7. Investimento e Financiamento

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7.

Investimento e Financiamento

E S T I M A T I V A P R E L I M I N A R D O I N V E S T I M E N T O

Neste capítulo apresenta-se a estimativa preliminar dos investimentos associados à operação de regeneração urbana do Centro Histórico de Évora e que se consubstanciam em soluções que transformarão a área de intervenção num sistema urbano coerente e sustentável.

Pressupostos de investimento

A avaliação da dimensão de investimento da intervenção foi feita com base na produção de valores indicativos, tendo como referência projectos semelhantes, não podendo nem devendo ser considerados como valores orçamentais completos, detalhados e definitivos.

Com base no conhecimento que se detém do mercado e adoptando critérios de prudência, foram efectuadas estimativas para os montantes dos investimentos a realizar, tendo por base a caracterização possível nesta fase.

As estimativas dos valores das obras foram calculadas com base em preços médios unitários que levam em conta a previsão de evolução do mercado num horizonte temporal de 2 - 3 anos, acrescidos de uma margem de imprevistos de 10%, de modo a reflectir quer o grau de incerteza na orçamentação inerente a esta fase do processo, quer ainda a previsível actualização dos preços até às datas de adjudicação das empreitadas.

Aquisição de edifícios – 350€/m² de área bruta de construção; Demolições – 50€/m² de área bruta de construção a demolir;

Espaço público – Foram considerados três níveis cumulativos de intervenção e respectivos custos de execução de obra:

> Nível 1 | Intervenção ligeira, com adição de mobiliário urbano e iluminação – 30€/m² de área de espaço público (a.e.p.);

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> Nível 2 | Intervenção média, com novo desenho de espaço público, com substituição de revestimentos, ordenamento de tráfego e estacionamento de superfície – 70€/m² de área de espaço público (a.e.p.);

> Nível 3 | Intervenção profunda, com introdução e / ou substituição de infra-estruturas –

100€/m² de área de espaço público (a.e.p.).

Rede viária – No que respeita às redes viárias foram consideradas as seguintes naturezas de intervenção e respectivos custos de execução de obra:

> A construir – 70€/m² de área de rede viária (a.r.v.);

> A reperfilar – 50€/m² de área de rede viária (a.r.v.).

Espaços verdes – Foram também considerados três níveis cumulativos de intervenção e respectivos custos de execução de obra:

> Nível 1 | Intervenção ligeira de espaços verdes de enquadramento, com adição de

mobiliário urbano e iluminação – 20€/m² de área de espaços verdes (a.e.v.);

> Nível 2 | Intervenção média com novo desenho de espaços verdes e introdução de novas espécies arbóreas – 30€/m² de área de espaços verdes (a.e.v.);

> Nível 3 | Intervenção profunda, incluindo a construção de raiz de espaços verdes e infra-estruturas – 40€/m² de área de espaços verdes (a.e.v.).

Parques de estacionamento subterrâneos – 350€/m² de área bruta de construção (a.b.c.). Iluminação cénica – Foram considerados dois níveis cumulativos de intervenção e respectivos custos de execução de obra:

> Nível 1 - Da “Acrópole” – intervenção sobre o espaço público e edifícios de referência - 5€/m² de área de espaço público (a.e.p.);

> Nível 2 – Entre a “Acrópole” e a cerca nova e as fortificações modernas – iluminação do conjunto - 2,5€/m² de área de espaço público (a.e.p.).

Reabilitação do edificado – Foram considerados 3 níveis diferentes de intervenção e respectivos custos de execução de obra:

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> Nível 1 | Intervenção ligeira – intervenções na fachada (pintura) - 50€/m² de área bruta de construção (a.b.c.);

> Nível 2 | Intervenção média – intervenções em vãos, coberturas e mudanças espaciais - 400€/m² de área bruta de construção (a.b.c.);

> Nível 3 | Intervenção profunda – intervenção na estrutura e / ou nova construção - 800€/m² de área bruta de construção (a.b.c.).

Edificado – Construção nova – 800€/m² de área bruta de construção (a.b.c.).

Intervenção de adequação dos estabelecimentos comerciais à imagem pretendida para a “Acrópole” – 150€/m² de área bruta de construção (a.b.c.).

Honorários relativos à elaboração dos projectos técnicos calculados aplicando uma percentagem indicativa de 7% aos valores das estimativas das respectivas obras, sem a margem adicional de 10% de imprevistos;

Honorários relativos à fiscalização calculados aplicando uma percentagem indicativa de 3% aos valores das estimativas das respectivas obras, sem a margem adicional de 10% de imprevistos; Foram ainda considerados dois outros pressupostos:

> Desenvolvimento de actividades de comunicação, sensibilização e marketing territorial para criação de uma imagem/marca institucional, divulgação da intervenção, campanhas de promoção e comunicação, bem como para acções que concorram para a minimização dos impactos negativos durante a execução das obras;

> Contratação de uma prestação de serviços para a gestão integrada da intervenção, que

conduzirá o desenvolvimento das acções. A gestão da intervenção compreende a coordenação de todas as actividades a desenvolver, nomeadamente, levantamentos e estudos de caracterização, projectos técnicos, empreitadas e fornecimentos, comunicação, entre outras, quer no que se refere à sua contratação quer à gestão dos contratos a celebrar.

No que respeita ao IVA, este foi considerado em todos os valores de investimento público e privado nos casos em que constitui custo. Para as empreitadas de promoção pública da autarquia e para a reabilitação do edificado foi assumida a taxa reduzida de 5%.

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Estimativa do investimento por Projectos Estruturantes

A estimativa preliminar do investimento a realizar na implementação dos Projectos Estruturantes, descriminada no quadro anexo de “Estimativa de investimento da intervenção – Projectos Estruturantes”, é de 161.542 milhares de euros, conforme quadro seguinte:

161.542 161.542 161.542 161.542 PE1

Acrópole - Valorizar e descobrir a Évora romana, transformando a Acrópole num repositório vivo de arqueologia articulado com os projectos de requalificação

10.499 PE2 Consolidação e expansão do pólo da Universidade centrado no edifício

do antigo Colégio dos Jesuítas 29.551

PE3

Reconversão urbanística da área actualmente ocupada pelo Hospital, articulada com o espaço adjacente à cerca que se estende até à Porta de Machede e com o Pólo do Colégio dos Jesuítas da Universidade

12.946 PE4 Reconversão do actual Centro Comercial Eborim e da sua envolvente _imediata 2.352 PE5 Aprofundamento da integração urbana do Rossio de S. Brás 16.604

PE6

Consolidação e expansão do pólo da Universidade instalado no edifício do antigo Colégio Verney, valorização e arranjo urbanístico da Porta do Raimundo e articulação requalificada, interior e exterior à muralha, entre a Porta do Raimundo e a Porta de Alconchel

36.111

PE7 Reconversão urbanística, intra e extra muros, da zona compreendida _{entre a Porta de Alconchel e a Porta da Lagoa} 8.688 PE8

Reconversão urbanística, intra e extra muros da zona compreendida entre a Porta de Avis e a Porta da Lagoa, tendo como adquirido a concretização do Projecto das "Docas"

1.596 PE9 Reconversão urbanística, intra e extra muros da zona compreendida

entre a Porta de Avis e as Alcaçarias 2.910 PE10 Tratamento da circular da Muralha, elevando-a ao estatuto de avenida

claramente urbana 1

-PE11

Realização de 4 Projectos-piloto de reabilitação e revitalização do tecido urbano medieval, com diferentes graus de intervenção e dimensão de molde a exemplificar 4 níveis de intervenção que podem ter alguma autonomia

34.098 PE12 Definição da Estrutura verde e proposta de recuperação de espaços

públicos nos tecidos urbanos medieval e moderno, entre as duas cercas 3.925 PE13 Mobiliário urbano, sinalética e iluminação cénica 2 ₇₀₇

PE14 Sistema de Mobilidade 3

-PE15 Dinamização do comércio tradicional 1.554 PE16 Construção de uma rede integrada de apoio à terceira idade e

instalação de um equipamento social polivalente 4 -PE17 Monitorização do processo de intervenção arqueológica em articulação

com o conjunto das intervenções previstas 5

-1

2

3

4

5 Investimento não considerado neste Projecto Estruturante, uma vez que foi incluído na

estimativa de investimento no espaço público

Investimento não estimado, uma vez que a acção se encontra fora do Centro Histórico Investimento do mobiliário urbano e da sinalética não considerado neste Projecto Estruturante, uma vez que foi incluído na estimativa de investimento do espaço público Investimento não considerado neste Projecto Estruturante, uma vez que foi incluído na estimativa de investimento no espaço público e nos parques de estacionamento Investimento não estimado

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Nota: As acções a desenvolver em cada Projecto Estruturante encontram-se melhor detalhadas no quinto capítulo. A desagregação dos valores encontra-se melhor detalhada no Anexo II.3 – Estimativas de Investimento e Financiamento.

Estimativa do investimento por Unidades Operativas de Reabilitação

A intervenção de reconversão e requalificação urbanística a implementar no Centro Histórico de Évora compreende a execução de um volume significativo de investimento para acções de requalificação e revitalização do espaço público, de espaços verdes, construção de novos parques de estacionamento, reconversão e reabilitação de edificado e construção de novos edifícios para habitação e comércio.

Numa estimativa preliminar, o investimento nesta operação, envolvendo despesas de investimento fundamentalmente destinadas a projectos de execução, empreitadas e fiscalização das obras, às acções de comunicação e sensibilização e marketing territorial e à gestão e coordenação integrada da intervenção ascende a 285.894 milhares de euros, conforme o seguinte quadro:

285.894 285.894285.894 285.894

UORI "Acrópole" 27.020

UORII Universidade, da Porta de Machede à Porta da Mesquita 55.349

UORIII Da Porta da Mesquita à Porta do Rossio 43.130

UORIV Da Porta do Rossio às Portas do Raimundo e de Alconchel 64.077

UORV Da Porta da Alconchel à Porta da Lagoa 28.297

UORVI Da Porta da Lagoa à Porta de Avis e Alcaçarias 28.251

UORVII Rossio 25.492

Substituição de redes de infra-estruturas aéreas por redes

enterradas 2.178

Gestão da intervenção 9.680

Plano de comunicação, sensibilização e marketing territorial 2.420 valores em milhares de euros, com iva A estimativa de investimento relativa à substituição de redes de infra-estruturas aéreas por redes enterradas, à gestão da intervenção e ao plano de comunicação, sensibilização e marketing territorial não foi alocada a cada UOR, uma vez que se trata de acções transversais a toda a intervenção a realizar no território em estudo.

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Nota: As acções a desenvolver em cada Unidade Operativa de Reabilitação encontram-se melhor detalhadas no quinto e sexto capítulos. A desagregação dos valores encontra-se melhor detalhada no Anexo II.3 – Estimativas de Investimento e Financiamento.

Entidades promotoras do investimento

Tendo por base as Unidades Operativas de Reabilitação, os Projectos Estruturantes e as acções já definidos e caracterizados, procedeu-se à identificação das entidades responsáveis pela sua execução, salientando-se as seguintes entidades promotoras:

> Évora Viva SRU;

> Outras Entidades Públicas (Administração Central, Universidade de Évora, Operadores de Serviço Público);

> Privados (Igreja Católica, Santa Casa da Misericórdia, Fundação Eugénio de Almeida e

Particulares).

Estimativa do investimento a promover pela Évora Viva SRU

A intervenção de reconversão e requalificação urbanística a promover pela Évora Viva SRU compreende a execução de um volume significativo de investimento para acções de requalificação e revitalização do espaço público, de espaços verdes, construção de parques de estacionamento e reabilitação de edificado.

Numa estimativa preliminar, o investimento a promover por esta entidade, envolvendo despesas de investimento fundamentalmente destinadas a projectos de execução, empreitadas e fiscalização das obras, às acções de comunicação e sensibilização e marketing territorial e à gestão e coordenação integrada da intervenção ascende a 46.607 milhares de euros, conforme o seguinte quadro:

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Évora Viva SRU Évora Viva SRUÉvora Viva SRU

Évora Viva SRU 46.60746.60746.60746.607

UORII Universidade, da Porta de Machede à Porta da Mesquita 2.516

UORIII Da Porta da Mesquita à Porta do Rossio 6.143

UORIV Da Porta do Rossio às Portas do Raimundo e de Alconchel 8.629

UORV Da Porta da Alconchel à Porta da Lagoa 4.247

UORVI Da Porta da Lagoa à Porta de Avis e Alcaçarias 4.773

UORVII Rossio 3.048

Gestão da intervenção 9.680

Plano de comunicação, sensibilização e marketing territorial 2.420 valores em milhares de euros, com iva

Estimativa do investimento a promover por outras entidades públicas

A intervenção de reconversão e requalificação urbanística a promover por outras entidades públicas na zona de intervenção compreende a execução de um volume significativo de investimento para acções de reconversão e reabilitação do edificado, construção de novos parques de estacionamento e de novos edifícios.

Numa estimativa preliminar, o investimento a promover por esta entidade, envolvendo despesas de investimento fundamentalmente destinadas a projectos de execução, empreitadas e fiscalização das obras ascende a 76.732 milhares de euros, conforme o seguinte quadro:

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Outras Entidades Públicas Outras Entidades Públicas Outras Entidades Públicas

Outras Entidades Públicas 76.73276.73276.73276.732

UORII Universidade à Porta de Machede e à Porta da Mesquita 30.797

UORIII Porta da Mesquita à Porta do Rossio 3.442

UORIV Porta do Rossio / Porta do Raimundo / Porta de Alconchel 31.466

UORV Porta da Alconchel à Porta da Lagoa 1.692

UORVI Porta da Lagoa à Porta de Avis e Alcaçarias 905

UORVII Rossio 90

Substituição de redes de infra-estruturas aéreas por redes

enterradas 2.178

valores em milhares de euros, com iva Nota: As acções a desenvolver em cada Unidade Operativa de Reabilitação encontram-se melhor detalhadas no quinto e sexto capítulos. A desagregação dos valores encontra-se melhor detalhada no Anexo II.3 – Estimativas de Investimento e Financiamento.

Estimativa do investimento a promover por privados

A intervenção de reconversão e requalificação urbanística a promover por privados na zona de intervenção compreende a execução de um volume significativo de investimento para acções de reconversão e reabilitação do edificado e construção de novos edifícios.

Numa estimativa preliminar, o investimento a promover por esta entidade, envolvendo despesas de investimento fundamentalmente destinadas a projectos de execução, empreitadas e fiscalização das obras ascende a 162.555 milhares de euros, conforme o seguinte quadro:

Privados PrivadosPrivados

Privados 162.555162.555162.555162.555

UORII Universidade à Porta de Machede e à Porta da Mesquita 22.036

UORIII Porta da Mesquita à Porta do Rossio 33.545

UORIV Porta do Rossio / Porta do Raimundo / Porta de Alconchel 23.982

UORV Porta da Alconchel à Porta da Lagoa 22.358

UORVI Porta da Lagoa à Porta de Avis e Alcaçarias 22.574

UORVII Rossio 22.354

valores em milhares de euros, com iva

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Estimativa total do investimento

Assim, a estimativa preliminar do investimento, descriminada no quadro anexo de “Estimativa de investimento da intervenção – entidades promotoras”, é de 285.894 milhares de euros, conforme quadro seguinte:

Investimento InvestimentoInvestimento

Investimento 285.894285.894285.894285.894

Évora Viva SRU 46.607

Outras Entidades Públicas 76.732

Privados 162.555

valores em milhares de euros, com iva

Prevê-se um horizonte temporal de 10 anos para a concretização desta intervenção de recuperação e reconversão urbanística, conforme Quadro do “Planeamento Físico”, constante do capítulo 9.

Impactos dos investimentos na reabilitação do edificado, no espaço público e estrutura verde e nos estacionamentos

A grandeza dos investimentos previstos pode igualmente ser apresentada em grandes números, indicadores expressivos dos impactos provocados pelos diferentes projectos:

Intervenção no edificado Intervenção ligeira 464.241 m² 64% Intervenção média 151.314 m² 21% Intervenção profunda 7.537 m² 1% Novo edificado 41148 6% Equipamentos 60650 8% Total Total Total Total 724.890 m²724.890 m²724.890 m²724.890 m² 100%100%100%100%

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Espaço público e estrutura verde Espaço público 184.848 m² Estrutura verde 54.334 m² Total Total Total Total 239.182 m²239.182 m²239.182 m²239.182 m² Parques de estacionamento Nº. de parques Lugares de estacionamento Uso público 4 530 Uso privado 6 675 Total Total Total Total 10101010 1.2051.2051.2051.205 F I N A N C I A M E N T O

A Politica de Cidades – POLIS XXI baseia-se no pressuposto de que as cidades são os espaços âncora de desenvolvimento regional e que o conjunto do sistema urbano constitui a estrutura fundamental para a afirmação da competitividade do País, tendo como referencial o Programa Nacional da Política de Ordenamento do Território (PNPOT).

No modelo territorial do Programa Nacional da Política de Ordenamento do Território (PNPOT) a cidade de Évora polariza um dos designados “Outros Sistemas Urbanos”, o qual é constituído também pelas cidades de Estremoz e Montemor-o-Novo. Évora encontra-se sobre um dos grandes corredores e na intersecção com os eixos interiores que, nesse mesmo ponto, se unem num só.

É, pois, evidente a posição favorável que Évora ocupa no modelo territorial, a que corresponde um papel de destaque na Região Alentejo. As opções estratégicas do PNPOT para a Região do Alentejo são disso reflexo, como evidenciam as seguintes:

> Consolidar o corredor Lisboa – Évora – Badajoz e infra-estruturar o corredor Sines - Évora – Elvas/Badajoz, como elementos estruturantes de um sistema urbano regional policêntrico;

> Robustecer a centralidade de Évora e dos restantes pólos de nível superior estruturantes do sistema urbano da região (…) reforçando a dimensão, especialização funcional e complementaridade entre os vários centros;

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> Reforçar a integração e o policentrismo do sistema urbano regional e consolidar as suas principais centralidades;

> Promover o eixo Vendas Novas - Montemor - Évora como um espaço dinâmico de desconcentração industrial e logística da AML.

Esse desempenho deve ser naturalmente reforçado, constituindo o projecto de reabilitação da Área Crítica de Recuperação e Reconversão Urbanística (ACRRU) um contributo nesse sentido, reconhecendo-se o seu enquadramento na Política de Cidades – POLIS XXI, designadamente na dimensão de intervenção “regeneração urbana”.

Esta dimensão de intervenção coloca o enfoque em espaços intra-urbanos específicos e visa a coesão e coerência do conjunto da cidade, isto é, das várias comunidades que a constituem, e a qualificação dos factores determinantes da qualidade de vida da população. Envolve a articulação de diferentes componentes, nomeadamente, habitação, reabilitação e revitalização urbanas, coesão social, ambiente, mobilidade, entre outras, no quadro de operações integradas de regeneração urbana.

Estes ingredientes estão presentes no projecto de reabilitação proposto para o Centro Histórico de Évora, área de excelência urbana que necessita de ser valorizada de forma a retomar a sua posição central na cidade, prestigiando o seu passado, tirando partido do seu potencial. A dimensão estratégica da intervenção proposta, traduzida no objectivo global de integração do Centro Histórico de Évora na dinâmica social e económica que caracteriza a cidade, enquadra-se nas diversas medidas de política regional, nacional e comunitária e, designadamente, nas referentes às:

> Linhas estratégicas de desenvolvimento do Alentejo que devem ser imbuídas de um esforço de renovação do modelo económico, visando uma aceleração significativa da competitividade e atractividade económica da região e de um esforço de consolidação, racionalização e valorização de investimentos estruturantes já realizados;

> Ideias estruturantes da visão “Alentejo 2015” relativas ao modelo competitivo e à qualidade de vida ambicionados para a região no horizonte 2015, que são as seguintes:

Uma base económica especializada, centrada não apenas nas actividades tradicionais, mas também pela entrada de actividade emergentes, com base na inovação, no conhecimento e no capital humano, acelerando a capacidade endógena de criação de riqueza;

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Uma região capaz de explorar e construir uma posição favorável nas ligações logísticas entre Portugal e Espanha (polarizadas pela relação entre Lisboa e Madrid), aberta às oportunidades decorrentes da globalização através da internacionalização, das tecnologias de informação e da cooperação inter-regional e internacional;

Um território diversificado, atractivo para a vida, o trabalho e o lazer, polarizado pela qualidade ambiental e pela rede de serviços urbano e rural, explorando as novas fronteiras territoriais de desenvolvimento, com base numa opção determinada de desenvolvimento sustentável.

> Orientações quanto à política das cidades POLIS XXI - assumindo-se o plano de revitalização e reabilitação urbana subjacente a este Estudo de Enquadramento Estratégico para o êxito da intervenção na cidade, garantindo a coerência do investimento, a qualidade ambiental e o envolvimento dos diversos agentes da cidade;

> Orientações do PNPOT e o conjunto de grandes investimentos públicos em curso e anunciados colocam Évora no centro das linhas estruturantes do desenvolvimento regional, nomeadamente no centro da articulação de Lisboa, Sines, Beja e Madrid:

As redes de infra-estruturas rodoviárias e ferroviárias, incluindo a Estação do TGV e o novo Aeroporto de Alcochete;

Os grandes investimentos no Alqueva em matéria de abastecimento de água, desenvolvimento da agricultura e desenvolvimento turístico;

A instalação de novas e importantes unidades industriais e de logística; O novo hospital.

As tipologias dos projectos/acções estruturantes e a matriz estratégica são enquadráveis específica e abrangentemente pelo domínio de intervenção da “Política de Cidades”, consagrado pelo QREN nomeadamente face aos objectivos de Qualificação das Cidades e do Território, integrando as referidas tipologias como principais plataformas de acção:

> “Qualificação do Espaço Público e do Ambiente Urbano”;

> “Desenvolvimento Cultural”; > “Desenvolvimento Económico”.

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É neste enquadramento que se consideraram as eventuais fontes de financiamento da intervenção proposta. Para além do envolvimento financeiro da Câmara Municipal de Évora, e mesmo da Évora Viva SRU, salientam-se:

> O financiamento comunitário por via do Programa Operacional Regional do Alentejo no

que se refere ao seu Eixo Prioritário II – “Desenvolvimento Urbano” e ao respectivo domínio de intervenção “Politica de Cidades – Parcerias para a Regeneração Urbana” à taxa máxima de 70%;

> O financiamento de Outras Entidades Públicas, nomeadamente a Administração Central, a Universidade de Évora e Operadores de Serviço Público promovido por estes agentes;

> O financiamento privado ao investimento promovido por proprietários ou investidores.

Considerando o referido instrumento financeiro do FEDER, a referida matriz estratégica poderá constituir uma das bases de um programa integrado de acção para valorização de áreas de excelência urbana.

Assim, a elaboração do Plano de Financiamento teve em consideração o co-financiamento do FEDER, inerente ao referido instrumento financeiro, associado a outras fontes de financiamento nacionais, públicas e privadas, resultando do grau de informação preliminar disponível sobre a tipologia dos projectos/acções. Salienta-se o pressuposto considerado de uma participação financeira importante e exclusiva do sector privado nomeadamente no que se refere ao edificado.

Estimativa do financiamento

A estimativa preliminar elaborada e constante do quadro Anexo de “Estimativa do Financiamento do Investimento da Intervenção” aponta para a mobilização dos seguintes valores por fonte de financiamento:

Financiamento Comunitário Financiamento Comunitário Financiamento Comunitário Financiamento Comunitário 35.19835.19835.19835.198 Contribuição Nacional 763 C.M.Évora 15.459

Outras Entidades Públicas 74.109

Privados 160.367

Total Total Total

Total 285.894285.894285.894285.894