Transcrição da Teleconferência de Resultados 4T14 Operadora:
Bom dia. Sejam bem-vindos à teleconferência da São Carlos sobre os resultados do quarto trimestre e do ano de 2014. Estão presentes hoje conosco os senhores Felipe Góes, diretor-presidente da São Carlos. Fabio Itikawa, diretor financeiro e de relações com investidores e Maria Isabel, gerente de relações com investidores.
Informamos que a apresentação será gravada e que todos os participantes estarão apenas ouvindo a teleconferência durante a apresentação da empresa.
Em seguida, iniciaremos a sessão de perguntas e respostas, quando mais instruções serão fornecidas. Caso alguém necessite de assistência durante a conferência, por favor, chame o operador digitando *0.
Antes de prosseguir, gostaríamos de esclarecer que eventuais declarações que possam ser feitas durante essa teleconferência, relativas às perspectivas de negócios, projeções e metas operacionais e financeiras da São Carlos, constituem-se em crenças e premissas da diretoria da companhia, bem como em informações atualmente disponíveis. Elas envolvem riscos e incertezas, pois se referem a eventos futuros e, portanto, dependem de circunstâncias que podem ou não ocorrer. Alterações na política macroeconômica ou na legislação, e outros fatores operacionais, podem afetar o desempenho futuro da São Carlos e conduzir a resultados que diferem, materialmente, daqueles expressos em tais considerações futuras.
Agora, gostaríamos de passar a palavra ao senhor Felipe Góes, que iniciará a apresentação. Por favor, senhor Felipe, o senhor pode prosseguir.
Felipe Góes:
Bom dia a todos. É com prazer que apresentaremos os resultados da São Carlos referentes ao quarto trimestre e ano de 2014.
Gostaria de fazer uma breve introdução, ressaltando três mensagens:
Em primeiro lugar, gostaria de destacar o bom desempenho apresentado pela companhia no quarto trimestre e ano de 2014:
o Lucro líquido da São Carlos alcançou R$ 121 milhões em 2014, com margem líquida de 40%
Em segundo lugar, gostaria de enfatizar a capacidade da São Carlos de capturar valor através da gestão ativa do portfólio. A Companhia tem como estratégia adquirir imóveis com potencial de valorização, investir na captura desse upside, e vender os imóveis que atingem seu potencial máximo de valor. Os destaques do último trimestre que resultaram deste trabalho de gestão ativa foram:
o O valor do NAV que atingiu R$ 3,28 bilhões em dezembro de 2014, correspondente a R$ 58,2 por ação
o Aquisição do edifício sede da Souza Cruz no Rio de Janeiro, por R$ 75 milhões
o Venda de ativos consolidados no montante de R$104,9 milhões, com TIR real de 31,5%
o Taxas de vacância física e financeira atingem 9,9% e 10%, respectivamente, patamares inferiores às médias do mercado
A minha terceira mensagem está relacionada às perspectivas e drivers de crescimento para o próximo ano.
o Nossa capacidade financeira para aproveitar oportunidades no mercado comprando ativos continua forte – no fim do ano registramos um caixa de R$ 323 milhões e um balanço saudável com 18,5% de alavancagem sobre o valor do portfólio. Calculamos o nosso buying power em aproximadamente R$ 1 bilhão.
o Ocupação de 41,4% da área locável total do empreendimento Torre A EZ Towers, projeto que será entregue no 1T15.
o Projetos em desenvolvimento e retrofit somam 66 mil m² de área locável (20 mil m² pré-locados). Gostaria também de enfatizar uma importante conquista para Companhia no último trimestre.
o Fizemos em dezembro uma operação de sale and lease back onde adquirimos o edifício sede da Souza Cruz no Rio de Janeiro por R$ 75 milhões e assinamos um contrato de locação de longo prazo para permanência da empresa no edifício.
o O imóvel é um prédio de escritórios monousuário classe A com 8.325 m² de área locável. Em resumo, as mensagens que eu gostaria de deixar aqui hoje são:
o 1. Forte desempenho com destaque para o lucro líquido de R$ 121 milhões em 2014 com margem de 40%
o 2. Alta capacidade de gestão ativa do portfólio aproveitando os ciclos do setor.
o 3. Otimismo quanto ao desempenho da São Carlos em 2015, pela qualidade do nosso portfólio de ativos e pela capacidade diferenciada da nossa equipe.
Passo agora a palavra a Maria Isabel que irá comentar sobre os resultados financeiros do trimestre e do ano.
Maria Isabel:
No slide 5, apresentamos um quadro resumo da performance da Companhia no 4º tri e no ano de 2014. Novamente, a Companhia apresentou evolução positiva dos indicadores financeiros de maneira geral. O destaque deste quadro foi o lucro líquido recorrente que fechou o ano em R$ 103 milhões com margem líquida de 39%. O lucro líquido contábil do trimestre totalizou R$ 39,5 milhões e a queda em relação ao 4T13 é explicada pela venda dos imóveis Brazilian Financial Center, Meier e loja em BH, que impactou positivamente o lucro líquido daquele trimestre em R$ 128 milhões.
Passando para o slide 6, demonstramos a evolução da receita bruta com locações
o Atingimos no 4° trimestre de 2014 receita com locações de R$73 milhões. A queda na receita bruta em 2014 é explicada pela venda de mais de R$ 300 milhões em imóveis no ano de 2013 e pelo aumento da vacância do portfólio.
o A receita na mesma base de ativos cresceu 1% no ano contra ano. Este número é impactado pela queda de receita causada pela saída da Petrobrás do City Tower entre 1T14 e 2T14.
Gostaria de enfatizar também que 74 contratos de locação foram reajustados pela inflação no 4T14, representando 26% da receita recorrente
Vale comentar neste slide último slide que o segmento de imóveis corporativos foi responsável por gerar 93% das receitas de locação do trimestre. O varejo de conveniência continua crescendo e hoje representa 4% da geração de receita para Companhia.
No [Slide 7] vemos que a no final de dezembro de 2014 o portfólio de imóveis apresentava taxas de vacância física de 9,9% e financeira de 10,0%. A boa localização e alta qualidade dos imóveis do portfólio garantem a manutenção das taxas de vacância da empresa abaixo da média do mercado.
O EBITDA da Companhia fechou o 4° trimestre de 2014 em R$ 58,4 milhões, com margem de 85% um crescimento de 0,5% com relação ao 4T13. No ano, o EBITDA alcançou R$ 227 milhões, com margem de 84,7%.
No quadro de baixo, calculamos o EBITDA recorrente anualizado e chegamos em R$236 milhões com uma margem de 84%. Este exercício considera a receita recorrente de dezembro anualizada, uma alíquota efetiva de Pis/Cofins de 6,2% e despesas G&A de R$ 45,5 milhões/ano.
No [Slide 9] demonstramos o lucro líquido e o FFO da Companhia.
Em 2014, o lucro líquido recorrente alcançou R$103 milhões, um aumento de 1,8% sobre 2013 e fechou o ano com uma margem líquida de 39%.
No 4T14, o lucro líquido contábil totalizou R$ 39,5 milhões. Conforme dito anteriormente, a queda em relação ao 4T13 é explicada pela venda dos imóveis Brazilian Financial Center (BFC), Meier e loja em BH que impactou positivamente o lucro líquido do 4T13 em R$ 128 milhões.
No ano, o FFO que simula a geração de caixa da Companhia alcançou R$ 128,5 milhões, com alta de 0,5% e margem de 48%.
No [Slide 10] vemos a evolução do nosso portfólio de imóveis desde dezembro de 2013.
O valor de mercado do portfólio de imóveis da Companhia cresceu 5% em 12 meses e alcançou R$ 4,6 bilhões. Essa variação é explicada pelas transações com imóveis e pela valorização geral dos imóveis nos últimos 12 meses.
Gostaria de chamar a atenção para as transações de compra e venda feitas no quarto trimestre. Neste período, nós vendemos o imóvel Antonio Carlos em São Paulo e adquirimos a sede da empresa Souza Cruz no Rio de Janeiro. Neste período, nós também inauguramos mais dois centros de varejo de conveniência. No final do 4T14, nosso portfólio era composto por 85 propriedades comerciais com quase 400 mil m2 de ABL.
Vale ressaltar ainda que a Companhia tem contabilizado suas propriedades para investimento ao valor de custo depreciado. Ao final de dezembro de 2014, o valor contábil dos imóveis era de cerca de R$ 2 bilhões. Neste quadro, calculamos o NAV da Companhia em R$ 3,28 bilhões ao final de dezembro de 2014,
correspondente a R$ 58/ação, um aumento de 2% em 12 meses.
Vale lembrar que este valor de mercado do portfólio não captura integralmente aumentos potenciais na receita gerado pela entrega dos imóveis em retrofit ou desenvolvimento, e os potenciais de expansão da área locável nas nossas propriedades.
No [Slide 12] mostramos que Companhia continua com baixo endividamento (3,6x EBITDA), com dívidas longas e majoritariamente indexadas pela TR (90%), com cupom médio de 9,9% a.a.
São Carlos continua mantendo um balanço patrimonial forte para nossas aquisições, com saldo de caixa de R$ 323 milhões e capacidade de alavancagem. O buying power estimado da companhia é de R$ 1 bilhão. Antes de passar para a sessão de perguntas e respostas, gostaria de mostrar no [Slide 13], as nossas propriedades atualmente em desenvolvimento e retrofit. Esses imóveis somam aproximadamente 66 mil m² de ABL e já tem 20 mil m² de área pré-locada. É importante lembrar que em dezembro esses imóveis não estavam gerando receita , mas irão impactar os resultados da Companhia de forma positiva na medida em que forem entregues.
Carlos Schmitz, Itaú BBA:
Bom dia. Parabéns pelos resultados. Eu tenho duas perguntas, na realidade. A primeira é sobre o mercado, tanto em São Paulo, quanto no Rio de Janeiro. Como vocês estão vendo esse mercado daqui para frente, especialmente em 2015? E também queria entender um pouco melhor o porquê do atraso nos dois retrofits da Companhia neste trimestre.
A segunda pergunta seria sobre os leasing spreads. Eu só queria entender se foi repassado o IPCA ou IGP-M neste trimestre. Obrigado.
Felipe Góes:
Muito obrigado pela pergunta, Carlos. Primeiro, em relação a mercado de 2015, mercado de escritórios, São Paulo e Rio de Janeiro. São situações diferentes na nossa perspectiva. São Paulo é um mercado de vacância crescente, porém com uma boa movimentação e boa demanda por parte dos nossos clientes.
Vemos já a partir do início do ano um número de visitas, um número de busca de imóveis muito bom, um interesse na realocação de escritórios. Portanto, entendemos que será um ano de boas transações na área de locação. A tendência é que a vacância continue a crescer um pouco em relação ao ano de 2014, mas a movimentação é muito boa.
Este também é um ano de muitas entregas no mercado corporativo. Novos prédios serão entregues em volume bastante significativo no ano de 2015. No entanto, entendemos que o mercado de São Paulo tem uma demanda forte e que, ao longo do tempo, essa oferta será com certeza absorvida pelo mercado.
2015 será um ano desafiador, mas de novo, nós entendemos que, especificamente no caso de São Paulo, teremos boas oportunidades pela movimentação que estamos vendo no mercado.
Eu acho que os prédios que estão bem localizados e com preços competitivos com certeza sofrerão muito menos que aqueles que estão em áreas mais periféricas ou que têm preços elevados, mesmo em áreas centrais. É assim que vemos o mercado de São Paulo.
Em relação ao Rio de Janeiro, entendemos que a demanda é um pouco diferente. O Rio de Janeiro tem uma dependência grande em relação ao setor de petróleo e gás e ao setor público. É um ano também de volume significativo de entregas no mercado do Rio de Janeiro, portanto, essa combinação de demanda mais fraca com uma oferta maior levará o mercado do Rio de Janeiro em 2015 a sofrer mais que o mercado de São Paulo.
O volume de buscas, de visitas, de demanda que vemos neste início de ano no Rio de Janeiro já é bem mais fraco que o volume de São Paulo. É um mercado mais desafiador, e entendemos que esse ciclo de aumento de vacância será um pouco mais longo no caso do Rio de Janeiro que no mercado de São Paulo.
Sua pergunta é especificamente sobre 2015, mas vale a pena comentar a questão do ciclo do setor. Nós claramente vivemos hoje um momento de ciclo de aumento das taxas de vacância, que é obviamente uma
construção nos melhores locais, tanto em São Paulo como no Rio de Janeiro, de novos edifícios comerciais, nós entendemos que esse é um mercado muito atrativo para se estar.
No longo prazo, não tenho dúvida de que os imóveis corporativos de boa qualidade e bem localizados em São Paulo e no Rio de Janeiro terão uma valorização expressiva, e é por isso que continuaremos a investir nesse segmento.
Em relação aos retrofits, nós divulgamos que, no caso dos edifícios Latitude e Coutinho, nós passamos a entrega desses imóveis para o 2T15, por atraso natural que ocorre pontualmente em algumas obras. Estamos falando de um atraso de dois meses na entrega programada, o que faz com que a entrega, que seria no 1T, ocorra no 2T. Não há nenhum problema maior nesses edifícios, é simplesmente uma questão da dificuldade da obra natural pela própria complexidade da execução de retrofit em edifícios mais antigos.
De qualquer forma, gostaria de ressaltar que todos esses edifícios que estão em retrofit e que estamos entregando agora – o Jardim Europa, o Latitude e o próprio João Ursulo – são edifícios que fecharão suas obras dentro dos nossos orçamentos, com altíssima qualidade de entrega, e não tenho dúvidas de que, pela localização e pela qualidade dos imóveis, faremos excelentes negócios com esses edifícios no futuro.
Em relação à sua última pergunta, com referência aos indicadores de correção dos nossos contratos, a grande maioria dos nossos contratos está indexada ao IGP-M. Portanto, quando fazemos referência à questão das renegociações realizadas no 4T terem seguido a inflação, nós fazemos referência ao indicador IGP-M.
Carlos Schmitz:
OK. Obrigado. Ficou claro. Fred Mendes, HSBC:
Bom dia a todos. Obrigado pelo call. Na realidade, eu tenho duas perguntas também. A primeira delas, estamos vendo os preços, principalmente dos Triple A, caírem em função do número de entregas, e o gap para os B até para o A acaba fechando de maneira considerável. Como a Empresa vê esse cenário para 2015, dado que grande parte do portfólio tem exposição B e A?
E a segunda pergunta, tem um desconto muito interessante para o NAV, 45%, mas o cenário de 2015 continuará desafiador, ainda mais com o USD a R$3 agora, o que acaba sendo um play bem interessante para investidores estrangeiros. A Empresa chega a avaliar alguma possibilidade, algum bid, ou não é o caso, não tem nada na mesa e não está no interesse da Empresa avaliar nenhum tipo de proposta? Obrigado. Felipe Góes:
Fred, muito obrigado pelas perguntas. Primeiro, a questão do gap entre o Triple A e os prédios A e B, acho que vale a pena ressaltar especificamente onde esses gaps estão fechando e a magnitude dessa diferença entre os prédios Triple A e os prédios A e B.
Sem dúvida, as maiores quedas têm ocorrido na região da Faria Lima. É assim que a distância dos Triple A e os prédios A, ou mesmo o Triple A da Faria Lima em comparação com os de outras regiões da cidade, é maior.
Claramente, havia um prêmio muito significativo para os Triple A na região da Faria Lima. É natural, porque é a região mais nobre da cidade, é a região onde as empresas que querem ter maior destaque em seus escritórios estão presentes.
Em nosso entendimento, essa queda e essa aproximação ocorreram de forma mais significativa na região da Faria Lima, não só porque havia um prêmio maior, mas também porque houve entregas significativas nessa região. De fato, as estatísticas de alguns consultores apresentam uma queda na ordem de 20% nos preços pedidos nessa região ao longo do ano passado.
Em nosso entendimento, isso traz, sim, desafios para o mercado como o um todo, porque os preços aqui se aproximam dos Triple A em outras regiões da cidade – e ‘aqui’ estou fazendo referência à região da Faria Lima – e também há uma aproximação de preço em relação aos prédios A e B.
Mas para nós existe uma diferença muito grande entre os prédios A e B que estão muito bem posicionados, bem localizados na cidade e aqueles que estão em regiões mais periféricas. Nós sempre ressaltamos que a localização dos edifícios é um ponto chave neste processo de precificação. Entendemos que os prédios A e B que estão em regiões mais periféricas sofrerão de forma mais significativa e mais rápida que aqueles que estão mais bem localizados.
Se você imaginar um prédio A em um preço de R$60 a R$70 e um Triple A em um preço de R$110, a diferença é muito grande. Por mais que essa diferença no passado fosse maior, ela continua muito significativa.
Em um cenário de recessão, um cenário em que as empresas estão olhando para dentro e cortando custo, essa diferença de R$40, R$50 por m² é bastante significativa.
Então, e é o que estamos vivendo na nossa carteira de edifícios A e B, não estamos vendo uma pressão nos nossos preços, porque esse diferencial continua muito interessante para empresas que querem reduzir custos. Muito pelo contrário, na realidade o que estamos vendo cada vez mais é uma busca por edifícios bem localizados mas com preços competitivos.
Apenas para dar uma referência a vocês, no caso do nosso portfólio, a média do preço do m² no portfólio da São Carlos em São Paulo é de aproximadamente R$60. É um preço muito competitivo, e é muito fácil entender onde está o nosso portfólio, para edifícios muito bem localizados. Queria chamar a atenção para essa diferença.
Também queria falar um pouco sobre a questão da região da Chucri Zaidan versus a região da Faria Lima. É claro que na medida em que há uma queda nos preços na Faria Lima, há também uma pressão em relação à região da Chucri Zaidan, onde os novos Triple A estão sendo entregues. Mas, de qualquer forma, continua a haver um prêmio entre a região da Faria Lima e a região da Chucri Zaidan, o que achamos natural. Esse
É importante também notar que existe um conjunto de empresas, sobretudo multinacionais na área de bem de consumo farmacêutico e industrial que preferem estar na região da Chucri Zaidan porque já tem a tradição de estar naquela região, porque seus executivos moram muito próximo àquela região, portanto há uma demanda natural. Por mais que o prêmio muitas vezes esteja reduzido em relação à Faria Lima, há uma demanda natural por aquela região. É o que estamos vivendo na Torre A do EZ Towers e é o que vivemos nos diversos prédios que temos na região da Chácara Santo Antônio.
Em relação ao desconto sobre NAV, entendemos que há uma oportunidade de investimento muito interessante no papel da Companhia, porque o desconto, como você notou bem, Fred, é muito significativo. O valor líquido dos nossos ativos por ação hoje está em R$58, e o preço da nossa ação, como vocês sabem, está girando ao redor de R$31, R$32. Portanto, o desconto é muito significativo.
É importante dizer que a Companhia tem uma base de acionistas controladores que têm interesses de longo prazo nela, uma visão de longo prazo. O nosso mercado, o mercado imobiliário, é de grandes ciclos. Se operar pensando apenas no curto prazo, no resultado do trimestre, você terá uma visão míope.
Entendemos que as oportunidades que existem no nosso mercado são sempre de longo prazo. Então, a Companhia, o Conselho e seu Management têm uma perspectiva de longo prazo, e nosso objetivo é a criação de valor para os nossos acionistas no longo prazo, e não tenho dúvida que isso ocorrerá em função da qualidade do nosso portfólio e da expertise do time e da equipe que temos na Companhia.
Obrigado pela pergunta. Fred Mendes:
Perfeito, Felipe. Muito obrigado. André Mazini, Bradesco BBI:
Bom dia. Obrigado pelo call. Minha pergunta é sobre o EZ Towers. Vocês compraram por um preço muito bom em 2013, R$12.000 o m², provavelmente abaixo do preço de reposição desse ativo hoje em dia. Mas agora, entrando em operação, ele provavelmente terá um custo de dívida um pouco maior do que irá gerar de aluguel, assumindo 41% de locação e um preço por volta de R$100. Era isso que vocês esperavam no passado? E se isso mudou o payback period do ativo de algum jeito, ele ter esse déficit de caixa na saída. É claro que tem um mercado muito mais difícil, é um ativo de longo prazo, mas se isso era esperado no passado e como vocês estão vendo a rentabilidade do ativo de modo geral. Obrigado.
Felipe Góes:
André, muito obrigado pela pergunta. Sem dúvida, era esperado. Sempre divulgamos que nossa expectativa era receber o prédio com uma faixa de locação entre 25% e 50% pré-locados, e já estamos em 41%, portanto o resultado está bastante bom e temos boas negociações em andamento, o que fará com que esse percentual suba em alguns meses.
Eu acho relevante chamar a atenção em relação à condição da negociação dessa dívida. Quando nós negociamos a dívida, obtivemos uma carência de pagamento de principal até agosto do ano que vem. Portanto, do ponto de vista de caixa, não há consumo de caixa na Companhia em função dessa torre, porque já temos 41% dela locados e temos carência do pagamento de principal até agosto do ano que vem.
Isso nos dá um conforto muito grande para seguirmos no processo de locação, aumentarmos esse percentual pouco a pouco e, com isso, chegar ao nosso objetivo, que é ter 100% da área locada.
E não tenho dúvida que esse é um projeto muito rentável para a Companhia. É um ativo que com certeza será valorizado ao longo do tempo pela qualidade do imóvel, pela proporção de vagas que tem, pela sua localização e pela qualidade dos seus ocupantes, o que já está sendo observado pelos contratos que fechamos.
Então, será uma referência na cidade de São Paulo, ele será valorizado ao longo do tempo e, como eu disse, a estrutura financeira está absolutamente adequada ao ritmo de locação, na medida em que temos essa carência do pagamento de principal. E, de novo, um ponto importante também de lembrar é a própria condição do negócio feito com o banco no financiamento, que é um padrão de juros bastante atrativo para a Empresa, TR + 8,9% ao ano.
Muito obrigado. André Mazini:
Perfeito. Obrigado, Felipe.
Operadora:
Obrigada. A sessão de perguntas e respostas está encerrada. Passamos a palavra agora ao Sr. Felipe Góes, Diretor Presidente da São Carlos, para suas considerações finais.
Felipe Góes:
Desde o início das nossas operações, a São Carlos mantém uma sólida posição de caixa, ativos no portfólio de grande qualidade, e uma rígida disciplina de capital, buscando constantemente rentabilidades elevadas. Temos um buying power forte e confortável para seguirmos adquirindo imóveis.
Encerramos o ano de 2014 com confiança, otimismo e entusiasmo, quanto às perspectivas de aquisição de novos imóveis e de reciclagem do portfólio. O modelo de negócio da São Carlos permite que a Companhia aproveite as oportunidades oferecidas por cada momento dos ciclos do setor. Isso tem sido reconhecido cada vez mais pelos investidores.
Continuamos na busca da nossa missão de oferecer aos nossos clientes imóveis corporativos e comerciais que propiciem negócios de sucesso no Brasil. A São Carlos executa a sua missão com excelência, pois tem uma equipe que atua de forma pró-ativa, antecipando-se às necessidades dos clientes e tendências de mercado.
Gostaria de agradecer a todos vocês que participaram e dizer que estamos à disposição para qualquer dúvida ou detalhe que vocês gostariam de esclarecer. Muito obrigado a todos.
Operador:
Obrigado. A teleconferência dos resultados da São Carlos está encerrada. Por favor, desconectem suas linhas agora.
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