Tribunal de Justiça de Minas Gerais
1.0024.07.544312-7/001
Número do Númeração 5443127-
Des.(a) Brandão Teixeira Relator:
Des.(a) Brandão Teixeira Relator do Acordão:
06/03/2012 Data do Julgamento:
16/03/2012 Data da Publicação:
EMENTA: CONTRATO DE LOCAÇÃO. MULTA CONTRATUAL DE 10% EM CASO DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS FORA DO PRAZO ESTIPULADO.
CONFISSÃO DA MORA. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DA MULTA MORATÓRIA. VALOR NÃO ABUSIVO. INAPLICABILIDADE DO CDC.
INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA DESDE A DATA DA CITAÇÃO, OBSERVADO O ART. 1°-F DA LEI n° 9.494/97. INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.07.544312-7/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): IGAM INST MINEIRO GESTAO AGUAS - APELADO(A)(S): GAF ADM ASSESSORIA CONSULTORIA S/A - RELATOR: EXMO. SR. DES. BRANDÃO TEIXEIRA
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 2ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador CAETANO LEVI LOPES , incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM REEXAME NECESSÁRIO, REFORMAR P A R C I A L M E N T E A S E N T E N Ç A , P R E J U D I C A D O O R E C U R S O V O L U N T Á R I O .
Belo Horizonte, 06 de março de 2012.
DES. BRANDÃO TEIXEIRA - Relator NOTAS TAQUIGRÁFICAS
Tribunal de Justiça de Minas Gerais
O SR. DES. BRANDÃO TEIXEIRA:
VOTO
Cuidam os autos de reexame necessário e de recurso de apelação interposto pelo Instituto Mineiro de Gestão das Águas - IGAM - em face da r. sentença de fls. 133/137 que, julgando parcialmente procedente o pedido formulado por GAF ADMINISTRAÇÃO ASSESSORIA E CONSULTORIA S.A., condenou a autarquia estadual ao pagamento da multa prevista em contrato de locação, em virtude do pagamento em atraso dos aluguéis relativos aos meses de dezembro de 2004, janeiro a março de 2005, maio a agosto de 2005, outubro de 2005, janeiro de 2006 e setembro a dezembro de 2006.
Na inicial de fls. 02/07, a autora narrou que, de 01 de dezembro de 1998 a 31 de março de 2007, locou ao réu o imóvel situado à Rua Santa Catarina, nº 1.354, no Bairro Lourdes, em Belo Horizonte/MG.
Afirmou que o contrato de locação celebrado pelas partes previa que o pagamento do aluguel deveria ser efetuado em até 10 (dez) dias da data de seu vencimento. Em caso de atraso, o locatário estaria sujeito à incidência de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor total do débito.
Segundo alegou, o réu deixou de pagar algumas parcelas no prazo estipulado, sem, no entanto, quitar a respectiva penalidade.
Diante disso, a autora elaborou o cálculo da quantia devida e pleiteou a condenação do réu ao pagamento de R$112.126,27 (cento e doze mil, cento e vinte e seis reais e sessenta e sete centavos).
Em contestação (fls. 39/48), o réu requereu, preliminarmente, o indeferimento da petição inicial sob o fundamento de que a procuração não foi assinada por ambos os diretores da empresa GAF, o que equivaleria à ausência do instrumento de mandato.
No mérito, o réu sustentou que não foi notificado para efetuar o
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pagamento do aluguel e de seus encargos, conforme exigia a cláusula 4.4 do contrato de locação. Também defendeu que esta cláusula permitia a rescisão do pacto em caso de inadimplemento e que, preservado o contrato, a dívida foi perdoada. Por fim, discordou do valor apurado pelo autor, no tocante aos juros moratórios, e apresentou os seus próprios cálculos.
A autora impugnou a contestação às fls. 57/65. Nesta oportunidade, asseverou que o instrumento de mandato não possui qualquer irregularidade, considerando que este foi assinado por sócio que detém poderes amplos e gerais para administrar e gerir a sociedade e também para constituir advogado.
Em seguida, aduziu que o contrato de locação não prevê que o pagamento do aluguel e de seus encargos depende de notificação neste sentido. Ao contrário, trata-se de uma obrigação positiva, líquida e com termo certo de vencimento, cujo inadimplemento constitui em mora o devedor automaticamente. Nesse ponto, negou o perdão da dívida.
Finalmente, afirmou que a base de cálculo dos juros de mora deve ser o valor integral da prestação, não o valor da multa.
Intimado, o Ministério Público não emitiu o seu parecer em razão da natureza da demanda (fls. 73).
Em decisão de fls. 75, o douto magistrado rejeitou a preliminar argüida pelo réu e designou perícia contábil.
O laudo pericial foi colacionado aos autos às fls. 100/105. A requerimento de ambas as partes (fls. 113/116 e 118/120), a perita prestou esclarecimentos às fls. 122/127.
A r. sentença de fls. 133/137 julgou parcialmente procedente a ação.
Entendeu-se que o pagamento em atraso foi confessado pelo réu e que, portanto, é devida a cobrança da multa de 10% sobre o valor dos
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aluguéis pagos fora do prazo adequado.
O douto magistrado a quo salientou que, de acordo com o contrato de locação firmado pelas partes, o locador não estava obrigado a notificar o locatário para a cobrança do aluguel e de seus encargos.
Determinou a aplicação de juros de 1% ao mês, a partir da citação, ressalvando que a incidência desde o vencimento é indevida por inexistência de previsão contratual.
Por fim, ressaltou que a correção monetária também deveria incidir sobre o valor da multa, uma vez que apenas impede o prejuízo em decorrência da corrosão do poder aquisitivo da moeda.
Inconformado com a decisão parcialmente desfavorável, o Instituto Mineiro de Gestão das Águas interpôs recurso de apelação.
Nas razões recursais de fls. 145/148, o apelante pugnou pela reforma da r.
sentença. Valendo-se do princípio contratual da boa fé, alegou, em síntese, que o comportamento da apelada ao longo do contrato gerou no apelante uma legítima expectativa de que a sua impontualidade não seria apenada com multa. Ademais, alegou que esta penalidade é pesada e abusiva.
A apelada apresentou suas contrarrazões às fls. 151/154, requerendo a manutenção da sentença pelos seus próprios fundamentos. Sustentou que a referida multa foi devidamente prevista em contrato de locação e que, por este motivo, é perfeitamente aplicável aos casos de pagamento em atraso no exato percentual pactuado.
JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE
Conheço em reexame necessário e do recurso voluntário porque presentes os seus pressupostos de admissibilidade.
MÉRITO
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Verifico que o réu, locatário de imóvel de propriedade da autora no período de 01 de dezembro de 1998 a 31 de março de 2007, admitiu o atraso no pagamento dos aluguéis referentes aos meses de dezembro de 2004, janeiro a março de 2005, maio a agosto de 2005, outubro de 2005, janeiro de 2006 e setembro a dezembro de 2006.
Confessada a mora, a questão a ser dirimida restringe-se, pois, em se definir a possibilidade de cobrança de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor de cada prestação paga fora do prazo.
O contrato de locação de imóvel juntado aos autos às fls. 18/23 dispõe que, em caso de atraso no pagamento, o locatário está sujeito à incidência de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor total do aluguel. Eis o teor da cláusula nº 4.3 daquele instrumento:
"4.3 - O pagamento do aluguel e demais encargos previstos no contrato após a data estipulada acarreta ao LOCATÁRIO acréscimo de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor total do débito, exigível tão somente após o dia 10 (dez) do mês subseqüente ao vencido."
A multa contratual foi livre e previamente estipulada pelas partes. Assim, com a sua incidência acordou o locatário, obrigando-se ao pagamento pontual dos aluguéis, sob pena de ter o valor principal acrescido do encargo pactuado.
Entendo que, em se tratando de cláusula contratual livremente convencionada, a cobrança da penalidade, na hipótese de mora, é medida que se impõe.
Quanto ao valor, cumpre esclarecer que a multa moratória não foi estipulada em percentual "pesado" ou abusivo.
O contrato de locação predial urbana é regulado por legislação própria. Por essa razão, a referida multa sequer se submete ao percentual de 2% (dois por cento) definido no Código de Defesa do Consumidor.
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Este é o entendimento consagrado pelo Superior Tribunal de Justiça:
"RESP - CIVIL - LOCAÇÃO - CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - MULTA - A LEI DE LOCAÇÃO NÃO SE CONFUNDE COM O CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. EM SENDO ASSIM, A MULTA PODE SER DIFERENTE." (STJ. REsp 131851 / SP. Rel. Min. LUIZ VICENTE CERNICCHIARO. DJ: 09/02/1998).
Também não merece prosperar o argumento de que o autor renunciou à multa moratória apenas por preservar o contrato de locação.
A cláusula nº 4.4 do pacto é clara quanto à possibilidade do locador rescindir o contrato de locação:
"4.4 - Não se efetuando o pagamento até o prazo de 29 (vinte e nove) dias após o vencimento, o LOCATÁRIO será notificado, sujeitando-se a rescisão nos termos do artigo 78, da Lei 8.666/93".
Cuida-se de uma faculdade outorgada ao contratante prejudicado pelo inadimplemento, que pode não ter mais interesse na manutenção do contrato. A decisão pela sua preservação, no entanto, não pode significar o perdão da dívida e a conseqüente impossibilidade de cobrança da multa devida pela mora.
Cumpre esclarecer que a notificação de que trata a cláusula 4.4 não traduz a necessidade de prévio aviso para o pagamento dos aluguéis e de seus encargos.
Sabe-se que, por força do art. 397 do Código Civil Brasileiro, "o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor".
Assim, ao não efetuar o pagamento do aluguel no tempo, lugar e forma que a convenção estabeleceu, a mora foi imediatamente constituída e a multa dela decorrente tornou-se devida.
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em casos similares:
AÇÃO DE COBRANÇA - ALUGUÉIS EM ATRASO - MULTA CONTRATUAL - PERCENTUAL DE 10% - PREVALÊNCIA - JUROS - MORA EX RE - TERMO INICIAL - INTELIGÊNCIA DO ART. 397 DO CC - VALOR DO ALUGUEL, CONTAS DE ÁGUA E LUZ - ÔNUS DA PROVA - AUTOR - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. - Inexistindo relação de consumo entre os sujeitos que compõem a relação ex locato, não há obrigatoriedade de se adotar a multa contratual ao patamar de dois por cento, conforme previsto no CDC, cujas normas são inaplicáveis aos contratos de locação, regidos por legislação especial. - ""O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora, o devedor"". - Inacolhível a pretensão autoral de ver quitado aluguel e restituídos valores relativos a contas de água e luz, em montante superior ao que pleiteia na inicial, se nada logrou demonstrar nesse sentido. É que, ao autor incumbe o ônus de demonstrar os fatos constitutivos do direito por ele perseguido. E tal ônus é primário, no sentido de que, se não há prova, sujeita-se a perder a causa, neste particular. (TJMG. Apelação Cível 1.0024.08.151069-5/001.
Des. Rel. TARCISIO MARTINS COSTA. DJ: 26/01/2010).
A incidência de juros moratórios desde a data de vencimento dos aluguéis não foi prevista pelo instrumento contratual. Logo, os juros de mora deverão incidir a partir da data da citação, conforme determinou a r. sentença.
Entretanto, em que pese o ilustre magistrado ter dado o desate correto à espécie, relativamente à aplicação dos juros moratórios, entendo que a r.
sentença merece ser reformada no que tange ao percentual de 1% incidente no caso em comento.
Neste particular, impõe-se a observância da nova redação do art. 1°-F, da Lei Federal n°. 9494/97, dada pela Lei nº. 11.960/2009, que dispõe:
"Nas condenações impostas à Fazenda Pública, independentemente de
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sua natureza e para fins de atualização monetária, remuneração do capital e compensação da mora, haverá a incidência uma única vez, até o efetivo pagamento, dos índices oficiais de remuneração básica e juros aplicados à caderneta de poupança."
A correção monetária, por sua vez, por apenas atualizar o valor da dívida, restaurando o poder aquisitivo da moeda, é devida desde a data em que constituída a mora, conforme bem enunciou a r. sentença de fls. 133/137.
CONCLUSÃO
Isso posto, reformo parcialmente a r. sentença de fls. 133/137, tão somente para determinar a incidência de juros moratórios em consonância com a nova redação do art. 1°-F da Lei n°. 9.494/97, no reexame necessário, restando prejudicado o recurso voluntário.
Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): CAETANO LEVI LOPES e HILDA TEIXEIRA DA COSTA.
S Ú M U L A : E M R E E X A M E N E C E S S Á R I O , R E F O R M A R A M P A R C I A L M E N T E A S E N T E N Ç A , P R E J U D I C A D O O R E C U R S O V O L U N T Á R I O .
