PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

Texto

(1)

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 9ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS-SP

Autos nº

1029078-44.2018.8.26.0114

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

VALOR DA CASA: TERRENO (

264,20m2

) + CONSTRUÇÃO (

319,07m2

)

Em setembro/2020:

R$ 2.090.552,00

(dois milhões, noventa mil quinhentos e cinquenta e dois reais).

G

ILMAR NASCIMENTO SARAIVA,

Corretor de Imóveis e Perito Judicial em Avaliações de Imóveis, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sob nº 59.259-SP, CNAI 30012, tendo sido nomeado [p. 123] em processo de

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

CHEQUE

que move o Exequente

JOSÉ EUSTACHIO ALAITI

em face do Executado

S. R.

ZINETTI RESTAURANTES ME (Padaria Tropical) e outro

para avaliar o

VALOR DE

VENDA

do seguinte imóvel:

TERRENO de 264,20 m

2 com benfeitoria que se traduz em

PRÉDIO COMERCIAL com 319,07 m

2

– localizado na Rua Guilherme da Silva, 33 -

CAMBUÍ,

em Campinas-SP

,

e tendo concluído a Avaliação Mercadológica, vem apresentar o

presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

E

ste parecer está em conformidade com o disposto no artigo 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978, que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nº 957, de 22 de maio de 2006 , e 1.066, de 22 de novembro de 2007, que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de

(2)

elaboração. E também de acordo com as normas da ABNT/NBR 14652-1, Avaliações de Bens 14653-2, Procedimentos Gerais do título “Avaliações de Bens”.

A

ssim, informo a Vossa Excelência que, em 24 de setembro de 2020, estive no

imóvel avaliando sito à Rua Guilherme da Silva, nº 33

– Bairro CAMBUÍ-

CAMPINAS-SP, com o objetivo de conhecer, fotografar e, posteriormente, avaliar o imóvel citado.

1. DO MÉTODO EMPREGADO

P

ara se definir o VALOR DO BEM utilizei o método que segue e certas considerações.

1.1 -

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO MERCADO

É

um método que permite a comparação direta dos valores de venda praticados no mercado, os quais serão apurados a partir da análise e, se necessário, tratamento adequado de dados, buscando tornar as amostras similares o mais possível ao imóvel avaliando, no tocante a localização geoeconômica (avaliando sua potência comercial, residencial), destinação, forma, grau de aproveitamento e características físicas. Dispondo-se de um conjunto suficientemente homogêneo de dados, calcula-se o valor de venda por comparação direta que retrate o mercado imobiliário do local.

1.2

DAS CONSIDERAÇÕES E ESPECIFICIDADES DO BAIRRO CAMBUÍ

N

ão foi possível avaliar terreno e área construída separadamente, dado que no bairro

Cambuí, além de não haver quantidade suficiente de terrenos sem benfeitorias (e mesmo com benfeitoria) à venda, não é viável homogeneizar a discrepância de área entre o imóvel e as amostras encontradas na pesquisa inicial, aplicando o fator área, pois a lógica de que “quanto

maior o terreno, menor o valor unitário do metro quadrado e vice-versa” não se aplica no

Cambuí, em que “quanto maior a área do terreno, maior seu valor unitário (por m2)”, dada sua

potência para verticalização. Dos poucos terrenos ali presentes, à venda, a maioria apresenta certa benfeitoria e metragem muito superior à área do terreno da casa ora avaliada [319,07 m2

de terreno]. Ademais, esse tamanho de terreno inviabiliza, dentre outros, a verticalização, a qual, atualmente, requer, nesta bairro, terrenos de pelo menos 1.200 metros quadrados.

D

esta forma, houve que se utilizar o bom senso e considerável experiência deste perito

na região. Assim, elegeram-se imóveis (CASAS) à venda no CAMBUÍ, que apresentam condições gerais relativamente similares. Comparou-se seu valor de venda final, com foco na área construída (não na área de terreno), aplicando-lhes, por inferência, fatores de homogeneização que corrigissem discrepâncias de localização/ocupação (e potencial comercial e de serviços,

(3)

portanto). Todas as amostras utilizadas foram visitadas; outras, inicialmente eleitas, após visita e análise, foram descartadas.

2. DA ELEIÇÃO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS

2.1

FONTES PARA PESQUISA DE AMOSTRAS:

P

esquisas para colheita de elementos comparativos foram realizadas procurando-se,

através de placas de vende-se locais (tanto de proprietários quanto de imobiliárias) e através de portais de vendas e de sites de imobiliárias. Contatamos via telefone, via whatsApp e, pessoalmente, visando coletar elementos comparativos semelhantes o mais possível ao imóvel ora avaliado. Muitas imobiliárias anunciam o mesmo imóvel; assim, concentrou-se grande parte da colheita de Casas à venda na Imobiliária Provectum, que apresenta site mais completo.

2.2

REGIÃO GEOGRÁFICA DE COLHEITA DE AMOSTRAS

:

R

estringiu-se a colheita de elementos comparativos de casas ao bairro CAMBUÍ.

3. DOS DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO

– CASA CAMBUÍ

O

imóvel ora avaliado é assim descrito e caracterizado, conforme Matrícula 46533, do

1º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas (página 34 a 40 do processo), código

cartográfico 3423.11.89.0566.01001, capa do carnê do IPTU de 2020:

IMÓVEL:

“Prédio Residencial (hoje comercial), seu respectivo terreno e quintal situado à Rua Guilherme da Silva, nº 33, nesta cidade de Campinas e primeiro subdistrito, cujo TERRENO, correspondente ao Lote nº “21”, do quarteirão nº 179, do cadastro municipal, no bairro Cambuí, mede: 18,50 metros de frente para a Rua Dr. Guilherme da Silva; 21,00 metros nos fundos; 18,30 metros do lado esquerdo, e 11,00 metros do lado direito, encerrando a área total de TERRENO de 279,00 metros quadrados.

Na Prefeitura Municipal de Campinas consta área de terreno de 264,20m2. Área esta que será considerada nesta avaliação.

A área construída é de 319,07m2.

(4)
(5)

3.1 -

DADOS DO IMÓVEL

ENDEREÇO: Rua GUILHERME DA SILVA, 33 (entre a Avenida Anchieta e Avenida Júlio

de Mesquita) no bairro CAMBUÍ – CAMPINAS – SP

(6)

Característica da Rua e da Ocupação: Considerada uma rua de acesso ao bairro e

de tráfego de veículos, apresenta ocupação mista (residencial e comercial/de serviços), com forte presença de diversificada espécie de comércios e serviços.

Código Cartográfico: 3423.11.89.0566.01001

Índice Fiscal

: 1068.5073 UFICs (índice comum a quase todos os imóveis do Cambuí)

3.1 -

DADOS DO TERRENO

Área de Terreno:

264,20 m2

Posicionamento: Não esquina

TOPOGRAFIA: declive

Zoneamento:

ZM4

Frente:

18,50 metros

3.2 -

DADOS DA ÁREA CONSTRUÍDA (PRÉDIO)

Área Construída:

319,07 m2

Ano de depreciação:

1991

Tipo de Imóvel:

O prédio como um todo necessita de reformas gerais; necessidade

essa que se acentua na parte superior e inferior do prédio. Os cômodos da frente adaptados para uma padaria (salão com balcões, expositores de alimentos e área de atendimento), com piso frio, paredes com pintura em látex e revestimento em MDF. Neste salão possui dois banheiros para o atendimento ao público. Na parte superior possui cozinha com azulejo até o teto, parte inferior com espaços para o estoque. Acabamento antigo e muito simples

.

Estado de Conservação: Regular

3.3 -

DADOS DO BAIRRO CAMBUÍ

A

região do CAMBUÍ apresenta infraestrutura desenvolvida, caracterizada por possuir

redes de abastecimento de água, energia elétrica, esgoto, telefonia, iluminação pública, linhas de transporte público municipal e intermunicipal, serviço de coleta de lixo, TV a cabo, internet.

O

Cambuí é um bairro nobre da Zona Central do município de Campinas-SP. Geograficamente, possui o Centro a oeste; o Bosque ao sul; o Taquaral ao norte; o Guanabara a noroeste; a Nova Campinas, o Jardim Planalto e a Chácara da Barra a leste.

C

om infraestrutura completa, com mercados, lojas, restaurantes, bares, hotéis, clubes,

teatro, instituições bancárias etc., o Cambuí também possui uma das mais altas rendas per capita da cidade. Nele, estão situados alguns dos imóveis mais caros de Campinas. As ruas do bairro são mais arborizadas que as da maioria dos outros bairros de Campinas. .

(7)

U

m dos bairros mais tradicionais e com melhor infraestrutura de Campinas, contendo nele

a região com o metro quadrado mais caro do interior de São Paulo, no entorno da Via Norte Sul.

4. DO PROCESSO DE CÁLCULO

4.1

DO TRATAMENTOS DE INFERÊNCIA APLICADO ÀS AMOSTRAS DE CASAS

A. HOMOGENEIZAÇÃO (tendo como paradigma o imóvel ora avaliado)

Fator Oferta [FO]:

(0,9) à venda

e

(1,0) recentemente vendido

Fator de Localização/0cupação: Foi considerado o fator localização, pois o

imóvel em questão está em localização menos privilegiada em relação aos

elementos comparativos

. Localização regular.

SANEAMENTO:

eliminando-se os elementos fora do intervalo entre 30% abaixo e

30% acima do valor unitário obtido.

4.2

DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS E SEU VALOR UNITÁRIO

CASA 1

– PROVECTUM (19) 3303-3000/98965-3203 – CA204302

ENDEREÇO: Rua Olavo Bilac, nº 446 - Cambuí

C. CARTOGRÁFICO / ZONEAMENTO 3421.4437.0164.01001 / ZM4

LOCALIZAÇÃO/OCUPAÇÃO MUITO BOA

ÍNDICE FISCAL 1.241.9202 UFICs

FRENTE / TOPOGRAFIA 6,36

ÁREA CONSTRUÍDA 118,50m2 (em terreno de 165,40 m2) VALOR DE VENDA R$ 980.000,00

VALOR DO ALUGUEL UNITÁRIO:

CA1 =

R$ 870.000,00 / 118,50 x 0,90 x 1,0

= R$ 6.607,59/m

2

(VU)

Localizada em região de ocupação mista, com considerável presença de comércio e serviços no entorno (entre o final da Rua Diogo Prado e o início da Rua Olavo Bilac). Intenso fluxo de veículos e considerável fluxo de pedestres. Visibilidade Média-Alta.

(8)

CASA 2

– PROVECTUM (19) 3291-0456/98356-0040 – CA210231

ENDEREÇO: Rua Comendador Tórlogo Dauntre, 179 - Cambuí

CÓDIGO CARTOGRÁFICO / ZONEAMENTO 3421.53.70.0169.01001 / ZM4 LOCALIZAÇÃO / OCUPAÇÃO BOA

ÍNDICE FISCAL 1.195.218

FRENTE / TOPOGRAFIA 10,70

ÁREA 110,20 m2 (em terreno de 188,10m2 ) VALOR DE VENDA R$ 900.000,00

VALOR DO ALUGUEL UNITÁRIO:

CA2 =

R$ 900.000,00 / 110,2 x 0,90 x 1,0 =

R$ 7.350,27/m

2

(VU)

Localizada em região de ocupação mista, atualmente com regular passagem de pedestres. Trecho da rua com predomínio residencial, certa oferta de serviços e alguma oferta de comércio de alimentos. Seu índice fiscal é maior que o do imóvel avaliando por ser paralelo à Avenida José de Souza Campos (Norte-Sul), m2 mais caro da

cidade. A rua é estreita, com média-baixa visibilidade. Considerada boa localização em funçaõ da proximidade com a Av. José de Souza Campos, que se encontra em franco desenvolvimento.

CASA 3

– PROVECTUM (19) 3054-6930/99137-6500 – CA189663

ENDEREÇO: Rua Sampaio Peixoto, nº 257 - Cambuí

CÓDIGO CARTOGRÁFICO / ZONEAMENTO 3421.42.82.0316.01001 / ZM4

LOCALIZAÇÃO REGULAR

ÍNDICE FISCAL 1068.5073

FRENTE / TOPOGRAFIA 7,50

ÁREA 173,90 m2 (em terreno de 205,59m2 ) VALOR DE VENDA R$ 1.200.000,00

VALOR DO ALUGUEL UNITÁRIO:

CA3 =

R$ 1.200.000,00 / 173,90 x 0,90 x 1,0

= R$ 6.210,46/m

2

(VU)

Localizada em rua de ocupação mista, com predomínio residencial e certa presença de comércio de serviço e de alimento. A uma quadra da Av. Orozimbo Maia. Rua paralela à Rua Maria Monteiro (em seu trecho menos atrativo). Rua possui média-baixa circulação de veículos e de pedestres, portanto média baixa visibilidade.

(9)

CASA 4

– IMOBILIÁRIA PENTEADO (19)99611-0255

ENDEREÇO: Rua Dona Josefina Sarmento, nº 377 - Cambuí

C. CARTOGRÁFICO / ZONEAMENTO 3421.53.61.0301.01001 / ZM4

LOCALIZAÇÃO NO CAMBUÍ MUITO BOA

ÍNDICE FISCAL 1195.2180

FRENTE / TOPOGRAFIA 8,00

ÁREA 250 (em terreno de 262,40 m2 ) VALOR DE VENDA R$ 920.000,00

VALOR DO ALUGUEL UNITÁRIO:

CA4 =

R$ 920.000,00 / 250 x 0,90 x 1,0 X 1,2 =

R$ 3.974,40/m

2

(VU)

Localizada em região de ocupação mista, com

regular passagem de pedestres. Trecho do final da rua, com predomínio residencial, certa oferta de comércio e serviços. Considerada boa localização em funçaõ da proximidade com a Rua José de Souza Campos (Norte-Sul), razão por que apresenta índice fiscal maior que o do imóvel ora avaliado, embora, na prática, apresente valor de mercado e ocupação comercial inferiores.

CASA 5

– JUBRAN KFOURI (19) 3753-3000/99839-3286 – C005674

ENDEREÇO: Rua Dr. Antonio Sousa Campos, 200 - Cambuí

CÓDIGO CARTOGRÁFICO / ZONEAMENTO 3421.44.29.0137.01001 / ZM4

LOCALIZAÇÃO BOA

ÍNDICE FISCAL 1068.5073

FRENTE / TOPOGRAFIA 8,05

ÁREA 135,90 (em terreno de 239,57,00m2 )

VALOR DE VENDA R$ 1.100.000,00

VALOR DO ALUGUEL UNITÁRIO:

(10)

Rua pequena (3 quarteirões), com ocupação basicamente residencial (edifícios residenciais), sem a presença de comércio em geral, apenas algum imóvel de serviços, em trecho do bairro menos periférico que o da casa 5.

CASA 06

– PROVECTUM (19) 3794-6500/97415-7978 – CA 264835

ENDEREÇO: Rua Comendador Querubim Uriel, 149 - Cambuí

CÓDIGO CARTOGRÁFICO/ZONEAMENTO 3421.51.72.0223.01001 / ZM4

LOCALIZAÇÃO BOA

ÍNDICE FISCAL 1.068.5073

FRENTE / TOPOGRAFIA 9,65

ÁREA 192,00 m2 (em terreno de 260,55m2 )

VALOR DE VENDA R$ 1.800.000,00

VALOR DO ALUGUEL UNITÁRIO:

CA8 =

R$ 1.500.000,00 / 192,00 x 0.90 x 1,0 = R$ 7.031,25/m2

(VU)

Localizada em região de ocupação mista do Cambuí, com presença de comércio e serviços no entorno. Regular fluxo de veículos e fluxo de pedestres. Visibllidade Média.

A

tabela que segue apresenta a apuração do

valor unitário médio

de

CASAS

no

bairro

CAMBUÍ,

em Campinas, devidamente homogeneizado/inferido e saneado.

O

valor unitário médio

é obtido mediante a soma do

valor unitário

de cada

(11)

TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS

-

Objetivo: definir o VALOR UNITÁRIO MÉDIO de

CASA -

ELEMENTO AVALIANDO (paradigma)

- Área do TERRENO: 187,60 m

2

– Área Construída: 101,10 – Zoneamento: ZM4 –

Vagas: 02 Vagas

– Frente de 6,98 - Índice Fiscal: 1068.5073 UFICs

AMOSTRAS - CASAS CAMBUÍ - (Fonte) Zoneamento Localização Testada vagas VALOR OFERTA R$ ÁREA CONSTRUÍDA - m2 - FATORES PARA HOMOGENEIZAÇR VALOR DO M2 CASA 1 R Olavo Bilac, 446 PROVECTUM IMÓVEIS ZM4 Muito Boa 6,36 m2 2 vagas 870.000,00 118,50 m2 FOferta (FO): 0,90 Localização/Ocupação: 1,0 R$ 6.607,59 CASA 2 R Com. Tórlogo Dauntre, 179

PROVECTUM IMÓVEIS ZM4 Boa 10,70 m2 3 vagas 900.000,00 110,20 m2 FOferta (FO): 0,90 Localização/Ocupação: 1,0 R$ 7.350,27 CASA 3 R Sampaio Peixoto, 257 PROVECTUM IMÓVEIS ZM4 Regular 7,50 m2 2 vagas 1.200.000,00 173,90 m2 FOferta (FO): 0,90 Localização/Ocupação: 1,0 R$ 6.210,46 CASA 4 R D. Josefina Sarmento, 377 PROVECTUM IMÓVEIS ZM4 Boa 8 m2 2 vagas 920.000,00 250 m2 FOferta (FO): 0,90 Localização/Ocupação: 1,2 R$ 3.974,40 CASA 5 R Dr. Antonio S. Campos, 200 JUBRAN KFOURI IMÓVEIS

ZM4 Regular 8,05 m2 2 vagas 1.100.000,00 135,90 m2 FOferta (FO): 0,90 Localização/Ocupação: 10 R$ 7.284,76 CASA 6 R Com. Querubim Uriel, 149

PROVECTUM IMÓVEIS ZM4 Boa 6,36 m2 4 vagas 1.800.000,00 192 m2 FOferta (FO): 0,90 Localização/Ocupação: 1,0 R$ 7.031,25 SOMATÓRIA 38.458,73

MÉDIA ARITMÉTICA SIMPLES (MA) 6.409,78

LIMITE INFERIOR 4.486,84

LIMITE SUPERIOR 8.332,71

MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA (MS) 6.896,86

A

média aritmética de

R$ 6.896,86

corresponde ao

valor unitário médio

de

área construída de CASA do

BAIRRO DO CAMBUÍ,

onde se localiza o imóvel.

6. DO VALOR DO BEM

terreno

: 264,20m

2

e construção

: 319,07m

2

P

ara se calcular o

valor de venda

do imóvel, multiplica-se o valor unitário médio,

homogeneizado e saneado, obtido após cálculos

[R$ 6.896,86],

pela metragem Do Prédio em questão

[319,07 m

2

],

tendo como produto R$ 2.200.581,10 x 0,95 (fator localização) = R$ 2.090.552,00

(12)

A

ssim, após a aplicação do Método Comparativo Direto, conforme considerações já

expostas, o Valor de Venda do IMÓVEL, ora avaliado, nesta data, é

R$ 2.090.552,00

(dois milhões, noventa mil e quinhentos e cinquenta e dois reais).

N

ada mais havendo a esclarecer, encerro o presente laudo e já me coloco à disposição.

Imagem

Referências

temas relacionados :