IMOPATRIS
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado
RELATÓRIO ANUAL DE ACTIVIDADE
2014
PATRIS GESTÃO DE ACTIVOS - SGFIM, S.A. RUA DUQUE DE PALMELA, 37 – 3º 1250-097 LISBOA
CAPITAL SOCIAL €1.500.000,00
PESSOA COLECTIVA E INSCRIÇÃO NA C.R.C. DO PORTO SOB O Nº 502 618 302
Relatório de Actividade de 2014
Fundo Imobiliário
Imopatris – Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado
Elementos Identificativos
Tipo de Fundo: Subscrição Particular
Data de Constituição: 22-07-2009
Sociedade Gestora: Patris Gestão de Activos SGFIM, S.A.
Banco Depositário: Banco Invest S.A.
Valor da Carteira em 31-12-2014: 3.736.121 €
Rendibilidade do Fundo em 31–12-2014:
Rendibilidade anual (*) (-5,748%)
(*) O fundo está isento de Comissões de Subscrição e de Resgate. Os valores divulgados representam dados passados, não constituindo a mesma garantia de rendibilidade para o futuro, dado que o valor das Unidades de Participação, pode aumentar ou diminuir em função da avaliação dos activos que integram o seu património.
ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO
2014 foi o quinto ano consecutivo de expansão do actual ciclo económico, apesar de um início algo desapontante…
O ano de 2014 teve início com os investidores a anteciparem um enquadramento de significativo crescimento económico ao nível da economia global. Contudo, as expectativas acabariam por ser desapontadas no 1º trimestre do ano, fruto da contracção do PIB da economia dos EUA no trimestre (com uma variação trimestral anualizada de -2,1%), em virtude de condições meteorológicas adversas, um ajuste no ritmo de constituição de existências, menores exportações para a China e uma queda nas despesas relacionadas com a área da saúde, após entrada em vigor de nova legislação
para o sector (Affordable Care Act).
… com a economia dos EUA a revelar-se novamente decisiva
A economia dos EUA acabaria contudo por registar uma forte recuperação em meados do ano, com uma taxa de crescimento média trimestral anualizada próxima de 5,0% no 2º e 3º trimestre de 2014. Os sinais de forte crescimento económico observados em meados de 2014 pela economia dos EUA contrastaram, no entanto, com o enquadramento observado no resto da economia global.
No Japão, o aumento da taxa do IVA implementada no início do 2º trimestre acabou por ter um efeito bem mais negativo do que era esperado ao nível do consumo privado. O Japão acabaria por sofrer fortes quedas na produção industrial no 2º trimestre (período durante o qual o PIB da economia caiu a um ritmo anualizado de -6,7%), com a recuperação no resto do ano a revelar-se desapontante. Aliás, esta fraca recuperação acabaria mesmo por conduzir o primeiro-ministro Japonês a anunciar em Novembro que a segunda fase da subida da taxa do IVA irá ocorrer apenas em Abril de 2017 e não em Outubro de 2015 como havia sido inicialmente determinado. Adicionalmente, e num contexto de fraco crescimento económico e lenta progressão em direcção ao seu objectivo de inflação, o Banco do Japão acabou, na sua reunião de Outubro, por surpreender os mercados financeiros, ao anunciar um aumento no ritmo anual de compra de obrigações em mercado secundário para um montante superior a 723 mil milhões de dólares.
Depois de um arranque relativamente desapontante, a economia Chinesa acabaria por registar uma taxa de crescimento do PIB em termos reais de 7,4% em 2014, não muito diferente de 2013 (7,7%), mas representando o valor mais baixo desde 1990, relembrando a inevitabilidade de se caminhar gradualmente para uma taxa de crescimento mais baixa, mas provavelmente suportado por um modelo de crescimento mais sustentado, após a implementação de um conjunto vasto de reformas em várias áreas da economia.
Desenvolvimentos de natureza mais idiossincrática noutras regiões, como os problemas geopolíticos em torno da Rússia e da Ucrânia, a forte subida nas taxas de juro implementada pelo Banco Central da Turquia no início de 2014, a continuação do ciclo de subida da taxa Selic pelo Banco Central do Brasil, o envolvimento militar por parte de Israel na faixa de gaza e disputas laborais no sector industrial/extracção de minérios da África do Sul, todos eles contribuíram de uma forma directa ou indirecta para um menor crescimento da economia global face às expectativas que existiam no início do ano, principalmente na primeira metade de 2014.
Na área dos países em vias de desenvolvimento, 2014 mostrou que a economia Brasileira continua a apresentar vários desequilíbrios macroeconómicos
Na área dos países em vias de desenvolvimento, uma referência especial para o Brasil. 2014 foi ano de eleições Presidenciais para o Brasil, mas foi igualmente um ano em que os vários desequilíbrios macroeconómicos que o país continua a apresentar ficaram bem visíveis. Um défice da balança de transacções correntes de 4,2% do PIB, uma taxa de inflação no consumo de 6,4% (bem acima do objectivo do banco central de 4,5%), um défice das contas públicas de 6,7% do PIB em 2014 e um aumento do rácio da dívida pública para 63,4% do PIB mostram bem a urgência relativamente à implementação das necessárias medidas de política económica e fiscal por parte do novo governo de Dilma Rousseff reeleita em 2014 para um segundo mandato que terminará no final de 2018. Segundo o último relatório do FMI, a economia Brasileira deverá ter estagnado em 2014, num enquadramento de desvalorização do Real, subida das taxas de juro pelo Banco Central do Brasil e queda dos preços das matérias-primas.
2014 foi um ano de fraco crescimento para a região do euro…
Na Zona Euro, a economia deu continuidade ao ciclo de expansão económica iniciado a partir do início do 2º trimestre de 2013. Segundo as projecções de Inverno da Comissão Europeia, a economia deverá ter registado um crescimento de apenas 0,8% no ano passado, um ritmo claramente insuficiente para fazer face à elevada taxa de desemprego observada na região (11,4% no mês de Dezembro de 2014), e à tendência de queda na taxa de inflação observada ao longo de todo o ano, tendo esta inclusivamente terminado 2014 com uma leitura negativa de -0,2% (em termos de taxa de variação homóloga), após ter incorporado o impacto do colapso no preço do petróleo na segunda metade do ano. Aliás, 2014 foi um ano de baixa inflação para várias economias, mas principalmente para a Zona Euro, o que levou o Banco Central Europeu, não só a avançar com novas reduções nas suas taxas de juro de referência (com a taxa de depósito a situar-se em -0,20% desde Setembro), mas também com políticas denominadas de “não convencionais”, como um programa de cedência de liquidez para incentivar a concessão de crédito à economia ou um programa de compra de dívida do sector privado no mercado secundário.
2014 terminou com uma forte desvalorização do euro, na expectativa do anúncio de um programa de compra de dívida pública por parte do Banco Central Europeu, e uma significativa queda do preço do petróleo, dois importantes factores que, em conjunto com a progressiva normalização das condições no sector bancário, uma política fiscal menos restritiva e um enquadramento de baixa inflação, estabilização do mercado de trabalho e recuperação do rendimento real das famílias, provavelmente fornecem alguma confiança relativamente à evolução da economia da região durante o ano de 2015.
… não obstante os sinais positivos observados em Portugal, Espanha e Irlanda
Apesar da manutenção do enquadramento de fraco crescimento económico para a região durante 2014, o ano passado acabou, contudo, por trazer notícias positivas para alguns países, nomeadamente Irlanda, Espanha e Portugal. No que a Portugal diz respeito, a economia deverá ter registado uma taxa de crescimento de 1,0% em 2014, segundo o mesmo relatório de Inverno de 2015 da Comissão Europeia, no ano durante o qual Portugal conseguiu sair com sucesso, ou seja sem recurso a um programa cautelar, do programa de assistência financeira implementado ao longo dos últimos 3 anos; e regressando ao mercado primário de emissão de dívida pública com taxas de juro em níveis historicamente baixos. A estabilização do mercado de trabalho foi importante para fornecer suporte ao consumo privado, pondo fim a 3 anos de significativa contracção. Sinais económicos
positivos foram também observados em Espanha e, principalmente, na Irlanda (país que deverá ter registado uma taxa de crescimento em termos reais de 4,8% em 2014), sublinhando a importância das reformas implementadas pelas autoridades nacionais de cada um destes países ao longo dos últimos anos.
Acções, dívida de empresas e de governos na Europa e nos EUA terminaram 2014 com taxas de retorno positivas, enquanto os índices de matérias-primas registaram fortes quedas
O contexto de crescimento económico, políticas monetárias expansionistas por parte dos principais bancos centrais dos países desenvolvidos e tendências de desinflação na maior parte das economias criou as condições para que o ano passado acabasse com taxas de retorno positivas nas classes de activos de acções, dívida de empresas e dívida de governos, na maior parte dos mercados da Europa e nos EUA. O mercado Português de acções foi, no entanto, uma importante excepção, ao terminar 2014 com uma queda de quase 27% (excluindo a componente de dividendos), num ano marcado pelos problemas em torno do BES/grupo GES. No que se refere aos mercados emergentes, o ano acabaria por ser relativamente mais fraco em termos agregados para os segmentos de acções e obrigações, sendo contudo de destacar a forte subida do mercado de acções Chinês.
O MERCADO IMOBILIÁRIO
O ano de 2014 foi claramente um ano de retoma no mercado de investimento imobiliário português. O valor total investido apenas em activos comerciais poderá ter atingido quase 900 milhões de euros, um crescimento de quase 180 % face ao ano anterior. A maioria deste investimento, cerca de 90 %, resultou de investimento externo das mais variadas proveniências. Os perfis destes investidores
variam desde investidores privados e family offices, aos fundos institucionais que representam cerca
de 75 % do total investido, ou seja, detêm a parcela mais significativa. Ocorreu ainda uma absorção muito significativa de espaços para escritórios reflectindo um aumento dos níveis de confiança das empresas e uma mudança estratégica imobiliária das empresas. Não houve decréscimo nas rendas, contrariando uma tendência de anos anteriores, pelo que será possível um crescimento moderado das rendas em 2015 em certas zonas com maior procura.
Relativamente ao mercado de habitação começou já ser visível uma recuperação durante 2014. As mudanças legislativas no regime de arrendamento urbano abriram caminho à concretização da liberalização do mercado de arrendamento, o que torna este mercado actrativo numa perspetiva de investimento.
As estimativas para 2015 são as melhores, já que tudo indica que Portugal voltou a fazer parte das estratégias de investimento dos grandes investidores internacionais. Com preços acessíveis e rentabilidades elevadas, prevê-se que 2015 seja um ano mais dinâmico que o ano de 2014, já que no final do ano existiam operações de grande dimensão no mercado de escritórios que transitaram para 2014.
RELATÓRIO DE ACTIVIDADE
Em 2014, e apesar da reforma do Regime de Arrendamento Urbano efectuada em 2013 que permitiu que nas fracções dedicadas ao arrendamento habitacional houvesse um aumento significativo do valor das rendas, houve uma desvalorização do valor do Fundo no montante 227.856 euros devido a menos valias de € 67.950 na alienação de imóveis e à concessão de isenção do pagamento de rendas relativas aos anos de 2014 e 2013 de dois inquilinos empresariais.
Em 2014, continuou-se a canalizar os fundos disponíveis para amortização dos empréstimos bancários, que continuam a representar cerca de 11% do valor do activo do fundo.
Em 30 de Dezembro de 2013, em Assembleia Geral de Participantes do Fundo e nos termos do nº 2 do artigo 34º do Decreto-Lei nº 60/2002 de 20 de Março, tinha sido deliberado a entrada em liquidação do mesmo, tendo sido fixado o dia 5 de Dezembro de 2014 para o reembolso das unidades de participação.
No entanto e durante 2014, atendendo à situação ainda adversa do mercado imobiliário e apesar dos esforços desenvolvidos desde a decisão de liquidação em 30 de Dezembro de 2013, apenas foi possível alienar três imóveis, não tendo sido possível encontrar interessados na aquisição dos restantes imóveis que integram a carteira do fundo a um preço justo.
Pelos motivos referidos a entidade gestora decidiu propor ao único participante a prorrogação do prazo de liquidação do fundo por um ano, sugestão esta que foi aceite pelo único participante do fundo e formalizada em carta enviada à entidade gestora em 11 de Novembro de 2014.
Com o acordo do único participante do fundo, a entidade gestora solicitou à Comissão do Mercado de Valores Mobilários em 13 de Novembro de 2014 a prorrogação por um ano da data de liquidação, pretensão que foi deferida em 12 de Dezembro de 2014, fixando como data limite para a liquidação do fundo 5 de Dezembro de 2015.
Por esse motivo nas contas do presente exercício, tal como aconteceu no exercício anterior, está prejudicado o princípio da continuidade, e as demonstrações financeiras foram preparadas numa óptica de liquidação do Fundo.
POLÍTICA DE INVESTIMENTO
O FUNDO tem como objectivo a aplicação das poupanças recebidas dos participantes no investimento efectuado no mercado imobiliário procurando, através da sua política de investimentos, criar condições de rentabilidade, segurança e liquidez, não privilegiando nenhuma área em particular da actividade imobiliária. Os investimentos realizados não ficarão limitados a Portugal, nem condicionados a limites de concentração geográfica, podendo investir em todo o espectro da actividade imobiliária nomeadamente:
Em prédios rústicos ou mistos, não desenvolvendo investimento florestal, mas sim destinados a constituir uma clara aposta no desenvolvimento e alargamento de zonas urbanas;
Em participações em Sociedades Imobiliárias;
Em unidades de participação de outros Fundos de Investimento Imobiliário;
Acessoriamente, o FUNDO pode investir a sua liquidez em numerário, depósitos bancários, certificados de depósito, unidades de participação de fundos de tesouraria e valores mobiliários emitidos ou garantidos por um Estado-Membro da Comunidade Europeia com prazo de vencimento residual inferior a 12 meses;
O FUNDO poderá contrair dívida como forma de financiamento do seu activo, sempre que o retorno esperado da(s) operação(ões) se mostre vantajoso para os participantes. O nível de endividamento não estará sujeito a qualquer limite;
O investimento em prédios rústicos ou mistos pode ascender até 100% do activo total do Fundo;
O FUNDO poderá investir em projectos de construção um valor que pode atingir até 100% do seu activo;
O peso de um só imóvel poderá representar até 100% no activo total do fundo;
O FUNDO pode manter, até 100% do seu activo total, contratos de arrendamento com uma mesma entidade.
NOTAS FINAIS
Em 2015 a entidade gestora vai continuar a desenvolver todos os esforços na alienação dos activos imobiliários do fundo, iniciativas que serão sempre acompanhadas pelo único participante no fundo. Pretende-se alienar a carteira antes da data de liquidação, mas sem que o cumprimento da data objectivo, implique prejuízos para o participante.
O Conselho de Administração da Sociedade Gestora,
Gonçalo França de Castro Pereira Coutinho (Presidente)
João Manuel Pereira de Lima Freitas e Costa (Vogal)
FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO IMOPATRIS
BALANÇOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2014 E 31 DE DEZEMBRO DE 2013
(Valores em euros)
ACTIVO PASSIVO
CÓDIGO DESIGNAÇÃO 31-12-2014 31-12-2013 CÓDIGO DESIGNAÇÃO 31-12-2014 31-12-2013 Bruto Mv/Af mv/ad Líquido Líquido
ACTIVOS IMOBILIÁRIOS CAPITAL DO FUNDO
31 Terrenos 0 62 Unidades de participação 3 707 000 3 707 000
32 Construções 4 083 100 1 895 982 -1 652 982 4 326 100 4 754 050 63 Variações Patrimoniais
33 Direitos 0 64 Resultados Transitados 256 977 1 055 109
34 Adiantamentos por conta de imóveis 0 65 Resultados Distribuidos
TOTAL DE ACTIVOS IMOBILIÁRIOS 4 083 100 1 895 982 -1 652 982 4 326 100 4 754 050
CARTEIRA TÍTULOS E PARTICIPAÇÕES 66 Resultados líquidos do período - 227 856 - 798 132 OBRIGAÇÕES:
211+2171 Titulos da Dívida Pública 0 TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO 3 736 121 3 963 977
22 Participações em Soc. Imobiliárias 0
24 Unidades de Participação 0 AJUSTAMENTOS E PROVISÕES
TOTAL DA CARTEIRA DE TÍTULOS 0 0 0 0 0 47 Ajustamentos de dividas a receber
TOTAL PROVISÕES ACUMULADAS 0 0
CONTAS DE TERCEIROS
412 Devedores por rendas vencidas 9 131 9 131 44 637 CONTAS DE TERCEIROS
413+…+419Outras Contas de Devedores 0 421 Resgates a Pagar a Participantes
TOTAL DOS VALORES A RECEBER 9 131 0 0 9 131 44 637 422 Rendimentos a Pagar a Participantes
423 Comissões e outros encargos a Pagar 106 696 60 848
DISPONIBILIDADES 424+…+429Outras Contas de Credores 167 559 218 506
11 Caixa 0 431 Empréstimos Titulados (UP-com. Var.)
12 Depósitos à ordem 154 455 154 455 1 389 432 Empréstimos Não Titulados 475 833 553 172
13 Depósitos a prazo e com pré-aviso 0 44 Adiantamentos por vendas de imóveis
TOTAL DE DISPONIBILIDADES 154 455 0 0 154 455 1 389 TOTAL DOS VALORES A PAGAR 750 088 832 526
ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS
51 Acréscimos de Proveitos 0 53 Acréscimos de Custos 228 2 953
52 Despesas com Custo Diferido 0 56 Receitas com Proveito Diferido 3 250 620
58 Outras Acréscimos e Diferimentos 0 58 Outras Acréscimos e Diferimentos
TOTAL dos ACRÉSCIMOS e DIF. ACTIVOS 0 0 0 0 0 TOTAL dos ACRÉSCIMOS e DIF. PASSIVOS 3 478 3 573
TOTAL DO ACTIVO 4 246 686 1 895 982 -1 652 982 4 489 686 4 800 076 TOTAL DO PASSIVO 4 489 686 4 800 076
Total do Número de Unidades de Participação 37 070 37 070 Valor Unitário da Unidade de Participação 100,7856 106,9322 Abreviaturas: MV - Mais valias; mv - Menos valias; Af - Ajustamentos favoráveis; ad - Ajustamentos desfavoráveis
FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO IMOPATRIS
DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2014 E 31 DE DEZEMBRO DE 2013
(Valores em euros)
CUSTOS E PERDAS PROVEITOS E GANHOS
CÓDIGO DESIGNAÇÃO 31-12-14 31-12-13 CÓDIGO DESIGNAÇÃO 31-12-14 31-12-13
CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTES
JUROS E CUSTOS EQUIPARADOS: JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS:
711+...+718 De operações Correntes 19.424 20.990 811+818 Outras, de Operações Correntes 0 58
COMISSÕES RENDIMENTO DE TÍTULOS
723 Em Activos Imobiliários 13.223 822+…+825 Da carteira de Títulos e Participações
724+...+728 Outras, de operações correntes 62.900 62.900 828 Outros, em Operações Correntes
PERDAS OPER. FINAN. E ACT. IMOBILIÁRIOS GANHOS OPER. FINAN. E ACT. IMOBILIÁRIOS
732 Da carteira de Títulos e Participações 832 Da Carteira de Títulos e Participações
733 Em Activos Imobiliários 70.100 1.588.846 833 Em Activos Imobiliários 2 150 783 326
731+738 Outras, em Operações Correntes 831+838 Outros, em Operações Correntes
IMPOSTOS 85 REVERSÕES DE AJUSTAMENTOS E DE PROVISÕES
7411+7421 Impostos sobre o rendimento 5.691 31.035 851 De ajustamentos de dividas a receber
7412+7422 Impostos indirectos 1.060 865 852 De Provisões para Encargos
7418+7428 Outros Impostos 8.180 8.207 86 RENDIMENTOS DE ACTIVOS IMOBILIARIOS 37 264 151 195
PROVISÕES DO EXERCÍCIO 87 OUTROS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES
751 Ajustamentos de dividas a receber TOTAL DE PROVEITOS E GANHOS CORRENTES (B) 39 414 934 579
752 De Provisões para Encargos
76 FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS 30.599 28.661
77 OUTROS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 837 1.186
TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS CORRENTES (A) 212.014 1.742.690
CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS
781 Valores incobráveis PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS
783 Perdas de exercícios Anteriores 55.257 546 883 Ganhos de exercícios Anteriores 10 525
784+...+788 Outras Perdas Eventuais 884+...+888 Outros Ganhos Eventuais
TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS (C) 55.257 546 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS (D) 0 10 525 66 RESULTADO LÍQUIDO DO PERÍODO (se >0) 66 RESULTADO LÍQUIDO DO PERÍODO (se <0) 227 856 798 132 TOTAL 267.271 1.743.236 TOTAL 267 271 1 743 236
8x2-7x2-7x3 Resultados da Carteira Tít.e Part. Soc. Imobiliárias 0 0 D-C Resultados Eventuais - 55 257 9 979
8x3+86-7x3-76 Resultados de Activos Imobiliários -74.507 -682.986 B+D-A-C+74 Resultados antes de Imposto sobre o Rendimento - 222 165 - 767 098 8x9-7x9 Resultados de Operações Extrapatrimoniais 0 0 B+D-A-C Resultados Líquidos do Período - 227 856 - 798 132
FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO IMOPATRIS
Demonstração dos Fluxos Monetarios em 31 de Dezembro de 2014 e 31 de Dezembro de 2013
(Valores em Euros) DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS 31-12-14 31-12-13 OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO
RECEBIMENTOS
Subscrição de unidades de participação 0 0
PAGAMENTOS
Resgates de unidades de participação 0 0
Fluxo das operações sobre as unidades do fundo 0 0
OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS
RECEBIMENTOS
Alienação de activos imobiliários 360.000 0
Rendimentos de activos imobiliários 28.293 132.349
Adiantamento por conta de venda de imóveis Adiantamento por conta de venda de activos imobiliários
Outros recebimentos de activos imobiliários 6.500 394.793 132.349
PAGAMENTOS Aquisição de activos imobiliários Grandes reparações em activos imobiliários
Comissões em activos imobiliários 13.223
Despesas correntes (FSE) com activos imobiliários 28.123 4.043 Adiantamento por conta de compra de activos imobiliários
Outros pagamentos de activos imobiliários 41.345 4.043
Fluxo das operações sobre activos imobiliários 353.448 128.306
OPERAÇÕES DA CARTEIRA DE TÍTULOS
RECEBIMENTOS Resgates/Reembolso de unidades de participação Rendimento de títulos
Outros recebimentos relacionados com a carteira 0 0
PAGAMENTOS Compras de títulos
Subscrição de unidades de participação Juros e custos similares pagos
Outros pagamentos relacionados com a carteira 0 0
Fluxo das operações da carteira de títulos 0 0
OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE
RECEBIMENTOS Cobranças de crédito vencido Compras com acordo de revenda
Juros de depósitos bancários 58
Empréstimos Bancários Reembolso de Impostos
Outros recebimentos correntes 0 58
PAGAMENTOS
Comissão de gestão 4.000
Comissão de depósito 12.500 2.579
Despesas de crédito vencido
Juros devedores de depósitos bancários 217 367
Impostos e taxas 19.813 23.949
Amortização de empréstimos bancários 141.996 64.657
Juros de empréstimos bancários 19.207 20.573
Outros pagamentos correntes 6.649 200.381 12.574 128.699
Fluxo das operações de gestão corrente -200.381 -128.641
OPERAÇÕES EVENTUAIS
RECEBIMENTOS Ganhos extraordinários
Ganhos imputáveis a exercícios anteriores Recuperação de incobráveis
Outros recebimentos de operações eventuais 0 0
PAGAMENTOS Perdas extraordinárias
Perdas imputáveis a exercícios anteriores Outros recebimentos eventuais
Outros pagamentos de operações eventuais 0 0
Fluxo das operações eventuais 0 0
Saldos dos fluxos monetários do período...(A) 153.066 -335
Disponibilidades no início do período...(B) 1.389 1.724
Imopatris - Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2014 E 2013 (Montantes expressos em Euros)
INTRODUÇÃO
A constituição do Imopatris - Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado (Fundo) foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 22 de Janeiro de 2009, tendo iniciado a sua actividade em 22 de Julho de 2009. É um fundo especial de investimento fechado, constituído por tempo indeterminado.
O Fundo é administrado, gerido e representado pela Patris Gestão de Activos Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Mobiliário, S.A. (Sociedade Gestora) desde 14 de Dezembro de 2012 em substituição da MNF Gestão de Activos – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Mobiliário, S.A. (anterior Sociedade Gestora). As funções de banco depositário são exercidas pelo Banco Invest, S.A.
Como é referido no Relatório de Gestão, em 30 de Dezembro de 2013, em Assembleia Geral de Participantes do Fundo e nos termos do nº 2 do artigo 34º do Decreto-Lei nº 60/2002 de 20 de Março, foi deliberado a entrada em liquidação do mesmo, tendo sido fixado o dia 5 de Dezembro de 2014 para o reembolso das unidades de participação, prazo que foi prorrogado para 5 de Dezembro de 2015. Por esse motivo nas contas do presente exercício está prejudicado o princípio da continuidade, e as demonstrações financeiras foram preparadas numa óptica de liquidação do Fundo. As notas que se seguem respeitam a numeração sequencial definida no Plano de Contas dos Fundos de Investimento Imobiliário, para a apresentação de contas anuais. As notas cuja numeração se encontra ausente não são aplicáveis, ou a sua apresentação não é relevante para a leitura das demonstrações financeiras anexas.
1. IMÓVEIS
Em 31 de Dezembro de 2014, a carteira de imóveis detida pelo fundo apresentava a seguinte composição e valorização:
2. CAPITAL DO FUNDO
O capital do Fundo está formalizado através de unidades de participação desmaterializadas, com um valor inicial de subscrição de 100,00 (cem) Euros cada.
Durante o exercício findo em 31 de Dezembro de 2014, o movimento no capital do Fundo foi o seguinte:
(A) das avaliações (B) (B) - (A)
Lisboa, Jacinta Marto, 2 - 3º D 193.950 193.950 0
Lisboa, Calçada de Carriche, 11 - 9º D 62.950 62.950 0
Lisboa, Poeta Mistral, 6 - 1º D 194.900 194.900 0
Lisboa, Poeta Mistral, 6 - 2º E 195.600 195.600 0
Lisboa, Poeta Mistral, 6 - 4º D 201.350 201.350 0
Lisboa, Castilho 44, 4º 693.000 693.000 0
Lisboa, Castilho 44, Estac. 17.500 17.500 0
Lisboa, Castilho 44, Estac. 17.500 17.500 0
Lisboa, Francisco Baía, 14 1º E 81.500 81.500 0
Nelas, Bloco de apartamentos 530.750 530.750 0
S. Pedro do Sul, Clube de Campo de Gerós 50.050 50.050 0
Nelas, Préd. Urb. Matriz nº 2185 53.350 53.350 0
Nelas, Préd. Urb. Matriz nº 1053 26.850 26.850 0
Nelas, Préd. Urb. Matriz nº 1052 12.300 12.300 0
Nelas, Préd. Urb. Matriz nº 1051 12.300 12.300 0
Nelas, Préd. Urb. Matriz nº 1050 16.250 16.250 0
Nelas, Préd. Urb. Matriz nº 1049 1.629.550 1.629.550 0
Nelas, Terreno Canas de Senhorim nº 6267 34.700 34.700 0
Nelas, Terreno Nelas nº 4543 295.700 295.700 0
Lisboa, Gen. Norton de Matos, arrecadação 6.050 6.050 0
4.326.100 4.326.100 0
Diferença Média dos valores
Valor contabilistico Imóveis
Saldo Distribuição Resultado Saldo
em de do em
31-12-2013 Subscrições Resgates resultados Transferências período 31-12-2014
Valor base 3.707.000 - - - - 3.707.000
Diferença em subsc. e resgates 0 - - - 0
Resultados distribuídos 0 - - - 0
Resultados acumulados 1.055.109 - - - -798.132 - 256.977
Resultados do período -798.132 - - - 798.132 -227.856 -227.856
3.963.977 0 0 0 0 -227.856 3.736.121
Nº de unidades de participação 37.070 37.070
O valor líquido global do Fundo, o valor de cada unidade de participação e o número de unidades de participação em circulação no último dia de cada mês do ano 2014 foram os seguintes:
3. INVENTÁRIO DE ACTIVOS
O inventário de ativos do Fundo, de acordo com o Anexo VI do Regulamento da Comissão de Mercado de Valores Mobiliários nº 8/2002 era o seguinte, em 31 de Dezembro de 2014:
Mês Valor Líquido Global Valor UP Ups em circulação
2014 Dezembro 3.736.120,74 100,7856 37070 2014 Novembro 3.792.241,70 102,2995 37070 2014 Outubro 3.803.255,71 102,5966 37070 2014 Setembro 3.898.246,33 105,1591 37070 2014 Agosto 3.902.305,21 105,2686 37070 2014 Julho 3.900.397,73 105,2171 37070 2014 Junho 3.901.182,12 105,2383 37070 2014 Maio 3.968.045,23 107,0420 37070 2014 Abril 3.976.669,81 107,2746 37070 2014 Março 3.971.759,78 107,1422 37070 2014 Fevereiro 3.967.169,80 107,0183 37070 2014 Janeiro 3.963.426,14 106,9173 37070
Área Data da Valor da Data da Valor da Valor do
(m2) avaliaç ão 1 avaliaç ão 1 avaliaç ão 2 avaliaç ão 2 imóvel 1. Imóveis em Portugal
1.2. Construç ões ac abadas 1.2.1. Arrendadas
Lisboa, Jac inta Marto, 2 - 3º D 169 31-12-2013 197.900 31-12-2013 190.000 193.950
Lisboa, Calç ada de Carric he, 11 - 9º D 68 31-12-2013 63.900 31-12-2013 62.000 62.950
Lisboa, Poeta Mistral, 6 - 1º D 120 31-12-2013 209.800 31-12-2013 180.000 194.900
Lisboa, Poeta Mistral, 6 - 2º E 120 31-12-2013 210.200 31-12-2013 181.000 195.600
Lisboa, Poeta Mistral, 6 - 4º D 120 31-12-2013 218.700 31-12-2013 184.000 201.350
Lisboa, Castilho 44, 4º 268 31-12-2013 708.600 31-12-2013 677.400 693.000
Lisboa, Castilho 44, Estac . 13 31-12-2013 17.700 31-12-2013 17.300 17.500
Lisboa, Castilho 44, Estac . 13 31-12-2013 17.700 31-12-2013 17.300 17.500
Lisboa, Franc isc o Baía, 14 1º E 54 31-12-2013 81.000 31-12-2013 82.000 81.500
Nelas, Bloc o de apartamentos - Av. António Marques 593 31-12-2013 520.500 31-12-2013 541.000 530.750
Nelas, Préd. Urb. Matriz nº 1049 2037 31-12-2013 1.524.900 31-12-2013 1.734.200 1.629.550
Nelas, Préd. Urb. Matriz nº 1050 20 31-12-2013 15.200 31-12-2013 17.300 16.250
Nelas, Préd. Urb. Matriz nº 1051 14 31-12-2013 11.200 31-12-2013 13.400 12.300
Nelas, Préd. Urb. Matriz nº 1052 14 31-12-2013 11.200 31-12-2013 13.400 12.300
Nelas, Préd. Urb. Matriz nº 1053 40 31-12-2013 24.600 31-12-2013 29.100 26.850
Nelas, Préd. Urb. Matriz nº 2185 85 31-12-2013 56.800 31-12-2013 49.900 53.350
Nelas, Terreno Canas de Senhorim nº 6267 35530 31-12-2013 319.400 31-12-2013 272.000 295.700
Nelas, Terreno Nelas nº 4543 630 31-12-2013 31.600 31-12-2013 37.800 34.700
1.2.2. Não arrendadas
S. Pedro do Sul, Clube de Campo de Gerós 53 31-12-2013 48.100 31-12-2013 52.000 50.050
Lisboa, Gen. Norton de Matos, arrec adaç ão 10 31-12-2013 5.600 31-12-2013 6.500 6.050
Total 4.326.100
Juro Valor
Quantidade Moeda Cotaç ão c orrido global
7. Liquidez 7.1 À vista
7.1.2 Depósito à ordem 154.455 Eur - - 154.455
8. Empréstimos
8.1. Empréstimos obtidos -475.833 Eur -475.833
8.2. Desc obertos
9. outros valores a regularizar
9.1.2 Outros valores ac tivos 9.131 Eur - - 9.131
9.2.2 Outros valores passivos -277.732 Eur - - -277.732
Total B -589.979
Valor Líquido Global do Fundo (VLGF) A + B 3.736.121
6. CRITÉRIOS E PRINCÍPIOS DE VALORIZAÇÃO
As demonstrações financeiras foram preparadas com base nos registos contabilísticos do Fundo, mantidos de acordo com o Plano de Contas dos Fundos de Investimento Imobiliário definido no Regulamento nº 2/2005, estabelecido pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, e regulamentação complementar emitida por esta entidade.
Em 30 de Dezembro de 2013, em Assembleia Geral de Participantes do Fundo e nos termos do nº 2 do artigo 34º do Decreto-Lei nº 60/2002 de 20 de Março, foi deliberado a entrada em liquidação do mesmo, tendo sido fixado o dia 5 de Dezembro de 2014 para o reembolso das unidades de participação, prazo que foi prorrogado para 5 de Dezembro de 2015. Por esse motivo nas contas do presente exercício está prejudicado o princípio da continuidade, e as demonstrações financeiras foram preparadas numa óptica de liquidação do Fundo.
As políticas contabilísticas mais significativas, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras, foram as seguintes:
a) Especialização de exercícios
O Fundo regista as suas receitas e despesas de acordo com o princípio da especialização de exercícios, sendo reconhecidas no exercício a que dizem respeito, independentemente do momento do seu recebimento ou pagamento.
b) Activos imobiliários
Os imóveis são apresentados em Balanço por um valor compreendido entre o custo de aquisição e o seu valor de mercado, determinado de acordo com o melhor preço que poderia ser obtido se fosse colocado para venda, em condições normais de mercado, no momento das avaliações.
Este valor corresponde à média aritmética simples das avaliações efectuadas por dois peritos independentes designados nos termos da lei, com uma periodicidade mínima de dois anos, e sempre que ocorram aquisições ou alienações ou ainda alterações significativas do valor do imóvel.
O custo de aquisição do imóvel corresponde ao valor de compra, acrescido quando aplicável, das despesas incorridas subsequentemente com obras de remodelação e beneficiação de vulto ou com obras de construção, que alterem substancialmente as condições em que o imóvel é colocado para arrendamento no mercado.
Os ajustamentos que resultam das avaliações, correspondentes a mais e menos-valias não realizadas, são registados no activo, respectivamente, a acrescer ou deduzir ao valor do imóvel, por contrapartida das rubricas de Ganhos ou Perdas em activos imobiliários da Demonstração dos Resultados.
c) Carteira de títulos
As unidades de participação em fundos de investimento são registadas ao custo de aquisição e valorizadas com base na respectiva cotação referente à data do balanço. As mais e menos valias apuradas de acordo com este critério de valorização, são reconhecidas na demonstração de resultados
do período nas rubricas “Ganhos ou Perdas em operações financeiras”, por contrapartida das rubricas “Mais valias” e “Menos valias” do activo.
d) Valorização das unidades de participação
O valor da unidade de participação é calculado mensalmente dividindo o valor do capital do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação.
e) Comissão de gestão
A comissão de gestão corresponde à remuneração da sociedade responsável pela gestão do património do Fundo. De acordo com o regulamento de gestão do Fundo, esta comissão é calculada, diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0,45 % ao valor do activo total do Fundo, com um valor mensal mínimo de 4.000 Euros, sendo a sua liquidação efectuada mensalmente. Este custo é registado na rubrica “Comissões e taxas”.
f) Comissão de depósito
A comissão de depósito corresponde à remuneração do banco depositário. De acordo com o regulamento de gestão do Fundo, esta comissão é calculada, diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0,125 % ao valor líquido global do Fundo, sendo a sua liquidação efectuada mensalmente. Este custo é registado na rubrica “Comissões e taxas”.
g) Impostos
Os Fundos de Investimento Imobiliário estão sujeitos, de acordo, com o Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), a imposto sobre o rendimento de forma autónoma, considerando a natureza dos rendimentos. Desta forma, o valor das unidades de participação é, em cada momento, líquido de imposto.
Os rendimentos prediais líquidos obtidos no território português, que não sejam mais-valias prediais, estão sujeitos a tributação autónoma à taxa de 25%. Relativamente às mais-valias prediais, estão sujeitas a imposto autonomamente a uma taxa de 25%, que incide sobre 50% da diferença positiva entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício.
Outros rendimentos que não prediais, são tributados da seguinte forma:
- os rendimentos obtidos no território português, que não sejam mais-valias, estão sujeitos a retenção na fonte, como se de pessoas singulares se tratasse, sendo recebidos líquidos de imposto ou, caso a retenção não ocorra, são tributados à taxa de 25% sobre o valor líquido obtido no exercício, a exemplo do que acontece com os rendimentos, que não sejam mais-valias, obtidos no estrangeiro;
- relativamente às mais-valias, obtidas em território português ou fora dele, estão sujeitas a imposto autonomamente a uma taxa de 10%, que incide sobre a diferença entre as mais-valias e as menos-valias apuradas no exercício, com excepção das mais-menos-valias resultantes da alienação de títulos detidos por mais de 12 meses, as quais não estão isentas a tributação.
De acordo com o artigo 22º do EBF, o imposto estimado no exercício sobre os rendimentos gerados, incluindo as mais-valias, é registado na rubrica Impostos e taxas da Demonstração dos Resultados. Os rendimentos obtidos, quando não isentos, são assim considerados pelo respectivo valor bruto na respectiva rubrica da Demonstração dos Resultados.
7. LIQUIDEZ DO FUNDO
O movimento nas rubricas de disponibilidades durante o exercício findo em 31 de Dezembro de 2014 foi o seguinte:
Em 31 de Dezembro de 2014, os depósitos à ordem encontravam-se constituídos junto do BBVA, Banco Invest S.A. e Montepio Geral, e estavam denominados em Euros.
8. DEVEDORES
Esta rubrica tem a seguinte composição:
10. DÍVIDAS A TERCEIROS COBERTAS POR GARANTIAS REAIS
Em 31 de Dezembro de 2014 os empréstimos bancários titulados pelo Fundo tinham subjacentes as hipotecas de dois imóveis:
Contas Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final
Numerário 0 0
Depósitos à ordem 1.389 154.455
Depósitos a prazo e com pré aviso 0 0
Certificados de depósito
Unidades de participação de fundos de tesouraria 0 0
Outras contas de disponibilidades 0 0
Total 1.389 0 0 154.455
Devedores por Outros rendas venc idas devedores
Inquilinos 9.131 9.131
Total 9.131 0 9.131
Entidade Soma
Rubrica do Balanço Valor Natureza Valor
Empréstimos obtidos 475.833 Hipoteca 925.229
13. RESPONSABILIDADES COM E DE TERCEIROS
No final do exercício o Fundo tinha as seguintes responsabilidades para com terceiros:
14. OUTRAS INFORMAÇÕES
a) Conforme já foi referido nas demonstrações financeiras de exercícios anteriores, durante o exercício de 2012, foram iniciados pela Autoridade Tributária vários processos de liquidações adicionais de impostos relativos a IMT e IMI de 2009, 2010 e 2011 por interpretação diferente da sociedade gestora, relativamente ao artigo nº 22 do Estatuto dos Benefícios Fiscais. Com excepção de três processos relativos a IMT de 2011, para os quais existe um plano de pagamento em prestações que tem vindo a ser cumprido e para o qual existe ainda garantia real, todos os outros processos foram impugnados pela sociedade, e os consequente processos de execução fiscal foram suspensos contra a apresentação de garantias reais. É convicção do Conselho de Administração da Sociedade Gestora que a razão lhe assiste, que os tribunais tributários lhe darão razão e que desses processos não irão ocorrer no futuro quaisquer contingências para o fundo e para os seus participantes.
b) Em Janeiro de 2015, O Fundo procedeu ao pagamento do IRC de 2013 no montante de 31.034,59 euros, verba que ainda não tinha sido liquidada a 31 de Dezembro de 2014.
O Técnico Oficial de Contas O Conselho de Administração
Valor inicial Valor final
Valores cedidos em garantia (hipotecas de imóveis) 925.229 925.229
Total 925.229 925.229
Montantes Tipo de responsabilidade