CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO E DE ACESSÕES CORRESPONDENTES A UNIDADE AUTÔNOMA CONDOMINIAL, COM CLÁUSULA
SUSPENSIVA E OUTRAS AVENÇAS PARTE II – QUADRO RESUMO CAPÍTULO I- PARTES:
VENDEDORA: MONTE BIGNUCOLO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., sociedade empresária limitada com sede na Praça Tomás Morus, n° 81, Cj. 1001, São Paulo-SP, CEP 05003-090, inscrita no CNPJ/MF sob n° 15.124.281/0001-61, doravante denominada apenas “VENDEDORA”, neste ato, por meio de seu representante legal ou, conforme disposição constate do referido Contrato Social, por meio de seus procuradores.
PROMITENTE COMPRADOR: a(s) pessoa(s) física(s) e/ou jurídica(as) identificada(s) no Item I da Parte I – Quadro Sinótico deste termo, doravante denominada simplesmente como “COMPRADOR”, independentemente de natureza, número e gênero, o qual, tendo se qualificado solteiro, separado, divorciado ou viúvo, declara, sob responsabilidade civil e criminal, que não vive sob o regime de união estável previsto no art. 1723 do Código Civil e demais legislações aplicáveis. Caso seja casado ou mantenha relação de união estável, comparece neste ato também seu cônjuge ou companheiro(a), conforme o caso, salvo se o regime de casamento for o da separação total ou obrigatória de bens, ou, ainda, pelo regime de participação final nos aquestos
CAPÍTULO II- EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
2.1. O CONDOMÍNIO SITE PINDA, doravante denominado apenas CONDOMÍNIO, será construído sobre um imóvel, a seguir descrito:
“Terreno desmembrado composto de parte do imóvel da Matrícula 55.343, localizado no loteamento denominado ‘Jardim Bela Vista – A’, situado nesta cidade de Pindamonhangaba-SP, no bairro do Campo Alegre, com frente para a Rua Guilherme de Souza e Silva, iniciando-se no ponto "1", localizado do lado esquerdo da Rua Guilherme de Souza e Silva, sentido cidade-bairro, junto á divisa do imóvel matriculado sob o nº14.168, distante 30,00m (trinta metros) da lateral direita, sentido cidade-bairro, da Rua José Gambini de Souza, e 48,20m (quarenta e oito metros e vinte centímetros) da lateral esquerda, sentido cidade-bairro, da Rua Inglaterra; do ponto "1" segue até o ponto "1A", com o rumo de 29°33'50" SW, por uma extensão de 35,24m (trinta e cinco metros e vinte e quatro centímetros), confrontando com a Rua Guilherme de Souza e Silva; deste ponto deflete à esquerda e segue em linha reta até o ponto "4A", com o rumo de 58°48'24" SE por uma extensão de 59,70m (cinquenta e nove metros e setenta centímetros), confrontando com a Área Remanescente, objeto da matricula nº55.343, do loteamento denominado "Jardim Bela Vista - A"; depois deflete à esquerda e segue até o ponto "5", com o rumo de 30°07'57"NE, por uma extensão de 35,75m (trinta e cinco metros e setenta e cinco centímetros), confrontando com a Rua Carmem Miranda; daí deflete à esquerda e segue até o ponto "1", inicial de partida, com o
rumo de 59°18'04"NW, por uma extensão de 60,04m (sessenta metros e quatro centímetros), confrontando com o lote n°143, Matricula n°1.407, e parte do lote n°138, Matricula n°14.168, encerrando uma área de 2.125,19m² (dois mil, cento e vinte e quatro metros e sessenta e nove decímetros quadrados).”
2.1.1. Tal imóvel está atualmente lançado na Prefeitura do Município de Pindamonhangaba/SP sob o nº SE210916039000 e é objeto da matrícula nº 56.316 do Cartório de Registro de Imóveis de Pindamonhangaba/SP.
2.2. O CONDOMÍNIO será erigido conforme Memorial de Incorporação devidamente registrado, em 27 de maio de 2014, sob o R. 1 na matrícula nº 56.316 do Cartório de Registro de Imóveis de Pindamonhangaba/SP, que é parte integrante e complementar deste Contrato, como se aqui estivesse integralmente transcrito, e de acordo com o Alvará de Construção, expedido em 14 de maio de 2014, sob o nº 479/2014, pela Prefeitura Municipal de Pindamonhangaba/SP.
CAPÍTULO III- OBJETO DESTE CONTRATO
3.1. É objeto deste CONTRATO a UNIDADE AUTÔNOMA HOTELEIRA indicada no ITEM 2-QUADRO SINÓTICO, cuja fração ideal está descrita e caracterizada no Memorial de Incorporação do CONDOMÍNIO, estando a forma de utilização da unidade autônoma prevista neste Contrato, na Convenção de Condomínio e seus Anexos.
CAPÍTULO IV- PREÇO DE VENDA DA UNIDADE AUTÔNOMA OBJETO DESTE CONTRATO
4.1. O preço total de venda da unidade autônoma objeto deste contrato é aquele descrito no ITEM 3- QUADRO SINÓTICO, preço este certo e ajustado, que sofrerá acréscimo na hipótese de ser quitado a prazo, decorrente da aplicação de correção monetária e de juros compensatórios, conforme o caso, e cujas parcelas encontram-se abaixo ajustadas.
4.2. Por força do que dispõe o art. 41, da Lei Federal nº 4.591/64, estipula-se que do citado preço total 60% (sessenta por cento) de seu valor referem-se às acessões que constituirão a unidade autônoma ora compromissada e 40% (quarenta por cento) à fração ideal de terreno do condomínio correspondente à citada unidade autônoma que deverá ser entregue inteiramente construída e, para esta finalidade, considerada acabada.
4.3 – Integram o preço de venda da unidade autônoma e não serão objeto de reembolso pelo COMPRADOR à VENDEDORA: i) os gastos com aquisição de bens e equipamentos para montagem, equipagem e decoração da unidade autônoma e das áreas comuns do CONDOMÍNIO, incluindo-se os honorários pré-operacionais devidos à ECCOfit HOTÉIS & ESCRITÓRIOS LTDA. (doravante denominada simplesmente a “OPERADORA), (iii) a taxa devida à IMPLANTADORA e (iv) os honorários da VISTORIADORA.
CAPÍTULO V- FORMA DE PAGAMENTO
5.1. Como especificado no Capítulo IV, acima, o preço de venda da unidade autônoma, descrito no ITEM 3-QUADRO SINÓTICO, que deverá ser pago da forma descrita neste mesmo item.
5.1.1. Serão de responsabilidade exclusiva do COMPRADOR os custos relativos à prestação de serviço de terceiros, para assessoria destinada à obtenção de financiamento, quer seja junto ao AGENTE FINANCEIRO, quer seja junto à VENDEDORA.
5.2. ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES, TODAS AS PARCELAS DO PREÇO SERÃO PAGAS EM MOEDA CORRENTE NACIONAL, REAJUSTADAS MENSALMENTE, DESDE O MÊS DE ASSINATURA DESTE CONTRATO ATÉ O SEU EFETIVO PAGAMENTO, PELA ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO ÍNDICE NACIONAL DE CUSTO DA CONSTRUÇÃO – DISPONIBILIDADE INTERNA (INCC-DI).
5.3. Dadas as características próprias que revestem a unidade autônoma objeto desta avença, que se presta à operação hoteleira, considera-se como o dia da entrega das chaves o dia do recebimento, pelo COMPRADOR, quer diretamente quer através de empresa contratada pela VENDEDORA para representação de todos os COMPRADORES, doravante denominada simplesmente “MANDATÁRIA” (conforme item 9.3., abaixo), da unidade autônoma objeto deste contrato, devidamente equipada e montada.
5.3.1. A PARTIR DO DIA DA ENTREGA DAS CHAVES, O SALDO DEVEDOR PASSARÁ A SER REAJUSTADO PELO ÍNDICE GERAL DE PREÇOS – MERCADO (IGPM), PUBLICADO PELA FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS (FGV), CALCULADO “PRO RATA DIE”, BEM COMO ACRESCIDO DE JUROS DE 12% (DOZE POR CENTO) AO ANO, POR FRAÇÃO DE MÊS, DE ACORDO COM A TABELA PRICE.
5.4. Considerando que os índices eleitos neste pacto podem ser divulgados após as datas acordadas para o vencimento das parcelas, ajusta-se que serão utilizados como índice-base e índice de reajuste aqueles divulgados no 2º mês anterior ao da aplicação.
CAPÍTULO VI- DATA PREVISTA PARA CONCLUSÃO DAS OBRAS CIVIS DO CONDOMÍNIO
6.1. A data prevista para conclusão da obra, com a expedição do “Habite-se”, ainda que parcial, é 31 de janeiro de 2017.
6.1.1. O prazo estimado para a conclusão das obras civis poderá se estender pelo prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias, a exclusivo critério da VENDEDORA, independente da comprovação de motivos justificadores da postergação, e sem a incidência de qualquer penalidade a ela, VENDEDORA.
6.2. Concluídas as obras civis, serão iniciados, pela IMPLANTADORA, os serviços de decoração, montagem e equipagem das unidades autônomas e das áreas comuns do SUBCONDOMÍNIO HOTEL. CAPÍTULO VII– DATA PREVISTA PARA ENTREGA DAS CHAVES
7.1. A data prevista para entrega das chaves ao COMPRADOR é 31 de maio de 2017 ou seja, 120 (cento e vinte) dias após a conclusão das obras civis do CONDOMÍNIO.
7.1.1. Em sendo estendido o prazo de conclusão das obras civis, pelo prazo de tolerância previsto no item 6.1.1, acima, o prazo para entrega das chaves ao COMPRADOR será, também, estendido, por iguais números de dias aos de extensão da conclusão das obras civis, sem qualquer penalidade à VENDEDORA.
7.2. Uma vez concluídas as obras civis, com a expedição do Habite-se, bem como estando equipadas e montadas tanto as unidades autônomas do CONDOMÍNIO, quanto as áreas comuns desse, tratará a VENDEDORA de notificar o COMPRADOR ou a MANDATÁRIA, para recebimento das chaves, no prazo máximo de 15 (quinze) dias.
7.2.1. Na hipótese de não vir o COMPRADOR ou a MANDATÁRIA a atender a convocação para recebimento das chaves, a partir do termo do prazo da notificação (i) o saldo do preço passará a ser acrescido de juros, na forma disciplinada no item 5.3.1, acima (ii) bem como o COMPRADOR passará a ser responsabilizado pelo pagamento de despesas condominiais, taxas e impostos incidentes sobre a unidade autônoma negociada.
7.3.2. Considera-se, pois, como o dia da entrega das chaves o dia em que o COMPRADOR efetivamente receber as chaves, seja diretamente seja através da MANDATÁRIA, ou o 16º dia após a notificação prevista no item 7.2, acima, o que primeiramente ocorrer.
7.4. - O COMPRADOR só terá direito ao recebimento das chaves da sua unidade autônoma caso esteja em dia com todas as obrigações assumidas neste Contrato, em especial mas não limitadamente quanto ao pagamento do preço de venda da unidade autônoma.
CAPÍTULO VIII- CONTA BANCÁRIA DO COMPRADOR
8.1. O COMPRADOR, a fim de atender as disposições expressas neste CONTRATO, indica a conta corrente descrita no ITEM 5-QUADRO SINÓTICO.
CAPÍTULO IX- OPERAÇÃO HOTELEIRA
9.1. O COMPRADOR declara ter conhecimento de que a unidade autônoma objeto desta avença se acha inserida no SUBCONDOMÍNIO descrito no ITEM 2-QUADRO SINÓTICO do CONDOMÍNIO, CONDOMÍNIO este destinado exclusivamente ao uso hoteleiro, sendo que todas as unidades autônomas do SUBCONDOMÍNIOS HOTEL AZUL e HOTEL VERMELHO farão parte de um único pool de locação para uma única empresa hoteleira, cuja renda reverterá em benefício de seus titulares.
9.1.1. DESSE MODO, O COMPRADOR DECLARA EXPRESSAMENTE SUA CIÊNCIA DE QUE ESTÁ PROIBIDO DE USAR DIRETAMENTE SUA UNIDADE AUTÔNOMA, SEM A OBSERVÂNCIA DA POSSE DA OPERADORA SOBRE ELA. CASO O PROPRIETÁRIO DE UNIDADE AUTÔNOMA DESEJAR OCUPAR UM DOS APARTAMENTOS DO EMPREENDIMENTO POR DIA, INCLUINDO-SE MAS SEM LIMITAÇÃO DURANTE A FASE DE OPERAÇÃO DO HOTEL, PAGARÁ O PREÇO DA DIÁRIA QUE ESTIVER SENDO PRATICADA PELA OPERADORA.
9.2. Como condição essencial para a viabilização da exploração hoteleira a ser empreendida nas unidades autônomas do CONDOMÍNIO, com a consequente prestação de serviços de natureza hoteleira, a VENDEDORA ajustou a contratação de uma operadora hoteleira denominada ECCOfit HOTÉIS & ESCRITÓRIOS LTDA., empresa do mesmo grupo econômico da VENDEDORA, com a qual foi celebrado um CONTRATO DE LOCAÇÃO, OPERAÇÃO HOTELEIRA E OUTRAS AVENÇAS, cujo prazo de vigência inicia-se em 18 de junho de 2014, perdurando por 8 (oito anos) contar do início da operação do HOTEL e podendo ser renovado automaticamente por períodos adicionais de 5 (cinco) anos cada. Em razão dessa contratação, o COMPRADOR declara sua ciência, anuência e
sub-rogação a todos os termos e condições Contrato de Locação, Operação Hoteleira e Outras Avenças celebrado com a já OPERADORA, que é parte integrante deste instrumento.
9.2.1. Por sua vez, a OPERADORA assinou contratos de franquia às marcas IBIS e IBIS BUDGET com a HOTELARIA ACCOR BRASIL S/A (“ACCOR”) em 18 de junho de 2014.
9.2.2. Fica expressamente consignada a autorização do COMPRADOR a que o Contrato de Locação, Operação Hoteleira e Outras Avenças celebrado com a já citada OPERADORA seja cedido, a qualquer tempo, pela OPERADORA a outra empresa com expertise na operação hoteleira, desde que aprovada pela ACCOR.
9.3. Adicionalmente, a VENDEDORA poderá celebrar em nome de todos os condôminos Contrato de Mandato Civil com empresa especializada no ramo hoteleiro, esta na qualidade de mandatária (“MANDATÁRIA”), que figurará como representante do COMPRADOR e dos demais adquirentes das unidades autônomas hoteleiras do CONDOMÍNIO. Em razão de tal contratação, o COMPRADOR, por este instrumento, declara sua concordância com a celebração do referido contrato de mandato.
9.4. Outrossim, o COMPRADOR declara ter ciência e concordar que a eficácia de sua adesão aos contratos indicados nos itens 9.2. e 9.3., acima, está vinculada à implementação das seguintes condições: (i) pagamento do preço estabelecido neste CONTRATO e cumprimento das obrigações nele estabelecidas; (ii) recebimento da posse da unidade objeto desta avença; e, (iii) cumprimento das demais condições estabelecidas neste instrumento e naqueles mencionados nos itens 9.2. e 9.3., acima.
9.5. A VENDEDORA informou, de modo claro ao COMPRADOR, os termos e condições abaixo, que foram orientadores da concepção e aprovação das unidades autônomas hoteleiras e, portanto, são essenciais à sua regular operação, declarando o COMPRADOR estar ciente e concordar com as mesmas, assumindo, neste ato e na melhor forma de direito, a obrigação de cumpri-las, a saber:
(a) a montagem, equipagem e decoração do CONDOMÍNIO (unidades autônomas e áreas comuns) deverão respeitar os padrões adotados para as marcas IBIS e IBIS BUDGET;
(b) que, a VENDEDORA fica autorizada em caráter irretratável e irrevogável a fazer as alterações e/ou adaptações no projeto do CONDOMÍNIO, inclusive com alteração de áreas, desde que não privativas, e de destino destas, bem assim na Convenção de Condomínio, a fim de viabilizar o fiel cumprimento das disposições contidas nos contratos celebrados com a OPERADORA;
(f) que, será contratada empresa para fazer a vistoria das áreas comuns e das unidades autônomas integrantes do CONDOMÍNIO (a “VISTORIADORA”).
CAPÍTULO X- DECLARAÇÃO DE RECEBIMENTO
10.1. - O COMPRADOR declara ter recebido e conferido, no momento de assinatura deste instrumento, cd (compact disk) contendo cópias dos documentos abaixo elencados, atestando sua ciência e concordância com os seus termos e condições, para todos os fins e efeitos de direito:
(a) Memorial de Incorporação;
(b) Minuta da Convenção de Condomínio;
(c) Contrato de Locação, Operação Hoteleira e Outras Avenças; (d) Croqui da unidade autônoma objeto deste CONTRATO; (e) Memorial Descritivo de Acabamentos;
(f) Matrícula do Imóvel objeto do CONDOMÍNIO. CAPÍTULO XI- DISPOSIÇÕES GERAIS
11.1. Os documentos mencionados no item 10.1 acima, incluídos em CD (compact disk) devidamente rubricados pelas partes, devem ser considerados parte integrante do presente CONTRATO.
11.2. As cláusulas e condições estabelecidas neste QUADRO RESUMO, notadamente no que concerne ao preço, à forma de pagamento, ao prazo e à forma de execução do CONDOMÍNIO como um todo, substituem e revogam quaisquer outras anteriormente divulgadas ao público ou ajustadas com o COMPRADOR na fase de intermediação de venda, nada podendo, consequentemente, ser invocado em desacordo com o ora pactuado.
11.3. - O COMPRADOR obriga-se a assumir todas as obrigações constantes da Convenção Condominial do Empreendimento, no que tange às proporções cabíveis à unidade ora objetivada. 11.4. - O COMPRADOR obriga-se a comunicar, expressamente, a seus cessionários e sucessores, a qualquer título, todas as condições relacionadas a este Contrato e ao Empreendimento, em especial em relação à Convenção de Condomínio, ao respectivo Regimento Interno, às decisões assembleares e aos contratos celebrados com a VENDEDORA.
11.5. - O presente QUADRO RESUMO é parte integrante do instrumento particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Fração Ideal do Terreno e de Acessões Correspondentes à Unidade Autônoma Condominial, com Cláusula Suspensiva e Outras Avenças do CONDOMÍNIO, constituindo um único contrato, para todos os fins e efeitos de direito.
11.6. - Foi concedida ao COMPRADOR a oportunidade para, previamente, examinar este QUADRO RESUMO e Contrato, com expressa recomendação de atenta leitura, tendo sido o COMPRADOR alertado de que, em caso de qualquer dúvida, deveria ela ser previamente esclarecida por pessoa ou entidade de confiança dele, COMPRADOR, pelo que declara estar tudo bem compreendido quanto às condições contratuais, não tendo qualquer alteração a solicitar, aceitando, na íntegra, as cláusulas deste contrato.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO E DE ACESSÕES CORRESPONDENTES A UNIDADE AUTÔNOMA CONDOMINIAL, COM CLÁUSULA
SUSPENSIVA E OUTRAS AVENÇAS PARTE III – CONTRATO PADRÃO
Pelo presente Contrato de Promessa de Compra e Venda de Fração Ideal do Terreno e de Acessões Correspondentes à Unidade Autônoma Condominial, com Cláusula Suspensiva e outras Avenças (o “CONTRATO”) e na melhor forma de direito, válido para todos os fins e efeitos legais, as partes signatárias nomeadas e qualificadas nos itens 1.1 e 1.2 do QUADRO RESUMO, resolvem ajustar o presente Contrato, correspondente à futura unidade autônoma condominial indicada no QUADRO RESUMO, que deste pacto é parte integrante e complementar, que se regerá pelas seguintes cláusulas e condições que, mutuamente, outorgam, aceitam e se obrigam a cumprir e respeitar, por si, seus herdeiros ou sucessores, a qualquer título, na forma da lei.
CAPÍTULO INTRODUTÓRIO- DISPOSIÇÕES ESSENCIAIS PERTINENTES A ESTE CONTRATO A. A DESTINAÇÃO HOTELEIRA DO CONDOMÍNIO SITE PINDA
O CONDOMÍNIO SITE PINDA (“CONDOMÍNIO”) destina-se exclusivamente a exploração das atividades de natureza hoteleira, caracterizada pela prestação de serviços de hospedagem e aqueles que lhes sejam acessórios, de modo que a totalidade das unidades autônomas e áreas comuns serão destinadas para o exercício dessas atividades as quais serão realizadas por uma única operadora hoteleira.
Rubrica do(s) Comprador(es):
Por conta da destinação do CONDOMÍNIO para exploração de atividade hoteleira, por meio da operação de todas as unidades autônomas e das áreas comuns afetas a essa atividade por uma única operadora hoteleira, é característica essencial do CONDOMÍNIO a existência de uma comunhão de interesses entre todos os Condôminos, que impõe que todas as unidades autônomas sejam exploradas de forma conjunta, sob a operação da operadora hoteleira, nos termos da Convenção de Condomínio.
Rubrica do(s) Comprador(es):
Ainda por conta da destinação do Condomínio, é vedada aos Condôminos a utilização direta de suas Unidades Autônomas, sendo que a posse direta sobre todas elas ficará sob a titularidade da Operadora Hoteleira.
B. DA COMUNHÃO DE INTERESSES NA OPERAÇÃO HOTELEIRA E DA ENTREGA DAS UNIDADES.
Em vista da destinação hoteleira do CONDOMÍNIO, os Condôminos deverão contar com uma única empresa operadora hoteleira homologada pela Hotelaria Accor S.A. para gerir os serviços hoteleiros ofertados no CONDOMÍNIO (a “Operadora Hoteleira”).
Fica desde já esclarecido, que como condição essencial do CONDOMÍNIO, que existe entre todos os Condôminos uma comunhão de interesses na exploração comum do todo composto pelo CONDOMÍNIO, de maneira conjunta e uniforme, de modo que a realização dos serviços hoteleiros deverá sempre ficar a cargo de uma única operadora hoteleira, por meio de uma estrutura jurídica que lhe assegure a posse de todas as unidades autônomas, para que em conjunto sejam elas utilizadas como meio de hospedagem, assim como das partes comuns necessárias para prestação dos serviços hoteleiros.
O COMPRADOR, assim como aqueles que vierem a se tornar Condôminos do CONDOMÍNIO, por conta da comunhão de interesses que os une, obrigatoriamente serão parte do instrumento contratual que viabilizam a contratação da operadora hoteleira, a qual será contratada diretamente, assumindo os Condôminos os direitos e obrigações estabelecidos no instrumento contratual em nome próprio, na proporção que as unidades autônomas de sua titularidade representem no todo composto pela totalidade das unidades autônomas.
As fachadas, a cobertura, as áreas comuns e as unidades autônomas serão disponibilizadas para a operadora hoteleira divulgar e promover a sua marca e aquela a que o hotel a ser instalado no CONDOMÍNIO estiver filiado, sempre observando a legislação aplicável e os termos do contrato a ser firmado para disciplinar essa utilização.
A utilização das fachadas, cobertura, áreas comuns e unidades autônomas para promover ou divulgar qualquer outra marca que não aquela da operadora hoteleira ou da rede de hotéis a que o hotel estiver filiado somente poderá ser feita com a anuência da operadora hoteleira, com exceção da marca da VENDEDORA, que poderá ser divulgada no imóvel objeto do CONDOMÍNIO enquanto permanecerem unidades autônomas à venda, até a abertura do hotel ao público. Para fins operacionais, a operadora hoteleira poderá alterar a designação atribuída para as unidades autônomas na convenção de condomínio.
Exceto por disposição contratual contrária, a operadora hoteleira contratada será a única responsável pela prestação dos serviços de hospedagem e demais serviços correlatos aos hóspedes e aos visitantes do hotel a ser instalado no CONDOMÍNIO, devendo manter o CONDOMÍNIO a salvo e indene de qualquer reclamação, pretensão ou demanda promovida por tais hóspedes ou visitantes.
Em razão das peculiaridades da destinação do CONDOMÍNIO, e das exigências formuladas pela ACCOR, detentora das franquias a que pertencem as marcas, IBIS e IBIS BUDGET, que serão exploradas pela OPERADORA HOTELEIRA abaixo identificada no CONDOMÍNIO, será contratada uma empresa terceira credenciada pela ACCOR, para realizar os serviços de vistoria do Empreendimento e atestar a regularidade do mesmo frente aos padrões das marcas IBIS e IBIS BUDGET. A contratação dessa empresa, que será indicada pela HOTELARIA ACCOR S.A. entre empresas previamente homologadas, será feita pela OPERADORA a seus custos.
Para fins do ora disposto, o COMPRADOR, neste ato, declara concordar com a contratação da empresa vistoriadora antes mencionada pela VENDEDORA.
Uma vez concluídas as obras civis, com a expedição do Habite-se, bem como estando equipadas e montadas tanto as unidades autônomas quanto as áreas comuns do CONDOMÍNIO, tratará a VENDEDORA de fazer a OPERADORA providenciar junto a empresa de vistoria contratada a inspeção do Empreendimento para certificação de que o mesmo se encontra de acordo com os padrões das marcas IBIS e IBIS BUDGET, no prazo máximo de 15 (quinze) dias. Não havendo qualquer ressalva na vistoria, a posse direta da unidade objeto do presente instrumento será transmitida diretamente à operadora hoteleira contratada, nos termos do contrato de locação firmado com esta, e no qual o COMPRADOR se subrogará, e a posse indireta da unidade será entregue ao COMPRADOR, desde que adimplente com este Contrato, inclusive com as despesas operacionais.
A partir da emissão do termo do prazo de notificação para recebimento das chaves, passarão a correr exclusivamente por conta do COMPRADOR todos os tributos, taxas condominiais e outras despesas incidentes ou que venham a incidir sobre a unidade ora compromissada, ainda que lançados em nome da VENDEDORA. Deixando de efetuar os pagamentos aqui previstos, enquanto não tiver recebido a escritura definitiva, o COMPRADOR será considerado em mora para todos os fins de direito e estará sujeito às sanções constantes neste CONTRATO. A VENDEDORA poderá optar entre promover ação de obrigação de fazer, de cobrança ou de execução do valor da despesa não paga, sem óbice ao ressarcimento dos prejuízos que vier a sofrer ante a omissão do COMPRADOR.
A VENDEDORA poderá exercer seu direito de retenção da unidade, enquanto não saldadas todas as obrigações exigíveis do COMPRADOR, com ênfase à assinatura de contrato de financiamento, confissão de dívida e apresentação de garantias, sem prejuízo das obrigações deste a que alude o item anterior. Todavia, a eventual inadimplência do COMPRADOR, que acarrete a retenção das chaves, não exclui sua responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio da unidade por ele adquirida.
C. DA CONTRATAÇÃO DA OPERADORA HOTELEIRA
Para os fins de implantação e manutenção dos padrões técnicos, de serviços, e de utilização das unidades autônomas e respectivas áreas comuns com destinação hoteleira, fica desde já aprovada a contratação feita pela VENDEDORA de operadora hoteleira denominada ECCOfit HOTÉIS & ESCRITÓRIOS LTDA. (“ECCOfit” ou “OPERADORA”), empresa do mesmo grupo econômico da VENDEDORA.
Para os fins de exploração de que trata o caput foi celebrado um Contrato de Locação, Operação Hoteleira e Outras Avenças, no qual todas as unidades autônomas e áreas comuns que lhes correspondam foram locadas à ECCOfit. O Contrato de Locação, Operação Hoteleira e Outras Avenças entra em vigor na data de sua celebração pela VENDEDORA e permanecerá vigente pelo prazo de 8 (oito) anos, a contar do início da fase operacional dos hotéis que serão implantados no CONDOMÍNIO, e será renovado automaticamente por períodos por períodos adicionais de 5 (cinco) anos cada, caso não haja manifestação contrária das partes contratantes, por escrito, com a antecedência de 12 (doze) meses.
As demais cláusulas e condições do Contrato de Locação, Operação Hoteleira e Outras Avenças celebrado pela VENDEDORA com a ECCOfit HOTÉIS & ESCRITÓRIOS LTDA. encontram-se disciplinadas no referido instrumento contratual, ao qual o COMPRADOR, mediante a assinatura deste instrumento, se sub-roga nos direitos, obrigações e deveres.
Rubrica do(s) Comprador(es):
Enquanto estiver em vigor o contrato de locação celebrado com a ECCOfit, 100% (cem por cento) das referidas unidades autônomas e suas respectivas áreas comuns devem, obrigatoriamente, ser e permanecer locadas a ECCOfit, conforme as condições previstas no Contrato de Locação e Outras Avenças firmado, o que é de conhecimento do COMPRADOR.
A ECCOfit explorará suas atividades nas unidades autônomas e áreas comuns do CONDOMÍNIO sob as marcas IBIS e IBIS BUDGET, pertencentes à ACCOR, o que é de conhecimento e concordância do COMPRADOR.
Rubrica do(s) Comprador(es):
Fica expressamente consignada a autorização do COMPRADOR a que o Contrato de Locação, Operação Hoteleira e Outras Avenças celebrado com a já citada OPERADORA seja cedido, a qualquer tempo, pela OPERADORA a outra empresa com expertise na operação hoteleira, desde que aprovada pela ACCOR.
Rubrica do(s) Comprador(es):
CAPITULO I- DO TERRENO E SUA ORIGEM
1.1. O CONDOMÍNIO SITE PINDA, doravante denominado apenas CONDOMÍNIO, será construído sobre um imóvel, a seguir descrito:
“Terreno desmembrado composto de parte do imóvel da Matrícula 55.343, localizado no loteamento denominado ‘Jardim Bela Vista – A’, situado nesta cidade de Pindamonhangaba-SP, no bairro do Campo Alegre, com frente para a Rua Guilherme de Souza e Silva, iniciando-se no ponto "1", localizado do lado esquerdo da Rua Guilherme de Souza e Silva, sentido cidade-bairro, junto á divisa do imóvel matriculado sob o nº14.168, distante 30,00m (trinta metros) da lateral direita, sentido cidade-bairro, da Rua José Gambini de Souza, e 48,20m (quarenta e oito metros e vinte centímetros) da lateral esquerda, sentido cidade-bairro, da Rua Inglaterra; do ponto "1" segue até o ponto "1A", com o rumo de 29°33'50" SW, por uma extensão de 35,24m (trinta e cinco metros e vinte e quatro centímetros), confrontando com a Rua Guilherme de Souza e Silva; deste ponto deflete à esquerda e segue em linha reta até o ponto "4A", com o rumo de 58°48'24" SE por uma extensão de 59,70m (cinquenta e nove metros e setenta centímetros), confrontando com a Área Remanescente, objeto da matricula nº55.343, do loteamento denominado "Jardim Bela Vista - A"; depois deflete à esquerda e segue
até o ponto "5", com o rumo de 30°07'57"NE, por uma extensão de 35,75m (trinta e cinco metros e setenta e cinco centímetros), confrontando com a Rua Carmem Miranda; daí deflete à esquerda e segue até o ponto "1", inicial de partida, com o rumo de 59°18'04"NW, por uma extensão de 60,04m (sessenta metros e quatro centímetros), confrontando com o lote n°143, Matricula n°1.407, e parte do lote n°138, Matricula n°14.168, encerrando uma área de 2.125,19m² (dois mil, cento e vinte e quatro metros e sessenta e nove decímetros quadrados).”
1.1.1. Tal imóvel está atualmente lançado na Prefeitura do Município de Pindamonhangaba/SP sob o nº SE210916039000 e é objeto da matrícula nº 56.316 do Cartório de Registro de Imóveis de Pindamonhangaba/SP.
1.2. A VENDEDORA adquiriu a propriedade do Imóvel, por força do registro por meio de escritura pública datada de 21 de maio de 2013, lavrada no 2º Tabelião de Notas e Protesto de Letras e Títulos da Comarca de Pindamonhangaba, registrada no Livro n. 2, às folhas 100, e conforme registros ns. 31 da Matrícula 556, n. 9 da Matrícula 1.408, n. 9 da Matrícula 1.409, 11 da Matrícula 1.411, e n. 07 da Matrícula 14.029. s Matrículas 556, 1.408, 1.409, 1.411 e 14.029..
CAPITULO II- DA EDIFICAÇÃO
2.1. Sobre o Imóvel de que trata o item 1.1, acima, a VENDEDORA promoveu a incorporação imobiliária, nos moldes do Código Civil Brasileiro (Lei Federal nº 10.406, de 10/01/2002), e da Lei nº 10.931, de 02/08/2004, pelas disposições residuais da Lei Federal nº 4.591, de 16/12/1964, e demais legislação complementar aplicável à espécie, de um empreendimento que recebeu a denominação de CONDOMÍNIO SITE PINDA, conforme Alvará de Construção, expedido em 14 de maio de 2014, sob o nº 479/2014, pela Prefeitura Municipal de Pindamonhangaba/SP., tendo sido lançadas as normas da Convenção de Condomínio (a “CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO”) através do instrumento particular que integra o Memorial de Incorporação (art. 32, letra “j”) e cuja cópia é ora apresentada para inteiro conhecimento do COMPRADOR.
2.2. O empreendimento imobiliário descrito no Memorial de Incorporação foi devidamente registrado em 27 de maio de 2014 junto ao R. 1 na matrícula nº 56.316 do Cartório de Registro de Imóveis de Pindamonhangaba/SP, descrito nos termos do memorial de incorporação que faz parte deste CONTRATO.
CAPÍTULO III- DA CONDIÇÃO SUSPENSIVA DESTE CONTRATO (ARTIGOS 121 E SEGUINTES DA LEI Nº 10.406, DE 10/01/2002 – CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO, COMBINADO COM O ARTIGO 34 DA LEI FEDERAL Nº 4.591, DE 16/12/1964)
3.1. A incorporação do CONDOMÍNIO não está mais sujeita ao prazo de carência de 180 (cento e oitenta) dias, contados da data de seu registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, o que já decorreu.
CAPÍTULO IV- DO FINANCIAMENTO DESTINADO À CONSTRUÇÃO DO CONDOMÍNIO
4.1. A construção do CONDOMÍNIO será levada a efeito sob a responsabilidade da VENDEDORA, mediante financiamento diretamente a ela concedido por instituição financeira com a qual poderá livremente contratar ou já ter contratado (o “Contrato de Financiamento”), ficando ora expressamente autorizado, pelo COMPRADOR, (a) o financiamento, sob qualquer modalidade, e, consequentemente, a constituição de hipoteca e/ou alienação fiduciária sobre a edificação e
todas as frações ideais do Imóvel, inclusive sobre a fração ideal objeto deste Contrato, fato esse que é aqui denunciado, e com o qual o COMPRADOR expressamente concorda, sem oposição de qualquer espécie e (b) a cessão dos recebíveis oriundos deste Contrato, e, consequentemente, a outorga, em garantia, sob qualquer modalidade, da edificação e de todas as frações ideais do Imóvel, inclusive da fração ideal objeto deste Contrato, sendo certo que, no Contrato de Financiamento, ficará estabelecido que as obrigações da VENDEDORA estarão sujeitas à atualização monetária e à remuneração com base nos índices e critérios estipulados pelo credor do financiamento (“AGENTE FINANCEIRO”).
4.2. Assim sendo, declara o COMPRADOR expressamente concordar (i) com que a VENDEDORA contrate financiamento destinado à construção do Empreendimento, bem como (ii) com a constituição de alienação fiduciária, hipoteca, cessão fiduciária de recebíveis ou qualquer outra forma de garantia sobre o terreno, a fração ideal, a futura unidade autônoma objeto deste Contrato, acessões e benfeitorias que a eles aderirão ou a cessão dos créditos imobiliários da VENDEDORA, ciente de que tais garantias abrangerão, também, os créditos decorrentes das parcelas do preço de venda da fração ideal alvo deste contrato, independentemente de notificação ao COMPRADOR. 4.2.1. O COMPRADOR tem ciência de que o não cumprimento, pela VENDEDORA, das obrigações assumidas, no Contrato de Financiamento, poderá acarretar a execução das garantias acima referidas, pelo AGENTE FINANCEIRO, assim como tem ciência de que nem o Contrato de Financiamento nem este Contrato estão cobertos por seguro contra morte e/ou qualquer tipo de invalidez.
4.2.2. As disposições dos itens 4.2. e 4.2.1., acima realçadas em negrito, têm a finalidade de dar inegável conhecimento ao COMPRADOR sobre os direitos e as obrigações assumidas pela VENDEDORA com relação a possíveis garantias a serem concedidas ao AGENTE FINANCEIRO.
4.3. Em qualquer caso de cessão ou caução, total ou parcial, pela VENDEDORA, dos créditos imobiliários oriundos do presente Contrato, operar-se-á a sub-rogação do cessionário em todos os direitos inerentes e decorrentes do presente Contrato.
4.4. O AGENTE FINANCEIRO poderá fiscalizar o cronograma físico-financeiro da obra, nada obstante não assumir ele, AGENTE FINANCEIRO, qualquer responsabilidade pela construção do Empreendimento, sua solidez e segurança de construção, não sendo ele, AGENTE FINANCEIRO, responsável por qualquer vício ou defeito de construção porventura existente.
4.4.1. A VENDEDORA envidará seus melhores esforços para (i) obter do AGENTE FINANCEIRO, na condição de credor e titular de garantia real em face da VENDEDORA, em relação à unidade autônoma objeto deste Contrato, a anuência dos termos deste Contrato, e (ii) providenciar, oportunamente e em sendo o caso, a assinatura do AGENTE FINANCEIRO, no instrumento da outorga da respectiva escritura definitiva de venda e compra da unidade autônoma com pacto adjeto de alienação fiduciária e assinatura de contrato de financiamento concedido ao COMPRADOR, desde que, no momento oportuno, estejam satisfeitas todas as condições necessárias a tanto.
4.5. Com o fim de cumprir o disposto neste Capítulo IV, o COMPRADOR nomeia e constitui, de acordo com o disposto no Capítulo XIV deste Contrato, sua procuradora a ora VENDEDORA, por meio deste Contrato, obrigando-se, caso necessário, a outorgar este mandato também através de instrumento público de procuração, o que será feito em ato separado. São ora concedidos à
VENDEDORA, pelo COMPRADOR, os poderes irrevogáveis e irretratáveis, na forma prevista nos arts. 683, 684 e 686, parágrafo único do Código Civil Brasileiro, para, em nome dele, COMPRADOR, junto a qualquer AGENTE FINANCEIRO, assinar, aditar, rerratificar, alterar o Contrato de Financiamento com garantia hipotecária e outras avenças ou outra garantia real que venha a ser ajustada, para construção do Empreendimento referido neste Contrato, podendo ajustar cláusulas e condições aplicáveis, correções, prazos, taxas de financiamento, e quaisquer outros encargos daí decorrentes, oferecendo garantias reais, alienando fiduciariamente ou hipotecando as frações ideais da unidade autônoma objeto deste Contrato, benfeitorias e acessões que a ele acederão podendo, ainda, a VENDEDORA representar o COMPRADOR para registro da hipoteca, da alienação fiduciária ou outra garantia real que venha a ser ajustada, perante o cartório de registro de imóveis competente, cartório notarial e todas e quaisquer outras agências governamentais e/ou autoridades, repartições públicas, federais, estaduais e municipais, autarquias, bancos, instituições financeiras, em todas as suas seções, divisões e departamentos, podendo, enfim, a VENDEDORA praticar todos os atos necessários para cumprimento do disposto neste Capítulo III.
4.6. Todas as despesas, encargos e custos financeiros relativos aos empréstimos que vierem a ser concedidos diretamente à VENDEDORA, no tocante à construção da unidade autônoma e respectiva fração ideal objeto deste Contrato, serão de inteira e exclusiva responsabilidade dela, VENDEDORA, a quem competirá, inclusive, a liquidação do montante devido, em nada concorrendo para esse fim o COMPRADOR.
4.7. Obriga-se a VENDEDORA a outorgar, em favor do COMPRADOR, a competente Escritura Definitiva, tendo por objeto a unidade autônoma aqui compromissada, ficando esclarecido que a baixa do gravame eventualmente incidente sobre a dita unidade, haverá de se dar em até 180 (cento e oitenta) dias, contados da instituição e especificação de Condomínio, junto ao Cartório Imobiliário de Pindamonhangaba/SP.
CAPÍTULO V- DO OBJETO DESTE CONTRATO
5.1. Dentre as unidades autônomas componentes do CONDOMÍNIO, em conformidade com a discriminação constante deste instrumento, destaca-se, como objeto do presente Contrato, a unidade autônoma, conforme mencionada no Capítulo III do QUADRO RESUMO.
CAPÍTULO VI- DA PROMESSA DE VENDA E COMPRA - DO PREÇO E DE SUA FORMA DE PAGAMENTO
6.1. Assim, por este instrumento e na melhor forma de direito a VENDEDORA, na qualidade de incorporadora do CONDOMÍNIO mencionado nos itens supra, tal como configurado na Lei nº 4.591/64, ciente de sua responsabilidade, promete vender ao COMPRADOR a aludida fração de terreno objeto deste Contrato, bem como lhe promete vender, para entrega futura, as acessões e benfeitorias que constituirão a unidade autônoma integrante do já referido CONDOMÍNIO, conforme Capítulo II do QUADRO RESUMO pelo preço de venda certo e ajustado no Capítulo IV do QUADRO RESUMO, na forma constante do Capítulo V do QUADRO RESUMO.
6.1. ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES, TODAS AS PARCELAS DO PREÇO SERÃO PAGAS EM MOEDA CORRENTE NACIONAL, REAJUSTADAS MENSALMENTE, DESDE O MÊS DE ASSINATURA DESTE CONTRATO ATÉ O SEU EFETIVO PAGAMENTO, PELA ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO ÍNDICE NACIONAL DE CUSTO DA CONSTRUÇÃO – DISPONIBILIDADE INTERNA (INCC-DI).
6.2. Dadas as características próprias que revestem a unidade autônoma objeto desta avença, que se presta à operação hoteleira, considera-se como o dia da entrega das chaves o dia do recebimento, pelo COMPRADOR, diretamente ou através da MANDATÁRIA.
6.2.1. A PARTIR DO DIA DA ENTREGA DAS CHAVES, O SALDO DEVEDOR PASSARÁ A SER REAJUSTADO PELO ÍNDICE GERAL DE PREÇOS – MERCADO (IGPM), PUBLICADO PELA FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS (FGV), CALCULADO “PRO RATA DIE”, BEM COMO ACRESCIDO DE JUROS DE 12% (DOZE POR CENTO) AO ANO, POR FRAÇÃO DE MÊS, DE ACORDO COM A TABELA PRICE.
6.3. Considerando que os índices eleitos neste Contrato podem ser divulgados após as datas acordadas para o vencimento das parcelas é que as Partes decidiram utilizar como índice-base e índice de reajuste aqueles divulgados no 2º mês anterior ao da aplicação. Contudo, ainda que esse período não seja suficiente, estabelecem as Partes que, para cada pagamento:
a) será utilizado como estimativa do índice não publicado, para correção monetária, a última variação do índice devidamente publicado;
b) em igual dia do mês posterior ao do pagamento, feito na forma da letra “a”, supra, aplicar-se-á o índice do período antes decorrido, sendo que havendo diferença a maior, o COMPRADOR acertará com a VENDEDORA, quando por ela solicitado, e, havendo diferença a menor, esta será abatida das parcelas vincendas devidas pelo COMPRADOR;
c) as diferenças de que trata a letra “b” serão atualizadas monetariamente, de acordo com a última variação publicada do índice.
6.3.1. Se o Índice Nacional de Custo da Construção – Disponibilidade Interna (INCC-DI) for extinto ou considerado inaplicável, as Partes estabelecem, desde já, que as parcelas do preço vencidas e não pagas, assim como as vincendas, passarão, automaticamente e de pleno direito, a ser corrigidas monetariamente de acordo com a variação percentual acumulada dos seguintes índices:
a) ICC – SP, calculado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, tomando-se como índice-base o divulgado no mês anterior à substituição e como índice-reajuste o divulgado no mês anterior ao do efetivo pagamento da parcela;
b) na falta do índice anterior, o CUB – Custo Unitário Básico (índice setorial de custo de construção para o Estado de São Paulo), calculado e divulgado pelo Sinduscon-SP, tomando-se como índice-base o divulgado no mês anterior à substituição e como índice-reajuste o divulgado no mês anterior ao do efetivo pagamento da parcela; e, ainda,
c) na falta dos índices anteriores, o da Construção Civil e Obras Públicas – Edificações - FIPE (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas).
6.3.2. Se o Índice Geral de Preços – Mercado (IGPM), publicado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) for extinto ou considerado inaplicável a este Contrato, as Partes estabelecem, desde já, que as parcelas do preço vencidas e não pagas, e as vincendas, passarão, automaticamente e de pleno direito, a ser corrigidas monetariamente, de acordo com a variação percentual acumulada dos seguintes índices:
a) Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna – IGP-DI, calculado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, tomando-se como índice-base o divulgado no mês anterior à substituição e como índice-reajuste o divulgado no mês anterior ao do efetivo pagamento da parcela;
b) na falta do índice anterior, o IPC da FIPE (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas).
6.4. As parcelas têm vencimento nas datas indicadas nos itens do Capítulo V do QUADRO RESUMO e, em virtude da garantia dos recebíveis (por meio de penhor dos créditos ou por meio da cessão fiduciária), o COMPRADOR deverá efetuar o pagamento de todas as quantias por ele devidas por força do presente Contrato por meio de liquidação de boleto de cobrança bancária emitido pela VENDEDORA e/ou pelo AGENTE FINANCEIRO.
6.4.1. Tais boletos serão enviados para pagamento ao endereço do COMPRADOR indicado no Capítulo I do QUADRO RESUMO, sendo certo que a falta de recebimento dos boletos bancários representativos das parcelas não exime o COMPRADOR da obrigação de efetuar qualquer dos pagamentos previstos no presente Contrato, nem poderá servir de justificativa para o atraso em sua liquidação.
6.4.2. A data de vencimento das parcelas não tem qualquer vínculo com o andamento ou conclusão da obra.
6.5. Fica vedado qualquer tipo de crédito na conta corrente da VENDEDORA, seja depósito, TED, DOC ou outro, sem o consentimento por escrito da VENDEDORA, sendo que o respectivo comprovante não valerá como recibo, tampouco conferirá quitação.
6.6. As Partes, desde já, convencionam, como condição do presente negócio, que, em face do princípio constitucional do respeito ao direito adquirido e ao ato jurídico perfeito, não se aplicará a este Contrato qualquer norma superveniente de congelamento ou deflação, total ou parcial, do saldo devedor e/ou do valor de cada parcela.
6.7 Na hipótese de, por mera liberalidade e sem que tal fato caracterize novação, a VENDEDORA aceitar, temporariamente, o congelamento ou deflação do valor de algumas parcelas, fica, desde logo, ajustado, e também como condição do presente negócio, que: a) o saldo devedor continuará sendo reajustado monetariamente;
a) a cada mês, o COMPRADOR estará amortizando menos do que deveria;
b) a diferença entre o valor real de cada prestação e o de sua parcial amortização será cobrada pela VENDEDORA tão logo se encerre, de modo direto ou indireto, o congelamento ou deflação, ou quando da entrega das chaves.
6.8. Fica convencionado que o pagamento antecipado – parcial ou total - do saldo do Preço só será permitido com a anuência expressa da VENDEDORA e de comum acordo entre as Partes quanto aos critérios a serem adotados, com o fim de preservar o valor efetivo e atualizado do Preço ajustado.
6.8.1. Neste cenário, fica aqui pactuado que o COMPRADOR poderá liquidar antecipadamente o saldo devedor, total ou parcialmente, desde que:
a) notifique a VENDEDORA, por escrito, com a antecedência de, no mínimo, cinco (5) dias úteis;
b) o pagamento ocorra na mesma data de vencimento das parcelas; c) a amortização seja igual ou maior ao valor de uma parcela mensal;
d) os valores antecipados sejam imputados no pagamento das últimas prestações do preço; e) o saldo devedor a ser antecipado seja reajustado, na data da antecipação, pelos critérios de reajuste estipulados neste Contrato;
f) o reajuste das prestações seja calculado "pro rata" até o dia do efetivo pagamento, aplicando-se o disposto neste Contrato;
g) esteja absolutamente em dia com a TOTALIDADE dos compromissos decorrentes deste contrato.
6.8.2. Mesmo na hipótese de amortização total e antecipada do saldo do preço, para a lavratura da Escritura Definitiva de Venda e Compra ao COMPRADOR há de se observar o prazo para baixa de gravame, disposto acima.
6.8.3. O COMPRADOR não poderá pagar qualquer parcela, enquanto não tiverem sido pagas e quitadas aquelas que estiverem vencidas anteriormente. Nos meses em que se verificarem vencimentos simultâneos de parcelas, fica assegurado à VENDEDORA o direito de recusar o recebimento de qualquer delas sem que se dê, concomitantemente, o pagamento da outra.
6.8.4. O recibo de pagamento da última parcela vencida não significa quitação da anterior, que deverá ser sempre comprovada, quando exigido.
6.8.5. Tendo em vista que os valores do preço de aquisição estabelecidos no Capítulo IV do QUADRO RESUMO foram calculados para o dia 1º (primeiro) do mês de concretização do presente Contrato, o COMPRADOR declara expressamente estar ciente de que, para a aplicação dos índices de reajuste monetário pactuados no presente instrumento, serão consideradas as variações mensais integrais ocorridas nos índices eleitos, independentemente da data de assinatura deste Contrato.
6.8.6. Como condição essencial do presente Contrato, a VENDEDORA poderá ceder e transferir a terceiros, inclusive por meio de operações de securitização ou cédula de crédito imobiliário, o crédito total decorrente da venda e compra, ora compromissada, e representada pelas parcelas vincendas do preço de alienação das unidades do Empreendimento.
6.8.7. É facultado à VENDEDORA, a seu critério, utilizar-se dos mecanismos de antecipação de recebíveis existentes para antecipação total ou parcial do crédito que lhe cabe na alienação das unidades do Empreendimento, a qualquer momento e sem que seja necessário, por ocasião da antecipação dos recebíveis, qualquer tipo de confirmação e/ou autorização do COMPRADOR nesse sentido.
6.9.8. O COMPRADOR se declara ciente de que este Contrato constitui lastro para emissão de Cédulas de Crédito Imobiliário, em qualquer de suas modalidades (“CCI”), que poderão, a qualquer momento ser emitidas pela VENDEDORA e livremente negociadas, nos termos da Lei nº 10.931/04.
6.8.9. Fica desde já esclarecido que a eventual negociação e alienação da CCI pela VENDEDORA aos investidores, será feita por meio de sistema de registro de liquidação financeira de títulos privados, devidamente autorizado a funcionar pelo Banco Central do Brasil.
6.8.10. A cessão do Crédito Imobiliário mediante a negociação da CCI abrange todos os direitos, acessórios e garantias assegurados à VENDEDORA, na forma deste Contrato, incluindo a alienação fiduciária em garantia.
6.8.2. Como citado, a cessão da CCI será feita por meio dos mecanismos próprios estabelecidos na Lei nº 10.931/04, cabendo à instituição integrante do sistema de registro e liquidação financeira indicar o titular da CCI, quando for o caso, em razão da dispensa de averbação no Registro de Imóveis competente, conforme o disposto no parágrafo §2º do artigo 22 da citada Lei nº 10.931/04.
6.8.11. São de responsabilidade exclusiva da VENDEDORA todas as despesas relativas ao registro da custódia da CCI na instituição custodiante, bem como aquelas referentes à averbação da Emissão da CCI, quando for o caso, repita-se, em razão da dispensa de averbação no competente Registro de Imóveis, na matrícula do imóvel objeto do Crédito Imobiliário.
6.8.12. A quitação do crédito representado pela CCI emitida por este Contrato e consequente cancelamento da garantia da alienação fiduciária será outorgada pelo investidor, que, na ocasião, será o credor do crédito e detentor da CCI.
6.8.13. Para fins de execução do Crédito Imobiliário representado pela CCI, bem como das obrigações dela oriundas, considera-se a CCI como título executivo extrajudicial, de acordo com o art. 585 do Código de Processo Civil Brasileiro, exigível pelo valor apurado de acordo com as cláusulas e condições pactuadas no presente instrumento.
6.8.14. Fica reservado à VENDEDORA o direito de ceder ou caucionar a terceiros, no todo ou em parte, os direitos creditórios decorrentes deste Contrato, representados pela CCI, independente de aviso ou concordância do COMPRADOR, subsistindo todas as cláusulas deste contrato em favor do cessionário.
6.8.15. A seu exclusivo critério e a qualquer tempo, como maneira de instrumentalizar a ora referida cessão de crédito, a VENDEDORA poderá solicitar a emissão, pelo COMPRADOR, de notas promissórias representativas das parcelas vincendas do valor total devido, que serão recebidas em caráter pro solvendo pela VENDEDORA, com o que o COMPRADOR, desde já, concorda.
6.8.16. A CCI emitida nos termos previstos neste Contrato, poderá servir de lastro para a emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários (“CRI”), nos termos e para os fins da Lei nº 9.514/97. 6.8.17. A VENDEDORA fica, desde já, expressamente autorizada pelo COMPRADOR a promover a cessão dos créditos decorrentes deste pacto, sem a necessidade de prévia notificação do COMPRADOR, sendo certo que tal cessão poderá se dar em virtude de qualquer modalidade de securitização, inclusive antecipação de recebíveis.
6.8.18. Para consecução dos fins das cláusulas anteriores, o COMPRADOR constitui, de forma irrevogável e irretratável, a VENDEDORA como sua procuradora, outorgando-lhe amplos poderes para representá-lo na emissão de CCI, e/ou em outras qualquer outra forma de antecipação de recebíveis, nos temos da Lei nº 9.514/97 e da Lei nº 10.931/04, podendo, para tanto, a VENDEDORA assinar, aditar, rerratificar, alterar os documentos necessários e, representar o COMPRADOR perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, o cartório notarial, a instituição custodiante e agentes financeiros, bem como perante as instituições bancárias e securitizadoras, praticando todos os atos necessários ao pleno atendimento dos fins desta procuração.
6.8.19. Caso se faça necessária a ratificação dos poderes acima conferidos, mediante a outorga de procuração por instrumento público, fica o COMPRADOR obrigado a outorgá-la, em favor da VENDEDORA, no prazo de 07 (sete) dias contados da solicitação dela, VENDEDORA.
6.98.20. Em caso de recusa injustificada na outorga da procuração acima citada, o COMPRADOR arcará com a multa diária de R$ 100,00 (cem reais) até o cumprimento da obrigação, respondendo o COMPRADOR pelas perdas e danos a que der causa.
6.8.21. O COMPRADOR concorda, também, que, mediante comunicação encaminhada pela VENDEDORA, os pagamentos das prestações vincendas do preço, inclusive seus eventuais encargos, sejam realizados diretamente ao cessionário do crédito. Tal comunicação poderá ocorrer mediante informação constante do boleto, com simples indicação do credor dos recebíveis.
6.8.22. O COMPRADOR autoriza a VENDEDORA a compartilhar com o credor dos recebíveis todos os documentos e as informações cadastrais do COMPRADOR, com o fim de subsidiar a operação de securitização ou cédula de crédito imobiliário.
CAPÍTULO VII- DAS PENALIDADES
7.1. A mora do COMPRADOR no cumprimento de quaisquer das obrigações pecuniárias assumidas em decorrência deste Contrato acarretará:
a) reajuste monetário, de acordo com os critérios de correção previstos neste Contrato e calculado "pro rata die", observado o critério a seguir:
i. quando o pagamento ocorrer além da data do vencimento da parcela, mas dentro do mês de seu vencimento, o valor da parcela, calculado na forma deste Contrato, será atualizado monetariamente, desde o dia de seu vencimento, até o dia de seu efetivo pagamento, mediante a incidência diária de 1/30 da última variação percentual disponível, entre os valores do índice eleito neste Contrato;
ii. quando o pagamento ocorrer em mês posterior ao do vencimento da parcela, o valor desta será atualizado monetariamente até o mês em que se der o pagamento, com base no critério de atualização monetária aqui previsto. A partir daí e até o dia em que, nesse mês, for efetuado o pagamento, seus valores serão atualizados monetariamente pelo mesmo critério previsto acima; b) acréscimo de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ou fração, calculados dia a dia, que incidirão sobre o valor do principal da(s) parcela(s) em atraso, reajustado monetariamente, sem prejuízo da incidência dos juros compensatórios, incluídos no valor de cada parcela;
c) adição de multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor da parcela, incidente sobre o valor do principal, corrigido monetariamente;
d) aplicação de honorários de advogado, na base de 20% (vinte por cento) sobre o valor do débito, ainda que não tenha havido disputa judicial, e despesas judiciais e extrajudiciais;
e) pagamento de despesas de publicidade, comissão de leiloeiro ou de corretor de imóveis, na base de 5% (cinco por cento) e 6% (seis por cento), respectivamente, sobre o valor do débito
(principal e acréscimos) em atraso, na hipótese de iniciada ou concluída a alienação dos direitos do COMPRADOR a terceiros;
f) acréscimo de multa compensatória de 10% (dez por cento), incidente sobre o valor do débito (principal e acréscimos) em atraso, na hipótese de a alienação da unidade autônoma se efetivar por leilão.
7.2. A mora do COMPRADOR será ratificada, mediante notificação judicial ou extrajudicial, com prazo de 15 (quinze) dias para sua purgação.
7.3. Iniciada a interpelação e mesmo que não concretizada, o COMPRADOR que pretender purgar a mora deverá fazê-lo com o pagamento, além do principal reajustado e acrescido da multa e dos juros de mora, das despesas judiciais e extrajudiciais, provocadas por seu atraso, acrescidos de honorários de advogado estes na ordem de 20% (vinte por cento) sobre o total do débito, repita-se, ainda que não tenha havido disputa judicial.
7.4. O simples pagamento do principal, sem reajuste monetário e sem os demais acréscimos moratórios, não exonerará o COMPRADOR da responsabilidade de liquidar tais obrigações, continuando em mora, para todos os efeitos legais e contratuais.
7.6. Não obstante seu caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade, o presente Contrato será considerado resolvido de pleno direito, a critério da VENDEDORA:
a) se o COMPRADOR não pagar qualquer valor devido à VENDEDORA;
b) se o COMPRADOR não cumprir qualquer outra obrigação prevista neste Contrato.
7.7. A critério da VENDEDORA, a mora não purgada se transformará em inadimplemento absoluto, quando, então, este Contrato será considerado resolvido, de pleno direito e em sua integralidade.
7.8. Na hipótese de inadimplemento do COMPRADOR, a VENDEDORA poderá optar, a seu único e exclusivo critério, por considerar antecipadamente vencidos todos os valores devidos pelo COMPRADOR, hipótese em que o COMPRADOR deverá pagar à VENDEDORA, além do principal, reajustável monetariamente, os juros de mora e a multa acima convencionados, tudo cobrável através de ação competente, respondendo, ainda, o COMPRADOR pelas custas processuais e honorários advocatícios.
7.9. Se a VENDEDORA pleitear a resolução do Contrato e a retomada do imóvel alienado em razão do inadimplemento do COMPRADOR, quanto ao pagamento do preço de venda da unidade autônoma, terá ele direito à restituição do percentual de 70% (setenta por cento) do valor por ele até então já pago, repita-se, do preço de venda da unidade autônoma, devidamente atualizado pelo índice cabível e constante deste Contrato, sendo que o percentual equivalente a 30% (trinta por cento) será retido pela VENDEDORA, a título de multa penal não compensatória, como parte ou totalidade do ressarcimento pelas despesas de administração, lucros cessantes e outras repercussões econômicas que são advindas da mora e da rescisão do pactuado, considerando as seguintes deduções, sendo que ao COMPRADOR será garantido um percentual mínimo de 20% (vinte por cento) do valor por ele até então já pago:
b) juros moratórios e multa de mora, pagos quando de eventual purga de mora; c) contribuição ao PIS - sobre todas as quantias pagas pelo COMPRADOR; d) COFINS - sobre todas as quantias pagas pelo COMPRADOR;
e) cotas condominiais de utilização (valores devidos até a data da desocupação); f) tarifas de consumo de energia e gás (valores devidos até a data da desocupação); g) IPTU (valores devidos até a data da desocupação);
h) reparos necessários à reposição do imóvel em idêntico estado de quando foi entregue ao i) COMPRADOR, a menos que ele já o tenha devolvido à VENDEDORA, em tais condições; j) taxa diária de ocupação, ora fixada em 0,1% (um décimo percentual) sobre o preço de
aquisição, corrigido pelos índices aqui pactuados, e devida desde o primeiro dia subsequente ao pagamento da última parcela, até a efetiva devolução do imóvel, se o COMPRADOR já se encontrar na posse, à época de sua mora;
k) todos os tributos e leis sociais pagos em decorrência do recebimento das prestações do preço;
l) CPMF ou outro tributo similar, incidente sobre todos os pagamentos efetuados pela VENDEDORA, em decorrência da venda da unidade autônoma e da restituição de qualquer quantia ao
m) COMPRADOR;
n) honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) calculados sobre o valor total pago pelo COMPRADOR, ainda que não tenha havido disputa judicial.
7.10. As despesas de intermediação pagas, diretamente, à empresa intermediadora, bem como os valores pagos para quitação dos gastos com aquisição de bens e equipamentos para montagem, equipagem e decoração da unidade autônoma compromissada e das áreas comuns do Condomínio e da torre hoteleira, assim como os honorários da VISTORIADORA, não serão objetos de devolução.
7.11. Na hipótese de rescisão, a restituição de valor prevista na Cláusula 7.9. acima dar-se-á em tantas parcelas quanto as que o COMPRADOR tiver pago, sendo a primeira em 30 (trinta) dias a contar da assinatura do distrato ou do trânsito em julgado da sentença que julgar a rescisão, ou, ainda, da restituição à VENDEDORA da unidade autônoma objeto deste Contrato em idêntico estado de quando lhe foi entregue, o que por último ocorrer.
7.12. O montante a ser devolvido ao COMPRADOR será depositado na conta corrente informada no QUADRO RESUMO. No caso de conta encerrada, o montante ficará disponível ao COMPRADOR na sede da VENDEDORA.
7.13. Na hipótese de rescisão deste contrato, judicial ou extrajudicialmente, a VENDEDORA terá livre disponibilidade sobre a unidade autônoma objeto deste Contrato, podendo, inclusive, aliená-la, desde logo, a terceiros, ainda que não tenha restituído ao COMPRADOR as quantias a ele porventura devidas, na forma deste Contrato, inclusive no caso em que o COMPRADOR deixar de recebê-las, por sua ação ou omissão.
CAPÍTULO VIII - DA CESSÃO E TRANSFERÊNCIA
8.1. Poderá o COMPRADOR ceder os direitos decorrentes do presente instrumento, conforme o disposto no parágrafo primeiro, do artigo 31 da Lei nº 6.766/79, desde que: a) Esteja absolutamente em dia com todos os seus pagamentos decorrentes da totalidade das obrigações previstas neste Contrato, e, ainda, desde que pague à VENDEDORA, no mesmo ato da cessão de direitos, uma taxa de expediente de 2% (dois por cento), taxa essa calculada sobre o preço do
presente instrumento, atualizado monetariamente e apurado na data da cessão, ficando perfeitamente esclarecido que essa taxa de expediente será devida à VENDEDORA, seja qual for a forma ou a natureza do ato pelo qual se processe a transferência dos direitos decorrentes do presente instrumento, a título de indenização pelo dispêndio de recursos e pessoal qualificado para análise de cadastro, informática, preparação de documentação, etc.; b) o(a)(s) futuro(s) Cessionário(a)(s), em nome próprio, firmem, em favor da VENDEDORA, as mesmas procurações constantes do presente instrumento; c) a VENDEDORA, obrigatoriamente e como condição essencial do presente compromisso, intervenha no instrumento público ou particular de Contrato de cessão ou em qualquer outro instrumento, através do qual, a qualquer título, se transfiram os direitos decorrentes desta promessa de compra e venda, sob pena de sua imediata resolução, de pleno direito, e da absoluta ineficácia da pretendida cessão ou transferência de direitos, ficando vedada a promessa de cessão de direitos; d) o(a)(s) futuro(s) Cessionário(a)(s), necessariamente, se sub-rogará em TODAS as obrigações assumidas neste Contrato e dele decorrentes.
8.1.1. Para que haja anuência da VENDEDORA, no instrumento de cessão, deverá ser exibida, pelo COMPRADOR, no ato da anuência, à VENDEDORA a guia de recolhimento do ITBI incidente sobre a cessão.
8.2. Como já ressaltado neste Contrato, a VENDEDORA poderá, a qualquer tempo, ceder e transferir ao AGENTE FINANCEIRO ou a terceiros o crédito decorrente da venda ora compromissada, inclusive por meio de operações de securitização ou cédula de crédito imobiliário (CCI).
8.2.1. Frise-se que eventual cessão de seu crédito não exonerará a VENDEDORA de suas obrigações e responsabilidades, como Incorporadora do Empreendimento.
CAPÍTULO IX - DA CONSTRUÇÃO
9.1. A VENDEDORA contratará a construção de todo o Empreendimento podendo, no entanto, a seu exclusivo critério associar ou substituir a referida construtora com ou por qualquer outra construtora de renome, de comprovada capacidade, a quem caberá a execução das obras do edifício onde se localiza a unidade objeto deste instrumento e de todo o Empreendimento, em conformidade com o projeto de arquitetura aprovado e memorial descritivo de acabamento (“Memorial Descritivo”, conforme letra “g” do art. 32 da Lei nº 4.591/64), que integram o Memorial de Incorporação retro mencionado, que ficam fazendo parte integrante e complementar do presente compromisso, como se aqui estivessem integralmente transcritos, ressalvadas as modificações que venham a ser introduzidas nas unidades autônomas do futuro edifício e/ou nas partes comuns, em virtude de normas técnicas ou por determinação ou exigência de normas administrativas editadas pela Municipalidade, corpo de bombeiros, empresas concessionárias de serviços públicos, supervenientes à data da aprovação do projeto, ou, tendo em vista as características específicas do Empreendimento em seu todo, pela própria execução das obras e/ou para melhor aproveitamento de áreas, o que não dará às Partes o direito de pleitear qualquer compensação.
9.2. A VENDEDORA reserva-se o direito de modificar as partes comuns, as benfeitorias e a infraestrutura urbana, constantes do projeto aprovado, e, ainda:
a) Modificar, integralmente, os projetos de qualquer das unidades que não tenham sido prometidas à venda, seja quanto à compartimentação dessas unidades, seja quanto à sua
