EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1 a VARA CÍVEL DO FÓRUM DE BARUERI. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (despesas condominiais)

(1)

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

arquiteto – cau no A4253-6

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1

a

_{VARA CÍVEL}

DO FÓRUM DE BARUERI.

Processo n

o

0004447-31.2017.8.26.0068

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco, arquiteto,

perito nomeado nos autos da ação de

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

(despesas condominiais)

movida por

SOCIEDADE ALDEIA DA SERRA RESIDENCIAL MORADA DOS

PÁSSAROS

contra

JORGE HENRIQUE FERNANDES E OUTRO

tendo vistoriado o imóvel e coligido os elementos

que entendeu necessários para avaliá-lo, vem, mui respeitosamente, à

presença de Vossa Excelência para apresentar as conclusões a que chegou,

consubstanciadas no seguinte

L A U D O

(2)

1.0 - IMÓVEIS AVALIANDO

O signatário foi honrado com a nomeação para

avaliar o Imóvel Urbano, objetos das matrículas n

os

33.885 e 118.618, do

Cartório de Registro de Imóveis de Barueri

– SP, constituídos pelos LOTES

n

os

11 (onze) e 12 (doze) da QUADRA n

o

20, respectivamente, situados na

Alameda Azulão, n

o

232 do loteamento denominado

_{“ALDEIA DA SERRA –}

RESIDENCIAL MORADA DOS PASSAROS

_{”, localizado no município de}

Barueri

– SP.

2.0 - VISTORIA

Dirigindo-se ao endereço supra descrito, no dia

18/02/2020, o signatário apresentando-se na portaria do condomínio foi

informado que o imóvel encontrava-se abandonado, tendo sido autorizado a

vistoria-lo externamente e, como sói proceder, tirou várias fotografias,

apresentadas a seguir, comprobatórias da vistoria, que ilustram e dão boa

noção do imóvel em questão.

(3)

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

Foto n

o

2 - Vista da Identificação do Condomínio Residencial.

Foto n

o

3 - Vista da Portaria do

“Aldeia da Serra – Residencial

Morada dos Pássaros

”.

(4)

Foto n

o

_{4 - Vista da Alameda Azulão, defronte ao imóvel}

(5)

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

Foto n

o

_{6 - Vista da placa de identificação do logradouro que}

entesta o imóvel avaliando.

Foto n

o

_{7 - Vista do numero de identificação do imóvel}

avaliando.

(6)

(7)

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

Foto n

o

10 - Vista parcial externa do imóvel avaliando.

Foto n

o

_{11 - Vista parcial externa do imóvel avaliando}

_–

construção e rampa de acesso.

(8)

Foto n

o

12 - Vista parcial externa do imóvel avaliando.

(9)

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

Foto n

o

14 - Vista parcial externa do imóvel avaliando.

Foto n

o

15 - Vista parcial interna do imóvel avaliando a partir da

janela.

(10)

Foto n

o

16 - Vista parcial interna do imóvel avaliando-garagem.

(11)

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

Foto n

o

18 - Vista frontal do imóvel avaliando.

Foto n

o

_{19 - Vista parcial externa do imóvel avaliando em}

direção ao logradouro.

(12)

Foto n

o

20 - Vista parcial axterna do imóvel avaliando.

(13)

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

Foto n

o

22 - Vista parcial externa do imóvel avaliando.

2.1 – RESIDENCIAL

O

_{“ALDEIA DA SERRA – RESIDENCIAL MORADA}

DOS PASSAROS” é um dos inúmeros condomínios residenciais de alto e

bom padrão construtivo da região de Alphaville, Tamboré e Aldeia da Serra.

Sua localização pode ser mais bem visualizada no ANEXO 1.

A região, onde se encontra implantado o residencial,

é dotada de todos os melhoramentos públicos, tais como: rede de água, de

esgoto, de luz, de telefonia móvel e fixa, dentre outras facilidades,

destacando-se vários centros comerciais (shopping Center e centros de

apoio), escolas, agências bancárias, helipontos, transporte coletivo, hospitais

e prontos-socorros, o que a torna autossuficiente.

Segundo a planta de zoneamento (ANEXO 2) o local

é gravado como ZUC-2

– Zona Urbana de Controle – Controle Urbanístico

Aldeia da Serra e SER– Setor de Uso Estritamente Residencial.

(14)

Segue abaixo como Figura 1, o projeto urbanístico

(parcial) do

“ALDEIA DA SERRA – RESIDENCIAL MORADA DOS

PASSAROS”

Figura 1

– Projeto Urbanístico (parcial) do “ALDEIA DA SERRA – RESIDENCIAL

MORADA DOS PASSAROS”

(15)

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

Figura 2 - Detalhe: Lotes n

os

11 e 12 da Quadra n

o

20 Seguem abaixo colacionadas, imagens aéreas do

loteamento

_{“ALDEIA DA SERRA – RESIDENCIAL MORADA DOS}

PASSAROS”, e do imóvel avaliando, localizado em seu interior, mais

precisamente à Alameda Azulão, nº 232.

FONTE: GOOGLE MAPS

Figura 3

– Vista aérea do loteamento “ALDEIA DA SERRA – RESIDENCIAL

MORADA DOS PASSAROS”

VER DETALHE

(16)

FONTE : GOOGLE MAPS

Figura 4

– Detalhe: Imóvel avaliando

IMÓVEL

(17)

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

2.2 - IMÓVEL

2.2.1- TERRENO

Os terrenos dos imóveis em estudo possuem testada

ao nível da Alameda Azulão, topografia em aclive e solo aparentemente

seco e firme, correspondendo aos LOTES 11 e 12 da QUADRA n

o

20 do

loteamento denominado

_{“ALDEIA DA SERRA – RESIDENCIAL MORADA}

DOS PASSAROS”, encontrando-se edificados e apresentando as seguintes

dimensões, para quem da alameda olha para o imóvel:

LOTE 11

Frente = 35,00 m;

Fundo = 14,50 m;

Lateral esquerda = 37,00 m;

Lateral direita = 30,44 m.

Encerra uma área superficial de 755,98 m²,

conforme atesta a matrícula de n

o

33.855 do Registro de Imóveis da

Comarca de Barueri

– SP, acostada aos autos sob fls. 299/306, cuja cópia

parcial segue reproduzida abaixo em Figura 5:

Figura 5

– Matrícula n

o

_{33.885 (parcial)}

_{– Cartório de Registro de}

Imóveis

– Barueri – SP

(18)

LOTE 12

Frente = 12,00 m;

Fundo = 12,00 m;

Lateral esquerda = 30,44 m;

Lateral direita = 30,32 m.

Encerra uma área superficial de 364,58 m²,

conforme atesta a matrícula de n

o

118.618 do Registro de Imóveis da

Comarca de Barueri

– SP, acostada aos autos sob fls. 308/310, cuja cópia

parcial segue reproduzida abaixo em Figura 6:

Figura 6

– Matrícula n

o

_{118.618 (parcial) – Cartório de Registro de Imóveis –}

(19)

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

2.2.2 – CONSTRUÇÃO

No terreno correspondente ao lote 11 encontra-se

erigida uma edificação (residência) em estrutura convencional de concreto e

alvenaria, com área total construída igual a 513,20 m², conforme

averbação n

o

09 da matrícula n

o

33.885 do Cartório de Registro de Imóveis

–

Barueri

– SP (fl. 302 dos autos), composta dos seguintes ambientes:

 Sala de Estar

 Sala de Jantar

 Dormitório 1

 Banheiro 1

 Closet 1

 Dormitório 2

 Banheiro 2

 Closet 2

 Hall

 Lavabo

 Cozinha

 Despensa

 Área de serviço

 WC Empregada

 Dormitório de Empregada

 Abrigo para autos

Apresentando como principais acabamentos:

Esquadrias:

Madeira e vidro

Portas:

Madeira e Vidro

Revestimentos Externos:

Massa fina

Revestimentos Internos:

Massa corrida e azulejos

Forros:

Lajes e placas de gesso

(20)

Pintura Externa:

Látex

Pintura Interna:

Látex

Pisos Internos:

Madeira e Cerâmica

Pisos Externos:

Pedras

Instalações Elétricas:

Embutidas

Aparelhos de Iluminação:

Spots, lustres e luminárias

Instalações Hidráulicas:

Embutidas

Escada:

Madeira

Vidros:

Lisos temperados / laminados

Com base em suas características foi possível

identificar seu padrão construtivo de forma a enquadrá-la no trabalho

denominado “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS

IBAPE/SP - 2017

” e classificá-la como Casa Padrão Superior

– valor

médio, cujas principais características vão a seguir reproduzidas:

(21)

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

(22)

(23)

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

Ainda, no terreno correspondente ao lote 12,

encontra-se erigida uma cobertura (gazebo) em estrutura convencional de

concreto e alvenaria, com área total construída estimada em 20,00 m²,

classificada como Cobertura padrão superior

– valor máximo.

(24)

3.0 - AVALIAÇÃO

Para determinação do valor do lote de terreno será

adotado o Método Comparativo Direto, que é a metodologia mais

adequada a ser aplicada.

3.1 - PESQUISA E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES

No presente caso, foram obtidos 7 (sete) elementos

comparativos, constituídos só de terrenos vagos à venda no mesmo

Condomínio Residencial, o que, à evidência, retrata bem o valor a ser

atribuído ao terreno avaliando, além de satisfazer a citada norma do IBAPE,

no que tange ao número mínimo de comparativos.

(25)

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

Coeficiente de

profundidade:

Para 3ª zona (Residencial Horizontal de Padrão Alto) onde a

profundidade mínima de aproveitamento eficiente (Mi) é igual a

30,00 metros e a máxima (Ma) é igual a 60,00 metros.

Coeficiente de frente:

Para 3ª zona (Residencial Horizontal de Padrão Alto) onde a

frente de referência (Fr) é igual a 15,00 metros.

Para o local em estudo o índice de localização adotado foi

100,00.

Através da adoção de Índices de Localização decorrentes da

localização dentro do Residencial.

PESQUISA DE VALOR DE TERRENO

Local:

Alameda Azulão, nº 232 - Aldeia da Serra - Barueri / SP

Setor:

Fator de transposição:

100,00

Data base:

Preços

unitários

homogeneizados

para

o

mês

de

fevereiro/2020 com atualizações efetuadas com base nos

índices IPC-FIPE quando necessário. IPC (estimado) =

531,2303.

Fator de topografia:

Correção para lote plano e em nível com o logradouro com

base nos fatores de desnível ou de declividade, prevalecendo o

mais agravante, constantes do item 10.5.2 da Norma

IBAPE-SP.

Fator de consistência

do solo:

Correção para solo firme e seco por meio dos fatores

constantes do iteM 10.5.3 da Norma IBAPE-SP.

Benfeitorias:

Serão avaliadas em conformidade com o estudo

“Valores de

Edificações de Imóveis Urbanos

– 2017", com suas diversas

tipologias.

Quadra:

Dedução de 10% (dez por cento) nas ofertas, baseado na

elasticidade dos negócios e para se evitar a superestimativa

natural das mesmas.

Fator de oferta:

Índice Local =

(26)

LOCALIZAÇÃO E DADOS DO TERRENO

-DADOS DA CONSTRUÇÃO

Conservação: 0 ###

HOMOGENEIZAÇÃO (coeficientes)

Preço unitário = (R$ 1.859.500,00 x 0,90 - R$ 0,00) / 1.859,00 = R$ 900,24/m² Informante: Preço: Condições: Idade: Padrão: 0,00 m² Terreno vago 0 Zona: em nível 0 anos 1,0398 Fone:

OFERTA

1,0366 1,0000 0,9000

Fator oferta: Fator atualização:

Data da coleta: 4134-8444

Fator transposição:

DADOS DA

Fator profundidade:

Alameda Rouxinol, s/nº - lote 18 - Aldeia da Serra - Barueri - SP

Nível: 0 Setor: Quadra: 0 Frente: seco 67,00 m

ELEMENTO COMPARATIVO N°

Profund.equiv.:

Em aclive até 10% meio de quadra

Declividade 27,75 m Fator frente: Consistência do solo: 04/03/2019

1

#N/D 0,9013

Faixa de valor: médio

Coelho da Fonseca Empreendimentos Imobiliários Ltda. foto: 000_001 100 1.859,00 m² Área: FOC: Endereço: Área: Índice Local Posição: à vista

R$ 1.859.500,00

Fator topografia:

Fator área: 1,0000 Fator esquina/frentes mult.: 1,0000 Fator consistência do solo:

Preço unitário atualizado e homogeneizado:

1,0000 1,0500

(27)

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

LOCALIZAÇÃO E DADOS DO TERRENO

-DADOS DA CONSTRUÇÃO

HOMOGENEIZAÇÃO (coeficientes)

Preço unitário = (R$ 576.000,00 x 0,90 - R$ 0,00) / 480,00 = R$ 1.080,00/m² Vu2 =

Vu

2

=

Faixa de valor: Terreno vago Padrão: 0 Zona: 100 Índice Local 0 Quadra: 0

Área: 480,00 m² Frente: 16,00 m Profund.equiv.: 30,00 m Setor:

Alameda Sabiá à esquerda do Nº 429 - Aldeia da Serra - Barueri - SP Endereço: foto: 000_006

2 ELEMENTO COMPARATIVO N°

1,0366 Fator atualização: 0,9000 Fator oferta: 04/03/2019 Data da coleta:

R$ 576.000,00

Preço: à vista Condições: 4192-4422 / 9-4030-7811 Fone:

João Fernandes Castro Imobiliaria ME - VivaReal Informante:

OFERTA

DADOS DA

#N/D Área:

R$ 1.164,76 /m²

Fator área: 1,0000 Fator esquina/frentes mult.: 1,0000 Fator profundidade: 1,0000 Fator frente: 0,9904

1.080,00 x 1,0366 x ( 1,0000 + 1,0000 + 0,9904 + 1,0000 + 1,0000 + 1,0500 + 1,0000 - 7 + 1) Fator topografia: 1,0500 Fator consistência do solo: 1,0000

Preço unitário atualizado e homogeneizado:

Fator transposição: 1,0000

Declividade Em aclive até 10% Posição: meio de quadra Nível: em nível

Consistência do solo: seco

FOC: 0,00 m² 0 anos Idade: médio fls. 372

(28)

LOCALIZAÇÃO E DADOS DO TERRENO

-DADOS DA CONSTRUÇÃO

HOMOGENEIZAÇÃO (coeficientes)

Preço unitário = (R$ 480.000,00 x 0,90 - R$ 0,00) / 439,00 = R$ 984,05/m² Fator transposição: 1,0000

Preço unitário atualizado e homogeneizado:

Declividade Em aclive até 10% Posição:

Setor: 0 Quadra: 0 Índice Local 100 Zona: 0

meio de quadra Nível:

Fator oferta: 0,9000 Fator atualização: 1,0366

Fone: 4192-4422 / 9-4030-7811 Condições: à vista

ELEMENTO COMPARATIVO N°

3

foto: 000_008

Endereço: Alameda Cotovia à direita do nº 471 - Aldeia da Serra - Barueri - SP

Área: 439,00 m² Frente: 14,60 m Profund.equiv.: 30,07 m

Fator profundidade: 1,0000 Fator frente: 1,0041

Fator área: 1,0000 Fator esquina/frentes mult.: 1,0000 Fator topografia: 1,0500 Fator consistência do solo: 1,0000

Preço:

R$ 480.000,00

Data da coleta: 04/03/2019

em nível

DADOS DA OFERTA

Informante: João Fernandes Castro Imobiliaria ME - VivaReal

Padrão: Terreno vago Faixa de valor: médio

Idade: 0 anos

(29)

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

LOCALIZAÇÃO E DADOS DO TERRENO

-DADOS DA CONSTRUÇÃO

HOMOGENEIZAÇÃO (coeficientes)

Preço unitário = (R$ 847.600,00 x 0,90 - R$ 0,00) / 652,22 = R$ 1.169,61/m² Vu4 =

Vu

4

=

FOC: #N/D Fator transposição: 1,0000 Idade: 0 anos Área: 0,00 m²

R$ 1.220,41 /m²

1,0000 Fator frente: 0,9566 Fator área: 1,0000 Fator esquina/frentes mult.:

1.169,61 x 1,0366 x ( 1,0000 + 1,0000 + 0,9566 + 1,0000 + 1,0000 + 1,0500 + 1,0000 - 7 + 1)

Preço unitário atualizado e homogeneizado:

Preço:

R$ 847.600,00

Data da coleta:

Setor: 0 Quadra: 0 Índice Local 100 Zona: 0

Área: Frente: 20,17 m Profund.equiv.: 32,34 m

1,0000 Fator topografia: 1,0500 Fator consistência do solo: 1,0000 Fator profundidade:

Endereço:

Informante: Orinon Imóveis (Sr. Alexandre Lira)

Fone: 4192-2909 Condições: à vista

Declividade Em aclive até 10% Posição: meio de quadra Nível: em nível

DADOS DA OFERTA

652,22 m²

04/03/2019

ELEMENTO COMPARATIVO N°

4

foto: 000_009

Alameda Gaivota ao lado do nº 33 - Quadra 4 Lote 17 - Aldeia da Serra - Barueri - SP

(30)

LOCALIZAÇÃO E DADOS DO TERRENO

-DADOS DA CONSTRUÇÃO

HOMOGENEIZAÇÃO (coeficientes)

Preço unitário = (R$ 511.000,00 x 0,90 - R$ 0,00) / 480,00 = R$ 958,13/m² Fator transposição: 1,0000 à vista Consistência do solo: seco

Declividade Em aclive até 10% Posição:

ELEMENTO COMPARATIVO N°

5

Fator área: 1,0000 Fator esquina/frentes mult.: 1,0000 Fator topografia: 1,0500 Fator consistência do solo: 1,0000 Fator profundidade: 1,0000 Fator frente: 0,9904

DADOS DA OFERTA

Informante: Orinon Imóveis (Sr. Alexandre Lira)

Fone: 4192-2909 Condições:

meio de quadra Nível: em nível

Zona: 0

Área: 480,00 m² Frente: 16,00 m Profund.equiv.: 30,00 m Endereço: Alameda Sabiá - Quadra 11 - Lote 10 - Aldeia da Serra - Barueri - SP Setor: 0 Quadra: 0 Índice Local 100

foto: 000_010

Preço unitário atualizado e homogeneizado:

Preço:

R$ 511.000,00

Idade: 0 anos

(31)

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

LOCALIZAÇÃO E DADOS DO TERRENO

-DADOS DA CONSTRUÇÃO

HOMOGENEIZAÇÃO (coeficientes)

Preço unitário = (R$ 1.283.000,00 x 0,90 - R$ 0,00) / 987,00 = R$ 1.169,91/m² Vu6 =

Vu

6

=

Fator transposição: 1,0000 Declividade Em aclive até 10%

04/03/2019

R$ 1.222,19 /m²

Posição: meio de quadra Nível: em nível

Zona: 0

Área: 987,00 m² Frente: 20,00 m Profund.equiv.: 49,35 m

ELEMENTO COMPARATIVO N°

6

Endereço: Alameda Colibri - Lote 7 - Quadra 36 - Aldeia da Serra - Barueri - SP Setor: 0 Quadra: 0 Índice Local 100

foto: 000_011

#N/D

DADOS DA OFERTA

Orinon Imóveis (Sr. Alexandre Lira)

Preço unitário atualizado e homogeneizado:

1.169,91 x 1,0366 x ( 1,0000 + 1,0000 + 0,9578 + 1,0000 + 1,0000 + 1,0500 + 1,0000 - 7 + 1) Fator área: 1,0000 Fator esquina/frentes mult.: 1,0000

Fator topografia: 1,0500 Fator consistência do solo: 1,0000 Fator profundidade: 1,0000 Fator frente: 0,9578

Fone: 4192-2909 Condições: à vista

Preço:

R$ 1.283.000,00

Data da coleta:

Informante:

Idade: 0 anos

Área: 0,00 m² FOC:

(32)

LOCALIZAÇÃO E DADOS DO TERRENO

-DADOS DA CONSTRUÇÃO

HOMOGENEIZAÇÃO (coeficientes)

Preço unitário = (R$ 390.000,00 x 0,90 - R$ 0,00) / 360,00 = R$ 975,00/m²

Endereço: Imóvel Referência 1616 - Branca Imóveis - Aldeia da Serra - Barueri - SP foto: 000_012

Posição: meio de quadra

Fator transposição: 1,0000

Fator profundidade: 1,0000 Fator frente: 1,0340 Fator oferta: 0,9000 Fator atualização: 1,0366

ELEMENTO COMPARATIVO N°

7

Nível:

Declividade Declive de 10% até 20% em nível

Zona: 0 Área: 360,00 m² Frente: 12,00 m Profund.equiv.: Setor: 0 Quadra: 0 Índice Local 100

30,00 m

Preço unitário atualizado e homogeneizado:

Informante: Branca Imóveis (Sra. Cristina)

Fone: 4192-2200 / 9-7019-4808 Condições: à vista

DADOS DA OFERTA

Fator área: 1,0000 Fator esquina/frentes mult.: 1,0000 Fator topografia: 1,2500 Fator consistência do solo: 1,0000

Preço:

R$ 390.000,00

Área: 0,00 m² FOC: #N/D

(33)

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

1 LOCALIZAÇÃO DA AMOSTRA

LOCAL

1

5

7

3

4

6

2

fls. 378

(34)

Nº Endereço

Alameda Rouxinol, s/nº - lote 18 - Aldeia da Serra - Barueri - SP

Alameda Gaivota ao lado do nº 33 - Quadra 4 Lote 17 - Aldeia da Serra - Barueri - SP

3 Alameda Cotovia à direita do nº 471 - Aldeia da _{Serra - Barueri - SP} R$ 1.075,26 /m² R$ 1.075,26 /m² 2 Alameda Sabiá à esquerda do Nº 429 - Aldeia da _{Serra - Barueri - SP} R$ 1.164,76 /m² R$ 1.164,76 /m²

Alameda Sabiá - Quadra 11 - Lote 10 - Aldeia da

Serra - Barueri - SP R$ 1.033,32 /m²

UNITÁRIO HOMOGENEIZADO

QUADRO RESUMO E TRATAMENTO ESTATÍSTICO

R$ 924,89 /m² AMOSTRA SANEADA R$ 924,89 /m² 5 R$ 1.220,41 /m² R$ 1.033,32 /m² 1 4 R$ 1.220,41 /m²

6 Alameda Colibri - Lote 7 - Quadra 36 - Aldeia da

Serra - Barueri - SP R$ 1.222,19 /m² R$ 1.222,19 /m² 7 Imóvel Referência 1616 - Branca Imóveis - Aldeia da _{Serra - Barueri - SP} R$ 1.297,72 /m² R$ 1.297,72 /m²

MÉDIA SANEADA = R$ 1.134,08/m² - fevereiro/2020

7 Elementos contidos no intervalo de amostra saneada

N: R$ 1.474,30 /m² R$ 793,86 /m² R$ 1.134,08 /m² Limite inferior (-30%): Média aritmética: Limite superior (+30%): 7 7

(35)

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

3.2 - VALOR DO TERRENO 1 (lote 11 – qd.20) - V

t1

Portanto, de posse desse valor unitário básico de

metro quadrado de terreno, de R$ 1.134,08/m²,

e tendo em vista a área do

terreno em tela, de 755,98 m², obteremos:

Vt

= V

u

x A

t

/ {1 + [(C

f

-1) + (C

p

-1) + (F

top

-1)] + (F

c

-1)]}

Onde:



Vt

– Valr do terreno



V

u

– Valor básico unitário



A

t

– Área do terreno 1



C

f

– Coeficiente de frente



C

p

– Coeficiente de profundidade



F

top

– Fator topografia



F

c

– Fator consistência do solo

Sendo:

V

u

= R$ 1.134,08/m²

A

t

= 755,98 m²

C

f

= (F

r

/ F

p

)

f

- f = 0,15 (Expoente para 3ª Zona)

Fp = 29,03 m (frente projetada)

C

f

= (15,00

/ 29,03)

0,15

C

f

= 0,9057

P

e

= 755,98/29,03 = 26,04 m

(P

e

≤ P

mi

)  C

p

= (P

mi

/ P

e

)

p

- p = 0,50 (Expoente para 3ª Zona)

C

p

=(30,00/26,04)

0,50

C

p

= 1,0733

(36)

F

top

= 1,00 (aproveitamento adequado da superfície)

F

c

= 1,00

Substituindo os valores na expressão, teremos:

V

t1

= R$ 1.134,08/m² x 755,98 m² / [1+(0,9057-1)+(1,0733-1)+(1,00-1)+(1,00-1)]

Resultando no valor de:

V

t1

= R$ 875.732,17

–

fevereiro de 2020

3.3 - VALOR DA CONSTRUÇÃO 1 – V

c1

O valor da construção foi obtido por meio da

expressão abaixo, cujos resultados vão explicitados na planilha de cálculo

resumida adiante.

Vc = A

c

x V

uc

x F

oc

onde:

V

c

: Valor da construção

A

c

:Área da construção = 513,20 m²

V

uc

: valor unitário da construção = R8N x coeficiente de padrão de construção

F

oc

: fator de obsoletismo e conservação

Com

(37)

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

 Valor residual = 20%

 Conservação = “f” (necessitando de reparos simples a importantes)

1.437,58

BENF IDADE Ir CONSERVAÇÃO FOC ÁREA_(m²) UNITÁRIO _{(R$ /m²)} SUB-TOTAIS _(R$)

f

Médio 2,656 x R-8N reparos simples a importante

Área Total: 513,2 m²

Sendo: FOC = R + K x ( 1 - R )

onde: K = 1 - 1/2 x ( Ie / Ir + Ie2 / Ir2 ) x (1 - % de depreciação constante no quadro A do citado estudo) R - conforme constante na tabela 1 do citado estudo.

TIPO/PADRÃO Intervalo

CÁLCULO DO VALOR DAS BENFEITORIAS

(CONFORME ESTUDO "Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP -2017")

Referência: jan/20 R-8N (R$/m2) =

TOTAL (R$) 1.185.305,57

1 CASA/SUP 25 70 0,6049 513,20 2.309,64 1.185.305,57

V

c1

= R$ 1.185.305,57

–

fevereiro de 2020

3.4 - VALOR DO TERRENO 2 (lote 12

– qd.20) - V

t2

De posse do mesmo valor unitário básico de metro

quadrado de terreno, de R$ 1.134,08/m²,

e tendo em vista a área do terreno

em tela, de 364,58 m², obteremos:

Vt

= V

u

x A

t

/ {1 + [(C

f

-1) + (C

p

-1) + (F

top

-1)] + (F

c

-1)]}

Onde:



Vt

– Valor do terreno



V

u

– Valor básico unitário



A

t

– Área do terreno 1



C

f

– Coeficiente de frente



C

p

– Coeficiente de profundidade

(38)



F

top

– Fator topografia



F

c

– Fator consistência do solo

Sendo:

V

u

= R$ 1.134,08/m²

A

t

= 364,58 m²

C

f

= (F

r

/ F

p

)

f

- f = 0,15 (Expoente para 3ª Zona)

C

f

= (15,00

/ 12,00)

0,15

C

f

= 1,0340

P

e

= 364,58/12,00 = 30,38 m

(P

mi

≤ P

e

≤ P

ma

)  C

p

= 1,00

F

top

= 1,00 (aproveitamento adequado da superfície)

F

c

= 1,00

Substituindo os valores na expressão, teremos:

V

t2

= R$ 1.134,08/m² x 364,58 m² / [1+(1,0340-1)+(1,00-1)+(1,00-1)+(1,00-1)]

Resultando no valor de:

V

t2

= R$ 399.867,39

–

fevereiro de 2020

(39)

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

resumida adiante.

Vc = A

c

x V

uc

x F

oc

onde:

V

c

: Valor da construção

A

c

:Área da construção estimada = 20,00 m²

V

uc

: valor unitário da construção = R8N x coeficiente de padrão de construção

F

oc

: fator de obsoletismo e conservação

Com

 R8N: índice CUB = R$ 1.437,58/m² (último publicado)

 Padrão: Cobertura padrão superior, valor máximo= 0,639

 Idade: 15 anos

 Vida referencial = 30 anos

 Valor residual = 10%

 Conservação = “d” (entre regular e necessitando de reparos simples)

1.437,58

BENF IDADE Ir CONSERVAÇÃO FOC ÁREA

(m²) UNITÁRIO (R$ /m²) SUB-TOTAIS (R$) d Máximo 0,639 x R-8N regular a reparos simples

Área Total: 20 m²

Sendo: FOC = R + K x ( 1 - R )

onde: K = 1 - 1/2 x ( Ie / Ir + Ie2 / Ir2 ) x (1 - % de depreciação constante no quadro A do citado estudo) R - conforme constante na tabela 1 do citado estudo.

TIPO/PADRÃO Intervalo

CÁLCULO DO VALOR DAS BENFEITORIAS

(CONFORME ESTUDO"Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP -2017")

Referência: _jan/20 _{R-8N (R$/m}2_{) =}

TOTAL (R$)

11.335,69

2 COBT/SUP 15 30 0,6170 20,00 566,78 11.335,69

V

c2

= R$ 11.335,69

–

fevereiro de 2020

(40)

3.6 - VALOR TOTAL DO IMÓVEL - VI

Assim sendo, tendo em vista os fatores e elementos

apontados, o perito signatário avalia os imóveis situados na Alameda

Azulão, nº 232 (lote 11 da quadra 20) e Lote 12 da quadra 20, integrante do

loteamento denominado

_{“ALDEIA DA SERRA – RESIDENCIAL MORADA}

DOS PASSAROS”, situado no município de Barueri – SP, por:

Valor do Imóvel 1 (Lote 11 da quadra 20)

V

I1

= V

t1

+ V

c1

V

I1

=

R$ 875.732,17

+

R$ 1.185.305,57

V

I1

= R$ 2.061.037,74

– fevereiro/2020

Valor do Imóvel 2 (Lote 12 da quadra 20)

V

I2

= V

t2

+ V

c2

V

I2

=

R$ 399.867,39

+

R$ 11.335,69

V

I2

= R$ 411.203,08

– fevereiro/2020

Resultando no valor total arredondado de:

VI = R$ 2.472.000,00

(dois milhões, quatrocentos e setenta e dois mil reais)

(data base: fevereiro/2020)

(41)

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

4.0 – ENCERRAMENTO

Laudo impresso em 41 (quarenta e uma) folhas

digitadas somente no anverso, sendo esta última devidamente datada e

assinada, acompanhado de dois anexos:

ANEXO 1

– Localização

ANEXO 2

– Planta de Zoneamento

São Paulo, 28 de fevereiro de 2020.

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

arquiteto - cau n

o

_4253-6

(42)

ANEXO 1

Local:

Alameda Azulão, n

o

232, lotes 11 e 12 da quadra 20,

Aldeia da Serra

– Residencial Morada dos Pássaros, Município de Barueri – SP.

Localização

(43)

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

ANEXO 2

Local:

Alameda Azulão, n

o

232, lotes 11e 12 da quadra 20,

Aldeia da Serra

– Residencial Morada dos Pássaros, Município de Barueri – SP.

Zona: ZUC-2 Controle Urbanístico

– Aldeia da Serra

(Setor de Uso: SER

– Setor de Uso Estritamente Residencial)

Planta de Zoneamento

LOCAL

(44)