Identificação do Imóvel
Proponente / Comprador ROSA ISABEL MOURAO GONÇALVES Nº CPF / CNPJ 02220947700 Nome Empreendimento GRAGOATÁ BAY RESIDENCIAS Valor Compra Venda R$ 707.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 4571.23000.007-8
Proprietário / Construtora Nº Cartório: 2 Matrícula: 21.704
Logradouro R CORONEL TAMARINDO Nº 8 Andar BLOCO 08 Complemento AP 303
Bairro GRAGOATA Cidade NITEROI UF RJ CEP 24210-380 Latitude -22.900924 Longitude -43.132074
Caracterização da Região
Região
Residencial Industrial
Comercial Outro - Descrever Abaixo
Infraestrutura
Água Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública
Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado
Fossa Cisterna/Poço Artesiano
Tipo Pavimentação: Asfalto
Restritivos:
Favela Risco Ambiental
Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo
Serviços Públicos e Comunitários
Metrô Centro
Comercial Escola
Segurança Ônibus Rede Bancária
Lazer Coleta de
Lixo Clínicas/Hospitais
Aeroporto Shopping Parque
Vista
Outro -Descrever Abaixo
Análise da Região do Bairro
Localização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela
Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente
Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25%
Tendência do Uso do Terreno Comercial Industrial Residencial
Limites do Bairro
Padrão da Região:
Alto Médio-alto Baixo
Médio Médio-baixo
Fatores Valorizantes
Vista - Mar Metrô Vista - Parque Vista Permanente Outro - Descrever Abaixo
Terreno
Topografia
Plana Aclive
Desnível Pronunciado Declive
Formato
Regular Irregular
Dimensões
Área (em m²): 12.374,01 m² Testada (Frente): 166,61 m Lado Direito: 71,47 m
Fração Ideal: 0,004936 % Fundos 140,53 m Lado Esquerdo: m
Tipo de Implantação
Condomínio Isolado Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante:
Tipo do Acompanhante
Corretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo
Condomínio / Imóvel Avaliado
Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado
N° Andares Tipo: 4 Unidades Por Andar: 4 Nº Total de Unidades: 30 N° de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano
Descrição dos Andares SS + TÉRREO (PUC) + 2º
PAV. (06 UNID.) + 03 PAV. (04 UNID.) + 04 PAV. TIPO + PAV. COB (04 UNID.)
Uso do Condomínio: Residencial Padrão de Construção do Condomínio
Alto Médio-alto Médio
Médio-baixo Baixo Estado Conservação Condomínio Bom Regular Ruim Em Implantação Infraestrutura do Imóvel
Playground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica
Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins
Tipo Imóvel Avaliado
Casa Apartamento Galpão
Sobrado Loja Sala
Comercial Outro - Descrever
Abaixo
Indício Ocupação Imóvel
Habitado Desabitado
Idade Aparente Anos 5 Ano Construção
Estado Conservação Imóvel
Bom Regular
Ruim Em Construção
Padrão Acabamento Imóvel
Alto Normal
Baixo Mínimo
Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria
Fachada Pintura Texturizada / Pátina / Stucco Esquadrias Alumínio N° Andares do Imóvel Avaliado 1 Nº Dormitórios Dimensões Área Privativa: 146,85 m² Área Comum (m²): 88,71 m² Área Total (m²): 235,56 m²
Área Averbada: m² Área não Averbada m²
Nº Vagas Garagem
Cobertas 1 Descobertas 0 Privativas 0
Face Imóvel
Sul Norte Leste Oeste
Manifestações sobre a garantia
Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?
Sim Não
Consideramos a sua comercialização normal.
QUESTÕES COMPLEMENTARES
Sim NãoData da Vistoria: 10/07/2017
1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? 4) O imóvel possui vaga de garagem?
5) Se possui vagas, elas estão documentadas?
6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?
7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?
9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado? 10) O imóvel possui características uni-familiares?
11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?
12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?
14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil? 15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação?
Observações Finais
Trata-se de empreendimento residencial denominado Gragoatá Bay, composto por 08 blocos, blocos 01, 02, 06, 07 e 08 com 30 apartamentos por bloco e blocos 03, 04 e 05 com 56 apartamentos por bloco, totalizando 318 unidades residenciais.Localizado no bairro de Gragoatá, em logradouro de fluxo moderado de veículos e reduzido de pedestres, servido de todos os melhoramentos públicos existentes no município e dista aproximadamente 900,00 metros do centro comercial do município, que possui ampla infraestrutura de serviços, comércio e serviços, e da estação das barcas, que liga a cidade à capital. Imóvel possui área coberta de 79,94m² e mais terraço de 66,91m², totalizando uma área de 146,85m². Para efeito de cálculos avaliatórios, homogeneizamos a área do terraço em 25,00%, totalizando uma área de 96,67m².
Amostras:
Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno1 Logradouro R CORONEL TAMARINDO Nº 8 Andar 2ºandar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro GRAGOATA Cidade NITEROI UF RJ CEP 24210-380 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Apartamento com varanda, sala,3 quartos sendo 1 suíte, 2 banheiros sociais,
copa-cozinha, área de serviço e uma vaga de garagem. Área de lazer com play club completo, churrasqueira, brinquedoteca, salão de festas,
Fonte de Informações Priscila Telefone (21) 3165-4551
Status Ofertado Nº Vagas Garagem 1 Nº Dormitórios 3 Idade Aparente 5 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$
650.000,00
Data Venda /
Oferta 10/07/2017 Valor m² R$ 7.471,26 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²)
Área da Edificação (m²) 87,00 Área Privativa 87 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 55
2 Logradouro R ENGENHEIRO ROBERTO
VELASCO CARDOSO Nº 0 Andar 2 Complemento Proximidade do Imóvel km
Bairro GRAGOATA Cidade NITEROI UF RJ CEP 24210-375 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Loft com varandão, sala , quarto (com closet), banheiro, cozinha americana. 01 vaga. Fonte de Informações Sérgio Telefone (21) 99664-7346
Status Ofertado Nº Vagas Garagem 1 Nº Dormitórios 1 Idade Aparente 17 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$
495.000,00
Data Venda /
Oferta 10/07/2017 Valor m² R$ 7.279,41 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²)
Área da Edificação (m²) 68,00 Área Privativa 68 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 43
3 Logradouro R CORONEL TAMARINDO Nº 0 Andar 2ºandar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro GRAGOATA Cidade NITEROI UF RJ CEP 24210-380 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Apartamento com sala em 2 ambientes 2 quartos sendo 1 suíte,cozinha , banheiro social,
área de serviço, varanda e 1 vaga de garagem Fonte de Informações Graça Telefone (21) 3505-0500
Status Ofertado Nº Vagas Garagem 1 Nº Dormitórios 2 Idade Aparente 10 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$
600.000,00
Data Venda /
Oferta 10/07/2017 Valor m² R$ 8.333,33 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²)
Área da Edificação (m²) 72,00 Área Privativa 72 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 50
4 Logradouro R CORONEL TAMARINDO Nº 8 Andar 7ºandar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro GRAGOATA Cidade NITEROI UF RJ CEP 24210-380 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Apartamento com varanda,sala,2 quartos, cozinha, banheiro social, área de serviço, 2
vaga, lazer completo: piscina, 2 espaços gourmet, espaço infantil, Fonte de Informações Marcelo Telefone (21) 2719-5757
Status Ofertado Nº Vagas Garagem 1 Nº Dormitórios 2 Idade Aparente 5 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$
585.000,00
Data Venda /
Oferta 10/07/2017 Valor m² R$ 8.357,14 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²)
Área da Edificação (m²) 70,00 Área Privativa 70 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 55
5 Logradouro R CORONEL TAMARINDO Nº 08 Andar 5ºandar Complemento Proximidade do Imóvel km Bairro GRAGOATA Cidade NITEROI UF RJ CEP 24210-380 Latitude 0 Longitude 0 Descrição Apartamento com varanda,sala,3 quartos ( 1 suíte) , banheiro social,despensa, cozinha e
área de serviço. 1 vaga de garagem Fonte de Informações Isabel Telefone (21) 3741-9500
Status Ofertado Nº Vagas Garagem 1 Nº Dormitórios 3 Idade Aparente 5 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Bom Valor Venda / Oferta R$
650.000,00
Data Venda /
Oferta 10/07/2017 Valor m² R$ 8.666,66 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²)
Área da Edificação (m²) 75,00 Área Privativa 75 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 55
Tabela de homogenização
Grau de Fundamentação: I Grau de Precisão: I
Metodologia: Comparativo Direto – Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo Amostra Área (m²) Valor (R$) Dados Iniciais (R$/m²) (1) (2) (3) (4) (5) (6) Homogeneização (R$/m²) Amostra 1 87,00 650.000,00 7.471,26 0.9 1 1 1.01 1 1 6.791,38 Amostra 2 68,00 495.000,00 7.279,41 0.9 1.02 1 1.01 1.03 1.08 7.507,95 Amostra 3 72,00 600.000,00 8.333,33 0.9 1.05 1 1.01 1 1.04 8.271,90 Amostra 4 70,00 585.000,00 8.357,14 0.9 1 1 0.96 1 1 7.220,57 Amostra 5 75,00 650.000,00 8.666,66 0.9 1 1 0.98 1 1 7.664,00 Fatores:
(1) - Fonte, (2) - Equivalência, (3) - Fator Vaga / Terreno, (4) - Fator Andar, (5) - Transposição, (6) - Fator Idade e Estado Conservação
MÉDIAS DAS AMOSTRAS 7.487,16 Saneamento das Amostras (+/-30%) Valor Minimo 5.241,01 Valor Máximo 9.733,31
Cálculo Valor Avaliação
Área do Terreno (m²): 0,00 Valor m²: R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00
Área da Edificação (m²): 96,67 Valor m²: R$ 7.487,16 Valor Edificação: R$ 723.783,75
Valor de Liquidez: R$ 543.000,00 Valor Imóvel: R$ 724.000,00
Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 724.000,00
Avaliação para Garantia de Financiamento
Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real
Valor Edificação R$ 724.000,00 Valor por extenso: setecentos e vinte e quatro mil reais Valor do(s)
Anexo(s) Valor por extenso:
Valor do(s)
Anexo(s) Valor por extenso:
Unidades Autônomas
N° da Matrícula Quantidade Unidades
Autônomas Tipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor
21.704 0 Indefinido
Valor Imóvel R$ 724.000,00 Valor por extenso: setecentos e vinte e quatro mil reais
Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador
Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:
Nome da Empresa ENGENHARIA ITA CONSULT Nome do Avaliador ITALICO BOMBONATO CREA / CAU 0600791210
Local e Data
Rio de Janeiro 11/07/2017
"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvel avaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".
LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e somente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.
Representação Fachada Descrição FACHADA Data Foto 10/07/2017 Representação Fachada Descrição FACHADA Data Foto 10/07/2017 Representação Fachada Descrição FACHADA ACESSO Data Foto 10/07/2017
Representação Identificação Numérica Descrição IDENTIFICAÇÃO CONDOMÍNIO Data Foto 10/07/2017
Representação Vista da Rua Descrição LOGRADOURO Data Foto 10/07/2017