Resultados 1T08
MRV ANUNCIA RESULTADOS DO PRIMEIRO TRIMESTRE DE 2008
COMPANHIA CONTINUA APRESENTANDO CRESCIMENTO DE 3 DÍGITOS EM
SEUS PRINCIPAIS INDICADORES: LANÇAMENTOS, VENDAS CONTRATADAS
E RECEITA LÍQUIDA
Belo Horizonte, 12 de maio de 2008 – MRV Engenharia e Participações S.A. (Bovespa: MRVE3), a maior
incorporadora e construtora brasileira no segmento de Empreendimentos Residenciais Populares, anuncia hoje seus resultados do primeiro trimestre de 2008 (1T08). As informações financeiras a seguir estão apresentadas de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil (“BR GAAP”) e em Reais (R$). As comparações referem-se ao primeiro trimestre de 2007 (1T07) e ao quarto trimestre de 2007 (4T07). Exceto quando mencionado ao contrário, os dados operacionais se referem ao percentual da MRV nos empreendimentos.
DESTAQUES
“Sincronismo na Operação”: crescimento alinhado de incorporação, vendas e construção, permite performance operacional e financeira diferenciada e consistente (VGV, Vendas Contratadas e Receita).
Crescimento de 223,1% no total de lançamentos em relação ao 1T07 (34,8% em relação ao 4T07).
Crescimento de 161,2% das Vendas Contratadas do 1T08 em relação ao 1T07 (36,2% em relação ao último trimestre de 2007).
Expansão geográfica contínua atingindo a cobertura de 60 cidades em abril de 2008.
Receita líquida de R$184,0 milhões no 1T08, crescimento de 199,0% em relação ao 1T07 (42,7% em relação ao último trimestre de 2007).
Crescimento de 38,3% no lucro bruto em relação ao 4T07 (crescimento de 232,2% em relação ao 1T07). Margem Bruta atinge 41,1% no 1T08.
EBITDA de R$44,5 milhões no trimestre (24,2% da receita líquida e 492,3% de crescimento em relação ao 1T07).
Lucro líquido de R$50,8 milhões no 1T08, com margem líquida de 27,6%.
Novas Oportunidades e Negócios: estamos constituindo a subsidiária MRV Logística e Participações S.A.. A nova subsidiária idealizará, construirá e fará a gestão de Centros de Distribuição, Condomínios Industriais, HUBs e Condomínios Logísticos.
Inclusões das ações da Companhia a partir de maio de 2008 na carteira teórica do índice IBrX – BRASIL e na carteira dos indicadores por segmento IVBX-2.
Teleconferência de Resultados
Português Inglês
Data: 13 de maio de 2008 Data: 13 de maio de 2008
Horário: 14h30 (Brasília) / 13h30 (US EST) Horário: 13h00 (Brasília) / 12h00 (US EST)
Tel.: + (55 11) 2188-0188 Tel: +1 (973) 935-8893
Resultados 1T08
Destaques financeiros e operacionais
INDICADORES FINANCEIROS (R$'000) 1T08 4T07 1T07 Var %
1T08 x 4T07
Var % 1T08 x 1T07
Receita Operacional Bruta 205.754 160.913 68.599 27,9% 199,9% Receita Operacional Líquida 183.982 128.941 61.524 42,7% 199,0% Lucro Bruto 75.677 54.709 22.783 38,3% 232,2%
% Margem Bruta 41,1% 42,4% 37,0% -1,3 p.p. 4,1 p.p.
Lucro Líquido 50.752 44.424 3.347 14,2% 1416,2%
% Margem Líquida 27,6% 34,5% 5,4% -6,9 p.p. 22,1 p.p.
Lucro Líquido Ajustado 50.752 45.387 8.246 11,8% 515,4% % Margem Líquida Ajustada 27,6% 35,2% 13,4% -7,6 p.p. 14,2 p.p. EBITDA 44.476 31.144 7.509 42,8% 492,3%
Margem EBITDA 24,2% 24,2% 12,2% 0,0 p.p. 12,0 p.p.
EBITDA Ajustado 44.476 32.108 12.408 38,5% 258,4%
% Margem EBITDA Ajustada 24,2% 24,9% 20,2% -0,7 p.p. 4,0 p.p.
Despesas não recorrentes - G&A - (964) (4.899) - -Despesas não recorrentes - Financeiras - - - - -Receita de vendas a apropriar 606.988 438.326 179.031 38,5% 239,0% Custo de unidades vendidas a apropriar (298.010) (208.048) (85.997) 43,2% 246,5% Resultado a apropriar 308.978 230.278 93.034 34,2% 232,1% Margem do Resultado a apropriar 50,9% 52,5% 52,0% -1,6 p.p. -1,1 p.p. Caixa Líquido 386.794 597.697 73.978 -35,3% 422,9% Patrimônio Líquido 1.423.735 1.372.983 272.538 3,7% 422,4% Ativo total 1.986.932 1.904.603 567.369 4,3% 250,2% Lucro Líquido Ajustado por ação (R$) 0,375 0,336 0,088 11,8% 328,0%
LANÇAMENTOS 1T08 4T07 1T07 Var % 1T08 x 4T07 Var % 1T08 x 1T07 % MRV VGV - R$'000 691.547 513.167 214.021 34,8% 223,1% Número de unidades 6.728 4.531 2.154 48,5% 212,4% Preço médio - R$'000 / unid. 103 113 99 -9,2% 3,4%
100%
VGV - R$'000 751.865 553.385 239.259 35,9% 214,2% Número de unidades 7.354 4.803 2.313 53,1% 217,9% Preço médio - R$'000 / unid. 102 115 103 -11,3% -1,2%
% Participação MRV 92,0% 92,7% 89,5% -0,8 p.p. 2,5 p.p. VENDAS 1T08 4T07 1T07 Var % 1T08 x 4T07 Var % 1T08 x 1T07 % MRV Vendas contratadas - R$'000 340.136 249.769 130.237 36,2% 161,2% Número de unidades 3.210 2.260 1.217 42,0% 163,7% Preço médio - R$'000 / unid. 106,0 110,5 107,0 -4,1% -1,0%
100%
Vendas contratadas - R$'000 361.271 269.904 138.091 33,9% 161,6% Número de unidades 3.421 2.456 1.273 39,3% 168,7% Preço médio - R$'000 / unid. 106 110 108 -3,9% -2,6%
Resultados 1T08
Comentários Gerais da Administração
A economia brasileira e o setor de construção civil permaneceram aquecidos no primeiro trimestre de 2008. As projeções macroeconômicas continuam demonstrando expectativas favoráveis para o desempenho da economia brasileira em 2008 e nos anos seguintes, a despeito da subida da taxa de juros pelo Banco Central, que consideramos adequada, mas de magnitude e duração relativamente curta.
Adicionalmente, mesmo com a recente elevação da taxa de juros básica mencionada anteriormente, acreditamos que o setor de crédito continuará se expandindo fortemente. Os bancos comerciais privados continuam demonstrando apetite para ampliar a oferta de financiamento imobiliário, uma vez que contam com substanciais fontes de recursos, sejam eles o FGTS ou mesmo os saldos das cadernetas de poupança. Neste contexto, mantivemos no primeiro trimestre de 2008 o mesmo ritmo acelerado de crescimento dos últimos trimestres. Nossos principais indicadores apresentaram crescimento de 3 dígitos em relação ao mesmo trimestre do ano anterior. A boa disponibilidade de crédito, aliada à expansão do mercado de trabalho e a demanda aquecida por imóveis em nosso segmento de mercado, vêm permitindo a ampliação dos lançamentos e das vendas e o aumento das margens para todo o setor.
Nossos lançamentos atingiram R$691,5 milhões neste trimestre, superior em 223,1% ao 1T07 e em linha com as projeções divulgadas para o ano de 2008. Neste trimestre concentramos nossos lançamentos em unidades com preço de venda inferiores por considerarmos ser o mercado com maior potencial no momento. As vendas contratadas atingiram R$340,1 milhões no primeiro trimestre, crescimento de 161,2% em relação ao 1T07 e também em linha com as nossas projeções. A nossa velocidade de vendas continua se mantendo forte e nossa força de vendas continua se expandindo.
Após o forte crescimento do nosso Banco de Terrenos na segunda metade de 2007, mantivemos um Banco de Terrenos estável neste trimestre quando comparado com o 4T07. Temos percebido uma oferta continua e substancial de novos terrenos dentro das características e peculiaridades de nosso segmento e modelo de negócios. Adicionalmente, antevemos uma tendência de manutenção dos preços de terrenos. Não obstante demos continuidade à nossa expansão geográfica. Em abril de 2008, estávamos presentes em 60 cidades. Nossa produção tem crescido consistentemente. No mês de abril contávamos com uma capacidade de produção anualizada de 11 mil unidades. Esperamos mais do que dobrar esta capacidade de produção até o final de 2008. Esta expansão vem se refletindo no aumento substancial do número de unidades construídas, que por sua vez, vem resultando no incremento da receita líquida da Companhia.
As nossas margens de rentabilidade continuaram em patamares superiores às médias do setor. As margens brutas e a margem EBITDA se mantiveram em linha com guidance divulgado. O EBITDA apresentou crescimento de 38,5% em relação ao trimestre anterior. Já a margem líquida superou o patamar superior do nosso guidance em 2,6 p.p., com o lucro líquido do trimestre alcançando R$50,8 milhões.
Importante ressaltar que nosso desempenho operacional e financeiro é resultante de uma “Operação Sincronizada”. A construção civil tem 3 curvas de indicadores operacionais relacionadas e que ocorrem em tempos sucessivos, a saber: curva de lançamento, curva de vendas e curva de construção. Nosso expertise e experiência nos permitem uma gestão operacional integrada administrando e planejando eficientemente o crescimento de cada área.
Resultados 1T08
Numa iniciativa paralela, dado o espírito empresarial presente em nossa Companhia e vislumbrando uma excelente oportunidade empresarial na área de logística, estamos constituindo uma nova companhia dedicada à idealização, implementação e gestão de Centros de Distribuição, Condomínios Industriais, HUBs e Condomínios Logísticos: a MRV Logística e Participações S.A. (“MRV LOG”). Vislumbramos uma demanda latente neste segmento e a nova subsidiária está sendo implementada em sociedade com o Autonomy Investimentos S.A., cabendo aos sócios uma participação de 35% e os restantes 65% à MRV. A subsidiária MRV LOG terá gestão independente. Aportamos na sociedade, além da iniciativa e do capital inicial, um profundo conhecimento na identificação e compra dos terrenos necessários a esta atividade. Os principais executivos da MRV contam com uma forte experiência acumulada no segmento de aluguéis e gestão de condomínios logísticos. Já o Autonomy Investimentos S.A. aportará, além de sua participação no capital, a expertise de sua equipe multidisciplinar, formada por profissionais originários do mercado imobiliário e financeiro, com experiência na estruturação e desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, bem como seus conhecimentos específicos de Project Financing. O Autonomy Investimentos S.A. já possui um portfólio de aproximadamente 370.000 m2 de edifícios de escritórios no Brasil. As necessidades futuras de recursos por parte da nova sociedade serão atendidas através de aportes de terceiros.
Por fim, cabe destacar as inclusões das ações da MRV na carteira teórica do índice IBrX – BRASIL e na carteira dos indicadores por segmento IVBX-2 a partir de maio de 2008. Estas inclusões comprovam o crescimento da liquidez das ações da Companhia desde a sua listagem na Bovespa em Julho de 2007 e o reconhecimento do excelente conceito dos seus papéis junto aos investidores.
Crescimento Consistente
Nosso modelo integrado de negócios continua sendo nosso maior diferencial competitivo. Nossos resultados operacionais e financeiros tem sido conseqüência de uma operação com crescimento consistente em incorporação, vendas e construção. A estrutura de pessoal que sustenta nosso modelo de empreendimentos localizados em zonas já urbanizadas e com alta demanda por clientes vem crescendo harmonicamente. Conseqüentemente, nossas operações vêm experimentando um crescimento em perfeita sincronia e com alto nível de previsibilidade e eficácia.
VGV R$'000 (%MRV) R$ 184.269 VGV R$'000 (%MRV) R$ 337.337 VGV R$'000 (%MRV) R$ 1.199.948 Venda R$'000 (%MRV) R$ 110.293 Venda R$'000 (%MRV) R$ 206.239 Venda R$'000 (%MRV) R$ 717.030 Rec. Líq. R$'000 (%MRV) R$ 25.760 Rec. Líq. R$'000 (%MRV) R$ 140.306 Rec. Líq. R$'000 (%MRV) R$ 384.120 2005 2006 2007
Resultados 1T08
D
ESEMPENHO
O
PERACIONAL
Crescimento de 223,1% no total de lançamentos em relação ao 1T07
Os lançamentos no 1T08 apresentaram crescimento de 34,8% em relação ao trimestre anterior, atingindo R$691,5 milhões, comparados aos R$513,2 milhões do 4T07. No 1T08 e no 4T07 foram lançadas, respectivamente, 6.728 e 4.531 unidades. Quando comparado ao 1T07, os lançamentos apresentaram um incremento de 223,1%.
VGV por tipo de produto e faixa de preço (%MRV), Unidades e Preço médio
No 1T08, 54,1% do total de lançamentos foram do produto Spazio e 30,7% do produto Parque. No trimestre anterior, os produtos Spazio e Parque representaram, respectivamente, 48,1% e 46,7% do total lançado. No 1T07, 72,7% do VGV lançado se refere ao produto Spazio e 14,6% ao produto Parque.
Com relação à distribuição dos lançamentos por faixa de preço, no 1T08, a maior parte do VGV lançado (71,2%) se concentrou na faixa de R$80 mil a R$130 mil (4T07 – 55,8%). O VGV lançado na faixa de preço de até R$80 mil teve sua participação ligeiramente reduzida para 11,3% do total de unidades lançadas, quando comparado aos 13,7% no 4T07.
O preço médio das unidades lançadas reduziu 8,9%, passando de R$113 mil no 4T07 para R$103 mil neste trimestre. No 1T08, a Companhia concentrou seus lançamentos em unidades com preços mais baixos, mercado onde identificamos maior potencial.
Por outro lado, o preço médio das unidades lançadas no 1T08 apresentou aumento de 4,0% quando comparado ao 1T07, passando de R$99 mil para R$103 mil. Este incremento se deve ao aumento dos preços de venda em praticamente todos os produtos em função do aquecimento da demanda.
por Estado (% MRV) R$ mil, Unidades e Preço médio
No 1T08, a Companhia realizou lançamentos em 20 cidades distribuídas em 6 Estados. No final de abril de 2008, a Companhia possuía presença geográfica em 60 cidades.
Resultados 1T08
Vendas contratadas superiores em 161,2% em relação ao 1T07
As vendas contratadas apresentaram um crescimento de 36,2% em relação ao trimestre anterior e 161,2% em relação ao 1T07, totalizando R$340,1 milhões e 3.210 unidades vendidas.
O produto Spazio foi responsável por 69,7% das vendas do 1T08 e o Parque por 19,6%. As vendas de Spazio e Parque representaram 72,6% e 16,1%, respectivamente, do total de unidades vendidas no 4T07. No 1T08, 45,7% das vendas estavam na faixa de preço de R$80 mil a R$130 mil e 21,9% na faixa de R$130 mil a R$180 mil. No último trimestre de 2007, 42,6% das vendas estavam na faixa de R$80 mil a R$130 mil e 21,3% de R$130 mil e R$180 mil.
O preço médio das unidades vendidas atingiu R$106 mil no 1T08, apresentando uma redução de 4,5% em relação ao trimestre anterior e praticamente em linha com o 1T07.
Em 31 de março de 2008, possuíamos um canal de venda virtual, 8 lojas próprias e parceria com 28 imobiliárias. A nossa equipe própria de vendas (lojas próprias e loja virtual) foi responsável por mais de 30% das vendas contratadas. Atualmente contamos com uma força de vendas de 1.234 corretores, dos quais 266 são corretores próprios da MRV.
Vendas Contratadas por tipo de produto e faixa de preço (% MRV) R$ mil, Unidades e Preço médio
Produto 1T08 4T07 1T07 1T08 4T07 1T07 1T08 4T07 1T07 Parque 66.728 40.311 21.884 811 533 319 82 76 69 Spazio 237.133 181.231 68.059 2.159 1.546 640 110 117 106 Village 36.275 28.227 40.294 240 182 258 151 155 156 Total 340.136 249.769 130.237 3.210 2.260 1.217 106 111 107 Faixa de Preço 1T08 4T07 1T07 1T08 4T07 1T07 1T08 4T07 1T07 Até 80.000 69.032 45.352 26.227 1.009 681 407 68 67 64 De 80.001 até 130.000 155.473 106.426 50.167 1.528 1.038 502 102 103 100 De 130.001 até 180.000 74.646 53.220 29.771 494 351 196 151 152 152 Acima 180.000 40.985 44.771 24.072 179 190 112 229 236 215 Total 340.136 249.769 130.237 3.210 2.260 1.217 106 111 107 PREÇO MÉDIO - R$'000 VENDAS CONTRATADAS - R$'000 UNIDADES VENDIDAS PREÇO MÉDIO - R$'000 VENDAS CONTRATADAS - R$'000 UNIDADES VENDIDAS Vendas contratadas por Estado (% MRV) R$ mil, Unidades e Preço médio Estado 1T08 4T07 1T07 1T08 4T07 1T07 1T08 1T07 SP 158.368 29.039 77.187 1.523 166 684 104 175 113 DF 25.136 54.470 4.515 142 515 20 177 106 226 MG 78.202 27.260 28.824 785 230 318 100 118 91 RJ 11.442 12.053 6.432 100 122 64 115 99 100 PR 53.738 1.532 11.370 542 15 112 99 104 102 SC 2.314 120.277 1.910 23 1.169 19 102 103 101 ES 10.937 5.139 - 95 44 - 115 118 -Total 340.136 249.769 130.237 3.210 2.260 1.217 106 111 107 VENDAS CONTRATADAS - R$'000 UNIDADES VENDIDAS PREÇO MÉDIO - R$'000
A nossa velocidade de vendas vem se mantendo forte, mesmo com o aumento dos preços de nossos produtos, em função da forte demanda do mercado. O gráfico abaixo representa a média mensal do ano do percentual de unidades vendidas sobre o estoque total de unidades lançadas e não vendidas (estoque de unidades à venda). Chamamos a atenção para o fato de que a velocidade de vendas continua extremamente alta, mesmo tendo crescido substancialmente o número absoluto de vendas mensais. Finalmente, gostaríamos de ressaltar que é sempre importante procurar o equilíbrio adequado, ponderando a velocidade o preço de venda.
Resultados 1T08
Velocidade média de vendas (ao mês)
8%
9%
13%
12%
2005 2006 2007 1T08
Vendas por ano de lançamento
Lançamentos
2007
2008
2008
-
61.352
2007
469.780
251.005
Até 2006
247.250
27.779
Total
717.030
340.136
Vendas %MRV - R$'000
Banco de Terrenos de R$10,3 bilhões
O nosso Banco de Terrenos permaneceu estável em relação ao do final de 2007, em função de estarmos fazendo apenas a reposição de seu Banco de Terrenos, devido à manutenção do preço dos terrenos já identificada. Em 30 de abril de 2008, o Banco de Terrenos (%MRV) totalizava R$10,3 bilhões, com um potencial de construção estimado de aproximadamente 107 mil unidades. Nosso Banco de Terrenos é composto de terrenos localizados em áreas urbanas, com fácil acesso a transporte público. Localização é um dos principais diferenciais de nossos produtos e tem garantido o sucesso de venda de nossos projetos. Chamamos a atenção para o preço médio das unidades do nosso Banco de Terrenos, reforçando nossa visão de demanda forte nas faixas mais baixas de renda e reforçando nossa atuação nestes segmentos.
%MRV 31/03/07 30/06/07 30/09/07 31/12/07 28/02/08 30/04/08
Banco de Terrenos - R$ MM 1.419,6 2.797,2 4.748,2 10.009,0 10.384,5 10.252,5
Banco de Terrenos Unidades (milhares) 12 27 46 107 112 107
Preço médio - R$'000 116 104 103 94 93 96
Em 30 de abril de 2008, nosso Banco de Terrenos abrangia 60 cidades diferentes, estando em linha com nossa estratégia de diversificação geográfica.
Resultados 1T08
Evolução do Banco de terrenos em número de cidades
27 28 54 60 0 10 20 30 40 50 60 70
dez-04 dez-06 dez-07 abr/08
CIDADES EM ATUAÇÃO
+ 1
+ 26
+ 6
+ 2
Distribuição do Banco de Terrenos Capitais e Regiões Metropolitanas X Interior
47,0%
53,0%
Capitais e Regiões Metropolitanas Interior
Distribuição do Banco de Terrenos por Faixa de Preço e por Produto
Até R$ 80.000 27% De R$ 80.001 a R$ 130.000 53% De R$ 130.001 a R$ 180.000 14% Acima de R$ 180.000 6%
Resultados 1T08
Força de Construção
Acreditamos que nossa equipe própria de produção nos dá uma vantagem competitiva. Temos a máquina de produção mais experiente do mercado para a construção de produtos do segmento econômico. No mês de abril, contávamos com uma equipe própria de produção responsável pela gestão e execução das obras, com capacidade anualizada para construção de 11 mil unidades e com planejamento para alcançar uma capacidade anualizada de 23 mil unidades no final de 2008.
D
ESEMPENHO
F
INANCEIRO
Receita líquida de R$184,0 milhões no 1T08
Receita Líquida (R$ milhões) 61,5 128,9 184,0 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 1T07 4T07 1T08 ↑199,0% ↑42,7%
A receita líquida alcançou R$184,0 milhões no 1T08, representando um aumento de 42,7% em relação aos R$128,9 milhões registrados último trimestre de 2007 e de 199,0% quando comparada aos R$61,5 milhões do 1T07. Os incrementos da receita líquida em relação ao 4T07 e ao 1T07 estão em linha com o aumento do volume de unidades construídas/vendidas.
Trocas e Distratos
Em função de nossa longa experiência e expertise em concessão de crédito, nossa taxa de trocas e distratos sobre a receita bruta de vendas caiu de 5,5% no 4T07 para 4,2% no 1T08. Estas medidas refletem nossa política de crédito. Vendemos nossas unidades através de financiamentos bancários da Caixa Econômica Federal ou de bancos comerciais privados, reproduzindo a política de crédito destas instituições.
Resultados 1T08
Custo dos Imóveis Vendidos
O custo dos imóveis vendidos aumentou 45,9% em relação ao 4T07 e 179,6% em relação ao mesmo período do ano anterior. Estes aumentos refletem substancialmente o aumento da receita líquida e o aumento das unidades construídas/vendidas.
Lucro bruto atingiu R$75,7 milhões no 1T08
Lucro Bruto (R$ milhões) e Margem Bruta (%) 22,8 54,7 75,7 37,0% 42,4% 41,1% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 1T07 4T07 1T08
Lucro Bruto (R$'MM) % Margem Bruta
No 1T08, o lucro bruto atingiu R$75,7 milhões, um crescimento de 38,3% em relação aos R$54,7 milhões registrados no trimestre anterior e 232,2% quando comparado aos R$22,8 milhões do primeiro trimestre de 2007. A margem bruta atingiu 41,1% no 1T08, em linha com a margem bruta do ano de 2007 e com nosso guidance para 2008.
Despesas Operacionais
Despesas Comerciais (R$ milhões) e
Despesas Comerciais sobre vendas contratadas (%)
5,2 10,9 17,7 4,0% 4,4% 5,2% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 1T07 4T07 1T08
Resultados 1T08
As despesas comerciais apresentaram um crescimento 61,7%, passando de R$10,9 milhões no 4T07 para R$17,7 milhões no 1T08. Em relação ao 1T07, o incremento foi de R$12,5 milhões, ou 241,2%. Estes incrementos refletem o aumento substancial do volume de lançamentos e vendas da Companhia que resultaram em maiores despesas com publicidade e propaganda, montagem de apartamento modelo e pessoal.
Pontualmente neste trimestre tomamos a decisão de intensificar a propaganda visando consolidar nossa marca e nossas vendas. Conseqüentemente, no 1T08, as despesas comerciais representaram 5,2% das vendas contratadas no período, um incremento de 0,8 p.p. em relação ao 4T07 e de 1,2 p.p. em relação ao mesmo trimestre do ano anterior.
Em 31 de março de 2008, o saldo de despesas comerciais diferidas a amortizar nos períodos seguintes totalizava R$15,4 milhões. No 1T08, o total de despesas diferidas, líquido dos valores amortizados, totalizou R$7,0 milhões. Diferimos os gastos referentes panfletos e placas dos empreendimentos, construção de “stands” de vendas, mobílias e respectiva decoração do apartamento decorado (vide resumo das nossas práticas contábeis no Anexo 4).
As despesas gerais e administrativas (G&A), excluindo os gastos não recorrentes, atingiram R$16,4 milhões, apresentando uma redução de 15,9% em relação ao 4T07. Esta redução deve-se principalmente a menores despesas com provisão para participações no resultado (em 2007, estas despesas foram totalmente provisionadas no 4T07, enquanto em 2008 está sendo provisionada trimestralmente) e, à queda das despesas tributárias em função da extinção da CPMF. Estas reduções foram parcialmente compensadas por maiores despesas com pessoal em função do incremento da estrutura interna da Companhia para suportar o crescimento das operações. Atualmente contamos com uma equipe administrativa e financeira de 797 colaboradores comparado a 594 em dezembro de 2007.
Em percentual das vendas contratadas, as despesas G&A passaram de 7,8% no 4T07 para 4,8% no 1T08. Esta redução se deve à maior diluição destas despesas frente às vendas, aliada aos fatores mencionados acima.
Com relação ao 1T07, as despesas gerais e administrativas aumentaram R$5,9 milhões. Este aumento se deve ao incremento da estrutura da Companhia mencionado anteriormente. No entanto, quando comparadas com as vendas contratadas, as despesas G&A apresentaram queda de 3,3 p.p..
Despesas Gerais e Administrativas (R$ Milhões) e Despesas Gerais e Administrativas s/ vendas contratadas (%)
10,5 19,5 16,4 8,1% 7,8% 4,8% 0 5 10 15 20 25 1T07 4T07 1T08
As outras receitas operacionais referem-se substancialmente aos serviços comerciais e de administração de obras prestados para partes relacionadas. Estas receitas irão diminuir ao longo do tempo, na medida em que os empreendimentos forem finalizados, devendo terminar até o final de 2008.
Resultados 1T08
Indicadores – Despesas de Comerciais e Administrativas
1T08 4T07 1T07
Desp. Comercial / Receita Líquida 9,6% 8,5% 8,4%
Desp. Comercial / VGV 2,6% 2,1% 2,4%
Desp. Comercial / Vendas 5,2% 4,4% 4,0%
G&A / Receita líquida 8,9% 15,1% 17,1%
G&A / VGV 2,4% 3,8% 4,9%
G&A / Vendas 4,8% 7,8% 8,1%
Nota: No 4T07 e no 1T07 as despesas G&A excluem os gastos não recorrentes do IPO e da entrada do novo acionista.
EBITDA de R$44,5 milhões (24,2% da receita líquida)
No 1T08, o EBITDA totalizou R$44,5 milhões (margem EBITDA de 24,2%), um aumento de R$12,4 milhões quando comparado aos R$32,1 milhões de EBITDA ajustado do 4T07 (margem EBITDA ajustada de 24,9%). Em relação ao 1T07, o EBITDA ajustado apresentou crescimento de R$32,1 milhões.
EBITDA (R$ milhões) e Margem EBITDA (%) (*) 12,4 32,1 44,5 20,2% 24,9% 24,2% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 1T07 4T07 1T08
(*) No 1T07 e 4T07, o EBITDA exclui as despesas não recorrentes do IPO e da entrada do novo acionista.
Caso a Companhia registrasse as receitas financeiras provenientes dos clientes por incorporação de imóveis como receita operacional líquida (prática adotada por diversas empresas do nosso setor), o EBITDA ajustado do 1T08 atingiria R$47,4 milhões (margem de 25,8%).
Resultado Financeiro
As receitas financeiras líquidas reduziram 17,9%, passando de R$20,1 milhões no 4T07 para R$16,5 milhões no primeiro trimestre de 2008. Esta redução se deve substancialmente à queda das receitas financeiras oriundas de aplicações financeiras, em função da manutenção de um saldo médio de caixa inferior neste trimestre, devido principalmente aos desembolsos relacionados à aquisição de terrenos e construção.
Com relação ao 1T07, as receitas financeiras líquidas apresentaram aumento significativo (1.895,5%) devido ao incremento das receitas de aplicações financeiras em decorrência dos recursos oriundos da oferta pública de ações.
Resultados 1T08
Imposto de Renda e Contribuição Social
A despesa de imposto de renda e contribuição social aumentou 21,2% em relação ao 4T07. Este aumento reflete o crescimento da receita bruta de incorporação e do lucro antes dos impostos.
Lucro líquido de R$50,8 milhões no 1T08 (margem líquida de 27,6%) (*)
Como conseqüência dos fatores mencionados acima, o lucro líquido aumentou R$5,4 milhões, passando de R$45,4 milhões no 4T07 para R$50,8 milhões neste trimestre. Com relação ao 1T07, o lucro líquido aumentou R$42,6 milhões.
A margem líquida atingiu 27,6% no 1T08, 2,6 p.p. maior do que o patamar superior do Guidance.
Lucro líquido (R$ milhões) e Margem líquida (%) (*) 8,2 45,4 50,8 13,4% 35,2% 27,6% 0 10 20 30 40 50 60 1T07 4T07 1T08
(*) No 1T07 e 4T07, o EBITDA exclui as despesas não recorrentes do IPO e da entrada do novo acionista.
Resultado a apropriar
Em 31 de março de 2008, o resultado a apropriar era de R$309,0 milhões, um crescimento de 34,2% em relação ao resultado a apropriar de R$230,3 milhões ao final do 4T07. Nossa margem a apropriar vem se mantendo relativamente estável ao longo de vários trimestres. Independentemente temos mantido uma postura conservadora em nossos orçamentos de obra.
Resultados 1T08
R$'000 1T08 4T07 1T07 Var%
1T08 x 4T07
Var% 1T08 x 1T07
Receita de vendas a apropriar 606.988 438.326 179.031 38,5% 239,0%
Custo de unidades vendidas a apropriar (298.010) (208.048) (85.997) 43,2% 246,5%
Resultado a apropriar 308.978 230.278 93.034 34,2% 232,1%
Margem a apropriar % 50,9% 52,5% 52,0% -1,6 p.p. -1,1 p.p.
B
ALANÇO
P
ATRIMONIAL
Caixa, Bancos e Aplicações financeiras (curto e longo prazo)
Em 31 de março de 2008, o saldo de caixa, bancos e aplicações financeiras, incluindo as de longo prazo, totalizava R$380,8 milhões, uma redução de R$225,3 milhões em relação aos R$606,1 milhões em 31 de dezembro de 2007. Esta redução se deve substancialmente aos desembolsos para liquidação de obrigações relativas à aquisição de terrenos e construção. Com a estabilização do tamanho de nosso banco de terrenos nosso Caixa será consumido a uma velocidade menor do que em 2007.
Clientes por incorporação de imóveis (curto e longo prazo)
O saldo de clientes por incorporação de imóveis (curto e longo prazo) aumentou 32,7%, totalizando R$520,8 milhões em 31 de março de 2008, comparado aos R$392,3 milhões em 31 de dezembro de 2007. Este aumento é decorrente do incremento das vendas contratadas aliado ao crescimento das unidades construídas.
Conforme estabelecido na Resolução CFC nº 963/03, as contas a receber foram registradas até o montante das operações imobiliárias executadas no período e os recebimentos superiores aos saldos de contas a receber reconhecidos foram registrados como adiantamento de clientes. Os valores de Clientes por Incorporação de Imóveis, considerando a Receita de Vendas a Apropriar, têm a seguinte composição por vencimento, em 31 de março de 2008: R$'000 1T08 4T07 12 meses 775.336 550.978 13 a 24 meses 262.839 201.029 25 a 36 meses 67.317 57.406 37 a 48 meses 12.924 12.721 49 meses em diante 9.348 8.497 TOTAL 1.127.764 830.631
Clientes por incorporação de imóveis 520.776 392.305
Receita de vendas a apropriar 606.988 438.326
Resultados 1T08
Imóveis a comercializar e estoque de materiais (curto e longo prazo)
Em 31 de março de 2008, o saldo de imóveis a comercializar totalizava R$987,3 milhões, superior em 18,7% aos R$822,7 milhões em 31 de dezembro de 2007. O crescimento decorre das aquisições de terrenos ocorridas ao longo do 1T08, assim como dos gastos incorridos na construção dos empreendimentos.
R$'000 1T08 4T07 Imóveis em construção 213.749 156.978 Estoque de terrenos 725.630 633.710 Adiantamento de fornecedores 36.936 32.046 Estoque de materiais 11.074 5.791 TOTAL 987.389 828.525
Imposto de renda diferido (curto e longo prazo)
A Companhia possui impostos diferidos ativos e passivos provenientes principalmente das diferenças temporárias apuradas entre o regime de caixa adotado fiscalmente e o regime de competência contábil e do ágio advindo da incorporação de controladas (para maiores detalhes vide nota explicativa nº 20 das informações trimestrais). Até 2007, a Companhia e as controladas adotaram o regime fiscal de lucro presumido. A partir de 2008, a Companhia está sujeita ao regime de lucro real. As controladas continuam adotando o regime fiscal de lucro presumido.
ATIVO (R$'000) 1T08 4T07
Imposto de renda (IRPJ) 13.982 16.124
Contribuição social (CSSL) 5.034 5.804
PIS 1
-COFINS 13
-Total 19.030 21.928
PASSIVO (R$'000) 1T08 4T07
Imposto de renda (IRPJ) 7.616 5.068
Contribuição social (CSSL) 3.359 2.118
COFINS 29.438 24.282
PIS 7.520 5.338
Total 47.933 36.806
Caixa líquido
No final do 1T08, a Companhia possuía um caixa líquido (ou uma dívida líquida negativa) de R$386,8 milhões, comparado a um caixa líquido de R$597,7 milhões ao final do 4T07. A redução do caixa líquido se deve principalmente aos pagamentos de compromissos relacionados à aquisição de lotes para manutenção do Banco de Terrenos da Companhia e à construção, conforme já mencionado anteriormente.
R$'000 1T08 4T07
Empréstimos e financiamentos 20.604 22.439
(+) Obrigações com empresas ligadas 113 113
(-) Disponibilidades (incluindo não circulante) 380.811 606.132
(-) Créditos com empresas ligadas 26.700 14.117
Resultados 1T08
Capital Social
Em 31 de março de 2008 e em 31 de dezembro de 2007, o capital social era de R$1.321,1 milhões, representado por 135.232.745 ações ordinárias sem valor nominal.
N
OVOS
N
EGÓCIOS
:
MRV
LOG
Acreditamos que o mercado de logística no Brasil ainda é um mercado muito jovem em termos de volumes e sofisticação. O crescimento econômico verificado nos últimos anos, adicionado as perspectivas positivas para os próximos anos vão requerer não só um volume maior, mas também instalações e operadores mais sofisticados. O mercado é ainda um tanto quanto fragmentado apresentando oportunidades muito interessantes de investimento. Desenvolvemos estudos de identificação e quantificação da demanda inicial para arrendamento de Centros de Distribuição, Condomínios Industriais, HUBs e Condomínios Logísticos. Na seqüência desenvolvemos estudos de projeto (aquisição de terrenos e edificações). As Taxas Internas de Retorno destes projetos nos levaram a decisão de constituição desta nova subsidiária. Vários terrenos e oportunidades já estão mapeados e ou com opções de compra. Aportaremos na nova companhia nossa cultura de gestão focada em custos enxutos e altas margens e, mais especificamente, uma profunda capacidade de identificação e aquisição de novos terrenos, além de nossos conhecimentos técnicos para a boa contratação das edificações e gestão operacional neste negócio. Nosso parceiro, um operador já relevante no mercado de edificações de escritórios, com mais de 280 mil metros quadrados sob gestão, aportará conhecimentos de Project Financing.
A estrutura do fluxo de caixa bem como a de capital desta nova atividade é bastante diferente daquelas da MRV Engenharia e Participações S.A.. Esta é uma atividade intensiva em capital e que apresenta por outro lado receita estável, representada por um longo fluxo de recebíveis de aluguel mensal. A MRV Engenharia e Participações S.A. estabeleceu um orçamento de capital de até R$40 milhões, a serem aportados ao ritmo de sua necessidade. Futuras necessidades de capital serão supridas por terceiros para cada projeto especifico. A governança e gestão da MRV LOG serão próprias, portanto independente da gestão da MRV Engenharia e Participação S.A.. Acreditamos muito nesta nova atividade e que ela vira acrescentar valor à MRV Engenharia e Participações S. A.
Tendo em vista consultas prévias de clientes potenciais e a disponibilidade de terrenos, a MRV LOG poderá gerar condomínios logísticos cujos investimentos totalizarão R$600 milhões até o final do seu primeiro ano de operação.
P
ROJEÇÕES
2008 1ª revisão VGV (% MRV) - R$ MM 2.500 ~ 2.800 Vendas contratadas (% MRV) - R$ MM 1.800 ~ 2.000 Margem bruta 40% ~ 44% Margem EBITDA 24% ~ 28% Margem líquida 21% ~ 25%Resultados 1T08
M
ERCADO
A
CIONÁRIO
Em maio de 2008, as ações da Companhia (MRVE3) foram incluídas pela Bovespa na carteira teórica do índice IBrX – BRASIL e na carteira dos indicadores por segmento IVBX-2.
O IBrX - Índice Brasil é um índice de preços que mede o retorno de uma carteira teórica composta por 100 ações selecionadas entre as mais negociadas na BOVESPA, em termos de número de negócios e volume financeiro. Essas ações são ponderadas na carteira do índice pelo seu respectivo número de ações disponíveis à negociação no mercado. O índice IBrX é composto por 100 papéis escolhidos em uma relação de ações classificadas em ordem decrescente por liquidez, de acordo com seu índice de negociabilidade (medido nos últimos doze meses).
O Índice Valor Bovespa - 2ª Linha (IVBX-2) foi desenvolvido em conjunto pela BOVESPA e pelo jornal Valor Econômico, visando mensurar o retorno de uma carteira hipotética constituída exclusivamente por papéis emitidos por empresas de excelente conceito junto aos investidores, classificadas a partir da 11ª posição, tanto em termos de valor de mercado como de liquidez de suas ações. O índice IVBX-2 é composto por 50 papéis escolhidos em uma relação de ações classificadas em ordem decrescente por liquidez, de acordo com seu índice de negociabilidade (medido nos últimos doze meses).
* * * * * * *
Relações com Investidores
Leonardo Corrêa
Vice-Presidente Executivo e Diretor de Relações com Investidores Tel.: +(55 31) 3348-7106 E-mail: ri@mrv.com.br www.mrv.com.br/ri Mônica Simão Diretora Financeira Tel.: +(55 31) 3348-7295 E-mail: ri@mrv.com.br www.mrv.com.br/ri
Resultados 1T08
Anexo 1
Demonstração de Resultado Consolidada
R$ mil
1T08 4T07 1T07 Var %
1T08 x 4T07
Var % 1T08 x 1T07
RECEITA BRUTA DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA 205.754 160.913 68.599 27,9% 199,9%
DEDUÇÕES DA RECEITA BRUTA
Impostos incidentes sobre vendas (13.059) (23.077) (3.069) -43,4% 325,5% Descontos, abatimentos e devoluções (8.713) (8.895) (4.006) -2,0% 117,5%
RECEITA OPERACIONAL LÍQUIDA 183.982 128.941 61.524 42,7% 199,0%
CUSTO DOS IMÓVEIS VENDIDOS (108.305) (74.232) (38.741) 45,9% 179,6%
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LUCRO BRUTO 75.677 54.709 22.783 38,3% 232,2%
41,1% 42,4% 37,0% -1,3 p.p. 4,1 p.p.
RECEITAS (DESPESAS) OPERACIONAIS
Despesas comerciais (17.697) (10.941) (5.186) 61,7% 241,2% Despesas gerais e administrativas (16.363) (19.467) (10.494) -15,9% 55,9% Despesas gerais e administrativas - não recorrentes - (963) (4.899) -100,0% -100,0% Outras receitas (despesas) operacionais, líquidas 2.331 5.778 5.141 -59,7% -54,7%
LUCRO OPERACIONAL ANTES DO RESULTADO FINANCEIRO 43.948 29.116 7.345 50,9% 498,3% RESULTADO FINANCEIRO Despesas financeiras (975) (641) (1.906) 52,1% -48,8% Receitas financeiras 14.627 19.223 2.450 -23,9% 497,0% Resultado financeiro proveniente dos
clientes por incorporação de imóveis 2.891 1.484 285 94,8% 914,4%
LUCRO OPERACIONAL 60.491 49.182 8.174 23,0% 640,0%
RESULTADO NÃO OPERACIONAL 7 1.790 41 -99,6% -82,9%
LUCRO ANTES DO IR E CS 60.498 50.972 8.215 18,7% 636,4%
IMPOSTO DE RENDA E CONTRIBUIÇÃO SOCIAL (7.076) (6.007) (4.868) 17,8% 45,4% Participação de acionista não controlador (2.670) (541) - 393,5%
-LUCRO LÍQUIDO DO PERÍODO 50.752 44.424 3.347 14,2% 1416,3%
(-) Gastos não recorrentes (*) - 963 4.899 -100,0% -100,0%
LUCRO LÍQUIDO DO PERÍODO - AJUSTADO 50.752 45.387 8.246 11,8% 515,5%
* Comissão bancária, advogados e serviços de terceiros para entrada do novo acionista (Jan07) e abertura de capital
EBITDA 1T08 4T07 1T07 Var %
1T08 x 4T07
Var % 1T08 x 1T07
Lucro líquido 50.752 44.424 3.347 14,2% 1416,3% Resultado financeiro líquido (16.543) (20.066) (829) -17,6% 1895,5% Imposto de renda e contribuição social 7.076 6.007 4.868 17,8% 45,4% Depreciação e amortização 521 238 123 118,9% 324,7% Participações minoritárias 2.670 541 - 393,5%
-EBITDA 44.476 31.144 7.509 42,8% 492,3%
MARGEM EBITDA 24,17% 24,15% 12,2% 0,02 p.p. 12,0 p.p.
Gastos não recorrentes - 963 4.899 -
-EBITDA AJUSTADO 44.476 32.107 12.408 38,5% 258,5%
Resultados 1T08
Anexo 2
Balanço Patrimonial
R$ mil
ATIVO 1T08 4T07 Var% CIRCULANTE Caixa e bancos 20.946 9.682 116,3% Aplicações financeiras 359.031 595.550 -39,7% Clientes por incorporação de imóveis 288.225 208.760 38,1% Clientes por prestação de serviços 1.123 1.388 -19,1% Imóveis a comercializar 787.778 635.198 24,0% Estoques de materiais 11.074 5.791 91,2% Despesas antecipadas 439 36 1119,4% Outros ativos 12.942 12.872 0,5%Total do ativo circulante 1.481.558 1.469.277 0,8%
NÃO CIRCULANTE
Realizável a longo prazo:
Aplicações financeiras de longo prazo 834 900 -7,3% Clientes por incorporação de imóveis 232.551 183.545 26,7% Imóveis a comercializar 188.537 187.536 0,5% Créditos com empresas ligadas 26.700 14.117 89,1% Despesas antecipadas 15.492 8.383 84,8% Impostos diferidos ativos 19.030 21.928 -13,2% Depósitos judiciais e outros 685 528 29,7%
Total do realizável a longo prazo 483.829 416.937 16,0%
Permanente: Investimentos: Participações em controladas - 3.719 -100,0% Outros investimentos 70 827 -91,5% Imobilizado 13.108 11.339 15,6% Intangível 8.367 2.504 234,1% Total do permanente 21.545 18.389 17,2%
Total do ativo não circulante 505.374 435.326 16,1%
TOTAL DO ATIVO 1.986.932 1.904.603 4,3%
PASSIVO E PATRIMÔNIO LÍQUIDO 1T08 4T07 Var%
CIRCULANTE
Fornecedores 37.811 29.137 29,8% Empréstimos e financiamentos 15.471 15.347 0,8% Salários, encargos sociais e benefícios 20.253 14.386 40,8% Impostos e contribuições a recolher 6.285 11.981 -47,5% Contas a pagar por aquisição de terrenos 276.923 284.624 -2,7% Adiantamentos de clientes 47.513 41.500 14,5% Provisão para manutenção de imóveis 1.439 1.022 40,8% Obrigações com empresas ligadas 113 113 0,0% Dividendos propostos 10.166 10.166 0,0% Impostos diferidos passivos 30.145 23.727 27,0% Outras contas a pagar 132 121 9,1%
Total do passivo circulante 446.251 432.124 3,3%
NÃO CIRCULANTE
Exigível a longo prazo:
Empréstimos e financiamentos 5.133 7.092 -27,6% Contas a pagar por aquisição de terrenos 34.155 46.753 -26,9% Adiantamentos de clientes 8.425 8.157 3,3% Provisão para manutenção de imóveis 4.040 3.405 18,6% Provisão para contingências 3.737 3.721 0,4% Impostos diferidos passivos 18.005 13.079 37,7% Outros valores a pagar - -
-Total do passivo não circulante 73.495 82.207 -10,6%
RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROS
Deságio na aquisição de investimentos 8.893 8.893 0,0%
Total do resultado de exercícios futuros 8.893 8.893 0,0%
PARTICIPAÇÃO DE ACIONISTAS NÃO CONTROLADORES 34.558 8.396 311,6%
PATRIMÔNIO LÍQUIDO
Capital social 1.321.146 1.321.146 0,0% Reserva de capital 21.340 18.554 15,0% Reservas de lucros 30.497 33.283 -8,4% Resultado do periodo 50.752 -
-Total do patrimônio líquido 1.423.735 1.372.983 3,7%
Resultados 1T08
Anexo 3
Fluxo de Caixa
R$ mil
1T08 ATIVIDADES OPERACIONAISLucro líquido do trimestre 50.752
Despesas (receitas) que não afetam as disponibilidades:
PIS e COFINS diferidos 7.324
Depreciação e amortização 521
Encargos financeiros (4.465)
Resultado de equivalência patrimonial
-Resultado de acionistas não controladores 2.670
Provisão para manutenção de imóveis 1.052
Provisão para contingências (83)
Impostos diferidos de IRPJ e CSSL - líquido 6.701
Variação de ativos e passivos:
Aumento de adiantamento de clientes 6.281
Aumento de clientes por incorporação de imóveis (125.316)
Aumento de estoques (178.440)
Aumento de outros ativos, líquidos (7.729)
Redução de fornecedores 8.674
Aumento de salários, encargos sociais e benefícios 5.867
Aumento de impostos, taxas e contribuições (5.479)
Caixa aplicado nas atividades operacionais (231.670)
ATIVIDADES DE INVESTIMENTO
Redução em aplicação financeira de longo prazo 66
Aumento de créditos com empresas ligadas (12.243)
Diminuição em investimentos 757
Adições de imobilizado e do intangível (4.434)
Caixa aplicado nas atividades de investimento (15.854)
ATIVIDADES DE FINANCIAMENTO
Pagamento de empréstimos e financiamentos (1.223)
Aumento dos acionistas não controladores 23.492
Caixa originado das atividades de financiamento 22.269 REDUÇÃO DO SALDO DO CAIXA E EQUIVALENTES DE CAIXA (225.255)
DISPONIBILIDADES
No início do trimestre 605.232
No fim do trimestre 379.977
REDUÇÃO DO SALDO DO CAIXA E EQUIVALENTES DE CAIXA (225.255)
INFORMAÇÕES ADICIONAIS
Juros pagos durante o trimestre 519
Resultados 1T08
Anexo 4
Práticas Contábeis
Destacamos a seguir as práticas específicas aplicáveis ao setor de construção civil adotadas pela Companhia (vide nota explicativa nº 2 das nossas informações trimestrais para a descrição completa das práticas contábeis).
Apuração do resultado de incorporação e venda de imóveis
As práticas adotadas para a apuração e apropriação do resultado e registro dos valores nas contas de imóveis a comercializar, clientes por incorporação de imóveis e adiantamentos recebidos de clientes seguem os procedimentos e normas estabelecidas pela Resolução CFC n° 963/03 do Conselho Federal de Contabilidade, quais sejam:
Nas vendas a prazo de unidades concluídas, o resultado é apropriado no momento que a venda é efetivada, independentemente do prazo de recebimento do valor contratual.
Nas vendas de unidades não concluídas, o resultado é apropriado com base nos seguintes critérios:
(i) as receitas de vendas, os custos de terrenos e de construção inerentes às respectivas incorporações são apropriadas ao resultado utilizando-se o método do percentual de conclusão de cada empreendimento, sendo esse percentual mensurado em razão do custo incorrido em relação ao custo total orçado dos respectivos empreendimentos;
(ii) as receitas de vendas apuradas conforme o item (i), incluindo a atualização monetária, líquido das parcelas já recebidas, são contabilizadas como contas a receber, ou como adiantamentos de clientes, em função da relação entre as receitas contabilizadas e os valores recebidos.
Unidades permutadas
O custo efetivo de construção das unidades permutadas é diluído nas demais unidades.
Capitalização de juros
Os juros dos empréstimos são capitalizados como custo dos imóveis a comercializar para posterior apropriação ao resultado, observando o mesmo critério adotado para reconhecimento das receitas e custos das unidades vendidas. Os juros são capitalizados observando-se o saldo médio dos imóveis em construção e o saldo médio de empréstimos e financiamentos.
O saldo médio dos imóveis em construção no trimestre findo em 31 de março de 2008 foi superior ao saldo médio de empréstimos e financiamentos no mesmo exercício. Desta forma, todo o encargo financeiro bruto incorrido sobre os empréstimos e financiamentos no montante de R$0,6 milhão foi capitalizado.
Em 31 de março de 2008, o saldo de encargos financeiros incluídos na rubrica imóveis em construção totalizava R$2,6 milhões.
Despesas de vendas
Os gastos específicos dos empreendimentos referentes panfletos e placas, construção dos “stands” de vendas, mobílias e respectiva decoração do apartamento modelo são diferidos e apropriados ao resultado, em função do percentual de vendas de cada empreendimento.
O montante de despesas diferidas no 1T08, líquido das despesas amortizadas e lançadas no resultado do ano, totalizou R$7,0 milhões. Em 31 de março de 2008, o saldo registrado na rubrica de despesas antecipadas que será amortizado nos anos seguintes totalizava R$15,4 milhões.
Resultados 1T08
G
LOSSÁRIO
Banco de Terrenos – terrenos mantidos em estoque com a estimativa de VGV futuro dos mesmos.
EBITDA - é igual ao lucro líquido antes do resultado financeiro, do imposto de renda e da contribuição social,
das despesas de depreciação e amortização. Outras empresas podem calcular EBITDA de uma maneira diferente da nossa. Em razão de não serem consideradas, para o seu cálculo, o resultado financeiro, o imposto de renda e a contribuição social, a depreciação e amortização, o EBITDA funciona como indicador de nosso desempenho econômico geral, que não é afetado por flutuações nas taxas de juros, alterações da carga tributária do imposto de renda e da contribuição social ou dos níveis de depreciação e amortização.
Novo Mercado - Segmento especial de listagem da BOVESPA, com regras diferenciadas de governança
corporativa, do qual a Companhia faz parte a partir de 23 de julho de 2007.
Permuta – sistema de compra de terreno pelo qual o proprietário do terreno recebe um determinado número de unidades do empreendimento a ser construído no mesmo.
Recursos do SFH – Recursos do SFH são originados do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e dos depósitos de caderneta de poupança.
Resolução CFC nº963/03 e Método POC (Percentage of Completion) – A receita, bem como os custos e
despesas relativos à atividade de incorporação, são apropriados ao resultado ao longo do período de construção do empreendimento imobiliário, à medida da evolução do custo incorrido, de acordo com a Resolução CFC N.º 963/03. A maior parte das nossas vendas é realizada a prazo, com os recebimentos em parcelas. Em geral, recebemos o valor (ou parte do valor, no caso de vendas a prazo) dos contratos de venda antes da apropriação da receita. A receita de incorporação relativa a um período reflete a apropriação de vendas contratadas anteriormente.
Resultados de Vendas de Imóveis a Apropriar – Se refere ao resultado do saldo de transações de vendas
de imóveis já contratadas, referentes a imóveis não concluídos e seus respectivos custos orçados a incorrer.
Venda Contratada – Valor dos contratos firmados com os clientes, referentes à venda de Unidades prontas
ou para entrega futura.
VGV – Valor Geral de Vendas - O valor do VGV equivale ao total de Unidades potenciais de lançamento,
Resultados 1T08
Aviso
As afirmações contidas neste documento relacionadas a perspectivas sobre os negócios, projeções sobre resultados operacionais e financeiros e aquelas relacionadas a perspectivas de crescimento da MRV são meramente projeções e, como tais, são baseadas exclusivamente nas expectativas da diretoria sobre o futuro dos negócios.
Essas expectativas dependem, substancialmente, das aprovações e licenças necessárias para homologação dos projetos, condições de mercado, do desempenho da economia brasileira, do setor e dos mercados internacionais e, portanto, sujeitas a mudanças sem aviso prévio.
O EBITDA, de acordo com o Oficio Circular CVM 1/2005, pode ser definido como lucros antes das receitas (despesas) financeiras líquidas, imposto de renda e contribuição social, depreciação e amortização e resultados não operacionais. O EBITDA é utilizado como uma medida de desempenho pela administração da Companhia e não é uma medida adotada pelas Práticas Contábeis Brasileiras ou Americanas, não representa o fluxo de caixa para os períodos apresentados e não deve ser considerado como um substituto para o lucro líquido, como indicador do desempenho operacional da MRV ou como substituto para o fluxo de caixa, nem tampouco como indicador de liquidez.
A administração da MRV acredita que o EBITDA é uma medida prática para aferir seu desempenho operacional e permitir uma comparação com outras companhias do mesmo segmento. Entretanto, ressalta-se que o EBITDA não é uma medida estabelecida de acordo com os Princípios Contábeis Brasileiros (Legislação Societária ou BR GAAP) ou Princípios Contábeis Norte-Americanos (US GAAP) e pode ser definido e calculado de maneira diversa por outras companhias.
Relacionamento com Auditores Independentes
Em conformidade com a Instrução CVM nº 381/03 informamos que os nossos auditores independentes -Deloitte Touche Tohmatsu - não prestaram durante o primeiro trimestre de 2008 outros serviços que não os relacionados com auditoria externa. A política da empresa na contratação de serviços de auditores independentes assegura que não haja conflito de interesses, perda de independência ou objetividade.
Sobre a MRV
A MRV é a maior incorporadora e construtora brasileira no segmento de Empreendimentos Residenciais de Populares. Temos 28 anos de atuação com foco nas Classes Populares. Nossa larga experiência e estrutura operacional nos permitem combinar uma atuação voltada para o segmento de Empreendimentos Residenciais Populares com a obtenção de altas margens. Nossa linha de produtos é padronizada. Em todas as cidades onde atuamos, focamos nosso desenvolvimento em três produtos direcionados para as Classes Populares: Linha Parque, Linha Spazio e Linha Village. Com este modelo somos capazes de obter escala industrial de produção, o que nos proporciona elevado grau de especialização de processos, baixo custo de produção e qualidade diferenciada no segmento em que atuamos. Temos extensa diversificação geográfica no setor imobiliário brasileiro, atuando atualmente em 60 cidades. Nossa sede está localizada na cidade de Belo Horizonte, Estado Minas Gerais, na Avenida Raja Gabaglia, 2720, CEP 30350-540. As ações da MRV estão listadas na BOVESPA pelo código MRVE3.
