SÃO PAULO
RELATÓRIO MENSAL
NOVEMBRO 2016
Objetivos, características, metodologia
OBJETIVO:
oferecer estatísticas abrangentes e confiáveis que acompanhem a evolução dos preços de venda e aluguel dos
imóveis
ABRANGÊNCIA GEOGRÁFICA:
Prefeitura de São Paulo
FONTE DE DADOS
: anúncios de venda ou locação de apartamentos prontos, cadastrados no website imovelweb.com.br
PERÍODO DE COLETA:
mensal. No primeiro dia do mês, todos os anúncios disponíveis para consulta pública no site
Imovelweb serão coletados e armazenados
METODOLOGIA:
as estatísticas serão realizadas com base nos anúncios de venda e aluguel de apartamentos.
Os dados mensais serão filtrados para eliminar anúncios que apresentam valores atípicos ou inconsistências. Para chegar
no preço de cada um dos bairros e distritos geográficos, calcula-se a média móvel de três meses e da média interna dos
preços de cada zona.
DINÂMICA PREÇOS DE VENDA
VARIAÇÕES NOVEMBRO
Durante o ano o Índice Bovespa acumulou um aumento de 38%, acima do inflação (IPCA). Preços médios nos imóveis de São Paulo mantiveram tendência estável. O dólar norte americano caiu 14% em relação ao Real (ie Real se aprecia).
VARIAÇÕES ACUMULADAS DO ANO 2016
Bovespa
IPCA
São Paulo Preços Venda
Real/US Dólar
-1.4%
+0.2%
+0.3%
+4.9%
37,9% 6,0% 0,8% -13,7%Bovespa
IPCA
Sao Paulo Preços
Venda
Real/US Dólar
Preço médio dos imóveis de São Paulo subiu 0.3% em novembro
16.292 16.287 12.694 3.659 3.293 2.915
Vila Nova Conceição Jardim Europa Itaim Bibi Vila Prudente José Bonifácio Cidade Tiradentes
PREÇOS MÉDIO DE VENDA
PREÇO VENDA
ZONA CENTRAL:
7.433 R$/M2
+ 0.1% mensal
+ 1.0 % desde jan 2016
SÃO PAULO:
6.043 R$/M2
+ 0.3% mensal
+ 0.8% desde jan 2016
BAIRROS: MENORES E MAIORES VALORES
Zona Bairro R$/m2 4 Zona Todas as zonas Centro Nordeste Noroeste Oeste Centro-Sul Sul Sudeste Leste4.661 5.469 5.487 6.043 6.268 6.479 7.725 8.097 8.199
Leste
Noroeste
Sul
Sao Paulo
Nordeste
Sudeste
Centro
Centro-Sul
Oeste
PREÇO DE VENDA POR REGIÕES
Preço R$/m2
Centro Nordeste Noroeste Oeste Centro-Sul Sul Sudeste Leste Variações 0.0% 0.2% -0.1% 0.0% 0.9% 0.3% 0.8% 0.2% 0.3% 0.5% 0.4% 2.3% 1.5% 3.7% 0.8% 1.2% 1.1% -1.4% MÊS 2016Regiões
PREÇO DE VENDA REGIÃO OESTE
5.968 8.199 9.180 9.447 10.539 10.963 11.135 11.674 12.694 Morumbi Media Oeste Lapa Perdizes Brooklin Vila Madalena Pinheiros Vila Olímpia Itaim Bibi -0.2% -0.3% 0.1% -0.1% -0.2% 0.1% 0.4% 0.0% 0.2% 1.7% 1.0% 1.2% 4.1% -1.4% 1.0% 0.1% 0.5% 0.1% Variações MÊS 2016Preço R$/m2
Bairro
PREÇO DE VENDA REGIÃO CENTRO-SUL
8.097 8.197 9.597 9.656 9.917 10.646 16.292 Media Centro-Sul Saúde Paraíso Vila Mariana Campo Belo MoemaVila Nova Conceição 0.4%
0.1% -0.3% 0.4% 0.0% 0.0% 0.2% -0.4% 0.4% -0.8% 2.6% 1.9% 1.0% 0.4% Variações MÊS 2016
Preço R$/m2
Bairro
PREÇO DE VENDA REGIÃO CENTRO
Preço R$/m2
7.111 7.725 8.083 8.485 8.580 9.652 9.893 Liberdade Media Centro Santa Cecília Aclimação Bela Vista Higienópolis PacaembuBairro
0.3% 0.1% 0.0% -0.3% -0.8% -0.1% 1.1% 1.8% 2.1% 5.5% 2.6% 1.5% 2.3% 3.0% Variações MÊS 2016PREÇO DE VENDA REGIÃO SUDESTE
5.165 6.305 6.467 6.479 7.058 7.126 7.917 8.034 Jardim Aricanduva Vila Formosa Vila Prudente Media Sudeste Mooca Tatuapé Ipiranga Anália Franco 0.0% 0.1% 0.1% 0.0% 0.0% -0.1% 0.3% 2.2% 1.0% 1.9% 2.1% 1.6% 1.5% 0.3% 2.4% -2.6% Variações MÊS 2016Preço R$/m2
Bairro
PREÇO DE VENDA REGIÃO NORDESTE
5.983 6.268 6.304 6.418 6.495 6.648 6.969 7.107 Vila Gustavo Media Nordeste Limão Vila Guilherme Tucuruvi Lauzane Paulista Casa Verde Santana -0.1% 0.8% 1.2% 2.3% 0.6% 0.5% 0.9% 2.1% 2.3% 4.0% 5.1% 5.4% 3.1% 2.3% 3.7% 1.7% Variações MÊS 2016Preço R$/m2
Bairro
PREÇO DE VENDA REGIÃO SUL
4.749 5.487 5.968 6.154 6.230 6.715 7.318 Campo Limpo Media Sul Socorro Vila Andrade Interlagos Jardim Prudência Panamby -0.5% 0.1% 0.3% 0.2% -0.3% 0.8% 0.9% 0.2% 0.0% 1.7% 0.8% -1.1% 1.2% 3.5% Variações MÊS 2016Preço R$/m2
Bairro
PREÇO DE VENDA REGIÃO NOROESTE
4.877 5.469 5.617 5.823 5.921 6.215 6.356 Jaraguá Media Noroeste Vila Moraes Pirituba Jardim Íris Freguesia do ó Piqueri 1.0% 0.8% -0.4% 0.7% -1.4% 0.2% -1.2% 5.0% 3.8% 1.7% -2.9% -4.3% 1.1% -2.0% Variações MÊS 2016Preço R$/m2
Bairro
PREÇO DE VENDA REGIÃO LESTE
4.482 4.524 4.661 4.773 5.460 5.590 5.782 Itaquera Cidade Líder Media Leste Cangaíba Vila Aricanduva Penha Vila Matilde 0.3% 0.9% -0.3% 0.9% 0.3% 0.3% 0.5% 1.9% 2.0% -3.7% 1.9% -1.4% 2.5% 2.4% Variações MÊS 2016Preço R$/m2
Bairro
DINÂMICA PREÇOS DO ALUGUEL
Durante o ano, índices de inflação IGP-M e IPCA acumularam um aumento acima de 5.5%. Os preços médios do aluguel de São Paulo retrocederam 4.5%. O dólar norte americano caiu 13.7% em relação ao Real (ie Real se aprecia).
VARIAÇÕES ACUMULADAS DO ANO 2016
IPCA
IGP-M
São Paulo Preços Aluguel
Real / US Dólar
+0.2%
+0.0%
+0.1%
+4.9%
6,6% 6,0% -4,5% -13,7%IGP-M
IPCA
Sao Paulo Preços
Aluguel
Real/US Dólar
VARIAÇÕES NOVEMBRO
Preço médio do aluguel dos imóveis de São Paulo subiu 0.1% em novembro
APARTAMENTOS 2 QUARTOS 65 M²
UNIDADE DE ANÁLISE
Os cálculos associados com o preço do aluguel são feitos em m², ou seja, a unidade de base para o cálculo é
R$/m²/mês. Com o objetivo de expressar os resultados em uma unidade familiar para os usuários e para a
comunidade interessada em geral, os resultados são baseados em um apartamento de 2 quartos padrão com
65 m² de área útil.
Desta forma, os resultados devem ser interpretados como o preço de aluguel mensal pedido por um
apartamento de 65 m² de área útil.
PREÇO MÉDIO DO ALUGUEL
PREÇO Aluguel
ZONA CENTRAL:
1.991 R$/mês
- 0.2% mensal
- 3.0% desde jan 2016
SÃO PAULO:
1.649 R$/mês
+ 0.1% mensal
- 4.5% desde jan 2016
Zona Bairro R$/m2BAIRROS: MENORES E MAIORES VALORES
4 Zona Todas as zonas Centro Nordeste Noroeste Oeste Centro-Sul Sul Sudeste Leste 4.348 4.243 4.214 1.196 1.156 1.132
Vila Nova Conceição Vila Olímpia Itaim Bibi Cidade Líder Vila Alpina Vila Maria
1.316 1.417 1.441 1.629 1.649 1.667 2.182 2.240 2.249
Leste
Nordeste
Noroeste
Sudeste
Sao Paulo
Sul
Centro
Centro-Sul
Oeste
PREÇO DO ALUGUEL POR REGIÕES
Preço R$/ mês
Centro Nordeste Noroeste Oeste Centro-Sul Sul Sudeste Leste Variações -0.3% -0.2% -0.3% 0.3% 0.1% 0.1% 0.6% 1.5% -0.3% -4.3% -4.2% -2.4% -4.4% -4.5% -1.1% -4.4% -2.0% -8.3% MÊS 2016Regiõe
PREÇO DO ALUGUEL REGIÃO OESTE
Bairro
1.796 2.087 2.161 2.249 2.628 3.403 3.489 4.214 4.243 Morumbi Lapa Perdizes Media Oeste Vila Madalena Pinheiros Brooklin Itaim Bibi Vila Olímpia -0.6% -1.0% -0.2% -1.1% 0.3% -0.3% 0.0% 0.5% -0.3% -6.9% -7.2% -6.8% -1.3% -1.3% -4.3% -2.1% -5.7% -2.8% Variações MÊS 2016Preço R$/ mês
PREÇO DO ALUGUEL REGIÃO CENTRO-SUL
2.076 2.240 2.445 2.583 2.939 3.275 4.348 Saúde Media Centro-Sul Vila Mariana Campo Belo Paraíso Moema Vila Nova ConceiçãoBairro
-0.8% 0.2% -0.9% 0.1% 0.4% -0.2% 0.3% -8.4% -0.5% -3.7% -6.3% 0.6% -4.2% 0.6% Variações MÊS 2016Preço R$/ mês
2.087 2.099 2.127 2.168 2.182 2.228 2.890 Pacaembu Aclimação Liberdade Santa Cecília Media Centro Higienópolis Bela Vista
PREÇO DO ALUGUEL REGIÃO CENTRO
Bairro
Preço R$/ mês
0.0% 0.3% -0.3% 0.8% -0.7% 1.1% -0.8% -3.5% -0.8% -2.4% 2.3% 1.9% 2.0% 0.4% Variações MÊS 2016PREÇO DE ALUGUEL REGIÃO SUL
Bairro
-2.2% 1.1% -0.9% -1.2% 0.3% 2.3% -2.1% -5.1% -1.1% -8.0% -2.4% -4.4% -6.8% -3.9% Variações MÊS 2016Preço R$/ mês
1.375 1.442 1.667 1.778 1.780 1.789 2.418 Campo Limpo Socorro Media Sul Interlagos Vila Andrade Jardim Prudência PanambyPREÇO DO ALUGUEL REGIÃO SUDESTE
Bairro
1.448 1.629 1.677 1.739 1.782 1.820 1.956 2.284 Vila Formosa Media Sudeste Mooca Vila Prudente Tatuapé Brás Ipiranga Anália Franco 2.8% 0.7% 2.2% 0.6% -0.3% -0.6% 0.1% 1.0% 11.2% -0.5% 2.6% -5.2% 4.0% -2.0% -1.1% -2.5% Variações MÊS 2016Preço R$/ mês
PREÇO DE ALUGUEL REGIÃO NOROESTE
Bairro
-3.8% -0.6% 0.6% 0.4% -1.9% -1.3% 2.8% -4.4% -2.0% 2.1% Variações MÊS 2016Preço R$/ mês
1.391 1.392 1.441 1.512 1.540 Jaraguá Freguesia do ó Media Noroeste Jardim Íris Vila MoraesPREÇO DO ALUGUEL REGIÃO NORDESTE
1.343 1.417 1.430 1.456 1.479 1.578 Tucuruvi Media Nordeste Casa Verde Lauzane Paulista Santana Vila GuilhermeBairro
1.4% 0.7% 2.5% -0.2% 1.5% -0.6% -0.2% -1.1% -5.3% 0.9% -2.0% 3.3% Variações MÊS 2016Preço R$/ mês
PREÇO DO ALUGUEL REGIÃO LESTE
1.196 1.316 1.387 1.399 1.486 Cidade Líder Media Leste Vila Matilde Itaquera PenhaBairro
-0.2% 1.9% -2.0% -0.3% 4.2% -7.0% -0.2% -4.0% -8.3% -1.1% Variações MÊS 2016Preço R$/ mês
Preço do aluguel R$/m² * 12
Preço da venda R$/m²
Rentabilidade =
do aluguel
RENTABILIDADE
A rentabilidade do aluguel se obtém a partir dos dados:
i) Preço do aluguel (R$/m² mensal) multiplicado por 12 para obter o valor do aluguel médio anual; e
ii) Preço da Venda (R$/m²).
Segue a fórmula:
Os cálculos são feitos apenas com os anúncios dos apartamentos de um e dois dormitórios.
Os resultados devem representar o retorno anual que o proprietário obterá pelo aluguel de seu apartamento em relação aos
preços vigentes contemplados na inflação.
Para calcular o retorno nominal anual do proprietário, inclui a variação do IGP-M como índice de reajuste de contratos de
aluguel.
Rentabilidade do Aluguel
RENTABILIDADE
Ao comparar o retorno de um investimento imobiliário com outras opções de investimentos deve-se notar que:
Um investimento imobiliário tem seu valor protegido. O retorno do investimento surge de duas fontes de valor:
i) retornos anuais recebidos pelo proprietário com o aluguel; e ii) aumento do valor do capital investido devido ao aumento tendencial dos preço dos imóveis. Por outro lado, um investimento em Depósito Bancário Certificados (renda fixa) tem uma única fonte de valor: os juros gerados.
Por exemplo, supondo um aumento médio anual dos preço dos imóveis de 5%, e um rendimento do aluguel de 6%, a taxa anual de retorno do investimento em seis anos é de 10.3%.
O investimento imobiliário é de baixo risco. Com um fluxo constante de fundos, seu valor e rentabilidade não registra alta volatilidade
presente nos mercados financeiros, onde existe risco efetivo de sofrer perdas do capital investido.
Investimento imobiliário oferece uma boa cobertura contra a inflação. A renda do aluguel tende a ser ajustada de acordo com o IGP-M
e os valores de vendas que acompanham a inflação. Dessa forma, uma aceleração da inflação não prejudica o valor e retorno sobre o investimento.
7,2% 7,0% 7,0% 3,8% 3,8% 3,5% Vila Uberabinha Chácara Santo Antônio Paraíso Jardim Olympia Vila Paulista Luz
RENTABILIDADE MÉDIA
RENTABILIDADE
ZONA CENTRAL:
5.2% anual
-0.01 pp mensal
-0.23 pp desde jan 2016
SÃO PAULO:
5.1% anual
0.00 pp mensal
-0.25 pp desde jan 2016
Zona Bairro Retorno Bruto Anual
BAIRROS: MENORES E MAIORES VALORES
4 Zona Todas as zonas Centro Nordeste Noroeste Oeste Centro-Sul Sul Sudeste Leste
4,3% 4,5% 5,0% 5,1% 5,2% 5,2% 5,3% 5,5% 5,7%
Nordeste
Noroeste
Sudeste
Sao Paulo
Centro-Sul
Leste
Oeste
Centro
Sul
RENTABILIDADE POR REGIÕES
Rentabilidade Anual
Centro Nordeste Noroeste Oeste Centro-Sul Sul Sudeste Leste Variações = = = = = = = = = ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ MÊS 2016RENTABILIDADE REGIÃO SUL
Bairro
5,1% 5,4% 5,5% 5,5% 5,6% 5,7% 5,7% 6,5% Jardim Prudência Vila Andrade Interlagos Panamby Socorro Campo Limpo Media Sul Jardim Parque MorumbiRentabilidade Anual
↑ = ↓ ↑ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↑ ↓ ↓ ↓ ↓ Variações MÊS 2016RENTABILIDADE REGIÃO CENTRO
Bairro
= ↓ ↑ = ↑ = = ↓ ↑ = ↓ ↓ = ↓ Variações MÊS 2016 4,9% 5,1% 5,4% 5,5% 5,5% 5,6% 6,3% Aclimação Higienópolis Pacaembu Media Centro Santa Cecília Liberdade Bela VistaRentabilidade Anual
RENTABILIDADE REGIÃO OESTE
Bairro
== = = = = = = = = ↓ ↓ ↓ ↓ = ↓ ↑ = ↓ Variações MÊS 2016 4,3% 4,8% 5,2% 5,3% 5,9% 6,0% 6,3% 6,3% 6,8% Lapa Vila Madalena Perdizes Media Oeste Morumbi Pinheiros Itaim Bibi Brooklin Vila OlímpiaRentabilidade Anual
RENTABILIDADE REGIÃO LESTE
Bairro
= = ↓ ↑ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ Variações MÊS 2016 4,5% 4,7% 4,9% 5,2% 5,9% Vila Matilde Cidade Líder Penha Media Leste ItaqueraRentabilidade Anual
RENTABILIDADE REGIÃO CENTRO-SUL
Bairro
= = ↓ = = = ↑ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ = ↑ Variações MÊS 2016 4,9% 5,0% 5,2% 5,3% 6,2% 6,3% 7,0% Saúde Vila Mariana Media Centro-Sul Campo Belo Vila Nova Conceição Moema ParaísoRENTABILIDADE REGIÃO SUDESTE
Bairro
↑ ↑ = = = = ↓ = ↑ ↑ ↓ ↑ ↓ ↓ ↓ ↓ Variações MÊS 2016 4,6% 4,8% 4,8% 5,0% 5,2% 5,3% 5,3% 5,9% Mooca Vila Formosa Ipiranga Media Sudeste Vila Prudente Tatuapé Brás Anália FrancoRentabilidade Anual
RENTABILIDADE REGIÃO NOROESTE
Bairro
Rentabilidade Anual
4,2% 4,5% 5,0% 5,3% 5,6% Freguesia do ó Media Noroeste Jardim Íris Jaraguá Vila Moraes ↓ = = = = = ↑ ↑ ↓ ↓ Variações MÊS 2016
