o r p a r a a q u e d a n a t a x a d e j u r o s , n a m e d i d a e m q u e f a c i l i t a e a g i l i z a a r e c u p e r a ç ã o d o c r é d i t o , b e n e f i c i a n d o a e c o n o m i a c o m o u m t o d o . A n t e s d a l e g i s l a ç ã o q u e i n s t i t u i u a A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a , m u i t a s v e z e s u m p r o c e s s o d e r e t o m a d a d e i m ó v e l f i n a n c i a d o e s e u r e s p e c t i v o l e i l ã o p a r a p a g a m e n t o d a s d í v i d a s c o n t r a í d a s p e l o c o m p r a d o r i n a d i m p l e n t e l e v a v a m u m t e m p o c o n s i d e r á v e l . H o j e , c o m a a p l i c a ç ã o d a g a r a n t i a f i d u c i á r i a e c o m o s p r o c e d i m e n t o s

e s p e c í f i c o s q u e a l e i p r e v ê , c o m o p o r e x e m p l o , a n o t i f i c a ç ã o e x t r a j u d i c i a l v i a C a r t ó r i o d e R e g i s t r o d e I m ó v e i s , p a r a q u e o i n a d i m p l e n t e p a g u e a d í v i d a , u m i m ó v e l p o d e s e r r e t o m a d o n u m p r a z o e n t r e d o i s e d e z m e s e s . O s j u r o s d e c o r r e m d o r i s c o . A s s i m , d i a n t e d o a u m e n t o d a g a r a n t i a d o s f i n a n c i a m e n t o s i m o b i l i á r i o s , q u e p a s s a r a m a u t i l i z a r a A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a a p a r t i r d e 2 0 0 3 , p a r e c e t e r s u r g i d o u m n o v o c e n á r i o , q u e e s t i m u l o u a q u e d a d o s j u r o s , c e r t a m e n t e p o r q u e o s A g e n t e s F i n a n c e i r o s t i v e r a m s e u r i s c o r e d u z i d o . D e s s a f o r m a , n a d a m a i s n a t u r a l q u e a u m e n t a r o s p r a z o s , r e d u z i r o s j u r o s e a m e n i z a r a s e x i g ê n c i a s c a d a s t r a i s d o s p r e t e n d e n t e s a o s f i n a n c i a m e n t o s i m o b i l i á r i o s , p o i s , n o c a s o d e i n a d i m p l ê n c i a , o i m ó v e l é l e i l o a d o e o c o m p r a d o r é d e s p e j a d o e m p r a z o i n f e r i o r a u m a n o . E s s a s i t u a ç ã o e x i g e m a i o r r e f l e x ã o d o p r e t e n d e n t e a o f i n a n c i a m e n t o s o b r e s u a r e a l c a p a c i d a d e d e p a g a m e n t o .

2 A A L I E N A Ç Ã O F I D U C I Á R I A D E B E N S I M Ó V E I S C o m o o b j e t i v o d e p r o p o r c i o n a r m a i o r s e g u r a n ç a j u r í d i c a , e c o m i s s o i n c e n t i v a r o s a g e n t e s f i n a n c e i r o s a a p l i c a r e m r e c u r s o s n o c r é d i t o i m o b i l i á r i o , f o i p u b l i c a d a a L e i n . º . 9 . 5 1 4 , d e 2 0 d e n o v e m b r o d e 1 9 9 7 , q u e c r i o u o i n s t i t u t o d a A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a d e B e n s I m ó v e i s . E s t a m e s m a l e i c r i o u o S i s t e m a d e F i n a n c i a m e n t o I m o b i l i á r i o ( S F I ) e d á o u t r a s p r o v i d ê n c i a s , c r i a n d o , t a m b é m o C e r t i f i c a d o d e R e c e b í v e i s I m o b i l i á r i o s e a o p e r a ç ã o d e s e c u r i t i z a ç ã o d e c r é d i t o s i m o b i l i á r i o s . I n i c i a l m e n t e , a L e i n . º . 9 . 5 1 4 / 9 7 , a t r a v é s d e s e u a r t i g o 2 º , l i m i t o u o s c r e d o r e s f i d u c i á r i o s a o s b a n c o s , i n s t i t u i ç õ e s f i n a n c e i r a s e s i m i l a r e s , a l é m d e o u t r a s e n t i d a d e s , a c r i t é r i o d o C o n s e l h o M o n e t á r i o n a c i o n a l . A M e d i d a P r o v i s ó r i a n . º . 2 . 2 2 3 , d e 0 4 d e s e t e m b r o d e 2 0 0 1 a l t e r o u a L e i n . º . 9 . 5 1 4 e m a l g u n s a s p e c t o s , c o m o n a p o s s i b i l i d a d e d e q u a i s q u e r p e s s o a s f í s i c a s o u j u r í d i c a s , p o d e r e m f i g u r a r c o m o f i d u c i á r i a s o u f i d u c i a n t e s , n ã o m a i s f i c a n d o e s t a p r e r r o g a t i v a s o m e n t e p a r a i n s t i t u i ç õ e s f i n a n c e i r a s e d e c r é d i t o . E s s a s m u d a n ç a s

f o r a m c o n s o l i d a d a s p e l a L e i n . º . 1 0 . 9 3 1 , d e 0 2 d e a g o s t o d e 2 0 0 4 , q u e r e v o g o u a M e d i d a P r o v i s ó r i a n . º . 2 . 2 2 3 / 2 0 0 1 . A M e d i d a P r o v i s ó r i a n . º . 2 2 1 , d e 1 º d e o u t u b r o d e 2 0 0 4 , c o n v e r t i d a n a L e i n . º . 1 1 . 0 7 6 , d e 3 0 d e d e z e m b r o d e 2 0 0 4 t r o u x e n o v a s a l t e r a ç õ e s . P o r f i m , a L e i n . º . 1 1 . 4 8 1 , d e 3 1 d e m a i o d e 2 0 0 7 p r o p õ e n o v o t e x t o , a l t e r a n d o o s a r t i g o s 2 2 e 3 8 d a L e i n . º . 9 . 5 1 4 / 9 7 . A o d i s c o r r e r s o b r e a A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a d e B e n s I m ó v e i s , M e l h i m N a m e m C h a l h u b ( 2 0 0 9 ) , a f i r m a : A L e i n . º . 9 . 5 1 4 , d e 2 0 d e n o v e m b r o d e 1 9 9 7 , a o d i s c i p l i n a r a a l i e n a ç ã o f i d u c i á r i a d e b e n s i m ó v e i s , v e i o s u p r i r i m p o r t a n t e l a c u n a d o s i s t e m a d e g a r a n t i a s d o d i r e i t o b r a s i l e i r o , d o t a n d o o o r d e n a m e n t o d e i n s t r u m e n t o q u e p e r m i t e s e j a m a s s i t u a ç õ e s d e m o r a , n o s f i n a n c i a m e n t o s i m o b i l i á r i o s e n a s o p e r a ç õ e s d e c r é d i t o c o m g a r a n t i a i m o b i l i á r i a , r e c o m p o s t a s e m p r a z o s c o m p a t í v e i s c o m a s n e c e s s i d a d e s d a e c o n o m i a m o d e r n a , a e x e m p l o d o q u e h á m u i t o s e v e r i f i c a n o â m b i t o d o s f i n a n c i a m e n t o s d e b e n s m ó v e i s . C o n s i d e r a n d o q u e a m o r o s i d a d e d a e x e c u ç ã o d a s g a r a n t i a s i n i b e a a p l i c a ç ã o d e r e c u r s o s n o s e t o r i m o b i l i á r i o e a c o n c e s s ã o d e e m p r é s t i m o s e f i n a n c i a m e n t o s c o m g a r a n t i a i m o b i l i á r i a , a L e i n . º . 9 . 5 1 4 / 9 7 t e m e m v i s t a c r i a r a s c o n d i ç õ e s n e c e s s á r i a s p a r a r e v i t a l i z a ç ã o e e x p a n s ã o d o c r é d i t o i m o b i l i á r i o e , p a r t i n d o d o p r e s s u p o s t o d e q u e o b o m f u n c i o n a m e n t o d o m e r c a d o , c o m p e r m a n e n t e o f e r t a d e c r é d i t o , d e p e n d e d e m e c a n i s m o s c a p a z e s d e i m p r i m i r e f i c á c i a e r a p i d e z n o s p r o c e s s o s d e r e c o m p o s i ç ã o d a s s i t u a ç õ e s d e m o r a , r e g u l a m e n t o u a a l i e n a ç ã o f i d u c i á r i a c o m o g a r a n t i a n o s n e g ó c i o s i m o b i l i á r i o s . ( C H A L H U B , 2 0 0 9 , p . 2 2 0 O a r t i g o 2 2 d a L e i n . º . 9 . 5 1 4 / 9 7 c o n c e i t u a a A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a d e c o i s a i m ó v e l c o m o s e n d o o “ n e g ó c i o j u r í d i c o p e l o

q u a l o d e v e d o r , o u f i d u c i a n t e , c o m o e s c o p o d e g a r a n t i a , c o n t r a t a t r a n s f e r ê n c i a a o c r e d o r , o u f i d u c i á r i o , d a p r o p r i e d a d e r e s o l ú v e l d e c o i s a i m ó v e l ” . A p a r t i r d o c o n c e i t o l e g a l , v e r i f i c a - s e q u e n a a l i e n a ç ã o f i d u c i á r i a s ã o v i s u a l i z a d a s d u a s p e s s o a s d i s t i n t a s : o F i d u c i a n t e ( D e v e d o r – A d q u i r e n t e d o I m ó v e l ) e o F i d u c i á r i o ( C r e d o r – V e n d e d o r o u I n t e r v e n i e n t e ) . O r e g i s t r o d a p r o p r i e d a d e f i d u c i á r i a d e v e s e r e f e t u a d o p e r a n t e o O f í c i o d e R e g i s t r o d e I m ó v e i s c o m p e t e n t e , m e d i a n t e a p r e s e n t a ç ã o d o c o n t r a t o . T r a t a - s e , p o r t a n t o d e u m a t r a n s f e r ê n c i a d e d i r e i t o r e a l , c o n s i d e r a d o c o m o s e n d o u m a t o c o n s t i t u t i v o d e d i r e i t o r e a l . D e s t a f o r m a , a a l i e n a ç ã o f i d u c i á r i a g e r a o d e s d o b r a m e n t o d a p o s s e , o n d e o F i d u c i a n t e ( d e v e d o r – a d q u i r e n t e ) , f i c a c o m a p o s s e d i r e t a e o F i d u c i á r i o ( c r e d o r – v e n d e d o r o u i n t e r v e n i e n t e ) , d e t é m a p o s s e i n d i r e t a , s e n d o , c o n t u d o , m a n t i d a a e x c l u s i v i d a d e d o d o m í n i o . C o m o p a g a m e n t o d a d í v i d a e s e u s e n c a r g o s , r e s o l v e - s e a p r o p r i e d a d e f i d u c i á r i a d o i m ó v e l , a q u a l d e i x a d e s e r r e s o l ú v e l e p a s s a a s e r p l e n a , e x t i n g u i n d o - s e a c o n d i ç ã o s u s p e n s i v a e x i s t e n t e .

E s t a n d o o f i d u c i a n t e e m m o r a , o u s e j a , v e r i f i c a n d o - s e o v e n c i m e n t o d a d í v i d a , c o m a f a l t a d e a d i m p l e m e n t o , n o t o d o o u e m p a r t e , o f i d u c i á r i o ( c r e d o r ) , d e v e e n c a m i n h a r r e q u e r i m e n t o a o O f i c i a l d e R e g i s t r o d e I m ó v e i s , c o m u n i c a n d o a m o r a e s o l i c i t a n d o a i n t i m a ç ã o d o d e v e d o r p a r a p u r g á - l a . N ã o s e n d o p u r g a d a a m o r a , o C a r t ó r i o d e R e g i s t r o d e I m ó v e i s c e r t i f i c a e o f i d u c i á r i o a p r e s e n t a o I T B I e o r e q u e r i m e n t o s o l i c i t a n d o a c o n s o l i d a ç ã o d a p r o p r i e d a d e e m s e u n o m e , n e s t e c a s o , e f e t u a n d o - s e o r e g i s t r o , o q u a l s e c o n s t i t u i e m u m a t o t r a n s l a t i v o d e p r o p r i e d a d e , c o n s t i t u t i v o d e d i r e i t o . A p ó s c o n s o l i d a d a a p r o p r i e d a d e e m n o m e d o f i d u c i á r i o / c r e d o r , n o p r a z o d e t r i n t a d i a s , p r o m o v e r á l e i l ã o . N o p r i m e i r o l e i l ã o o v a l o r d o m a i o r l a n c e d e v e r á a t i n g i r o v a l o r e s t i p u l a d o n o c o n t r a t o ; n o s e g u n d o , o v a l o r d o m a i o r l a n c e d e v e r á s e r i g u a l o u s u p e r i o r a o v a l o r d a d í v i d a , d a s d e s p e s a s , p r ê m i o s d e s e g u r o s , e n c a r g o s l e g a i s , i n c l u i n d o t r i b u t o s e d e s p e s a s c o n d o m i n i a i s e , c i n c o d i a s a p ó s a v e n d a d o i m ó v e l , o c r e d o r e n t r e g a r á a o d e v e d o r a s i m p o r t â n c i a s q u e s o b e j a r e m , r e s u l t a n d o e m u m a q u i t a ç ã o r e c í p r o c a e n t r e c r e d o r e d e v e d o r , o n d e s e r e s o l v e m a s o b r i g a ç õ e s e d i r e i t o s d e a m b o s . O c r é d i t o i m o b i l i á r i o s e c a r a c t e r i z a p o r o p e r a ç õ e s e m q u e o s c o n t r a t o s s ã o d e l o n g o p r a z o , n e c e s s i t a n d o d i s p o r d e m e c a n i s m o s

q u e d ê e m m a i o r s e g u r a n ç a j u r í d i c a à s o p e r a ç õ e s e m e l h o r a n d o a g e s t ã o d e r i s c o d o s c o n t r a t o s . D e s t a f o r m a , a a l i e n a ç ã o f i d u c i á r i a t o r n a - s e e l e m e n t o p r i n c i p a l p a r a f o r t a l e c e r o s c o n t r a t o s i m o b i l i á r i o s e c o n f e r i r m a i o r e f i c á c i a n a e x e c u ç ã o d e g a r a n t i a s . N a p r á t i c a , o c o n t r a t o d e A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a r e p r e s e n t a u m p o d e r o s o e s t í m u l o à c o n c e s s ã o d o c r é d i t o i m o b i l i á r i o , p o i s o f e r e c e a s e g u r a n ç a d e u m a e x e c u ç ã o e f i c i e n t e e á g i l d a g a r a n t i a e m c a s o d e i n a d i m p l ê n c i a . I s t o o c o r r e p o r q u e , c o m a A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a , o d e v e d o r t r a n s f e r e t e m p o r a r i a m e n t e a p r o p r i e d a d e d o i m ó v e l a o c r e d o r , c o m o g a r a n t i a d o f i n a n c i a m e n t o . E a t é a l i q u i d a ç ã o t o t a l d o f i n a n c i a m e n t o , o c r e d o r p e r m a n e c e p r o p r i e t á r i o e o d e v e d o r a p e n a s c o m s u a p o s s e . S o m e n t e q u a n d o o f i n a n c i a m e n t o f o r q u i t a d o é q u e o c o m p r a d o r s e t o r n a e f e t i v a m e n t e p r o p r i e t á r i o . A t é l á , e m c a s o d e i n a d i m p l ê n c i a , é m a i s f á c i l r e t o m a r o i m ó v e l p a r a r e s s a r c i m e n t o d o s p r e j u í z o s d o A g e n t e F i n a n c e i r o d o q u e n a g a r a n t i a h i p o t e c á r i a . A l é m d e t o d a s e s t a s v a n t a g e n s p a r a o s A g e n t e s F i n a n c e i r o s , h á t a m b é m b e n e f í c i o s i m p o r t a n t e s p a r a o m e r c a d o i m o b i l i á r i o , j á q u e c o m a m a i o r f a c i l i d a d e p a r a s e r e t o m a r o i m ó v e l , g a r a n t i a d a o p e r a ç ã o , c r e s c e m o s i n v e s t i m e n t o s n o s e t o r , a u m e n t a a o f e r t a d e c r é d i t o e r e d u z e m - s e a s t a x a s d e j u r o s .

P a r a a c o n s o l i d a ç ã o d o m e r c a d o i m o b i l i á r i o b r a s i l e i r o , o i n s t i t u t o d a A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a t o r n a s e f u n d a m e n t a l , p o i s t r a t a -s e d e u m m e c a n i -s m o e c o n ô m i c o e f i n a n c e i r o q u e d i z a o i n v e -s t i d o r q u e e l e p o d e e m p r e s t a r d i n h e i r o p a r a o m e r c a d o c o m s e g u r a n ç a , p o i s o b e m v a i s e r r e t o m a d o p e l o p r ó p r i o C a r t ó r i o , s e m n e c e s s i d a d e d e a c i o n a r o J u d i c i á r i o , e m c a s o d e i n a d i m p l ê n c i a d o c o m p r a d o r . E s s e i n s t i t u t o t o r n a m a i s c é l e r e o p r o c e s s o d e r e t o m a d a d o b e m , e m c a s o d e n ã o p a g a m e n t o , a l é m d e d i m i n u i r o c u s t o d a t r a n s a ç ã o f i n a n c e i r a d e c o m p r a e v e n d a d o i m ó v e l . C o m o a g a r a n t i a é m a i s f o r t e , o r i s c o d i m i n u i e o j u r o d o f i n a n c i a m e n t o t e n d e a s e r m e n o r .

3 G A R A N T I A H I P O T E C Á R I A E A L I E N A Ç Ã O F I D U C I Á R I A D E B E N S I M Ó V E I S A g a r a n t i a h i p o t e c á r i a m o s t r o u s u a f r a g i l i d a d e , p o i s d e n t r e o u t r o s f a t o r e s , n a s e x e c u ç õ e s c o n c u r s a i s , c o m o f a l ê n c i a e i n s o l v ê n c i a c i v i l , a o r d e m d e p r e f e r ê n c i a p r i v i l e g i a v a o u t r o s c r é d i t o s , t a i s c o m o t r a b a l h i s t a s e f i s c a i s , e m r e l a ç ã o a o s c r e d o r e s c o m g a r a n t i a r e a l , c o m o a h i p o t e c a . N ã o h á d ú v i d a s d e q u e a h i p o t e c a é u m d i r e i t o r e a l , i n s c r i t o n o r e g i s t r o i m o b i l i á r i o , q u e a d e r e à c o i s a , a s s e g u r a n d o a o c r e d o r o c u m p r i m e n t o d a o b r i g a ç ã o p e l o d e v e d o r , c o n f e r i n d o - l h e , a i n d a , o d i r e i t o d e p e r s e g u i r a c o i s a e m m ã o s d e q u e m q u e r s e e n c o n t r e , a t é q u e s e u c r é d i t o s e j a p l e n a m e n t e s a t i s f e i t o . A e x i s t ê n c i a d e i n ú m e r o s p r i v i l é g i o s c r e d i t ó r i o s e s p e c i a i s g r a d u a d o s à s u a f r e n t e , o d i r e i t o d e r e t e n ç ã o e a s d i f i c u l d a d e s , d e s p e s a s e a t r a s o s d o n o s s o s i s t e m a j u d i c i a l c o n d u z e m à d i m i n u i ç ã o , e e m a l g u m a s s i t u a ç õ e s o b s t a m , p o r

c o m p l e t o , a s a t i s f a ç ã o d o c r é d i t o p r o v e n i e n t e d a h i p o t e c a , o q u a l , à p r i m e i r a v i s t a , p o d e r i a p a r e c e r a b s o l u t a m e n t e s e g u r o . A s e x e c u ç õ e s e x t r a j u d i c i a i s , p r e v i s t a s p e l o r i t o d o D e c r e t o L e i n . º . 7 0 , d e 2 1 / 1 1 / 1 9 6 6 , s o f r e r a m d i v e r s a s r e s t r i ç õ e s p o r a l e g a d a i n c o n s t i t u c i o n a l i d a d e , e m b o r a o S T F m u i t a s v e z e s t e n h a f i r m a d o o r i e n t a ç ã o p e l a c o n s t i t u c i o n a l i d a d e d a e x e c u ç ã o h i p o t e c á r i a e x t r a j u d i c i a l . D e a c o r d o c o m N a r c i s o O r l a n d i N e t o ( 1 9 9 7 ) , e s s e p r o c e d i m e n t o n ã o t e m o f e r e c i d o a r a p i d e z d e s e j a d a p e l o s c r e d o r e s , p o i s o c o r r e m d o i s e m b a t e s , o p r i m e i r o p a r a t i r a r a p r o p r i e d a d e d o d e v e d o r i n a d i m p l e n t e e , d e p o i s , p a r a t i r a r - l h e a p o s s e . A i n d a , n a s e x e c u ç õ e s j u d i c i a i s d e v i d o à l e n t i d ã o d o r i t o p r o c e s s u a l , a g r a v a d o s p o r m e d i d a s l i m i n a r e s e o p o s i ç ã o d e e m b a r g o s d e t e r c e i r o s à p e n h o r a , p o r p o s s u i d o r e s d e i m ó v e i s c o m o c o m p r o m i s s á r i o s c o m t í t u l o i n s c r i t o ( S ú m u l a 6 2 1 d o S T F ) d e s d e q u e p r e s e n t e a b o a f é , m e s m o q u e n ã o i n s c r i t o o t í t u l o n o R e g i s t r o d e I m ó v e i s ( S ú m u l a 8 4 d o S T J ) . D i a n t e d e s t e s f a t o r e s h o u v e r e t r a ç ã o d o v o l u m e f i n a n c e i r o a l o c a d o p a r a a t e n d e r b a n c o s , c o n s t r u t o r a s e i n c o r p o r a d o r a s , e m r a z ã o d a s d i f i c u l d a d e s e m a i o r r i s c o e m r a z ã o

d a s f r á g e i s g a r a n t i a s , e n t ã o d i s p o n í v e i s . H o u v e r e t r a ç ã o d o v o l u m e f i n a n c e i r o a l o c a d o p a r a a t e n d e r a e s s e s s e t o r e s i m o b i l i á r i o s , p o r i n s e g u r a n ç a j u r í d i c a n a e f e t i v i d a d e d o r e t o r n o d o s i n v e s t i m e n t o s l a s t r e a d o s n o s c r é d i t o s d e c o r r e n t e s d o s c o n t r a t o s i m o b i l i á r i o s c o m g a r a n t i a h i p o t e c á r i a . A L e i n . º . 9 . 5 1 4 / 9 7 s u r g i u n e s t e c o n t e x t o c r í t i c o c o m i m p o r t a n t e s n o v a s r e g r a s d e f o m e n t o a o c r é d i t o i m o b i l i á r i o e e s t í m u l o à c o n s t r u ç ã o c i v i l , s e n d o s u c e s s i v a m e n t e a t u a l i z a d a e a t u a l i z a d a c o m m e c a n i s m o s d e m a i o r s e g u r a n ç a a o i n v e s t i d o r -f i n a n c i a d o r . A p ó s o a d v e n t o d o S F I v á r i o s b a n c o s m u l t i n a c i o n a i s a s s u m i r a m a p o s i ç ã o d e c o n t r o l a d o r e s d e b a n c o s b r a s i l e i r o s , i m p u l s i o n a n d o o m e r c a d o i m o b i l i á r i o c o m d e s t i n a ç ã o d e r e c u r s o s p a r a a q u i s i ç ã o d e i m ó v e i s e m g e r a l , a d o t a n d o - s e c o m o p r i n c i p a l g a r a n t i a a a l i e n a ç ã o f i d u c i á r i a , c u j o s c o n t r a t o s “ p o d e r ã o s e r c e l e b r a d o s p o r e s c r i t u r a p ú b l i c a o u p o r i n s t r u m e n t o p a r t i c u l a r c o m e f e i t o s d e e s c r i t u r a p ú b l i c a ” , c o m o d i s p õ e o a r t i g o 3 8 d a L e i n . º . 9 . 5 1 4 / 9 7 , p e l a r e d a ç ã o d a d a p e l a L e i n . º . 1 1 . 0 7 6 , d e 3 0 / 1 2 / 2 0 0 4 . A L e i n . º . 9 . 5 1 4 / 9 7 , p o r m e i o d a p r o p r i e d a d e f i d u c i á r i a , b u s c o u u m i n s t r u m e n t o n o v o e i n i g u a l á v e l d e g a r a n t i a d o m i n i a l , i s t o é , d i r e i t o e m c o i s a p r ó p r i a , b a s e a d o n a e l i m i n a ç ã o d e

o b s t á c u l o s q u e c o m p r o m e t e r a m a g a r a n t i a h i p o t e c á r i a , b a s e a d a n o d i r e i t o e m c o i s a a l h e i a . S e g u n d o R e s t i f f e e R e s t i f f e N e t o ( 2 0 0 9 ) , a e f i c i ê n c i a d e s t e i n s t r u m e n t o e s t á n a p r e s e n ç a d e q u a t r o p o n t o s v i r t u o s o s : ( 1 ) t r a n s f e r ê n c i a l i m i t a d a ( p o r q u e r e s o l ú v e l ) , m a s s u f i c i e n t e , a o c r e d o r ( f i d u c i á r i o ) , d a t i t u l a r i d a d e a d s t r i t a d o d o m í n i o d o i m ó v e l a o e s c o p o d e g a r a n t i r o r e c e b i m e n t o ; ( 2 ) d i s p e n s a b i l i d a d e d e i n v o c a ç ã o d a t u t e l a j u r i s d i c i o n a l p e l o f i d u c i á r i o , b a s t a n d o - l h e a t u a r n o n í v e l c a r t o r i a l r e g i s t r á r i o c o m p a t í v e l e m c a s o d e m o r a q u e s e c o n v e r t a e x l e g e e m i n a d i m p l e m e n t o d o d e v e d o r , p a r a d e s c o n s t i t u i ç ã o d o v í n c u l o c o n t r a t u a l e e x c u s s ã o d o c r é d i t o g a r a n t i d o ; ( 3 ) c o n t r a p a r t i d a d e l i m i t a ç ã o o b j e t i v a d a s r e s p o n s a b i l i d a d e s d o d e v e d o r ( e c o o b r i g a d o s ) a o e s t a b e l e c e r - s e c o m o p r i n c í p i o a i n e x i g i b i l i d a d e d e e v e n t u a l s a l d o r e s i d u a l d e v e d o r ( e x t i n ç ã o d a t o t a l i d a d e d a d í v i d a ) , o c o r r e n t e s a s e v e n t u a l i d a d e s d e s e g u n d o l e i l ã o n e g a t i v o o u d e f i c i t á r i o ( p a r á g r a f o s s e g u n d o a s e x t o d o a r t . 2 7 ) , r e s t a n d o p r e j u d i c a d a s a s g a r a n t i a s s u p l e m e n t a r e s ; e ( 4 ) g a r a n t i a r e a l i n a t a d o a l i e n a n t e d e r e v e r s ã o d o d o m í n i o l i v r e d o i m ó v e l a o c o m p l e t a r - s e a o a d i m p l e m e n t o c o n t r a t u a l , m e d i a n t e o c a n c e l a m e n t o r e g i s t r á r i o d o ô n u s f i d u c i a l n a m a t r í c u l a d o i m ó v e l . ( R E S T I F F E N E T T O e R E S T I F F E , 2 0 0 9 , p . 7 1 ) . C o n f o r m e S o u z a ( 2 0 0 9 ) , “ c o m o o b j e t i v o g o v e r n a m e n t a l d e a c e l e r a r o r i t m o d e d e s e n v o l v i m e n t o , a p r e s e n t o u - s e u m p l a n o d e a ç ã o e c o n ô m i c a , p o r m e i o d a c o n t e n ç ã o d a i n f l a ç ã o e d a e s t i m u l a ç ã o d e r e f o r m a s s o c i a i s ” . A e s t i m u l a ç ã o d e e m p r e s a s p r i v a d a s f o i u m a d a s s o l u ç õ e s a d o t a d a s , m o t i v o p e l o q u a l f o i c r i a d o o m e r c a d o d e c a p i t a i s , “ c o n s t i t u í d o p o r u m c o n j u n t o d e o p e r a ç õ e s e i n s t i t u i ç õ e s d e s t i n a d a s a a n g a r i a r r e c u r s o s p a r a t r a n s f e r i - l o s a o s s e t o r e s d e p r o d u ç ã o , i n d ú s t r i a e c o m é r c i o ” . A s s i m , v i a b i l i z a n d o o m e r c a d o d e c a p i t a i s , a o q u a l s e s o l i c i t a v a u m a a m p l a p r o t e ç ã o a o c r é d i t o , i n s t i t u i - s e , p e l o a r t . 6 6 d a L e i n . º . 4 . 7 2 8 / 6 5 , u m a f i g u r a j u r í d i c a s i n g u l a r n o d i r e i t o b r a s i l e i r o , d e n o m i n a d a d e a l i e n a ç ã o

f i d u c i á r i a e m g a r a n t i a q u e , a o d e p o i s , s o f r e u a s a l t e r a ç õ e s p r e v i s t a s n a L e i n . º . 1 0 . 9 3 1 / 2 0 0 4 , a r t . 6 6 - B e s e g u i n t e s . O i n s t i t u t o t e v e g r a n d e a c e i t a ç ã o p r á t i c a , t e n d o s i d o l a r g a m e n t e u t i l i z a d o n a t u t e l a d o c r é d i t o d i r e t o a o c o n s u m i d o r , c o n c e d i d o p e l a s i n s t i t u i ç õ e s f i n a n c e i r a s , p o s s i b i l i t a n d o a u m a f a i x a e c o n ô m i c a n u n c a b e n e f i c i a d a a a q u i s i ç ã o d e b e n s m ó v e i s , c o m o a u t o m ó v e i s e e l e t r o d o m é s t i c o s . N ã o o b s t a n t e a a l i e n a ç ã o f i d u c i á r i a e m g a r a n t i a p o s s u i r g r a n d e e f i c á c i a t e ó r i c a , h a j a v i s t a q u e e x i s t e a t r a n s f e r ê n c i a d a p r o p r i e d a d e d o b e m m ó v e l a o c r e d o r , n a p r á t i c a , h o u v e u m a g r a n d e c o n t r o v é r s i a i n t e r p r e t a t i v a , d e c o r r e n t e d a i m p r e c i s ã o d a l i n g u a g e m c o n t i d a n o t e x t o d o a r t . 6 6 , p a r á g r a f o s e g u n d o , d a c i t a d a l e g i s l a ç ã o q u e d i s p u n h a : “ O i n s t r u m e n t o d e a l i e n a ç ã o f i d u c i á r i a t r a n s f e r e o d o m í n i o d a c o i s a a l i e n a d a , i n d e p e n d e n t e m e n t e d a s u a t r a d i ç ã o , c o n t i n u a n d o o d e v e d o r a p o s s u í - l a e m n o m e d o a d q u i r e n t e , s e g u n d o a s c o n d i ç õ e s d o c o n t r a t o , e c o m a s r e s p o n s a b i l i d a d e s d e d e p o s i t á r i o . ” ( S O U Z A , 2 0 0 9 , p . 2 9 7 ) . C o m o a d v e n t o d o D e c r e t o L e i n . º . 9 1 1 / 6 9 s u r g i r a m i n o v a ç õ e s m a t e r i a i s e p r o c e s s u a i s , c o m o a u t i l i z a ç ã o d a a ç ã o d e b u s c a e a p r e e n s ã o n o s c a s o s d e i n a d i m p l e m e n t o d o d e v e d o r . A L e i n . º . 9 . 5 1 4 / 9 7 , a l t e r a d a p e l a L e i n . º . 1 0 . 9 3 1 / 2 0 0 4 , L e i n . º . 1 1 . 0 7 6 / 2 0 0 4 e L e i n . º . 1 1 . 4 8 1 / 2 0 0 7 , i m p l a n t o u u m a n o v a e s p é c i e d e a l i e n a ç ã o f i d u c i á r i a : a d e i m ó v e i s . A l g u m a s c o r r e n t e s d o u t r i n á r i a s e p o l í t i c a s f o r a m f a v o r á v e i s à i m p l a n t a ç ã o d o s i s t e m a d a c i t a d a l e g i s l a ç ã o , b a s i c a m e n t e , e m r a z ã o d e t r ê s f a t o r e s : o d e s c r é d i t o s o c i a l n a s c a r t e i r a s h i p o t e c á r i a s , a e x c e s s i v a i n t e r v e n ç ã o n o m e r c a d o p e l o E s t a d o , d e m o d o q u e s e v e r i f i c o u n a s ú l t i m a s d é c a d a s a p e n a s o c r e s c i m e n t o d a a t u a ç ã o m e r a m e n t e r e g u l a d o r a d o E s t a d o , n o s e n t i d o d e g a r a n t i r c o n d i ç õ e s m í n i m a s p a r a o f u n c i o n a m e n t o d o m e r c a d o e p a r a e v i t a r s u a a u t o f a g i a .

A p r i n c i p a l i n t e n ç ã o d o s e t o r p r i v a d o e r a t e r à s u a d i s p o s i ç ã o u m i n s t r u m e n t o q u e g a r a n t i s s e u m a r e t o m a d a i m e d i a t a d o c r é d i t o , d a n d o - l h e a g i l i d a d e , p o i s s o m e n t e t e r i a e f i c á c i a a b s o l u t a o n o v o o r d e n a m e n t o j u r í d i c o i m p l a n t a d o s e f o s s e n e s s e s p a r â m e t r o s . T e r r a ( 1 9 9 7 ) , a o c o m e n t a r a L e i n . º . 9 . 5 1 4 / 9 7 a f i r m a q u e : “ E s t a e f i c á c i a a b s o l u t a i n t e g r a o p r ó p r i o c o n c e i t o d a g a r a n t i a , q u e s o m e n t e é g a r a n t i a s e e f i c a z e e f i c i e n t e f o r , p r i n c i p a l m e n t e q u a n t o à a g i l i d a d e d a r e c u p e r a ç ã o d o c r é d i t o . ” E m b o r a a a l i e n a ç ã o f i d u c i á r i a d e i m ó v e i s e m g a r a n t i a t e n h a f u n ç ã o s e m e l h a n t e à s g a r a n t i a s r e a i s q u e j á i n t e g r a m o n o s s o d i r e i t o p o s i t i v o , e l a é d o t a d a d e m a i o r e f i c á c i a . N a h i p o t e c a e x i s t e u m d i r e i t o r e a l d e c o i s a a l h e i a , e n q u a n t o n a p r o p r i e d a d e f i d u c i á r i a é u m d i r e i t o r e a l d e c o i s a p r ó p r i a . A c r i a ç ã o d o i n s t i t u t o d e a l i e n a ç ã o f i d u c i á r i a d e b e m i m ó v e l , t e v e c o m o f a t o r p r e p o n d e r a n t e d u a s r a z õ e s : d e u m l a d o , a t o t a l l i b e r d a d e n a c e l e b r a ç ã o d o s n e g ó c i o s p e l a s p a r t e s e , d e o u t r o , a t o t a l a g i l i d a d e n o r e c e b i m e n t o d o c r é d i t o p e l o f i d u c i á r i o , p o r m e i o d o b e m a p r e s e n t a d o e m g a r a n t i a n o s c a s o s d e i n a d i m p l ê n c i a d o d e v e d o r . D e a c o r d o c o m S o u z a ( 2 0 0 9 ) , “ e s s e s m o t i v o s p a r a a c r i a ç ã o d a l e i s e n o t a m n a s d i s p o s i ç õ e s c o n t i d a s n o t e x t o l e g a l , p o i s e l a é c l a r a a o a f a s t a r a f i n a l i d a d e s o c i a l d e s s e s c o n t r a t o s . E s s e o b j e t i v o f i c a e v i d e n c i a d o q u a n d o a L e i n . º . 9 . 5 1 4 / 9 7

d e t e r m i n a a e x c l u s ã o d a i n c i d ê n c i a d a L e i n . º . 4 3 8 0 / 6 4 e d e t o d a s e q u a i s q u e r n o r m a s r e f e r e n t e s a o S i s t e m a F i n a n c e i r o d a H a b i t a ç ã o , p o r t a n t o r e t i r a n d o - s e o t e r m o c o n t i d o n a q u e l a l e g i s l a ç ã o q u a n t o à d e s t i n a ç ã o i n i c i a l , p a r a p r o p i c i a r a f a c i l i t a ç ã o d a c a s a p r ó p r i a o u d a m o r a d i a . ” O r e g i m e d a a l i e n a ç ã o e m g a r a n t i a d i f e r e d a h i p o t e c a p o r q u e n e s t a , o i m ó v e l f i c a r e g i s t r a d o e m n o m e d o d e v e d o r , a p e n a s g r a v a d o c o m g a r a n t i a h i p o t e c á r i a e m f a v o r d o c r e d o r . A e x e c u ç ã o d e s t a g a r a n t i a c o s t u m a s e r u m p r o b l e m a s é r i o p a r a o c r e d o r , e s p e c i a l m e n t e a g a r a n t i a h i p o t e c á r i a . A g r a n d e v a n t a g e m d a a l i e n a ç ã o f i d u c i á r i a d e b e m i m ó v e l e s t á e x a t a m e n t e n a c o n s t i t u i ç ã o d a p r o p r i e d a d e , q u e f i c a e m n o m e d o c r e d o r , a t é q u e a d í v i d a s e j a p a g a . O d e v e d o r f i c a a p e n a s c o m a p o s s e d o i m ó v e l a l i e n a d o . C a s o o d e v e d o r f i q u e i n a d i m p l e n t e , f i c a r á c o n s o l i d a d a a p r o p r i e d a d e p l e n a d o i m ó v e l e m n o m e d o c r e d o r f i d u c i á r i o , a p ó s n o t i f i c a r o d e v e d o r p a r a e f e t u a r o p a g a m e n t o . T e n d o o c r e d o r a p r o p r i e d a d e d o i m ó v e l , u m a s é r i e d e l o n g a s e t a p a s , v i v i d a s c o m a h i p o t e c a , s ã o s u p e r a d a s r a p i d a m e n t e , b a s t a n d o l e v a r o i m ó v e l a l e i l ã o p ú b l i c o p a r a a r r e c a d a r o v a l o r d a a v a l i a ç ã o . S e g u n d o T I M M ( 2 0 0 8 ) , “ p o r s e t r a t a r d e g a r a n t i a e s p e c i a l , a a l i e n a ç ã o f i d u c i á r i a c o n s t i t u i - s e , p o r t a n t o , e m u m e s t í m u l o à c e l e b r a ç ã o d e n e g ó c i o s , f i c a n d o o s a g e n t e s e c o n ô m i c o s m a i s s e g u r o s c o n t r a i n a d i m p l e m e n t o s . P o r i s s o e l a s e r i a

i m p o r t a n t e f a t o r d e e s t í m u l o a o m e r c a d o , c u j o f u n c i o n a m e n t o s e d á n a t u r a l m e n t e p o r m e i o d e t r o c a s v o l u n t á r i a s , q u e s ã o o s c o n t r a t o s . ” O s e t o r i m o b i l i á r i o é m o v i d o p o r a g e n t e s e c o n ô m i c o s , n a m a i o r i a d o s c a s o s q u e a t u a m d e n t r o d a l ó g i c a d o m e r c a d o , o u s e j a , d e m a x i m i z a ç ã o d a u n i d a d e d o a g e n t e q u e a t u a e m u m a m b i e n t e o n d e s u a c o n d u t a é r e f e r i d a p e l a c o n d u t a d o s d e m a i s . D e s s e m o d o , c a p i t a l i m p o r t â n c i a a s s u m e m o s c o n t r a t o s c o m o m e i o d e e s t í m u l o o u d e s e s t í m u l o d e a t u a ç ã o e i n v e s t i m e n t o n e s s e m e r c a d o . ( T I M M , 2 0 0 8 , p . 2 0 2 ) . E m 2 7 / 0 6 / 2 0 0 8 , o j o r n a l V a l o r E c o n ô m i c o p u b l i c o u m a t é r i a i n t i t u l a d a “ O s 1 0 a n o s d a L e i d e A l i e n a ç ã o F i d u c i á r i a ” : D e s d e o i n í c i o d a v i g ê n c i a d a L e i , d i v e r s a s q u e s t õ e s , p r á t i c a s e t e ó r i c a s , t ê m m e r e c i d o u m a a t e n ç ã o e s p e c i a l d o s o p e r a d o r e s d o d i r e i t o . U m p o n t o q u e m e r e c e r e f l e x ã o é o q u e s e r e f e r e à p r e t e n s ã o d o d e v e d o r f i d u c i a n t e d e r e s c i n d i r o c o n t r a t o g a r a n t i d o p o r a l i e n a ç ã o f i d u c i á r i a . C o m o a d v e n t o d o C ó d i g o d e D e f e s a d o C o n s u m i d o r , a j u r i s p r u d ê n c i a , i n t e r p r e t a n d o o s e u a r t i g o 5 3 , d e f o r m a p a c í f i c a , p a s s o u a r e c o n h e c e r o d i r e i t o d o c o m p r o m i s s á r i o c o m p r a d o r e m , j u d i c i a l m e n t e , a i n d a q u e p o r a r r e p e n d i m e n t o o u a l e g a d a i m p o s s i b i l i d a d e d e c u m p r i m e n t o d a o b r i g a ç ã o , o b t e r a r e s c i s ã o d o c o n t r a t o , b e m c o m o a d e v o l u ç ã o s u b s t a n c i a l d a s q u a n t i a s p a g a s . E s s a s i t u a ç ã o p a s s o u a s e r m o t i v o d e g r a n d e p r e o c u p a ç ã o p a r a o s c o n s t r u t o r e s e i n c o r p o r a d o r e s , q u e , a n o s a p ó s a v e n d a d e i m ó v e i s , e r a m s u r p r e e n d i d o s p o r d e m a n d a s j u d i c i a i s e m q u e , m u i t a s v e z e s , t i n h a m d e “ r e s t i t u i r ” u m a q u a n t i a s u p e r i o r a o v a l o r d o p r ó p r i o b e m . P a s s a d o d e z a n o s d e s d e o i n í c i o d a L e i , a j u r i s p r u d ê n c i a d o s t r i b u n a i s d e J u s t i ç a e s t a d u a i s , n o r u m o c e r t o , v e m f i r m a n d o p o s i ç ã o a r e s p e i t o d o t e m a . A t é p o u c o t e m p o , c o n t u d o , n ã o h a v i a

p r e c e d e n t e s e s p e c í f i c o s d o S u p e r i o r T r i b u n a l d e J u s t i ç a ( S T J ) . E m 1 0 / 1 2 / 2 0 0 7 , m e n o s d e d o i s m e s e s a n t e s d e f a l e c e r , e m u m a d e c i s ã o i n é d i t a p r o f e r i d a n o A g r a v o d e I n s t r u m e n t o n . º . 9 3 2 . 7 5 0 - S P , o m i n i s t r o H é l i o Q u a g l i a B a r b o s a s e p r o n u n c i o u a r e s p e i t o d a q u e s t ã o . N a d e c i s ã o , d e f o r m a p r e c i s a e d i d á t i c a , o m i n i s t r o t r a t o u d a s p r i n c i p a i s d i f e r e n ç a s e n t r e o c o n t r a t o d e a l i e n a ç ã o f i d u c i á r i a e a p r o m e s s a d e c o m p r a e v e n d a , i n c l u s i v e n o t o c a n t e à s c o n s e q u ê n c i a s j u r í d i c a s d e c o r r e n t e s d o e v e n t u a l i n a d i m p l e m e n t o d o d e v e d o r f i d u c i a n t e e d o c o m p r o m i s s á r i o c o m p r a d o r , r e s p e c t i v a m e n t e , ( V A L O R E C Ô N O M I C O , 2 0 0 8 ) .

4 B R E V E H I S T Ó R I C O D A P O L Í T I C A H A B I T A C I O N A L A q u e s t ã o h a b i t a c i o n a l b r a s i l e i r a é c o n t e m p o r â n e a a o d e s e n v o l v i m e n t o m a n u f a t u r e i r o - i n d u s t r i a l q u e s e d e u a p a r t i r d o s é c u l o X I X . O c r e s c i m e n t o d a s c i d a d e s , n a s p r i m e i r a s d é c a d a s d o s é c u l o X X , a o m e s m o t e m p o e m q u e a t e n d e u a o a u m e n t o d a d e m a n d a p o r m ã o - d e - o b r a , d e u - s e d e m a n e i r a p o u c o o r g a n i z a d a n o q u e d i z r e s p e i t o à t a r e f a d e a l o j a r e s s a p o p u l a ç ã o e c r i a r a i n f r a e s t r u t u r a u r b a n a n e c e s s á r i a . A s o l u ç ã o e s p o n t â n e a p a r a e s s e r á p i d o c r e s c i m e n t o d e m o g r á f i c o n a s c i d a d e s f o i a “ h a b i t a ç ã o c o l e t i v a ” – m a i s d e u m a f a m í l i a c o m p a r t i l h a n d o o m e s m o t e t o o u o m e s m o t e r r e n o . C o m o p a s s a r d o t e m p o , a s c l a s s e s d e r e n d a m a i s e l e v a d a , a m e a ç a d a s e c o n o m i c a m e n t e p e l a d e s v a l o r i z a ç ã o d e s e u s i m ó v e i s n a s i m e d i a ç õ e s c e n t r a i s d a s c i d a d e s , m o b i l i z a r a m - s e p a r a r e t i r a r o s c o r t i ç o s d o s b a i r r o s c e n t r a i s p a r a l o c a l i d a d e s p e r i f é r i c a s , o q u e d e u o r i g e m a o t i p o p r e c á r i o d e h a b i t a ç ã o , c h a m a d o f a v e l a . A c o n s t r u ç ã o d e m o r a d i a s n o B r a s i l f o i d e r e s p o n s a b i l i d a d e d a i n i c i a t i v a p r i v a d a d u r a n t e t o d o o p e r í o d o a n t e r i o r à d é c a d a d e 1 9 3 0 . C o m a i n t e n s i f i c a ç ã o d o p r o c e s s o d e i n d u s t r i a l i z a ç ã o e u r b a n i z a ç ã o , o E s t a d o b r a s i l e i r o p a s s o u a i n t e r v i r d i r e t a m e n t e n a

i n f r a e s t r u t u r a e n a c o n s t r u ç ã o d o s p r i m e i r o s c o n j u n t o s h a b i t a c i o n a i s . C o m o c r e s c i m e n t o d o n ú m e r o d e p e s s o a s q u e v i v i a m e m s u b ú r b i o s e o a u m e n t o n o n ú m e r o d e a s s e n t a m e n t o s i r r e g u l a r e s n a s c i d a d e s , o p r o c e s s o d e i n d u s t r i a l i z a ç ã o v e i o a c o m p a n h a d o d a c o n s o l i d a ç ã o d a s p e r i f e r i a s c o m o l o c a l d e m o r a d i a d a p o p u l a ç ã o d e b a i x a r e n d a . J á n o i n í c i o d a d é c a d a d e 1 9 5 0 , a s n e c e s s i d a d e s h a b i t a c i o n a i s , q u e n ã o l e v a v a m e m c o n t a a s f a v e l a s e c o r t i ç o s q u e s e a l a s t r a v a m p e l a s c i d a d e s b r a s i l e i r a s , e r a m e s t i m a d a s e m 3 , 6 m i l h õ e s d e m o r a d i a s . U m a i m p o r t a n t e l i m i t a ç ã o d o s i s t e m a d a C a s a P o p u l a r , v i g e n t e a t é m e a d o s d o s a n o s 1 9 6 0 , e r a a a u s ê n c i a d e u m i n d e x a d o r d o s c o n t r a t o s . D u r a n t e t o d o o p e r í o d o a n t e r i o r a 1 9 6 4 – a n o e m q u e f o i c r i a d o o S i s t e m a F i n a n c e i r o d a H a b i t a ç ã o - , n ã o h a v i a u m m e c a n i s m o d e c r é d i t o h a b i t a c i o n a l e s t r u t u r a d o c a p a z d e a r t i c u l a r a o f e r t a e a d e m a n d a d e r e c u r s o s n e c e s s á r i o s p a r a a r e a l i z a ç ã o d e i n v e s t i m e n t o s h a b i t a c i o n a i s . N a m a i o r i a d a s v e z e s , o c r é d i t o e r a o b t i d o d e m a n e i r a i s o l a d a , a t r a v é s d o e s f o r ç o i n d i v i d u a l . Q u a n d o a s o p e r a ç õ e s e r a m i n t e r m e d i a d a s p o r b a n c o s , a c a p t a ç ã o d e r e c u r s o s j u n t o a o p ú b l i c o e r a r e m u n e r a d a c o m t a x a s d e j u r o s n o m i n a i s c o n s t a n t e s . C o m a a c e l e r a ç ã o d o p r o c e s s o i n f l a c i o n á r i o , a s r e m u n e r a ç õ e s r e a i s t o r n a r a m - s e n e g a t i v a s , o q u e d e s e s t i m u l o u a o f e r t a d e f u n d o s e i n v i a b i l i z o u a s o p e r a ç õ e s d e c r é d i t o .

E m f a c e d a n e c e s s i d a d e d e m a i o r e s i n v e s t i m e n t o s h a b i t a c i o n a i s , f o i c r i a d o , p e l a L e i n . º . 4 3 8 0 d e 1 9 6 4 , o S i s t e m a F i n a n c e i r o d a H a b i t a ç ã o ( S F H ) . N o c o n t e x t o d a s r e f o r m a s b a n c á r i a s e d o m e r c a d o d e c a p i t a i s , e s s e f o i o p r i n c i p a l i n s t r u m e n t o d e c a p t a ç ã o d e r e c u r s o s p a r a h a b i t a ç ã o e p e r m a n e c e a t é o s d i a s d e h o j e c o m o o p i l a r d o c r é d i t o i m o b i l i á r i o . A s g r a n d e s i n o v a ç õ e s i n s t i t u í d a s p e l o s i s t e m a f o r a m : ( i ) a c o r r e ç ã o m o n e t á r i a d o s a t i v o s e p a s s i v o s , a q u a l g a r a n t i a a r e n t a b i l i d a d e r e a l d a s a p l i c a ç õ e s d o s p o u p a d o r e s ; e ( i i ) a c r i a ç ã o d o B a n c o N a c i o n a l d a H a b i t a ç ã o ( B N H ) , q u e s e t o r n o u o ó r g ã o c e n t r a l , o r i e n t a n d o e d i s c i p l i n a n d o o s i s t e m a n o P a í s e p r o p i c i a n d o a f o r m a ç ã o d e u m a r e d e d e a g e n t e s f i n a n c e i r o s e s p e c i a l i z a d o s n a i n t e r m e d i a ç ã o d a c a p t a ç ã o e n a a p l i c a ç ã o d e s s e s r e c u r s o s . A c o n c e p ç ã o d e s s e s i s t e m a b a s e a v a - s e n a c o n c e s s ã o d e c r é d i t o h a b i t a c i o n a l c o m f o n t e s p r ó p r i a s d e r e c u r s o s . A c a p t a ç ã o d e f u n d o s d e u - s e a p a r t i r d e d o i s i n s t r u m e n t o s : a s c a d e r n e t a s d e p o u p a n ç a e o F u n d o d e G a r a n t i a d o T e m p o d e S e r v i ç o ( F G T S ) . A s c a d e r n e t a s f o r a m c r i a d a s c o m o o b j e t i v o d e c a p t a r a p o u p a n ç a v o l u n t á r i a d a s f a m í l i a s e c o n t r i b u í r a m d e f o r m a d e c i s i v a p a r a a d i s s e m i n a ç ã o d o h á b i t o d e p o u p a r n a s o c i e d a d e . A a p l i c a ç ã o d o s r e c u r s o s d a s c a d e r n e t a s o b e d e c i a a c r i t é r i o s d e e x i g i b i l i d a d e m í n i m a q u e v a r i a r a m e m d i f e r e n t e s p e r í o d o s . O F G T S f o i o i n s t r u m e n t o d e p o u p a n ç a c o m p u l s ó r i a d o s i s t e m a . C r i a d o c o m o o b j e t i v o d e s u b s t i t u i r o e s t a t u t o d a e s t a b i l i d a d e n o e m p r e g o , o

F G T S é u m f u n d o d e i n d e n i z a ç õ e s t r a b a l h i s t a s c u j a a r r e c a d a ç ã o f o i d e s t i n a d a à c o n c e s s ã o d e c r é d i t o à h a b i t a ç ã o e a o f i n a n c i a m e n t o d o s a n e a m e n t o b á s i c o e i n f r a e s t r u t u r a u r b a n a . O p r a z o d e f i n a n c i a m e n t o d e i m ó v e i s p o d e r i a c h e g a r a 3 0 a n o s , p r a z o d e v a l i d a d e d e u m a h i p o t e c a , c o n s t i t u i n d o u m g r a n d e a v a n ç o e m r e l a ç ã o a o a r r a n j o a n t e r i o r . A s c a d e r n e t a s d e p o u p a n ç a , o F G T S e o s s e r v i ç o s d e i n t e r m e d i a ç ã o f i n a n c e i r a e r a m r e m u n e r a d o s p e l o s j u r o s a u f e r i d o s n o s f i n a n c i a m e n t o s . T a n t o o s s a l d o s d e v e d o r e s q u a n t o a s p r e s t a ç õ e s , e r a m c o r r i g i d o s p o r u m i n d e x a d o r d o s i s t e m a . E m 1 9 6 7 f o i c r i a d o o f u n d o d e C o m p e n s a ç ã o d e V a r i a ç õ e s S a l a r i a i s ( F C V S ) p a r a e q u i l i b r a r o d e s c o m p a s s o e n t r e a e v o l u ç ã o d o s s a l d o s d e v e d o r e s e d a s p r e s t a ç õ e s . O s u c e s s o d e s s e i n s t r u m e n t o p r e s s u p õ e u m a m b i e n t e e c o n ô m i c o d e c r e s c i m e n t o e i n f l a ç ã o e s t á v e l , q u e c a r a c t e r i z o u a d é c a d a d e 7 0 . A d i c i o n a l m e n t e , e m 1 9 6 9 , f o i c r i a d o o C o e f i c i e n t e d e E q u i p a r a ç ã o S a l a r i a l ( C E S ) , c o m o i n t u i t o d e s o l v e r r e s í d u o s o r i u n d o s d a s d i f e r e n ç a s e n t r e o s r e a j u s t e s d a s p r e s t a ç õ e s ( a n u a l ) e d o s s a l d o s d e v e d o r e s ( t r i m e s t r a i s ) . O u t r o a s p e c t o i m p o r t a n t e n a e s t r u t u r a ç ã o d o S F H f o i a p r á t i c a d e s u b s í d i o s c r u z a d o s , a q u a l c o n s i s t i a e m c o b r a r t a x a s d e j u r o s p r o g r e s s i v a s d e a c o r d o c o m o v a l o r d o f i n a n c i a m e n t o , c o m o i n t u i t o d e f a v o r e c e r f a m í l i a s d e r e n d a m a i s b a i x a .

E s s e s i s t e m a , a v a n ç a d o p a r a a s c o n d i ç õ e s e c o n ô m i c a s e f i n a n c e i r a s d a é p o c a , g e r o u i m p r e s s i o n a n t e v o l u m e d e f u n d o s p a r a o f i n a n c i a m e n t o h a b i t a c i o n a l . E m p o u c o s a n o s d e o p e r a ç ã o , m a i s p r e c i s a m e n t e e n t r e 1 9 6 5 e 1 9 8 0 , o n ú m e r o d e u n i d a d e s h a b i t a c i o n a i s f i n a n c i a d a s p a s s o u d e 8 m i l p o r a n o , e m 1 9 6 4 , p a r a 6 2 7 m i l , e m 1 9 8 0 . A d e s p e i t o d o e l e v a d o r i t m o d e c r e s c i m e n t o d o n ú m e r o d e f a m í l i a s e , p o r c o n s e g u i n t e , d e m o r a d i a s , a n o t á v e l e x p a n s ã o d o c r é d i t o p e r m i t i u q u e a p a r c e l a c o n s i d e r á v e l d a s n o v a s m o r a d i a s c r i a d a s n o p a í s c o n t a s s e c o m o f i n a n c i a m e n t o h a b i t a c i o n a l . A t a x a d e c o b e r t u r a d o s i s t e m a , d e f i n i d a c o m o a p a r c e l a d a s n o v a s m o r a d i a s c r i a d a s n o p e r í o d o q u e f o r a m a t e n d i d a s c o m f i n a n c i a m e n t o , c h e g o u a 7 0 % , e m 1 9 8 0 . T a m b é m e m s e u s p r i m e i r o s 1 5 a n o s d e o p e r a ç ã o , a p a r t i c i p a ç ã o d o s s a l d o s d e f i n a n c i a m e n t o s h a b i t a c i o n a i s n o t o t a l d o s e m p r é s t i m o s b a n c á r i o s ( p ú b l i c o s e p r i v a d o s ) p a r a o s e t o r p r i v a d o s a l t o u d e a l g o e m t o r n o d e 2 % p a r a m a i s d e 2 0 % . N o t e - s e q u e e s s a p a r t i c i p a ç ã o m a n t e v e - s e a c i m a d e s s e p a t a m a r a t é f i n a l d o s a n o s 9 0 . A i n s u f i c i ê n c i a d a e s t r u t u r a d e f i n a n c i a m e n t o s e m o s t r a c o m a r e v e r s ã o d a t r a j e t ó r i a d e e x p a n s ã o d o c r é d i t o h a b i t a c i o n a l e m m e a d o s d o s a n o s 8 0 . O s i s t e m a q u e c h e g o u a a t e n d e r 7 0 % d o i n c r e m e n t o a n u a l d a d e m a n d a p o r d o m i c í l i o s , e m 2 0 0 3 e r a i n c a p a z d e a t e n d e r a 1 0 % d e l a . O v o l u m e d e c r é d i t o , q u e c h e g o u a

r e p r e s e n t a r 5 7 % d o t o t a l d e e m p r é s t i m o s a o s e t o r p r i v a d o , v o l t o u a e s t a r e m p a t a m a r s e m e l h a n t e a o q u e e s t e v e n o i n í c i o d o s a n o s 7 0 . É i n t e r e s s a n t e n o t a r q u e , m e s m o n o a u g e d o s i s t e m a , a p r o x i m a d a m e n t e 3 8 % d o s n o v o s d o m i c í l i o s r e c e b e r a m f i n a n c i a m e n t o s c o m r e c u r s o s d o S i s t e m a B r a s i l e i r o d e P o u p a n ç a e E m p r é s t i m o ( S B P E ) o u d o F G T S . O u t r o p o n t o a s e r d e s t a c a d o é o f a t o d e q u e o S F H n ã o o b t e v e s u c e s s o e m d e s t i n a r r e c u r s o s à p o p u l a ç ã o d e b a i x a r e n d a , p e l a s p r ó p r i a s l i m i t a ç õ e s d e r e n d a d e s s a p a r c e l a d a s o c i e d a d e . O s g r u p o s d e r e n d a i n f e r i o r n e c e s s i t a m d e u m a p o l í t i c a e s p e c í f i c a p a r a s u p r i r s u a s n e c e s s i d a d e s h a b i t a c i o n a i s . A o d i s c u t i r a p o l í t i c a d e f i n a n c i a m e n t o h a b i t a c i o n a l b r a s i l e i r a , e n t r e 1 9 6 4 e 1 9 8 6 , N é r i d e C a r v a l h o ( 1 9 9 9 ) d e s t a c a m q u e o e l e v a d o v a l o r d o i m ó v e l , e m c o n t r a s t e c o m o p r a z o m á x i m o d o t é r m i n o d o c o n t r a t o , c o m p r o m e t i a m e x c e s s i v a m e n t e o o r ç a m e n t o m e n s a l d a s f a m í l i a s d e b a i x a r e n d a , o q u e i n v i a b i l i z a a d e m a n d a d e s s a s p e s s o a s p o r i n v e s t i m e n t o s h a b i t a c i o n a i s a d e q u a d o s . A s e v i d ê n c i a s d e q u e a p o l í t i c a h a b i t a c i o n a l f o i i n c a p a z d e p e r m i t i r o a c e s s o d o s p o b r e s a o c r é d i t o t a m b é m f o r a m t r a b a l h a d a s p o r G a r c i a e R e b e l o ( 2 0 0 2 ) c o m b a s e n a s i n f o r m a ç õ e s n a P N A D d e 1 9 9 8 . D u r a n t e a f a s e d e e x p a n s ã o e i m p l a n t a ç ã o d a s c o m p a n h i a s h a b i t a c i o n a i s – 1 9 6 4 a 1 9 6 9 - , o n ú m e r o d e u n i d a d e s h a b i t a c i o n a i s p a r a a s c l a s s e s d e b a i x a r e n d a , c o m e m p r é s t i m o s a p r o v a d o s p e l a

C a r t e i r a d e O p e r a ç õ e s S o c i a i s ( C O S ) d o B N H , c r e s c e u c o n t i n u a m e n t e , p a s s a n d o d e 8 , 6 m i l p a r a 5 1 m i l u n i d a d e s . N o e n t a n t o , d e s d e 1 9 6 8 , e s s e s c o n t r a t o s p a s s a r a m a r e p r e s e n t a r m e n o s d a m e t a d e d o t o t a l d e e m p r é s t i m o s d o S F H . N o s a n o s 1 9 7 0 a t é 1 9 7 4 , o s c o n t r a t o s d a C O S - B N H r e p r e s e n t a v a m e m m é d i a , 1 2 % d o t o t a l d o S F H , t e n d o u m a l i g e i r a r e c u p e r a ç ã o e n t r e 1 9 7 5 e 1 9 7 8 , a n o e m q u e a C O S - B N H c h e g o u a f i n a n c i a r q u a s e 2 0 0 m i l u n i d a d e s . V ê - s e , p o r t a n t o , q u e m e s m o n o a u g e d a o p e r a ç ã o d o s i s t e m a , a c o b e r t u r a p a r a a p o p u l a ç ã o d e b a i x a r e n d a f o i r e d u z i d a . O u t r a e v i d ê n c i a d a i n s u f i c i ê n c i a d o s i s t e m a é a r e v e r s ã o d o p r o c e s s o d e a c u m u l a ç ã o d e c a p i t a l h a b i t a c i o n a l n o B r a s i l . N o t a - s e q u e , e m c o n t r a p o s i ç ã o a o p e r í o d o 1 9 6 5 a 1 9 8 0 , m o m e n t o e m q u e o e s t o q u e d e c a p i t a l h a b i t a c i o n a l p e r c a p i t a a p r e s e n t a v a a s m a i o r e s t a x a s d e c r e s c i m e n t o ( 4 , 6 % a o a n o ) , n o p e r í o d o p o s t e r i o r à e x t i n ç ã o d o B N H , o p a í s e n c o n t r o u s é r i a s d i f i c u l d a d e s e m f a z e r e s s e e s t o q u e d e c a p i t a l , v i s t o q u e a t a x a m é d i a s e r e d u z i u d r a s t i c a m e n t e , p a s s a n d o p a r a 2 , 7 % a o a n o ( 1 9 8 6 a 2 0 0 3 ) . A s f a l h a s d o S F H q u e c o n t r i b u í r a m p a r a o b a i x o r i t m o d e d e s e n v o l v i m e n t o h a b i t a c i o n a l f o r a m a p o n t a d a s p o r a l g u n s a u t o r e s q u e t r a t a r a m o t e m a , c o m o R e b e l o ( 1 9 9 7 ) e C a s t e l o ( 1 9 9 7 ) . E l e s d e s t a c a m : ( i ) a t a x a d e j u r o s f i x a ; ( i i ) a f a l t a d e c a n a i s d e c o m u n i c a ç ã o e n t r e o S F H e o s d e m a i s s e g m e n t o s d o m e r c a d o d e c a p i t a i s ; ( i i i ) a i n s t a b i l i d a d e c o n g ê n i t a d o s i s t e m a , o c a s i o n a d a