2ª Versão – OK Dr. Romeu/17/09/07
PRONUNCIAMENTO FEITO PELO PRESIDENTE DO SECOVI-SP, ROMEU CHAP CHAP, POR OCASIÃO PAINEL INTERNACIONAL SOBRE “O COMPORTAMENTO DO MERCADO AMERICANO E OS IMPACTOS MUNDIAIS”, COM A PARTICIPAÇÃO DE JULIAN A. JOSEPHS, PRESIDENTE DA FIABCI MUNDIAL, E DE PAT VREDEVOOGD COMBS, PRESIDENTE DA NAR, APRESENTADO NA CONVENÇÃO SECOVI, DIA 27 DE SETEMBRO DE 2007.
O COMPORTAMENTO DO MERCADO AMERICANO E OS
IMPACTOS MUNDIAIS ROMEU CHAP CHAP Presidente do Secovi-SP
Convenção Secovi São Paulo, 27/09/2007
CITAÇÕES – conforme cerimonial Excelentíssimas autoridades.
Ilustres lideranças de entidades de classe da indústria imobiliária nacional.
Caros companheiros do mercado imobiliário do Brasil e do Exterior.
Vamos aqui discutir em profundidade a crise que atinge a economia norte-americana por conta dos problemas ora enfrentados pelo mercado imobiliário daquele país. Um país, cuja importância no contexto mundial é absolutamente inegável.
Os Estados Unidos, por sua solidez, exemplo de empreendedorismo e de democracia, exercem função decisiva no desenvolvimento de todas as nações, especialmente as emergentes, como é o caso do Brasil.
Mas a importância deste painel não reside apenas na abordagem que se pretende fazer. O principal é a oportunidade de discutir este tema com duas grandes lideranças do setor de nosso setor.
Falo do presidente da Fiabci Mundial, Federação Internacional das Profissões Imobiliárias, o senhor Julian A. Josephs, e do presidente da National Association of Realtors, a NAR, a maior associação imobiliária dos Estados Unidos, liderada por Pat Vredevoogd Combs.
Ambos nos conferem o prestígio de sua presença e, certamente, proporcionarão a todos nós a correta dimensão e os desdobramentos do chamado “estouro” da bolha imobiliária.
Sobre a proporção deste problema, muitas são as informações que estamos recebendo, cuja procedência teremos a chance de confirmar ou não.
Além disso, não faltam indagações sobre como esse problema afetará o mercado imobiliário brasileiro.
Afinal, seremos contaminados por essa crise, interrompendo um processo de retomada iniciado após 20 anos de quase estagnação?
A nosso ver, a resposta para esta pergunta é sim e não. Sim, se considerarmos que eventual recessão na maior nação do planeta atingirá a todos os países. Se o Produto Interno Bruto norte-americano decrescer, a economia mundial será afetada. Será o efeito tsunami e o setor de imóveis nacional sofrerá se houver elevação das taxas de juros, trazendo como conseqüência a desaceleração do crescimento, o desemprego, como vinha ocorrendo em toda a década de 90 e início da atual.
Não, se for reconhecido que nosso mercado imobiliário está ainda muito longe de alcançar a pujança desse segmento nos Estados Unidos.
Temos um déficit habitacional de aproximadamente oito milhões de moradias. Ou seja, há uma imensa demanda a ser atendida.
Por sua vez, nossas operações de crédito imobiliário somente agora registram recuperação consistente, em função da série de medidas governamentais que ampliaram as garantias a compradores e financiadores, bem como injetaram no setor volume considerável para o financiamento habitacional.
Senhores. O Brasil ainda está muito longe da realidade imobiliária dos Estados Unidos.
Crise da “bolha” norte-americana
• Mercado hipotecário, nos EUA, estimado em US$ 10,2 trilhões
• Mercado de “subprime” da ordem de US$ 1,2 trilhão a US$ 1,5 trilhão
• 30% do mercado “subprime” registra problemas • Há um descolamento total da crise nos EUA com
o nosso mercado imobiliário.
• Existe perigo de contaminação? Só se for para a economia como todo.
Para se ter uma idéia, e segundo informações recebidas, as hipotecas norte-americanas totalizam cerca de US$ 10 trilhões.
Desse total, pouco mais de US$ 1 trilhão é o chamado ‘subprime’. E nesse trilhão, há uma inadimplência de 30% - ou seja, aproximadamente US$ 300 bilhões - volume que, diante do tamanho do mercado dos EUA, é até modesto, embora ninguém possa considerar tal soma como inexpressiva.
Em nosso país, a realidade é totalmente diferente. Os créditos imobiliários, até pouco tempo atrás, eram elitizados.
Projeção das Contratações com recursos da Poupança (SBPE)
1,77 2,22 3,00 4,85 9,49 15,00 0 2 4 6 8 10 12 14 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Em R$ bilhões Fonte: Abecip
Mesmo hoje, com a ampliação das oportunidades de acesso ao financiamento habitacional, os empréstimos são concedidos com muito rigor e raros são os casos em que os bancos financiam 100% do valor do imóvel.
Aliás, a burocracia na concessão de financiamentos é hoje um dos maiores entraves. Costumo dizer que é possível obter um empréstimo de R$ 100 mil para a aquisição de um automóvel em poucos dias, bastando a apresentação de documentos básicos. Porém, para financiar um imóvel de R$ 50 mil, são exigidas inúmeras certidões e o processo leva dois ou mais meses.
Além desses fatores, há que se considerar também as condições macroeconômicas internas.
Houve a consolidação da democracia e a efetivação de uma série de ajustes indispensáveis ao fortalecimento de nossa economia, situação esta claramente demonstrada pela queda da inflação, hoje em patamares de primeiro mundo.
2477,2% 916,4% 22,4% 9,6% 5,2% 1,7%8,9%6,0% 7,7%12,5%9,3%7,6%5,4% 3,1% 0% 500% 1000% 1500% 2000% 2500% 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Fonte: IBGE REAL (Plano Real) IPC-A % INFLAÇÃO
Fizemos boa parte da lição de casa, a ponto de não haver mais necessidade de renovação de empréstimos com o Fundo Monetário Internacional.
Os fundamentos estão criados e o chamado ‘Risco Brasil’ é o menor dos últimos tempos, razão pela qual estamos em vias de alcançar o ‘investment grade’, designação que fornece a todos os investidores confiança para apostar em nosso país.
O Produto Interno Bruto registra incremento constante, embora aquém das potencialidades do Brasil, haja vista as limitações impostas pela ausência de infra-estrutura suficiente para suportar um crescimento mais forte.
PIB NACIONAL EM CRESCIMENTO CONSTANTE
PIB BRASIL (Ano 2005) = US$ 1,067 trilhão
• Crescimento do PIB em 2006: • Do Brasil = 3,7%
• Da Construção Civil = 4,6%
PROGNÓSTICOS CRESCIMENTO PIB PARA 2007
• Do Brasil = 4,5% a 5%
• Da Construção Civil = 6% a 7%
Precisamos investir em estradas, portos, aeroportos, energia elétrica e outros setores indispensáveis ao desenvolvimento sustentado ao qual finalmente nos candidatamos. de z/ 03 fev/04 abr/ 04 jun/ 04 ago/ 04 out/ 04 de z/ 04 fev/05 abr/ 05 jun/ 05 ago/ 05 out/ 05 de z/ 05 fev/06 abr/ 06 jun/ 06 ago/ 06 out/ 06 de z/ 06 fev/07 abr/ 07 jun/ 07 ago/ 07
Fonte: Banco Central Brasil
TAXA SELIC PROJEÇÃO DE SELIC: DEZ/07 = 11% DEZ/08 = 10% Fonte: Bradesco Mai/05=19,75% Set/07=11,25%
O positivo cenário macroeconômico está permitindo a gradual redução da taxa de juros – a Selic. Embora ainda esteja dentre as mais altas do mundo, a tendência é de queda constante, com o que os investimentos em ativos reais voltam a ganhar relevo.
Dentre esses, os imóveis possuem notável destaque. É um bem de raiz extremamente valorizado pelo povo brasileiro, cuja cultura latina prioriza a propriedade.
Adicione-se que o Brasil ainda passa por um acelerado processo de urbanização. Até o final desta década, mais de 80% da população estará vivendo nos centros urbanos.
Taxa de crescimento populacional reduziu
Taxa de crescimento populacional reduziu--se se
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drasticamente desde a déécada de 50. Jcada de 50. Jááa taxa de a taxa de urbaniza
urbanizaçção elevouão elevou--se de 30% em 1940 para 81% se de 30% em 1940 para 81% em 2000 em 2000 2,392,992,892,48 1,93 1,63 0 1 2 3 4 1950 1960 1970 1980 1990 2000 TAXA DE CRESCIMENTO POPULACIONAL (%) 31 36 45 56 68 80 81 0 20 40 60 80 100 1940 1950 1960 1970 1980 1996 2000 TAXA DE URBANIZAÇÃO (%) Fonte: IBGE
E o tamanho dessa população é considerável. Somos quase 190 milhões de brasileiros, distribuídos num território de dimensões continentais que ainda precisa ser literalmente construído.
POPULAÇÃO BRASILEIRA ESTIMADA EM 2007
• DO BRASIL 188,85 Milhões
• DO ESTADO S. PAULO 41,06 Milhões
• DA CIDADE S.PAULO 11,02 Milhões
APESAR DE A TAXA DE NATALIDADE SITUAR-SE EM PORCENTUAL DE PRIMEIRO MUNDO,
POPULAÇÃO AINDA DEVERÁ REGISTRAR INCREMENTO CONSIDERÁVEL
É importante observar, ainda, que essa população começa a se concentrar numa faixa etária integrada por consumidores compradores de imóveis.
PIRÂMIDE ETÁRIA DO BRASIL (milhões de habitante) 00 a 04 20 a 24 40 a 44 60 a 64 80 e + Mulher Homem Fonte: IBGE 1980 00 a 04 20 a 24 40 a 44 60 a 64 80 e + 00 a 04 20 a 24 40 a 44 60 a 64 80 e + 2000 2010 2020 10 5 0 5 10 10 5 0 5 10 10 5 0 5 10 10 5 0 5 10 00 a 04 20 a 24 40 a 44 60 a 64 80 e +
Como o Brasil é um país ainda jovem, estamos ingressando num período especialmente interessante no que se refere à configuração da demanda por bens imóveis, seja para primeira moradia, seja segunda residência, sejam unidades especialmente focadas no público da chamada melhor idade, sejam investidores em imóveis comerciais para uso próprio ou locação – o que também se aplica ao segmento residencial.
Além da disponibilidade de recursos no Sistema Financeiro da Habitação – o SFH, surgem novas formas de capitalização para as empresas que atuam no setor imobiliário. O Brasil dá seus primeiros passos na utilização de instrumentos há anos utilizados nos países do primeiro
Várias empresas imobiliárias estão ingressando no novo mercado, por meio da abertura de capital e oferta de ações em bolsa de valores – os IPOs.
Abertura de Capitais
Diversas empresas, dentre as 10 maiores do
mercado imobiliário de São Paulo – Cyrela, Rossi,
Gafisa, Company, Klabin, Brascan,Lopes, São Carlos e Abyara – captaram, em 2006, mais de R$
5,8 bilhões por meio da oferta de suas ações; Em 2007, Tecnisa, Camargo Correa, Rodobens,
PDG Realty, Iguatemi, Even, JHSF, CR2, Agra, Inpar e EZ Tec, MRV, Multiplan, Cia. Bras. Desenv. Imobiliário e General Shopping captaram R$ 10,8
bilhões.
Embora preliminar, esse movimento já totaliza mais de 15 bilhões de reais, captados junto a investidores nacionais e internacionais. E a tendência é de incremento gradual e constante.
A criação do Sistema de Financiamento Imobiliário ( o SFI ) permitiu o ingresso do País no mercado secundário. Esse novo sistema ficou hibernando por longos anos, pois não teria como despertar num ambiente de inflação alta e taxas de juros estratosféricas.
Hoje, o cenário favorável está permitindo considerável incremento da comercialização dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
CERTIFICADOS DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS - CRI
Fonte: CVM
• Início em 1999, com dois registros no valor de R$ 12,9 milhões
• Em 2006, foram 77 registros (R$ 1,07 bilhão)
• De janeiro a julho de 2007 são 31
registros (R$ 645,4 milhões) e existem 9 registros em análise (R$ 290,5 milhões), totalizando 40 registros (R$ 935,9
milhões)
O mesmo acontece no segmento de Fundos de Investimento Imobiliário, os quais também deverão registrar paulatino crescimento, criando cultura no âmbito dos investidores que desejam aplicar em ativos reais, mas sem imobilizar seus recursos – ou seja, com liquidez.
FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOS
Fonte: CVM
• Início em 1995, com seis fundos, com Patrimônio de R$ 424,4 milhões
• De 1995 a 2007 foram criados 75 fundos, com patrimônio de R$ 2,8 bilhões
Estamos vivendo um momento especialmente promissor no que diz respeito ao desenvolvimento do setor imobiliário brasileiro e aos investimentos nacionais e estrangeiros na área.
Conforme estimativas, o crédito imobiliário poderá ter um incremento superior a 20% ao ano, nos próximos cinco anos.
FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS – SBPE EVOLUÇÃO DOS RECURSOS
• 2003 R$ 2,2 bilhões • 2004 R$ 3,0 bilhões • 2005 R$ 4,9 bilhões • 2006 R$ 9,5 bilhões • 2007 R$ 14 bilhões • Crescimento de 2003 para 2007:
536%
Como já disse, o Brasil é um país a construir. Precisa dos mais diferentes tipos de empreendimentos imobiliários, de moradias populares a shopping centers, hotéis e resorts com campos de golfe, condomínios industriais, etc.
As parcerias com grupos estrangeiros, direta ou indiretamente, já são uma realidade. Não passa semana sem que receba em meu escritório algum representante do Exterior interessado em identificar oportunidades de negócios imobiliários em território nacional.
Por todos esses motivos, posso afirmar - sem medo de errar -, que o Brasil é a ‘bola da vez’ do investimento imobiliário e que este é o melhor momento para a tomada
Acredito que o problema no mercado imobiliário dos Estados Unidos será superado. O presidente Bush já está adotando medidas, cujo reflexo já se faz sentir nas bolsas de valores do Brasil e do Exterior.
E, como acontece em todas as crises, haverá um produtivo aprendizado e serão identificadas novas oportunidades para garantir que não haja problema de continuidade na recuperação da economia mundial e, particularmente, da indústria imobiliária brasileira.
Meus amigos. Esta é a leitura que o Secovi faz do momento. Uma leitura que será aprimorada e enriquecida com as exposições de nossos palestrantes do Exterior, a quem reitero nossos agradecimentos, desejando aos participantes deste painel o máximo aproveitamento. Muito obrigado!
Muito obrigado!
