TERMO DE CONCLUSÃO
OSASCO, 05 de novembro de 2017
SENTENÇA
Processo nº: 1016876-69.2017.8.26.0405
Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do
dinheiro
Requerente: Augusta Maria Batista Torrents
Requerido: Reserva Toscana Empreendimentos Spe Ltda. (Banco de Projetos)
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Mario Sergio Leite
Vistos.
AUGUSTA MARIA BATISTA TORRENTS ingressou com a presente ação de
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL em face de RESERVA TOSCANA
EMPREENDIMENTOS SPE LTDA (BANCO DE PROJETOS), alegando, em síntese, que no
dia 20 de agosto de 2014 firmou Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda com a requerida para aquisição da unidade autônoma nº 67, do edifício Lucca, no Empreendimento Condomínio Reserva Toscana, em Osasco. Afirmou que em razão de dificuldades econômicas não tem possibilidade de dar continuidade aos pagamentos das parcelas, especialmente aquela referente ao financiamento bancário do saldo devedor, pretendendo a rescisão do contrato. Alegou ter tentado realizar distrato amigável, inclusive enviando notificação extrajudicial para a requerida, que sequer respondeu. Informou que o empreendimento não foi concluído e não obteve a posse do imóvel. Acrescentou ter efetuado o pagamento total de R$ 29.370,98. Sustentou a possibilidade de rescisão do contato e o reconhecimento de nulidade de clausula contratual que estabelece perda total ou desproporcional das prestações pagas. Alegou a existência de grupo econômico e pleiteou, na hipótese da ré não pagar o valor da condenação, que as empresas Banco de Projetos Construções Ltda e Banco de Projetos Imobiliários Ltda sejam responsabilizadas em execução de sentença, após desconsideração da personalidade jurídica. Requereu a rescisão contratual, com a consequente devolução, de uma única vez, de 90% dos valores pagos, com correção monetária a partir do desembolso e juros legais, a partir da citação até a data do efetivo pagamento.
Citada (fls. 100), a ré apresentou contestação (fls. 101/104), alegando, no mérito, a existência de clausula de irrevogabilidade e irretratabilidade do instrumento de compra e venda, não sendo possível a rescisão unilateral por mero arrependimento. Alegou que a rescisão pretendida pela autora se equipara a infração contratual, devendo incidir a penalidade prevista na clausula VII.1., com aplicação da multa de 20% sobre o preço do imóvel. Confirmou ter a autora efetuado o pagamento do valor indicado na inicial. Requereu a procedência dos pedidos, e declaração da rescisão contratual por culpa exclusiva da autora, aplicando-se a multa contratual.
Réplica (fls.153/175).
As partes se manifestaram, requerendo o julgamento antecipado.
É o relatório. DECIDO.
Julgo antecipadamente o feito, porquanto desnecessária a produção de outras provas, a teor do art. 355, I, do Código de Processo Civil.
No mérito, a ação parcialmente procedente.
A autora firmou com a requerida Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma, em 20/08/2014, para aquisição da unidade n. 67, Torre 1, do Empreendimento Reseva Toscana, localizado neste município.
Alega a autora que em razão de dificuldades financeiras não pode continuar adimplindo as prestações do negócio jurídico.
Analisando os autos, verifica-se que a petição inicial veio devidamente instruída com os documentos que comprovam a celebração do contrato firmado (fls.21/57).
A rescisão do negócio celebrado entre as partes é correta, uma vez que a promitente-compradora, ora autora, não demonstrou ter interesse em adimplir sua obrigação e dar continuidade ao negócio realizado. Ao contrário, afirmou não possuir condições financeiras para dar prosseguimento à avença, pleiteando sua rescisão.
Nesse ponto, que não se pode falar em eventual ausência de informação sob a forma ou prazo de pagamento, diante da existência de clausula expressa (clausula VIII- fls. 42).
Dessa forma, não havendo mais interesse da autora em manter o negócio jurídico realizado, impõe-se a rescisão do contrato firmado. Por consequência, a restituição dos valores pagos pela autora deve ser efetuada.
Não obstante a previsão de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato, não há que se falar em vedação à possibilidade de desistência da aquisição, por parte da autora, já que a relação entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor.
Neste contexto, disposição contratual que retire do adquirente a possibilidade de desistir do negócio, antes de seu aperfeiçoamento, não pode ser considerada válida, uma vez que os coloca em posição de desvantagem excessiva, contrariando as previsões do art. 51, I e IV do Código de Defesa do Consumidor.
Confira-se:
“Apelação. Rescisão. Compra e venda. Imóvel. Cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade que não impede a rescisão do negócio, especialmente pela coexistência de cláusula de arrependimento. Princípio da boa-fé contratual. Rescisão que impõe o restabelecimento do "status quo ante", com a devolução das parcelas pagas. Pretensão, pelo comprador, de recebimento do valor atualizado do bem. Descabimento. Situação que não se coaduna com aquela existente anteriormente. Existência, ademais, de cláusula penal apta a recompor as perdas e danos eventualmente sofridos. Honorários. Redução. Impossibilidade. Os honorários devem ser fixados em patamar adequado a fim de evitar o menoscabo do advogado e, daí, o da própria profissão. Princípios da razoabilidade e da proporcionalidade observados. Sentença mantida. Aplicação do art. 252 do Regimento Interno desta Eg. Corte. Recurso improvido”. (Apelação nº 0000247-65.2012.8.26.0323, 9ª Câmara de Direito Privado, Rel. Desembargador MAURO CONTI MACHADO, data do julgamento: 07/06/2016).
Ora, é evidente que referida previsão contratual acaba por promover a inadimplência daquele adquirente que, sem ter condições de levar o negócio adiante, também se vê impedido de requerer sua resolução.
Destarte, uma vez operado o distrato, devem as partes ser restituídas à mesma situação em que se encontravam antes da celebração do negócio jurídico, com a devolução das parcelas pagas.
É pacífico que o consumidor inadimplente tem o direito de obter a devolução das parcelas pagas quando da rescisão contratual pleiteada, nos termos do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. Mas não de forma integral porque, havendo a ruptura por culpa do comprador, o vendedor faz jus à indenização pelas despesas com publicidade, administração, corretagem e outras irremediáveis ligadas à venda do imóvel.
contratantes ao estado em que se encontram antes da contratação, que é consequência imediata de qualquer rescisão contratual. Claro que, pela culpa na rescisão, responde o inadimplente pelas perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio.
Nesse sentido, dispõe a súmula 01 do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Com efeito, o percentual de retenção em relação aos valores a restituir constitui o ônus do comprador que não consegue suportar o negócio contratado.
Entretanto, torna-se inafastável o reconhecimento da abusividade da cláusula clausula VII.2 (fl. 2), que prevê a possibilidade da promitente vendedora “reter as importâncias devidas e pagas a título de multas, demais penalidades e encargos, pelo que não ficará obrigada a restituir ao promissário comprador qualquer importância dessa natureza que tenha recebido, uma vez que constituem acréscimo penitencial e não integram o preço”, haja vista colocar o consumidor em desvantagem exagerada e ferir os princípios de proteção inseridos no Código de Defesa do Consumidor.
No caso, a retenção de 20% mostra-se suficiente para indenizar os prejuízos que o inadimplemento do contrato gerou, sem onerar excessivamente a compradora, evitando o enriquecimento ilícito de qualquer das partes e estando em conformidade com a legislação consumerista.
Não destoa o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que “em caso de resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, que não reúne mais condições econômicas de suportar o pagamento das prestações, é lícito ao credor reter parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação”(AgRg no Ag 1283663/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em14/12/2010, DJe 03/02/2011), bem como que: “a resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem, propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora” (AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLAGIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA, julgado em
06/10/2009, DJe 21/10/2009), e ainda que a retenção tem caráter indenizatório (EAg1138183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2012, DJe04/10/2012), englobando todos os prejuízos sofridos decorrentes da comercialização do bem,sendo firme o entendimento daquele Tribunal Superior que a vendedora pode reter entre 10 e 25% das quantias pagas, a título de despesas administrativas (AgInt no REsp 1361921/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2016, DJe01/07/2016; RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRATURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012; AgRg no REsp 927.433/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2012, DJe 28/02/2012;REsp 838.516/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em17/05/2011, DJe 26/05/2011; AgRg no REsp 479.914/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSOSANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/10/2010, DJe 15/10/2010; AgRg no AREsp 600.887/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015, DJe 22/06/2015).
Observo que os valores pagos a título de sinal marcam o início de pagamento e a seriedade do negócio. Em outras palavras, visam, principalmente, à conclusão do quanto pactuado, caracterizando-se como princípio de pagamento, compondo, pois, o preço do bem, sujeitando-se à regra contida no art. 419 do Código Civil.
A propósito, neste sentido têm-se decidido:
“RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA CUMULADA PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS, MAIS O EQUIVALENTE, ALÉM DAS PERDAS E DANOS. Sentença de procedência, com a condenação da ré na devolução em dobro do que recebeu. Vendedores que deram causa à ruptura do negócio. Devolução das arras que é mister por se constituir em princípio de pagamento, mas, não em dobro, tendo em vista se tratar de arras confirmatórias, não penitenciais. Aplicação do art. 419, do CPC. Cerceamento de defesa inexistente. Manutenção da sentença nos demais aspectos. Preliminar rejeitada. Recurso parcialmente provido” (Apelação 9138977-04.2009.8.26.0000 - Relator(a): Fábio Quadros - Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 29/03/2012 - Outros números: 91389770420098260000).
Além disso, nos termos da Súmula 02 do Egrégio. TJSP:
“a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição”.
A propósito, registro os seguintes julgados:
“AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E RESTITUIÇÃO DE VALORES. Compra e venda de imóveis Relação de consumo Comissão de corretagem e "taxa" SATI Venda e compra de imóvel realizada com incorporadora e condicionada à contratação e pagamento, pelos compradores, de serviços de corretagem e assessoria à empresa alheia ao negócio Inexistência de prova de que os serviços foram efetivamente prestados aos compradores. Obrigação que deve ser suportada pela
empresa responsável pelo empreendimento imobiliário Legitimidade da
incorporadora para responder pela devolução do valor pago a título de corretagem e assessoria - Retenção de valores pagos Rescisão do contrato declarada em sentença Requerida que pretende a retenção de 40% dos valores pagos pelos autores com base em cláusula do contrato rescindido Abusividade e nulidade configurada. Sentença mantida, para condenar a requerida à devolução dos valores pagos pela autora, de uma só vez, observada a retenção de 10% para ressarcimento dos prejuízos decorrentes da própria rescisão - Serviço de personalização. Restituição devida Serviço que não foi prestado pela ré Recurso desprovido” (TJSP, Apelação n. 1006946-37.2014.8.26.0565, Rel. Des. Miguel Brandi,7ª Câmara de Direito Privado, j. 17/02/2016, DJ 29/02/2016);
Assim, faz jus a parte autora à devolução de 80% dos valores comprovadamente entregues à requerida a título de preço do imóvel, em uma única parcela e na forma simples, cuja soma total deverá ser apurada em sede de liquidação.
Frise-se que a liberação do imóvel em favor da ré é decorrência lógica da rescisão contratual, e do retorno das partes ao “status quo”.
Por fim, anote-se que eventual pedido de desconsideração da personalidade jurídica da requerida poderá ser postulado em fase de cumprimento de sentença, caso a requerida não tenha condições de adimplir a obrigação fixada na sentença e se presentes os requisitos necessários.
Isto posto, com fundamento no artigo 487, inciso I do CPC, JULGO
abusividade das cláusulas VII.2 do contrato entabulado pelas partes e condenar a ré a restituir à parte autora a quantia correspondente a 80% dos valores pagos pelo empreendimento, de uma só vez, com acréscimo de correção monetária pela Tabela Prática do TJSP a partir do desembolso de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês, contados da citação.
Tendo em vista a rescisão do contrato, defiro a liberação imediata e comercialização da unidade descrita na inicial, mediante o depósito em juízo dos valores pagos pela autora.
A autora decaiu em parte mínima do pedido, razão pela qual responde a ré pelas custas, despesas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação.
Sentença publicada nesta data, com a liberação nos autos digitais. Dispensado o registro, nos termos do art. 72, § 6º, das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo. Intimem-se.
Osasco,
06 de novembro de 2017
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA
