OS CONDOMÍNIOS FECHADOS EM MONTES
CLAROS/MG: REESTRUTURAÇÃO URBANA
E NOVOS PADRÕES DE MORADIA EM
CIDADES MÉDIAS
Iara Soares França1
Introdução
A necessidade da população de buscar novas formas de habitat demonstra a grande variedade de tipos de moradia no Brasil que, principalmente, a partir do século XIX marcou “a consolidação do mercado urbano de terras, desencadeando a expansão urbana a partir dos loteamentos.” (MAIA, 2006, p. 159). Nas cidades médias, o surgimento de outros modelos de moradia, como por exemplo, os condomínios fechados, diferentes dos padrões tradicionais como as residências e os apartamentos modificam o espaço urbano.
Os condomínios fechados são espaços ocupados por segmentos sociais de médio e alto poder aquisitivo. De acordo com Sobarzo (2006, p.211), “esses “novos produtos” alimentam, reforçam e respondem ao desejo de um segmento da população - o de maior poder aquisitivo de se diferenciar, dispondo na cidade de seus espaços próprios”.
Na contramão, a maioria da população, ou seja, aquela de baixo poder aquisitivo, ocupa os espaços longínquos das cidades com condições de habitação e de infra-estrutura ruins. Dessa forma, essa dife-renciação social reforça a segregação socioespacial.
Os loteamentos ou condomínios fechados se caracterizam como espaços privados, fechados, monitora-dos para residência, lazer, consumo e trabalho (MAIA, 2006).
O Estado atua de forma direta na implantação desses novos empreendimentos, como por exemplo, a criação das vias de acesso. Para a construção dos empreendimentos, condomínios ou edifícios, é neces-sário o alvará de licença da prefeitura local para a liberalização da obra. Nesse sentido, Corrêa (1989, p.12) destaca a parceria poder público e privado: “alguns desses agentes, muitas vezes, atuam no espaço urbano de maneira regulada, essa regulação é favorecida, muitas vezes, pelo poder público, ou seja, o Estado, que permite que haja transgressões de acordo com os interesses do agente dominante”.
No caso dos agentes imobiliários, suas ações favoreçam apenas uma parcela da população, já que os ser-viços e os produtos por eles oferecidos são usufruídos, principalmente, pela população que possui médio 1 Mestre e doutoranda em Geografia pela UFU. Professora do departamento de Geociências da UNIMONTES.
ou alto poder aquisitivo. Estes agentes podem ser grandes empresas que prestam serviços voltados para a construção civil, ou pessoas que visam aumentar o seu patrimônio através de construção de edifícios e condomínios horizontais. Eles utilizam estratégias inovadoras para atender a população que busca nesses locais segurança e tranqüilidade. Dessa forma, o Estado juntamente com os agentes imobiliários redefine cotidianamente o espaço urbano. (SOBARZO, 2006, p.208).
Os proprietários dos meios de produção são também grandes consumidores de empreendimentos do-tados de infra-estrutura e beleza arquitetônica. A prática da especulação imobiliária é marcante nesse sentido, já que, através da aquisição de terras e de loteamentos, desejam obter maior renda e lucro com a aquisição de imóveis para posterior venda ou aluguel.
Todavia, a especulação imobiliária influencia de maneira direta o encarecimento ou o barateamento das terras, sejam elas urbanas ou rurais. Os bairros de localização periférica, isto é, distantes da área central e que possuem infra-estrutura são os locais mais procurados pelos especuladores imobiliários e pela clas-se elitista para realizarem clas-seus negócios ou residirem. Esclas-ses agentes procuram espaços cada vez mais distantes das áreas centrais, afastados do tumulto, com maior qualidade de vida e conseqüentemente, isolados, muitas vezes, da sociabilidade que ainda predominam em alguns bairros.
Os proprietários fundiários atuam no mercado imobiliário com o intuito de obter lucros, quer seja em obras para o uso comercial ou residencial. Nesse sentido, “os proprietários fundiários podem então exer-cer pressões junto ao Estado, especialmente na instância municipal, visando interferir no processo de definição das leis de uso do solo e do zoneamento urbano”. (CORRÊA, 1989, p.16).
Em Montes Claros, cidade média do Norte de Minas Gerais, o seu crescimento resultante do aumento demográfico e da expansão do tecido urbano, ocasiona o surgimento de novos padrões de moradias. Diante disso, o presente estudo analisa a emergência dos condomínios horizontais como elemento norte-ador das transformações econômicas e espaciais, tendo como estudo de caso o condomínio Parque Saint German localizado na zona oeste de Montes Claros e o Condomínio Portal das Arueiras, na área central da cidade.
Para obtenção dos resultados realizou-se pesquisa documental no 1º e 2º cartório de Registro de imóveis de Montes Claros e em construtoras instaladas na cidade que trabalham com o segmento de construção civil, pesquisa in loco com registro iconográfico. O trabalho foi desenvolvido a partir da análise de al-guns autores como: Botelho (2009), Spósito (2006), França (2007), Gonçalves (2002), Caldeira (2000), Sobarzo (2006, 1999), Corrêa (1989).
Para a análise proposta realizou-se um levantamento dos condomínios fechados, construídos e em cons-trução, pós década de 1980 até a atual destacando sua localização. Realizou-se ainda, entrevistas com os moradores dos condomínios, a fim de compreender os fatores relacionados à opção por esse tipo de moradia, destacando o perfil econômico, ou seja, a renda familiar dos moradores desses empreendimen-tos. Os resultados dessas entrevistas foram problematizados juntamente com a percepção de
empreen-dedores ou representantes desse ramo que em entrevista discorreram sobre o atual processo de expansão do setor imobiliário em Montes Claros e conjunturas. O texto é finalizado com algumas considerações sobre os temas abordados.
O texto está estruturado em três partes. Na primeira, discutiu-se a produção do espaço urbano pós sé-culo XIX a partir da intensificação do modo de produção capitalista e a ação dos agentes produtores do espaço urbano, sendo eles: os proprietários dos meios de produção, sobretudo os grandes industriais; os proprietários fundiários; os promotores imobiliários; o Estado e os grupos sociais excluídos. Na segun-da parte, analisa-se a formação dos loteamentos urbanos no Brasil e alguns aspectos sobre a legislação urbana a eles inerentes. Ainda nessa parte, aborda-se o papel do poder público em relação à abertura desses novos empreendimentos urbanos. Por último, apresenta-se o estudo de caso da cidade média de Montes Claros.
A Produção do Espaço Urbano
A transformação do espaço urbano especialmente a partir do século XIX teve no modo de produção capitalista sua base de reprodução e acumulação e conseqüentemente, nas transformações urbanas. De acordo com Silveira (2006, p.64)
(...) a nascente classe burguesa urbana da Inglaterra do século XIX, que favorecida com o pro-cesso de cercamento de terras, através de uma operação de articulação e inversão de papéis, tornou-se proprietária das terras, transformando-as em propriedade privada e os trabalhadores rurais em pobres miseráveis.
Silveira (2006) destaca que naquele período a crescente classe burguesa foi denominada de “Gentry”, sendo gentrification, ou seja, gentrificação as transformações por ela realizada no espaço urbano. Esta expressão, bastante utilizada na sociologia urbana, refere-se às transformações imobiliárias caracterís-ticas de determinados distritos londrinos como novas formas de moradia. Silveira (2006, p.65), nesse sentido, aponta que
Este estilo de moradia residencial urbana concebido pela Gentry é caracterizado pela valori-zação da paisagem verde como elemento importante para se viver em ambientes saudáveis, saneados e arejados, dentro da perspectiva de salubridade. Misturando casas e natureza, trans-formando-as numa espécie de jardins onde as pessoas poderiam desfrutar e se harmonizar com as belas paisagens naturais, com todo o charme do campo e o conforto da cidade.
Esse estilo de moradia da burguesia, a “gentrification”, remete às novas formas de habitat urbano que emergem com maior expressividade no final do século XX e início do atual nas cidades consideradas como médias2. Os condomínios fechados horizontais e verticais estão se destacando na paisagem
ur-2 As cidades médias no Brasil podem ser pensadas como “centros de intermediação”, definindo novos papéis frente a atual organização territorial brasileira. A preocupação com as cidades de porte médio, no país, remonta à década de 1970, sobretudo a partir da formulação e implementação de programas governamentais direcionados a este segmento da rede ur-bana, através da Política Nacional de Desenvolvimento Urbano (PNDU), que compunha o II Plano Nacional de
Desenvol-bana das cidades médias que, através da ação dos agentes imobiliários, orientados com a dinâmica do modo de produção capitalista, gera diversas consequências como a segregação socioespacial e a frag-mentação desses espaços, questões que serão discutidas no presente trabalho.
A expansão territorial das cidades acontece por diversos fatores, dentre eles o aumento da demanda por habitações gerada pelo crescimento populacional; o surgimento de novas formas de morar e a expansão dos loteamentos que se dá geralmente por mecanismos especulativos. Quando uma cidade expande terri-torialmente, significa que ela absorve e/ou incorpora áreas e parcelas de território, processo denominado de expansão territorial horizontal. A expansão territorial viabiliza a expansão urbana para bairros e novos loteamentos em regiões distantes da área central, apontando o surgimento de novos espaços residenciais e consequentemente, áreas comerciais e de prestação de serviços.
As cidades modernas são marcadas por um grande crescimento demográfico, econômico e científico-tecnológico. Tal crescimento gera importantes transformações urbanas quanto à sua estrutura, dinâmica, função e organização. Essas transformações são materializadas no espaço urbano através da ação de diversos agentes. De acordo com Corrêa (1989, p.12) são cinco os agentes responsáveis pelas transfor-mações e modificações do espaço das cidades, são eles:
(a) Os proprietários dos meios de produção, sobretudo os grandes industriais; (b) Os proprietários fundiários;
(c) Os promotores imobiliários; (d) O Estado; e
(e) Os grupos sociais excluídos. Para o autor,
(...) a ação desses agentes serve ao propósito dominante da sociedade capitalista, que é o da reprodução das relações de produção, implicando a continuidade do processo de acumulação e a tentativa de minimizar os conflitos de classe, este aspecto cabendo particularmente ao Estado (CORRÊA, 1989, p.12).
Cada agente realiza sua ação motivado, sobretudo, por interesses econômicos e políticos; todavia eles possuem funções bem definidas. Para Corrêa (1989), “os proprietários fundiários podem então exercer pressões junto ao Estado, especialmente na instância municipal, visando interferir no processo de defini-ção das leis de uso do solo e do zoneamento urbano”. (CORRÊA, 1989, p.16).
vimento do Brasil (II PND). As cidades médias crescem e se expandem obedecendo a uma dinâmica de intensos fluxos de mercadorias, de capitais e de usos. A partir daí, surgem diversos estudos no Brasil sobre cidades médias, incluindo autores como Amorim Filho, Serra (2001), Spósito (2001), Soares (1999, 2005), Pontes (2006), Castelo Branco (2007) e outros que investigam as cidades médias brasileiras enquanto realidade teórica e empírica e suas novas formas e funcionalidades dentro da hierarquia urbana brasileira. Atualmente, essas cidades vêm sendo estudadas de maneira sistemática por vários autores que contribuem para uma melhor compreensão crítica e reflexiva sobre seu papel e suas articulações nos âmbitos regional, nacional e global.
Os promotores imobiliários são formados por vários agentes que realizam diversas operações no solo urbano. São eles os arquitetos e economistas; pessoas físicas e jurídicas; firmas especializadas nas mais diversas etapas do processo produtivo, ou seja, as construtoras civis; os corretores, os planejadores de vendas e os profissionais de propaganda, etc. Eles são os responsáveis por fazer o capital atuar no mer-cado imobiliário de maneira efetiva, contribuindo assim com a especulação imobiliária no solo urbano (CORRÊA, 1989).
Corrêa (1989, p.23) aborda a questão da dominação dos promotores imobiliários, que agem no solo ur-bano instaurando a segregação socioespacial, principalmente quando se cria instrumentos e ambientes que representam tal segregação, como é o caso dos conjuntos habitacionais, que são novas formas de habitat que favorece as classes de média e baixa renda, uma vez que são mais viáveis, em relação aos preços, para essa população.
A atuação espacial dos promotores imobiliários se faz de modo desigual, criando e reforçando a segregação residencial que caracteriza a cidade capitalista. E, na medida em que em ou-tros setores do espaço produzem conjuntos habitacionais populares, a segregação é ratificada (CORRÊA, 1989, p.23)
O Estado é o grande responsável por beneficiar a construção de empreendimentos que favoreçam os promotores imobiliários, sendo ele também o dono de inúmeros solos. Corrêa (1989) coloca que primei-ramente devemos observar as ações do Estado e, posteriormente, as ações dos outros agentes.
Uma primeira observação refere-se ao fato de o Estado atuar diretamente como grande indus-trial, consumidor de espaço e de localizações específicas, proprietário fundiário e promotor imobiliário, sem deixar de ser também um agente de regulação dos usos do solo e o alvo dos chamados movimentos sociais urbanos (CORRÊA, 1989, p.24).
Bernardelli (2001, p.121) aponta que “o poder público é o agente que determina a instalação do conjunto de infra-estrutura e equipamentos coletivos”. O Estado, nesta perspectiva, se torna um agente funda-mental na organização e dinâmica espacial e territorial urbana. Botelho (2007, p.78) coloca que “um importante agente de influência no mercado imobiliário urbano é o Estado, pois através de suas ações e regulamentações interfere ativamente no que se refere ao preço da terra e à sua valorização”. Esta valo-rização consiste na alocação de infra-estrutura e de equipamentos urbanos que beneficiem o loteador e a população que ali pretende se instalar.
Os grupos sociais \excluídos são o produto das ações da elite social (promotores imobiliários, proprie-tários fundiários e proprieproprie-tários dos meios de produção) e do Estado. Eles são excluídos de meios que lhe possibilitem melhores condições de vida e infra-estrutura pública: saneamento, pavimentação, luz elétrica, serviços de saúde, educação e lazer. Esses agentes residem em moradias populares ou áreas segregadas periféricas onde não há uma boa rede de transporte público e infra-estrutura urbana. Isto demonstra que o espaço urbano “é reflexo e condicionante social” (CORRÊA, 1989). Os grupos sociais excluídos representam a produção de cidades desiguais, processo intimamente ligado ao capitalismo e à
ação das classes dominantes detentoras dos bens de capital.
Enfim, o espaço urbano se encontra em constante reconfiguração e dinamismo espacial. As transforma-ções nele inseridas refletem a ação desses agentes de acordo com as suas intencionalidades.
Os loteamentos fechados e a legislação urbana
De acordo com Botelho (2007, p.57) “o loteamento é a forma de dividir a terra em parcelas comercializá-veis, ou seja, é o processo de homogeneização da terra frente ao dinheiro, a viabilização de sua mercan-tilização no meio urbano”. Nesse sentido, os loteamentos e as incorporações de terrenos são atividades fundamentais para a produção imobiliária.
O autor resgata que o loteamento no Brasil foi definido em termos legais pela lei nº 6.766, de 1979 onde consta no seu artigo 2º: Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos, prolongamento, modificação ou am-pliação dos já existentes.
O capitulo II da referida lei, artigo 4º, menciona que os loteamentos deverão atender pelo menos os se-guintes requisitos:
I – as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comu-nitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupa-ção prevista pelo Plano Diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem. II – os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e fren-te mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislação estadual ou municipal defren-terminar maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar à urbanização especifica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes (...).
Além de todas essas disposições previstas em lei para realizar a divisão dos loteamentos, existem outras normas que devem ser seguidas a fim de se obter a aprovação do loteamento como o registro no cartório, a certidão negativa de tributos municipais, entre outras.
Cada cidade é responsável pela criação das Leis do Plano Diretor e Uso e Ocupação do Solo Urbano. Nelas ficam expressas as normas que devem ser seguidas pelos agentes imobiliários para a construção de empreendimentos. Normalmente, antes dos agentes imobiliários realizarem as suas construções, é neces-sário que os mesmos apresentem o projeto à prefeitura local da cidade para que seja analisado. Depois disso, receberá o alvará de construção, mas na realidade isso não acontece na maioria dos casos.
O Plano Diretor integra o conjunto de leis que organiza o espaço das cidades e é essencial para o seu reordenamento territorial. Esta lei deve garantir a função social da cidade. No caso do Plano Diretor de
Montes Claros 3consta no Título I “Dos Princípios Fundamentais no Capítulo I” seus objetivos:
Art. 3o. - São objetivos do Plano Diretor:
I - ordenar o pleno desenvolvimento do Município no plano social, adequando a ocupação e o uso do solo urbano à função social da propriedade;
II - melhorar a qualidade de vida urbana, garantindo o bem-estar dos munícipes;
Sendo assim, a lei do Plano Diretor estabelece o dever do poder público de zelar pelo desenvolvimento do município, priorizando sua função social, ou seja, o poder público é o gestor maior do espaço urbano e deve garantir o bem estar de toda a população que dele usufrui. Infelizmente, isso não se vê na prática. Não raro a administração pública se alia a ação dos capitalistas e dos agentes imobiliários que determi-nam a expansão das cidades pela lógica do capital em detrimento de sua função social.
Em outro trecho do Plano Diretor da cidade de Montes Claros, no Cap. 2 – intitulado “Das Funções So-ciais da Propriedade”, é exposto que:
Art. 5º. - Para o cumprimento de sua função social, a propriedade deve atender aos critérios de ordenamento territorial e às diretrizes de desenvolvimento urbano desta Lei.
O desenvolvimento urbano inclui a organização territorial e urbanística da cidade, visando atender a sociedade em geral. No caso das construções verticais é necessário que o poder público realize fiscaliza-ções para que não ocorram construfiscaliza-ções inadequadas que condicionem consequências no que diz respeito aos aspectos ambiental, visual, social e urbanístico. Isto também serve para as construções dos condo-mínios fechados, que devem obedecer às leis que regulam o uso e a ocupação do solo urbano, levando em consideração o tamanho que o empreendimento pode ter. Muitas vezes, os construtores burlam a fiscalização gerando graves problemas como a segregação socioespacial.
Bernardelli (2001), em estudo de caso da cidade de Presidente Prudente sobre o Programa Cura III, aponta que:
(...) a criação de instrumentos e políticas para o controle do uso do solo por parte do poder público é fundamental se pretendemos uma cidade mais democrática, cuja produção dos equipamentos de uso coletivo onerem menos os cofres público e cuja apropriação não obedeça a uma lógica de espoliação/ exclusão das classes de menos renda (BERNARDELLI, 2001, p.133).
O poder público é um agente fundamental para a construção de cidades justas e sustentáveis que be-neficie a todos; para isso é necessário que se realize fiscalizações e que os planos e leis sejam de fato executados e respeitados pelos agentes urbanos e pela gestão pública.
Em Montes Claros, cidade média do Norte de Minas Gerais, o seu crescimento resultante do aumento demográfico e da expansão do tecido urbano, ocasiona o surgimento de novos padrões de moradias. Os 3 O Plano Diretor da cidade de Montes Claros está disponível em: http://www.montesclaros.mg.gov.br/prefeitura/ legislacao/paginas/arquivos/Institui%20o%20Plano%20Diretor%20do%20munic%EDpio%20de%20Montes%20Claros.txt
condomínios horizontais são elementos norteadores das transformações econômicas e espaciais viven-ciadas por essa cidade, tal como será analisado no próximo item desse estudo.
Os condomínios fechados em Montes Claros/MG
Desde a sua formação, século XVIII, a ação das elites políticas e econômicas foi fundamental para a atual configuração do espaço urbano de Montes Claros4. Sua localização geográfica, ou seja, distante
de grandes centros econômicos do país como Belo Horizonte, São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, jun-tamente com a infra-estrutura que possui, assegura sua centralidade no Norte de Minas Gerais. Como consequência ocorre a atração de diversos investimentos. O dinamismo econômico dessa cidade média decorre, entre outros fatores, de incentivos fiscais e investimentos financeiros oriundos de programas governamentais federais e estaduais.
A incorporação do Norte de Minas Gerais à área de atuação da SUDENE – Superintendência do Desen-volvimento do Nordeste – em 1965, gerou movimentos migratórios direcionados para Montes Claros, provocando, assim, um rápido processo de urbanização em decorrência dessa mobilidade populacio-nal5.
Em 1974, a cidade foi incluída no Programa Nacional de Apoio às Capitais e Cidades de Porte Médio – PNCCPM – que constituiu parte integrante da política pública definida pelo II Plano Nacional de Desenvolvimento (PND). Montes Claros foi a única cidade do Norte do Estado de Minas Gerais a ser contemplada com os investimentos do referido programa. (FRANÇA, 2007, p. 60).
É importante ressaltar que Montes Claros já possuía uma boa infra-estrutura devido aos investimentos recebidos a partir de sua inclusão na área de atuação da Superintendência de Desenvolvimento do Nor-deste – SUDENE – na década de 1960, o que propiciou a atração e instalação de indústrias devido à implantação do Distrito Industrial (DI) na porção Norte do município, dentre outros fatores.
Para a organização do espaço e da crescente infra-estrutura alocada por Montes Claros foi necessário que o poder público local interviesse com políticas de reordenamento espacial. Para isso, foram criados programas e leis de zoneamento territorial. Todavia, essas políticas e programas voltados, principalmen-te, para a construção de loteamentos fechados e edificações beneficiariam a população de maior poder 4 Em Montes Claros, cidade média do Norte de Minas Gerais, o crescimento da cidade, resultante do aumento demo-gráfico e da expansão do tecido urbano, tem ocasionado o surgimento de diversos tipos de funções relacionadas à prestação de serviços e ao comércio. A sua economia, inicialmente baseada na agricultura e na pecuária (século XVII), experimentou, após os anos 1970, um processo de diversificação e especialização juntamente com o crescimento populacional. Montes Cla-ros é apontada por diversos estudos (Andrade e Lodder, 1979; Amorim Filho, Bueno e Abreu, 1982; Pereira e Lemos, 2004; Pereira, 2007; França, 2007, entre outros) como uma cidade média na região Norte de Minas.
5 Na década de 1960 a população rural (85.971 habitantes) era superior à população urbana (46.531 habitantes). A população rural representava 57,8% da população total do município de Montes Claros, enquanto a população urbana era equivalente a 42,2% em 1960. No censo realizado no ano de 2000, o município tinha uma população de 306,9 mil habitantes, dos quais, 298,1mil (94%) residiam na zona urbana e 17,8 mil (6%) residiam na zona rural. Estes dados revelam como a cidade está em consonância com a tendência de evolução demográfica de cidades grandes e médias do país, de grande con-centração da população na área urbana. No Censo do IBGE de 2010, o município apresentou uma população total de 361.971 habitantes (Censo do IBGE, 2010).
aquisitivo.
Os loteamentos fechados redefinem os conteúdos sociais e econômicos da periferia urbana; a partir de então, verifica-se um novo conceito de centro x periferia, onde:
[...] temos assistido ao surgimento de uma nova configuração urbana,onde o modelo tradicio-nal de centro-periferia (periferia onde vivem as pessoas de baixa renda)tem-se transformado radicalmente.Atualmente,caracteriza-se pela expansão de uma nova periferia com a constru-ção dos loteamentos fechados,uma vez que as classes de maior poder aquisitivo fazem opconstru-ção por viver longe do centro da cidade (UEDA, 2006, .p54 ).
Verificam-se, então, vazios urbanos onde agem os especuladores, que procuram valorizar o lotes. Na cidade, a região Oeste se destaca por apresentar o maior número de condomínios horizontais construídos e a presença de importantes atividades econômicas em seu entorno, como shopping center, farmácia, escritórios, etc. Porém, novos loteamentos estão sendo implantados em outras regiões da cidades e com muitas promessas de melhorar qualidade de vida da população, através das influências da mídia que também contribui muito para a disseminação desses novos empreendimentos.
Todo esse jogo da produção capitalista possibilitou a expansão urbana tanto demográfica quanto territo-rial, com vistas ao vertiginoso crescimento demográfico que essa cidade vem apresentando pós década de 1970, vinculado aos processos de industrialização e urbanização. O crescimento territorial reflete a descentralização do uso residencial da área central de Montes Claros para as regiões periféricas, e a instalação dos condomínios horizontais nas regiões leste, oeste, sul e norte da cidade expressa esse pro-cesso.
O quadro 1 apresenta o número de condomínios horizontais em Montes Claros entre as década de 1980 e 2000, sendo 10 construídos e quatro em construção. Nota-se uma evolução significativa, com destaque para a década de 2000. Na década de 80 foram construídos dois condomínios nos bairros Alto São João e Ibituruna, marcando um novo modelo residencial em área não central. Já nos anos 1990 houve uma queda de construção desses empreendimentos na cidade com a construção de apenas 1 condomínio no bairro Edgar Pereira. Porém, foi em 2000 que esse mercado ganhou força; registrou-se 14 condomínios horizontais em Montes Claros, desse total 10 foram construídos nos bairros: Ibituruna (zona oeste), Alto São João (zona Norte ), Morada do Parque , (zona sul), Edgar Pereira (zona norte). Os quatro condomí-nios em construção localizam-se nos bairros Independência e Belvedere (zona nordeste), Planalto (zona norte), São Judas (zona sul).
A partir dos dados obtidos, considera-se que os loteamentos fechados estão se expandindo por Montes Claros, o que denota a expansão e redefinição parcial das formas de habitação urbana nos últimos anos. Uma peculiaridade desse processo refere-se à concentração de condomínios horizontais fechados no bairro Ibituruna, zona oeste de Montes Claros. Considerando um total de 14 condomínios instalados pós década de 1980, seis se localizam no bairro Ibituruna que detém a maior parte dos empreendimentos. A atuação dos agentes imobiliários, em especial a partir dos anos 2000, é marcante nesse processo. Seus
efeitos foram apresentados por Spósito (2006) que considera que a medida que esses loteamentos foram surgindo, os conteúdos sociais e econômicos da periferia passaram a se definir. Nesses loteamentos observa-se, ainda, um conflito entre os interesses individuais e coletivos, caracterizado pela presença do muro que redefine, de forma absoluta, a satisfação das necessidades individuais.
Autores como Spósito (2006), Botelho (2009), Sobarzo (2006, 1999) analisam a implantação de lote-amentos fechados nas cidades médias e seus efeitos estruturais, demográficos e econômicos. Fatores como segurança, proximidade à área central, status social e acessibilidade são considerados elementos relevantes para o deslocamento da população para essa região. Dessa forma, percebe-se uma modifica-ção na paisagem montesclarense, em especial na região oeste, onde se insere o bairro Ibituruna.
O papel do Estado associado à ação dos agentes imobiliários é crucial para a implantação desses em-preendimentos imobiliários e, consequentemente, para o desenvolvimento do bairro Ibituruna. Em de-corrência disto, tem-se a prática da especulação imobiliária. Assim, a localização privilegiada da área, juntamente com a instalação dos condomínios horizontais, contribui para a grande concentração de atividades especializadas, tais como padarias, shopping, farmácia, núcleos universitários, escritórios, e outros serviços para atender às demandas de consumo de comércios e serviços da população ali resi-dente. Esses são alguns fatores que têm levado empresários a investirem naquela região objetivando os lucros, fato que leva à redefinição do espaço urbano dessa cidade média.
Para analisar a emergência de outras modalidades de moradia, isto é, os condomínios horizontais na cidade média de Montes Claros, apresenta-se como objeto de estudo os Condomínios Parque Saint Ger-main e Parque das Castanheiras, ambos loteamentos fechados. O primeiro se localiza na zona sudoeste e o segundo, na zona central da cidade de Montes Claros. Em Setembro de 2010, foram feitas 100 entre-vistas nos referidos condomínios objetivando, dentre outras questões, compreender o perfil socioeconô-mico dos seus moradores e os motivos para optarem por este tipo de moradia. Problematizou-se ainda, através de entrevistas com empreendedores imobiliários, donos de construtoras instaladas na cidade, sobre a atual expansão imobiliária em Montes Claros.
Os Condomínios Parque Saint Germain e Residencial Parque das Castanheiras
O Condomínio Parque Saint Germain, localizado no Bairro Morada do Parque, porção sudoeste de Montes Claros apresenta as seguintes características:
Criado em 17/12/2001, com o objetivo de se explorar um novo conceito em moradia, o Condo-mínio Parque Saint Germain agrega aos apartamentos uma estrutura completa com segurança, lazer e serviços, que proporciona aos seus moradores um ambiente agradável, descontraído e seguro para se morar.
Uma estrutura que combina praticidade e convívio social para quem busca qualidade de vida e valorização do seu patrimônio, dentro de uma área verde de mais de 15.000 metros
quadra-dos com uma ótima localização. (Disponível em http://www.condominiosaintgermain.com.br/ historia.php, acessado em junho de 2010).
Chama atenção o tamanho da área verde que este empreendimento ocupa, o que denota a apropriação privada de espaços públicos, nesse caso, as áreas verdes. Essa dominação reflete a fragmentação e a segregação socioespacial nas cidades, uma vez que o fechamento de áreas verdes através dos muros dos condomínios impede que outras pessoas da comunidade usufruam dessa amenidade ambiental, a não ser que tenha a permissão de um morador ou da administração do condomínio.
A permissão do Estado para a realização dessas construções é colocado por Bernardelli (2001, p.122) como a “socialização do espaço urbano”:
Essa socialização do espaço urbano, através das políticas públicas, traz inúmeras implicações, como a valorização e a segregação socioespacial, que são processos desencadeados fundamen-talmente quando ocorrem investimentos dessa natureza (públicos), envolvendo um processo dialético somente passível de ser apreendido numa análise do papel do Estado e do espaço.
Vale ressaltar que, para a construção dos loteamentos fechados, o poder público deve proporcionar infra-estrutura adequada para a sua implantação. O favorecimento de alguns equipamentos urbanos pelo poder público em determinadas áreas ocasiona sua valorização, tornando-se palco para ação dos especu-ladores. Com isso, tem-se o processo de segregação socioespacial, já que a maioria das pessoas de baixo poder aquisitivo não pode adquirir uma residência ou um lote nesses locais.
Assim, a idéia da segregação imposta pela ação do poder público e dos especuladores imobiliários pode ser compreendida a partir da análise de Bernardelli (2001, p.123):
(...) tanto as ações do Estado quanto do capital deflagram processo que corroboram para a se-gregação urbana, e essa leva a fragmentação da vida quotidiana (o espaço do trabalho, da mo-radia, do consumo, do lazer etc.). Em razão da existência da propriedade privada, o processo será mediado pelo mercado. E quanto mais os espaços concentrarem valores de uso coletivo, maior preço se conseguirá auferir da terra. Emerge, então, a contradição básica da cidade capi-talista: a produção coletiva versus a apropriação privada dos valores de uso.
Nas entrevistas realizadas nos condomínios, os moradores foram indagados sobre os fatores que contri-buíram para a opção de morar em um condomínio. No Condomínio Parque Saint German, obteve-se as seguintes respostas: segurança (74%), localização geográfica (14%) e tranqüilidade (12%).
Quando as pessoas de maior poder aquisitivo buscam esse tipo de moradia, elas desejam um local que esteja “fora” da realidade das cidades marcadas por violência e pobreza. Assim, essas pessoas buscam locais que as deixem isoladas e longe de qualquer contato com o mundo que está atrás dos muros dos condomínios fechados.
su-perior a 10 salários mínimos (40%), seguida de 5 a 9 salários mínimos (32%), 2 a 5 salários mínimos (26%) e outros (2%). Trata-se, portanto, de um condomínio direcionado, sobretudo, para a população de alto poder aquisitivo.
Os loteamentos fechados, assim como os shoppings centers e alguns tipos de comércio obedecem à lógica de acumulação do capital. De acordo com Sobarzo (2006, p. 199), esses locais recebem a denomi-nação de “enclaves fortificados”, que “são propriedades privadas para uso coletivo e enfatizam o valor do que é privado e restrito, ao mesmo tempo em que desvalorizam o que é público e aberto na cidade. São fisicamente demarcados e isolados por muros, grades, espaços vazios e detalhes arquitetônicos”. O autor completa apontando que “esses “novos produtos” alimentam, reforçam e respondem ao desejo de um segmento da população – o de maior poder aquisitivo – de se diferenciar, dispondo na cidade de seus espaços próprios”. (SOBARZO, 2006, p. 199).
O Condomínio Residencial Parque das Castanheiras está localizado na área central de Montes Claros, Avenida Deputado Esteves Rodrigues. Do total de entrevistados (100), a maioria (70%) possui uma renda de 2 a 5 salários mínimos e a minoria (4%) possui uma renda de 1 salário mínimo. Nesse sentido, trata-se de um condomínio que abriga, majoritariamente, uma população de médio poder aquisitivo. Quando questionados sobre a opção de residirem no condomínio, obteve-se as seguintes respostas: segu-rança e tranqüilidade (56%), localização geográfica (33%), organização espacial (4%) e status (2%). Observa-se que os fatores segurança e localização geográfica foram mencionados com expressividade pelos moradores dos dois condomínios como razões para a opção de residirem naqueles espaços. Tal fato demonstra a busca pela segurança como fator primordial na questão da habitação. Quanto à localização geográfica, o Condomínio Parque Saint German localiza-se na zona oeste de Montes Claros que é uma área de recente ocupação e que abriga uma população de alto poder aquisitivo. É também nesta porção da cidade que se concentra o maior número de condomínios instalados e em processo de construção. Já o Condomínio Parque das Castanheiras, por ser um dos mais antigos da cidade, se individualiza dos de-mais pela sua localização na área central da cidade o que facilita os deslocamentos dos seus moradores, ou seja, trata-se de um importante fator de acessibilidade.
Na entrevista, os moradores expressaram sua opinião sobre o surgimento de novas formas de moradia na cidade de Montes Claros: 53% dos entrevistados do C. Parque Saint German consideraram que essa nova modalidade de moradia é necessária para promover a melhoria da qualidade de vida da população. Notou-se que o percentual de entrevistados que percebe o crescimento demográfico que a cidade viven-cia (24%) é expressivo.
Estes resultados demonstram a relação que os moradores estabelecem entre novos padrões de moradia, a partir de condomínios fechados, e a promoção da qualidade de vida. Também percebem que o cresci-mento demográfico que a cidade experimenta gera a necessidade de suprir as demandas de habitação.
Para a maioria dos moradores (40%) do C. Parque Residencial das Castanheiras, a principal razão para a emergência de novos padrões de moradia em Montes Claros, associa-se à busca por qualidade de vida, seguido também, pelas demandas de crescimento demográfico (24%).
Nesse mesmo período, Setembro de 2010, realizou-se também entrevistas com empreendedores imo-biliários, representantes ou donos de construtoras, a fim de diagnosticar a expansão urbana de Montes Claros e seus impactos na organização do espaço. Os entrevistados eram gerentes ou diretores das se-guintes construtoras ou imobiliárias: Antares, Jair Amintas, Singular Engenharia Casa Própria, Strutural e Vanguarda.
Sobre os investimentos do setor imobiliário em condomínios, o representante da Antares, comentou: “que o que tem impulsionado a expansão dos condomínios é a falta de segurança, portanto os condomí-nios seriam a saída para a população”. O entrevistado destacou três fatores relacionados ao crescimento desse padrão de habitação em Montes Claros:
1. Segurança
2. Qualidade de vida - Convívio entre o vizinhos 3. Status
O representante da Strutural Engenharia sublinhou esse assunto:
Eu acho assim, na minha opinião é a questão de segurança. As pessoas hoje estão procurando mais segurança e o condomínio fechado traz a possibilidade de mais tranqüilidade para o mo-rador, que é uma segurança privada, onde ele pode deixar o seu patrimônio lá, é mais seguro. Eu penso mais nesse sentido. A tendência dos condomínios fechados é mais em relação a isso. São pessoas que não gostam de morar em apartamentos, né? Mas preferem ter uma casa, mas não querem ter uma casa em um bairro, uma rua e preferem um condomínio, por que acham que ali vão estar mais seguros. A própria segurança que o condomínio dá, então, praticamente seria isso.
Em relação ao momento vivenciado pelo setor de construção civil em Montes Claros e as possibilidades de continuidade dos investimentos das construtoras/imobiliárias, o representante da Jair Amintas Imó-veis avalia
É difícil você estimar, por que a gente não sabe ao certo quanto tempo vai durar esse bom mo-mento, a gente não sabe ao certo, mais eu acredito que pelo menos um prazo de 5 anos, eu acho que vai continuar do jeito que está, é o prazo que eu estimo, devido a acomodação, reajuste, adequação, [...]. Vou falar de Montes Claros tudo que lança hoje o mercado aceita, aceita por que como diz o outro a demanda e muito maior do que a oferta, [...].
Sobre este tema, a representante da Construtora Singular Engenharia Casa Própria, avaliou a posição de Montes Claros como cidade média do interior e seu processo de crescimento:
É o que está acontecendo no Brasil inteiro, não sei se você viu a Veja6 dessa semana, a
dade de cidades do interior que está mudando o padrão de vida é impressionante. È indústria, é comércio e a própria construção civil, é a melhoria da renda, é a melhoria da quantidade de oferta de trabalho, o mercado de trabalho melhorou. Montes Claros é uma cidade pólo, comer-cial, universitária e por ai vai, uma coisa puxa a outra e nós damos graças a Deus.
As mudanças de ordem política, econômica, social e demográficas vivenciadas por Montes Claros pós década de 1960, notadamente, refletiram, entre outros, na reestruturação da cidade e, por sua vez, na expansão territorial.
O elevado crescimento populacional das cidades médias tem gerando expansão da malha urbana, a ne-cessidade de moradia, trabalho e, conseqüentemente, uma ampliação do consumo das populações. Esses fatores conferem uma nova dinâmica ao setor habitacional, recentemente caracterizado pela emergência de novos padrões de moradias, nesse caso, os condomínios fechados. Sua instalação geralmente se de-fine de acordo com a associação de ações públicas e privadas, bem como pelo potencial de consumo da população nas diferentes áreas no interior da cidade.
Considerações Finais
A transformação do espaço urbano se associa, entre outros fatores, à acumulação de capital. Nessa pers-pectiva, destaca-se o crescimento substancial de novas formas de moradia. Os condomínios fechados, os edifícios residenciais e os conjuntos habitacionais ilustram esse processo. As novas formas de habitat urbano são determinadas pela ação de agentes sociais e econômicos. Estes agentes atuam no espaço urbano de maneira que as modificações realizadas por eles favoreçam apenas uma pequena parcela da população, já que os serviços e os produtos oferecidos podem ser usufruídos somente pela população com alto poder aquisitivo.
As cidades médias representam importantes centros econômicos e demográficos, definindo novos papéis frente à recente organização territorial brasileira. As atuais dinâmicas de consumo e produção que se estabelecem nos espaços intra-urbanos destas cidades influenciam e são igualmente condicionadas pelos novos arranjos territoriais e econômicos relativos à produção e consumo do espaço urbano.
Em Montes Claros, cidade média localizada no Norte de Minas Gerais, verifica-se um processo de ex-pansão urbana a partir dos condomínios horizontais. Inseridos em tal processo, de um lado, a população que consome esses empreendimentos e busca “segurança, tranqüilidade e localização”. Do outro, o po-der público e os empreendedores imobiliários que atuam como agentes capitalistas que visam o aumento da lucratividade de seus negócios no setor imobiliário.
Assim, notam-se profundas transformações econômicas e espaciais nessa cidade média. A partir do pro-país. A revista VEJA registrou as mudanças ocorridas em 23 deles, uma amostra que cobre 10% do total.Os dados seleciona-dos foram apresentaseleciona-dos aos pesquisadores Diana Motta e Daniel da Mata (IPEA), que colaboraram com sua interpretação. Nessa pesquisa, Montes Claros/MG se destacou nos setores de Educação e Saúde com um crescimento médio anual do Pro-duto Interno Bruto (PIB) de 4,6% entre 2002 e 2007.
cesso de urbanização aliado às novas tendências e inovações no meio técnico científico e informacional, Montes Claros/MG ampliou e diversificou seu consumo e produção, o que refletiu em transformações e reestruturação produtiva e, conseqüentemente, impactos territoriais.
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Sites
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