Universidade Federal de São Carlos Departamento de Engenharia de Produção
Gerenciamento de Projetos Prof. Miguel Bueno da Costa
Relatório Final
Alunos:
Marlon Soares Ricardo Moreira
Renato Coluci Gregory Paes Bruno Galvani
1. Introdução
Para elaborar o projeto de construção de uma casa, identificamos primeiramente quais seriam nossas necessidades ao longo do exercício e através de uma matriz de responsabilidades dividimos as tarefas entre os membros da equipe. Cada um de nós teve de pesquisar e coletar informações pertinentes à sua área.
Aprendemos um pouco mais sobre o PMBOK e seus conceitos; Traçamos o perfil de nosso cliente e de sua família. Buscamos dados de financiamentos em diversos bancos para que pudéssemos selecionar o que nos melhor atendesse; Fizemos uma pesquisa de campo para determinar em qual condomínio da cidade compraríamos o terreno. Elaboramos os planos 2D e 3D da casa nos valendo de poderosos softwares de desenho e animação gráfica. Utilizamos os conhecimentos de construção de edificações para calcular o orçamento da obra assim como determinar quais os materiais envolvidos no processo de construção.
Os dados levantados foram reunidos numa página HTML e disponibilizados a partir da data de apresentação do projeto. Link abaixo:
http://sites.google.com/site/oprojetodeumaresidencia/
2. Desenvolvimento
2.1. Diretrizes da Equipe 2.1.1. PMBOK
O projeto foi direcionado pelos nove Processos de Gerenciamento apresentado pelo PMBOK.
A partir de uma apresentação desses conceitos para o grupo, foram delineados, baseando-se nos mesmos, os trabalhos subseqüentes.
São eles:
Gerenciamento da Integração: Descreve os processos requeridos para assegurar que os vários elementos do projeto sejam adequadamente coordenados.
Gerenciamento do Escopo: Descreve os processos necessários para garantir que o projeto inclua todo o trabalho necessário, e somente ele, para terminar o projeto com sucesso.
Gerenciamento do Tempo: Descreve os processos requeridos para assegurar a conclusão do projeto no prazo previsto.
Gerenciamento de Custos: Descreve os processos requeridos para assegurar que o projeto seja concluído dentro do orçamento aprovado.
Gerenciamento da Qualidade: Descreve os processos requeridos para assegurar que o projeto atenda às necessidades pelas quais ele foi empreendido.
Gerenciamento de Recursos Humanos: Descreve os processos requeridos para utilizar de maneira mais eficaz o pessoal envolvido no projeto.
Gerenciamento de Comunicações: Descreve os processos requeridos para assegurar adequadamente e a tempo a geração, coleta, disseminação, armazenamento e disposição final das informações do projeto.
Gerenciamento de Riscos: Descreve os processos relacionados à identificação, análise e respostas aos riscos do projeto.
Gerenciamento de Aquisições: Descreve os processos requeridos para aquisição de bens e serviços de terceiros.
2.1.2. “Fator 20 anos”
No processo de planejamento da residência, foi considerado o fato de que a casa deveria durar 20 anos em posse da família, satisfazendo as necessidades de todos os moradores ao passar desses anos, além do fato de que ela deveria estar em boas condições para ser colocada a venda após esse período.
Assim sendo, considerando o fato de que o filho da família tem oito anos de idade no presente momento, e que chegará ao final do período que envolve o planejamento com vinte e oito, a garagem da residência apresenta espaço para pelo menos quatro automóveis, projetando-se a situação na qual o filho terá um carro. Contém ainda um espaço extra, que poderia vir a ser útil no caso de a família adquirir um automóvel maior (como uma caminhonete). Outro benefício está no fato de que, por um bom período de tempo, nas eventualidades de parentes ou amigos hospedarem-se por dias no local, os mesmos terão a possibilidade de guardar os carros dentro da garagem, diminuído consideravelmente os riscos de roubos ou acidentes.
Outro fator considerado foi a possibilidade de o casal ter outro filho durante o período.
Pensando nesse sentido, foi construído um cômodo extra ao lado do quarto do filho. Este cômodo poderia ser utilizado como quarto de visitas, ou ainda como escritório, visto que as profissões do casal demandam por um local sossegado na casa, além de locais para arquivo de materiais.
2.2. Definições
2.2.1. Perfil do Cliente
Casal, ambos com aproximadamente 30 anos e um filho com 8 anos
Homem: Professor contratado da UFSCAR
Mulher: Professora substituta da UFSCAR
Filho: Estudante do Ensino Fundamental no Colégio São Carlos
Renda Mensal Líquida de R$ 12.000,00
2 carros próprios e quitados
2.2.2. Perfil da Moradia
2.2.2.1. Terreno
Baseados no perfil traçado do cliente procuramos um condomínio que oferecesse terrenos com preços compatíveis com a renda sugerida, estipulando-se uma faixa de preço entre 50 mil e
80 mil reais. Após a pesquisa de campo chegamos as seguintes opções (figura I): Village Damha I, Bosque São Carlos e Condomínio Eldorado. Contudo, a escolha limitar-se-ia não somente ao preço, mas também fatores julgados relevantes, tais como: proximidade ao trabalho, segurança, vizinhança, posição geográfica e vantagens oferecidas pelo condomínio.
Avaliados cada local, escolheu-se o condomínio Eldorado, pois oferece aquilo que se procurava com o melhor custo-benefício dentre eles. O Bosque São Carlos é pior na questão logística e a vizinhança não é favorável e o Villagio Damha I possui lotes menores, além de não estar completamente estruturado.
Características do Terreno:
Área Total: 364 m2
Valor (particular): R$ 50.000,00
Fi gura I – Localiza ção dos Condomínios
2.2.2.2. Imóvel
Quanto ao orçamento da casa, tomou-se como referência, no máximo, o triplo do valor gasto no terreno, logo R$ 150.000,00.
O projeto da casa visa atender todas as necessidades da família e oferecer um conforto desejável. Elaborou-se um imóvel com:
3 quartos (1 suíte)
2 banheiros
Cozinha americana
Sala de estar
Sala de jantar
Lavanderia
Garagem para até 4 carros
Churrasqueira
Piscina
A planta desenvolvida considera também a posição do nascer e pôr do sol. Sendo a área externa na piscina iluminada pela manhã e os quartos ao entardecer.
2.3. Projeto
O projeto foi desenvolvido utilizando-se o software AutoCAD para a planta em 2D e Google Sketchup para a 3D. A área planejada para construção foi de 152.356 m2.
2.3.1. Planta em 2D
Vista Superior
Fa chada Frontal
Corte AA
Corte BB
2.3.2. Planta em 3D
Vista Superior
Vista Frontal
2.4. Etapas da Construção
Para uma maior clareza do projeto, dividiu-se o processo produtivo de edificação em diversas atividades por ordem de sucessão e, quando necessário, em sub-etapas. Tomou-se como base de elaboração materiais recomendados pela SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo). As etapas são as seguintes:
2.4.1. Serviços Preliminares
2.4.1.1. Escolha do terreno: Pesquisa de Campo, onde se coletaram os dados acerca dos terrenos nos condomínios.
2.4.1.2. Verificação de Documentação: Comprovação da legitimidade de escrituras, documentos de posse, compromissos de compra e etc.
2.4.1.3. Financiamento do Terreno: Pesquisa junto a instituições financeiras acerca do financiamento oferecido pelo terreno escolhido
2.4.1.4. Projeto da Casa: Desenvolvido em conjunto com o arquiteto, engenheiro e o cliente.
2.4.1.5. Financiamento da Casa: procedimento semelhante ao do terreno, mas com o projeto do imóvel em mãos.
2.4.1.6. Orçamento: Custos da obra toda.
2.4.1.7. Obtenção do Alvará para Construção: é um processo que independe da equipe do projeto, conta-se com o tempo que a prefeitura municipal toma para aprovar a construção mediante avaliação do projeto.
2.4.1.8. Cálculos Estruturais: Cálculos feitos pelo engenheiro sobre necessidades das quantias de materiais.
2.4.1.9. Projetos Hidráulicos, Elétricos e de Gás: Planejamento das tubulações, fiações e encanamentos.
2.4.1.10. Compra de Materiais 2.4.2. Serviços Iniciais
2.4.2.1. Levantamento Topográfico do Terreno: É a representação em carta ou planta, planimétrica ou altimétrica, do terreno. Possui a finalidade de realizar um levantamento, posicionamento, reconhecimento e avaliação do mesmo.
2.4.2.2. Vistoria da Área da Obra: A vistoria é um levantamento detalhado e completo, compreendendo a área de canteiro da obra e imediações, para verificações que demonstram:
2.4.2.2.1. Desníveis (periculosos ou não);
2.4.2.2.2. Fragilidades no terreno;
2.4.2.2.3. Drenos e tubulações externas;
2.4.2.2.4. Influência em obras adjacentes;
2.4.2.2.5. Cupins.
2.4.2.3. Limpeza do Terreno: É a remoção total de possíveis empecilhos ao início das obras, como árvores, vegetações e raízes.
2.4.3. Instalações Provisórias: São estruturas provisórias de armazenamento de materiais, ferramentas e disposição de entulhos.
2.4.4. Revisão do Projeto Arquitetônico: Realiza-se uma revisão completa e minuciosa do projeto da construção. Reavalia-se a viabilidade do número e dimensões dos cômodos previstos, o real objetivo da obra (ampliação ou embrião) e verifica-se também o cumprimento com todas as normas do CREA e as públicas para construção em determinado local.
2.4.5. Terraplenagem: Possui a finalidade de nivelar o terreno, uma vez que dificilmente um terreno está de acordo com a necessidade da construção.
2.4.6. Fundações: São os elementos estruturais que transmitem para o terreno as cargas da estrutura. Para a escolha do tipo correto de fundação, conhecemos os esforços atuantes sobre a edificação, para que ela tenha a resistência necessária para suportar as tensões causadas pelos esforços solicitantes.
2.4.7. Estrutura: A estrutura é o que dá forma á construção, ou seja, é a parte visível da casa e fica situada sobre a fundação, que é quem sustenta toda a estrutura.
2.4.7.1. Pilares
2.4.7.2. Alvenaria:São maciços construídos de pedras ou blocos, naturais ou artificiais, ligadas entre si de modo estável pela combinação de juntas e interposição de argamassa ou somente por um desses meios.
2.4.7.2.1. Levantamento de Paredes 2.4.7.2.2. Argamassa
2.4.8. Instalações: Fornecerão o suprimento de energia elétrica, água e gás a residência.
2.4.8.1. Elétrica 2.4.8.2. Hidráulica 2.4.8.3. Gás
2.4.9. Cobertura: As coberturas têm como função principal a proteção das edificações, contra a ação das intempéries, atendendo às funções utilitárias, estéticas e econômicas.
2.4.9.1. Laje 2.4.9.2. Telhado
2.4.9.3. Impermeabilização: Aumenta a durabilidade, protegendo da água, umidade acumulada e outros fatores depredativos.
2.4.10. Revestimentos: Os revestimentos são os procedimentos tradicionais da aplicação de argamassas sobre as alvenarias e estruturas com o objetivo de regularizar e uniformizar as superfícies, corrigindo as irregularidades, prumos, alinhamentos dos painéis e quando se trata de revestimentos externos, atuam como camada de proteção contra a infiltração de águas de chuvas.
2.4.10.1. Chapisco 2.4.10.2. Emboço 2.4.10.3. Reboco 2.4.11. Pisos e Pavimentação
2.4.12. Esquadrias: Define-se esquadrias como qualquer tipo de caixilho usado numa obra. Seus lados devem formar esquadro, mas emprega-se essa designação mesmo com outras formas. As principais esquadrias são as janelas e portas.
2.4.13. Acessórios
2.4.13.1. Rodapés: Consiste em uma faixa assentada ao longo da base da parede, junto ao piso.
2.4.13.2. Soleiras: Peça localizada no solo, na parte inferior do vão da porta.
2.4.13.3. Peitoris: Corresponde à base inferior da janela que se projeta além da parede, funcionando como parapeito.
2.4.14. Ferragens de Esquadrias: Fecho, fechadura, dobradiça, puxador e maçaneta são os tipos de ferragens para esquadria mais comuns.
2.4.15. Vidros 2.4.16. Pintura
2.4.17. Aparelhos Sanitários e Louça 2.4.18. Limpeza
2.5. Gantt
Para uma melhor visualização das etapas e agora, de suas durações, montou-se um projeto no MS Project, onde se incluiu cada etapa, sua precedência e o recurso humano utilizado. Com uma análise própria do software, obteve-se também o caminho crítico.
(continuação)
2.5.1. Caminho Crítico
2.6. Financiamento
Quanto ao financiamento do imóvel fomos a vários bancos coletar informações relativas ao trabalho:
Bradesco, Banco do Brasil e Itaú somente financiam a compra de um imóvel. Não sendo interessante para quem deseja construir sua própria casa. Nestes bancos não há também o financiamento de terrenos. Se compararmos as taxas de juros praticadas por estes bancos com as da Caixa, esta apresentará vantagens sobre todos os anteriores, seja com a Tarifa de Rendimento* ou com a PRICE**
A Caixa é o único banco que realiza financiamento de terrenos.
Valor do Terreno: R$ 54.000,00 Prazo: 120 meses
Montante a ser financiado: 90% - 48.600,00 Serviços Preliminares:
-Escolha do Terreno - Alvará para construção
Serviços Iniciais:
- Limpeza do Terreno Terraplenagem
Fundações Estrutura:
- Pilares - Levantamento de
Paredes Cobertura:
- Laje - Telhado -Impermeabilização
Pisos e Pavimentação Aparelhos sanitários e
louça Limpeza
Entrada: 5.400,00
Juros nominais: 10,9350 a.a + TR Juros efetivos: 11,500 + TR
A área construída então ficou : 152.356 m² Área do terreno: 364m²
O custo do m² segundo o sindicato do estado, para o padrão R1-N(Residência Unifamiliar, padrão normal), é R$1.023,18.
Fazendo Área construída x Custo/m², temos o valor aproximado do imóvel = R$155.887,61 Com isso temos os seguintes valores de financiamento:
Valor do Imóvel: R$155.887,61 Prazo Desejável: 240 meses
Sistema de Amortização: SAC - R$247.736,40 - amortizações + juros no SAC Montante Financiado: 85% - 132.504,47
Entrada: 23.383,14
Juros nominais: 8,66% a.a + TR Juros efetivos: 9,0121% a.a + TR
*TR = Taxa Referencial (7% e 7,5%)
**Tabela Price é um método usado em amortização de empréstimo, caracterizado por prestações iguais e desenvolvido em 1771 pelo reverendo presbiteriano Richard Price.
2.7. Orçamento
O orçamento foi realizado a partir de dados fornecidos pela SindusCon – SP e CUB. O valor cobrado pela equipe de projetos foi correspondente a 3.2% do valor do projeto.
ETAPAS Custo (R$) %
Serviços Preliminares 2104.48 1.35
Terraplanagem 2104.48 1.35
Infra-Estrutura 23523.44 15.09
Supra-Estrutura 25924.11 16.63
Alvenaria 5393.71 3.46
Marcenaria 2369.49 1.52
Serralheria 11442.15 7.34
Impermeabilizações 4006.31 2.57
Forro 202.65 0.13
Revestimento Interno 10257.40 6.58
Revestimento Externo 2088.89 1.34
Pisos 17895.90 11.48
Piscina 4957.23 3.18
Complementos 1262.69 0.81
Instalações Diversas 18909.17 12.13
Vidros 4536.33 2.91
Pintura 5362.53 3.44
Serviços Finais 13546.63 8.69
TOTAL 155,887.61 100
Valor Cobrado pelos Projetistas 4988.40 3.2
Baseado nos custos e suas respectivas representatividades no orçamento total, plotou -se o seguinte gráfico:
3. Considerações Finais 3.1. Pontos Fortes:
Próximo a data de entrega do projeto a equipe se reuniu e resolveu todas as questões acerca do mesmo. Todas as dúvidas e decisões possíveis foram tomadas e o projeto caminhou no sentido que, de comum acordo, foi o melhor para o projeto final. Por questões logísticas, decidiu-se que todo projeto seria feito online, através de e-mail, MSN e Google Docs. Tal escolha gerou uma grande praticidade e eficiência, pois não só havia um compartilhamento quase instantâneo de arquivos, como de bibliografias.
Houve grande dedicação de cada integrante do grupo em cumprir seu papel numa ultima distribuição de responsabilidades, 1 semana precedente ao deadline. O resultado foi suficientemente satisfatório, obteve-se o bom projeto, mas como já previsto pelo próprio orientador, o tempo foi o fator limitante em se alcançar o perfeito.
0,00 5000,00 10000,00 15000,00 20000,00 25000,00
Serviços Preliminares Terraplanagem Infra-Estrutura Supra-Estrutura Alvenaria Marcenaria Serralheria Impermeabilizações Forro Revestimento Interno Revestimento Externo Pisos Piscina Complementos Instalações Diversas Vidros Pintura Serviços Finais
Custo da Etapa
Custo da Etapa
3.2. Pontos Fracos: O grupo demorou algumas semanas para realmente se engajar com o projeto, o que destinou uma sobrecarga de trabalho para os últimos dias, visto que todos ocupam-se com outras atividades paralelas. Além disso, o fato de os integrantes terem poucas aulas juntos, e de morarem distante, fez com que os mesmos se distanciassem um pouco, atrasando o início das atividades chaves ou discussões. As mesmas ficaram, geralmente, para os últimos
momentos.
4. Bibliografia
4.1. YAZIGI, W. A Técnica de Edificar 5ª Edição. SindusCon – SP. Editora PINI. 2003.
4.2. ABCP – Associação Brasileira de Cimento Portland: Mãos a Obra. Disponível em:
<http://www.abcp.org.br/downloads/arquivos_pdf/M_OBRA.pdf>. Acesso em: 12 dez. 2009.
4.3. Imodata Sistemas. Disponível em: < http://www.imodata.com.br/TabelaPrice.aspx>. Acesso em:
12 dez. 2009.
4.4. Sinduscon – SP: O sindicato da construção. Disponível em: < http://www.sindusconsp.com.br>.
Acesso em: 10 dez. 2009.
4.5. Igf Intelect: Imóveis – Depreciação: entenda como ela afeta seus investimentos em imóveis.
Disponível em: < http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx?dica_Id=4286>. Acesso em: 10 dez. 2009.
