Identificação do Imóvel
Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário KELSEY MILLER
CARVALHO Nº CPF / CNPJ 90679377620 Nome Empreendimento RESIDENCIAL PAINEIRAS
Valor Compra Venda R$ 600.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 4202.23000.0007-6 Proprietário / Construtora Nº Cartório: 1 Matrícula: 70.186
Logradouro R PEDRO CERESER Nº 304 Andar Complemento
Bairro Cidade ITUPEVA UF SP CEP 13295-000 Latitude -23.166835 Longitude -47.026677
Caracterização da Região
Região
Residencial Unifamiliar Comercial Residencial Multifamiliar Industrial Outro - Descrever Abaixo
Infraestrutura Urbana
Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública
Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado
Fossa Cisterna/Poço Artesiano
Tipo Pavimentação: Asfalto
Restritivos:
Favela Risco Ambiental
Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo
Serviços Públicos e Comunitários
Metrô Centro
Comercial Escola Segurança Ônibus Rede Bancária
Lazer Coleta de
Lixo Clínicas/Hospitais
Aeroporto Shopping Parque
Outro -Descrever Abaixo
Análise da Região do Bairro
Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela
Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25% Tendência Uso Terreno Comercial Industrial Residencial
Limites do Bairro
Bairro da Mina, Bomfim, Portal da Santa Fe
Padrão da Região:
Alto Normal-alto Baixo
Normal Normal-baixo
Fatores Valorizantes
Vista - Mar Metrô Vista - Parque Vista Permanente Outro - Descrever Abaixo
Terreno
Topografia
Plana / Semi-Plana Aclive (> 10%) Desnível Pronunciado (Acidentado) Declive (> 10%) Formato Regular (Geométrico) Irregular Dimensões
Área (em m²): 858,31 m² Testada (Frente): 14,17 m Lado Direito: 47,57 m
Fração Ideal: 100,000000 % Fundos 18,00 m Lado Esquerdo: 48,18 m
Tipo de Implantação
Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante:
Tipo do Acompanhante
Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo
Condomínio / Imóvel Avaliando
Edifício ao qual pertence o Imóvel Avaliando
N° Andares/Pavimentos: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N° de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano
Descrição/Identificação dos Andares/Pavimentos Uso do Edifício: Isolado Padrão de Construção do Edifício
Alto Normal-alto Normal
Normal-baixo Baixo
Estado Conservação Edifício
Bom Regular
Ruim Em Implantação
Infraestrutura do Edifício
Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica
Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins
Tipo Imóvel Avaliando
Casa Apartamento Galpão
Sobrado Loja Sala
Comercial Vaga Autônoma Depósito
Autônomo Loft
Outro - Descrever Abaixo
Indício Ocupação Imóvel
Habitado Desabitado
Idade Aparente Imóvel Avaliando
Anos 10 Ano Construção
Estado Conservação Imóvel
Bom Regular
Ruim Em Construção
Padrão Acabamento Imóvel
Alto Normal
Baixo Mínimo
Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Nº Banheiros: 0
Fachada Vistoria externa Esquadrias Vistoria externa N° Andares do Imóvel Avaliando 0 Nº Dormitórios 0 Dimensões Área Privativa: 0,00 m² Área Comum (m²): 0,00 m² Área Total (m²): 403,10 m²
Área Averbada: 403.1 m² Área não Averbada m²
Nº Vagas Estacionamento
Cobertas 0 Descobertas 0 Privativas 0
Face Imóvel
Sul Norte Leste Oeste
Manifestações sobre a garantia
Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?
Sim Não
Vistoria externa. Imóvel em condomínio fechado. A idade aparente e o estado de conservação foram considerados conforme fachada externa do condomínio. Dados conforme documentação fornecida, não sendo possível aferir se refere ao imóvel atualmente.
Questões Complementares
Sim NãoData da Vistoria: 22/02/2019
1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local?
Não foi realizada vistoria interna.
3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?
Não foi realizada vistoria interna.
4) O imóvel possui vaga de garagem?
Não foi realizada vistoria interna.
5) Se possui vagas, elas estão documentadas?
6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?
Não foi realizada vistoria interna.
7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos?
Não foi realizada vistoria interna.
8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?
9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado?
Não foi realizada vistoria interna.
10) O imóvel possui características uni-familiares?
Não foi realizada vistoria interna.
11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?
Não foi realizada vistoria interna.
12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?
Não foi realizada vistoria interna.
14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O Imóvel possui suspeitas de Contaminação?
Observações Finais
Vistoria externa. Imóvel em condomínio fechado. A idade aparente e o estado de conservação foram considerados conforme fachada externa do condomínio. Dados conforme documentação fornecida, não sendo possível aferir se refere ao imóvel atualmente.
Amostras:
Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno1 Logradouro R LINO PEIXOTO AMORIM Nº 1098 Andar Complemento Residencial Paineiras Proximidade do Imóvel km Bairro Cidade ITUPEVA UF SP CEP 13295-000 Latitude Longitude Descrição terreno sem benfeitorias Fonte de Informações Marcio Telefone (11) 96102-2667
Status Ofertado Nº Vagas
Estacionamento Nº Dormitórios Nº Banheiros
Idade Aparente Imóvel
Avaliando 0 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Valor Venda / Oferta R$
290.000,00
Data Venda /
Oferta 26/02/2019 Valor m² R$ 362,50 Padrão Testada (Frente) 17,00
Área do Terreno (em
m²) 800,00 Área da Edificação (m²) Área Privativa 0 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70
2 Logradouro R PEDRO CERESER Nº S/N Andar Complemento Residencial Paineiras Proximidade do Imóvel km Bairro Cidade ITUPEVA UF SP CEP 13295-000 Latitude -23.166720 Longitude -47.026380 Descrição 3 dormitórios sendo 1 suíte e demais dependências Fonte de Informações Marcio Telefone (11) 96102-2667
Status Ofertado Nº Vagas
Estacionamento 4 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros 2
Idade Aparente Imóvel
Avaliando 2 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$
1.290.000,00
Data Venda /
Oferta 26/02/2019 Valor m² R$ 3.225,00 Padrão Normal Testada (Frente) 17,00
Área do Terreno (em m²) 820,00
Área da Edificação (m²) 400,00 Área Privativa 400 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70
3 Logradouro R PEDRO CERESER Nº S/N Andar Complemento Residencial Paineiras Proximidade do Imóvel km Bairro Cidade ITUPEVA UF SP CEP 13295-000 Latitude -23.166720 Longitude -47.026380 Descrição 4 suítes e demais dependências Fonte de Informações Colonial Imóveis Telefone (11) 99914-9272
Status Ofertado Nº Vagas
Estacionamento 8 Nº Dormitórios 4 Nº Banheiros 4
Idade Aparente Imóvel
Avaliando 7 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$
1.500.000,00
Data Venda /
Oferta 26/02/2019 Valor m² R$ 3.125,00 Padrão Normal Testada (Frente) 17,00
Área do Terreno (em m²) 885,00
Área da Edificação (m²) 480,00 Área Privativa 480 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 70
4 Logradouro R LINO PEIXOTO AMORIM Nº 1098 Andar Complemento Residencial Paineiras Proximidade do Imóvel km Bairro Cidade ITUPEVA UF SP CEP 13295-000 Latitude Longitude Descrição 3 dormitórios sendo 2 suítes e demais dependência Fonte de Informações Vigent Office Telefone (11) 94745-2330
Tabela de homogenização
Grau de Fundamentação: I Grau de Precisão: III Metodologia: Evolutivo
Cálculo do Coeficiente de Depreciação
N Vida Útil (em anos) Idade Aparente Imóvel Avaliando % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual % Coef. Deprec.
1 70 0,00 0 Novo 0,00 1,0000 20,00 1,0000
2 70 2,00 3 Novo e Regular 0,00 0,9870 20,00 0,9896
3 70 7,00 10 Novo e Regular 0,00 0,9420 20,00 0,9536
4 70 20,00 29 Novo e Regular 0,00 0,8180 20,00 0,0000
5 70 0,00 0 Novo 0,00 1,0000 20,00 1,0000
Cálculo Custo Construção e Valor Terreno
N Valor Venda / Oferta Área da Edificação (m²) CUB (R$/m²) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor Edificação Fator Oferta Valor Terreno
1 290.000,00 1.379,97 0,000 1,0000 0,00 0,00 0,90 261.000,00 2 1.290.000,00 400,00 1.379,97 1,776 0,9896 2.425,34 970.135,24 0,90 287.878,28 3 1.500.000,00 480,00 1.379,97 1,878 0,9536 2.471,33 1.186.240,42 0,90 282.383,63 4 920.000,00 338,00 1.379,97 1,346 0,0000 1.587,00 536.404,78 0,90 345.235,70 5 300.000,00 1.379,97 0,000 1,0000 0,00 0,00 0,90 270.000,00 Homogeneização
Amostra Área (m²) Dados Iniciais (1) (2) (3) (4) (5) Homogeneização (R$/m²) Amostra 1 800,00 326,25 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 326,25 Amostra 2 820,00 351,07 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 351,07 Amostra 3 885,00 319,08 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 319,08 Amostra 4 1.031,00 334,86 1,0469 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 350,56 Amostra 5 800,00 337,50 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 337,50 Fatores:
(1) - Área, (2) - Fator Frente, (3) - Fator Profundidade, (4) - Fator Topografia, (5) - Fator Localização
MÉDIAS DAS AMOSTRAS 336,89 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Minimo 235,82 Valor Máximo 437,96
Determinação Valor Terreno
Zona Área (em m²) Unidade Fator Frente Fator Profundidade Área Fator Esquina Fator Topografia Fator Consistência Homogeneização (R$/m²) Valor (R$)
3 858,31 336,89 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 336,89 289.000,00
Determinação Valor Construção
Vida Útil (em anos) Idade Aparente Imóvel Avaliando % Vida Conservação Tabela Ross-Heidecke k Residual Coef. Deprec.
70 10,00 14 Novo e Regular 0,00 0,9420 20,00 0,9536
Área Privativa CUB (R$/m²) Índice-Padrão Coef. Deprec. Custo Valor
403,10 1.379,97 0,000 0,9536 0,00 643.000,00
Determinação Valor Imóvel
Valor Terreno Valor Edificação F Com Total
289.000,00 643.000,00 1,0000 932.000,00
Cálculo Valor Avaliação
Área do Terreno (m²): 858,31 Valor m²: R$ 336,89 Valor Terreno: R$ 289.000,00
Área da Edificação (m²): 403,10 Valor m²: R$ 1.594,92 Valor Edificação: R$ 643.000,00
Valor de Liquidez: R$ 694.000,00 Valor Imóvel: R$ 932.000,00
Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 932.000,00
Avaliação para Garantia de Financiamento
Valor Terreno R$ 289.000,00 Valor por extenso: duzentos e oitenta e nove mil reais Valor Edificação R$ 643.000,00 Valor por extenso: seiscentos e quarenta e três mil reais Valor do(s)
Anexo(s) Valor por extenso:
Valor do(s)
Anexo(s) Valor por extenso:
Unidades Autônomas
N° da Matrícula Quantidade Unidades
Autônomas Tipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor
Valor de Liquidação Forçada
70.186 0 Indefinido
Valor Imóvel R$ 932.000,00 Valor por extenso: novecentos e trinta e dois mil reais
Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador
Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:
Nome da Empresa Avalitec Engenharia de Avaliações e Consultoria Ltda Nome do Avaliador José Roberto Gomes CREA / CAU 601238927
Local e Data
São Paulo 26/02/2019
"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".
LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.
“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidos pelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.
Representação Fachada Descrição
Data Foto 22/02/2019
Representação Fachada
Descrição Identificação do condomínio Data Foto 26/02/2019 Representação Descrição Data Foto Representação Fachada Descrição Data Foto 26/02/2019 Representação Fachada
Descrição Identificação do logradouro de acesso ao
condomínio Data Foto 26/02/2019
