Ângela Sofia Miranda Ferreira Guimarães
Da responsabilidade pelo pagamento de despesas
de condomínio relativas a imóvel dado em locação
financeira
Ang ela Sof ia Guimarães Abril de 2014 UMinho | 20 14 Da responsabilidade pelo pag
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inanceir
a
Universidade do Minho
Escola de Direito
Abril de 2014
Tese de Mestrado
Mestrado em Direito dos Contratos e da Empresa
Trabalho realizado sob a orientação do:
Professor Doutor AMÉRICO FERNANDO DE GRAVATO
MORAIS
Ângela Sofia Miranda Ferreira Guimarães
Da responsabilidade pelo pagamento de despesas
de condomínio relativas a imóvel dado em locação
financeira
Universidade do Minho
Escola de Direito
DECLARAÇÃO
Nome: Angela Sofia Miranda Ferreira Guimarães
Endereço electrónico: angelasofiag@gmail.com Telefone: 916051872 Número do Bilhete de Identidade: 12814687
Título dissertação: Da responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio relativas a imóvel dado em locação financeira
Orientador: Professor Doutor Fernando Gravato de Morais Ano de conclusão: 2014
Mestrado em Direito dos Contratos e da Empresa
É AUTORIZADA A REPRODUÇÃO INTEGRAL DESTA TESE/TRABALHO APENAS PARA EFEITOS DE INVESTIGAÇÃO, MEDIANTE DECLARAÇÃO ESCRITA DO INTERESSADO, QUE A TAL SE COMPROMETE;
Universidade do Minho, ___/___/______
II RESUMO:
O objeto da nossa investigação versa sobre a questão do pagamento das despesas de condomínio, quando o imóvel a que essas despesas dizem respeito seja objeto de um contrato de locação financeira.
Na verdade esta questão tem-se colocado com alguma frequência na nossa jurisprudência, não havendo unanimidade na sua resposta. Note-se que a própria doutrina é escassa, não nos parecendo que esta matéria tenha suscitado grande interesse junto da mesma. Ainda assim há algumas referências à mesma, embora algo dispersas e às quais faremos a devida referência.
Tentamos dissecar a questão atendendo a vários ramos e áreas do direito, visto que esta matéria não se limita à questão do contrato de locação financeira e dele extravasa como teremos a oportunidade de clarificar.
Embora no nosso caminho tenhamo-nos socorrido a conceitos teóricos, não olvidamos, desde logo por força da escassez de doutrina em contraste com a abundância de jurisprudência, que esta é sem sombra de dúvidas uma questão muito mais prática do que teórica. Esta foi a primeira dificuldade, que encontramos, visto que face à sua vertente claramente mais prática as respostas maioritárias vão ao encontro da necessidade de atribuir este pagamento ao locatário e não ao locador, visto que é este quem, na prática, usufrui do imóvel. No entanto não nos deixamos influenciar por este entendimento, embora não lhe retiremos o mérito, e tentamos ir mais longe, combinando as vertentes, teórica e prática, por forma a alcançar uma resposta que compatibilize as duas.
Procuramos assim coletar todas as decisões jurisprudenciais e todas as matérias doutrinais sobre esta questão por forma a obter uma resposta à pergunta "Sobre quem recai o pagamento das despesas de condomínio relativas a imóvel dado em locação financeira?"
III ABSTRACT:
The purpose of our investigation deals with the issue of payment of the condominium fee, when the property to which such costs relate is the subject of a leasing contract.
Although this issue has been placed with some frequency in our courts of law, there is no unanimity in its response. It should be noted that the very doctrine is scarce, and we do not think that this matter has sparked great interest with it. Still there are some references to it, although somewhat scattered, and at which we will make the appropriate referral.
We tried to dissect the issue taking into account various branches and areas of law, since this question is not limited to the issue of leasing contract and it goes beyond it as we will have the opportunity to clarify.
Although in our way we focused on the theoretical concepts, we could not forget, due to the scarcity of doctrine in contrast with the abundance of case law, this is, without a doubt, a much more practical than theoretical matter. This was the first difficulty we faced, since that in the face of its clearly practice we found a majority of responses to meet the need to assign this payment to the lessee and not to the lessor, since it is this who, in practice, enjoys the property. However we didn't let ourselves be influenced by this understanding, although we cannot withdraw its merits, and we tried to go further, combining both theoretical and practical aspects in order to achieve a response that reconciles the two of them.
We thus collected all legal decisions and all doctrinal matters on this issue in such a way as to obtain an answer to the question "Who bears the expenses from condominium property given on leasing?"
IV ÍNDICE
ÍNDICE IV
LISTA DE ABREVIATURAS VI
INTRODUÇÃO 1
I. O CONTRATO DE LOCAÇÃO FINANCEIRA 2
1.1. REGIMEJURÍDICO:ORIGEMEEVOLUÇÃO 2
1.2. CARATERIZAÇÃODOCONTRATO:ELEMENTOSESSENCIAISEA
LOCAÇÃOFINANCEIRAIMOBILIÁRIA 7
II DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO
RELATIVAS A IMÓVEL DADO EM LOCAÇÃO FINANCEIRA 14
1. INTRODUÇÃO 14
2. DIREITOCOMPARADO 15
2.1. ITÁLIA 15
2.2. BRASIL 17
3. ENQUADRAMENTOLEGAL 18
4. AQUESTÃODANATUREZAJURÍDICADASDESPESAS 21
III AS TEORIAS EM CONFRONTO: TESE DO LOCATÁRIO E TESE DO LOCADOR 24
1. APRESENTAÇÃODASTESES 24
2. DATESEDOLOCATÁRIO 24
2.1. O ART.1424.º DO CC 25
2.2. A EFICÁCIA ERGA OMNES DO ART.10.º N.º 1 AL. B) 31 2.3. ROL DE DIREITOS E DEVERES DO LOCATÁRIO 35 2.4. A FALTA DE INTERESSE NO OBJETO DO PROPRIETÁRIO JURÍDICO 39 2.5. A NATUREZA DO LOCATÁRIO FINANCEIRO 42
3. DATESEDOLOCADOR 44
3.1. AS OBRIGAÇÕES DO ART.1424.º CC COMO TÍPICAS OBRIGAÇÕES PROPTER REM 44 3.2. O ART.1.º N.º 2 DO DL268/94 47
3.3. O ART.6.º DO DL268/94 51
3.4. O CONTRATO DE LOCAÇÃO FINANCEIRA COMO UM CONTRATO COM MERA EFICÁCIA
INTER PARTES 57
3.5. O INTERESSE DO LOCADOR ENQUANTO PROPRIETÁRIO JURÍDICO 60
V
1. A POSIÇÃO DO LOCATÁRIO FINANCEIRO EM COMPARAÇÃO COM O ARRENDATÁRIO 63
2. OBRIGAÇÕES AMBULATÓRIAS E OBRIGAÇÕES NÃO AMBULATÓRIAS 68
3. REGISTO DA LOCAÇÃO FINANCEIRA 70
4. A EFICÁCIA ERGA OMNES OU INTER PARTES DO CONTRATO DE LOCAÇÃO FINANCEIRA 72
5. O INTERESSE DO LOCADOR ENQUANTO PROPRIETÁRIO E O DESINTERESSE DO
LOCATÁRIO ENQUANTO INCUMPRIDOR 75
6. O LOCADOR ENQUANTO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL 77
IV CONCLUSÃO 81
VI LISTA DE ABREVIATURAS Ac. - Acórdão Al. - Alínea Art(s) - Artigo(s) CC - Código Civil Cfr. - Conferir Cit. - Citado
CPC - Código de Processo Civil (Novo) CRP - Código Registo Predial
DL - Decreto-Lei JP - Julgados de Paz N.º - Número
P. - Página Rel. - Relação
RGICSF - Regime Geral das Instituições Crédito e das Sociedades de Financeiras
ROA - Revista da Ordem dos Advogados Ss - Seguintes
STJ - Supremo Tribunal de Justiça TRL - Tribunal da Relação de Lisboa TRP - Tribunal da Relação do Porto
1 INTRODUÇÃO
O presente trabalho centra-se na problemática de saber quem é responsável pelo pagamento de despesas de condomínio vencidas, relativas a imóvel constituído em propriedade horizontal dado em locação financeira.
Na verdade esta questão é controversa e jurisprudência e doutrina não têm sido unânimes na resposta, razões que, dada ainda a sua atualidade e relevância jurídica e académica, fundamentam a importância desta investigação.
Assim, atendendo ao Decreto-Lei n.º 149/95 de 24 de Junho, nomeadamente ao previsto no seu artigo 10.º, parece ser consensual ser o locatário o responsável pelo pagamento das despesas com o condomínio.
No entanto, quando esta obrigação não seja voluntariamente cumprida pelo locatário, contra quem deve interpor a administração de condomínio a competente ação, com vista à obtenção dos pagamentos em dívida? Será contra o locador, nos termos do art. 1424.º do Código Civil na qualidade de proprietário jurídico, ou contra o locatário, nos termos do citado art. 10.º, na qualidade de proprietário económico?
É esta a questão sobre a qual nos vamos debruçar, atendendo à doutrina mas sobretudo à jurisprudência, visto que há um certo desinteresse da primeira pelo assunto, colocando-se com bastante mais frequência nos tribunais.
2
CAPÍTULO I
REGIME JURÍDICO E CARATERIZAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO FINANCEIRA
Sumário: 1. O contrato de locação financeira; 1.1 Regime Jurídico: Origem e Evolução; 1.2. Caraterização do contrato: elementos essenciais e a locação financeira imobiliária em especial;
I. O CONTRATO DE LOCAÇÃO FINANCEIRA 1.1. REGIME JURÍDICO: ORIGEM E EVOLUÇÃO
O contrato de locação financeira surge no século XIX nos Estados Unidos da América, sob a forma de instrumento financeiro. A primeira utilização de locação financeira1, foi feita pela empresa Bell Telephone Company, em
1877 que utilizou este tipo contratual para cessão do gozo dos seus aparelhos.2 PESTANA DE VASCONCELOS3 reforça a origem da locação financeira
nos EUA, situando-a temporalmente no ano de 1936, por uma cadeia de supermercados, a Safeway Stores Inc., que vendeu um imóvel de um dos seus
1 Ao longo do nosso trabalho vamos deixar de parte o termo leasing, uma vez que como notam vários autores,
a expressão leasing não corresponde exatamente ao mesmo tipo contratual que a locação financeira, já que o termo locação financeira é mais restrito do que o termo leasing, pese embora os termos acabem por se confundir face a uma maior popularidade do termo leasing. Também o legislador português partilhou esta confusão uma vez que no já revogado DL 135/79 usou o termo para se referir ao contrato de locação financeira. GRAVATO MORAIS defende inclusivé que a locação financeira está mais próximo da figura do hire purchase, uma vez que o leasing não abrange a faculdade de aquisição do objeto do contrato, contrariamente à locação financeira em que tal aquisição já é possível. Ver neste sentido GRAVATO MORAIS Fernando, Manual da Locação Financeira, Coimbra, Almedina, 2011 (2.ª Edição), p. 37 e ss; Cfr. ainda neste sentido PINTO DUARTE Rui, O contrato da locação financeira: uma síntese, [Consult. 28 Jan. 2012], Disponível em www: ‹URL: www.fd.unl.pt/docentes_docs/ma/rpd_ma12952.pdf›;;
2 Cfr. neste sentido GRAVATO MORAIS Fernando, Manual da Locação Financeira, cit, p. 23 e ss;
3 PESTANA DE VASCONCELOS Duarte Vieira, “A locação financeira”, Revista da Ordem dos Advogados, ano 45 I
3
supermercados a um grupo de investidores, que o cederam em seguida em lease.
Mas é somente em 1952 que surge, ainda nos Estados Unidos da América, a primeira sociedade cujo objeto é o contrato de leasing, a United States Corporation. À Europa o contrato de locação financeira chega já na segunda metade do século XX, com origem em países como a França, Bélgica, Inglaterra e Itália4.
Já em Portugal este novo tipo de contrato nasce nos finais da década de 70, acompanhado pela primeira legislação, que como veremos em seguida surge em 1979, tendo-se verificado a sua proliferação na década de 80. Esta proliferação foi alimentada pelas caraterísticas mais vantajosas do contrato de locação financeira face a outros métodos de financiamento existentes, que analisaremos em maior detalhe mais adiante.
A evolução que acabamos de traçar foi sendo suportada, nos países da União Europeia, por diversas e dispersas normas jurídicas, contrariamente aos Estados Unidos onde a matéria se encontra mais especificamente regulada5.
Assim a França foi pioneira na criação de legislação, através da Loi 66-455 de 2 juillet de 1966; seguiu-se a Bélgica, em 1967 no Arrêté Royal du 10 novembre 1967, e mais recentemente a Alemanha, a Itália e a Espanha, pese embora nestes países a matéria se encontre regulada de forma mais dispersa.6
Faremos agora somente um breve apanhado dos aspetos mais essenciais da evolução do regime jurídico da locação financeira7. Como
acabamos de referir foi em 1979 que surgiram as primeiras leis sobre o regime da locação financeira em Portugal. Falamos do DL 135/798, de 18 de Maio e do
DL 171/799 de 6 de Junho. O primeiro regulava o funcionamento e criação das
sociedades de locação financeira, que haviam sido criadas pela Lei 46/77 de 8
4 GRAVATO MORAIS Fernando, Manual da Locação Financeira, cit., p. 23-25;
5 Vide GRAVATO MORAIS Fernando, Manual da Locação Financeira, cit., p. 27;
6 GRAVATO MORAIS Fernando, Manual da Locação Financeira, cit., p. 27-29;
7 Cfr. GRAVATO MORAIS Fernando, Manual da Locação Financeira, cit., p. 23-33; e ainda PINTO DUARTE Rui, O
contrato de locação financeira: uma síntese, cit. p. 10-15;
8 Este DL foi entretanto revogado pelo DL 103/86 de 19 de Maio, que foi depois revogado pelo DL 72/95 de 15
de Abril;
4
Julho, que no seu art. 3.º n.º 2 admite a possibilidade de constituição de sociedades parabancárias, onde se enquadram as sociedades de locação financeira.
Assim sendo o DL 135/79 começa por definir no seu art. 1.º n.º 1 as sociedades de locação financeira como instituições parabancárias que têm como objeto social exclusivo o exercício da atividade locação financeira, e no seu n.º 2 define locação financeira como o contrato pelo qual uma das partes se obriga, contra retribuição, a conceder à outra o gozo temporário de uma coisa, adquirida ou construída por indicação desta e que a mesma pode comprar, total ou parcialmente, num prazo convencionado, mediante o pagamento de um preço determinado ou determinável, nos termos do próprio contrato. O DL obriga a que as sociedades de locação financeira se constituam sob a forma de sociedades anónimas de responsabilidade limitada10, com um
capital social não inferior a 200 000 contos se for uma locação financeira mobiliária, ou a 400 000 contos se o contrato versar sobre locação financeira imobiliária11.
A constituição destas sociedades depende de autorização do Ministério das Finanças e do Plano, a conceder por portaria12. O DL obriga ainda a que
estas sociedades tenham sede em território português13. Este DL foi objeto de
alterações como as introduzidas pelo DL 25/83, de 22 de Janeiro que visava colmatar dificuldades relacionadas com o art. 7.º n.º 2, que regulava a relação entre os capitais próprios e os vários tipos de responsabilidades; pelo DL 97/83 de 17 de Fevereiro, que altera o art. 11.º que regulava as operações especialmente vedadas; pelo DL 286/85 de 22 de Julho, que cria limites às sociedades de locação financeira e finalmente pelo DL 103/8614 de 19 de Maio
que revoga o DL 135/79 e o DL 286/85.
10 Vide art. 2.º do citado DL 135/79; 11 Vide art. 3.º;
12 Vide art. 4 n.º 1; 13 Vide art. 5.º;
14 Este DL foi criado por forma a criar um desenvolvimento mais harmonioso da atividade das sociedades de
locação financeira, conforme descrito no seu preâmbulo, tendo no entanto como principal novidade o aumento dos capitais sociais mínimos das sociedades de locação financeira para o dobro, 400 000 contos e 800 000 contos, conforme o objeto seja a locação mobiliária ou imobiliária respetivamente;
5
Relativamente ao DL 171/7915, de 6 Junho, este começa por referir no
seu preâmbulo o grande sucesso que este novo tipo contratual tem ganho nos países europeus, face às possibilidades de financiamento rápido que oferece. Assim, à luz do que já tinha feito no DL 135/79, o legislador repete a mesma noção de locação financeira16, sendo apresentada ainda a noção de locação
financeira de coisas móveis17 e de coisas imóveis18. Nos termos desse DL
contrato de locação inicia-se com a apresentação de uma proposta e com a indicação do vendedor e da coisa a adquirir, pelo interessado à sociedade de locação financeira19.
O contrato deve ser celebrado por documento particular, caso o seu objeto seja coisa móvel (pese embora, se se tratar de bem móvel sujeito a registo, deve haver autenticação notarial; não estando sujeito a registo basta o reconhecimento, por semelhança da assinatura dos outorgantes), e por escritura pública, caso o seu objeto seja coisa imóvel20.
O contrato de locação financeira depende de registo e no caso de bens móveis deve ainda ser colocada placa ou aviso visível, indicativo do direito de propriedade da sociedade de locação21, não pode ter prazo inferior a dois e dez
anos, caso o seu objeto seja bem móvel ou imóvel, respetivamente22.
Dado o primeiro impulso legislativo outros conjuntos de normas foram sendo criados, por forma a completar ou introduzir importantes alterações às normas na altura em vigor: Falamos do DL 311/82 de 4 de Agosto que cria
Foi entretanto alterado pelo DL 228/87 de 11 de Junho, que visava incentivar o aparecimento de novas instituições financeiras, através da eliminação de potenciais obstáculos; pela portaria 40/89 de 23 de Janeiro que volta a aumentar os capitais sociais mínimos para 750 000 contos e 1 500 000 contos conforme o objeto seja a locação mobiliária ou imobiliária respetivamente; pelo DL 168/89 de 24 de Maio que revoga o seu n.º 2 do art. 4.º; pelo DL 318/89 de 23 de Setembro que revoga a sua al. a) do n.º 1 do art. 10; e pelo DL 410/89 de 21 de Novembro, que visa rever o Plano Oficial de Contabilidade, fruto da adesão de Portugal às Comunidades Europeias, o que determinou a necessidade de se proceder a alguns ajustamentos contabilísticos; Foi finalmente revogado pelo DL 72/95 de 15 de Abril;
15 Este DL foi posteriormente alterado pelo DL 18/90, que revoga o seu n.º 2 do art. 6.º, graças à gradual
liberalização das transações financeiras com o exterior e revogado a 24 de Junho pelo DL 149/95;
16 Vide art. 1.º do DL 171/79 e ainda art. 1.º n.º 2 do DL 135/79; 17 Vide art. 2.º do DL 171/79; 18 Vide art. 3.º; 19 Vide art. 7.º; 20 Vide art. 8.º n.º 1 e n.º 2; 21 Vide art. 9.º n.ºs 1 e 2; 22 Vide art. 11;
6
importantes regras de contabilidade para eliminar eventuais obstáculos de índole fiscal ao seu desenvolvimento (como a criação de diversos benefícios fiscais que se traduzem em isenções e deduções fiscais) ainda evitar o seu uso com propósitos de evasão fiscal23; do DL 298/92 de 31 de Dezembro, que cria
o Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras cuja principal novidade foi a promoção das sociedades de locação financeira de instituições parabancárias a instituições de crédito; e do DL 10/91 de 9 de Janeiro24 que alargou o objeto da locação financeira ao âmbito da habitação;
Vigora atualmente o DL 72/95 de 15 de Abril que regula a atividade das sociedades de locação financeira, o DL 149/95 de 24 de Junho, sobre o contrato de locação financeira, que teremos oportunidade de estudar mais adiante (com as alterações introduzidas pelos DL 265/97 de 2 de Outubro, DL 285/2001 de 3 de Novembro e DL 30/2008 de 25 de Fevereiro) e o DL 186/2002 de 21 de Agosto, que cria as instituições financeiras de crédito.
23 Conforme preâmbulo do DL 311/82;
7
1.2. CARATERIZAÇÃO DO CONTRATO: ELEMENTOS ESSENCIAIS E A LOCAÇÃO FINANCEIRA IMOBILIÁRIA
O contrato de locação financeira, enquadrado na categoria de contratos comerciais, é um contrato com natureza bancária que se distingue dos demais pelas suas caraterísticas únicas, pese embora possa ser por vezes confundível com outros semelhantes25. Não deixa assim de ser um contrato de
financiamento com contornos muito próprios, pela facilidade de acesso ao crédito, possibilidade de financiamento integral, e claro, a possibilidade de aquisição do bem findo o prazo contratualmente estabelecido, com amortização do valor das rendas26. CALVÃO SILVA define este contrato como uma “técnica de
financiamento que permite ao interessado obter e utilizar uma coisa sem ter de pagar imediatamente o preço27”.
A formação do contrato de locação financeira pode ser desdobrada em algumas fases: num primeiro momento o interessado, futuro locatário, dirige-se a certo fornecedor, com um determinado bem em vista, a fim de se inteirar das suas caraterísticas e condições de aquisição; num segundo momento dirige-se a uma instituição de crédito, futura locadora, preenchendo uma proposta, sendo-lhe posteriormente enviado o texto do contrato no qual este vai apor a sua assinatura. Nesta altura o contrato de locação financeira produz os efeitos, sendo válido, e por isso o interessado, ora locatário, adquire ou manda construir o bem objeto do contrato28.
O bem é lhe então entregue, sendo subscrito um “auto de receção e de conformidade do equipamento”, que atesta que o bem foi entregue livre de qualquer defeito. O locatário é então detentor do bem e goza do mesmo pelo
25 Não nos podemos desviar da questão central da nossa investigação, no entanto ver neste sentido e mais
propriamente as diferenças e semelhanças entre contrato de locação financeira e mera locação, LEITE DE CAMPOS
Diogo, “Locação financeira (leasing) e locação”, Revista da Ordem dos Advogados, ano 62 III (Dezembro 2002), p. 758-775; e sobre outras figuras GRAVATO MORAIS Fernando, Manual da Locação Financeira, cit., p. 60-74;
26 ANTUNES José A. Engrácia, Direito dos contratos comerciais, Almedina, 2009, p. 517;
27 CALVÃO SILVA J., Estudos de Direito Comercial (Pareceres), Almedina, 1999, p. 14;
8
tempo de duração do contrato. Findo o contrato cabe ao locatário decidir se quer, ou não, exercer o seu direito de aquisição29.
Deste modo, o contrato de locação financeira é um contrato legalmente típico30, estando regulado e previsto no DL 149/95, sendo ainda igualmente
importante nesta matéria, o DL 72/95 de 15 de Novembro que regula o exercício e prática do contrato de locação financeira por parte das sociedades de locação financeira. É um contrato de adesão31, uma vez que as cláusulas
contratuais são unilateralmente elaboradas pelo locador, tendo um caráter abstrato e universal.
Esta caraterística do contrato de locação financeira não deixa de ser uma desvantagem, na medida em que o locador tentará sempre criar para si as melhores condições, em detrimento do locatário, que pode recorrer ao contrato de locação financeira como última hipótese, depois de lhe ter sido negado o acesso ao crédito, e nesses termos, terá de se submeter à totalidade das cláusulas apresentadas, sem possibilidade de as discutir32.
Note-se, na esteira de CALVÃO SILVA, que este tipo contratual, na
vertente de liberdade de fixação de conteúdo provocada pela parte mais forte “justifica a legislação sobre condições negociais gerais ou contratos de adesão e o controlo jurisprudencial em nome da justiça contatual e do princípio da boa-fé a formação e execução dos contratos33”.
29 PINTO DUARTE realça uma terceira opção: a do alargamento do período de duração do contrato, solução essa
que não tem, no entanto expressão no nosso ordenamento jurídico, cfr. PINTO DUARTE Rui, O contrato de locação
financeira: uma síntese, cit., p. 6;
30 Ou nominado, que são contratos que “além de possuírem um nome próprio (nomem iuris), que os distingue
dos demais, constituem objeto de uma regulamentação legal específica.” Cfr. ANTUNES VARELA, João de Matos, Das
Obrigações em Geral, 10.ª Edição. Vol. I. Coimbra: Almedina, 2006, p. 273;
31 Enquanto contrato de adesão, o mesmo não deixa de ser regulado pela Lei das Cláusulas Contratuais
Gerais, previstas no DL 446/85 de 25 de Outubro;
32 Este é, de resto, um dos grandes problemas dos contratos de adesão, que são desenhados pela parte mais
forte no contrato, limitando assim o princípio da liberdade contratual, reduzindo-o à possibilidade de contratar ou não contratar, por aquela que é considerada a parte mais fraca no negócio. Ver neste sentido ANTUNES VARELA, João de Matos, Das Obrigações em Geral, cit., p. 251-256;
9
É ainda um contrato de natureza bilateral34 participando nele dois
sujeitos: o locador financeiro35 e o locatário36. Relativamente ao locatário é este
o interessado no bem, é quem escolhe o bem que quer adquirir e quem procura o locador para que o adquira ou mande construir e lho ceda em seguida, para que possa dele usufruir. O locatário financeiro pode ser assim qualquer pessoa desde que tenha capacidade de gozo e de exercício de direitos.
Já relativamente ao locador financeiro, a lei impõe algumas restrições ao seu exercício: desde logo só as sociedades de locação financeira podem celebrar e praticar contratos de locação financeira. Estas sociedades foram criadas pelo já revogado DL 135/79 de 18 de Maio, sendo atualmente reguladas pelo DL 72/95. De realçar que às sociedades de locação financeira está vedada a prestação de serviços complementares da atividade de locação operacional, ainda que os possam celebrar com terceiros.
Feitas estas primeiras considerações, cabe ora definir o contrato de locação financeira. Nos termos do art. 1.º do DL n.º 149/95 de 24 de Junho, que regula o regime jurídico do contrato de locação financeira, “Locação
34 A caraterística da bilateralidade do contrato de locação financeira não é no entanto consensual, uma vez que
há autores que entendem o contrato de locação financeira têm três intervenientes, considerando a figura do construtor/ fornecedor do bem, como figura que integra o contrato de locação financeira. Nesse sentido entende CALVÃO SILVA, referindo que “a operação de leasing não se resolve numa pura e simples relação bilateral entre locador e locatário pela concessão do gozo temporário da coisa contra o pagamento da renda acordada” cfr. CALVÃO SILVA J.., Estudos de
Direito Comercial (Pareceres), cit., p. 12; Entende por isso o autor que o fornecedor ou construtor da coisa é parte
coenvolvida no contrato. O autor refere ainda que “É esta complexidade das relações entre as três partes envolvidas nos dois contratos celebrados que explica o processo de formação da operação do leasing financeiro” CfrCALVÃO SILVA
J.., Estudos de Direito Comercial (Pareceres), cit., p. 15.
Discorda desta posição PINTO DUARTE, que refere que “O fornecedor, qualquer que seja a construção que se faça das relações do locador e do locatário com ele, é estranho, ao menos neste sentido, ao contrato de locação financeira, já que não é parte nele.” Cfr. PINTO DUARTE, Rui, O contrato de locação financeira: uma síntese, cit., p. 22-28; Partilha deste entendimento PESTANA DE VASCONCELOS, que defende que tal classificação até pode estar correta à luz do plano económico, mas já não será assim à luz do plano jurídico. Segundo o autor o locatário desvincula-se do vendedor assim que escolhe o bem e por essa razão este não tem qualquer intervenção no contrato de locação financeira propriamente dito. Outro argumento que o autor utiliza é que nem sempre a figura do vendedor é parte do contrato de locação financeira, pois esta função pode ser exercida pelo próprio locador, e nem por isso o contrato deixa de ser um contrato de locação financeira, pelo que “a interdependência institucional dos meios jurídicos utilizados não se apresenta como motivo suficiente para classificar o leasing de operação tripartida” Cfr. Neste sentido PESTANA DE
VASCONCELOS Duarte Vieira, “A locação financeira”, cit., p. 268-272;
35 Cfr. Acerca de direitos e deveres do locador GRAVATO MORAIS Fernando, Manual da Locação Financeira, cit.,
p. 95-104; e PINTO DUARTE Rui, O contrato de locação financeira: uma síntese, Cit., p. 22-28;
36 Sobre os direitos e deveres do locatário, cfr. GRAVATO MORAIS Fernando, Manual da Locação Financeira, cit.,
10
financeira é o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados.”.
Desta definição resultam as seguintes características essenciais do contrato de locação financeira:
a) Uma das partes se obriga a ceder à outra; desde logo resulta a existência de duas partes intervenientes no contrato: o locador, que cede o gozo da coisa e o locatário a quem é cedido o gozo da coisa.37
b) O gozo temporário de uma coisa; A concessão do gozo da coisa está prevista no art. 9.º n.º 1 al. b) do DL 149/95 e constitui uma das obrigações do locador financeiro.
c) Mediante retribuição; Segundo ENGRÁCIA ANTUNES, esta
retribuição tem uma dupla funcionalidade: funciona como renda enquanto retribuição pelo serviço financeiro e funciona ainda como amortização do financiamento prestado.38
d) Coisa móvel ou imóvel; Neste sentido o contrato de locação tem um alcance extenso, como refere ENGRÁCIA ANTUNES pois pode
revestir diversas modalidades, nomeadamente a locação financeira pode ser mobiliária ou imobiliária, conforme o seu objeto seja uma coisa móvel ou imóvel, respetivamente.39
37 Relativamente à figura do locador releva referir que falamos de sociedades de locação financeira,
equiparadas às instituições de crédito, nos termos do art. 3.º al. g) do DL 298/92 de 31 de Dezembro, que regula o Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras. Em Portugal a atividade de locação financeira só pode ser exercida por bancos, sociedades de locação financeira e instituições financeiras de crédito. Cfr. arts. 4.º n.º 1 al. b) e n.º 2, art. 7.º e art. 8.º do RGICSF; art. 1.º n.º 1 do DL 72/95 de 15 de Abril que regula o Regime Jurídico das Sociedades de Locação Financeira e art. 1.º do DL 186/2002 de 21 de Agosto que cria as Instituições Financeiras de Crédito; Ver neste sentido e PINTO DUARTE Rui, O contrato de locação financeira: uma síntese, Cit., p. 76-81;
38 Cfr. neste sentido ENGRÁCIA ANTUNES José A., Direito dos Contratos Comerciais, cit., p. 518, Cfr. sobre a
obrigação de pagamento de rendas, GRAVATO MORAIS Fernando, Manual da Locação Financeira, cit., p. 104-120;
39 Ver neste sentido ENGRÁCIA ANTUNES José A., Direito dos Contratos Comerciais, cit., p. 518 e 519. Cfr. ainda
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e) Adquirida ou construída por indicação desta; Este elemento caracterizador do contrato de locação financeira chama a atenção a uma terceira figura nesta figura contratual: o vendedor/construtor que “não sendo parte no contrato de locação financeira, ele não só integra a operação global (de estrutura triangular) tida em vista, como também estabelece relações de facto com o eventual locatário, sendo que nalgumas circunstâncias este último pode mesmo reagir junto de si.”40 A referência ao vendedor e à possibilidade de o
locatário exercer os direitos contra este encontra-se regulada no art. 13.º do DL 149/95.
f) E que o locatário poderá comprar, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados; Nesse sentido o contrato deve ter uma duração, sem prejuízo de possibilidade de prorrogação, sendo que no entanto, o DL 149/95 no seu art. 6.º n.º 1 estabelece um limite temporal máximo relativamente a bens móveis que não deve ultrapassar o que corresponde ao período presumível de utilização económica da coisa. Findo o decurso do prazo contratualmente estabelecido o locatário goza do direito de opção pela aquisição do bem ou não.41
O contrato de locação financeira assume diversas modalidades. O nosso trabalho desenvolve-se a partir da locação financeira imobiliária, uma vez que se prende com a questão do pagamento das quotas de condomínio de um imóvel constituído em propriedade horizontal. No entanto, a locação financeira pode incidir ainda sobre bens móveis; pode ainda incidir sobre bens corpóreos e incorpóreos, sobre bens para consumo e de fins empresariais, pode ser normal ou restitutiva e finalmente pode incidir sobre bens de amortização integral e amortização parcial42.
40 GRAVATO MORAIS Fernando, Manual da Locação Financeira, cit., p. 82;
41 Ver acerca do direito de escolha do locatário no termo do prazo, GRAVATO MORAIS Fernando, Manual da
Locação Financeira, cit., p. 299 e ss;
42 Cfr. para mais detalhe sobre esta questão GRAVATO MORAIS Fernando, Manual da Locação Financeira, cit., p.
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Acerca da locação financeira imobiliária cumpre dizer que a primeira sociedade com este objeto foi constituída em 1982. Inicialmente o bem objeto do contrato tinha que se destinar a investimento produtivo na indústria, na agricultura, no comércio ou noutros setores de interesse económico ou social, assim o ditava o n.º 1 do art. 3.º do DL 171/79. Em 1991 a locação financeira imobiliária passou a abranger também os prédios destinados à habitação e em 1995 foram eliminadas quaisquer limitações relativamente ao objeto da locação financeira imobiliária.
A locação financeira imobiliária tem especificidades próprias dada a natureza desta modalidade. Assim, são exigidas garantias adicionais, como sendo o reconhecimento presencial das assinaturas, exceto se as mesmas forem efetuadas na presença de funcionário do registo no momento da apresentação do pedido de registo43.
Pese embora atualmente o mesmo possa ser celebrado por documento particular, nem sempre assim o foi, pois como já tivemos a oportunidade de mencionar, o DL 171/79 exigia escritura pública no caso de locação de coisas imóveis44. O mesmo art. 3.º impõe ainda que a licença de construção ou
utilização do imóvel seja certificada por quem faz o reconhecimento ou verificada pelo funcionário dos serviços do registo.
O próprio prazo do contrato é diferente consoante a coisa seja móvel ou imóvel. Assim, o prazo de um bem imóvel corresponde no máximo ao período presumível de utilização económica da coisa45. Tratando-se de bem imóvel,
esta disposição não é aplicável, pelo que o contrato pode ter sempre a duração máxima de 30 anos46. Na falta de estipulação o contrato de locação financeira
imóvel considera-se celebrado pelo período de sete anos, bastante superior aos 18 meses estabelecidos para o caso de bem móvel47.
Atendendo ao exposto resulta que o contrato de locação financeira assume vantagens evidentes para ambas as partes intervenientes, o que
43 Vide art. 3.º n.º 2 do DL 149/95; 44 Vide art. 8.º n.º 1 do referido DL 171/79; 45 Vide art. 6.º n.º 1 do DL 149/95;
46Vide art. 6.º n.º 1 a contrario do DL 149/95; 47Vide art. 6.º n.º 3 do DL 149/95;
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explica o rápido sucesso deste tipo contratual. Desde de logo falamos de um contrato que facilita o uso de um bem sem a necessidade de o adquirir. E este uso, como veremos mais adiante é muito mais absoluto face ao contrato de mera locação. O locador usa assim um bem, como se de verdadeiro proprietário se tratasse, sem ter de desembolsar uma grande quantia inicialmente, sendo que poderá até adquirir o bem findo o contrato, o que já não acontece no contrato de mera locação.
Já do lado do locador, este goza das vantagens económicas da posse do bem, recebendo rendas, mas não suportando os riscos de um qualquer proprietário com o seu perecimento. Além disso, por se manter como proprietário durante toda a vigência do contrato tem uma garantia única, a posse do bem objeto de locação caso o locatário deixe de cumprir com as obrigações de pagamento das rendas do contrato. A grande importância da permanência como titular do bem nasce do facto de que o locador adquiriu o bem a mando do locatário, este último é que escolheu o bem e o fornecedor, tendo simplesmente comunicado a sua escolha ao locador, terceiro para efeitos desta escolha48.
Relativamente ao seu regime jurídico, o contrato de locação financeira está sujeito à forma escrita, com reconhecimento presencial das assinaturas, se o objeto do contrato for um bem imóvel, particularidade que pode ser dispensada no caso ser realizada diante de oficial de registo. 49
48 Para um estudo mais detalhado das vantagens e desvantagens do contrato de locação financeira, conferir
LEITE DE CAMPOS Diogo, “A Locação Financeira na óptica do utente”, Seminário Internacional sobre leasing, 1982;
49 Ficou apenas por mencionar a questão controversa da classificação tipológica do contrato de locação
financeira. PESTANA DE VASCONCELOS entende que a locação financeira deve ser considerada “como um contrato “sui generis”, de natureza complexa e original onde sobressai a função financiamento, estruturada em uma locação do bem acompanhada de uma promessa unilateral de venda (…)”PESTANA DE VASCONCELOS, Duarte Vieira, “A locação financeira”, cit., p. 272; Cfr. neste sentido: PESTANA DE VASCONCELOS, Duarte Vieira “A locação financeira”, p. 268-272;
DIOGO LEITE DE CAMPOS entende que o contrato de locação financeira deve ser classificado como um contrato
nominado misto, resultado da combinação de elementos contratuais típicos diversos, através de uma ligação “entre um contrato de compra e venda e um contrato de locação;; coligação obtida através de um vínculo final”, Cfr. para uma análise mais detalhada deste entendimento LEITE DE CAMPOS Diogo, “Ensaio de análise tipológica do contrato de locação financeira”, Boletim da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra, 1989, p. 77; Por sua vez, GRAVATO
MORAIS entende tratar-se de um contrato de crédito com características específicas, GRAVATO MORAIS Fernando,
Manual da Locação Financeira, cit., p. 328; e ainda GRAVATO MORAIS Fernando, “Locação financeira e a desconformidade da coisa com o contrato”, Svientia Ivridica, Tomo LIV, 2005 p. 697-731; Para outras teorias de classificação do contrato de locação financeira, GRAVATO MORAIS Fernando, Manual da Locação Financeira, cit.,p. 319;
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CAPÍTULO II
II DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO RELATIVAS A IMÓVEL DADO EM LOCAÇÃO FINANCEIRA
Sumário: 1. Introdução; 2. Direito Comparado: O ordenamento jurídico de Itália e Brasil; 3. Enquadramento legal; 4. A questão da natureza jurídica das despesas;
1. INTRODUÇÃO
Feita uma primeira apresentação ao contrato de locação financeira, eis que chega o momento de nos debruçarmos sobre a questão que fundamenta a presente investigação. Assim sendo, a questão cuja resposta procuramos obter é a de quem responde pelo pagamento das despesas de condomínio relativas a imóvel dado em locação financeira. A questão não é simples e as respostas que vão sendo dadas, quem a nível doutrinal, quer a nível jurisprudencial não são unânimes. Assim sendo vamos delimitar esta questão ao plano judicial, nos termos em que não temos dúvidas de em primeira linha é o locatário quem deve fazer o pagamento pontual das despesas do condomínio, a menos que outro seja o entendimento estabelecido entre locador e locatário no contato de locação financeira.
Posto isto, a questão que queremos responder surge quando o locatário por sua iniciativa não cumpre, ou deixa de cumprir, com esta responsabilidade. Nesse sentido, o condomínio, que visa obter o pagamento das despesas em dívida, terá, necessariamente, frustradas todas as tentativas de entendimento extra judicial, de recorrer aos tribunais. E é nesse momento que o condomínio tem de interpor a competente ação judicial contra locador ou contra o locatário50. Assim sendo a nossa investigação incidirá sobre a questão de
quem é parte passiva legítima nesta ação judicial. Será o locador, enquanto
50 Pese embora tenhamos verificado que à cautela o condomínio demanda ambas as partes na ação,
acabando o tribunal por decidir pela ilegitimidade de uma delas. Conferir neste sentido Ac. Rel. Lisboa, de 27/06/2006 (Pimentel Marcos), in www.dgsi.pt; e Ac. Rel. Porto, de 14/03/2006 (Mário Cruz), in www.dgsi.pt;
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verdadeiro proprietário do imóvel ou melhor dizendo enquanto proprietário jurídico, ou será o locatário na qualidade de proprietário económico?
2. DIREITO COMPARADO
Esta questão não se limita ao ordenamento jurídico português. Na verdade detetamos dois outros ordenamentos em que também surge a dúvida e a falta de consenso, no entendimento de quem será o responsável pelo pagamento das despesas de condomínio. Assim sendo não podemos deixar de partilhar as nossas conclusões perante o estudo do tratamento que esta questão tem nos ordenamos jurídicos do Brasil e Itália, uma vez que estas espelham precisamente as mesmas dúvidas que entre nós se suscitam. Não é de estranhar que assim seja, na verdade como já tivemos a oportunidade de referir a figura da locação financeira não é exclusiva nem originária do nosso ordenamento jurídico.
Assim, e pese embora tenha assumido contornos e especificidades que variam consoante o ordenamento jurídico em causa, a verdade é que esta figura partilha de uma caraterística fundamental que permaneceu intata desde a sua origem e que fundamenta a mesma: a caraterística de que o objeto do contrato de locação financeira permanece na esfera jurídica do locador até ao momento da sua transmissão para o locatário findo o contrato, se esta for a sua vontade.
2.1. Itália
Relativamente ao ordenamento jurídico italiano, foram poucas as referências que encontramos a esta questão, no entanto, elas existem e como tal não podíamos deixar de as referir. A doutrina italiana, adotou a venda a prestações com reserva de propriedade como definição do contrato de locação financeira, com base no artigo 152351 do Código Civil Italiano, que regula
51 Art. 1523.º: Passaggio della proprietà e dei rischi: Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il
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precisamente a definição da venda a prestações com reserva de propriedade, adoção essa que também foi partilhada pela jurisprudência italiana. Mas se por um lado parece ser fácil o caminho que levou ao entendimento maioritário de classificação do contrato de locação financeira, já o mesmo não se poderá dizer acerca do pagamento das despesas condominiais relativas a imóvel objeto de contrato de locação financeira.
A Lei n.º 392 de 27 de Julho de 1978 que regula a locação imobiliária urbana não é clara na resposta pelo que cumpre à doutrina e jurisprudência alcançar um entendimento. Assim, também no ordenamento jurídico italiano é consensual que o locatário não é verdadeiro proprietário do bem imóvel dado em locação, tem uma mera posse, pois este direito de propriedade real assiste ao locador.
Ora, num artigo publicado no jornal La Repubblica, o seu autor defende que ainda que haja uma cláusula que preveja expressamente a responsabilidade única do locatário pelo pagamento das despesas de condomínio, esta clausula jamais terá efeitos em relação ao condomínio, entendimento este que assenta com base em duas premissas: A primeira prende-se com o art. 1118.º do CC Italiano, segundo o qual o condómino não pode renunciar à utilização das partes comuns do edifício e assim se escusar ao pagamento das despesas de condomínio, norma essa que por contrariar a cláusula do contrato de locação financeira a anula imperativamente, por força do disposto no art. 1418.º do CC, onde se pode ler que o contrato será nulo sempre que contrariar norma imperativa.
A segunda razão prende-se com o art. 1273.º do CC, que impede que a transmissão da dívida do locador para o locatário, formalizada no próprio contrato de locação financeira entre ambos, produza efeitos em relação ao condomínio, a menos que este a tenha expressamente assentido52.
della consegna.; ou melhor dizendo: Art. 1523.º: Transferência de título e risco: Na venda a prazo com reserva de propriedade, o comprador adquire a propriedade da coisa com o pagamento da última parcela do preço, mas assume os riscos no momento da entrega.;
52 Artigo publicado no sítio da internet do jornal La Repubblica, em 29 Outubro 2006, disponível em:
http://ricerca.repubblica.it/repubblica/archivio/repubblica/2006/10/29/il-leasing-finito-in-condominio.html (Il leasing finito in condominio 2006)
17 2.2. Brasil
Por sua vez, no ordenamento jurídico brasileiro também esta questão não é pacífica. HELDER MARTINEZ DAL COL53, fala num “conturbado binômio”
entre a posição do locador, que enquanto investidor almeja o lucro, querendo por isso transferir o máximo de encargos para o locatário, e este último que, por não ter recursos suficientes para aquisição, por sua conta, de casa própria, quererá as melhores condições pelo menor preço possível. Acontece porém que no ordenamento jurídico brasileiro a questão até parece ter sido resolvida pelo legislador que, separando as despesas de condomínio extraordinárias e ordinárias, fez recair ora sob o locador ora sob o locatário respetivamente o seu pagamento. No entanto, ainda assim, esta questão não é unânime uma vez que o seu desrespeito reiterado tem vindo a colocar questões acerca da aplicabilidade e entendimento do texto da lei54.
No seu artigo, o autor atribui a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio ao locador, pois tal responsabilidade é independente de quem utiliza o imóvel ou a que título. Ainda que assim o seja, perante o condomínio, na relação privada locador-locatário, o primeiro terá sempre direito de regresso no que se refere às despesas ordinárias.
Os arts. 23.º e 22.º da Lei do Inquilinato definem e apresentam um rol de despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio. Ainda que a lei atribua a responsabilidade do pagamento das primeiras ao locatário e das segundas ao locador, o autor frisa que os artigos não pretenderam ser exaustivos nem o seu rol deve ser entendido como taxativo. Nesse sentido, qualquer cláusula que
53 DAL COL Helder Martinez, “Despesas de condomínio na lei do inquilinato.” Jus Navigandi, Teresina, ano 5, n.º
45, Setembro 2000;
54 Falamos da conjugação da lei 4.591 de 16 de Dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em
edificações e as incorporações imobiliárias, com a lei 8.245/91, que regula o regime da locação financeira e onde, no seu art. 22.º e 23.º são enumerados os deveres de locador e locatário repetivamente, à semelhança do art. 10.º do Decreto-Lei 149/95, com a diferença que a lei 8.245 refere exatamente que as despesas de condomínio são repartidas entre locador e locatário consoante seja extraordinárias ou somente ordinárias;
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transfira para o locatário obrigações que a lei atribua ao locador deve ser considerada como não escrita, por estar ferida de nulidade.
Conclui-se assim que os dois ordenamentos jurídicos que acabamos muito sucintamente de analisar respondem à nossa questão da mesma forma: é ao locador que deve o condomínio exigir o pagamento das despesas, ainda que este tenha direito de regresso em relação ao locatário, por inexistência de qualquer relação entre condomínio e locatário.
3. ENQUADRAMENTO LEGAL
A questão do pagamento das despesas de condomínio relativas a imóvel objeto do contrato de locação financeira nasce da contraposição dos arts. 10.º do DL 149/95 e do art. 1242.º do CC. Vejamos cada um destes normativos mais detalhadamente.
Fizemos já uma primeira apresentação ao DL 149/95 que regula o regime jurídico do contrato de locação financeira. Como já tivemos a oportunidade de referir o DL 149/95 veio revogar o DL 171/79 e com as alterações introduzidas pelo DL 265/97 de 2 de Outubro veio revogar o DL 10/91 de 9 de Janeiro, que havia alargado a locação financeira imobiliária a imóveis destinados à habitação.
Ora, é precisamente o art. 10.º, que regula a posição jurídica do locatário, que oferece dificuldades de interpretação na medida em que as suas alíneas b) e e) parecem anular-se uma à outra, visto que segundo a primeira é dever do locatário pagar as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal, e segundo a al. e) o locatário deve exercer os direitos próprios do locador, com exceção daqueles que pela sua natureza somente por ele possam ser exercidos. E que direitos serão estes, que só pelo locador possam ser exercidos? A resposta é-nos dada pelo art. 1424.º do CC.
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Nos termos do art. 1424.º do CC, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações. A obrigação de pagamento destas despesas é um exemplo de uma obrigação propter rem ou ob rem, ou seja, são obrigações impostas necessariamente ao titular do bem sobre o qual estas obrigações incidem. ANTUNES VARELA identifica a obrigação
constante do art. 1424.º do CC como um típico exemplo de obrigações reais. Segundo o autor estas obrigações são um género híbrido entre obrigações e direitos reais: “diz-se obrigação real a obrigação imposta, em atenção a certa coisa a quem for titular desta. Dada a conexão funcional existente entre a obrigação e o direito real, a pessoa do obrigado é determinada através da titularidade da coisa: é obrigado quem for titular do direito real, havendo assim uma sucessão no débito fora dos termos normais da transmissão das obrigações.”55.
O art. 1424.º do CC parece assim atribuir a responsabilidade pelo pagamento ao seu proprietário o locador. Ora, já o art. 10.º al. b) impõe a obrigação do pagamento das despesas de condomínio ao locatário. No entanto ressalva na sua al. e) que ao locatário está vedado o exercício de direitos próprios do locador, o que nos termos do art. 1424.º do CC, será o caso do pagamento das despesas de condomínio. Assim, se a al. b) atribui ao locatário o pagamento destas despesas, a al. e) parece atribuir ao locador o pagamento das mesmas despesas.
O já revogado DL 10/91, era mais claro quanto à atribuição da responsabilidade de pagamento pois no art. 9.º n.º 1 dispunha que “nas situações de propriedade horizontal o locatário assume em nome próprio, todos os direitos e obrigações do locador relativos às partes comuns do edifício, suportando as despesas de administração, participando e votando nas assembleias de condóminos e podendo, nelas, ser eleito para os diversos cargos” (sublinhado nosso). Depois da revogação deste DL, o DL 149/95 não herdou a totalidade do texto desta norma, tendo deixado de parte a expressão “assume em nome próprio todos os direitos e obrigações do locador relativos às partes comuns do edifício, suportando as despesas de administração”,
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persistindo a dúvida de se terá o legislador pretendido manter a letra da lei56 ou
se, a ausência da expressão “em nome próprio” quererá por termo à exoneração do locador.
Assim, atendendo ao DL n.º 149/95 de 24 de Junho, nomeadamente ao previsto no seu art. 10.º, parece ser consensual ser o locatário o responsável pelo pagamento das despesas com o condomínio. No entanto, quando esta obrigação não seja voluntariamente cumprida pelo locatário, contra quem deve interpor a administração de condomínio a competente ação, com vista à obtenção dos pagamentos em dívida? Será contra o locador, nos termos do art. 1424.º do Código Civil na qualidade de proprietário jurídico, ou contra o locatário, nos termos do citado art. 10.º, na qualidade de proprietário económico? É esta a questão que tentaremos responder atendendo à jurisprudência e doutrina mais relevante.
56 Este é o entendimento partilhado por SANDRA PASSINHAS, cfr. PASSINHAS Sandra, A assembleia de
condomínio e o administrador na propriedade horizontal, 2.ª edição, Coimbra: Almedina, 2002, p. 215 e URBANO DIAS, cfr. DIAS Urbano, “Propriedade Horizontal: despesas inerentes ao uso e conservação no caso de locação financeira.” O
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4. A QUESTÃO DA NATUREZA JURÍDICA DAS DESPESAS As despesas de condomínio in lato sensu podem classificar-se desde logo como encargos de conservação, uso e fruição, reparações, inovação e encargos fiscais.
Relativamente às primeiras, e na esteira de LUIZ CARVALHO FERNANDES 57, estas englobam as despesas decorrentes do uso e fruição das partes
comuns, como os encargos decorrentes dos serviços de limpeza das partes comuns. A forma de repartição destes encargos pelos condóminos é o que está estabelecido no título ou regulamento do condomínio ou, na sua falta o estabelecido no art. 1424.º n.º 1 do CC. Assim sendo, e como nota JORGE
ALBERTO ARAGÃO SEIA58 estes encargos são indispensáveis para que as partes
comuns mantenham adequada funcionalidade.
A natureza do nosso trabalho prende-se somente com as despesas do tipo encargos de conservação, uso e fruição e relativamente a essas ANTUNES
VARELA e PIRES DE LIMA59 subdividem esta tipologia de despesas em dois
subgrupos: encargos ordinários e encargos extraordinários. Na ótica dos autores estes encargos devem incluir despesas ordinárias como os encargos de limpeza e manutenção de jardim, e ainda as extraordinária “impostas por qualquer evento que tenha provocado danos extensos nas coisas a reparar (avaria grave nos ascensores ou instalação elétrica, destruições causadas por tempestades, tremores de terra, acontecimentos bélicos, etc….)”60
O critério da repartição das despesas é o da proporcionalidade. Vale entre nós “a destinação objetiva das coisas comuns”, o “uso que cada condómino pode fazer dessas coisas, medido em princípio pelo valor relativo da sua fração e não pelo uso que efetivamente faça delas”61 Por isso, como
57 FERNANDES Luís A. Carvalho, Lições de direitos reais. 6.ª Edição, Quid Iuris, 2009, p. 367 e ss;
58 SEIA Jorge Alberto Aragão, Propriedade horizontal, condóminos e condomínios, 2.ª edição, Coimbra:
Almedina, 2002, p. 124 a 137;
59 PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, João de Matos, Código Civil Anotado, Vol. III, Coimbra Editora, 1987, cit.,
p. 430 e ss;
60 PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, João de Matos, Código Civil Anotado, cit., p. 430 e ss;
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notam os autores, a responsabilidade subsiste mesmo em relação aos condóminos que, podendo faze-lo, não utilizem as frações.
A questão que se coloca agora é saber se é ou não relevante esta qualificação das despesas como ordinárias ou extraordinárias, enquanto encargos de conservação, ou enquanto reparações, ou inovações. Não podemos ignorar o tratamento diferenciado que as diferentes despesas têm no nosso código civil.
Assim, as reparações estão previstas no art. 1425.º e são despesas sujeitas a aprovação de duas maiorias. O condómino que se escusar ao seu pagamento não é obrigado a fazê-lo desde que tal recusa seja justificada. Nesse caso note-se que o mesmo não poderá usufruir das reparações efetuadas. JORGE SEIA entende que as reparações são de caráter ordinário, nos
termos do art. 1472.º nº 1. Segundo o autor, no caso de a fração pertencer em propriedade a uma pessoa e em usufruto a outra, será responsabilidade do usufrutuário o pagamento destas despesas. Já relativamente às inovações serão despesas de caráter extraordinário e nesse caso a responsabilidade do seu pagamento recai ao proprietário62.
Ao longo do nosso trabalho vamos deixar de parte a natureza das despesas, considerando sempre que as despesas que possam ter caráter extraordinário são sempre precedidas de votação específica para a sua aprovação, e que por isso terão certamente um tratamento específico e o seu pagamento será discutido diretamente com o locador, visto ser ele quem tem o direito de voto, e este chegará a acordo, ou não, com o locatário relativamente ao seu pagamento. E nesses termos, o seu não pagamento terá então o mesmo tratamento das despesas ordinárias.
Ou seja, se o locador acordou diretamente com o condomínio a sua responsabilidade pelo pagamento dessas despesas, caso o locatário não as pague não há dúvidas de que será o locador o responsável pelo pagamento destas despesas. Se porventura o locador assumiu com o condomínio que não pagaria estas despesas, ou o locatário as assume diretamente com o condomínio, havendo assim a transmissão da dívida de locador para locatário,
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com o consentimento do condomínio, e é o locatário o único responsável pelas mesmas, ou se nem locador nem locatário as assumem e então o caso terá o mesmo tratamento que as despesas ordinárias em que não haja também pagamento voluntário.
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CAPÍTULO III
III AS TEORIAS EM CONFRONTO: TESE DO LOCATÁRIO E TESE DO LOCADOR
Sumário: 1. Apresentação das teses; 2. Locatário: Argumentos; 2.1. O art. 1424.º do CC; 2.2. A eficácia erga omnes do art. 10.º n.º 1 al. b); 2.3. O rol de direitos e deveres do locatário; 2.4. A falta de interesse do locador no bem locado; 2.5. A natureza do locatário. 3. Locador: Argumentos: 3.1. As obrigações do art. 1424.º CC como típicas obrigações propter rem; 3.2. O art. 1.º n.º 2 do DL 268/94; 3.3. O art. 6 do DL 268/94; 3.4. O contrato de locação financeira como um contrato com mera eficácia inter partes; 3.5. O interesse do locador enquanto proprietário jurídico;
1. APRESENTAÇÃO DAS TESES
2. DA TESE DO LOCATÁRIO
A primeira teoria que vamos explorar na demanda pela resposta à nossa investigação é que responde no sentido que é ao locatário que o condomínio deve exigir o pagamento de quotas em atraso, quer pela via extrajudicial quer inclusivé se pretender recorrer aos tribunais. Diga-se que esta teoria nos parece ser a maioritária, quer seja nível jurisprudencial63 quer seja a nível
doutrinal. Iremos explorar cinco argumentos principais a favor desta teoria, mencionando outros em articulação. Sempre que pertinente faremos referência a argumentos em sentido contrário.
63 Em sentido favorável à tese do locatário vide: Ac. TRL de 06/11/2012 (Ana Resende); Ac. JP Coimbra de
16/01/2013 (Dionísio Campos); Ac. JP Sintra de 16/02/2011 (Gabriela Cunha); Ac. JP de 05/30/2011 (João Chumbinho); Ac. JP Funchal de 12/04/2012 (Margarida Simplício); Ac. TRL de 03/11/2011 (Olindo Geraldes); Ac. STJ de 06/11/2008 (Santos Bernardino); Ac. TRP de 23/02/2012 (Deolinda Varão); Ac. TRP de 05/11/2007 (Anabela Luna de Carvalho); Ac. TRP de 14/03/2006 (Mário Cruz); Ac. TRP de 14/03/2005 (Fonseca Ramos); Ac. TRP de 20/12/2001 (Pires Condessa);
25 2.1. O art. 1424.º do CC
O primeiro argumento que visamos apresentar e analisar resulta da resposta à questão fundamental que nos colocamos: Quem responde perante o condomínio pelo pagamento das despesas de condomínio?
Afastando-nos por ora do contrato de locação financeira, a resposta em termos latos a esta questão encontra-se prevista no art. 1424.º n.º 1 do CC que passamos a transcrever: “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações.” A análise do normativo não deixa sombra de dúvidas, o responsável é o condómino, o proprietário da fração.
Estando perante uma questão que se coloca ao abrigo do regime de propriedade horizontal é necessário fazer uma consideração inicial acerca desse regime.
A propriedade horizontal é desde logo um regime que comporta duas situações jurídicas distintas. Por um lado há a propriedade singular relativamente à propriedade de cada uma das frações autónomas do prédio, ou seja, comporta cada um dos apartamentos ou andares, por outro lado há uma situação de compropriedade em que cada um dos condóminos é co-proprietário das áreas comuns que compõem o edifício no seu todo referidas no art. 1421.º 64 Por outras palavras é “a propriedade que incide sobre as
várias frações componentes de um edifício, desde que tais frações estejam em condições de constituírem unidades independentes, podendo estas, em conformidade, pertencer a proprietários diferentes.65” Por outras palavras e na
esteira de RUI PINTO DUARTE, falamos de propriedade horizontal quando um
edifício pertence a um universo de pessoas e em que cada uma elas tem um poder sobre determinada parte específica e em que todas têm um poder conjunto sobre as restantes partes66. Por sua vez A.MENEZES CORDEIRO define
64 Ac. Rel. Lisboa de 21/06/2011, (Maria Amélia Ribeiro), citando ANTUNES VARELA,João de Matos, e PIRES DE
LIMA, Código Civil Anotado, cit., p. 397;
65 Ac. Rel. Lisboa de 06/11/2012, (Ana Resende);
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propriedade horizontal como a “situação jurídica que se verifica quando as frações autónomas que acompanham um edifício estejam na titularidade de pessoas diversas”67.68
Voltamos novamente a localizar a nossa questão no contrato de locação financeira, e uma nova questão se formula: quem é, perante o condomínio, o condómino/proprietário daquela fração? E eis que começa aqui a divergência doutrinal e jurisprudencial, visto que ao abrigo do contrato de locação financeira há autores que entendem que o condómino proprietário é o locador e há autores que defendem que deve entender-se que é o locatário quem deve ser considerado proprietário perante o condomínio.
URBANO DIAS faz referência ao sentido de injustiça que emana de um
contrato de locação financeira em que é o locador o responsável pelas despesas de condomínio. O autor defende que não podemos olvidar que é o locatário, e não o locador, quem goza das partes comuns do prédio e nesse sentido não hesita em atribuir ao locatário o título de verdadeiro condómino.69
Outros autores assim o entendem. AMÉLIA AMEIXOEIRA defende70 que o estatuto
do locatário financeiro é um tudo idêntico ao de qualquer condómino. A razão de ser desta equiparação prende-se com o facto de que é o locatário quem escolhe o bem, quem contata com o vendedor ou fornecedor, sob sua exclusiva vontade, assume os riscos da utilização e perecimento do bem, suporta o custo dos seguros relativos ao imóvel, assume direitos próprios, em tudo semelhantes ao de qualquer proprietário pleno, conforme o disposto nos arts. 13.º, 14.º e 15.º do DL 149/9571. Não pode neste sentido o locatário deixar
de ser considerado como um proprietário, ainda que proprietário económico, e assim está numa situação muito semelhante à dos restantes condóminos.
Pode ler-se no Ac. Da Rel. Lisboa de 3/11/2011, que “o direito de propriedade que subsiste na titularidade do locador serve, assim, apenas para
67 MENEZES CORDEIRO A., Direitos Reais, Lisboa: Lex, 1993, p. 634;
68 Sobre a questão da propriedade horizontal, nomeadamente caraterísticas e funcionamento, Vide, entre
outros: 68 MENEZES CORDEIRO A., Direitos Reais, cit., p. 634-644; PINTO DUARTE Rui, Curso de Direitos Reais, cit., p.
95-115; GONÇALVES Augusto Penha, Curso Direitos Reais, 2.ª Edição, Universidade Lusíada, p. 374-385;
69 DIAS Urbano, “Propriedade Horizontal: despesas inerentes ao uso e conservação no caso de locação
financeira.” cit. p. 1036;;
70No Ac. da Rel. de Lisboa de 15/03/2012;
